canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
du 21 décembre 1993
sur le recours interjeté par Michel et Alice CLOTTU , Croix de Rive 22 à Préverenges
contre
la décision rendue le 27 février 1987 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges (parcelle no 81 de Préverenges)
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. P. Journot, président
H. Collomb, assesseur
R. Ernst, assesseur
constate en fait :
A. Par acte de vente inscrit au registre foncier le 9 mars 1984, Alice et Michel Clottu ont acquis pour le prix de Fr. 550'000.-- la parcelle no 81 de la Commune de Préverenges. Cette parcelle située à l'avenue de Croix de Rive comprend une habitation de 164 mètres carrés, un pavillon habitable de 27 mètres carrés, la parcelle ayant une surface totale de 1'076 mètres carrés.
En 1984, les recourants ont entrepris dans le pavillon divers travaux d'isolation et d'aménagement intérieur qui n'ont pas fait l'objet d'une enquête publique. Le coût des travaux s'élève à environ Fr. 13'750.-- d'après les indications du recourant. Ce dernier a versé au dossier diverses factures, essentiellement pour des fournitures, datant toutes de 1984, pour un montant total dépassant légèrement Fr. 8'000.--.
B. Avant l'acquisition par les recourants, l'estimation fiscale de l'immeuble s'élevait à Fr. 305'000.--. Par décision de taxation du 8 février 1985, confirmée sur opposition le 3 juillet 1985, l'autorité intimée a fixé l'estimation fiscale de l'immeuble à Fr. 435'000.-- en retenant une valeur de rendement de Fr. 320'000.-- et une valeur vénale de Fr. 550'000.--.
D'après les indications du recourant à l'audience, la commission de district a procédé à une visite de l'immeuble à cette occasion.
C. L'Etablissement cantonal d'assurance incendie a procédé à une estimation séparée de la valeur à neuf de l'habitation et du pavillon.
La valeur d'assurance de base de l'habitation a été fixée à Fr. 65'160.-- (soit Fr. 478'920 à l'indice 735) par taxation du 7 octobre 1986. Puis, par taxation du 10 avril 1987, la valeur de base a été ramenée à Fr. 62'280.-- (soit Fr. 457'740.-- à l'indice 735). Ces deux taxations ont été motivées par une adaptation de valeur.
Quant au pavillon, il a fait l'objet, en raison des transformations, d'une taxation du 7 octobre 1986 fixant sa valeur d'assurance de base à Fr. 13'340.--, soit Fr. 98'000.-- à l'indice 735.
D. Probablement parce qu'elle avait reçu une communication de l'Etablissement cantonal d'assurance incendie relative à la taxation du pavillon, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges, par décision du 27 février 1987, a augmenté l'estimation fiscale de la parcelle du recourant de Fr. 435'000.-- à Fr. 515'000.--. Elle a indiqué au recourant qu'elle avait retenu une valeur de rendement de Fr. 400'000.-- (valeur locative de Fr. 30'000.-- capitalisée à 7,5%), ainsi qu'une valeur vénale de Fr. 630'000.-- correspondant au prix d'achat de l'immeuble et aux transformations.
Toutefois, en transmettant le dossier à la Direction du cadastre, elle a fait état d'un autre calcul prenant en compte la plus-value engendrée par la transformation du pavillon en habitation, d'où une valeur locative de Fr. 6'000.-- capitalisée à 7,5%, soit Fr. 80'000.-- d'augmentation de la valeur locative et de la valeur vénale.
E. Michel Clottu a contesté cette décision par acte du 3 mars 1987. La commission de district, par décision du 22 mai 1987, a déclaré "rejeter le recours" et maintenir l'estimation fiscale à Fr. 515'000.--.
Suite à une nouvelle contestation déposée par acte du 30 mai 1987, le dossier a été transmis à la Commission centrale d'estimation fiscale des immeubles par l'intermédiaire du Service du cadastre et du registre foncier.
F. La commission centrale a tenu audience sur place le 18 août 1988.
G. Comme les parties en ont été informées par lettre du 23 novembre 1993, le dossier a été transmis au Tribunal administratif en application de l'art. 62 LJPA.¨La composition de la Commission centrale correspondant à celle d'une section du Tribunal administratif, sous réserve du remplacement de l'assesseur de la commission centrale Frédéric Chollet par l'assesseur du Tribunal Rolf Ernst, le présent arrêt a été rendu sur la base de l'instruction effectuée par la commission centrale.
et considère en droit :
___________________
En l'espèce, le recourant conteste le principe même d'une mise à jour de l'estimation fiscale de son immeuble. Il expose en substance qu'aucune modification n'est intervenue depuis la date de la précédente estimation fiscale arrêtée à 435'000 francs en 1985.
Il est exact que l'immeuble n'a fait l'objet d'aucune mutation et qu'il n'y a pas eu non plus de transformations depuis la dernière estimation fiscale. En effet, les transformations de l'immeuble réalisées en 1984 étaient déjà exécutées lors de la précédente estimation fixée par la commission de district en 1985, après inspection locale. Sans doute la commission de district a-t-elle entrepris de mettre à jour l'estimation fiscale de l'immeuble parce qu'elle avait reçu communication de la nouvelle taxation effectuée par l'Etablissement cantonal d'assurance incendie. Toutefois, cette nouvelle taxation ne constitue pas un motif de mise à jour de l'estimation fiscale au sens de l'art. 20 LEFI cité ci-dessus.
Le recours doit donc être admis et la décision attaquée annulée sans frais, ce qui a pour effet de laisser en force l'estimation précédemment fixée à Fr. 435'000.--.
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I. Le recours est admis.
II. La décision de la Commission d'estimation fiscale du district de Morges du 27 février 1987 est annulée.
III. Les frais restent à la charge de l'Etat.
Lausanne, le 21 décembre 1993
Au nom du Tribunal administratif :
Le président :
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint