TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 19 février 2025
Composition
M. Pascal Langone, président; M. Jacques Haymoz et Mme Nicole Christe, assesseurs; Mme Valérie Duvanel-Donzel, greffière.
Recourants
A.________, à ********,
B.________, à ********, tous deux représentés par Me Xavier DE HALLER, avocat - Tschumy Avocats Sàrl, à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de Blonay-Saint-Légier, représentée par Me Denis SULLIGER, avocat à Vevey.
Objet
Remise en état
Recours A.________ et consort c/ décision de la Municipalité de Blonay-Saint-Légier du 16 mai 2024 refusant le changement d'affectation de l'atelier au rez-de-chaussée inférieur de la parcelle en PPE no 1221-1 et ordonnant la remise en état.
Vu les faits suivants:
A. La parcelle n° 1221 de la commune de Blonay-Saint-Légier (ci-après: la commune) a une surface de 1214 m2. Elle se trouve dans le village de Saint-Légier. Au 1er janvier 2022, les communes de Blonay et de Saint-Légier ont fusionné pour ne plus former que la commune de Blonay - Saint-Légier. Le bien-fonds n° 1221 comporte le bâtiment d'habitation n° ECA 456a de 327 m2, le garage souterrain n° ECA 456b de 350 m2 et un accès, place privée de 106 m2. La propriété par étage ******** (ci-après: la PPE) a été constituée sur cette parcelle. A.________ (ci-après aussi: A.) et B. sont copropriétaires chacun pour une demie depuis le 3 décembre 2018 du lot n° 1 de cette PPE, constitué au rez-de-chaussée inférieur, selon l'intitulé du registre foncier, d'un atelier de bricolage de 39,79 m2 environ avec une salle de bains et une cave; ce lot correspond à l'immeuble n° 1221-1 du registre foncier. Les prénommés sont également copropriétaires chacun pour une demie des lots n° 7 et 8 de la PPE depuis le 3 décembre 2018.
Le bien-fonds n° 1221 est colloqué en zone du village selon le Plan de zones de St-Légier-La Chiésaz (ci-après: le PZ) et le Règlement communal sur le plan d'extension et la police des constructions de St-Légier-La Chiésaz (ci-après: le RPEP), approuvé par le Conseil d'Etat le 13 mai 1983 et qui a fait l'objet de modifications la dernière fois le 6 novembre 2006. Ce bien-fonds est bordé du nord-est au sud en passant par l'est par la parcelle n° 1258; celle-ci est longée au nord-est par le Chemin de l'Aubousset (DP 63) et au sud par la Route du Tirage (DP 60).
B. D'anciens propriétaires de la parcelle n° 1221 ont fait mettre à l'enquête publique du 3 septembre au 4 octobre 2010 un projet de transformation et de surélévation du bâtiment d'habitation et rural existant ainsi que de création d'un parking souterrain de 12 places et de 2 places extérieures. Le plan n° 2 du 5 juillet 2010, comprenant les plans des rez-de-chaussée inférieur et supérieur, des 1er et 2ème étages ainsi que de la mezzanine, mentionnait, au rez-de-chaussée inférieur, l'aménagement de deux carnotzets, l'un de 51,89 m2, l'autre de 33,63 m2, de plusieurs caves et de locaux techniques.
Le 19 avril 2012, l'ancienne municipalité de St-Légier-La Chiésaz a délivré le permis de construire requis (n° 2664-10). Ce permis contenait notamment la condition suivante:
" F. Conditions réglementaires
[...]
Cette condition spéciale devra être communiquée aux acquéreurs et locataires éventuels de l'immeuble. En outre, elle figurera également sur le permis d'habiter".
C. Selon un plan établi le 10 mars 2014 et modifié le 10 avril 2015, le rez-de-chaussée inférieur était destiné à faire l'objet de transformations par rapport à ce qui était prévu auparavant. Il était ainsi prévu que l'un des carnotzets soit supprimé et l'autre réduit à moins de 25 m2, les caves déplacées, une cuisinière installée et des sanitaires aménagés à deux endroits.
Selon les plans tels que figurant au registre foncier relatifs à la répartition des lots de PPE et les éléments du projet de constitution de la PPE du 19 juin 2017, le lot n° 1 de la PPE comprend un atelier de bricolage de 39,79 m2 environ pourvu d'un coin cuisine, un premier local de 12,54 m2, un second local de près de 4 m2, une salle de bains et une cave. Excepté la cave, le lot n° 1 est situé dans la partie ouest du rez-de-chaussée inférieur.
