canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
du 23 mars 1993
sur le recours interjeté par BEATI FRERES SA , dont le mandataire est la fiduciaire Lambelet, Société Anonyme Fidal, Pl. St-François 11, à 1003 Lausanne,
contre
la décision rendue le 22 juillet 1992 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Grandson relative à l'estimation des parcelles nos 404, 684 et 697 de Grandson.
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. Etienne Poltier, président
Henry Collomb, assesseur
Otto Liechti, assesseur
Greffier : Mme Ysé Chappuis-Rosselet, sbt
constate en fait :
A. La société Béati Frères SA est propriétaire des parcelles nos 404, 684 et 697 de la commune de Grandson. Elles comportent chacune un immeuble locatif, sis respectivement route de Lausanne 5, aux Tuileries, et Crêt aux Moines 17 et 19; ces deux bâtiments similaires ont été construits en 1966 et 1969, tandis que celui des Tuileries date de 1954.
A l'occasion de l'inspection locale du 16 novembre 1992, le Tribunal a pu constater que les immeubles sis Crêt aux Moines, situés dans les hauts de Grandson et de bon standing, jouissent de la vue sur le bourg et le lac. Celui des Tuileries, en revanche, situé entre la voie des CFF et la route cantonale, bénéficie d'une situation moins favorable et la qualité de cette construction est moindre.
Compte tenu de l'indice 1992 de 108, la valeur à neuf ECA de ces bâtiments se monte à Fr. 1'127'175.- pour l'immeuble sis sur la parcelle no 404, qui représente un volume de 2'832 m3, et à Fr. 1'519'718.- pour chacun des deux autres, d'un volume de 3'274 m3.
B. Par décision du 5 mars 1992, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Grandson a porté l'estimation fiscale de la parcelle no 404 de Fr. 290'000.- à Fr. 745'000.-; de même, elle a arrêté à Fr. 900'000.- et Fr. 965'000.- celle des parcelles nos 684 et 697, toutes deux estimées depuis 1971 à Fr. 600'000.-. Ainsi qu'elle l'explique dans une correspondance ultérieure du 22 juillet 1992, la Commission de district s'est basée, pour établir ces chiffres, sur l'état locatif au 15 juillet 1991 annoncé par la société recourante, soit, respectivement, Fr. 55'800.-, 67'200.- et Fr. 72'420.-, capitalisé à un taux de 7,5 %.
Selon les pièces produites au dossier, les loyers mensuels nets des appartements de l'immeuble sis aux Tuileries sont compris entre Fr. 260.- et Fr. 475.- pour des deux pièces et entre Fr. 255.- et Fr. 680.- pour ceux de trois pièces. Les frais de chauffage s'élèvent mensuellement à une somme comprise entre Fr. 75.- et Fr. 100.- par appartement.
Les loyers des deux autres immeubles sont compris entre Fr. 440.- et 705.- pour des appartements de trois et trois pièces et demie, à l'exception d'un appartement de quatre pièces et demie, loué mensuellement Fr. 1'000.-. Les frais de chauffage sont de l'ordre de Fr. 130.- par mois.
Ces trois immeubles sont en outre pourvus, au total, de quatre places de parc et de seize garages loués pour la plupart respectivement Fr. 25.- et Fr. 80.-.
Hector Beati a exposé lors de l'audience du 16 novembre 1992 que l'entreprise recourante devait pratiquer des loyers modérés sous peine de ne plus parvenir à louer ces appartements.
C. Suite au recours de la société intéressée daté du 13 mars 1992, la Commission de district, par décision du 22 juillet 1992, notifiée sous pli recommandé, a maintenu les estimations fiscales litigieuses.
A cette décision était jointe une circulaire intitulée "Méthode de calcul pour déterminer le taux de capitalisation" exposant ce qui suit :
" La méthode de calcul est basée sur les instructions du Conseil d'Etat du Canton de Vaud aux Commission de district [éditées le 31 janvier 1991 par le Département des finances, ci-après : les Instructions].
Ces instructions prévoient ce qui suit :
"Détermination de la valeur vénale : La valeur vénale peut être obtenue en capitalisant le rendement brut. Le taux de capitalisation sera fixé dans la règle à 6 - 6 ½ % selon le genre d'immeuble.
Détermination de la valeur de rendement : Dans la règle, il y a lieu d'appliquer un taux de capitalisation de 8 - 8 ½ % du revenu locatif. On ne s'écartera de cette règle que dans les cas particuliers."
