canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
du 11 juin 1993
sur le recours interjeté par Jacques DUFOUR , 4 chemin du Bochet à 1025 St-Sulpice,
contre
la décision rendue le 8 octobre 1992 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges, relative à l'estimation de la parcelle no 239 de la Commune de St-Sulpice.
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. E. Poltier, président
J. Morel, assesseur
R. Ernst, assesseur
Greffier : M. T. Thonney, sbt
constate en fait :
A. En 1973, Jacques Dufour a entrepris la construction d'un bâtiment d'habitation sur la partie nord-ouest de la parcelle qui faisait, à l'époque, l'objet du feuillet n° 239 du cadastre de St-Sulpice. En 1975, il a détaché de son bien-fonds la moitié nord-ouest supportant le bâtiment qu'il a constitué en propriété par étages. Cette nouvelle parcelle a été cadastrée sous n° 842. Quant au solde du terrain d'une surface de 1'270 m2, il a conservé le feuillet n° 239. Actuellement il est affecté à la culture d'arbres fruitiers.
A l'époque du morcellement de la parcelle 239, la municipalité a communiqué par écrit à l'intéressé que la mutation envisagée aurait pour effet de rendre non réglementaire le bâtiment d'habitation dorénavant sis sur la parcelle 842 au regard du coefficient d'occupation du sol applicable en zone résidentielle B. Elle autorisait néanmoins le fractionnement en précisant que le potentiel constructible de la nouvelle parcelle 239 était entièrement absorbé par la construction érigée sur la partie nord-ouest du bien-fonds d'origine.
B. Le 24 juin 1992, procédant à la révision générale des estimations fiscales décidée par le Conseil d'Etat dans sa séance du 2 mars 1990, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges a porté l'estimation fiscale de la parcelle 239 datant de 1975 de Fr. 38'000 à Fr. 254'000.-. Elle a confirmé son estimation par décision du 8 octobre 1992 à la suite du recours du propriétaire.
C. En temps utile, Jacques Dufour s'est pourvu devant le Tribunal administratif contre cette dernière décision et a conclu à ce que l'estimation soit revue sur la base d'un prix de Fr. 10 le m2. Il faisait grief à l'autorité intimée de ne pas avoir tenu compte du caractère inconstructible de sa parcelle lors du calcul de sa valeur vénale.
Dans le délai qui lui a été imparti à cet effet, le recourant s'est acquitté d'une avance de frais de Fr. 800.-
L'autorité intimée a conclu au rejet du recours en précisant que l'estimation litigieuse reposait sur une valeur de rendement nulle et sur une valeur vénale calculée sur la base de Fr. 400.- le m2.
La municipalité, par courrier du 26 novembre 1992, a confirmé que le potentiel constructible de la parcelle 239 avait été entièrement utilisé pour la construction du bâtiment d'habitation sis sur la parcelle 842.
Le Tribunal administratif a tenu audience à St-Sulpice le 5 mars 1993. Etaient présents: pour le recourant, Pierre Duboux et, pour l'autorité intimée, François Vuffray, président de la commission, Roger Mayor, secrétaire, accompagnés de Jean-Marc Berthet, municipal. Le tribunal a effectué une visite des lieux en présence des parties qui ont été entendus dans leurs explications.
considérant en droit :
a) Conformément à l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après : LEFI), l'estimation fiscale d'un immeuble correspond à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1).
S'agissant de l'estimation fiscale des terrains à bâtir, l'art. 23 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après : REFI), prévoit ce qui suit :
"Pour le calcul de la valeur vénale, il sera tenu compte des prix moyens pratiqués dans la région pour un terrain comparable.
La valeur de rendement sera obtenue en capitalisant le revenu net à un taux de 5 à 6 %."
En l'espèce, la Commission de district n'a attribué aucune valeur de rendement à l'immeuble. Cet aspect de l'estimation n'est pas contesté par le recourant, à juste titre d'ailleurs, s'agissant d'un terrain dont la situation et la taille ne permet pas une exploitation agricole rationnelle. Du reste, son propriétaire entretient le verger qui s'y trouve à titre de loisir uniquement et non dans le but d'en retirer un revenu quelconque. Cette façon de procéder est en outre conforme à ce que préconisent les Instructions du Département des finances à l'intention des Commission de district d'estimation fiscale des immeubles, du 31 janvier 1991 (ci-après : les Instructions du 31 janvier 1991), qui relèvent que la valeur de rendement des terrains à bâtir est généralement nulle (Cf. p. 6). Par conséquent, l'estimation fiscale équivaudra à la moitié de la valeur vénale de l'immeuble.
b) La commission a calculé la valeur vénale de la parcelle du recourant sur la base d'un prix de Fr. 400.- le m2. Ce prix tient manifestement compte de la situation géographique du terrain et de la destination de la zone résidentielle. A cet égard il apparaît correct au vu de la fourchette indicative des Instructions du 31 janvier 1991 de Fr. 200.- à Fr. 600.- le m2, qui concerne la valeur moyenne des terrains à bâtir situés en zone villa, pour les districts de Vevey, Morges et Lausanne (Cf. Instructions p. 6). En revanche il fait abstraction de la restriction du droit de bâtir qui frappe l'ensemble de la parcelle. A cet égard, l'autorité intimée considère qu'il est normal que le terrain du recourant soit évalué de la même manière que celui de la parcelle 842 lorsque celle-ci sera révisée.
