canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
du 5 janvier 1993
sur le recours interjeté par l'hoirie Charles LEGERET , (Ruth, Jean-Marc, Marie-José, Ramou et François Légeret) à Vevey, Pully et Agra, dont le conseil est l'avocat Denis Sulliger, Av. Paul-Ceresole 3, 1800 Vevey,
contre
les décisions rendues le 10 octobre 1991 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey.
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. E. Poltier, président
J.-P. Kaeslin, assesseur
R. Ernst, assesseur
Greffier : M. C. Parmelin, sbt
constate en fait :
A. A la suite du décès de Charles Légeret survenu le 8 décembre 1990, son épouse et ses quatre enfants (ci-après l'hoirie recourante) sont devenus propriétaires de divers immeubles sur le territoire des communes de Corseaux, Vevey, Montreux et La Tour-de-Peilz.
B. Faisant suite à une demande de la Commission d'impôt du district de Vevey du 26 mars 1991, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey (ci-après la commission de district), en application de l'art. 23 de la loi du 27 février 1963 concernant le droit de mutation sur les transferts immobiliers et l'impôt sur les successions et les donations (LMSD), a procédé à une nouvelle estimation fiscale des biens-fonds du défunt; elle a communiquée celle-ci à l'hoirie recourante par décisions rendues le 11 octobre 1991. Pour les immeubles locatifs, elle a pris pour base le revenu locatif de ces immeubles au 1er janvier 1991, puis a capitalisé ce montant à un taux de 7,5 %; celui-ci résulte d'une moyenne entre un taux de 8,5 %, applicable pour obtenir la valeur de rendement, et de 6,5 %, applicable pour le calcul de la valeur marchande.
C. A la suite du recours formé le 11 juillet 1991 au nom de l'hoirie Charles Légeret par l'exécuteur testamentaire, le notaire Marc Chessex, qui contestait en particulier l'utilisation d'un taux de 6,5 % pour déterminer la valeur vénale des immeubles locatifs, la commission de district a rendu quatre nouvelles décisions en date du 10 octobre 1991; elle y confirmait les précédentes estimations, à l'exception de celles des parcelles nos 728 de Montreux, 1338 et 1358 de Vevey qu'elle réduisait légèrement.
En ce qui concerne le taux de capitalisation appliqué au rendement locatif pour obtenir la valeur vénale, la commission de district s'est déterminée comme il suit :
"La commission ne peut vous suivre dans votre détermination de la valeur marchande : si le taux moyen de 7,5 % est retenu, il détermine aussi bien la valeur vénale que la valeur de rendement.
Dans notre région, des locatifs bien situés et bien entretenus comme ceux de la succession Légeret trouvent preneur à un taux de 6,5 % environ (exemple un locatif de plusieurs millions de francs à Montreux la semaine dernière).
D'autre part, les taux appliqués le sont dans l'ensemble du canton dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales."
D. Agissant par l'intermédiaire de l'avocat Denis Sulliger, l'hoirie Charles Légeret a recouru contre ces décisions en concluant, avec dépens, à leur réforme en ce sens qu'un taux de 7,5 % est appliqué pour arrêter la valeur vénale des immeubles locatifs. Elle demande également la réduction de l'estimation fiscale des parcelles nos 728 et 1205 de la Commune de Montreux et des parcelles nos 1338 et 1358 de la Commune de Vevey.
E. Dans ses déterminations du 21 novembre 1991, l'autorité intimée conclut au rejet du recours. Elle a produit une liste de six transactions portant sur des immeubles locatifs intervenues entre les mois de décembre 1990 et d'octobre 1991 dans les Communes de Vevey, Montreux et La Tour-de-Peilz, à des taux de capitalisation du rendement brut variant entre 5,92 et 7,2 %. Sur requête du Tribunal, elle a encore fourni le 3 février 1992 une seconde liste de transactions reprenant pour l'essentiel la première à l'exception d'une nouvelle transaction sur la commune de Vevey réalisée le 10 octobre 1991 sur la base d'une valeur de rendement capitalisée au taux de 6,24 %.
