TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 5 février 2025
Composition
M. Alain Thévenaz, président; MM. Philippe Grandgirard et David Prudente, assesseurs; M. Quentin Ambrosini, greffier.
Recourante
A.________, à ********,
Autorité intimée
Municipalité de Poliez-Pittet, à Poliez-Pittet, représentée par Me Nicolas BLANC, avocat à Lausanne.
Objet
permis de construire
Recours A.________ c/ décision de la Municipalité de Poliez-Pittet du 3 mai 2024 refusant la création d'un patio avec nouvel accès à un bureau, l'agrandissement d'une terrasse, ainsi que la nouvelle affectation d'une surface commerciale en restaurant et l'extension du couvert à voitures sur la parcelle no 509
Vu les faits suivants:
A. A.________ est une société dont le siège est à Lonay et qui a notamment pour but toute activité dans le domaine de la construction et la réalisation de toutes opérations immobilières. B.________ en est l'administrateur-président. A.________ est propriétaire des quatre lots de copropriété par étages constitués sur la parcelle no 509 du registre foncier, sur le territoire de la commune de Poliez-Pittet. Cette parcelle d'une surface de 1'200 m2 est située à l'écart du noyau villageois, au nord-ouest. Elle appartient à un quartier comprenant des habitations et des entreprises.
La parcelle no 509 est classée en zone d'activités selon le plan général d'affectation de la commune de Poliez-Pittet, adopté par le Conseil communal les 12 septembre 1994 et 15 juin 1995, et approuvé par le Conseil d'Etat le 16 novembre 1995. Le régime d'affectation est défini dans le règlement général sur les constructions et l'aménagement du territoire (RGCAT), adopté et approuvé en même temps que le plan des zones.
B. Par permis de construire no 5533-2019-7 (CAMAC no 183632) du 17 septembre 2020, la Municipalité de Poliez-Pittet (ci-après: la municipalité) a autorisé la réalisation, sur la parcelle no 509, d'un ouvrage décrit de la manière suivante:
"Construction d'une villa (Minergie), d'un logement séparé. Piscine, local commercial/artisanal. Chauffage par pompe à chaleur air-eau et panneaux solaires. 10 places de parc et place vélos, couvert à voitures 4 places, accès."
Le projet consiste en la réalisation d'un ouvrage constitué d'une villa et d'un autre bâtiment à caractère commercial, séparés par une cour minéralisée semi-enterrée. Il est prévu d'aménager, dans ce second bâtiment, au sous-sol, un bureau et un économat séparés par une cloison, des WC, deux caves et un local technique. La pièce où se trouve le bureau doit être éclairée par une fenêtre aménagée sur un contre-cœur d'un mètre de hauteur. Au rez-de-chaussée prennent place un espace qualifié de "surface commerciale/entrepôt" de 97,95 m2 et une surface commerciale de 42,60 m2. Au 1er étage sont projetés des chambres et des salles de douche et, au 2ème étage, en attique, un espace de séjour ("salon/cuisine/salle à manger") donnant sur un(e) terrasse/balcon pourvu(e) d'une piscine.
Les travaux ont débuté en été 2021.
C. En juin 2023, A.________ a déposé une demande de permis complémentaire (CAMAC no 225243) tendant à régulariser certains ouvrages et aménagements réalisés en violation des plans autorisés, soit un patio et un nouvel accès extérieur menant au bureau, au sous-sol du bâtiment commercial. Il s'agissait également de légaliser le changement d'affectation de la surface commerciale du rez-de-chaussée, désormais destinée à l'exploitation d'un restaurant, l'agrandissement de la terrasse et l'extension du couvert à voitures.
D. Le 13 juillet 2023, la municipalité a dénoncé la situation auprès du préfet du district du Gros-de-Vaud.
E. Puis, par décision du 2 novembre 2023, la municipalité a ordonné le rétablissement d'une situation conforme au droit.
Le 1er décembre 2023, A., son administrateur B. ainsi que le bureau d'architectes de ce dernier (C.________) ont saisi la Cour de droit administratif et public (CDAP) du Tribunal cantonal d'un recours contre cette décision.
La cause a été enregistrée sous la référence AC.2023.0415; elle est actuellement pendante devant la cour de céans.