Ainsi que l'a confirmé la municipalité, le potentiel constructible de la parcelle 239 a été entièrement utilisé lors de l'édification du bâtiment sis aujourd'hui sur la parcelle voisine. En effet, sa surface a déjà été prise en compte lors du calcul du coefficient d'occupation du sol qui a permis la réalisation de cette habitation. A l'époque, le fractionnement de la parcelle d'origine ne nécessitait pas l'inscription d'une mention au registre foncier (les art. 32 à 34 LCAT qui prévoyaient dans ce cas une mention au registre foncier ont été introduit par la loi du 15 décembre 1980; voir sur ce sujet R. Didisheim, "Modification de limites et dérogations en droit vaudois de la construction: quelques reflexions à propos des art. 83 et 85 LATC" in RDAF 1991 p. 400 ss). Tel ne serait pas le cas aujourd'hui (l'art. 83 LATC a sur ce point la même teneur que l'art. 32 LCAT). Quoiqu'il en soit, l'inscription d'une telle mention au registre foncier n'ayant qu'une portée déclarative (Tribunal administratif, arrêt AC 91/075, du 19 janvier 1993 et références citées), force est de considérer que la parcelle 239 n'est pas constructible.
Le tribunal a jugé, au sujet d'une parcelle dont la configuration rendait matériellement impossible la mise en valeur par le biais d'une construction, qu'il était contraire au principe de l'égalité de traitement de ne pas tenir compte des circonstances réelles et de s'en tenir aux possibilités de bâtir offertes de manière abstraite par la réglementation communale dans la zone et sur la parcelle concernées (Tribunal administratif, arrêt EF 91/012, du 22 novembre 1992). Dans le cas particulier, les circonstances dans lesquelles a eu lieu le fractionnement de la parcelle d'origine ont eu pour effet de transférer la valeur économique de la parcelle 239, liée à son potentiel constructible, sur la parcelle 842 qui a bénéficié des possibilités de bâtir de la totalité du bien-fonds d'origine. Il serait dès lors choquant et contraire au sentiment de l'équité de faire abstraction de cet élément dans le cadre de l'estimation de la parcelle 239. En effet, un raisonnement différent pourrait amener l'autorité à imposer deux fois le même bien économique qui ne réside plus, en l'état, que dans la construction réalisée sur la parcelle 842. Au demeurant, les commissions de district ne raisonnent guère différement lorsqu'elles prennent en compte, dans l'estimation fiscale de parcelles supportant des immeubles locatifs, des revenus provenant de places de parc sises sur d'autres bien-fonds, par le jeu de servitudes dont elles bénéficient comme fonds dominant. Pour cette raison, le prix de Fr. 400.- le m2, qui correspond ainsi qu'on l'a vu au prix d'un terrain constructible, ne saurait entrer en considération.
Le recourant propose un prix de Fr. 10.- le m2 qui correspondrait à une offre que lui aurait fait la communauté des copropriétaires de la parcelle 842. Il faut toutefois constater d'emblée que l'estimation fiscale de 1975, non contestée par le recourant, était fixée à Fr. 38'000.-. Or, l'évolution du marché depuis cette date ne justifie pas que l'on descende en dessous de ce montant. L'examen de cette estimation à la lumière des principes posés par les Instructions du 31 janvier 1991 révèle que la valeur vénale à prendre en considération serait de 76'000.- ce qui correspondrait à un prix de Fr. 60.- le m2. Il est vrai que ce chiffre est largement supérieur au prix d'un terrain situé en zone agricole, arboricole ou viticole. Il ne faut toutefois pas perdre de vue que, nonobstant son affectation actuelle à laquelle s'ajoute la restriction du droit de bâtir qui la grève, la parcelle du recourant n'est pas une terre agricole au sens du droit foncier rural (cf. art. 2 de la loi fédérale sur le maintien de la propriété foncière rurale du 12 juin 1951 en corrélation avec l' art. 1 du règlement du Conseil d'Etat du 6 mai 1988 concernant la soustraction des zones à bâtir à l'application de la législation foncière et rurale; voir aussi l'art. 2 de la loi fédérale sur le droit foncier rural du 4 octobre 1991 qui entrera en vigueur le 1er janvier 1994). Sa situation au sein d'une zone à bâtir lui procure, en dépit de son inconstructibilité actuelle, une certaine valeur d'investissement. Pour ces motifs, il apparaît raisonnable de s'en tenir à l'estimation fiscale de 1975. La décision attaquée doit donc être annulée et la nouvelle estimation fiscale fixée à Fr. 38'000.-
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I. Le recours est admis
II. La décision rendue le 8 octobre 1992 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges est annulée, l'estimation fiscale de la parcelle no 239 de la commune de St-Sulpice étant fixée à Fr. 38'000.--.
III Les frais sont laissés à la charge de l'Etat.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
sa/Lausanne, le 11 juin 1993
Au nom du Tribunal administratif :
Le président : Le greffier :
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.