CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 19 juillet 2000
sur le recours interjeté par Adolf KUGLER , dont le conseil est l'avocat Jean-Claude Matthey à Lausanne,
contre
la décision rendue le 13 juillet 1999 par la commission de classification du Syndicat d'améliorations foncières du Mont-sur-Lausanne (estimation de la parcelle 942 de l'ancien état).
Composition de la section: M. Pierre Journot, président; M. Olivier Renaud et M. Pierre Richard, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A. Le recourant était copropriétaire pour un quart de cinq parcelles portant les nos 942, 943, 946, 947 et 948 de la commune du Mont-sur-Lausanne. Les autres copropriétaires étaient Philippe Rauschert (pour une demie) et l'hoirie de Julius Dreyfus (pour un quart).
Ces cinq parcelles contiguës se trouvaient au lieu-dit "En Budron". A cet endroit, le terrain qui s'étend à l'est de la route cantonale 501 s'élève en légère pente en direction de l'est. Les différentes parcelles attenantes à la route cantonale sont chacune construites d'une villa tandis que le terrain situé à l'amont en direction de l'est est occupé par des cultures agricoles.
Dans leur configuration originelle, les parcelles 942, 943, 946, 947 et 948 se présentaient sous la forme de bandes allongées, alignées sensiblement dans l'axe nord-sud, soit perpendiculairement à la pente.
Par acte notarié du 25 mars 1989, les copropriétaires se sont partagés le mas décrit ci-dessus en créant trois parcelles disposées, elles, dans le sens de la pente, c'est-à-dire dans l'axe est-ouest. Une partie des anciens numéros a été réutilisée pour numéroter les nouvelles parcelles. C'est ainsi que le recourant est devenu propriétaire de la nouvelle parcelle 942 (lot "C" de l'acte de partage, qui précise qu'il a une contenance de 5'066 m²) qui se présente sous la forme d'une bande allongée dans l'axe est-ouest dont l'extrémité inférieure jouxte l'une des parcelles construite d'une villa au bord de la route cantonale. La parcelle 942 du recourant est bordée au nord par la parcelle 943 de Philippe Rauschert et au sud par la parcelle 946 de l'hoirie Dreyfus.
On retiendra encore des explications fournies durant l'audience et du croquis de travail produit durant celle-ci par la commission de classification que les parcelles en question sont équipées de canalisations d'eau usée disposées dans l'axe nord-sud, l'une le long de la route cantonale, l'autre à mi-pente, c'est-à-dire approximativement à la moitié de la longueur des nouvelles parcelles décrites ci-dessus. Il existe également un collecteur d'eau claire le long de la route cantonale ainsi que des canalisations d'eau potable, l'une alimentant les villas situées à l'ouest le long de la route cantonale, l'autre à l'est au sommet de la pente. On note enfin la présence, le long de la limite inférieure de la parcelle nouvelle 943, d'une servitude de passage dont l'extrémité atteint la parcelle 942 du recourant, ainsi que le confirme le plan des servitudes à radier mis à l'enquête.
B. Le plan communal des zones et le règlement adoptés par le Conseil d'Etat le 11 juin 1968 prévoyaient une zone de village, une zone de villas, une zone industrielle, une zone communale sans affectation spéciale ainsi qu'une zone de verdure et de forêts.
La zone communale sans affectation spéciale était réservée plus spécialement aux exploitations agricoles ou sylvicoles sous réserve du développement ultérieur de la localité (art. 26). Les constructions non destinées à l'agriculture ou à la sylviculture étaient interdites sur des parcelle n'atteignant pas 4'500 m² au minimum (art. 29). Elles devaient avoir le caractère de villas (maisons familiales comptant au plus un appartement par étage, v. les art. 32 et 13) et le coefficient d'occupation du sol était limité à 1/15e (art. 30).
Dans le plan communal des zones de 1968, l'emplacement des parcelles décrites ci-dessus était colloqué en zone communale sans affectation spéciale.
