TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 16 décembre 2025
Composition
Mme Imogen Billotte, présidente; Mme Annick Borda et M. Alain Thévenaz, juges; Mme Agnès Dubey, greffière.
Recourant
A.________, à ********, représenté par Me Daniel GUIGNARD, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de Corcelles-le-Jorat, représentée par Me Marc-Olivier BUFFAT, avocat à Lausanne,
Constructrice
B.________, à ********, représentée par Me Andreas FABJAN, avocat à Genève,
Propriétaires
C.________, à ********,
D.________, à Corcelles-le-Jorat, tous deux représentés par Me Andreas FABJAN, avocat à Genève.
Objet
permis de construire
Recours A.________ c/ décision du Municipalité de Corcelles-le-Jorat du 4 août 2025 levant son opposition et délivrant le permis de construire pour la démolition des bâtiments ECA 35 et 295 et la construction d'un bâtiment de 26 logements avec parking souterrain de 37 places de stationnement, parcelles 50 et 371 (CAMAC 241934).
Vu les faits suivants:
A. C.________ est propriétaire de la parcelle no 50 de la Commune de Corcelles-le-Jorat. D'une surface de 1'093 m2, cette parcelle supporte le bâtiment d'habitation no ECA 295 de 88 m2 et comprend une surface d'accès de 109 m2 ainsi qu'une aire forestière (56 m2), le reste de la parcelle étant cadastré en nature de jardin (836 m2) et champ, pré, pâturage (4 m2). Au sud de la parcelle no 50, la parcelle no 371 de la Commune de Corcelles-le-Jorat est quant à elle propriété de D.________. D'une surface de 1'738 m2, cette parcelle supporte le bâtiment d'habitation no ECA 34a de 153 m2 et le bâtiment agricole no ECA 35 d'une surface de 604 m2 ainsi qu'un garage souterrain (no ECA 34b), un accès de 274 m2, le solde étant cadastré en nature de champ, pré, pâturage (545 m2) et jardin (162 m2).
Les parcelles nos 50 et 371, bordées à l'est par le chemin de l'Ancienne Laiterie (DP 148), sont colloquées en zone du village au sens des art. 5 ss du Règlement communal du Plan d'extension et police des constructions (ci-après: RPEPC) approuvé par le Conseil d'Etat le 30 janvier 1985. Le chapitre III précise en préambule que cette zone fait l'objet d'un plan spécial à l'échelle 1:1000, comprenant l'aire d'implantation des constructions, les bâtiments à conserver, la zone d'utilité publique, la zone de verdure ainsi que les forêts. L'art. 5 RPEPC prévoit que cette zone est destinée à l'habitat et à ses prolongements, au petit artisanat et à des activités du secteur primaire, pour autant que ces dernières ne portent pas préjudice à l'habitation et qu'elles ne compromettent pas le caractère architectural de l'ensemble. Elle est caractérisée par des mesures de conservation du site architectural.
À une date indéterminée, les parcelles nos 50 et 371 ont été promises-vendues à B.________ (ci-après: la constructrice).
B. Le 5 mai 2025, la constructrice ainsi que C.________ et D.________ (ci-après: les propriétaires) ont déposé une demande de permis de construire pour la démolition des bâtiments nos ECA 35 et 295 et la construction d'un bâtiment de 26 logements et d'un parking souterrain de 37 places de stationnement. La réalisation du projet suppose la réunion des parcelles nos 50 et 371 et le fractionnement de la parcelle no 371 pour aboutir à la création de deux parcelles nos 371 et 459 de respectivement 547 m2 et 2'284 m2.