D. Le 16 janvier 2024, la Municipalité de Blonay-Saint-Légier (ci-après: la municipalité) a informé A.________ et B.________ avoir appris du Service de la population (SPOP) que le local, sis au rez-de-chaussée inférieur du bâtiment n° ECA 456a, auparavant affecté en atelier de bricolage, était régulièrement loué par le biais d'Airbnb. Elle se montrait surprise d'un tel changement d'affectation, sachant que ce local ne pouvait être habitable, et ce conformément à l'une des importantes conditions posées dans le permis de construire délivré le 19 avril 2012 (cf. point F, précité supra). Elle demandait dès lors aux prénommés d'arrêter les locations et de remettre en état le local d'ici au 2 avril 2024. Une visite technique serait par ailleurs fixée dès la fin des travaux de remise en état de l'atelier de bricolage. Une éventuelle dénonciation à la Préfecture du district en cas de non-respect de l'échéance était enfin réservée.
Le 2 avril 2024, par l'intermédiaire de leur mandataire, A.________ et B.________ ont, invoquant leur droit d'être entendus, requis de la municipalité de pouvoir consulter l'entier du dossier de la cause et que le délai qui leur avait été imparti soit prolongé d'un mois.
Le 11 avril 2024, un collaborateur du service communal de l'urbanisme et des travaux (ci-après: le service de l'urbanisme) a transmis aux prénommés copie du plan n° 2 du 5 juillet 2010 mis à l'enquête publique du 3 septembre au 4 octobre 2010, de même que du permis de construire délivré le 19 avril 2012 et précisé que ces documents attestaient du fait que les locaux du rez-de-chaussée inférieur ne pouvaient en aucun cas être habitables. Il a par ailleurs prolongé d'un mois le délai imparti aux intéressés pour cesser les locations et effectuer la remise en état du local.
Le 2 mai 2024, A.________ et B.________ ont informé la municipalité qu'après avoir pris connaissance des documents transmis, ils entendaient demander un changement d'affectation des locaux en question. Ils requéraient dès lors de sa part qu'un délai d'un mois leur soit imparti pour lui soumettre une demande dûment motivée accompagnée des documents nécessaires. Ils précisaient que leur courrier valait dans tous les cas requête de prolongation du délai imparti dans le courrier du 11 avril 2024.
E. Par acte du 16 mai 2024, la municipalité a accordé à A.________ et B.________ un ultime délai au 21 juin 2024 pour cesser les locations et effectuer la remise en état du local. Elle indiquait se montrer surprise du contenu de leur lettre du 2 mai 2024, au vu de son courrier du 16 janvier 2024. Elle rappelait la condition contenue dans le permis de construire délivré le 19 avril 2012, reprise dans son acte du 16 janvier 2024. Elle précisait aussi que, dès lors que la parcelle en cause se trouvait en zone du village dont le nombre de niveaux habitables était limité à quatre, rez-de-chaussée et combles compris (art. 9 RPEP), le changement d'affectation du local en appartement était impossible, dans la mesure où une telle procédure engendrerait un niveau habitable supplémentaire. Elle ajoutait qu'aucune dérogation ne serait accordée.
F. Par acte du 17 juin 2024, A.________ et B.________ ont interjeté recours auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) contre l'acte de la municipalité du 16 mai 2024. Ils concluent à titre principal à ce que la décision entreprise soit déclarée nulle, à titre subsidiaire à ce qu'elle soit annulée et la cause renvoyée à l'autorité inférieure pour nouvelle décision dans le sens des considérants de l'arrêt.
Le 21 août 2024, la municipalité a conclu au rejet du recours.
Le 24 octobre 2024, les recourants ont confirmé leurs conclusions.
Le 27 janvier 2025, sur requête du juge instructeur qui demandait production du permis d'habiter établi sur la base du permis de construire n° 2664-10 octroyé le 19 avril 2012, l'autorité intimée a expliqué qu'elle n'avait pas encore pu délivrer un tel permis, les travaux n'étant pas achevés malgré diverses relances et du fait que l'atelier en cause était devenu un appartement.
Le 10 février 2025, les recourants ont déposé une écriture spontanée, confirmant leurs conclusions.