F. Le Service du cadastre et du registre foncier s'est déterminé le 5 février 1992 sur le taux de capitalisation de 6,5 % choisi pour fixer la valeur vénale des immeubles dans le cadre de la revision générale de la manière suivante :
"Dans les instructions du Département des finances, il est précisé que la valeur vénale, à défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.) peut être obtenue en capitalisant le rendement brut. Le taux de capitalisation sera fixé dans la règle de 6 - 6 1/2 % selon le genre d'immeuble. La détermination de ce taux basée sur l'art. 8 du règlement EF a fait l'objet d'une étude détaillée avant l'élaboration des instructions à l'attention des commissions de district. Nous devions trouver une règle générale afin de coordonner et harmoniser les estimations dans le canton. Pour cela nous avons recherché, dans plusieurs districts représentatifs, dont celui de Vevey, sur la base de quelle capitalisation des loyers les immeubles étaient vendus. Ce taux de capitalisation s'opère par comparaison du prix fixé dans l'acte de vente et le revenu locatif déposé au registre foncier par le propriétaire de l'immeuble.
Conscients de la chute du marché immobilier, (les registres fonciers étaient aux premières loges) à la suite des AFU et de l'élévation des taux de l'intérêt hypotécaire, nous avons retenu le taux de capitalisation de 6 - 6 1/2 %.
Lors de cette étude, nous avons constaté que les immeubles se négociaient à des taux de 3,4 à 5,5 % dans les années 1987 - 1989. Après la chute du marché immobilier, nous constatons que les immeubles se négocient à des taux de 5 - 7,5 % pour les années 1990 - 1991. Dans la majorité des cas entre 5,8 - 6,6 %. Cette démonstration, que vous avez demandée, peut vous être apportée par les conservateurs des registres fonciers vaudois.
Par conséquent le taux de 6,5 % est conforme au marché actuel immobilier.
Nous rappellerons enfin qu'il s'agit d'un taux moyen qui résulte du taux de 8,5 % du revenu locatif pour obtenir la valeur de rendement (art. 7 du règlement) et de la valeur vénale qui correspond, en règle générale, au revenu locatif capitalisé à un taux de 6,5 % (art. 8 du règlement EF).
De plus nous pouvons relever, pour le district de Vevey, que le taux moyen a été adapté ces dernières années : de 6 % en 1987 il a passé à 7,5 % dès 1990.
Enfin, nous concluons en relevant qu'il s'agit d'une règle générale, que les commissions de district peuvent s'écarter de ce taux moyen dans des cas particuliers et que les estimations fiscales sont déterminées, sauf les cas de mise à jour, pour plusieurs années (1 à 2 décennies)."
G. L'hoirie recourante a déposé des observations complémentaires en date du 30 mars 1992. Elle a produit une série d'annonces parues dans le journal 24 Heures et la Feuille des avis officiels du mois de mars 1992 confirmant les déclarations de Furer SA et de Rham & Cie SA selon lesquelles les immeubles locatifs ne trouvent preneur, sur le marché immobilier actuel, qu'à un taux de capitalisation du rendement brut variant entre 7 et 8,5 %. Elle a également requis du Service du cadastre et du registre foncier la production de l'étude détaillée ayant abouti à l'adoption du taux de capitalision contesté dans le cadre de la révision générale.
Le Service du cadastre et du registre foncier a répondu que l'étude n'existait pas en elle-même, mais qu'elle correspondait à l'analyse effectuée par le Département des finances pour l'élaboration des instructions pour la révision générale tenant compte des taux admis par la Commission centrale d'estimation fiscale des immeubles et de l'évolution du marché.
Sur requête du Tribunal, la commission de district a produit en date du 17 août 1992 une liste des transactions intervenues durant le deuxième semestre de l'année 1990 dans le district de Vevey, à des taux variant entre 5,70 et 7,91 %.
H. Le Tribunal administratif a tenu audience le 3 septembre 1992 à Vevey en présence de Jean-Marc Légeret, représentant l'hoirie recourante, assisté de l'avocat Denis Sulliger, ainsi que des représentants de la commission de district de Vevey et du Service du cadastre et du registre foncier. Il a procédé à une visite des parcelles nos 1338 et 1358 de la Commune de Vevey et nos 728 et 1205 de la Commune de Montreux.
I. Sur requête du Tribunal, la commission de district et le Service du cadastre et du registre foncier se sont déterminés sur l'état locatif déterminant pour la revision générale et la portée de l'art. 6 REFI.