C. Comme le rappelle l'arrêt AF 93/0007 du 30 octobre 1995 concernant les époux Osterwalder, dont le texte a été mis à disposition des parties à la présente cause, la Commune du Mont-sur-Lausanne a mis à l'enquête à plusieurs reprises un nouveau plan de zones avec le règlement correspondant. Ceux qui ont été mis à l'enquête en 1979 et en 1981 ne sont pas entrés entièrement en vigueur. En particulier, celui de 1979 prévoyait que les art. 26 à 32 "zone sans affectation spéciale" du règlement du 11 juin 1968 demeuraient applicables jusqu'à l'approbation par le Conseil d'Etat du plan des zones révisé conformément à la loi cantonale du 13 septembre 1976. Quant au nouveau plan mis à l'enquête en 1981, il faisait apparaître un "périmètre provisoire" qui comprenait notamment les surfaces situées en zone sans affectation spéciale. Cependant, il n'a pas été présenté au conseil communal en raison des nombreuses oppositions qu'il avait suscitées. Seul le règlement adopté par cet autorité a été approuvé par le Conseil d'Etat le 26 octobre 1983. Il contient les dispositions transitoires suivantes:
Art. 109.- L'approbation définitive des zones à l'intérieur du périmètre provisoire est subordonnée à l'établissement d'une péréquation réelle entre les propriétaires sous forme d'un remaniement parcellaire et selon la procédure des articles 98 b à d de la Loi sur les améliorations foncières (loi du 13 septembre 1976).
Aucune construction nouvelle ne peut être admise à l'intérieur du périmètre provisoire jusqu'à l'approbation définitive des zones. Les constructions et installations liées à l'agriculture peuvent être autorisées sous réserve de l'approbation de l'organe compétent du syndicat.
Les zones seront définies sur la base du plan directeur.
Art. 110.- Seules les dispositions générales et celles des zones prévues par le plan de 1968 entrent en vigueur dès l'approbation du présent règlement par le Conseil d'Etat.
Pour le surplus, les dispositions de ce règlement entreront en vigueur en même temps que le plan communal des zones révisé."
D. A la requête de la municipalité, le Conseil d'Etat a adopté le 19 mars 1982 un arrêté ordonnant la création d'un syndicat d'améliorations foncières sur le territoire communal. Le syndicat a pour but le remaniement parcellaire en corrélation avec l'adoption d'une zone agricole liée à une zone à bâtir, la construction de chemins et la pose de canalisations d'assainissement.
Le périmètre général du syndicat et le périmètre soumis à péréquation ont été mis à l'enquête par le syndicat en mai 1983 (des recours ont été rejetés par la Commission centrale, v. RDAF 1987 p. 298), puis ils ont fait l'objet de quelques modifications lors d'une enquête de décembre 1983.
Les parcelles litigieuses, dont celle du recourant, sont comprises dans le périmètre du syndicat. Les parcelles construites de villas le long de la route cantonale sont en revanche en dehors de ce périmètre, dont la limite concorde avec la limite inférieure des parcelles litigieuses.
En juin 1987, le syndicat a mis à l'enquête les taxes-types de l'ancien état ainsi que des modifications du périmètre soumis à péréquation. En bref, selon le rapport de la commission de classification du 5 mai 1987 mis à l'enquête, l'estimation à l'ancien état des surfaces soumises à péréquation réelle correspond à l'addition d'une taxe dite "agricole" et d'une taxe dite "de convenance à bâtir". La taxe agricole couvre la valeur du sol cultivable et tient compte de son rendement, de sa situation et de sa nature. Quant à la taxe de convenance à bâtir, elle couvre la valeur potentielle de construction dont les terrains pouvaient disposer à l'origine, compte tenu de leur situation, des accès, de la forme et dimensions des parcelles, de la topographie et du sous-sol, des possibilités de constructions (évacuation des eaux claires, des eaux usées et adduction d'eau), et enfin des dispositions en vigueur réglementant les constructions. La Commission centrale a rejeté le 7 mars 1989 divers recours contre la liquidation de cette enquête.