Considérant en droit:
Il convient à titre préalable d'examiner si l'acte du 16 mai 2024 constitue bien une décision sujette à recours.
a) Conformément à l’art. 3 al. 1 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36), est une décision toute mesure prise par une autorité dans un cas d'espèce, en application du droit public, et ayant pour objet de créer, de modifier ou d'annuler des droits et obligations (let. a), de constater l'existence, l'inexistence ou l'étendue de droits et obligations (let. b), de rejeter ou de déclarer irrecevables des demandes tendant à créer, modifier, annuler ou constater des droits et obligations (let. c). L'art. 42 LPA-VD précise le contenu d'une décision, qui doit comporter notamment l'indication des voies de droit ordinaires ouvertes à son encontre, du délai pour les utiliser et de l'autorité compétente pour en connaître (let. f).
L'art. 3 LPA-VD définit la notion de décision de la même manière que l'art. 5 de la loi fédérale du 20 décembre 1968 sur la procédure administrative (PA; RS 172.021). Cela vise ainsi tout acte individuel et concret d'une autorité, qui règle de manière unilatérale et contraignante des droits ou des obligations (cf. ATF 149 V 250 consid. 7.2.1; 135 II 38 consid. 4.3), et crée ainsi un rapport juridique obligatoire et contraignant entre l'autorité et l'administré. De simples déclarations, comme des opinions, des communications, des prises de position, des recommandations et des renseignements n'entrent pas dans la catégorie des décisions, faute de caractère juridique contraignant (cf. arrêt TF 2C_107/2024 du 19 août 2024 consid. 5.1). Une prise de position, confirmant une ou des décisions précédentes, ne constitue pas elle-même une décision sujette à recours, ni ne fait courir un nouveau délai de recours contre les décisions antérieures, qu'elle ne fait que confirmer. Autrement dit, l’acte rappelant le contenu d’une décision entrée en force et/ou confirmant explicitement ou implicitement une décision antérieure ne constitue pas une décision attaquable, même si l’acte en question indique une voie de recours (arrêt CDAP AC.2023.0381 du 22 février 2024 consid. 1a et les références citées).
b) Par acte du 16 janvier 2024, l'autorité intimée a requis des recourants l'arrêt des locations et la remise en état du local litigieux d'ici au 2 avril 2024, exposant les motifs à l'appui de son courrier. Cet acte n'était pas muni de l'indication des voies de droit ni de la mention selon laquelle il s'agirait d'une décision; il n'a pas non plus fait l'objet d'un recours. Un échange de courriers a ensuite eu lieu, du 2 avril au 2 mai 2024, entre l'avocat des recourants et l'autorité intimée, le mandataire requérant en particulier le 2 mai 2024 de la municipalité de pouvoir lui soumettre une demande de changement d'affectation des locaux en cause dûment motivée et accompagnée des documents nécessaires. Le 16 mai 2024, l'autorité intimée, refusant de donner suite à la requête des intéressés du 2 mai 2024, leur a accordé un ultime délai pour cesser les locations et effectuer la remise en état du local, exposant à nouveau les motifs à l'appui de son acte, pourvu de l'indication des voies de droit.
L'acte de la municipalité du 16 janvier 2024 ordonnait ainsi déjà aux recourants la cessation des locations et la remise en état du local litigieux, ce que répète l'acte du 16 mai 2024. La question peut dès lors se poser de savoir si les intéressés sont encore habilités à contester maintenant le principe même de l'ordre de remise en état qui leur est imposé. Compte tenu de ce qui suit, la question de la recevabilité du recours peut toutefois rester ouverte.
Les recourants font valoir une violation de leur droit d'être entendus, sachant que la décision entreprise aurait été rendue alors qu'ils n'auraient pas pu prendre connaissance de l'entier du dossier de la cause ni se prononcer sur la décision à intervenir. La décision attaquée devrait en conséquence être déclarée nulle dès lors que leurs droits fondamentaux de procédure auraient été violés.
a) Le droit d’être entendu, tel qu'il est garanti aux art. 29 al. 2 Cst. et 27 al. 2 Cst-VD, comprend notamment le droit pour l’intéressé de s'exprimer sur les éléments pertinents avant qu'une décision ne soit prise touchant sa situation juridique, d’avoir accès au dossier, de produire des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à l'administration des preuves essentielles ou à tout le moins de s'exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 145 I 167 consid. 4.1 p. 170 s.; 142 III 48 consid. 4.1.1 p. 52 s.). Le droit de consulter le dossier a pour objet de permettre à l'administré de connaître préalablement les éléments dont dispose l'autorité et de jouir ainsi d'une réelle possibilité de faire valoir ses arguments avant qu'une décision ne soit prise touchant sa situation juridique. Le droit de consulter le dossier s'étend à toutes les pièces décisives (cf. ATF 135 II 286 consid. 5.1; 132 II 485 consid. 3.2). L'art. 35 al. 1 LPA-VD précise ainsi que les parties et leurs mandataires peuvent en tout temps consulter le dossier de la procédure.