La demande de permis de construire précise que le projet est situé dans un secteur exposé au danger naturel de ruissellement (ch. 106A du formulaire de demande) et prévoit la création d'un abri PCi (ch. 454 du formulaire de demande). Le dossier de demande de permis de construire contient notamment le formulaire annexe 46 de demande d'approbation d'abri PCi pour 49 places protégées ainsi que le formulaire 43 DN indiquant que le projet est exposé à l'aléa ruissellement. Le questionnaire général de demande de permis de construire n'indique pas que l'ouvrage projeté serait implanté dans l'aire forestière ou à moins de 10 m de la lisière légale de la forêt (ch. 103 et 104 du formulaire de demande de permis de construire). À cet égard, la nature cadastrale de "forêt" a été biffée sur le plan de géomètre et l'indication "haie" avec la précision entre parenthèses "selon constatation de l'inspecteur forestier" ont été ajoutées.
C. Le projet a été mis à l'enquête publique du 28 mai au 26 juin 2025. Il a suscité le dépôt de deux oppositions, dont celle de A.________, propriétaire de la parcelle n° 118, contiguë au nord-est de la parcelle n° 50.
D. Par décisions du 4 août 2025, la Municipalité de Corcelles-le-Jorat (ci-après: la municipalité) a répondu aux griefs des opposants et a levé les oppositions indiquant également "délivrer le permis de construire requis". Le dispositif des décisions du
4 août 2025 a toutefois la teneur suivante:
"Au vu de ce qui précède, la Municipalité a décidé de lever votre opposition, étant précisé qu'il vous est loisible de la retirer par un prochain courrier".
E. Par acte du 12 septembre 2025, A.________ (ci-après: le recourant) a formé recours devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) contre la décision du 4 août 2025 rendue à son encontre, concluant principalement à son annulation et, subsidiairement, à son annulation et au renvoi de la cause à la municipalité pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Le recourant invoque l'absence de signature sur les plans d'enquête, une distance insuffisante entre les garages et la route, des mouvements de terre invérifiables sur les plans mis à l'enquête, un accès insuffisant et inadapté, une violation de l'art. 44 de la norme de protection incendie de l'Association des établissements cantonaux d'assurance incendie (AEAI) ainsi qu'une violation des
art. 86 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11) et 24 al. 1 RPEPC.
Le 17 octobre 2025, les propriétaires et la constructrice se sont déterminés sur le recours et ont conclu à son irrecevabilité ainsi qu'à son rejet.
La municipalité a déposé sa réponse le 29 octobre 2025, concluant au rejet du recours. Elle a produit un lot de pièces classées sous bordereau.
F. Interpellée par la Juge instructrice, la municipalité a produit au tribunal son dossier original et complet. Le dossier contient notamment une lettre adressée le
4 novembre 2025 par la municipalité à son conseil dont on extrait:
"La synthèse n'est pas encore établie, le dossier étant en cours de consultation au canton. De ce fait, aucun permis de construire n'a pour l'heure été délivré."
Le 7 novembre 2025, le recourant a réagi en indiquant que cette manière de procéder était contraire à la loi.
La municipalité s'est déterminée sur ce grief le 21 novembre 2025.
Considérant en droit:
a) Le recours a été déposé dans le délai légal de trente jours compte tenu des féries judiciaires (cf. art. 95 et 96 al. 1 let. b de la loi sur la procédure administrative du 28 octobre 2008 [LPA-VD; BLV 173.36]), par le destinataire de la décision.
b) Conformément à l'art. 75 let. a LPA-VD, a qualité pour recourir toute personne physique ou morale ayant pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou ayant été privée de la possibilité de le faire, qui est atteinte par la décision attaquée et qui dispose d'un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée.
La constructrice et les propriétaires mettent en doute la qualité pour recourir de A.________ au motif qu'il aurait tardé à former opposition. L'enquête publique s'est déroulée du 28 mai au 26 juin 2025 et l'opposition du recourant est datée du 24 juin 2025 et comporte un tampon attestant de la date de réception par le greffe municipal, le 27 juin 2025. À l'instar de la municipalité, il n'y a ainsi pas lieu de considérer que son opposition a été formée hors du délai d'enquête publique, puisqu'il est possible que celle-ci ait été postée le 25 ou 26 juin, soit à temps. Le tribunal constate d'ailleurs qu'une autre opposition au projet est datée du 25 juin 2025 et a également été tamponnée par la municipalité comme ayant été reçue au greffe municipal le 27 juin 2025. Au demeurant, la municipalité n'a pas produit l'enveloppe ayant contenu l'opposition du recourant, de sorte qu'il n'est pas possible de vérifier la date du timbre postal. Force est ainsi de considérer, au vu des éléments au dossier, que l'opposition a été formée à temps.
c) Au surplus, le recours respecte les conditions formelles posées par la loi (cf. art. 79 et 99 LPA-VD). Il y a ainsi lieu d'entrer en matière sur le fond.