En droit :
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Renseignements pris, l'inventaire successoral a été dressé le 29 janvier 1992 à la valeur vénale des biens des époux et transmis à la commission d'impôt aux fins d'établir un inventaire fiscal des biens qui sera ensuite adressé aux héritiers. Ce dernier n'est donc à ce jour pas encore établi, de sorte que l'on doit admettre que la demande de la Commission d'impôt, déposée le 26 marsi 1991, l'a été en temps utile.
b) La commission du district a procédé à une révision de l'estimation fiscale de diverses parcelles de l'hoirie recourante, ce à la demande de l'autorité fiscale (art. 23 al. 2 LMSD). Cette révision est de même nature que celle que prévoit l'art. 23 LEFI et elle s'apparente à une mise à jour (art. 20 LEFI); au demeurant, l'art. 23 al. 3 LEFI prescrit qu'une telle révision a lieu en même temps que la mise à jour, les règles procédurales étant en outre les mêmes dans les deux hypothèses (art. 24 rapproché de l'art. 21 LEFI). Une telle opération se distingue en revanche de la révision générale, régie par les art. 11, 19 al. 1 et 22 LEFI.
Indépendamment des différences procédurales qu'imposent les textes entre la révision générale et la révision "ordinaire" (ou la mise à jour), ces deux modes de révision se distinguent également sur un plan matériel. La mise à jour et la révision "ordinaire" interviennent en effet à la suite de faits déterminés (les motifs de la mise à jour, énumérés à l'art. 20 LEFI, ou ceux de la révision des art. 23 LEFI ou 23 LMSD); ces opérations postulent une estimation à une date donnée, soit celle de la vente, de la construction ou de la succession à laquelle elles sont liées (v. dans ce sens la jurisprudence de la Commission centrale des estimations fiscales - ci-après CCEF - arrêt du 14 décembre 1990 et RDAF 1991, 320). Elles ont pour but de cerner de plus près, à une date donnée, la valeur cadastrale d'un immeuble dont on présume qu'elle a notablement varié par rapport à l'estimation portée au registre (v. les formulations proches des art. 20 in fine et 23 al. 1 LEFI), ce qui suppose le choix d'une date déterminante; dans le cas de l'art. 23 LMSD, il est plus évident encore que la valeur doit être arrêtée à une date déterminée, celle de la donation ou de l'ouverture de la succession, puisque c'est bien la valeur à cette date des biens donnés ou compris dans les actifs successoraux qui va constituer l'assiette de l'impôt.
Il résulte de l'exposé qui précède que les valeurs auxquelles la loi se réfère pour déterminer l'estimation fiscale (valeur de rendement, valeur vénale; taux de capitalisation, éléments déterminants du marché immobilier) devront être fixées à la date déterminante pour la mise à jour ou la "révision ordinaire" à entreprendre. En l'occurrence, la date décisive est celle de l'ouverture de la succession de Charles Légeret, soit le 8 décembre 1990.
a) Par valeur vénale, il faut entendre la valeur marchande d'un immeuble, compte tenu de l'offre et de la demande; elle doit être établie en fonction de la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI et 8 al. 1 REFI). La méthode préconisée par les recourants privilégie le seul critère de rendement; cette solution coïncide avec celle des Instructions établies le 31 janvier 1991 par le Chef du Département des finances pour la revision générale à l'intention des commissions de district d'estimation fiscale des immeubles (ci-après les Instructions) pour les immeubles locatifs et le règlement l'autorise, à défaut d'indications telles que prix d'achat ou autres éléments de comparaison (art. 8 al. 2 REFI). On retiendra sur ce point que le calcul de la valeur vénale par le biais d'une capitalisation du rendement locatif présente, au vu de cette dernière disposition, un caractère subsidiaire; et celle-ci prescrit en outre des taux variant en fonction du genre d'immeuble, les immeubles locatifs (art. 21) devant être traités différemment des villas (art. 22 REFI) ou des biens-fonds en nature de place de parc.
b) Selon les Instructions, entrent dans la catégorie des immeubles locatifs les bâtiments comprenant trois logements indépendants au moins. Au demeurant, ce critère n'est pas critiquable. Sont donc concernés en particulier les immeubles nos 197, 198, 261 et 940 de la Commune de Vevey, la parcelle no 1205 de la Commune de Montreux, la parcelle no 595 de la Commune de La Tour-de-Peilz, les parcelles nos 628 et les parcelles nos 861 à 866 de la parcelle de base no 844 de la Commune de Corseaux. Cette dernière parcelle a été soumise au régime applicable aux immeubles locatifs alors même que ce dernier était constitué en propriété par étages, étant donné que l'hoirie recourante était propriétaire de la parcelle de base et de l'entier des feuillets (nos 861 à 866 correspondant aux appartements en PPE).