On notera encore pour être complet au sujet des valeurs appliquées à l'ancien état que d'après l'enquête sur les taxes-types de 1987 (cela résulte aussi du prononcé rendu par la Commission centrale le 7 mars 1989 sur le recours Caiani, Bezençon, Corbaz et crt, p. 6 notamment), un multiplicateur de 1,5 a été appliqué aux valeurs de convenance à bâtir du secteur de Budron-Dessus en raison des efforts consentis par les propriétaires de ce secteur dans le cadre d'un précédent syndicat dont les travaux, suite au refus du plan de quartier correspondant par le Conseil communal, n'avaient pas abouti.
E. On rappelle que c'est en 1989 qu'a eu lieu le partage en vertu duquel le recourant est devenu propriétaire de la parcelle portant désormais le no 942, numéro précédemment attribué à une des parcelles que le recourant détenait en copropriété.
F. Entre 1990 et 1991, la commune a mis à l'enquête un nouveau règlement communal et un plan général d'affectation (PGA) finalement approuvés par le Conseil d'Etat le 6 août 1993.
Dans le nouveau plan général d'affectation (PGA), les parcelles déjà décrites située En Budron le long de la route cantonale sont colloquées en zone de villas, de même que la surface attenante à l'amont qui forme la partie inférieure des parcelles ayant fait l'objet du partage de 1989. Le reste des parcelles litigieuses, dont notamment la partie supérieure de la parcelle 942 du recourant, est colloqué en zone agricole.
G. En novembre 1992, le syndicat a mis à l'enquête divers objets parmi lesquels le sous-périmètre des terrains à bâtir au nouvel état ainsi que les taxes-type des terrains à bâtir au nouvel état. Le plan des sous-périmètres des terrains à bâtir présentait comme nouveau le sous-périmètre des terrains à bâtir soumis à péréquation réelle
H. Suite au rejet par la commission de classification de la réclamation qu'ils avaient déposée durant l'enquête, les époux Osterwalder, propriétaires d'une ancienne ferme qu'ils habitent dans une autre partie du périmètre, ont recouru au Tribunal administratif en concluant en bref à ce que leur parcelle soit exclue du sous-périmètre à bâtir ou du sous-périmètre soumis à péréquation. Ce recours a été partiellement admis par un arrêt AF 93/0007 du 30 octobre 1995 qui a annulé l'enquête en tant qu'elle portait sur les taxes-types des terrains à bâtir au nouvel état. Le recours de droit public interjeté par les époux Osterwalder a été rejeté par arrêt du Tribunal fédéral 1P.672/1995 du 28 juin 1996 publié aux ATF 122 I 120 et dans RDAF 1996 p. 506.
L'enquête sur les taxes-types du nouvel état a été entièrement annulée pour des motifs résultant de l'arrêt AF 93/008 notifié le 30 octobre 1995 également à SI Montenailles SA, qui contestait la taxe-type du terrain situé dans le périmètre d'un plan de quartier "Montenailles" prévu par le PGA mais non encore élaboré. On en extrait le passage suivant:
"(...) en l'espèce, le statut juridique des surfaces litigieuses selon le plan général d'affectation de 1991 n'est défini que par la seule indication d'un coefficient d'utilisation du sol de 0,4. Le reste de la réglementation future est inconnu, notamment pour ce qui concerne le nombre de niveaux admis, et les indications recueillies en audience montrent que leur élaboration prendra de nombreuses années. La commission de classification se trouve donc, en raison des contraintes résultant de la planification communale et surtout du temps considérable que nécessitera l'adoption des nombreux plans d'affectation partiels prévus sur le territoire communal, dans l'impossibilité de fixer pour le nouvel état une valeur reposant sur de réelles possibilités de construction. Sans doute n'est-il pas impossible que le nouvel état puisse être néanmoins adopté sur la base de valeurs tenant compte de cette incertitude de manière appropriée, par exemple sous la forme d'une déduction supplémentaire en raison du risque d'attente voire d'échec des plans partiels d'affectation envisagés. Il est en revanche impossible de maintenir, comme l'a fait la décision attaquée, des taxes-types qui ne tiennent compte que des frais probables d'études et d'aménagement et que la commission de classification considère d'ailleurs comme intangibles.
