TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 22 août 2023
Composition
Mme Marie-Pierre Bernel, présidente; Mme Dominique von der Mühll et M. Christian-Jacques Golay, assesseurs; Mme Fabia Jungo, greffière.
Recourants
A.________ à
B.________ à
Autorité intimée
Municipalité d'Ollon, représentée par Me Jacques HALDY, avocat à Lausanne,
Constructeurs
C.________ à
D.________ à
tous deux représentés par Me Jeanne CLERC, avocate à Lausanne.
Objet
Permis de construire
Recours A.________ et B.________ c/ décision de la Municipalité d'Ollon du 16 février 2023 délivrant le permis de construire pour la surélévation et la transformation de l'habitation, ainsi que la construction d'un garage sur la parcelle n° 1519 (CAMAC 215871).
Vu les faits suivants:
A. C.________ et D.________ sont copropriétaires de la parcelle n° 1519 de la commune d'Ollon. Cette parcelle supporte une maison d'habitation de 125 m2 au sol comprenant deux logements, à savoir un appartement au rez-de-chaussée et un studio au sous-sol dont une façade (nord-ouest) est presque entièrement dégagée en déblai et comporte une fenêtre ainsi qu'une porte d'accès à l'ensemble du sous-sol; le studio est en outre éclairé par un saut-de-loup situé au bas de la façade sud-ouest. La parcelle est bordée au sud-ouest par le chemin ******** (DP 1656). Un accès asphalté court de ce chemin à la façade nord-ouest; il est élargi au niveau du domaine public et permet le stationnement de deux véhicules.
Ce bien-fonds est affecté en zone de villas B selon le plan partiel d'affectation des Vergers d'Ollon et son règlement (ci-après: le "PPA" et le "RPPA") approuvés par Conseil d'Etat le 26 janvier 1990.
B. Le 20 juillet 2022, le propriétaire C.________ a déposé une demande de permis de construire portant sur l'agrandissement de la maison d'habitation existant sur la parcelle n° 1519 par la surélévation et la transformation de la villa permettant la réalisation d'un logement supplémentaire dans le volume créé. La demande portait également sur la construction d'un garage pour deux véhicules et de son accès depuis le domaine public, en limite nord-ouest de la parcelle.
Mis à l'enquête publique du 14 septembre au 13 octobre 2022, le projet a soulevé l'opposition commune de A.________ et B.________, chacun propriétaire d'une parcelle voisine (respectivement n° 1196 au sud-est et n° 1200 à l'est).
Le 7 février 2023, la Centrale des autorisations en matière de construction (CAMAC) a délivré sa synthèse n° 215871, dont il résulte que les autorités cantonales compétentes ont délivré l'autorisation spéciale requise, respectivement des préavis favorables.
Par lettre du 21 décembre 2022, C.________ a résilié le bail du locataire du studio sis au sous-sol de la villa avec effet au 1er décembre 2024.
C. Par décision du 16 février 2023, la Municipalité d'Ollon a levé les oppositions et délivré le permis de construire n° 163/22 portant sur la surélévation et des transformations de l'habitation existante et sur la construction d'un garage sur la parcelle n° 1519. Le permis de construire contenait notamment l'indication suivante sous la rubrique "Particularité": "Studio du sous-sol ne sera plus habitable, au plus tard pour décembre 2024". Cette condition figurait également sous la rubrique "Conditions spéciales et réserves communales".
D. Par acte commun du 9 mars 2023, A.________ et B.________ ont recouru devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) contre cette décision, dont ils demandent implicitement l'annulation.
Par lettre de son avocate du 27 mars 2023, le constructeur a requis la levée partielle de l'effet suspensif en ce sens que la construction du garage ‑ qui n'a pas été contestée par les recourants ‑ est autorisée. Par lettre du 6 avril 2023, l'autorité intimée a déclaré s'en remettre à justice au sujet de la levée partielle de l'effet suspensif. Les recourants se sont déterminés par lettre du 12 avril 2023, donnant leur accord à la levée partielle de l'effet suspensif. Par avis du 20 avril 2023, la juge instructrice a admis la requête de levée partielle de l'effet suspensif sollicitée par le constructeur le 27 mars 2023, celui-ci étant autorisé à procéder aux travaux de construction du garage selon les plans du 25 juin 2022, l'effet suspensif du recours ne concernant que la surélévation du bâtiment.
Dans sa réponse au recours du 26 avril 2023, l'autorité intimée, agissant par l'intermédiaire de son avocat, a conclu au rejet du recours.