Les autres parcelles, soit les parcelles 200 (en nature de places de parc), 1338 et 1358 de Vevey (traitées comme villas), la parcelle 728 de Montreux (le bâtiment n'abrite qu'un logement) et les parcelles nos 834 et 835 de Corseaux (appartements en propriété par étages, avec garages et places de parc sur parcelles 839 et 841), n'entrent en revanche pas dans la catégorie des immeubles locatifs; c'est donc à tort que les recourants font valoir pour le calcul de la valeur vénale de ces parcelles un taux de capitalisation de 7,5 %. Au demeurant, on observera que les experts immobiliers admettent eux aussi des taux de capitalisation différents pour les villas et les immeubles locatifs (Naegeli / Hungerbühler, cité plus bas, p. 112 et 123 ss). Pour les mêmes motifs, le taux de capitalisation retenu pour les parcelles 867 à 872 de Corseaux en nature de garages, soit 7 %, diffère à juste titre du taux des immeubles locatifs.
a) Comme on l'a déjà relevé, les recourants ne critiquent pas le taux de capitalisation de 8,5 % retenu pour le calcul de la valeur de rendement, à juste titre.
A cet égard, l'art. 2 al. 3 LEFI prévoit que la valeur de rendement correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. Quant à l'art. 7 REFI, dans sa teneur en vigueur au décès de Charles Légeret, il précise que la capitalisation s'opère sur la base du 4 % du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 8 % du rendement brut selon le genre d'immeuble. S'agissant d'un immeuble locatif, l'art. 21 ajoute que cette valeur s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble; la justification du taux doit en outre résulter d'une prise en considération des frais généraux et des frais d'entretien. Ainsi, en retenant un taux de 8,5 % pour la valeur de rendement, la commission de district a appliqué un taux plus favorable que le taux maximum prévu par les art. 7 et 21 REFI. Le règlement du 25 janvier 1991, entré en vigueur dès cette date, a modifié les taux prévus par ces dispositions en prévoyant un taux plafond de 9 %; néanmoins, le taux choisi se situerait encore, si ce texte était applicable, dans la marge supérieure de la fourchette prescrite par les art. 7 et 21 REFI dans leur nouvelle teneur. Le taux de 8,5 % adopté par la commission de district apparaît ainsi favorable au regard des textes réglementaires.
Sur le plan économique, ce taux n'est pas non plus criticable. En effet, dans la pratique, les experts immobiliers computent généralement la valeur de rendement des immeubles en prenant pour base le taux de l'intérêt hypothécaire en 1er rang, auquel ils ajoutent environ 2 % pour obtenir le taux de capitalisation déterminant (Naegeli / Hungerbühler, Handbuch des Liegenschaftenschätzers, 3ème éd., Zurich 1988, p. 112; v. aussi la jurisprudence citée par Lachat / Micheli, Le nouveau droit du bail, 1990, p. 234). Or, dans le Canton de Vaud, le taux appliqué par le Crédit Foncier Vaudois pour les hypothèques en 1er rang, prêts anciens, s'élevait à 6,25 % dès le 1er juillet 1990 et il prévalait encore à la date du décès de Charles Légeret. Sous cet angle également, le taux de capitalisation retenu par la commission intimée apparaît dès lors comme favorable; il n'est pas allégué au surplus que d'autres critères, tels que les conditions régissant par ailleurs, en dehors du marché immobilier, le loyer de l'argent (art. 2 al. 3 LEFI) devraient conduire à une autre conclusion.
b) Pour établir la valeur vénale des immeubles locatifs, la commission de district a capitalisé le rendement brut des immeubles au taux de 6,5 % prévu par les Instructions. Elle admet certes qu'actuellement, le marché immobilier a subi un ralentissement important en raison de la mauvaise conjoncture; toutefois, elle estime que ce taux était pleinement valable au moment du décès de Charles Légeret puisque des transactions d'immeubles locatifs sont intervenues durant le deuxième semestre 1990 et dans le premier semestre 1991 à un taux proche du taux contesté sur trois des quatre communes concernées. Au contraire, l'hoirie recourante fait valoir, notamment sur la base d'attestations émanant d'agences immobilières, que ce taux ne correspond nullement à la réalité économique, seul un taux de 7,5 % pouvant à cet égard être admis.
L'art. 8 al. 2 REFI - dans sa teneur en vigueur le 8 décembre 1990 - prévoit, dans les cas où cette méthode de calcul est admissible, que le taux de capitalisation est déterminé par le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissements, les risques de placement sur ces immeubles et le chômage; dans sa teneur actuelle, en vigueur dès le 25 janvier 1991, l'art. 8 al. 2 REFI a supprimé le dernier paramètre précité. Quelles que soient les précisions données par le règlement à ce sujet, la loi prescrit de rechercher la valeur vénale en cernant dans toute la mesure du possible la valeur que présente le bien immobilier concerné sur le marché, fût-ce à l'aide de critères schématiques. Il faut observer à cet égard que le rendement locatif brut, auquel on applique ensuite un taux de capitalisation donné, constitue un critère généralement reconnu pour la détermination du prix de vente des immeubles locatifs; les recourants ne le contestent d'ailleurs pas.
