canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
du 2 février 1993
sur le recours interjeté par Emile SCHNEITER , avenue Florimont 2, à 1006 Lausanne,
contre
la décision rendue le 12 mai 1992 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne relative à l'estimation de la parcelle no 5901 de Lausanne.
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. Etienne Poltier, président
Henry Collomb, assesseur
Otto Liechti, assesseur
Greffier : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt
constate en fait :
A. Emile Schneiter a acquis, par vente à terme du 10 septembre 1991, exécutée les 16 et 21 octobre suivants et inscrite au Registre foncier le 31 décembre 1991, la parcelle no 5901 du cadastre de Lausanne pour le prix de Fr. 4'815'000.--. Cette parcelle comporte un immeuble locatif, construit en 1940, sis rue Centrale 31.
A la suite de cette acquisition, l'estimation fiscale, qui avait été fixée à Fr. 4'235'000.-- en mai 1990, a été portée, par décision du 24 mars 1992, à Fr. 4'618'000.--. Pour établir ce montant, la commission de district a pris en compte, à titre de valeur vénale, le prix payé par le recourant de Fr. 4'815'000.-- et, à titre valeur de rendement, le revenu locatif indiqué dans l'acte de vente, soit
Fr. 364'764.--, capitalisé au taux de 8 1/4 %, soit Fr. 4'421'000.--.
B. Par acte daté du 1er avril 1992, Emile Schneiter a interjeté recours contre cette décision. Il conclut à ce que le revenu locatif soit capitalisé à un taux de 10 % et que l'estimation fiscale soit ainsi arrêtée au montant de Fr. 4'231'320.--.
La Commission de district a maintenu sa décision le 12 mai 1992 en expliquant ce qui suit :
"Selon l'art. 7 al. 1 du Règlement du 25 janvier 1991 modifiant celui du 22 décembre 1936, la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6 % du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble.
Le taux de capitalisation retenu par la commission pour les immeubles locatifs et commerciaux du district de Lausanne est de 8 1/4 %. Ce taux s'applique uniformément à tous les transferts et constructions nouvelles intervenus en 1992.
Conformément à sa politique constante et l'égalité de traitement entre les contribuables le Commission ne peut que maintenir l'estimation fiscale notifiée en date du 24 mars 1992."
Le recourant a déclaré maintenir son pourvoi par courrier daté du 21 mai 1992.
C. En date du 23 juin 1992, la Commission de district a transmis le dossier de la cause au Tribunal administratif en concluant au rejet du recours. Le recourant a complété son pourvoi par des observations des 29 octobre et 10 novembre 1992, comportant en annexe différentes pièces, notamment des devis relatifs à des travaux de rénovation à effectuer sur son immeuble.
En outre, le recourant s'est acquitté dans le délai imparti à cet effet, de l'avance de frais requise de Fr. 1'500.--.
D. La Commission de district, invitée par le juge instructeur dans un courrier daté du 14 octobre 1992 à justifier son taux de capitalisation de 8 1/4 % appliqué pour le calcul de la valeur de rendement, a fait part des observations suivantes, datées du 28 octobre 1992 :
"Le taux de capitalisation de 8 1/4 % appliqué en 1992 pour les immeubles locatifs du district de Lausanne a été arrêté par la Commission lors de la séance plénière du 15 janvier 1992. Ce taux est déterminé en fonction du taux hypothécaire. Il est revu chaque année en fonction de la situation du marché. Il se décompose ainsi pour l'année 1992 :
*- moyenne taux d'intérêt 7 1/4 %
Taux admis 8 1/4 %*
Ce taux correspond à celui prévu dans l'art. 21 al. 2 REFI (6 à 9 %)."
Par ailleurs, la Commission de district a joint à cet envoi "un tableau comparatif de différentes ventes intervenues de 1990 à 1992, où les revenus locatifs, capitalisés à des taux variant de 7 3/4 % à 8 1/4 % déterminent des valeurs de rendement très proches des valeurs vénales (prix d'achat). Dans la plupart des cas, l'estimation fiscale a été déterminée en faisant la moyenne entre la valeur de rendement et vénale ou arrêtée à la valeur vénale (prix d'achat), lorsque la valeur de rendement était supérieure à celle-ci (art. 2 al. 2 LEFI)."
Par courrier du 14 octobre 1992, le magistrat instructeur a également interpellé le Service du cadastre et du Registre foncier au sujet du taux de capitalisation choisi par les Instructions pour la révision générale (éditées le 31 janvier 1991 par le Département des finances, pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles, ci-après : les Instructions) pour le calcul de la valeur de rendement des immeubles locatifs au regard de l'art. 21 al. 2 REFI. Le Service précité a exposé ce qui suit dans une correspondance du 4 novembre 1992 :
"Sur proposition du Département des finances, le Conseil d'Etat a modifié [...] le 25 janvier 1991, le règlement sur l'estimation fiscale des immeubles du 22 décembre 1936. Cette modification avait pour but notamment d'adapter les taux de capitalisation en tenant compte de l'évolution économique.