L'estimation fiscale est une moyenne entre une valeur vénale et une valeur de rendement : cette moyenne peut se calculer comme suit, partant d'un rendement locatif connu :
1/2 [(rendement locatif * 100/6.5) + (rendement locatif * 100/8.5)] soit : rendement locatif * 100/7.37.
ou :
1/2 [(rendement locatif * 100/6) + (rendement locatif * 100/8)] soit : rendement locatif * 100/6.86.
Notre Commission a admis comme base : un taux de 7,5% (Calcul simplifié, soit (8,5 % + 6,5 %)/2 = env. 7.5 %)."
D. Par courrier du 3 août 1992, la société recourante a demandé une prolongation de délai au 31 août 1992 "pour nous permettre d'examiner vos nouvelles taxations", en expliquant que la société avait été en vacances du 20 juillet au 2 août 1992.
La Commission de district, en date du 5 août 1992, a accepté de prolonger le délai de recours au 15 septembre 1992.
E. Le 21 août 1992, la société recourante, agissant par l'intermédiaire de la Fiduciaire Lambelet, a déclaré maintenir son recours pour les trois parcelles litigieuses, concluant à ce que les nouvelles estimations fiscales soient fixées à Fr. 650'000.- pour la parcelle no 404, et Fr. 800'000.- et Fr. 850'000.- pour celles portant nos 684 et 697. La recourante expose en substance que les valeurs vénales retenues et calculées à 6 ½ % sont trop élevées par rapport à la rentabilité de ces trois immeubles et que leur valeurs vénales ne sauraient en aucun cas dépasser leur valeur de rendement. A cet envoi était joint en annexe le budget d'exploitation des bâtiments litigieux.
F. Par courrier du 25 août 1992, la Commission de district a transmis le dossier de la cause au Tribunal administratif.
A la demande du magistrat instructeur l'autorité intimée a en outre produit, en date du 16 octobre 1992, la liste des transactions, relatives aux immeubles locatifs, intervenues dans le district de Grandson depuis novembre 1987.
G. Le 28 octobre 1992, la société recourante a déposé des observations complémentaires. Elle expose notamment qu'il est prévu d'effectuer sur les trois immeubles en cause des "travaux d'assainissement" devisés à environ Fr. 300'000.- par immeuble.
Au demeurant, la société recourante s'est acquittée dans le délai imparti à cet effet de l'avance de frais requise de Fr. 2'000.-.
H. Le Tribunal administratif a tenu audience le 16 novembre 1992 en présence de M. H. Béati qui représentait la recourante, accompagné de M. C. Schmid, de la Fiduciaire Lambelet. La Commission de district était représentée par MM. L. Junod et C. Zellweger, président et secrétaire, ainsi que M. P. Gasser, syndic.
Il a procédé à une inspection des immeubles en cause.
et considère en droit :
Par décision du 22 juillet 1992, l'autorité intimée a maintenu l'estimation fiscale fixée le 5 mars 1992. L'entreprise recourante, dans sa lettre adressée à la Commission de district le 3 août 1992, soit le jour de la reprise du travail après une période de vacances, a demandé un délai jusqu'au 31 août 1992 pour lui permettre d'examiner les nouvelles taxations; la commission a donné suite à cette requête en prolongeant le délai de recours au 15 septembre 1992. Par acte motivé du 21 août 1992, déposé par l'intermédiaire de la Fiduciaire Lambelet, la société Beati Frères SA a admis diverses taxes relatives à un certain nombre de parcelles, mais a "maintenu" son recours pour les parcelles no 404, 684 et 697). Or, selon l'art. 15 al. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI) ainsi que selon l'art. 31 al. 1 de la loi du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administrative (LJPA), le recours s'exerce dans les dix jours à compter de la communication de la décision; ce délai n'est en outre pas prolongeable (art. 32 LJPA). La nouvelle décision de la Commission de district est datée du 22 juillet 1992, date à laquelle l'entreprise recourante était en vacances. Compte tenu du délai de garde de sept jours, auquel s'ajoute le délai légal de recours de dix jours, prorogé encore par le week-end des 8 et 9 août 1992, la recourante avait jusqu'au lundi 10 août 1992 pour déposer une déclaration de recours. Ce délai n'était donc pas encore échu lorsqu'elle en a requis la prolongation. Dès lors, l'autorité intimée aurait dû informer la recourante par retour du courrier du fait que le délai de recours n'était pas prolongeable et qu'il appartenait à cette dernière de déposer un acte de recours dans le délai fixé par la loi. En l'absence d'un tel renseignement, force est d'admettre que la société recourante s'est fiée en toute bonne foi à la prolongation qui lui a été accordée et qu'on ne saurait dès lors considérer son recours comme tardif. Il y a donc lieu d'entrer en matière sur le fond.