Force est dès lors de rechercher le taux correspondant à celui du marché en décembre 1990. Le lot d'annonces parues en mars 1992, relatives à des ventes d'immeubles locatifs pour des prix correspondants à des taux compris entre 7 et 8 %, n'est pas déterminant sur ce point. Il faut au contraire se référer aux transactions qui sont intervenues dans le district de Vevey durant la période précédant le décès, puis celle immédiatement ultérieure, pour trancher cette question. La commission de district a produit à ce sujet divers documents relatifs à chacune de ces deux périodes. Elle a admis, à l'audience, que le nombre des transactions avait baissé, tout en soulignant que le registre foncier du district avait néanmoins continué d'enregistrer des ventes d'immeubles de ce type durant cette période. Il est donc possible, aux yeux du tribunal, de déduire des opérations intervenues au second semestre 1990 un taux de capitalisation moyen, qui peut être considéré comme le taux du marché à la date du décès de Charles Légeret; si l'on fait abstraction des chiffres extrêmes et de l'immeuble à caractère commercial (soit des ventes du 17 juillet 1990 à la Tour-de-Peilz, du 3 juillet 1990 et du 28 décembre à Vevey), la moyenne s'établit à 6,4 % (ou 6,7 % si l'on tient compte de l'opération de la Tour-de-Peilz). Ce chiffre ne varie en outre guère si l'on prend en considération le premier semestre 1991. Le taux de capitalisation de 6,5 % appliqué par la commission pour le calcul de la valeur vénale apparaît dès lors comme conforme au marché à la date déterminante pour la révision requise par l'autorité fiscale. Les recourants le contestent, mais ils ne le démontrent nullement; seule l'attestation produite par la régie Furer S.A. affirme le contraire, mais elle ne saurait ébranler sérieusement les calculs qui précèdent. Il en va de même de l'affirmation des recourants suivant laquelle les transactions évoquées par l'autorité intimée (du moins celles qui sont fondées sur des taux très bas) s'expliqueraient toutes par des circonstances particulières; au demeurant, celles-ci ne sont guère établies et, quand bien même elles le seraient, il n'en résulterait pas encore qu'il faudrait leur dénier toute valeur pour cerner l'état du marché.
Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du moyen principal du recours, le taux de capitalisation de 6,5 % retenu pour le calcul de la valeur vénale des immeubles locatifs de la succession Légeret étant confirmé.
c) Le tribunal observe encore que le rejet du grief précité des recourants se fonde sur les taux qui doivent être admis comme déterminants à la date décisive, soit le 8 décembre 1990; en revanche, le fait que ces taux concordent avec ceux retenus par les Instructions établies par le département en vue de la révision générale reste ici sans incidence.
a) L'hoirie recourante conteste l'estimation fiscale particulière de la parcelle no 1205 de la Commune de Montreux qui ne tient pas compte des travaux de rénovation qu'elle sera prochainement amenée à réaliser sur l'immeuble locatif existant pour un montant devisé à Fr. 360'000.--. La commission de district a pour sa part estimé que l'immeuble locatif en cause ne méritait pas l'application d'un taux plus élevé en raison de son état d'entretien, à juste titre.
Le tribunal relève en effet que l'estimation fiscale a pour but de cerner la valeur d'éléments de la fortune immobilière. Dans ce cadre, les autorités fiscales partent de l'idée que les frais d''entretien, en règle générale, restent sans incidence sur le niveau de fortune d'un contribuable; ils sont en revanche pris en compte dans l'imposition du revenu des immeubles, puisque ces frais peuvent être déduits (art. 23 lit d LI, par exemple). Il arrive toutefois qu'un immeuble présente un retard d'entretien, ce qui n'est pas sans influer sur la valeur de cet élément de fortune; c'est sans doute dans ce type d'hypothèse que la commission de district admet un taux de capitalisation quelque peu plus élevé (il peut aussi en résulter, à certaines conditions, que les frais engagés pour rattraper un entretien qui a été négligé ne soient plus déductibles comme tels, mais qu'ils soient considérés alors comme frais d'investissement; v. à ce propos arrêt de la Commission cantonale de recours en matière d'impôts, P. La., du 7 février 1991).