Le recourant fait grief à la municipalité d'avoir levé son opposition alors que la Centrale des autorisations en matière de construction (CAMAC) n'avait pas encore établi sa synthèse (ci-après: synthèse CAMAC) et de n'avoir pas simultanément délivré le permis de construire. Il soutient que ce procédé est contraire à la loi.
a) Dans ses déterminations du 21 novembre 2025, la municipalité indique que sa décision du 4 août 2025 contenait une erreur de libellé en ce sens que le permis de construire n'a à ce stade effectivement pas été délivré et que la synthèse CAMAC n'a pas encore été rendue. Elle explique que la levée des oppositions devait s'effectuer à son sens dans les meilleurs délais dès lors que la situation lui paraît "parfaitement claire" et que les moyens soulevés par les opposants seraient "*manifestement infondés"*soit relevant "du cas clair". Elle estime qu'au vu des moyens soulevés par le recourant, la synthèse CAMAC n'aurait pas d'influence sur sa décision. À l'appui de son argumentation, elle expose que la jurisprudence considère que la délivrance du permis de construire peut intervenir après la décision de levée d'opposition, au stade de l'instruction du recours devant le Tribunal cantonal, sans violer le droit d'être entendu de la partie recourante qui a pu se déterminer à ce propos avant la notification de l'arrêt. Enfin, la municipalité indique qu'elle transmettra dans le cadre de l'instruction du recours la synthèse CAMAC dès qu'elle lui aura été communiquée ainsi que le permis de construire qui lui fera suite.
b) Le principe de la coordination découle de l'art. 25a de la loi fédérale du
22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700), des art. 104, 113 et 120 à 123 LATC et des art. 68 à 82 du règlement du 19 septembre 1986 d'application de la LATC (RLATC; BLV 700.11.1).
L'art. 25a LAT énonce des principes en matière de coordination lorsque l'implantation ou la transformation d'une construction ou d'une installation nécessite des décisions émanant de plusieurs autorités. Une autorité chargée de la coordination doit en particulier veiller à ce que toutes les pièces du dossier de demande d'autorisation soient mises simultanément à l'enquête publique (art. 25a al. 2 let. b LAT) et à ce qu'il y ait une concordance matérielle des décisions ainsi que, en règle générale, une notification commune ou simultanée (art. 25a al. 2 let. d LAT); ces décisions ne doivent pas être contradictoires (art. 25a al. 3 LAT). Ces principes doivent être mis en œuvre au stade de l'autorisation de construire et du plan d'affectation (art. 25a al. 4 LAT).
c) Les art. 114 et 116 LATC imposent une communication simultanée de la levée de l'opposition et de la délivrance du permis de construire. Ces dispositions ont été adoptées pour garantir le droit d'être entendu des parties et la transparence de la procédure. Le projet doit ainsi faire l'objet d'une seule décision d'ensemble notifiée, dans une teneur identique, simultanément à tous les intéressés, en particulier aux opposants et aux constructeurs. Le but de cette règle réside d'une part dans le fait que les opposants doivent connaître exactement la teneur de l'autorisation de construire qui a été délivrée, afin de pouvoir se déterminer en connaissance de cause sur la question de savoir s'ils entendent recourir contre la décision municipale. D'autre part, le principe de l'égalité des parties implique nécessairement que chacune d'elles ait connaissance des mêmes éléments que ceux qui ont été communiqués à l'autre; la municipalité ne peut ainsi réserver la teneur exacte du permis de construire aux seuls constructeurs, sans la communiquer aux opposants (TF 1C_65/2017 du 5 octobre 2017 consid. 5.4, TF 1C_445/2014 du 12 janvier 2015 consid. 2.3; CDAP AC.2019.0069 du 24 juillet 2020 consid. 3a/aa; AC.2019.0097 du 3 janvier 2020 consid. 2c).