F. Le dossier de la demande de permis complémentaire (cf. supra let. C.) a été mis à l'enquête publique du 30 décembre 2023 au 28 janvier 2024. Le projet n'a pas suscité d'opposition.
Les services de l'administration cantonale ont délivré leurs autorisations spéciales regroupées dans la synthèse no 225243 établie le 28 mars 2024 par la Centrale des autorisations en matière de construction (CAMAC).
Par décision du 3 mai 2024, la municipalité a pour l'essentiel refusé de délivrer le permis complémentaire requis. Cette dernière estimait que le patio et le nouvel accès au bureau ne pouvaient être régularisés, car ils conduisaient à un espace que les modifications apportées au projet rendaient habitable, si bien que le coefficient d'utilisation du sol (CUS) n'était plus respecté. Quant à la nouvelle affectation du rez-de-chaussée (restaurant), la municipalité invoquait le nombre insuffisant de places de stationnement pour justifier le refus du changement. La municipalité a pour le surplus indiqué qu'elle tolérait l'extension de la terrasse et la réalisation du mur de soutènement, à la condition qu'un talus soit aménagé conformément aux plans faisant partie de la demande de permis de construire. L'extension du couvert à voitures a été régularisée.
G. Agissant le 4 juin 2024 par la voie du recours de droit administratif, A.________ demande à la Cour de droit administratif et public (CDAP) du Tribunal cantonal d'annuler la décision municipale. À titre de mesures d'instruction, elle requiert la tenue d'une inspection locale. Au fond, la recourante prétend, plans à l'appui, que l'espace du bureau a déjà été pris en compte dans la détermination du CUS lors de l'enquête principale; dès lors que cet espace est conforme au droit communal, rien ne ferait obstacle à la régularisation du patio et de l'accès qui y mène. S'agissant du changement d'affectation de la surface commerciale, la recourante se dit notamment prête à réduire le nombre de places assises à 30 afin de répondre aux exigences découlant de la réglementation communale et des normes professionnelles auxquelles elle renvoie.
Dans sa réponse du 3 septembre 2024, la municipalité conclut au rejet du recours.
Le 3 octobre 2024, la recourante s'est déterminée sur la réponse de la municipalité, maintenant implicitement ses conclusions.
H. Le 18 novembre 2024, la CDAP a procédé à une inspection locale. S'agissant du restaurant, la recourante a précisé qu'elle modifiait son projet, en ce sens qu'il ne comprenait plus 35 places assises, mais seulement 25. Invitée à se déterminer sur le procès-verbal, la municipalité a déposé des observations le 5 décembre 2024. La recourante n'a pas procédé.
Considérant en droit:
La voie du recours de droit administratif, au sens des art. 92 ss de la loi sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36), est ouverte contre une décision de la municipalité qui refuse un projet de construction. La propriétaire dont le projet est refusé a qualité pour recourir (art. 75 let. a LPA-VD, applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD). Le recours a été déposé dans le délai légal (art. 95 LPA-VD). Les autres conditions de recevabilité du recours sont remplies (art. 79 LPA-VD, applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD). Il y a donc lieu d'entrer en matière.
La recourante conteste le refus de la municipalité de régulariser le patio et le nouvel accès au bureau, ainsi que les modifications apportées aux aménagements extérieurs – essentiellement la création d'un cheminement conduisant audit patio. Elle a produit des plans qui démontrent, selon elle, que le projet respecte le CUS, même en tenant compte de l'espace "bureau": d'après ses calculs, le total des surfaces de plancher déterminantes atteint 593,09 m2, soit un total inférieur à la surface réglementaire maximale de 600 m2. Dès lors que les modifications du "bureau" sont admissibles sous l'angle du CUS, rien ne s'oppose, selon la recourante, à la régularisation du patio et de l'accès qui y conduit.
a) Le CUS, qui fixe la surface brute maximale de plancher habitable ou utilisable, est de 0,5 dans la zone d'activités selon l'art. 3.1 RGCAT. D'après cette règle, le calcul s'effectue conformément à la norme 514.420 de l'ancien Institut fédéral pour l'aménagement du territoire (ORL) de l'Ecole polytechnique fédérale de Zurich. Elle définit le CUS comme étant le rapport numérique entre la surface brute du plancher utile (SBPU) et la surface constructible du terrain. Cette norme détaille, à son ch. 1.1, les éléments à prendre en compte dans la SBPU, comme suit:
"La surface brute de plancher utile se compose de la somme de toutes les surfaces d'étages en dessous et en dessus du sol, y compris les surfaces des murs et des parois dans leur section horizontale.
