canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
du 15 décembre 1992
sur le recours interjeté par LES FILS DE B. DUCRET SA , à Palézieux-Gare,
contre
la décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Oron-la-Ville (la Commission d'estimation fiscale) des 4 et 29 novembre 1991.
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. J.-C. de Haller, président
H. Collomb, assesseur
O. Liechti, assesseur
Greffier : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt
constate en fait :
A. La société "Les fils de B. Ducret SA" (ci-après : B. Ducret SA), entreprise horticole, est propriétaire de la parcelle no 498 de la commune de Palézieux, d'une surface de 11'308 m2. Selon l'extrait du Registre foncier, ce bien-fonds, dont 9'254 m2 sont en nature de pré-champs, porte deux habitations (ECA nos 151 et 150), d'une surface au sol de respectivement 138 et 83 m2, ainsi qu'un local de travail et des serres de 1'833 m2 (ECA no 319).
B. Le bâtiment ECA no 150, construit en 1880 et rénové en 1979, représente un logement sur deux étages, de cinq pièces. L'Etablissement cantonal d'assurance contre l'incendie (ECA) a retenu, dans son avis de taxation du 13 août 1987, un volume de 207 m3 pour les caves et de 435 m3 pour le logement sur deux niveaux, y compris la toiture. Selon la recourante, la surface locative en est de 103 m2, pour un loyer annuel de Fr. 4'800.-. Quant à sa valeur d'assurance de base, l'ECA l'a arrêtée à Fr. 41'080.-.
La bâtiment ECA no 319 représente des serres d'une surfaces de 1'667 m2 et un local de vente et de manutention de 165 m2, y compris une surface de 20 m2 utilisée pour la chaufferie.
Quant à la dernière habitation (ECA no 151), construite dans le courant des années 1930, elle est composée, outre un grenier et des caves, de quatre appartements de trois et quatre pièces, répartis sur trois étages; tous sont occupés par des membres de la famille Ducret; l'un deux, d'une surface de 53 m2, a été transformé en bureau pour l'entreprise familiale. Selon les déclarations des représentants de la recourante lors de l'audience du 3 novembre 1992, l'ECA a estimé le volume de cet immeuble à 1'464 m3. Les loyers annuels perçus pour les trois appartements utilisés en tant que tels sont de Fr. 5'503.- pour l'appartement occupé par Jacqueline Ducret (appartement de quatre pièces, d'une surface de 106 m2, au premier étage), Fr. 4'800.- pour celui de Roland Ducret (appartement de trois pièces, d'une surface de 45 m2, au premier étage) et Fr. 4'800.- pour celui de Daniel Ducret (appartement de quatre pièces, d'une surface de 96 m2, au deuxième étage). Ce dernier appartement est le seul à avoir été rénové.
C. Dans le cadre de la révision générale, la Commission d'estimation fiscale, par décision du 4 novembre 1991, a porté l'ancienne estimation fiscale de la parcelle litigieuse de Fr. 550'000.- à Fr. 1'434'000.-.
Selon les pièces du dossier, la valeur vénale totale a été arrêtée à Fr. 1'555'000.-, soit Fr. 200'000.- pour les serres, Fr. 1'000'000.- et Fr. 300'000.- pour les bâtiments no 151 et 150, et Fr. 55'000.- pour le terrain.
Pour ce qui est de la valeur de rendement, l'autorité de première instance a retenu un chiffre de 1'313'000.- qui est le résultat d'une valeur locative de Fr. 105'100.- capitalisé au taux de 8 %. Ce montant prend en compte un loyer annuel de Fr. 8'400.- pour les serres (1'680 m2 à Fr. 5.-/m2), Fr. 29'700.- pour le local de vente (165 m2 à Fr. 180.-/m2), Fr. 10'600.- pour le bureau (53 m2 à Fr. 200.-/m2) et Fr. 56'400.- pour les quatre appartements des bâtiments ECA nos 150 et 151.
D. Le 11 novembre 1991, la société B. Ducret S.A. a interjeté recours contre cette décision, ce qui a conduit la Commission d'estimation fiscale à ramener l'estimation fiscale à Fr. 1'346'000.-. La différence de quelque Fr. 100'000.- d'avec le chiffre précédemment retenu s'explique par le fait que l'autorité intimée a abaissé la valeur de rendement du local de vente à Fr. 20'300.- (soit 145 m2 à Fr. 140.-/m2) et à Fr. 51'600.- celle des quatre logements.
Par courrier du 6 décembre 1991, la société B. Ducret SA a déclaré maintenir son recours, complété par un mémoire déposé ultérieurement. Les moyens invoqués à l'appui de son recours seront examinés plus loin dans la mesure nécessaire. Au demeurant, la société recourante s'est acquittée dans le délai imparti à cet effet de l'avance de frais requise de Fr. 1'000.-.
E. Le 8 septembre 1992, la Commission d'estimation fiscale a transmis le dossier de la cause au Tribunal administratif en concluant au rejet du recours.
Le Tribunal a procédé à une inspection locale le 3 novembre 1992 en présence de MM. Roland et Jean-Claude Ducret qui représentaient la société recourante, accompagnés de MM. J. Amiguet, architecte et M. Currat, comptable. La Commission d'estimation fiscale était représentée par MM. D. Gavillet et P. Mauris, président et secrétaire, ainsi que A. Imhof, syndic.
et considère en droit :
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Aux termes de la loi, l'estimation fiscale d'un bien-fonds - qui, selon l'art. 3 al. 1 de la loi sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires - est égale à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale, sans pouvoir toutefois excéder cette dernière (art. 2 al. 1 et 2 LEFI).