La jurisprudence a déjà constaté que l'art. 114 LATC n’était pas respecté si la municipalité se contentait de déclarer qu'elle levait l'opposition sans délivrer le permis de construire ni préciser les éventuelles conditions ou charges dont il serait assorti (CDAP AC.2012.0094 du 11 février 2013 consid. 2a et les références citées).
En revanche, elle a considéré que l'art. 116 LATC n'était pas violé lorsque les recourants, même s'ils s'étaient vu communiquer les décisions levant leurs oppositions sans le permis de construire, avaient été avisés de l'existence de ce dernier et avaient pu ou auraient pu en prendre connaissance et se déterminer à ce propos, de sorte que le principe de la coordination matérielle avait été respecté (cf. art. 25a al. 2 let. d LAT; CDAP AC.2024.0004 du 9 janvier 2025 consid. 4 et les références citées).
d) En l'espèce, la question de savoir si la municipalité a violé les
art. 114 et 116 LATC en ne notifiant pas simultanément la décision de levée des oppositions et le permis de construire peut demeurer ouverte étant donné que la présente cause pose un problème de coordination entre la décision communale attaquée et les autorisations cantonales nécessaires au projet litigieux. Cette question sera développée dans le considérant qui suit.
a) En vertu de l'art. 104 LATC, avant de délivrer le permis de construire, la municipalité s'assure que le projet est conforme aux dispositions légales et réglementaires et aux plans d'affectation légalisés ou en voie d'élaboration (al. 1). Elle vérifie si les autorisations cantonales et fédérales préalables nécessaires ont été délivrées (al. 2). Selon l'art. 113 LATC, dans les cas prévus à l'art. 120 LATC et dans tous ceux où l'autorisation ou l'approbation cantonale est requise, la municipalité transmet la demande d'autorisation et les pièces annexes aux départements intéressés, avant l'ouverture de l'enquête publique (al. 1).
Selon l'art. 123 al. 1 LATC, l'autorité cantonale statue sur les conditions de situation, de construction, d’installation, ainsi que sur les éventuelles mesures de surveillance, indépendamment des dispositions des plans et règlements communaux d'affectation. Elle impose, s'il y a lieu, les mesures propres à assurer la salubrité et la sécurité ainsi qu'à préserver l'environnement (art. 123 al. 2 LATC). Les décisions cantonales comportant les délais et les voies de recours sont communiquées à la municipalité, qui les notifie selon les art. 114 à 116 LATC; une copie de la notification est adressée au département (art. 123 al. 3 LATC).
L'art. 73a RLATC prévoit que les décisions relatives aux autorisations spéciales et aux approbations cantonales font l'objet d'une communication unique de la CAMAC à la municipalité. En vertu de l'art. 75 RLATC, le permis ne peut être délivré par la municipalité avant l'octroi de l'autorisation spéciale cantonale (al. 1). Le permis indique les autorisations spéciales délivrées par l'Etat et reprend les conditions particulières posées par celles-ci pour l'exécution de l'ouvrage (al. 2).
b) Les autorisations spéciales cantonales présentent un caractère accessoire par rapport à la décision communale relative à la demande de permis de construire; elles viennent se greffer sur cette dernière, dans une procédure qui permet la coordination de l'examen successif par diverses autorités d'un seul et même projet de construction
(CDAP AC.2023.0137 du 13 février 2024 consid. 2a/dd et les références citées). L'autorité cantonale statue sur les autorisations spéciales et la municipalité procède à la notification unique des autorisations spéciales avec sa propre décision sur le permis de construire. Le but du principe de la coordination est de permettre à l'autorité qui statue de procéder à une pesée globale des intérêts en présence et d'éviter la multiplication des procédures contradictoires (CDAP AC.2024.0012 du 7 novembre 2024 consid. 1c/aa; AC.2005.0116 du 28 octobre 2005 consid. 2; RDAF 2006 I p. 243).