L'autorité peut renoncer à procéder à des mesures d'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de former sa conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude que ces dernières ne pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF 145 I 167 consid. 4.1 p. 170 s. et les arrêts cités; cf. aussi arrêts TF 1C_638/2020 du 17 juin 2021 consid. 2.1; 1C_576/2020 du 1er avril 2021 consid. 3.1).
Le droit d'être entendu est une garantie de nature formelle, dont la violation entraîne en principe l'annulation de la décision attaquée, indépendamment des chances de succès du recours sur le fond. Selon la jurisprudence, sa violation peut cependant être réparée lorsque la partie lésée a la possibilité de s'exprimer devant une autorité de recours jouissant d'un plein pouvoir d'examen. Même en présence d’une grave violation du droit d’être entendu, il est exceptionnellement possible de renoncer au renvoi de la cause à l’autorité précédente lorsqu’une telle mesure apparaît vide de sens et prolongerait inutilement la procédure, au détriment de l’intérêt des parties à recevoir une décision dans un délai raisonnable (cf. ATF 142 II 218 consid. 2.8.1 et les références citées).
b) aa) Les recourants invoquent en l'occurrence le fait qu'ils ont requis de la municipalité le 2 avril 2024 la consultation de l'entier du dossier de la cause. Il n'aurait été que très partiellement donné droit à cette requête, l'autorité intimée ne leur ayant transmis le 11 avril 2024 que deux pièces du dossier, soit le permis de construire délivré le 19 avril 2012 et le plan des travaux soumis à l'enquête publique du 3 septembre au 4 octobre 2010. Or, le dossier de l'autorité intimée devrait contenir d'autres éléments, dont à tout le moins le courrier du SPOP l'informant que le local était loué et le permis d'habiter auquel se réfère le permis de construire octroyé en 2012, ainsi que probablement d'autres pièces techniques.
Dans sa réponse au recours, la municipalité précise, ce que le tribunal de céans n'a pas de raison de remettre en question, que ce n'est pas par courrier, mais par oral que le SPOP l'a informée par le truchement du service de l'urbanisme du changement d'affectation de l'atelier. S'agissant par ailleurs du permis d'habiter, l'autorité intimée explique, dans son courrier du 27 janvier 2025, qu'elle n'a pas encore pu délivrer un tel permis, les travaux n'étant pas achevés malgré diverses relances et du fait que l'atelier en cause serait devenu un appartement.
Il découle de ce qui précède que l'on ne voit pas que les recourants n'aient pas disposé des documents nécessaires avant que la décision entreprise ne soit rendue.
L'on ne peut ainsi également relever qu'il ne se justifie pas de donner suite à la requête des recourants de production en mains de l'autorité intimée de l'avis de la Commission consultative d'urbanisme (CCU). Outre le fait que les intéressés n'indiquent pas en quoi il serait déterminant de disposer d'un tel avis, la cour est en mesure de se faire une idée complète et précise des faits pertinents et de traiter en toute connaissance de cause les moyens soulevés, conformément aux considérants ci-dessous, sur la base des pièces figurant au dossier. Celui-ci contient en particulier des plans soumis à l'enquête publique du 3 septembre au 4 octobre 2010, le permis de construire délivré le 19 avril 2012, les plans tels que figurant au registre foncier relatifs à la répartition des lots de PPE et le projet de constitution de la PPE du 19 juin 2017, de même que les différentes écritures des parties. Compte tenu de ces éléments, il y a lieu, par appréciation anticipée des preuves, de rejeter la requête des recourants tendant à la production de l'avis de la CCU.
Par appréciation anticipée des preuves, il y a aussi lieu de rejeter la demande des intéressés tendant à la mise en oeuvre d'une inspection locale. Cette mesure permettrait, selon eux, de constater que la régularisation demandée ne mettrait pas en péril les droits des propriétaires voisins dès lors que la régularisation de l'atelier ne modifierait pas la structure du bâtiment. Un tel élément n'est en effet en l'occurrence pas déterminant.
bb) Les recourants font aussi valoir qu'ils n'auraient pas pu s'exprimer avant que la décision entreprise ne soit rendue, ce qui serait également constitutif d'une violation du droit d'être entendu.