A l'exception des serres et du terrain dont l'estimation n'est pas contestée, la société recourante considère que les montants retenus par la Commission de district sont trop élevés. A cet égard, le Tribunal constate d'emblée que l'autorité intimée n'a pas expressément fixé de valeur vénale pour le local de vente (ECA no 319). Il déduit du fait que ce local et les serres portent le même numéro de police-assurance ECA qu'il faut considérer que le montant de Fr. 200'000.-, retenu pour les serres au titre de valeur marchande, comprend celle de ce local.
2.1 Construit en 1880, rénové de manière artisanale par l'entreprise elle-même en 1979, le bâtiment ECA no 150 est de construction légère. Au vu de ce qu'il a constaté sur place, le Tribunal administratif considère qu'on ne saurait arrêter à plus de Fr. 350.- le prix du m3. Multiplié par le volume de 644 m3 fixé par la police ECA, on obtient ainsi une valeur vénale de Fr. 225'400.-.
2.2 S'agissant du bâtiment ECA no 151, l'autorité intimée a estimé sa valeur marchande à Fr. 1'000'000.-. Compte tenu du volume de 1'464 m3 que représente ce bâtiment, ce montant revient à considérer à près de Fr. 700.- le prix du m3. Ce chiffre est trop élevé : il s'agit en effet d'un bâtiment vétuste, construit dans le courant des années 1930, dont les trois appartements et le bureau qui l'occupent n'ont pas été rénovés, à l'exception de celui qui se trouve au dernier étage. De l'avis du Tribunal, le prix du m3 doit être fixé à Fr. 400.-, ramenant ainsi la valeur vénale à Fr. 585'600.-.
2.3 En conclusion, la valeur vénale totale de la parcelle litigieuse se monte à Fr. 1'066'000.-, soit Fr. 55'000.- pour le terrain, Fr. 200'000.- pour les serres et le local de vente, Fr. 225'400.- pour le bâtiment ECA no 150 et Fr. 585'600.- pour celui portant ECA no 151.
En outre, selon les instructions établies le 31 janvier 1991 par le Chef du Département des finances pour la Revision générale, à l'intention des commissions de district d'estimation fiscale des immeubles (les Instructions), le revenu locatif de l'immeuble sera admis sur la base des baux perçus et qui paraissent normaux. Lorsqu'un immeuble est habité ou exploité par le propriétaire ou un membre de sa famille, le revenu locatif est supputé en tenant compte des loyers normaux de la région (cf. les instructions, p. 2).
3.1 En l'espèce, force est de constater que les loyers annoncés par la recourante sont anormalement bas. Elle l'admet d'ailleurs elle-même. Les représentants de la société recourante estiment ainsi à Fr. 12'000.- le loyer annuel brut du bâtiment ECA no 150. Quant à ceux situés dans l'immeuble ECA no 151, ils évaluent à Fr. 9'600.- l'appartement de quatre pièces de 106 m2, à Fr. 7'200.- celui de trois pièces de 45 m2 et à Fr. 14'400.- celui de quatre pièces de 96 m2. Compte tenu de ce qu'il a pu constater sur place, le Tribunal administratif constate que ces appréciations sont correctes. Quant au bureau de 53 m2, l'autorité de céans juge, à l'instar de la société recourante, qu'il peut être estimé à un loyer annuel équivalent un prix de Fr. 150.- par m2, soit Fr. 7'950.-.
3.2 Pour ce qui à trait au bâtiment ECA no 319, la valeur locative retenue par l'autorité intimée pour les serres, de Fr. 8'400.-, n'est pas contestée. Quant au local de vente, la Commission de district l'a évalué à Fr. 140.- par m2. Si la surface retenue par cette autorité, de 145 m2 n'est pas discutable, le Tribunal juge l'estimation du loyer trop élevée. Ce local peut certes être destiné à d'autres usages. Il ne faut cependant pas perdre de vue qu'il est équipé de façon très rudimentaire. On ne saurait l'estimer à un loyer annuel supérieur à Fr. 14'500.-, correspondant à un montant de Fr. 100.- par m2 (cf. les Instructions, p. 4).
3.3 Le revenu locatif annuel total des immeubles propriétés de la société recourante s'élève ainsi à Fr. 74'050.- (soit 12'000 + 9'600 + 7'200 + 14'400 + 7'950 + 8'400 + 14'500). Pour obtenir la valeur de rendement, il convient encore de capitaliser ce montant. A cet égard, l'art. 7 REFI prévoit que la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6 % du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble. Dès lors, le taux de 8 % pris en compte par l'autorité intimée, au demeurant non contesté par la recourante, n'est pas critiquable (cf. les Instructions, p. 4; v.également à titre de comparaison arrêt du Tribunal administratif EF 92/10, du 26.11.1992, EF 92/06, du 11.08.1992). Ainsi, compte tenu d'un taux de capitalisation de 8 %, la valeur de rendement de la parcelle no 498 est de Fr. 925'625.-.
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I. Le recours est admis.
II. La décision relative à la parcelle no 498, rendue les 4 et 29 novembre 1991 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Oron-la-Ville, est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de dite parcelle est fixée à Fr. 995'812.-.
III. Les frais sont laissés à la charge de l'Etat, l'avance de frais, de Fr. 1'000.-, déjà versée par la recourante lui étant restituée.
L ausanne, le 15 décembre 1992
Au nom du Tribunal administratif :
Le président : Le greffier :
Le présent arrêt est notifié :
- à la société recourante personnellement, à 1697 Palézieux-Gare, sous pli recommandé;
- à la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Oron, Le Bourg, à 1610 Oron-la-Ville;