canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
sur le recours interjeté par Bernard BRAUCHLI , à Belmont M.A. (USA), représenté par son père, Willy Brauchli, Av. des Cerisiers 19a, 1009 Pully,
contre
la décision rendue le 12 février 1990 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne.
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. E. Poltier, président
G. Parmelin, assesseur
R. Ernst, assesseur
Greffier : M. C. Parmelin, sbt
constate en fait :
A. Par acte notarié du 2 juillet 1975, Willy Brauchli a acquis pour le prix de Fr. 650'000.-- la parcelle No 12 sise au chemin des Tilleuls 10, sur le territoire de la commune de Romanel; d'une surface totale de 7'340 m2, cette parcelle comporte une maison d'habitation de 208 m2, une dépendance-rural de 44 m2 et une place-jardin, dont une partie est louée pour la somme de Fr 100.-- par mois à un agriculteur du village qui y fait paître ses vaches.
Ancienne ferme construite en 1872 et transformée il y a trente ans environ, la maison d'habitation se compose actuellement de deux appartements de trois et quatre pièces, que le recourant loue à des tiers durant son séjour à titre professionnel aux Etats-Unis. Le rez-de-chaussée de la dépendance qui lui était auparavant rattachée est actuellement affecté à l'activité professionnelle des locataires.
L'estimation fiscale de la parcelle a été fixée à la suite de cette acquisition à Fr. 385'000.--. Quant à la police d'assurance incendie établie en novembre 1970 et valable au moment de la transaction, elle fait apparaître des valeurs d'assurance incendie respectives de Fr. 98'500.-- pour la maison d'habitation et de Fr. 9'000.-- pour la dépendance, en remplacement de l'ancienne police de 1958, qui arrêtait une valeur d'assurance de Fr. 52'000.-- pour la maison d'habitation et de Fr. 4'200.-- pour la dépendance.
B. Selon le règlement sur le plan d'extension et la police des constructions de la Commune de Romanel approuvé par le Conseil d'Etat le 5 février 1986, la parcelle No 12 est colloquée en zone de villas. Toutefois, une portion du terrain d'environ 2'000 m2 à l'ouest de la propriété est sise en zone intermédiaire de village qui, aux termes du chapitre VI du règlement sur le plan d'extension partiel "Romanel-Village" approuvé par le Conseil d'Etat le même jour, sera à plus ou moins long terme affectée en partie à la construction, par le biais de plans de quartiers.
C. Par acte notarié du 18 décembre 1989, Willy Brauchli a donné à son fils Bernard la parcelle portant le No 12 du cadastre de la Commune de Romanel.
Suite à cette donation et sans que l'autorité fiscale ait demandé la revision de l'estimation fiscale conformément à l'art. 23 al. 2 LMSD, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne a adressé au recourant un questionnaire destiné à déterminer le revenu locatif de l'immeuble en vue de la modification de l'estimation fiscale de la parcelle. Dans sa réponse du 19 janvier 1990, Bernard Brauchli a indiqué un revenu locatif annuel de Fr. 41'000.-- pour les deux appartements en location.
D. Par décision du 12 février 1990, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne a arrêté la nouvelle estimation fiscale de la parcelle à Fr. 973'000.--, selon le calcul suivant :
" Valeur de rendement :
Revenu locatif indiqué sur le questionnaire du 19 janvier 1990 : Fr. 41'000.-- capitalisé au taux de 6 1/2 % = Valeur de rendement de Fr. 631'000.--.
Valeur vénale :
Terrain - 2000 m2 à Fr. 250.-- Fr. 530'000.--
5340 m2 à Fr. 100.-- Fr. 534'000.-- Fr. 1'034'000.--
Bâtiment - v.d.b. assurance incendie 1958 Fr. 56'200.--
à l'indice 500 Fr. 281'000.--
Total valeur vénale Fr. 1'315'000.--
Estimation fiscale :
Moyenne entre ces deux valeurs, soit Fr. 973'000.-- "
E. Par acte du 22 février 1990, Bernard Brauchli a recouru par l'intermédiaire de son père Willy Brauchli contre cette estimation pour les motifs suivants :
"(...)