I. Comme elle le rappelle dans son rapport du 30 septembre 1998 dont il sera question plus loin (ch. 9.3, p. 19), c'est la commission de classification qui avait demandé à la commune que le plan général d'affectation fixe les coefficients d'occupation du sol pour les terrains à bâtir colloqués en zone à développer par plan partiel d'affectation. Il s'agissait pour la commission de classification de pouvoir estimer la valeur de ces terrains selon les critères propres aux terrains à bâtir.
La commission de classification a procédé à une nouvelle prise de voeux (au sens de l'art. 32 RAF) au sujet de laquelle elle a adressé aux propriétaires du syndicat un rapport du 29 janvier 1997. Elle y rappelait notamment que l'arrêt du 30 octobre 1995 rendait nécessaire un nouvel examen des estimations des terrains à bâtir au nouvel état. Ce rapport était accompagné d'un questionnaire et de plans présentant notamment des estimations indicatives pour les différents types de terrain à bâtir. Les propriétaires étaient invités à indiquer quelle part de leur prétention en francs ils souhaitaient consacrer pour du terrain à bâtir. Selon les explications contenues dans le questionnaire ad hoc "2EME PRISE DE VOEUX - JANVIER 1997", les terrains à bâtir à disposition étaient répartis en diverses catégories comprenant:
des zones constructibles dès le transfert de propriété (zone villa, PPA Au Ferrajoz en cours d'approbation, zone industrielle notamment) ou
des zones soumises à l'établissement préalable d'un plan partiel d'affectation ou plan de quartier.
C'est également la commission de classification qui, soucieuse de pouvoir attribuer dans le nouvel état davantage de terrains immédiatement constructibles dès le transfert de propriété, avait demandé à la commune de réaliser le plan de quartier "Au Ferrajoz" prévu par le PGA.
Dans la cadre de cette récolte des voeux (au sens de l'art. 32 RAF), le recourant a écrit le 12 mars 1997 à la commission de classification pour exposer qu'il souhaitait que sa prétention soit vendue soit au syndicat, soit à un particulier, ou subisidiairement que le syndicat trouve quelqu'un dans une situation analogue à la sienne et qui pourrait partager avec lui un terrain pour une seule villa.
J. Du 23 novembre au 23 décembre 1998, le syndicat a mis à l'enquête divers objets, dont notamment l'estimation des terres et des valeurs passagères, la répartition des nouvelles parcelles, l'adaptation des servitudes et des autres droits ainsi que le tableau des soultes. Etait également mise à l'enquête la constatation de nature forestière dans les zones à bâtir.
D'après le compte de l'ancien état mis à l'enquête, la valeur brute de la parcelle 942 du recourant s'élevait à 54'805 fr. Après application du coefficient de péréquation de 2,2623 à la valeur de l'ancien état, la prétention nette du recourant s'élevait à 123'985 fr. Comme l'explique la commission de classification sous chiffre 9.1 de son rapport du 30 septembre 1998 mis à l'enquête, ce facteur multiplicateur de 2,2623 est le coefficient de péréquation du sous-périmètre principal soumis à péréquation; en d'autres termes, il s'agit du coefficient multiplicateur appliqué aux valeurs de l'ancien état (composées de l'addition de la "taxe agricole" et de la "valeur de convenance", v. ci-dessus let. D in fine) pour obtenir la prétention des propriétaires au nouvel état. On précisera aussi que pour tenir compte de l'évolution du marché des prix des terrains agricoles depuis l'enquête sur les taxes-types de 1987, la commission de classification a mis à l'enquête une baisse systématique de 30% des valeurs agricoles (chiffre 6.1.1 du rapport de la commission de classification du 30 septembre 1998), une diminution identique étant appliquée aux valeurs de convenance à bâtir (chiffre 6.1.2 du rapport précité).
Dans le nouvel état mis à l'enquête, le recourant recevait une parcelle NE 3162 dont il n'a pas contesté l'attribution.
Philippe Rauschert, propriétaire de la parcelle portant désormais le no 943 à la suite du partage intervenu en 1989, est intervenu à l'enquête pour contester notamment l'estimation de cette parcelle à l'ancien état en s'étonnant de ce qu'elle n'était pas taxée à la même valeur que les parcelles voisines dont les caractéristiques sont pourtant identiques selon lui.