La jurisprudence a laissé ouverte la question de savoir si la décision municipale levant une opposition serait, lorsqu'elle est notifiée avant que les décisions cantonales requises soient rendues, frappée de nullité ou simplement annulable (CDAP AC.2012.0094 du 11 février 2013 consid. 2b; AC.2000.0101 du 18 octobre 2000). Dans l'arrêt du
11 février 2013 précité, la CDAP a considéré qu'il n'y avait pas de violation directe de
l'art. 75 RLATC dès lors qu'aucune autorisation spéciale cantonale n'était requise. Elle a toutefois relevé que, même lorsqu'aucune autorisation cantonale n'était nécessaire, cette manière de faire posait problème sous l'angle de la cohérence dès lors que, lorsqu’elle lève les oppositions, la municipalité peut être amenée à se prononcer sur des questions qui sont du ressort des services cantonaux (CDAP AC.2012.0094 précité consid. 2b).
c) En l'espèce, il semble à première vue que plusieurs autorisations cantonales spéciales sont nécessaires. Le projet prévoit en effet notamment la création d'un abri PC, installation soumise à autorisation cantonale selon l'art. 120 al. 1 let. c LATC et l'annexe II RLATC. De même, le nord de la parcelle no 50 se situe partiellement dans l'aire forestière. Or, selon l'art. 27 de la loi forestière vaudoise du 8 mai 2012 (LVLFo; BLV 921.01), une bande de 10 m le long de la lisière forestière est en principe inconstructible. Des dérogations ne peuvent être octroyées par le service que si la conservation, le traitement et l'exploitation de la forêt ne sont pas compromis et si la protection du site, de la nature et du paysage est assurée (cf. art. 27 al. 4 LVLFo). Ainsi, à la lecture du dossier, l'autorisation spéciale d'au moins deux autorités cantonales spécialisées paraît en l'occurrence nécessaire.
Partant, il faut d'emblée constater que la municipalité a violé l'art. 75 RLATC en rendant une décision levant les oppositions au projet dans le but de délivrer ensuite le permis de construire requis alors qu'elle ne dispose pas des autorisations spéciales cantonales vraisemblablement nécessaires.
En tant que la municipalité a déjà levé les oppositions, mais indique attendre la réception de la synthèse CAMAC pour établir formellement le permis de construire requis, celle-ci viole le principe de la coordination.
En effet, avec ce procédé, la municipalité a non seulement privé les opposants de la possibilité de contester les autorisations spéciales contenues dans la synthèse CAMAC, mais elle empêche également le tribunal de statuer en une seule fois sur l'ensemble du litige. En l'état, force est de constater qu'il n'est en outre pas certain que les autorisations cantonales nécessaires seront délivrées. Or, dans une telle hypothèse (synthèse CAMAC dite négative), la municipalité se verrait dans l'obligation de refuser le permis de construire requis en application de l'art. 120 al. 1 LATC (cf. CDAP AC.2020.0193 du 21 mai 2024 consid. 4 et 6; AC.2015.0204 du 17 mars 2016 consid. 1a), sauf à recourir elle-même contre le refus d'octroi de l'autorisation cantonale (cf. CDAP AC.2024.0012 du 7 novembre 2024 consid. 1c/aa). Il existe par conséquent un risque concret de décisions contradictoires.
Au surplus, l'argument de la municipalité selon lequel elle n'avait pas à attendre la synthèse CAMAC pour se prononcer sur les moyens soulevés par les opposants car, au vu de ceux-ci, la synthèse CAMAC n'aurait pas d'influence sur les arguments soulevés ne convainc pas. Ce n'est pas uniquement pour pouvoir se prononcer sur les moyens des opposants que la municipalité doit attendre le résultat de la consultation cantonale. Comme indiqué ci-dessus, cette attente imposée par l'art. 75 RLATC est principalement nécessaire à la coordination formelle et matérielle des procédures.
d) En rendant la décision de lever des oppositions sans avoir reçu le résultat de la consultation de la CAMAC, la municipalité a violé le principe de coordination consacré à l'art. 25a LAT et concrétisé notamment aux art. 104 al. 2, 123 LATC et 75 RLATC.