En l'espèce, le tribunal juge que l'immeuble considéré ne présente pas un retard d'entretien, les travaux envisagés pouvant être considérés comme de l'entretien courant. Le taux de capitalisation choisi, qui tient d'ailleurs compte des frais généraux et des frais d'entretien (l'art. 21 al. 2 REFI le dit d'ailleurs expressément s'agissant de la valeur de rendement), ne peut dès lors qu'être confirmé ici également.
En conlusion, il convient de maintenir l'estimation de la parcelle no 1205.
b) Les parcelles nos 834 et 835 représentent une part de 181/1000, respectivement de 194/1000 de la parcelle de base no 83 du cadastre de Corseaux avec droit exclusif sur un appartement de cinq pièces de 119 mètres carrés avec un balcon de 11 mètres carrés, une cave et un galetas de 20 mètres carrés, sis respectivement au rez supérieur est et au premier étage ouest. La commission de district a arrêté l'estimation fiscale des parcelles nos 834 et 835 à Fr. 300'000.-- et Fr. 320'000.--. Elle a arrêté la valeur de rendement à Fr. 240'000.-- et 260'000.-- sur la base de l'état locatif produit par l'hoirie recourante capitalisé au taux de 7,5 %. Elle a retenu une valeur vénale de Fr. 360'000.-- pour le premier feuillet et de
Fr. 380'000.-- pour le second feuillet sur la base de transactions d'appartements du même genre intervenues en 1988 dans le même bâtiment pour le prix de Fr. 350'000.--; ces chiffres ne sont pas critiquables. ce qui correspond à un prix au mètre carré de Fr. 2'880.-- environ pour la parcelle no 834 et de Fr. 3'040.-- pour la parcelle no 835
S'agissant du taux de capitalisation appliqué aux immeubles constitués en propriété par étages, la Commission centrale d'estimation fiscale des immeubles (CCEF), a toujours admis comme justifié un taux de 7 % en raison des frais supplémentaires de gestion commune engendrés par ce type de propriété (CCEF, RDAF 1991, 320, prononcé du 31 mai 1991 et les références citées, ainsi que M. La., du 23.10.1989). Dans ce dernier prononcé, la commission a admis l'application d'un taux plus favorable de 7,5 % pour tenir compte du mauvais état général de l'appartement. Le taux de 7,5 % appliqué en l'espèce pour le calcul de la valeur de rendement reste donc dans la marge admise par la CCEF et doit être confirmé s'agissant d'immeubles relativement récents; le tribunal n'entend pas s'écarter de cette pratique.
Les places de parc intérieures et extérieures (parcelles nos 839 et 841) qui font l'objet d'un droit d'usage lié à la propriété des appartements précités ont été estimées à Fr. 20'000.-- sur la base de l'état locatif produit par l'hoirie recourante capitalisé au taux de 7 %. Vu la nature particulière de ces immeubles, qui n'engendrent que peu de frais, le taux retenu par la commission de district n'est ici pas criticable.
c) La parcelle no 1338 du cadastre de Vevey supporte une villa cossue de treize pièces, construite en 1957 et occupée par l'épouse de feu Charles Légeret et par l'une de ses filles; ce bien-fonds comprend également un garage extérieur relié à la villa par un passage couvert, un second garage qui s'implante en bordure de la voie publique, ainsi qu'un jardin arborisé.
En application de l'art. 22 al. 3 REFI qui prévoit une évaluation du loyer par la commission de district lorsque la villa est habitée par le propriétaire, l'autorité intimée a, dans un premier temps, estimé à Fr. 5'000.-- le loyer mensuel de la villa et à Fr. 500.-- celui des garages, ce qui correspond à un rendement annuel brut de
Fr. 66'000.--. La commission de district a capitalisé le revenu locatif à un taux moyen de 7,5 % pour la villa et les garages. Elle a estimé la valeur vénale du terrain à Fr. 1'000'000.--, ce qui correspond à un prix de Fr. 350.-- le mètre carré, et la valeur marchande des immeubles à Fr. 1'200'000.--, ce qui correspond à un prix de Fr. 500.-- le mètre cube. A la suite du recours formé par l'hoirie recourante, l'autorité intimée a réduit l'estimation fiscale de la parcelle à Fr. 1'500'000.-- après avoir estimé la valeur de rendement totale de la parcelle à Fr. 60'000.-- par an.
