canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
6 juillet 1992
sur le recours interjeté par André FISCHER , à La Tour-de-Peilz,
contre
la décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey (la Commission d'estimation fiscale) du 1er juillet 1991, confirmée le 14 octobre 1991.
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. J.-C. de Haller, président
G. Parmelin, assesseur
R. Ernst, assesseur
Greffier : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt
constate en fait :
A. Suite au décès de son frère Eric, André Fischer est devenu propriétaire de la parcelle no 686 de La Tour-de-Peilz, sise à l'avenue de Jaman 13, tandis que sa mère en est usufruitière. Le transfert de propriété a été inscrit au Registre foncier le 21 février 1991.
Selon l'extrait du Registre foncier, ce bien-fonds, d'une surface totale de 814 m2, porte une habitation, d'une surface au sol de 176 m2, ainsi qu'une place-jardin de 638 m2. Construite en 1939, la villa comprend un appartement de quatre pièces au rez-de-chaussée et un appartement de deux pièces au premier étage, ainsi qu'un garage au sous-sol.
Les chiffres retenus ci-dessus correspondent à ceux établis par l'Etablissement cantonal d'assurance contre les incendies (ECA) dans son procès-verbal d'évaluation du bâtiment du 21 février 1939, qui précise que la surface du rez-de-chaussée et des combles est de 160 m2.
B. Faisant suite à une demande de la Commission d'impôt et recette du district de Vevey, la Commission d'estimation fiscale, en application de l'art. 23 de la loi du 27 février 1963 concernant le droit de mutation sur les transferts immobiliers et l'impôt sur les successions et donations (LMSD), a procédé à une nouvelle estimation fiscale de l'immeuble transféré. Par décision du 1er juillet 1991, elle a ainsi porté l'ancienne estimation fiscale de Fr. 110'000.-, datant de la révision générale de 1972, à Fr. 690'000.-.
C. 1. Par acte daté du 11 juillet 1991, André Fischer a interjeté recours contre cette décision, complété par un mémoire du 30 juillet 1991. En substance, il considère que la valeur de rendement retenue pour le calcul de l'estimation litigieuse est trop élevée. Il se prévaut d'un revenu locatif annuel moyen pour les années 1989 et 1990 de Fr. 15'620.- pour les deux appartements, soit Fr. 4'790.- en 1989 et 1990 pour l'appartement de quatre pièces et, pour le logement meublé de deux pièces, de Fr. 11'260.- pour l'année 1989 et de Fr. 10'400.- pour l'année 1990.
Les autres moyens invoqués à l'appui de son recours seront examinés plus loin en tant que de besoin.
" Valeur de rendement
*possibilité de location y compris
appartement du 1er étage estimé à
Fr. 36'000.- (Fr. 3'000.- par mois)
taux de capitalisation 7 1/4 % Fr. 496'500.-*
Valeur vénale (ou marchande) *terrain 814 m2 à Fr. 320.- Fr. 260'480.-
bâtiment 1'400 m3 à Fr. 450.- Fr. 630'000.- Fr. 890'480.-
Total Fr. 1'386'980.-
Estimation fiscale = moyenne 1'386'980.- Fr. 693'490.-
2*
Montant arrondi à Fr. 690'000.-."
En date du 14 octobre 1991, elle a maintenu les chiffres de sa décision du 1er juillet 1991.
Par courrier du 22 octobre 1991, l'intéressé a déclaré maintenir son recours. Il a encore déposé des observations complémentaires datées du 6 janvier 1992. En outre, il s'est acquitté dans le délai qui lui a été imparti à cet effet de l'avance de frais requise de Fr. 800.-.
Le 19 novembre 1991, la Commission d'estimation fiscale a transmis le dossier de la cause au Tribunal administratif en concluant au rejet du recours.
L'autorité intimée a déposé des observations datées du 28 janvier 1992. En substance, elle y expose que le loyer annuel de l'appartement de quatre pièces, qui représente une surface de 140 m2 environ, a été évalué à Fr. 27'600.-, soit Fr. 200.- le m2. Quant à celui de deux pièces, il a été estimé à Fr. 8'400.-, l'écart entre ce chiffre et la valeur indiquée par André Fischer représentant la différence pour le mobilier.
Il a procédé à une inspection locale le 16 juin 1992, en présence de M. André Fischer et de M. Robert Treyvaud, conservateur du Registre foncier de Vevey.
André Fischer habite avec sa mère l'appartement de quatre pièces, tandis que celui du premier étage est loué à un tiers.
Le Tribunal a constaté que la parcelle litigieuse était sis dans la proximité immédiate de la gare et du centre de la Tour-de-Peilz.
Quant à l'habitation, il s'agit d'une villa de style, fort bien entretenue.
et considère en droit :
___________________
En l'espèce, André Fischer ne conteste pas le principe de la révision l'estimation fiscale de son immeuble suite à la succession intervenue, mais il est d'avis que la nouvelle estimation fiscale est trop élevée.
b) Il convient en premier lieu de rappeler que le Tribunal administratif, pour examiner si l'estimation fiscale d'un immeuble a été correctement fixée, doit se restreindre au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du pouvoir d'appréciation (art. 36 lit. a LJPA), à l'exclusion en revanche des questions d'opportunité (art. 36 lit. c LJPA). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction d'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité) (ATF 110 V 365 considérant 3b in fine; 108 Ib 205 considérant 4a). Relève de la proportionnalité (Verhältnismässigkeit) l'exigence d'un rapport raisonnable entre le résultat recherché et les restrictions ou mesures imposées à l'administré (voir notamment B. Knapp, Précis de Droit administratif, 4ème éd., N° 533). Est en revanche une question d'opportunité (Angemessenheit) le point de savoir si la mesure contestée est la mieux à même d'atteindre le but recherché (sur cette distinction, voir ATF 116 Ib 353 = JT 1992 I 239, cons. 2 b).
c) Dans le cas particulier, la valeur vénale n'est pas contestée.
d) En revanche, André Fischer estime la valeur de rendement trop élevée et se prévaut des loyers effectivement versés pour les deux appartements (soit Fr. 4'790.- pour celui de quatre pièces et une moyenne annuelle en 1989 et 1990 de Fr. 10'830.- pour celui de deux pièces). Au demeurant, il s'étonne que la Commission d'estimation fiscale prenne en considération des chiffres différents de ceux retenus par la Commission d'impôt de district et ce, tant pour ce qui concerne la valeur de rendement (locative) que pour les surfaces à prendre en compte.