a) La recourante ne critique pas expressément le taux de capitalisation retenu pour le calcul de la valeur de rendement. Il le conteste implicitement toutefois dans la mesure où il reproche à l'estimation fiscale litigieuse de ne pas tenir compte des travaux d'assainissement qu'elle va devoir effectuer sur son immeuble.
L'art. 2 al. 3 LEFI prévoit que la valeur de rendement correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. Quant à l'art. 7 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI), dans sa teneur en vigueur depuis le 25 janvier 1991, applicable en l'espèce, il précise que la capitalisation s'opère sur la base de 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble. S'agissant d'un immeuble locatif, l'art. 21 ajoute que cette valeur s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble; la justification du taux doit en outre résulter d'une prise en considération des frais généraux et des frais d'entretien.
Dans sa jurisprudence récente, le tribunal de céans a jugé que pour calculer la valeur de rendement des immeubles locatifs, il convenait de prendre pour base le taux de l'intérêt hypothécaire en 1er rang en vigueur à la date choisie pour l'établissement de l'état locatif et d'y ajouter environ 2 % pour obtenir le taux de capitalisation déterminant (arrêts du Tribunal administratif EF 92/012 du 3.2.1993, EF 92/031 du 15.1.1993 et les références citées).
En l'espèce, l'état locatif a été établi le 15 juillet 1991. Le taux hypothécaire qui prévalait alors était de 6,75 %. En vertu de cette jurisprudence, le taux de capitalisation qui devrait être retenu pour la valeur de rendement devrait être de l'ordre de 8,75 %; la Commission de district l'a arrêté à 8,5 %. Le tribunal, dans l'examen des recours, est néanmoins limité au contrôle de la légalité (art. 36 lit. a LJPA), dès lors que la LEFI ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité. L'autorité de céans juge, dans le cas d'espèce, que le faible écart de ces deux taux de capitalisation ne saurait apparaître comme un abus ou un excès du pouvoir d'appréciation dont doit disposer l'autorité d'estimation en première instance (cf. arrêt du Tribunal administratif précité EF 92/031 du 15.1.1993); le taux de 8,5 % retenu par l'autorité intimée pour le calcul de la valeur de rendement doit par conséquent être confirmé.
S'agissant des travaux à effectuer sur un immeuble, le tribunal de céans a rappelé dans sa jurisprudence récente qu'il y avait lieu de distinguer entre les frais d'entretien courant et les frais engagés pour rattraper un entretien qui a été négligé. Ce n'est que dans cette seconde hypothèse que l'on pourrait sans doute admettre, s'agissant de la valeur de rendement, un taux de capitalisation quelque peu plus élevé (Tribunal administratif, arrêts précités EF 92/012 du 2.2.1993, EF 91/10 du 5.1.1993, et les références citées).
En l'espèce, le tribunal juge que les immeubles en cause ne présentent pas de retard d'entretien, les travaux envisagés pouvant être considérés comme de l'entretien courant. Il faut donc s'en tenir au taux de capitalisation de 8,5 %, qui tient d'ailleurs compte des frais généraux et des frais d'entretien (l'art. 21 al. 2 REFI le dit expressément s'agissant de la valeur de rendement).
b) La société recourante conteste plus particulièrement les montants retenus au titre de valeur vénale pour les immeubles litigieux.
Par valeur vénale, il faut entendre la valeur marchande d'un immeuble, compte tenu de l'offre et de la demande; elle doit être fonction de la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI et 8 al. 1 REFI). Selon l'art. 8 al. 2 REFI, auquel renvoie l'art. 21 al. 4 REFI, la valeur vénale, a défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement et les risques de placement sur ces immeubles. Cette solution est également préconisée par les Instructions qui précisent que le taux de capitalisation sera fixé dans la règle à 6 - 6 ½ %.