Ainsi que cela ressort des explications fournies par la commission de classification dans la décision attaquée du 13 juillet 1999, dans sa réponse au recours (document "Renseignements pour le Tribunal administratif") du 6 septembre 1999 ainsi que durant l'audience du tribunal, la réclamation de Philippe Rauschert a révélé une erreur affectant, dans le dossier mis à l'enquête, la valeur de convenance attribuée à la parcelle 942 de l'ancien état du recourant. En bref, on retiendra (voir notamment le rapport de la commission de classification du 30 septembre 1998n mis à l'enquête, ch. 6) qu'avant de mettre à l'enquête les taxes-types en 1987, la commission de classification avait procédé en 1984 à l'estimation détaillée de toutes les parcelles du syndicat et établi à titre de document interne un protocole d'estimation pour chacune d'entre elles. Un certain nombre de ces estimations ont été mises à l'enquête à titre de taxes-types au sens de l'art. 57, 2e phrase, LAF. Comme le registre foncier avait réutilisé une partie des anciens numéros attribués aux parcelles ayant fait l'objet du partage intervenu en 1989 et les avait réattribués aux nouvelles parcelles issues de ce partage, la commission de classification aurait dû, puisque les parcelles n'avaient plus la même configuration nonobstant l'identité apparente de certains des numéros, mettre à jour les estimations, notamment celle de la valeur de convenance à bâtir. C'est à cette mise à jour que la commission de classification a procédé lorsqu'elle a notifié la décision attaquée du 13 juillet 1999, qui fait passer l'estimation de la valeur de convenance à bâtir de la parcelle AE 942 du recourant de 5 francs 90 par m² à 5 fr. 20 par m² tandis que l'une des autres parcelles concernées (NE 943) passe de 4 fr. 60 par m² à 5 fr. par m².
Par décision du 13 juillet 1999, la commission de classification a modifié l'estimation du nouvel état du recourant en fixant sa prétention (après application du coefficient de péréquation) à 115'963 fr. En outre, la commission de classification a procédé à la modification du nouvel état en attribuant au recourant, conformément à l'un des souhaits exprimés par le recourant lors de la récolte des voeux, une parcelle en copropriété avec d'autres propriétaires qui avaient formulé le même souhait (ce point-là de la décision du 13 juillet 1999 n'est pas contesté).
K. Par acte du 3 août 1999, le recourant s'est pourvu contre cette décision en concluant à ce que la valeur de convenance de la parcelle AE 942 soit fixée à 5 fr. 90 le m².
Le 6 septembre 1999, la commission de classification, dans le document "Renseignements pour le Tribunal administratif" qui vaut réponse de l'autorité intimée, a conclu au rejet du recours.
Interpellé, le Service des améliorations foncières a déclaré par lettre du 2 septembre 1999 qu'il n'avait pas de remarque à formuler.
Les moyens des parties seront repris plus loin.
Le recourant s'est acquitté d'une avance de frais de 2'500 fr.
Traitant simultanément les neufs différents dossiers concernant des parcelles situées dans le périmètre du syndicat (y compris le recours AC 98/059 Osterwalder dirigé contre le plan de quartier Au Ferrajoz), le tribunal a convoqué des audiences et adressé aux parties des communications et réquisitions du 6 janvier 2000 en précisant que l'ensemble des dossiers, à savoir le dossier général du syndicat ainsi que les différents dossiers individuels, pouvaient être consultés au greffe par chacune des parties. Le tribunal a notamment fait verser aux dossiers les voeux des propriétaires concernés et les rapports de la commission de classification concernant les enquêtes précédentes du syndicat. C'est le lieu de préciser que le conseil du recourant et le recourant lui-même sont venus consulter le dossier au greffe.
La Commune du Mont a été invitée à se faire représenter à toutes les audiences.
Pour la présente cause, l'audience a eu lieu le 12 avril 2000 l'après-midi. Y ont participé le recourant assisté de son conseil, les représentants de la commission de classification (MM. Mouquin, président, Biner, géomètre et Schmidt, collaborateur de ce dernier), M. Guex, vice-président du comité de direction du syndicat, ainsi que, pour la commune, le conseiller municipal Jean-Pierre Sueur et Michel Recordon, urbaniste communal.