Dans leurs déterminations du 27 avril 2023 – l'avocate indiquant désormais agir au nom de C.________ et de D.________ ‑, les constructeurs ont conclu au rejet du recours.
Considérant en droit:
Interjeté dans le délai de trente jours dès la notification de la décision par des voisins ayant manifestement un intérêt digne de protection et qui ont pris part à la procédure devant l'autorité précédente (art. 75 al. 1 let. a, 92, 95 et 99 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative – LPA-VD; BLV 173.36), le recours satisfait en outre aux autres conditions formelles de recevabilité (art. 79 LPA-VD), de sorte qu'il y a lieu d'entrer en matière sur le fond.
En premier lieu, les recourants reprochent au projet de créer un nombre d'appartements supérieur à ce qui est autorisé par l'art. 2 RPPA.
a) Aux termes de cette disposition, dans la zone villas, la construction de villas est seule autorisée (première phrase). La notion de villa est définie au sens du RPPA comme "toute construction à usage d'habitation individuelle abritant deux logements au maximum" (art. 2, 2ème phrase, RPPA).
b) L'autorité intimée ne conteste pas que le nombre de logements est limité à deux. Ayant appris l'existence du sous-sol utilisé comme logement, elle a demandé aux constructeurs, vu le projet de rehaussement avec deux logements, de remédier à cette situation. Le constructeur a ainsi résilié le bail le liant à son locataire pour le logement au sous-sol par lettre du 21 décembre 2022 devant développer ses effets au plus tard le 1er décembre 2024. Reprenant cet élément, le permis de construire prévoit expressément que "le studio du sous-sol ne sera plus habitable au plus tard pour décembre 2024". Selon ce qui a été exposé en procédure, cette échéance devrait permettre de tenir compte du délai de réalisation des travaux, les constructeurs prévoyant de s'installer dans le sous-sol pour la durée desdits travaux, avant d'emménager dans un des deux nouveaux appartements. Il ne devrait ainsi pas y avoir plus de deux logements habités en même temps.
c) Les recourants font encore valoir que la rupture d'un bail à loyer ne rend en rien un logement inhabitable mais tout au plus non habité. Le Tribunal relève que, dans la mesure où la commune gère le contrôle des habitants, elle s'assurera à l'avenir qu'aucun nouveau locataire ne s'inscrira à cette adresse en sus des habitants des appartements du rez-de-chaussée et de l'étage supérieur pouvant habiter cette villa. Il est vrai cependant qu'afin d'éviter toute possibilité concrète de s'installer dans ce sous-sol pour y habiter même temporairement, il se justifie d'ordonner le démontage des installations de cuisine, indispensables pour des locaux susceptibles de servir à l'habitation. Au demeurant, pour une meilleure lisibilité de la façade, il y a lieu d'ordonner également le démontage des volets battants de la fenêtre de l'ex-studio sur la façade nord-ouest afin que, de l'extérieur, le bâtiment ne paraisse pas comporter trois niveaux habitables. Il importe néanmoins de rappeler que la jurisprudence admet que les surfaces disponibles et utilisables en sous-sol, qui ne répondent pas aux critères de salubrité (art. 25 ss, en particulier 31, du règlement du 19 décembre 1986 d'application de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions), soient utilisés comme fitness, salle de sport, home-cinéma, sauna, hammam ou salle de jeux; il s'agit dans ce cas de locaux non habitables, qui ne sont pas pris en considération dans le calcul du coefficient d'utilisation du sol, mais qui peuvent servir à des activités annexes ou dépendant de l'habitation (cf. notamment arrêts AC.2020.0189 du 17 février 2021 consid. 2d; AC.2017.0403 du 5 mars 2018 consid. 1d; AC.2010.0106 du 30 août 2011 consid. 4; AC.2011.0232 du 28 juin 2012 consid. 2c; AC.2011.0159 du 19 décembre 2011 consid. 4; AC.2008.0161 du 24 avril 2009 consid. 2b et 2c)
Il convient dès lors d'admettre très partiellement ce grief et de réformer la décision entreprise en ce sens que le permis de construire indiquera, en sus de la mention du caractère non habitable du studio du sous-sol, que la cuisine dudit sous-sol ainsi que les volets battants de la fenêtre de l'ex-studio sur la façade nord-ouest devront être démontés.