Le taux de base de 4 % retenu (art. 7) pour le rendement net a ainsi été relevé à 5 - 6 %. Par rapport au revenu locatif net, les frais généraux, d'entretien, peuvent être estimés, en règle générale, à environ 2 %. Par conséquent un revenu locatif brut peut être capitalisé sur la base d'un taux de 7 à 8 %. La fourchette de 6 à 9 % laisse aux commissions de district une marge d'appréciation pour les cas particuliers.
Dans le cadre de la révision générale, le département des finances a recommandé, dans une souci de simplification et d'harmonisation, l'application d'un taux moyen de 7,5 % en règle générale. Pour déterminer ce taux moyen, les commissions ont par conséquent une marge d'appréciation de 7,5 % correspondant à un bon rendement (valeur de rendement = valeur vénale = EF) à 9 % pouvant être appliqués dans des cas particuliers (frais d'entretien élevés non répercutés sur les loyers par exemple).
Par conséquent le taux moyen (8 1/4 %) fixé par la Commission du district de Lausanne [...] paraît a priori admissible en règle générale. Cet avis ne préjuge en rien de l'application de ce taux dans le cas particulier."
Le Service du cadastre et du Registre foncier a encore déposé des observations complémentaires en date du 13 novembre 1992, qui seront reprises plus loin dans la mesure nécessaire.
E. Le Tribunal administratif a tenu audience le 16 novembre 1992 en présence du recourant et de M. J.-D. Cruchaud, président de la Commission d'estimation fiscale du district de Lausanne.
Il a procédé à une inspection locale.
et considère en droit :
a) En l'espèce, le recourant ne conteste pas le principe de la mise à jour de l'estimation fiscale de son immeuble à la suite de son acquisition. Il conteste cependant le montant retenu au titre de valeur de rendement. Plus précisément, il estime que le taux de capitalisation retenu, de 8 1/4 %, est trop bas. Selon lui, un taux de 10 % serait approprié.
Pour sa part, la Commission de district explique que le taux de 8 1/4 % s'applique uniformément à tous les transferts et constructions nouvelles intervenus en 1992 pour le district de Lausanne.
S'agissant de la valeur de rendement, l'art. 2 al. 3 LEFI prévoit que celle-ci correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. Quant à l'art. 7 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après : REFI), dans sa teneur en vigueur depuis le 25 janvier 1991, applicable en l'espèce, il précise que la capitalisation s'opère sur la base de 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble. S'agissant d'un immeuble locatif, l'art. 21 ajoute que cette valeur s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble; la justification du taux doit en outre résulter d'une prise en considération des frais généraux et des frais d'entretien.
Les Instructions recommandent d'appliquer un taux de capitalisation de 8 à 8 1/2 % du revenu locatif, en précisant que l'on ne pourra s'écarter de cette règle que dans les cas particuliers.
Sur le plan économique, on peut observer que les experts immobiliers computent généralement la valeur de rendement des immeubles en prenant pour base le taux de l'intérêt hypothécaire en 1er rang, auquel ils ajoutent environ 2 % pour obtenir le taux de capitalisation déterminant, applicable au rendement brut (Naegeli / Hungerbühler, Handbuch des Liegenschaftenschätzers, 3ème éd., Zurich 1988, p. 112; v. aussi la jurisprudence citée par Lachat / Micheli, Le nouveau droit du bail, 1990, p. 234). Or, dans le Canton de Vaud, le taux appliqué par le Crédit Foncier Vaudois pour les hypothèques en 1er rang, prêts anciens, (sauf précision particulière, l'on se référera dans la suite à ce seul taux) s'élevait dès le 1er avril 1991 et jusqu'au 1er août 1992, à 6,75 % . Sous cet angle, le taux de capitalisation qui devrait être retenu pour la valeur de rendement devrait être de l'ordre de 8,75%.
Les considérations qui précèdent appellent cependant quelques compléments.
b) Les art. 2 al. 3 LEFI et 5 al. 1 REFI exigent que le taux de capitalisation choisi pour la valeur de rendement soit fixé, notamment, en fonction du loyer de l'argent. Les remarques qui précèdent privilégient à cet égard le taux de l'intérêt hypothécaire en 1er rang. Bien que ce ne soit que l'une des composantes du loyer de l'argent, ce taux revêt un poids particulier puisqu'il est le plus souvent déterminant pour le niveau des loyers en matière de bail immobilier. Sur le plan économique, le niveau du taux hypothécaire défini plus haut constitue au surplus un indicateur fiable du loyer de l'argent; en d'autres termes, on doit, en règle générale, déduire d'une hausse de celui-ci un renchérissement du loyer de l'argent.
c) L'art. 21 al. 2 REFI prévoit que le taux de capitalisation retenu doit pouvoir être justifié en partant d'un taux de base de 5% (de 5 à 6% appliqué au rendement net, précise l'art. 7 REFI) auquel on ajoute en pour-cent les frais généraux et les frais d'entretien; on obtient ainsi un taux compris dans une fourchette de 6 à 9% pour la capitalisation du rendement brut. Suivant les indications du Service du cadastre, les taux arrêtés par le règlement, dans sa teneur actuelle, en vigueur depuis le 25 janvier 1991, l'ont été plutôt sur la base du calcul inverse à celui que préconise l'art. 21 al. 2 précité; l'on est en effet parti du taux applicable au rendement brut pour en déduire le taux adéquat pour le rendement net. Dans ces conditions, la vérification de la justification des taux conformément à ce que paraît exiger cette disposition n'a plus guère de sens; au demeurant, selon le Service du cadastre, les autorités n'ont plus recours, dans leurs estimations à la méthode fondée sur le rendement net.
d) Dans l'arrêt EF 92/031 du 15.1.1993, où il s'agissait de fixer une nouvelle estimation fiscale dans le cadre de la révision générale, le tribunal de céans, après s'être demandé quel taux hypothécaire devait être pris en considération (le taux hypothécaire des prêts en premier rang ayant en effet varié de 6,25% au début de la révision, pour passer successivement 6,75% depuis le 1er avril 1991, puis à 7 % dès le 1er août 1992) a jugé que la solution la plus cohérente consistait à prendre en considération le taux hypothécaire en vigueur à la date choisie pour l'établissement de l'état locatif. Une augmentation du taux hypothécaire entraîne en effet généralement une hausse des loyers et partant des états locatifs. Le tribunal relevait en outre qu'une telle solution permettait d'ailleurs d'assurer une certaine égalité de traitement entre propriétaires, même si les états locatifs n'avaient pas été établis à la même date.
e) En l'espèce, même si les pièces du dossier ne permettent pas de connaître cette date avec certitude, il semble que l'état locatif a été établi en septembre 1991, en vue de la signature de l'acte de vente à terme. Le taux hypothécaire qui prévalait alors était de 6,75 %. Ainsi, le taux de capitalisation retenu par l'autorité intimée, soit 8,25 % apparaît trop bas; suivant le calcul exposé en tête de ce considérant, sous chiffre 1 a), il faut en effet admettre un taux de 8,75 % (taux hypothécaire, soit 6,75 % + 2 %). La valeur de rendement doit ainsi être fixée à Fr. 4'168'731.-- [(364'764 : 8,75) x 100].
f) Le recourant reproche à l'estimation fiscale litigieuse de ne pas tenir compte des rénovations qu'il est en train de réaliser sur son immeuble.
Dans sa jurisprudence récente, le tribunal de céans a rappelé qu'il y avait lieu de distinguer entre les frais d'entretien courant et les frais engagés pour rattraper un entretien qui a été négligé. Ce n'est que dans cette seconde hypothèse que l'on pourrait sans doute admettre un taux de capitalisation quelque peu plus élevé (Tribunal administratif, arrêt EF 91/10 du 5.1.1993, et les références citées).
En l'espèce, le tribunal juge que l'immeuble considéré ne présente pas un retard d'entretien, les travaux envisagés pouvant être considérés comme de l'entretien courant. Il faut donc s'en tenir au taux de capitalisation de 8,75 %, qui tient d'ailleurs compte des frais généraux et des frais d'entretien (l'art. 21 al. 2 REFI le dit d'ailleurs expressément s'agissant de la valeur de rendement). Par conséquent, la valeur de rendement de la parcelle no 5901 doit être fixée à Fr. 4'168'731.--, ce qui ramène son estimation fiscale à Fr. 4'492'000. -- [(4'168'731 + 4'815'000) : 2 = 4'491'865, en chiffres arrondis].
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I. Le recours est très partiellement admis.
II. La décision rendue le 12 mai 1992 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 5901 est fixée à Fr. 4'492'000.--.
III Un émolument de Fr. 1'200.-- est mis à la charge du recourant, montant compensé par l'avance de frais requise, dont le solde de Fr. 300.-- lui est restitué.
Lausanne, le 2 février 1993
Au nom du Tribunal administratif :
Le président : Le greffier :
Le présent arrêt est notifié :
- au recourant Emile Schneiter, Avenue Florimont 2, à 1006 Lausanne, sous pli recommandé;
- à la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne, Av. de Savoie 10, à 1001 Lausanne;
Il est également communiqué pour information :
- au Département des finances, Service du cadastre et du Registre foncier.