Selon l'art. 2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges périodiques.
Dans sa jurisprudence, dont le Tribunal de céans n'entend pas s'écarter, la Commission centrale des estimations fiscales (CCEF) a déjà eu l'occasion de juger que la LEFI régit seule l'estimation fiscale des immeubles et que la loi sur les impôts directs cantonaux (LI) - et par conséquent l'art. 21 a LI - est inapplicable en la matière (CCEF 90/05 C.-M. An. du 21.9.1990, 7/87 R. et G. Da du 7.9.1988, et la jurisprudence citée ). Cette jurisprudence s'appuie sur les travaux préparatoires. En effet, l'exposé des motifs du projet de loi modifiant la Loi sur les impôts cantonaux (LI) expose clairement que le calcul de la valeur locative et l'estimation fiscale des immeubles sont indépendants (à ce sujet, v. BGC, Printemps 1986, p. 369).
En outre, la façon dont l'autorité intimée a procédé pour fixer le loyer de l'immeuble litigieux est conforme à ce préconisent les instructions établies le 31 janvier 1991 par le Chef du Département des finances pour la Revision générale, à l'intention des commissions de district d'estimation fiscale des immeubles (les Instructions). En effet, le revenu locatif sera admis sur la base des baux perçus et qui paraissent normaux. En outre, lorsqu'un immeuble est habité ou exploité par le propriétaire ou un membre de sa famille, le revenu locatif est supputé en tenant compte des loyers normaux de la région (cf. les instructions, p. 2). En l'espèce, force est de constater que les loyers annoncés par André Fischer sont anormalement bas. C'est donc à juste titre que l'autorité intimée les a estimés. L'argumentation d'André Fischer doit ainsi être écartée.
Le principe de l'indépendance entre la LEFI et la LI étant admis, il n'y a pas non plus lieu de se référer à la surface retenue par la Commission d'impôt de district pour le calcul de l'impôt locatif, de 109 m2. Au demeurant, l'autorité de céans relève encore que si le volume pris en compte par l'autorité de première instance est égal à celui retenu par l'ECA (1400 m3), l'autorité intimée a même retenu une surface inférieure à celle établie par ce service (160 et non 176 m2). Dès lors, il faut considérer que les dimensions de la villa du recourant ont été correctement appréciées ou, à tout le moins, qu'elles n'ont pas été exagérées.
Après avoir procédé à l'inspection locale, le Tribunal constate ainsi que les loyers retenus par la Commission d'estimation fiscale pour les deux appartements, équivalent à un montant mensuel de Fr. 2'300.- pour l'appartement de quatre pièces et à Fr. 700.- pour l'appartement de deux pièces meublé, ne sont en tout cas pas exagérés compte tenu de la région et de la situation de l'immeuble litigieux. Au demeurant, le Tribunal, qui a visité le logement du rez-de-chaussée, a ainsi pu constater qu'il s'agissait effectivement d'un très bel appartement, fort bien entretenu, et doté de pièces spacieuses, entouré d'un balcon couvert au sud et à l'est, pourvu d'un accès direct dans le jardin.
e) L'art. 7 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI), modifié le 25 janvier 1991, précise que la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6 % lorsqu'il s'agit du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % lorsqu'il s'agit du rendement brut selon le genre d'immeuble.
En juillet 1991, le taux de base des emprunts hypothécaires en premier rang du Crédit foncier vaudois était de 6,25 %. A la même époque, les émissions d'obligation en francs suisses se plaçaient à un taux allant de 6,5 à 7,25 %. On peut dans ces conditions admettre que le loyer de l'argent était de l'ordre de 7 % s'agissant du long terme.
En l'espèce, la Commission d'estimation fiscale a fait application d'un taux de capitalisation de 7 1/4 %. André Fischer expose qu'un tel taux serait correct s'il s'agissait d'un rendement brut. Selon lui, dès lors qu'il s'agit d'un rendement net, un taux de 7 1/4 % est trop bas. Mais, compte tenu du loyer de l'argent, on ne saurait retenir que l'autorité intimée a abusé de son pouvoir d'appréciation en arrêtant le taux de capitalisation du rendement brut à 7 1/4 %.
f) Dès lors, l'estimation fiscale retenue par l'autorité intimée doit être confirmée.
**Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :**
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue le 1er juillet et confirmée le 14 octobre 1991 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey est maintenue en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelles no 686 est fixée à Fr. 690'000.-.
III. Un émolument de Fr. 800.- est mis à la charge d'André Fischer, cette somme étant compensée par l'avance de frais déjà versée.
Lausanne, le 6 juillet 1992
Au nom du Tribunal administratif :
Le président : Le greffier :
Le présent arrêt est notifié :
- au recourant personnellement, avenue de Jaman 13, à 1814 La Tour-de-Peilz, sous pli recommandé;
Il est également communiqué pour information :