Plusieurs courriers ont été échangés entre les recourants et l'autorité intimée depuis celui de la municipalité du 16 janvier 2024 leur indiquant qu'elle n'admettait pas le fait que le local litigieux soit, contrairement à ce qui avait été autorisé, régulièrement loué par le biais d'Airbnb. Ceci laissait ainsi la possibilité aux intéressés de s'exprimer depuis lors sur cette problématique, et ce avant que la décision attaquée ne soit rendue. Ils ont par ailleurs pu faire valoir leurs griefs lors de l'échange d'écritures intervenu dans le cadre de la présente procédure, et en particulier se déterminer sur les motifs évoqués par l'autorité intimée dans sa réponse. Quoi qu'il en soit ainsi d'une éventuelle violation de leur droit d'être entendus, celle-ci doit être considérée comme réparée, la CDAP disposant d'un plein pouvoir d'examen en fait et en droit (cf. art. 28 al. 1, 41, 63 et 89 LPA-VD). L'hypothèse selon laquelle, comme le font valoir les recourants, confrontée à l'octroi ou au refus d'une dérogation, en l'occurrence fondée sur les art. 85 de la loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11) et 84 RPEP (cf. infraconsid. 4), l'autorité de recours devrait se limiter à sanctionner un abus ou un excès dans le pouvoir d'appréciation de la municipalité et ne disposerait dès lors pas d'un plein pouvoir d'examen, ce qui poserait problème au regard d’une réparation du droit d’être entendu devant l’autorité de recours, n'est pas déterminante. Il convient, quoi qu'il en soit, de renoncer au renvoi de la cause à la municipalité, une telle mesure apparaissant vide de sens au vu de la position de cette dernière, clairement exprimée dans sa réponse au recours, et prolongeant inutilement la procédure, au détriment de l’intérêt des parties à recevoir une décision dans un délai raisonnable.
cc) Le grief des recourants relatifs à une violation de leur droit d'être entendus n'est en conséquence pas fondé.
Les recourants contestent ensuite le refus de la municipalité de mettre à l'enquête publique, au sens de l'art. 109 LATC, la régularisation du changement d'affectation du local litigieux qu'ils requièrent.
a) Aux termes de l'art. 109 al. 1 LATC, la demande de permis est mise à l'enquête publique par la municipalité pendant trente jours.
Selon la jurisprudence constante, conformément à l'art. 109 al. 1 LATC, la mise à l'enquête constitue la règle, dont la municipalité ne peut s’écarter (sauf si les conditions d'une dispense d'enquête sont réunies; cf. art. 111 LATC) que dans le cas où le projet est manifestement incompatible avec les dispositions réglementaires ou lorsque les plans sont affectés de lacunes telles que l'on ne peut se faire une idée exacte du projet. En dehors de ces situations spéciales, le constructeur peut exiger la mise en l'enquête publique, quand bien même il aurait de bonnes raisons de craindre un rejet de la demande d'autorisation, à l'issue de l'enquête (cf. arrêts CDAP AC.2023.0429 du 6 décembre 2024 consid. 3b; AC.2024.0185 du 14 octobre 2024 consid. 2a; AC.2019.0264 du 21 janvier 2021 consid. 2a et les nombreuses références citées).
b) Par courrier du 2 mai 2024, les recourants ont informé la municipalité qu'ils entendaient demander un changement d'affectation du local en question, soit d'atelier de bricolage en appartement, et ainsi sa régularisation, et requéraient un délai pour lui soumettre une demande dûment motivée accompagnée des documents nécessaires. C'est à la suite de ce courrier que l'autorité intimée a rendu la décision attaquée, qui précisait en particulier qu'aucune dérogation ne serait accordée, et refusé de donner suite à la demande des intéressés. Or, selon ces derniers, la municipalité ne pouvait alors considérer, n'ayant pas examiné si les conditions d'une dérogation étaient remplies, que le projet enfreignait en l'état manifestement les dispositions réglementaires.
Il ne fait toutefois aucun doute que le RPEP s'oppose manifestement au changement d'affectation requis, y compris, contrairement à ce qu'affirment les intéressés, par le biais d'une dérogation, comme on va le voir ci-après (cf. consid. 4). Il n'est dès lors pas critiquable de la part de l'autorité intimée d'avoir refusé de mettre à l'enquête publique un tel changement d'affectation et même la possibilité aux recourants, ce dont ceux-ci se plaignent à tort, de déposer un dossier de demande de permis de construire, ce qui s'avérait clairement inutile.