N'entrent toutefois pas en considération:
toutes les surfaces non utilisées ou non utilisables pour l'habitation ou le travail, telles que par exemple les caves, les greniers, les séchoirs et les buanderies des logements; les locaux pour le chauffage, les soutes à charbon ou à mazout; les locaux pour la machinerie des ascenseurs, des installations de ventilation et de climatisation; les locaux communs de bricolage dans les immeubles à logements multiples; les garages pour véhicules à moteur, vélos et voitures d'enfants, non utilisés pour le travail; les couloirs, escaliers et ascenseurs desservant exclusivement des surfaces non directement utiles; les portiques d'entrée ouverts; les terrasses d'attique, couvertes et ouvertes; les balcons et les loggias ouverts pour autant qu'ils ne servent pas de coursive."
b) En l'occurrence, la parcelle no 509, affectée en zone d'activités, a une surface de 1'200 m2, de sorte que la SBPU maximale est de 600 m2 (1'200 m2 x 0,5 [art. 3.1 RGCAT] = 600 m2).
Au cours des travaux, la recourante a apporté plusieurs modifications aux locaux qualifiés, sur les plans autorisés, de bureau et d'économat/archive. La cloison qui devait séparer ces éléments a été abattue. En lieu et place du local économat/archive, la recourante projette une kitchenette et une salle de bains. Le contre-cœur de la fenêtre, d'un mètre de hauteur d'après les plans autorisés, a finalement été supprimé, ce qui fait de cette ouverture une porte-fenêtre servant d'accès indépendant et qui, de l'aveu même de la recourante, "améliore considérablement les conditions de lumière à l'intérieur" (recours, page 2).
Dans sa décision attaquée, la municipalité relève que ces modifications tendent à rendre l'espace bureau habitable, si bien qu'il doit être comptabilisé dans le CUS. L'ajout de sa surface, par 54,90 m2, à la SBPU initialement autorisée, par 573 m2 (cf. formulaire de la demande de permis de construire) conduit à un dépassement du CUS (573 m2
Il apparaît toutefois que la recourante a déduit de son calcul plusieurs surfaces qui, à teneur de la norme ORL, auraient dû être prises en compte dans la détermination du CUS: c'est le cas des rampes d'escalier et de l'ascenseur – la norme ORL prévoit en effet que seuls les escaliers et les ascenseurs desservant exclusivement des surfaces non directement utiles (ce qui n'est pas le cas en l'espèce) n'entrent pas en ligne de compte dans le calcul du CUS. La prise en compte de la surface de ces espaces, non comptabilisés aux différents niveaux de la villa et du bâtiment commercial alors qu'ils desservent au moins partiellement des surfaces utiles, conduit manifestement au dépassement du solde restant (selon les calculs de la recourante) de 6,91 m2 de SBPU (600 m2 [SBPU maximale autorisée] – 593,09 m2 [surface de plancher déterminante selon la recourante] = 6,91 m2 [solde de SPBU disponible]).
Effectuant ses propres calculs, la CDAP a déterminé une SBPU de 616,57 m2 (54,90 m2 [espace bureau] + 180 m2 [rez-de-chaussée du bâtiment commercial] + 119,34 m2 [1er étage du bâtiment commercial] + 75,33 m2 [2ème étage du bâtiment commercial] + 93,5 m2 [rez-de-chaussée de la maison d'habitation] + 93,5 m2 [1er étage de la maison d'habitation] = 616,57 m2). Si l'on soustrait une surface de 46 m2 (surface attribuée par la municipalité, dans sa décision, à l'espace bureau), on obtient une surface de 570,57 m2 (616,57 m2 – 46 m2 = 570,57 m2), soit une surface proche de la SPBU annoncée dans le projet de base (qui était pour rappel de 573 m2). Cela tend à corroborer les explications de la commune selon lesquelles l'espace bureau n'avait – effectivement – pas été pris en compte dans la détermination du CUS lors de l'enquête de base. Il n'y a cependant pas lieu d'examiner plus avant cette question, dès lors que la prise en compte des rampes d'escalier et de l'ascenseur conduit de toute manière à un dépassement du CUS. Pour ce motif, le grief de la recourante doit être rejeté.