Comment expliquer que cette propriété de famille, qui a toujours été louée à titre provisoire (aucun bail n'a jamais été signé) passe de Fr. 385'000.-- à Fr. 973'000.-- ?
Son rendement n'est pas de Fr. 41'000.--, car l'entretien absorbe en moyenne 1/3 du revenu locatif
La valeur du terrain admise est manifestement excessive. En taxant les agriculteurs de Romanel sur cette base, on les ferait crouler sous la charge fiscale et cette manière de faire me paraît contraire aux dernières déclarations du chef de votre département, M. Duvoisin (inflation galopante)
Une partie du terrain n'est d'ailleurs pas constructible, car située dans une zone actuellement sans affectation."
F. La Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne s'est déterminée en faveur du rejet du recours dans une lettre du 4 octobre 1990, dont la teneur est la suivante :
"1) Valeur de rendement
C'est le propriétaire lui-même qui, dans le questionnaire du 19 janvier 1990, a indiqué un revenu locatif annuel, pour deux appartements, de Fr. 41'000.-- . Capitalisé au taux de 6 1/2 %, ce revenu détermine une valeur de rendement de Fr. 631'000.-- . Selon la loi, la Commission tient compte, pour la valeur de rendement, du revenu locatif brut. Le taux de capitalisation tient d'ailleurs aussi précisément compte du revenu locatif brut et non net.
la Commission n'a pas de raison de s'écarter du revenu locatif sus-indiqué, qui correspond à un prix de Fr. 100.--/m2 env., prix nettement inférieur à ceux pratiqués dans la région pour des immeubles semblables.
Contrairement à ce qu'indique le recourant, le terrain n'est pas inconstructible. La majeure partie est située en zone de villas, actuellement constructible. Il s'agit d'une surface approximative de 5340 m2. Ce n'est que le solde de la surface, soit env. 2000 m2, à l'ouest de la propriété, qui est classé pour l'instant en zone intermédiaire de village. Cela signifie, à la lumière du plan d'extension partiel Romanel village, que cette zone pourra faire l'objet, en temps voulu, d'une affectation réglée par un plan de quartier où, selon la terminologie actuelle, un plan d'affectation.
Ainsi que le rappelle la Commission dans sa lettre du 15 février 1990, seule une surface de 2000 m2, correspondant à l'économie générale du bâtiment, a été taxée au prix de Fr. 250.--/m2, prix amplement justifié pour une zone de villas bâtie. Tout le solde de la parcelle a été estimé à Fr. 100.--/m2, alors même que, ainsi qu'on l'a rappelé plus haut, une fraction importante est actuellement classée en zone de villas, donc constructible, et dont la valeur vénale serait en réalité de Fr. 250.--/m2 au minimum.
En conséquence, contrairement à ce que soutient le recourant, la valeur du terrain est parfaitement objective, on peut même admettre qu'elle a été estimée en tenant compte de tous les éléments objectifs et en excluant toute référence à une valeur spéculative. L'allusion faite par le recourant sous point 2 de sa lettre du 22 février 1990 et sa comparaison avec des valeurs agricoles est pour le moins surprenante et hors de propos.
Quant à la valeur des bâtiments de Fr. 281'000.-- , elle est excessivement modeste compte tenu du volume de la construction.
Le recourant s'étonne enfin de l'augmentation de la valeur de la propriété entre le moment de l'achat et l'estimation fiscale dont est recours. La Commission constate que la propriété a été achetée en 1976 au prix de Fr. 650'000.-- et que la valeur vénale actuelle, selon les calculs de la Commission, est de Fr. 1'315'000.-- , soit le double du prix d'achat. Le recourant ne saurait contester que, compte tenu de la dépréciation de la monnaie et de la plus-value foncière, la valeur d'un bien immobilier ait pour le moins doublé entre 1976 et 1990. La réalité démontre que l'augmentation est en fait bien supérieure à 100 %.