C'est en conséquence sans arbitraire que la municipalité a refusé d'impartir aux recourants un délai pour déposer un dossier complet et une demande de mise à l'enquête.
Les recourants invoquent ensuite le fait que les conditions d'octroi d'une dérogation à l'art. 9 RPEP seraient remplies et permettraient dès lors le changement d'affectation du local en cause d'atelier de bricolage en appartement.
a) Selon l'art. 9 RPEP, le nombre de niveaux habitables est limité à quatre, rez-de-chaussée et combles compris.
Compte tenu de l'art. 9 RPEP, il ne fait en l'occurrence aucune doute que le local litigieux qui se trouve au rez-de-chaussée inférieur du bâtiment n° ECA 456a ne saurait être rendu habitable et donc utilisé comme appartement, sachant que l'immeuble en cause comprend aussi un rez-de-chaussée supérieur, un premier et un deuxième étages ainsi qu'une mezzanine, tous habitables. Les recourants ne le contestent d'ailleurs pas, mais requièrent l'octroi d'une dérogation.
b) aa) Le droit cantonal règle les conditions pour les dérogations dans la zone à bâtir. L'art. 85 al. 1 LATC prévoit ainsi que dans la mesure où le règlement communal le prévoit, des dérogations aux plans et à la règlementation y afférente peuvent être accordées par la municipalité pour autant que des motifs d'intérêt public ou des circonstances objectives le justifient; l'octroi de dérogations ne doit pas porter atteinte à un autre intérêt public ou à des intérêts prépondérants de tiers (al. 1).
Aux termes de l'art. 84 RPEP, des dérogations au plan et à la règlementation y afférente peuvent être accordées par la municipalité pour autant que des motifs d'intérêt public ou des circonstances objectives le justifient (al. 1). L'octroi de dérogations ne doit pas porter atteinte à un autre intérêt public ou à des intérêts prépondérants de tiers (al. 2). Ces dérogations peuvent être accordées à titre temporaire ou définitif et être assorties de conditions et charges particulières (al. 3). La demande de dérogation est mise à l'enquête publique selon les mêmes modalités que la demande de permis de construire avec les raisons qui la justifient (al. 4).
Selon la jurisprudence, les dispositions dérogatoires ne doivent pas nécessairement être interprétées de manière restrictive, mais selon les méthodes d'interprétation ordinaires. Une dérogation importante peut ainsi se révéler indispensable pour éviter les effets rigoureux de la règlementation ordinaire. En tous les cas, la dérogation doit servir la loi ou, à tout le moins, les objectifs recherchés par celle-ci: l'autorisation exceptionnelle doit permettre d'adopter une solution reflétant l'intention présumée du législateur s'il avait été confronté au cas particulier. L'octroi d'une dérogation suppose une situation exceptionnelle et ne saurait devenir la règle, à défaut de quoi l'autorité compétente pour délivrer des permis de construire se substituerait au législateur cantonal ou communal par le biais de sa pratique dérogatoire. Il implique une pesée entre les intérêts publics et privés au respect des dispositions dont il s'agirait de s'écarter et les intérêts du propriétaire privé requérant l'octroi d'une dérogation (arrêt TF 1C_86/2024 du 24 octobre 2024 consid. 3.1 et les références; voir aussi CDAP AC.2024.0115 du 26 septembre 2024 consid. 6b/bb; AC.2023.0303 du 22 mars 2024 consid. 5a; AC.2022.0194, AC.2022.0195 du 21 mars 2024 consid. 4c/aa et les références citées). Les raisons purement économiques ou l'intention d'atteindre la meilleure solution architecturale, ou encore une utilisation optimale du terrain, ne suffisent pas à elles seules à conduire à l'octroi d'une dérogation (CDAP AC.2024.0115 du 26 septembre 2024 consid. 6b/bb; AC.2023.0303 du 22 mars 2024 consid. 5a; AC.2022.0194, AC.2022.0195 du 21 mars 2024 consid. 4c/aa et les références citées).
bb) Conformément à l'art. 2 de la loi vaudoise du 10 mai 2016 sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL; BLV 840.15), il y a pénurie au sens de la loi lorsque le taux global de logements vacants, à l'échelle du district, est durablement inférieur à 1,50%; ce taux est déterminé en prenant la moyenne, sur les trois dernières années, du taux de logements vacants établi annuellement par le département en charge de la statistique (al. 1). Les dispositions du présent Titre ("Préservation du parc locatif") s'appliquent uniquement dans les districts où sévit la pénurie de logements au sens de l'alinéa 1; le Conseil d'Etat en arrête la liste et la publie annuellement dans le Feuille des avis officiels (al. 2).