La recourante s'en prend précisément à ce taux de 6,5 % appliqué pour le calcul de la valeur vénale des trois immeubles litigieux. Selon elle, un taux de 8,5 % serait approprié.
Un taux de capitalisation de 6,5 % équivaut à un prix au m3 de Fr. 303.- pour le bâtiment sis sur la parcelle no 404 et Fr. 315.- et Fr. 340.- pour ceux des parcelles nos 684 et 697. Ce prix est parfaitement correct pour les deux derniers immeubles précités qui sont fort bien situés et qui comportent de beaux appartements. Dès lors, force est de constater que le taux de 8,5 % proposé par la recourante, qui équivaut à estimer à un prix d'environ Fr. 240.- et 260.- par m3 les bâtiments sis Crêt aux Moines, n'est pas réaliste et ne peut pas être retenu. Le taux de 6,5 % retenu par la Commission de district pour la valeur vénale doit donc être confirmé dans ce cas. En revanche, le prix de Fr. 303.- par m3 pour le bâtiment de la parcelle no 404, comparé aux deux bâtiments précités, paraît quelque peu élevé. Il s'agit en effet d'un immeuble plus ancien, de construction légère, situé de surcroît entre une voie ferrée et la route cantonale. Dans ce dernier cas, on doit admettre que la valeur vénale est plus proche de la valeur de rendement que pour les parcelles nos 684 et 697; néanmoins, compte tenu du niveau des loyers assurément bas tout de même de l'immeuble des Tuileries, le tribunal retiendra en définitive, pour le calcul de la valeur vénale, un taux de capitalisation de 8% de l'état locatif. Appliqué à un état locatif de Fr. 55'800.-, ce taux conduit à une valeur vénale de Fr. 697'500.-; compte tenu d'une valeur de rendement de Fr. 656'500.-, il en résulte une estimation de la parcelle 404 de Fr. 677'000.-.
c) Il est vrai que dans sa jurisprudence récente, le Tribunal administratif a admis, au vu de l'évolution du marché immobilier, un rapprochement entre la valeur vénale et la valeur de rendement. Il a même constaté que les recommandations contenues dans les Instructions - taux de capitalisation pour le calcul de la valeur vénale : 6 à 6,5% en règle générale; taux pour la valeur de rendement : 8 à 8,5% - impliquaient un écart désormais trop important entre ces valeurs (Tribunal administratif, arrêt précité EF 92/031, du 15.1.1993). En l'espèce, toutefois, il faut bien constater que la différence de 2 % entre le taux retenu pour la valeur de rendement et celui retenu pour la valeur vénale des parcelles 684 et 697 (et de la parcelle 404 également, mais dans une moindre mesure) est imputable à la politique de bas loyers que pratique la recourante. Compte tenu du niveau des loyers perçus par cette dernière, il est clair que la prise en compte d'une valeur vénale réaliste implique un taux de capitalisation relativement bas. Par conséquent, l'écart de 2 % entre le taux retenu pour la valeur vénale et celui retenu pour la valeur de rendement est en l'espèce justifié pour les parcelles 684 et 697, mais il doit être réduit pour la parcelle 404.
Le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I. Le recours est partiellement admis s'agissant de la parcelle no 404 et rejeté pour le surplus.
II. Les décisions rendues le 22 juillet 1992 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Grandson relatives à l'estimation des parcelles nos 684 et 697 de Grandson sont confirmées.
III. La décision relative à la parcelle no 404 de Grandson est réformée, l'estimation fiscale de dite parcelle étant arrêtée à Fr. 677'000.-.
IV. Un émolument de Fr. 1'000.- (mille francs) est mis à la charge de la recourante, montant compensé par l'avance de frais déjà effectuée, dont le solde, par Fr. 1'000.-, lui est restitué.
V. Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 23 mars 1993
Au nom du Tribunal administratif :
Le président : Le greffier :
Le présent arrêt est notifié :
- à la recourante BEATI FRERES SA, par l'intermédiaire de son mandataire, la fiduciaire Lambelet, Société Anonyme Fidal, Pl. St-François 11, à 1003 Lausanne, sous pli recommandé;
- à la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Grandson, p.a. Registre foncier, Place du Château 2, à 1422 Grandson.
Il est également communiqué pour information :
- au Département des finances, Service du cadastre et du Registre foncier, avenue de l'Université 3, à 1014 Lausanne.