L'hoirie recourante demande une réestimation à la baisse de la valeur vénale de la villa au motif qu'elle a été conçue en partie pour abriter des bureaux, ce qui réduirait sa valeur. Elle conteste également la valeur de rendement retenue en raison de la pléthore de villas sur le marché immobilier actuel et demande que l'estimation fiscale de la parcelle soit réduite à Fr. 1'000'000.--.
Visite des lieux faite, il apparaît en fait que la villa accueillait au niveau inférieur le bureau d'architecte de Charles Légeret, puis de son fils Jean-Marc, avant que ce dernier ne le transfère dans l'immeuble édifié sur la parcelle voisine no 1358. Aujourd'hui, ces locaux ne sont plus occupés. La valeur vénale des bâtiments a été estimée à Fr. 1'200'000.--. Elle comprend celle de la villa, dont le volume construit correspond à près de 2'200 m3, à Fr. 500.-- par m3 - ce qui correspond à un prix correct pour la construction en question -; cela représente Fr. 1'100'000.--. La parcelle comprend en outre deux garages. La valeur vénale retenue par l'autorité intimée pour ces constructions doit ainsi être admise. On signalera ici à toutes fins utiles que la taxe ECA de la villa uniquement, à l'indice 800 applicable en 1990, s'élève à Fr. 1'309'920.--; cette dernière valeur est arrêtée, il est vrai, sur la base de critères sensiblement différents, mais elle constitue néanmoins un élément indicatif de nature à confirmer en l'espèce le bien-fondé du chiffre de Fr. 1'200'000.-- arrêté par la commission pour l'ensemble des bâtiments qui se trouvent sur la parcelle no 1338.
Le prix de Fr. 350.- par m2 retenu pour le terrain est conforme à ce que préconisent les Instructions, selon lesquelles la valeur vénale du terrain en zone de villa doit être estimé, pour la région de Vevey, à un montant compris entre Fr. 200.-- et Fr. 600.-- par m2. Si l'on considère les prix pratiqués dans la région de Vevey et la situation privilégiée de la villa, entourée d'un magnifique jardin qui l'isole de la route et de ses nuisances, le prix de Fr. 350.-- retenu par la Commission d'estimation fiscale n'est en tout cas pas exagéré.
Quant à la valeur de rendement de Fr. 60'000.-- retenue pour la villa et les garages après réexamen, elle se justifie également étant donné le nombre de pièces disponibles et les possibilités réelles de location qu'elle représente; il faut en effet observer à cet égard que le niveau inférieur, autrefois occupé par le bureau du défunt, possède un accès indépendant. Le taux de capitalisation de 7,5 % du revenu locatif retenu pour le calcul de la valeur de rendement est au surplus conforme aux art. 22 al. 2, qui exige, s'agissant des villas, un taux de capitalisation inférieur à celui des immeubles locatifs, et 7 REFI.
Il convient dès lors de maintenir l'estimation fiscale de la parcelle no 1338.
d) L'hoirie recourante conclut également à une réduction de l'estimation fiscale de la parcelle no 1358 de la Commune de Vevey à Fr. 500'000.-- en tenant compte d'une valeur de rendement de Fr. 460'000.-- (état locatif capitalisé au taux de 8,5 %) et d'une valeur vénale de Fr. 525'000.-- environ (état locatif capitalisé au taux de 7,5 %). On a déjà relevé que les taux revendiqués par l'hoirie recourante ne pouvaient guère être admis (cons. 2) et que cette solution ne respectait pas l'art. 22 al. 2 LEFI. Pour le surplus, l'estimation de la commission de district n'est ni contestée, ni critiquée; visite des lieux faite, le tribunal ne peut que la confirmer.
D'une surface de 1'257 mètres carrés, la parcelle no 1358 supporte un immeuble d'un étage sur rez, construit en 1965, qui abrite au rez-de-chaussée le bureau d'architecte de Jean-Marc Légeret, et à l'étage deux appartements de trois et quatre pièces loués pour la somme de Fr. 8'700.--, respectivement de Fr. 11'580.-- par an. Le recourant loue les neuf pièces que comportent le bureau pour un montant de Fr. 18'000.--. L'immeuble comprend également un local dégagé sur un côté au niveau du sous-sol et un garage séparé loué à l'un des locataires pour la somme de Fr. 960.--.