L'Arrêté du Conseil d'Etat fixant pour l'année 2024 la liste des districts touchés par la pénurie au sens de l'art. 2 LPPPL du 20 décembre 2023 fixe à 1,21% le taux de logements vacants pour le district de la Riviera-Pays-d'Enhaut pour la période 2021 à 2023 et celui du 18 décembre 2024 fixant pour l'année 2025 la même liste à 1,06% le taux de logements vacants pour ce même district pour la période 2022 à 2024.
cc) C'est en l'occurrence manifestement à juste titre que la municipalité a refusé de régulariser le changement d'affectation par le biais d'une dérogation.
L'on ne voit en particulier pas quels motifs d'intérêt public ou quelles circonstances objectives justifieraient d'admettre qu'un niveau supplémentaire, en dérogation à ce que prévoit l'art. 9 RPEP, soit habitable. Le cas d'espèce ne constitue pas un cas particulier qui nécessiterait une solution spéciale. C'est en particulier à tort que les recourants affirment que la dérogation en cause serait justifiée par l'intérêt public à lutter contre la pénurie de logements qui sévit dans le district de la Riviera-Pays-d'Enhaut. Les intéressés, par l'aménagement de l'appartement litigieux, n'ont pas pour objectif de lutter contre une telle pénurie, puisqu'ils ont mis le local litigieux en location sur Airbnb. Le fait qu'ils seraient disposés à modifier leur manière de procéder s'agissant de la mise en location de l'espace en cause, ainsi qu'ils l'indiquent dans leur réplique, n'est pas non plus déterminant. Comme le relève l'autorité intimée, si l'on donnait suite à l'argumentation des recourants, la dérogation devrait devenir la règle dans pratiquement tous les districts du canton, ce qui n'est évidemment pas envisageable. Contrairement à ce que prétendent par ailleurs les recourants, ne constituent pas des circonstances objectives justifiant une dérogation le fait que le changement d'affectation ne toucherait pas à la conception du bâtiment ni ne modifierait sa hauteur et qu'en termes de nuisances, compte tenu de la configuration de l'atelier qui ne permettrait pas de loger plus d'une ou deux personnes, la transformation requise n'aurait aucun impact sur les autres habitants du quartier. Des locaux situés dans un rez-de-chaussée inférieur ne peuvent en outre qu'être inadaptés, en termes de salubrité, à un usage d'habitation, ce qui constitue un intérêt public important au refus de l'octroi d'une dérogation.
Les recourants ne se trouvent pas non plus dans une situation rigoureuse qui justifierait l'octroi d'une dérogation (cf. infra consid. 5 relatif à la proportionnalité de l'ordre de remise en état). L'utilisation du local en cause comme appartement résulte d'une pure convenance personnelle.
Il reste à examiner l’ordre de remise en état sous l’angle du principe de la proportionnalité.
a) Sur la base de l'art. 105 al. 1 LATC, la municipalité, et à son défaut, le département, est en droit de faire suspendre et, le cas échéant, supprimer ou modifier, aux frais du propriétaire, tous travaux qui ne sont pas conformes aux prescriptions légales et réglementaires.
Le principe de la proportionnalité, garanti par l'art. 5 al. 2 Cst., exige qu'une mesure restrictive soit apte à produire les résultats escomptés (règle de l'aptitude) et que ceux-ci ne puissent être atteints par une mesure moins incisive (règle de la nécessité); en outre, il interdit toute limitation allant au-delà du but visé et il exige un rapport raisonnable entre celui-ci et les intérêts publics ou privés compromis (principe de la proportionnalité au sens étroit, impliquant une pesée des intérêts; ATF 149 I 49 consid. 5.1; 146 I 157 consid. 5.4 et les arrêts cités).