En conséquence, la Commission ne peut que confirmer purement et simplement sa décision du 12 février 1990."
Le recourant a déclaré maintenir son recours.
G. La Commission centrale d'estimation fiscale des immeubles a tenu audience le 16 avril 1991 en présence du père du recourant, M. Willy Brauchli, au cours de laquelle elle a procédé à une inspection locale.
A cette occasion, Willy Brauchli a expliqué que le chiffre de Fr. 41'000.-- indiqué au titre de revenu locatif procédait d'une erreur de la fiduciaire et qu'il fallait la fixer à Fr. 38'000.-- environ. Par lettre du 3 mai 1991, reçue en date du 14 mai 1991, la Fiduciaire Stoudmann & Cie SA a produit pour le compte de son client les pièces relatives à l'état locatif pour les années 1989 et 1990, qui laissent apparaître un revenu locatif annuel de Frs. 38'400.--.
Lors de la visite des lieux, la Commission centrale a constaté qu'une clôture parallèle au chemin des Tilleuls sépare, à l'amorce d'une dénivellation du terrain sise quelque dix mètres en amont du coude formé par le chemin des Ecureuils, le bien-fonds dans sa partie affectée en verger et louée au paysan et dans sa partie entretenue et habitée par les locataires de la maison d'habitation.
H. Sur requête, le Service du cadastre et du registre foncier a précisé, le 24 juin 1991, la pratique des diverses commissions de district en matière de donation. Les observations qu'elle a formulées seront reprises plus loin dans la mesure utile.
L'échange d'écritures s'est poursuivi jusqu'au 19 juillet 1991, date des dernières observations formulées par le père du recourant, Willy Brauchli.
I. Conformément à l'art. 62 LJPA, la cause a été transmise au Tribunal administratif qui a statué à huis clos sans nouvelle audience.
et considère en droit :
Le recourant ne remet pas en cause le principe de la mise à jour de l'estimation fiscale de sa parcelle à la suite de la donation que son père lui en a faite; il s'en étonne néanmoins, au vu du caractère non spéculatif d'une telle opération, par rapport à une vente notamment. A cet égard, ni l'exposé des motifs, que ce soit de la loi du 21 février 1918 (BGC, automne 1917) ou de celle du 18 novembre 1935 (BGC, printemps 1935, p. 1190 ss), ni la loi ou son règlement d'application n'excluent l'assimilation de la donation à une mutation et, par là même, sa prise en compte comme motif de mise à jour de l'estimation fiscale des immeubles. Dans sa jurisprudence, la Commission centrale en matière d'estimation fiscale des immeubles (ci-après la Commission centrale) a d'ailleurs admis que la commission de district procède en pareille hypothèse à une nouvelle estimation que ce soit d'office (voir notamment CCEF M. Ho. et crts, du 18.10.1989; G. Va., du 6.6.1991, dans ce cas toutefois, il s'agissait d'une mise à jour de l'estimation ensuite de donation sur demande du propriétaire rejetée faute d'une modification notable de la valeur de l'immeuble) ou sur requête de l'autorité fiscale, conformément à l'art. 23 al. 2 LMSD (CCEF B. et S. Von Gu., du 23.11.1990).
Le Tribunal administratif admet dès lors le principe d'une mise à jour à la suite de donations, indépendamment d'une demande de l'autorité fiscale dans le cadre de l'art. 23 LMSD. Cette solution coïncide apparemment avec la pratique suivie par la commission de district de Lausanne; il semble cependant qu'elle ne soit pas toujours partagée par d'autres commissions de district. Il n'appartient cependant pas au Tribunal administratif, mais bien au Département des finances, de veiller à uniformiser les pratiques des commissions de district, en particulier sur le point qui vient d'être évoqué.