Le tribunal a notamment examiné avec les parties différents documents relatifs à l'estimation de l'ancien état, notamment les procès-verbaux d'estimation détaillant le pointage de la convenance à bâtir pour les parcelles portant les numéros 942, 943 et 946 (figurant au dossier produit par la commission de classification dans leur version de 1984 - avant le partage - et dans leur version mise à jour après le partage. On note au passage que le coefficient multiplicateur de 1,5 (lettre D in fine ci-dessus) appliqué aux parcelles de Budron-Dessus apparaît sur ces procès-verbaux. Le tribunal a également examiné en audience avec les parties les documents produits durant celle-ci par la commission de classification (plan au 1:2000 figurant les différentes canalisations existantes, plan au 1:1000 détaillant le pointage de chacune des parcelles 942, 943 et 946).
Le tribunal a ensuite procédé, sous des giboulées de neige, à une inspection locale sur la parcelle de l'ancien état du recourant.
Considérant en droit:
G. Remaniement parcellaire soumis à péréquation réelle
Art. 98b . - Lorsqu'une commune, en relation avec un plan d'affectation, procède à un remaniement parcellaire soumis à péréquation réelle conformément aux dispositions de la LATC, la municipalité définit le périmètre de péréquation comprenant les sous-périmètres agricoles et à bâtir et les dispositions réglementaires applicables à ceux-ci. Le plan et son règlement sont soumis aux dispositions de la LATC qui s'appliquent aux plans d'affectation.
Les règles relatives au remaniement de terrains à bâtir sont applicables par analogie, sous réserve des articles 98c et 98d.
Art. 98c .- Les enquêtes publiques portent sur le périmètre et les sous-périmètres du syndicat, ainsi que sur la double estimation prévue à l'article 86, laquelle peut également tenir compte de critères d'estimation agricoles tels que le rendement et la nature des terres.
Art. 98d .- La commission de classification attribue à chaque propriétaire des parcelles dans la zone agricole et dans la zone à bâtir en fonction de la valeur de l'ancien état de propriété.
Elle tient compte dans la mesure du possible des voeux des propriétaires désirant obtenir une attribution plus ou moins importante dans l'une ou l'autre zone.
Quant aux estimations, elles sont notamment régies par l'art. 86 al. 1 LAF qui prévoit ce qui suit:
"Lorsque la réglementation en matière de construction est différente dans l'ancien et dans le nouvel état de propriété, les terrains font l'objet d'une double estimation :
a) les biens-fonds de l'ancien état de propriété sont taxés en fonction notamment de leur situation, de leurs équipements (accès, égouts, alimentation en eau, énergie), de leur forme, de leur topographie, des dispositions en vigueur réglementant les constructions et des possibilités objectives de construire dans un proche avenir;
b) une fois l'emplacement des ouvrages collectifs connu, la commission de classification procède à une nouvelle estimation des terres selon les mêmes critères, mais compte tenu de la nouvelle réglementation."
A titre liminaire, on observera que dans son mémoire du 3 août 1999, le recourant fait valoir que sa parcelle 942 de l'ancien état serait située en zone de villa et vaudrait 255 fr. le m². C'est toutefois à juste titre que le recourant n'en tire aucun grief direct à l'encontre de la décision attaquée. En effet, il ne faut pas perdre de vue que l'art. 124 du PGA approuvé par le Conseil d'Etat en 1993 prévoit qu'à l'intérieur du périmètre du syndicat d'améliorations foncières, l'approbation définitive des zones est subordonnée à l'établissement d'une péréquation réelle entre les propriétaires sous forme d'un remaniement parcellaire. Comme le Tribunal administratif a déjà eu l'occasion de le constater (arrêt AF 99/0005, SI Montenailles SA, du 2 juin 2000), cette disposition signifie que l'entrée en vigueur du plan est suspendue jusqu'au transfert de propriété, c'est-à-dire jusqu'à l'entrée en vigueur du nouvel état. C'est dire que le recourant ne peut pas revendiquer pour lui-même l'augmentation de valeur imputable à la collocation de son ancienne parcelle (ou du moins de la partie inférieure de celle-ci) en zone à bâtir. Cette augmentation de valeur fait précisément l'objet de la procédure de péréquation mise en oeuvre en l'espèce par l'application du coefficient multiplicateur de 2,2623 évoqué dans l'état de fait du présent arrêt.