Un ordre de démolir une construction édifiée sans droit et pour laquelle une autorisation ne peut être accordée n'est en soi pas contraire au principe de la proportionnalité. Dans le cadre du principe de la proportionnalité au sens étroit, l'autorité peut renoncer à une telle mesure si les dérogations à la règle sont mineures, si l'intérêt public lésé n'est pas de nature à justifier le dommage que la démolition causerait au maître de l'ouvrage, si celui-ci pouvait de bonne foi se croire autorisé à construire ou encore s'il y a des chances sérieuses de faire reconnaître la construction comme conforme au droit (ATF 132 II 21 consid. 6; 123 II 248 consid. 3a/bb). Celui qui place l'autorité devant un fait accompli doit s'attendre à ce que celle-ci se préoccupe plus de rétablir une situation conforme au droit que d'éviter les inconvénients qui en découlent pour lui (ATF 123 II 248 consid. 4a; 111 Ib 213 consid. 6b; pour l'ensemble de ce paragraphe, cf. aussi TF 1C_86/2024 du 24 octobre 2024 consid. 4.1).
b) Les recourants allèguent qu'il serait disproportionné d'exiger la remise en état de l'atelier qu'ils offriraient à la location sur Airbnb depuis 2022.
Il résulte toutefois des considérants qui précèdent que les recourants ne sauraient faire reconnaître l'affectation actuelle du local litigieux comme conforme au droit. L'utilisation comme appartement d'un local en violation du RPEP ne constitue en outre pas une dérogation mineure. Il existe aussi un intérêt public important à mettre un terme à un usage d'habitation, inadapté à des locaux se trouvant dans un rez-de-chaussée inférieur. Contrairement par ailleurs à ce qu'affirment les recourants, le fait que l'atelier serait dans la configuration actuelle depuis plusieurs années ne change rien au fait que la remise en état doit être confirmée. Il n'est en effet pas envisageable de récompenser celui qui ne respecte pas la règlementation applicable, et ce depuis plusieurs années. L'on est par ailleurs loin du délai de péremption de 30 ans. Le fait que l'utilisation du local en cause comme logement provisoire n'aurait pas d'impact sur les autres habitants du quartier n'est, de ce point de vue non plus, pas déterminant. Comme déjà relevé (cf. supra consid. 4b/cc), l'utilisation de l'atelier en cause comme appartement en violation de la règlementation communale applicable ne constitue pas un moyen approprié dans la lutte contre la pénurie de logements, contrairement à ce que prétendent les recourants. Ceux-ci ne peuvent enfin rien déduire du fait que ce ne serait pas eux qui auraient transformé une partie du rez-de-chaussée inférieur en y installant une cuisine et des sanitaires et qu'ils auraient ignoré, au moment de l'achat des lots n° 1, 7 et 8 de la PPE en 2018, que le rez-de-chaussée inférieur ne pourrait être destiné à l'habitation. En matière de police des constructions, l'acquéreur d'un fonds entre en possession de celui-ci avec les droits et obligations qui lui sont rattachés (cf. ATF 99 Ib 392 consid. 2b p. 396; arrêts TF 1C_24/2012 du 19 avril 2012 consid. 3 et les arrêts cités). A ce titre, il doit se laisser opposer la mauvaise foi du propriétaire précédent (cf. arrêts TF 1C_122/2016 du 7 septembre 2016 consid. 6.2.3 et les arrêts et références cités; cf. aussi arrêt TF 1C_491/2022 du 18 août 2023 consid. 5.2) et ne saurait rien déduire du fait qu'il n'est pas à l'origine des travaux litigieux (cf. arrêts TF 1C_6/2021 du 17 août 2022 consid. 3.2; 1C_482/2017 du 26 février 2018 consid. 2.6.1).
De leur côté, les recourants ne peuvent faire valoir que leur intérêt économique à la location comme appartement du local litigieux. Un tel intérêt ne fait cependant pas le poids face à l'intérêt public important au rétablissement d'une situation conforme au droit, et ce d'autant plus que la remise en état ne devrait en tant que telle pas avoir de conséquences financières très importantes pour les intéressés.
C'est en conséquence sans violer le principe de la proportionnalité que l'autorité intimée a ordonnée aux recourants la cessation des locations et la remise en état du local.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I. Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
II. La décision de la Municipalité de Blonay-Saint-Légier du 16 mai 2024 est confirmée.
III. Un émolument de justice de 3'000 (trois mille) francs est mis à la charge des recourants A.________ et B.________, solidairement entre eux.
IV. Les recourants A.________ et B.________ verseront, solidairement entre eux, une indemnité 2'500 (deux mille cinq cents) francs à la commune de Blonay-Saint-Légier, à titre de dépens.
Lausanne, le 19 février 2025
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux participants à la procédure.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.