Comme le relève le Service du cadastre et du registre foncier dans ses déterminations du 24 juin 1991, il faut bien entendu que l'autorité cadastrale puisse constater, à l'occasion d'une telle mutation, une modification - diminution ou, plus souvent, augmentation - de la valeur fiscale. Tel sera généralement le cas lorsque, comme en l'espèce, l'estimation en vigueur n'est pas récente et que les prix ont connu une forte croissance dans le secteur immobilier entre la date à laquelle elle a été arrêtée et la donation.
a) Se pose à titre liminaire, la question du droit applicable dans la mesure où le recours a été déposé avant le 25 janvier 1991, date à laquelle le Conseil d'Etat a adopté un nouveau règlement sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI), modifiant celui du 22 décembre 1936, alors que l'autorité de céans a statué après cette date.
En ce qui concerne la question du changement de régime juridique en cours de procédure, l'application du nouveau droit s'impose si la nouvelle règle repose sur un intérêt public prépondérant, un intérêt purement fiscal étant à cet égard insuffisant (André Grisel, Traité de droit administratif, éd. 1984, p. 153). En l'espèce, l'intérêt en cause est précisément d'ordre fiscal, si bien que l'autorité de céans juge qu'il convient d'appliquer le REFI dans sa teneur antérieure au 25 janvier 1991.
b) Aux termes de l'art. 2 al. 1 et 2 LEFI, l'estimation fiscale d'un bien-fonds est égale à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale, sans pouvoir toutefois excéder cette dernière.
Les art. 2 al. 4 LEFI et 8 al. 1 REFI précisent que la valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.) la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissements, les risques de placement sur ces immeubles et le chômage (art. 8 al. 2 REFI). Si l'immeuble à taxer est susceptible d'avoir une destination ultérieure plus profitable que celle qu'il a présentement, on ne tiendra compte de cette possibilité dans la fixation de la valeur vénale qu'en tant qu'une augmentation de prix se produit actuellement déjà, de ce fait, dans les transactions (art. 8 al. 3 REFI et 24 al. 3 REFI pour les propriétés d'agrément).
La valeur de rendement correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges périodiques (art. 2 al. 3 LEFI).
L'art. 7 al. 1 REFI précise que la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 4 % du rendement net ou, dans la règle, du 6 au 8 % du rendement brut selon le genre d'immeuble.
La valeur vénale d'un immeuble avec une construction s'obtient en additionnant les valeurs du terrain et du bâtiment.
c) Concernant tout d'abord la valeur vénale du bâtiment, la Commission de district a pris en considération la valeur d'assurance incendie de base valable au moment de l'acquisition (soit celle de 1958) à l'indice 500 (soit à l'indice de l'année de l'acquisition).
Si la référence à la valeur d'assurance a déjà été admise pour fixer la valeur vénale d'une maison d'habitation, que ce soit dans sa totalité (CCEF P. Sch., du 8.2.1983; A. Ge., du 19.11.1985; F. Br. du 15.7.1985, confirmé par ATF non publié du 2 juin 1986; J. Se., du 15.12.1988) ou pour une certaine fraction (CCEF B. et S. Von Gu., précité), on peut en l'occurrence s'étonner que la Commission de district ait pris en compte la valeur d'assurance de 1958 et non celle de 1970. Quoi qu'il en soit, visite des lieux faite, le tribunal considère que le montant de Fr. 281'000.-- - à première vue modeste - se justifie au regard de l'état de vétusté du bâtiment, dont la construction remonte à 1872.
S'agissant de la valeur vénale du terrain, la Commission de district a distingué le terrain nécessaire à l'économie générale du bâtiment et de ses habitants, estimé à 2'000 m2, et le reste de la parcelle pour en fixer la valeur vénale à respectivement Fr. 250.-- et Fr. 100.-- le mètre carré.
La loi ne fixe pas de méthode uniforme pour déterminer l'estimation fiscale des immeubles et renvoie sur ce point au règlement d'application (art. 4 LEFI). Celui-ci se contente d'évoquer des critères d'appréciation, tels que la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (art. 8 al. 1, 2ème phrase). En l'espèce, la méthode choisie tient compte, si ce n'est de la réalité du zonage, tout au moins de l'état actuel de la parcelle dans la mesure où la surface entretenue et affectée aux bâtiments et à ses habitants correspond grosso modo à 2'000 m2, voire lui est quelque peu supérieure. Dans cette mesure, cette distinction a le mérite de faire abstraction de tout caractère spéculatif à l'opération. Elle présente toutefois, dans le cas particulier, l'inconvénient de taxer à des prix différents des terrains classés dans la même zone. Si le prix de Fr. 250.-- le mètre carré pour un terrain sis en zone de villas n'apparaît nullement excessif tant en comparaison des prix pratiqués dans la commune - le père du recourant a en effet admis que des terrains sis en zone de villas s'étaient vendus à Romanel pour le même prix - qu'eu égard à la situation privilégiée de la parcelle à la fois proche du centre du village comme de la Ville de Lausanne et éloignée des grandes artères, l'estimation à Fr. 100.-- le mètre carré du reste de la parcelle classée en zone de villas (soit quelque 3'340 m2) paraît en revanche relativement modeste; le recourant aurait en effet la possibilité de construire deux nouvelles villas, au regard des dispositions réglementaires de police des constructions relatives à la surface bâtie. Dès lors que cette estimation relativement basse pour du terrain classé en zone de villas permet de compenser l'estimation fixée à Fr. 100.-- du terrain sis actuellement en zone intermédiaire, elle peut cependant être admise; s'agissant de cette dernière surface, certes inconstructible, l'art. 8 al. 3 et 23 al. 2 REFI paraissent de toute façon autoriser une telle estimation.
Vu ce qui précède, le tribunal considère que la valeur vénale de Fr. 1'315'000.- retenue par la Commission de district procède d'une juste appréciation du cas d'espèce et doit être confirmée.
d) Pour ce qui concerne la valeur de rendement, la Commission de district a pris en compte la valeur locative indiquée par Bernard Brauchli lui-même dans le questionnaire y relatif. Elle ne saurait dès lors être critiquée dans son principe. Toutefois, le père du recourant a indiqué à l'audience de la Commission centrale que le chiffre de Fr. 41'000.-- avancé était erroné et qu'un revenu locatif annuel de Fr. 38'400.-- était approprié. Ce chiffre a d'ailleurs été confirmé par la fiduciaire Stoudmann & Cie S.A.
Le tribunal tient toutefois à relever que ce montant ne tient compte que du rendement de l'immeuble et non du rendement du terrain. Or, le père du recourant a précisé à l'audience qu'une partie du verger était louée à un agriculteur aux fins d'y faire pâturer ses vaches pour une somme mensuelle de Fr. 100.--; il convient dès lors d'ajouter au chiffre déjà obtenu un montant annualisé de Fr. 1'200.-- (100.-- x 12).
Vu ce qui précède, la valeur de rendement doit être arrêtée à Fr. 39'600.--.
e) Quant au taux de capitalisation applicable aux villas, l'art. 22 al. 2 REFI stipule qu'il doit être inférieur à celui des immeubles locatifs. Or, s'agissant de villas de construction récente, ce taux est fixé en règle générale à 6 % (CCEF J. Ha., du 27.10.1987; J. Se., du 15.12.1988; D. Ro., du 14.12.1990). C'est dire qu'en appliquant un taux de 6,5 %, la Commission de district a suffisamment tenu compte du fait qu'il ne s'agit pas d'un bâtiment neuf.
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I. Le recours est admis très partiellement.
II. La décision rendue le 12 février 1990 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne est réformée en ce sens que la nouvelle estimation fiscale de la parcelle no 12, propriété de Bernard Brauchli, est fixée à Fr. 962'000.--.
III. Un émolument de Fr. 800.-- est mis à la charge du recourant.
Lausanne, le
Au nom du Tribunal administratif :
Le président : Le greffier :
Le présent arrêt est notifié :
- au recourant, par l'intermédiaire de son père, Willy Brauchli, sous pli recommandé;
- au Département des finances, Service du cadastre et du registre foncier, en deux exemplaires.