Dans un second grief, les recourants relèvent qu'avec la surélévation litigieuse, le nombre d'étages serait porté à trois en violation de l'art. 6 RPPA.
a) Cette disposition règlementaire prévoit que le nombre d'étages est fonction de la surface du bâtiment à savoir, pour les bâtiments de plus de 120 m2 au sol, un rez-de-chaussée et un étage, les combles habitables comptant pour un étage (al. 1 let. c). Le nombre de niveaux habitables est limité à deux (al. 3).
b) En l'espèce, dès lors que le logement compris au sous-sol ne pourra plus être habitable, le bâtiment ne comportera toujours que deux niveaux habitables, à savoir un rez-de-chaussée et un étage. L'art. 6 al. 3 RPPA sera par conséquent respecté.
S'agissant du nombre d'étages (art. 6 al. 1 let. c RPPA), il n'est pas contesté que le rez-de-chaussée et le nouvel étage constitueront deux étages. Quant au sous-sol, seule la (petite) façade nord-ouest sera presque totalement dégagée, sur une profondeur maximale d'environ 3.50 mètres. Les trois autres façades sont entièrement souterraines. Ainsi, de l'extérieur, il n'apparaîtra pas que le bâtiment comporterait trois niveaux. La façade concernée ne sera tout au plus visible que depuis l'angle ouest de la parcelle. Le volume situé en-dessous du terrain naturel sera moins important que celui hors de terre et l'accès principal au bâtiment sera situé au niveau du rez-de-chaussée, de même que le garage pour deux véhicules autorisé avec le permis de construire (cf. à propos d'un autre règlement communal prévoyant une solution similaire, AC.2020.0291 du 17 février 2022 consid. 8c; AC.2016.0320 du 27 décembre 2017 consid. 3d et 3e; AC.2012.0053 du 14 décembre 2012 consid. 2b). En outre, ce niveau de sous-sol ne sera plus affecté à l'habitation, puisque le studio devra être rendu inhabitable (cf. consid. 2c supra) et que le solde de cet étage sera constitué d'un local technique (chauffage), d'un dépôt borgne, d'un "abri PA" et d'une cave.
Dans ces conditions, l'interprétation de la municipalité de l'art. 6 al. 1 RPPA, tendant à considérer que le sous-sol du projet ne doit pas être compté dans le nombre de niveaux maximal, ne prête pas le flanc à la critique. Sans compter le sous-sol, la construction après travaux prévoit deux niveaux complets. La réglementation communale telle qu'interprétée est dès lors respectée et le grief y relatif doit être rejeté.
Il résulte des développements qui précèdent que le recours doit être très partiellement admis, la décision attaquée étant réformée en ce sens qu'elle indiquera, en sus de la mention du caractère non habitable du studio du sous-sol, que la cuisine dudit sous-sol ainsi que les volets battants de la fenêtre de l'ex-studio sur la façade nord-ouest devront être démontés. La décision est confirmée pour le surplus.
Succombant en grande partie, les recourants supporteront un émolument de justice réduit, ainsi que des dépens légèrement réduits aussi en faveur de l'autorité intimée et des constructeurs, qui ont agi par l'intermédiaire de mandataires professionnels (art. 49, 55, 91 et 99 LPA-VD).
Les constructeurs, qui succombent sur un point, devront supporter une petite part d'émolument judiciaire. Il n'y a pas lieu d'allouer de dépens aux recourants pour l'admission très partielle de leur recours, dès lors qu'ils ont procédé seuls (art. 55 LPA-VD a contrario).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I. Le recours est très partiellement admis.
II. La décision rendue le 16 février 2023 par la Municipalité d'Ollon est réformée en ce sens qu'elle précisera, en sus du caractère inhabitable du sous-sol, que les installations de cuisine du sous-sol ainsi que les volets battants de la fenêtre de l'ex-studio sur la façade nord-ouest devront être démontés. Elle est confirmée pour le surplus.
III. Un émolument judiciaire de 1'500 (mille cinq cents) francs est mis à la charge des recourants A.________ et B.________, débiteurs solidaires.
IV. Un émolument judiciaire de 500 (cinq cents) francs est mis à la charge des constructeurs C.________ et D.________, débiteurs solidaires
V. A.________ et B.________, débiteurs solidaires, verseront à la Commune d'Ollon une indemnité de 1'200 (mille deux cents) francs à titre de dépens réduits.
VI. A.________ et B., débiteurs solidaires, verseront à C. et D.________, solidairement entre eux, une indemnité de 1'200 (mille deux cents) francs à titre de dépens réduits.
Lausanne, le 22 août 2023
La présidente: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.