Il y a enfin lieu de relever que la recourante n'a pas inclus, dans son calcul du CUS, la surface du sous-sol de la maison d'habitation. Or, selon la municipalité, la constructrice n'a pas respecté, dans le cadre de ses travaux, la hauteur sous plafond de 2,20 m telle qu'elle était fixée dans le permis de base. Cette hauteur atteindrait désormais 2,38 m (cf. procès-verbal de l'inspection locale), ce qui tendrait à rendre cet espace habitable: il aurait donc dû, semble-t-il, être pris en compte dans le calcul du CUS, ce qui aggraverait encore le dépassement de cet indice dans une mesure correspondante. Vu le sort du grief, il n'est toutefois pas nécessaire d'élucider cette question, qui peut en l'état rester indécise.
c) Pour les mêmes motifs, le grief que la recourante forme en lien avec les aménagements extérieurs est écarté: le chemin en dur qui conduit à une rangée d'escaliers plongeant dans le patio présente une unité fonctionnelle avec ce dernier. Dans la mesure où le patio ne peut être régularisé, du fait qu'il dessert un espace non conforme au RGCAT, il doit en aller de même du cheminement qui y conduit, lequel a été aménagé en violation du permis de construire.
Le changement d'affectation du rez-de-chaussée du bâtiment commercial ne paraît plus litigieux. Lors de l'inspection locale, les représentants de la municipalité ont indiqué que l'aménagement d'un restaurant pouvait y être autorisé, à condition que le nombre de places de stationnement soit reconsidéré. L'administrateur de la recourante a alors déclaré modifier son projet en ce sens que la demande de permis ne porte plus sur 35, mais uniquement sur 25 places assises. Il y a lieu d'en prendre acte. Il n'est pas contesté qu'avec cette diminution de places assises dans le restaurant, le nombre de places de stationnement prévu dans le projet respecte les normes professionnelles applicables en la matière. La demande de permis de construire ayant été modifiée et ce, dans le sens d'une réduction du projet, rien ne paraît s'opposer à ce que cet élément soit régularisé. Le recours doit dès lors être admis dans cette (faible) mesure.
Les considérants qui précèdent conduisent à l'admission partielle du recours. Cela entraîne l'annulation partielle de la décision attaquée, s'agissant du refus de changement d'affectation du rez-de-chaussée du bâtiment commercial. Le dossier doit être renvoyé à la municipalité sur ce point, afin qu'elle rende une nouvelle décision relative à ce changement d'affectation, tenant compte du fait que le nombre de places assises sera limité à 25 au maximum. La décision doit être confirmée pour le surplus. La recourante, qui n'a modifié son projet qu'à la fin de la procédure de recours, lors de l'inspection locale, et qui succombe pour le surplus, supportera un émolument judiciaire (art. 49 LPA-VD). Elle versera également une indemnité de dépens en faveur de la commune de Poliez-Pittet, qui a procédé avec l'aide d'un avocat (art. 55 LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision du 3 mai 2024 est annulée dans la mesure où elle refuse d'autoriser la nouvelle affectation d'une surface commerciale en restaurant au rez-de-chaussée du bâtiment commercial, le dossier étant renvoyé à la Municipalité de Poliez-Pittet afin qu'elle rende une nouvelle décision à ce sujet, en prenant en compte le fait que le nombre de places assises sera de 25 (vingt-cinq) au maximum.
III. La décision du 3 mai 2024 est confirmée pour le surplus.
IV. Un émolument judiciaire de 3'000 (trois mille) francs est mis à la charge de la recourante A.________.
V. Une indemnité de 2'000 (deux mille) francs, à verser à la Commune de Poliez-Pittet à titre de dépens, est mise à la charge de la recourante A.________.
Lausanne, le 5 février 2025
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux participants à la procédure.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.