La commission de district a pris en compte la valeur locative indiquée par l'hoirie recourante pour les appartements et le garage loués à des tiers. Elle a en revanche considéré le loyer du bureau occupé par l'un des membres de l'hoirie comme un loyer de faveur et l'a réévalué à Fr. 200.-- le mètre carré, pour finalement retenir une valeur de rendement de Fr. 52'000.-- qu'elle a capitalisée au taux de 7,5 % applicable aux villas. A la suite du recours formé par l'hoirie recourante, elle s'en est toutefois tenue à l'état locatif indiqué dans le questionnaire ad hoc. Elle a retenu une valeur marchande de l'immeuble de Fr. 1'450'000.-- en tenant compte d'un prix au mètre carré de Fr. 350.-- pour le terrain et un prix au mètre cube construit de
Fr. 500.-- pour les appartements et le bureau. Ces chiffres échappent à la critique.
Pour établir la valeur de rendement, l'autorité intimée a pris en compte la valeur locative indiquée par l'hoirie elle-même dans le questionnaire prévu à cet effet. Elle ne saurait dès lors être critiquée dans son principe. Le loyer retenu est au surplus modéré eu égard à la présence au sous-sol de locaux dégagés susceptibles d'être loués à titre indépendant. Quant au taux de capitalisation retenu en l'espèce, il correspond au taux applicable aux villas et doit être confirmé pour les raisons déjà évoquées pour la parcelle no 1338 ci-dessus. Le taux proposé de 8,5 % proposé par l'hoirie doit être écarté comme non conforme à l'art. 22 al. 2 REFI.
Dans ces conditions, l'estimation fiscale de la parcelle no 1358 doit être confirmée.
e) L'hoirie recourante demande le maintien de l'estimation fiscale de la parcelle no 728 de la Commune de Montreux à Fr. 250'000.--. Elle conteste aussi bien la valeur de rendement que la valeur vénale retenues en l'espèce.
La parcelle no 728 s'inscrit entre l'avenue Eugène-Rambert et la voie de chemin de fer. Elle est entièrement occupée par une maison d'habitation de cinq pièces construite en 1964 en partie affectée à un usage professionnel et louée pour un montant de Fr. 14'600.--. Huit places de parc à l'air libre destinées à la location à des habitants du quartier sont implantées sur le toit plat de la maison. La commission de district a retenu une valeur locative de Fr. 21'200.-- sur la base de l'état locatif de la maison déclaré par l'hoirie (Fr. 14'600.--) et sur un loyer des places de parc estimé à Fr. 6'600.--, faute d'indications précises sur ce point dans le questionnaire ad hoc. Cette valeur locative a été capitalisée au taux de 7,5 % pour obtenir une valeur de rendement de l'immeuble de Fr. 280'000.--. En l'état actuel, l'hoirie recourante ne loue cependant que quatre des huit places de parc précitées pour un loyer annuel total de Fr. 1'800.-- environ. Si l'on prend en considération un rendement locatif des huit places de parc de Fr. 3'600.-- par an, ce qui est modéré, qui pourrait être capitalisé à 7 %, soit Fr. 51'500.--, auquel s'ajoute la valeur de rendement de l'habitation elle-même, soit Fr. 195'000.--, on obtient une valeur de rendement quelque peu inférieure à Fr. 250'000.--, valeur elle-même plus basse que le chiffre de Fr. 280'000.-- retenu par l'autorité intimée.
Cela ne conduit toutefois pas nécessairement à l'admission du recours sur ce point. S'agissant de la valeur vénale, on constate que la construction à elle seule, estimée à Fr. 500.-- par m3, ce qui correspond à la qualité de l'immeuble construit par le défunt, atteindrait Fr. 340'000.--; or, la commission a retenu ce chiffre comme valeur vénale, ce qui donne à penser que le terrain s'est vu attribuer une valeur proche de Fr. 0.--.
En définitive, si la valeur de rendement arrêtée par la commission paraît en l'espèce quelque peu élevée, la valeur vénale est en revanche modeste; ces éléments se compensent donc en l'espèce, de sorte que le tribunal juge que l'estimation de cette parcelle doit être confirmée.
Vu ce qui précède, il convient de confirmer l'estimation fiscale de la parcelle no 728 de la Commune de Montreux.
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I. Le recours est rejeté.
II. Un émolument de Fr. 5'000.-- est mis à la charge de l'hoirie Charles Légeret.
III. Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 5 janvier 1993
Au nom du Tribunal administratif :
Le président : Le greffier
Le présent arrêt est notifié :
**- à l'hoirie Charles Légeret, par l'intermédiaire de son conseil, l'avocat Denis Sulliger, Av. Paul-Ceresole 3, 1800 Vevey, sous pli recommandé;
Il est également communiqué pour information:
- au Service du cadastre et du registre foncier, Av. de l'Université 3, 1014 Lausanne