Vu ce qui précède, le recours, manifestement bien fondé, doit être admis et la décision attaquée annulée selon la procédure simplifiée de l'art. 82 LPA-VD (décision immédiate après l'échange d'écritures sans autre mesure d'instruction) sans qu'il soit nécessaire à ce stade d'examiner les autres griefs du recourant. La décision du 4 août 2025 est annulée, le dossier étant renvoyé à l'autorité intimée pour nouvelle décision une fois que la synthèse CAMAC lui aura été communiquée. Il appartiendra à la municipalité en particulier de vérifier que toutes les autorisations spéciales cantonales nécessaires sont délivrées (cf. art. 104 al. 2 LATC). Le cas échéant, elle devra reprendre les éventuelles conditions particulières posées par les autorisations spéciales cantonales dans le permis de construire (cf. art. 75 al. 2 RLATC) qu'elle notifiera simultanément aux décisions de levée des oppositions selon les art. 114 à 116 LATC (cf. art. 123 al. 3 LATC).
a) Les frais et les dépens sont mis à la charge de la partie qui succombe
(art. 49 al. 1 et 55 al. 2 LPA-VD). Lorsque la procédure met en présence, outre le recourant et l'autorité intimée, une ou plusieurs autres parties dont les intérêts sont opposés à ceux du ou des recourants – en l'espèce, la constructrice et les propriétaires –, c'est en principe à cette partie adverse déboutée, à l'exclusion de la collectivité publique dont la décision est annulée ou modifiée, d'assumer les frais et dépens (CDAP AC.2020.0227 du 25 août 2021 consid. 3 et les références). La règle n'est toutefois pas absolue. Si les circonstances le justifient, les frais peuvent être mis à charge de la commune; tel est le cas notamment lorsque les frais de procédure sont entraînés exclusivement par une erreur administrative, ou encore lorsque la municipalité se fait en quelque sorte le porte-parole des très nombreux opposants qui sont intervenus dans la procédure de mise à l'enquête. Enfin, lorsque l'équité l'exige, l'émolument peut être réparti entre la commune et les opposants (CDAP AC.2025.0170 du 21 août 2025 consid. 6; AC.2020.0284 du 8 octobre 2021 consid. 6; AC.2017.0167 du 4 septembre 2018 consid. 9 et la référence; AC.2017.0027 du 31 octobre 2017 consid. 7a).
b) Au vu des motifs de l'annulation de la décision attaquée, il y a lieu de mettre les frais et dépens à la charge de la municipalité. Ainsi, le recourant, qui obtient gain de cause avec l'assistance d'un avocat, a droit à des dépens à la charge de la Commune de Corcelles-le-Jorat (art. 55 al. 1 LPA-VD; art. 10-11 du tarif du 28 avril 2015 des frais judiciaires et des dépens en matière administrative: TFJDA [BLV 173.36.5.1]), qui assumera également l'émolument judiciaire (art. 49 al. 1 LPA-VD; art. 4 TFJDA). L'émolument de justice sera toutefois réduit en l'absence de plus amples mesures d'instruction.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I. Le recours est admis.
II. La décision de la Municipalité de Corcelles-le-Jorat du 4 août 2025 est annulée. La cause lui est renvoyée pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
III. Un émolument judiciaire de 1'000 (mille) francs est mis à la charge de la Commune de Corcelles-le-Jorat.
IV. La Commune de Corcelles-le-Jorat versera au recourant un montant de 1'500 (mille cinq cents) francs au titre d'indemnité de dépens.
Lausanne, le 16 décembre 2025
La présidente: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux participants à la procédure.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.