En audience, le conseil du recourant a émis l'hypothèse que la commission de classification aurait tenté, en réduisant l'estimation de l'ancien état du recourant, de récupérer un avantage indûment accordé à Philippe Rauschert dans le traitement de la réclamation de celui-ci. Cette hypothèse, qui met gravement en doute la bonne foi de la commission de classification, est mal fondée et paraît plutôt procéder d'une mauvaise compréhension du processus d'estimation.
Il en va de même du moyen invoqué par le conseil du recourant qui, constatant que les procès-verbaux d'estimation produits par la commission de classification au sujet du pointage de la convenance à bâtir ne concernaient que les parcelles 942, 943 et 946, a prétendu qu'il manquait dans le calcul la prise en considération de la valeur des deux autres parcelles (947 et 948) qui constituaient précédemment, avant le partage intervenu en 1989, le mas que détenait le recourant en copropriété. Ici également, ce moyen paraît procéder d'une mauvaise compréhension des explications fournies par la commission de classification (les parcelles 947 et 948 n'existent tout simplement plus) qui a certes commis une erreur dans la préparation du dossier d'enquête, mais dont la bonne foi ne saurait être mise en doute. On observe à cet égard que le procès-verbal d'estimation de l'ancienne parcelle 942 établi en 1984 (dans le cadre de la préparation de l'enquête sur les taxes-types de 1987) énumère les propriétaires Rauschert pour ½, Kugler pour ¼ et Dreyfus pour ¼ et mentionne pour cette parcelle une contenance de 3'397 m², toutes indications qui se rapportent manifestement à la parcelle portant le no 942 avant le partage intervenu en 1989. En revanche, le protocole d'estimation rectifié concernant la parcelle 942 indique conformément à la réalité qu'elle appartient au recourant et que sa contenance est de 5'066 m². On note pour terminer que les parcelles existant avant le partage étaient disposées dans l'axe nord-sud, c'est-à-dire perpendiculairement à la pente, tandis que les parcelles issues du partage sont orientées dans l'axe est-ouest, soit dans le sens de la pente. Il n'est pas étonnant que ce changement de configuration détermine une modification de certains critères d'appréciation, en particulier de ceux qui concernent le raccordement aux diverses canalisations ou la position de la parcelle par rapport aux accès.
Le critère de l'accès (nombre, qualité, pouvant culminer à 20 points) a fait l'objet d'une appréciation de 6 points pour les parcelles 943 et 942, et de 2 points pour la parcelle 946. Cette appréciation se justifie s'agissant de parcelles de vaste dimension sur lesquelles il n'aurait été possible de construire qu'en aménageant d'importantes dessertes internes. Quant à la différence entre la parcelle 946 et les deux autres, elle se justifie par la présence à l'ancien état d'une servitude qui dessert le bas des parcelles 942 et 943, selon la description faite plus haut (chiffre A in fine de l'état de fait).
Pour ce qui concerne le critère de la forme et des dimensions, la parcelle 942 du recourant atteint le maximum de 5 points, ce qui se justifie pour une parcelle pratiquement rectangulaire qu'il aurait été aisé de diviser en cinq parcelles de 1'000 m² environ.
On observe enfin que les critères concernant la topographie et le sous-sol, de même que celui de l'équipement, ont été traités de la même manière pour chacune des trois parcelles concernées dont la position est effectivement comparable.
Finalement, le tribunal constate que la manière dont la commission de classification a procédé à l'estimation de la valeur de convenance à bâtir de la parcelle du recourant échappe à la critique et que le recourant ne l'avait d'ailleurs pas sérieusement mise en cause dans son recours ni durant l'audience.
Il n'y a donc pas lieu de modifier l'estimation de la convenance à bâtir comme le recourant le demande dans ses conclusions.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue le 13 juillet 1999 par la commission de classification est maintenue.
III. Un émolument de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge du recourant.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 19 juillet 2000
Le président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint