TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Projet d'arrêt du 3 janvier 2023
Composition
M. Serge Segura, président; Mme Pascale Fassbind-de Weck, assesseur, et M. Emmanuel Vodoz, assesseurs; Mme Marie-Christine Bernard, greffière.
Recourants
A.________ à
représentée par Me Marc-Etienne FAVRE, avocat, à Lausanne
B.________ à
C.________ à
représentés par Me Eric RAMEL, avocat, à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité d'Ollon, représentée par Me Jacques HALDY, avocat, à Lausanne,
Autorités concernées
Direction générale du territoire et du logement, Service juridique, à Lausanne,
Direction générale de la mobilité et des routes DGMR, Section juridique, à Lausanne,
ECA, à Lausanne,
Constructrice
D.________ à ********
Propriétaire
E.________ à ********.
Objet
Permis de construire
Recours A.________ et consorts c/ décision de la Municipalité d'Ollon du 20 janvier 2022 levant l'opposition et délivrant un permis de construire trois logements, un garage et un couvert sur la parcelle n° 14778, CAMAC 202715, et décision du 17 août 2021 de la Direction générale de la mobilité et des routes délivrant l'autorisation spéciale requise ainsi que celle de l'ECA délivrant également l'autorisation spéciale requise - dossier joint : AC.2022.0056
Vu les faits suivants:
A. E.________ est propriétaire de la parcelle n° 14778 du registre foncier de la Commune d'Ollon, issue d'une division de la parcelle n° 1928 en 2004, et affectée en zone de village A selon le plan partiel d'affectation Les Ecovets – Chesières – Villars – Arveyes, approuvé par le Conseil d'Etat le 25 juin 1993. Ce terrain est actuellement en champ, pré, pâturage (pour 1'067 m2) et abrite un accès, place privée (103 m2) ainsi qu'une route (127 m2). Il est promis-vendu à D.________ (anciennement ******** SA).
La parcelle est bordée au nord-est par l'avenue Centrale et entourée sur les autres côtés par des terrains bâtis. La parcelle n° 1925 sise au nord est notamment propriété d'A.________ (copropriétaire pour une demie). Au sud-est se situe la parcelle n° 1931, copropriété de B.________ et C.________ (chacun pour une demie).
B. Le 27 août 2003, la Commune d'Ollon, E.________ et G.________ ont signé une convention relative à la cession de terrains et droits nécessaire à la construction d'une route au lieu-dit "Aux Charrières". Cette cession prévoyait le transfert à la commune d'une surface d'environ 507 m2, sur la surface d'alors de la parcelle, soit 2'420 m2 (avant la division décrite sous lettre A ci-dessus). La convention n'a pas été exécutée depuis.
C. Les villages de Villars et de Chesières, appartenant à la Commune d'Ollon, ont connu une augmentation de leur population entre l'année 2011 (1417 hab. pour Villars, 1553 hab. pour Chesières), l'année 2016 (1454 hab. pour Villars, 1699 hab. pour Chesières) et l'année 2021 (1463 hab. pour Villars, 1777 hab. pour Chesières). Dans ce secteur, 69 permis de construire ont été délivrés entre 2011 et 2021 pour des constructions de logements en résidence principale, dont 20 depuis 2016 (représentant 34 logements, dont 2 n'étaient pas en construction). Au mois de juillet 2022, cinq logements destinés à la location étaient inoccupés, auxquels il fallait ajouter qu'un bâtiment de sept logements avait été achevé en mai 2022 et qu'un autre était en construction. En outre, au 28 juin 2022, quatre constructions de plus de trois logements en résidence principale, et d'une valeur de construction entre 1'350'000 fr. et 2'230'000 fr., étaient en cours ou terminés.
Selon le tableau "Logements vacants au 1er juin, selon le nombre de pièces et taux de logements vacants" établi par Statistique Vaud (www.vd.ch), au 1er juin 2021, 45 logements étaient vacants sur le territoire de la Commune d'Ollon, dont 38 logements à vendre. Sous l'indication "logements vacants récents", le tableau en référençait 17, dont treize de quatre pièces et deux de cinq pièces.
Les résidences secondaires constituent 53,5 % des logements existants sur le territoire de la Commune d'Ollon, selon les données disponibles sur le géoportail fédéral mis à disposition par l'Office fédéral du développement territorial (OFDT).
D. Par courrier de son mandataire du 15 avril 2021, D.________ a remis à la Municipalité d'Ollon (ci-après : la municipalité) un dossier visant à la construction d'un chalet de trois logements et d'un garage ainsi que l'aménagement de quatre places de parc sur la parcelle n° 14778. Un panneau de promotion installé sur le terrain indiquait qu'il s'agissait d'appartements de "haut standing". Le site internet de D.________ annonçait un prix pour chaque appartement de 1'250'000 fr. et des surfaces de 101 m2 pour l'appartement du rez-de-chaussée et de 113 m2 pour les deux en autres en duplex. Le projet a été mis à l'enquête du 24 juillet au 22 août 2021 et a fait l'objet de plusieurs oppositions, dont celles d'A., B. et C.________. Une synthèse CAMAC n° 202715 positive a été délivrée le 17 août 2021.
E. Une amie d'A.________ s'est adressée à D.________ en vue de l'acquisition de l'un des appartements objets de la demande de permis de construire. Un échange de courriels s'en est suivi avec la constructrice dont la teneur est notamment la suivante (les messages sont reproduits tels qu'adressés) :
Courriel du 2 février 2022
"Chère Madame, cher Monsieur,
Genevoise d'adoption mais valaisanne de cœur, je cherche depuis longtemps à acheter un appartement à Chesières pour nos vacances et week-ends. Ce village me rappelle plein de souvenirs d'enfance.
J'ai vu votre promotion de trois appartements à Chesières et je suis vraiment très intéressée.
Pourriez-vous s'il vous plaît me donner plus d'informations sur cette promotion ? M'envoyer les plans ? Me donner une date de travaux (début et fin) ? Me transmettre les prix des trois appartements ? Les données techniques ?
[…]"
Réponse de D.________ du 3 février 2022
"Bonjour […]
Je vous remercie pour votre intérêt des trois appartements à Chesieres.
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Deux duplex à l'étage sont encore libre pour instant, mais avec quelques personnes intéressé.
Permis en force pour construction vient d'arriver, le 21.janvier 2022.
Bâtiment va posséder un ascenseur pour trois appartements.
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Appartement au REZ est d'un prix des 885'000chf TTC
Deux duplex, chaque dès 915'000chf TTC
[…]"
Courriel du 11 février 2022
"Chère Madame,
Je vous remercie beaucoup pour votre réponse !
Je vais partir en vacances, mais souhaite vous appeler à mon retour pour en parler de vive voix avant de nous rencontrer. Serez-vous joignable fin février ? Pouvez-vous me donner votre numéro de téléphone ?
Nous nous projetons déjà dans notre résidence secondaire ;-)
[…]"
Réponse de D.________ du 17 février 2022
"Bonjour […]
J'espère que vous allez bien et que vous passer un très bon vacances.
Notre numéro téléphone est […]
Meilleures salutations.
[…]"
F. En parallèle, par décision du 20 janvier 2022, la municipalité (ci-après : l'autorité intimée) a délivré le permis de construire et levé les oppositions. Le même jour, elle a requis du registre foncier qu'il procède à l'inscription de la mention "résidence principale ou logement assimilé à une résidence principale" sur le feuillet de l'immeuble.
Par acte de son conseil du 21 février 2022, A.________ a déféré la décision levant son opposition et délivrant le permis de construire auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) et conclu, avec suite de frais et dépens, à l'admission de son recours et à l'annulation des décisions, le permis de construire étant refusé. La cause a été enregistrée sous référence AC.2022.0055.
Toujours le 21 février 2022, B.________ et C.________, par leur conseil, ont recouru à la CDAP à l'encontre de la décision levant leur opposition et accordant le permis de construire, en concluant, avec suite de frais et dépens, à l'annulation de celle-ci et de celles contenues dans la synthèse CAMAC. La cause a été enregistrée sous référence AC.2022.0056.
Le 18 mars 2022, la Direction générale de la mobilité et des routes (DGMR) s'est déterminée sur le recours formé par A.________.
Les causes ont été jointes, sous référence AC.2022.0055, par avis du juge instructeur du 31 mars 2022.
Le même jour, la Direction générale du territoire et du logement (DGTL) s'en est remise à justice sur les recours.
L'autorité intimée, par son conseil, a déposé sa réponse le 4 avril 2022, en concluant, avec suite de frais et dépens, au rejet des recours.
La DGMR s'est déterminée le 14 avril 2022 en se référant à son avis du 18 mars 2022.
Le 14 juin 2022, la DGTL s'est encore déterminée.
Par leur conseil, les recourants B.________ et C.________ ont formulé des explications complémentaires le 15 juin 2022.
G. Une inspection locale s'est tenue sur place en présence des parties le 27 juin 2022. Il ressort ce qui suit du procès-verbal :
"Me Haldy indique qu'il est envisagé que la route des Charrières devienne une route publique. Une convention de 2003 (qui en l'état n'a pas été exécutée) transfère une petite partie de la parcelle n° 14778 au domaine public. F.________ [réd.: responsable du Service des constructions et de l'urbanisme de la Municipalité d'Ollon] indique que, sur le plan de situation, la partie goudronnée est représentée par un traitillé et la limite du futur domaine public par un trait rouge; il s'agira d'un élargissement du point de vue des limites, et non du point de vue physique (la route ne sera pas agrandie). Me Haldy indique que la convention prévoit qu'en application de la jurisprudence, les droits à bâtir seront maintenus. La municipalité n'a versé au dossier que la convention qui portait sur la parcelle n° 14778, mais elle est prête à produire les autres conventions signées par les propriétaires (dont la recourante A.________) des autres parcelles bordant la route des Charrières.
Me Ramel produit le calcul de la surface de la parcelle sans la partie destinée à être transférée au domaine public.
La recourante A.________ relève que la route des Charrières accueille un trafic important du fait qu'y sont situés une école privée, une école de paragliding et le parcours Vita de Villars; par ailleurs, du fait du fort trafic sur la route de Chesières, il est souvent difficile de s'y engager; enfin, en hiver, lorsqu'il neige, la route des Charrières n'étant pas toujours déblayée, un problème de sécurité est susceptible de se poser entres les véhicules circulant sur la route des Charrières qui n'arrivent pas toujours à freiner et les véhicules quittant les places de parc projetées.
Me Favre indique que du fait du trafic important existant sur la route des Charrières, il sera difficile de sortir des places de parc projetées et, selon lui, la Direction générale de la mobilité et des routes (DGMR) n'a pas suffisamment examiné les problèmes de visibilité qui se poseront. Me Haldy relève que la municipalité considère que la sécurité des usagers sera assurée, comme l'exige l'art. 73 du règlement du plan partiel d'affectation Les Ecovets-Chesières-Villars-Arveyes (PPA ECVA); par ailleurs, seules les places de parc auront un accès direct au domaine public, la rampe du garage donnera, elle, sur le chemin privé; enfin, selon la jurisprudence, il est possible de déroger à l'art. 37 de la loi du 10 décembre 1991 sur les routes (LRou; BLV 725.01) si une disposition expresse du règlement communal le prévoit, ce qui est le cas de l'art. 73 al. 3 du règlement du PPA ECVA; une convention a en l'espèce été passée, accordant au propriétaire la possibilité de prévoir une place de parc qui empiètera sur la limite des constructions.
Le tribunal et les parties constatent que la route des Charrières, sur laquelle la vitesse est limitée à 50 km/h, accueille effectivement un trafic non négligeable.
Me Favre relève que le garage n'a pas été pris en compte dans le calcul du coefficient d'occupation du sol (COS). Me Haldy indique qu'il s'agit d'une dépendance car bien qu'il soit accolé au bâtiment principal, il n'y est pas relié par un passage direct, et qu'en application de l'art. 74, 1ère phrase du règlement du PPA ECVA et de l'art. 39 du règlement d'application du 19 septembre 1986 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (RLATC; BLV 700.11.1) auquel il renvoie, la municipalité n'exige pas que de telles dépendances respectent la distance aux limites ni non plus qu'elles soient comptabilisées dans le COS. En effet, bien que la note marginale de l'art. 74 du règlement du PPA ECVA ("Dépendances souterraines") soit ambigüe, l'alinéa 1er ne s'applique néanmoins pas aux constructions souterraines mais à l'ensemble des constructions. Toutefois, si le tribunal devait juger qu'il n'est juridiquement pas possible d'exclure la dépendance du COS, la municipalité demande que le permis de construire soit réformé en ce sens que la dépendance n'est pas prévue. Me Haldy produit des copies de plans de deux cas où le permis a été délivré alors que le COS était dépassé en raison d'une dépendance. Par ailleurs, s'agissant de la question du préjudice pour les voisins au sens de l'art. 39 al. 4 RLATC, la municipalité considère que cette construction n'engendrera pas de sacrifice excessif pour les voisins.
Le président relève qu'il ressort des éléments au dossier qu'il s'agira de logements de haut standing, et par conséquent destinés à une autre catégorie de population que ceux qui font l'objet de l'arrêt du Tribunal Fédéral 1C_310/2019 du 8 mai 2020 concernant le centre de Villars cité par la municipalité dans sa réponse, et que par ailleurs, ne figure au dossier aucun élément sur d'éventuels besoins de ce genre de logements, comme des promesses de vente. Le propriétaire E.________ ne sait pas si la constructrice a reçu de telles demandes. Me Haldy indique que la municipalité n'a effectivement pas reçu de la constructrice de promesse de vente, et que si elle a délivré le permis de construire sur la base de l'engagement qu'il s'agira de résidences principales, c'est en raison du fait que depuis plusieurs années, le nombre d'habitants à l'année à Chesières et à Villars ne cesse d'augmenter, et ce dans toutes les catégories de population (employés, retraités, télétravailleurs); il est prévu qu'il augmente encore d'autant plus suite à la réouverture du Villars-Palace. Il a produit dans sa réponse les statistiques dont il ressort que chaque année, plusieurs dizaines de personnes s'installent à Villars et à Chesières. Pour faire suite à la demande du président, la municipalité produira le nombre de permis de construire qui ont été délivrés depuis 2011 pour des logements semblables à celui projeté, soit de haut standing destinés à la vente (en se fondant sur le coût de la construction annoncé, par exemple). La recourante A.________ explique qu'une amie a contacté la constructrice par mail en lui indiquant qu'elle habitait avec sa famille à Genève et qu'elle cherchait un bien pour les vacances et les week-ends, et la constructrice lui a adressé la documentation concernant le bâtiment litigieux; pour faire suite à la demande du président, elle va examiner si elle désire produire cet échange de mails. Me Haldy relève que le permis d'habiter ne sera pas délivré si le propriétaire ne dépose pas ses papiers à la commune. Me Ramel conteste que les chiffres concernant l'évolution démographique produits par la commune attestent d'une forte augmentation: en dix ans, il n'y a eu que 350 habitants supplémentaires à Villars et à Chesières, soit 35 par année. Il demande par conséquent que la municipalité produise le nombre d'habitants de 2001 à 2011 sur l'entier de la commune d'Ollon, ainsi que distinctement dans les quatre hameaux du PPA ECVA. Il demande également que soit produit le nombre des permis de construire délivrés pour des résidences principales depuis 2016 - soit lorsque est entrée en vigueur la loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS; RS 702) – jusqu'en 2021, en détaillant les chiffres des quatre hameaux du PPA ECVA, plus spécialement Villars et Chesières. Il produit la statistique publiée sur le site des statistiques du canton de Vaud des logements vacants à louer et à vendre à Ollon au 1er juin 2021, dont il ressort qu'il y avait à cette date un nombre importants de tels biens disponibles. Il demande que soit également produit le nombre de logements vacants en résidence principale qui comportent quatre pièces et plus sur l'entier de la commune ainsi que plus spécialement à Villars et Chesières. Me Haldy relève qu'il ressort de l'arrêt précité du Tribunal fédéral qu'il faut examiner le secteur en question, et non la commune. Le président acquiesce et requiert que les chiffres demandés par Me Ramel soient établis seulement pour les secteurs de Villars et de Chesières, et qu'une distinction soit dans la mesure du possible faite entre les logements destinés à la vente et ceux destinés à la location.
Me Haldy relève qu'il y a deux périmètres distincts: 1) ce qui est en périmètre compact d'agglomération (l'agglomération du Chablais, dont fait partie Villars), dans le cadre duquel c'est en coordination avec l'agglomération qu'a lieu la révision du plan d'affectation du village d'Ollon; 2) le reste de la commune, qui fait partie d'un autre plan directeur des Alpes vaudoises, dont les problèmes urbanistiques ne sont pas les mêmes, et au sujet duquel le projet sera finalisé au mois d'août. La municipalité considère que la jurisprudence "Perroy" (arrêt CDAP du 23 décembre 2020 AC.2019.0012, consid. 2) ne s'applique pas en l'espèce, compte tenu du fait que se présentent des problèmes urbanistiques très différents entre le périmètre compact d'agglomération et la partie touristique montagnarde de la commune; il ne s'agit en effet pas d'une commune homogène. Me Favre le conteste car Montreux n'est pas non plus homogène, et il y a un trait commun à ces mesures de planification, c'est qu'Ollon présente un surdimensionnement, pour sa partie agglomération ainsi que celle hors agglomération. Dans cette dernière, des zones réservées communales ont été décidées sur des parcelles situées plus au centre que la parcelle n° 14778, qui, elle, se trouve en périphérie. Il produit le plan d'affectation "Village d'Ollon" mis à l'enquête publique du 5 février au 6 mars 2022. Me Haldy relève que tout ce qui est village doit être compensé dans l'agglomération et que cela se fait en coordination avec les autres communes du périmètre d'agglomération, que pour les hauts de la commune, la commune a déjà dézoné les Ecovets, puis elle a placé une zone réservée communale en prenant comme critère le territoire urbanisé calculé selon les directives de la Direction générale du territoire et du logement (DGTL). Or, ici, on se trouve dans le territoire urbanisé. C'est la raison pour laquelle la parcelle n° 14778 n'a pas été mise en zone réservée et qu'elle ne sera pas dézonée. Par ailleurs, elle a moins de 2'500 m2. Me Favre relève qu'on ne sait pas exactement où est le territoire urbanisé. Me Haldy indique que la délimitation du territoire urbanisé a eu lieu dans le cadre de l'élaboration de la zone réservée communale et a fait l'objet de plans mis à l'enquête en même temps que la zone réservée.
Le tribunal et les parties se déplacent sur la parcelle n° 1925 de la recourante A.. En chemin, Me Favre relève que dans le secteur sis en contrebas de la route des Charrières sont construits des chalets individuels, et que le bâtiment projeté, vu son gabarit d'immeuble de trois appartements plus imposant, ne s'harmonisera pas avec l'ensemble des constructions. Le propriétaire E. indique que pour construire les chalets sur les parcelles nos 1928 et 1929, il a fallu excaver les terrains pour faire les fondations de la route des Charrières afin qu'elle supporte le poids des camions, et que si l'on construisait aujourd'hui sur les terrains d'origine, les bâtiments seraient beaucoup plus hauts. Se tenant sur la terrasse de la parcelle n° 1925, le tribunal et les parties constatent en amont la présence de plusieurs chalets du type de celui qui est projeté, plus volumineux que des chalets individuels car comportant plusieurs appartements. Me Favre relève qu'ils sont différents du bâtiment projeté dès lors qu'ils sont accrochés à la pente, alors que celui projeté est complètement dégagé sur ses quatre côtés. Les recourants B.________ et C.________ expliquent que la commune a fait enlever des arbres au nord de leur bâtiment car leur ombre sur la route pouvait créer une zone dangereuse en hiver; or, l'ombre du bâtiment projeté posera le même problème.
Le tribunal et les parties se déplacent sur la parcelle n° 1931 des recourants B.________ et C.. Passant au nord du chalet ECA 4534a pour se rendre sur la terrasse située à l'ouest de la parcelle, ils constatent que le terrain sis en amont, planté d'arbres, présente une pente extrêmement raide. Me Ramel relève que le terrain est très instable et reprend les arguments présentés dans son recours tendant à ce qu'une expertise soit mise en œuvre avant la délivrance du permis de construire. La recourante B. explique qu'en cas de pluie, leur chalet et ses abords sont régulièrement inondés, qu'en outre, le passage des véhicules sur la route en amont entraîne des vibrations. Elle relève que lorsqu'ils ont acheté le chalet il y a 50 ans, il leur avait été indiqué que le terrain en amont était inconstructible, et que si ils avaient su que se construirait un tel bâtiment avec des balcons ayant une vue plongeant sur leur propriété, ils ne l'auraient pas acheté."
H. Suite à l'inspection locale, l'autorité intimée a fourni des renseignements complémentaires le 18 août 2022 portant en particulier sur sa situation démographique.
L'ECA s'est déterminé sur le projet le 25 août 2022.
Le 21 septembre 2022, les recourants B.________ et C.________, par leur conseil, se sont déterminés sur les nouvelles informations fournies par l'autorité intimée.
Le même jour, la recourante A.________, par son conseil, en a fait de même.
Bien que formellement interpellée, D.________ n'a pas procédé.
Les arguments des parties seront, autant que de besoin, développés dans la partie en droit.
I. Après avoir délibéré, le Tribunal a approuvé l'arrêt par voie de circulation.
Considérant en droit:
La décision d’octroi du permis de construire, prise par la Municipalité, est une décision susceptible de recours au sens de l’art. 74 al. 1 de la loi sur la procédure administrative du 28 octobre 2008 (LPA-VD; BLV 173.36), par renvoi de l’art. 99 LPA-VD. Les recourants sont tous propriétaires de parcelles directement voisines de celle sur laquelle le projet litigieux doit voir le jour, si bien qu'ils disposent d'un intérêt digne de protection à contester la décision (cf. art. 75 LPA-VD). Le recours a au surplus été formé dans le délai légal de trente jours (art. 95 et 96 LPA-VD). Il y a donc lieu d’entrer en matière.
Les recourants font valoir que les dispositions de la loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS; RS 702) ne seraient pas respectées.
a) L'art. 75b de la Constitution fédérale de la Confédération suisse (Cst.; RS 101), repris à l'art. 6 de la loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS; RS 702), limite les résidences secondaires au maximum de 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune. Ces dispositions ne visent pas seulement les constructions qui, selon les déclarations des intéressés, seront utilisées comme résidences secondaires, mais également celles qui pourraient être utilisées comme résidences secondaires (ATF 144 II 49 consid. 2 p. 51 et les références citées; cf. aussi TF 1C_149/2020 du 8 décembre 2020 consid. 4.1). L'art. 7 al. 1 LRS prévoit ainsi que, dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés comme résidence principale ou comme logement assimilé à une résidence principale au sens de l'art. 2 al. 3 LRS (let. a) ou comme logement affecté à l'hébergement touristique (let. b).
Face à l'interdiction générale de dépasser le seuil de 20 % de résidences secondaires dans une commune, on ne peut exclure que certains constructeurs soient tentés de contourner la réglementation en déclarant faussement qu'ils entendent utiliser leur construction en tant que résidence principale ou l'affecter en résidence touristique mise à disposition du public. Un abus de droit manifeste ne saurait toutefois être admis que s'il apparaît d'emblée que le projet ne pourra pas être utilisé comme annoncé, notamment en raison de l'insuffisance de la demande de résidences principales dans la commune en question pour le type d'objets concernés, et/ou en présence d'autres indices concrets (ATF 144 II 49 consid. 2.2 p. 51 s.; 142 II 206 consid. 2.2 p. 209; cf. aussi TF 1C_149/2020 du 8 décembre 2020 consid. 4.1).
En droit public, le principe de la bonne foi est explicitement consacré par l'art. 5 al. 3 Cst., en vertu duquel les organes de l'Etat et les particuliers doivent agir de manière conforme aux règles de la bonne foi. Il y a fraude à la loi – forme particulière d'abus de droit – lorsqu'un justiciable évite l'application d'une norme imposant ou interdisant un certain résultat par le biais d'une autre norme permettant d'aboutir à ce résultat de manière apparemment conforme au droit (ATF 144 II 49 consid. 2.2 p. 52). La norme éludée doit alors être appliquée nonobstant la construction juridique destinée à la contourner (ATF 144 II 49 consid. 2.2 p. 52; 142 II 206 consid. 2.3 p. 210 et les arrêts cités). Pour être sanctionné, un abus de droit doit apparaître manifeste. L'autorité qui entend faire appliquer la norme éludée doit établir l'existence d'une fraude à la loi, ou du moins démontrer l'existence de soupçons sérieux dans ce sens. Cette appréciation doit se faire au cas par cas, en fonction des circonstances d'espèce (ATF 144 II 49 consid. 2.2 p. 52; 142 II 206 consid. 2.5 p. 210 et la jurisprudence citée).
Dans le contexte de l'art. 75b Cst. et de ses dispositions d'application, il n'y a pas lieu d'assouplir la répartition du fardeau de la preuve dans ce domaine en exigeant systématiquement du constructeur qu'il prouve d'emblée le respect de l'affectation prévue. Toutefois, il appartient à l'autorité chargée de la délivrance des permis de construire de s'assurer que les conditions posées pourront être respectées (ATF 144 II 49 consid. 2.2 p. 52; arrêts TF 1C_149/2020 du 8 décembre 2020 consid. 4.1; 1C_598/2019 du 19 juin 2020 consid. 3.1.3). Il s'agit de vérifier si, en prétendant vouloir construire une résidence principale (but en soi admissible au regard de la norme constitutionnelle) selon la définition des art. 2 al. 2 et 3 LRS, l'intéressé n'a pas pour objectif de contourner l'interdiction découlant de l'art. 75b Cst. et de l'art. 6 LRS en réalisant, à terme, une résidence secondaire. Il en va de même s'il envisage d'emblée, toujours en prétendant vouloir construire une résidence principale, de faire usage de l'art. 14 LRS qui permet de suspendre cette affectation lorsqu'il n'existe pas de demande pour un tel logement à un prix raisonnable (ATF 144 II 49 consid. 2.2 p. 52 s.; arrêts TF 1C_149/2020 du 8 décembre 2020 consid. 4.1; 1C_598/2019 du 19 juin 2020 consid. 3.1.3).
Dans ce cadre, l'autorité doit rechercher s'il existe des indices concrets mettant d'emblée en doute la volonté ou la possibilité d'utiliser l'immeuble comme résidence principale. Ces indices peuvent, selon les circonstances, concerner la situation de l'immeuble (zone de construction, accessibilité toute l'année, éloignement des lieux de travail), sa conception même (dans l'optique d'une occupation à l'année), éventuellement son prix, les circonstances tenant à la personne qui entend y habiter, lorsque celle-ci est connue (résidence actuelle, lieu de travail, déclarations d'intention de l'intéressé lui-même). Lorsque le ou les futurs occupants ne sont pas connus (logements destinés à la vente ou à la location), le critère principal est celui de la demande de résidences principales dans le même secteur géographique (ATF 145 II 99 consid. 3.1 p. 101; 144 II 49 consid. 2.2 p. 53). L'introduction, depuis le 1er janvier 2016, de l'art. 14 LRS prévoyant la suspension de la restriction d'utilisation lorsque celle-ci ne peut temporairement pas être respectée en raison de circonstances particulières telles que décès, changement de domicile ou changement d'état civil, renforce le risque de détournement de l'objectif de la disposition constitutionnelle. Il y a lieu soit pour la commune d'instruire de manière complète la question de la demande pour des résidences principales, soit pour les constructeurs de faire état de promesses de vente. Dans les cas où la demande pour ce type d'habitation est manifestement insuffisante, le permis de construire doit être refusé (cf. ATF 145 II 99 consid. 3.1 p. 101; 144 II 49 consid. 2.3 p. 53; arrêt TF 1C_309/2019, 1C_310/2019 du 8 mai 2020 consid. 5.2).
b) La situation de la Commune d'Ollon a déjà fait l'objet d'un examen par la jurisprudence (voir arrêt TF 1C_309/2019, 1C_310/2019 du 8 mai 2020 consid. 5.3 et 5.4, arrêt CDAP AC.2018.0143 du 16 janvier 2019 consid. D). Le Tribunal fédéral a en particulier retenu, encore récemment, pour le secteur de Villars que l'on ne pouvait pas retenir que la demande de résidence principale serait manifestement insuffisante au point de remettre en cause l'affectation d'un projet de construction de sept appartements destinés à la location, malgré le fait que certaines incertitudes résultaient des chiffres fournis afin de fonder les besoins. Il retenait cependant que la commune devrait à l'avenir examiner de manière particulièrement approfondie la justification de toute nouvelle construction affectée à la résidence principale (arrêt TF 1C_309/2019, 1C_310/2019 précité consid. 5.4 in fine).
c) En l'espèce, il n'est pas contesté que les dispositions de la LRS s'appliquent, la Commune d'Ollon disposant de plus de 20 % de ses logements affectés en résidence secondaire.
Cette commune voit sa population progresser régulièrement depuis plusieurs années, notamment dans le secteur de Chesières où se situe le projet litigieux, qui a vu s'installer 78 nouveaux habitants entre 2016 et 2021. Dans le secteur Villars-Chesières, 20 permis de construire ont été délivrés entre 2016 et 2021 pour un total de 34 logements. Le nombre de ceux vacants au 1er juin 2021 est, sur l'entier du territoire communal, de 45, dont 38 à vendre. En outre, dix-sept de ces logements sont récents.
d) En l'espèce, le projet de la constructrice porte sur trois logements de "haut standing", de 4,5 pièces, situés à Chesières, destinés à la vente et proposés pour un prix de 1'250'000 fr. selon son site internet. Au sens de l'autorité intimée, ces logements seront affectés en résidence principale et elle expose qu'elle refusera la délivrance du permis d'habiter tant que les futurs habitants n'auront pas procédé aux démarches nécessaires. Elle a en outre fait inscrire une mention en ce sens au registre foncier.
Les recourants estiment qu'aucun élément ne permet de rendre vraisemblable l'affectation en résidence principale. Le prix et la localisation des appartements imposerait de considérer de manière particulière ce projet, qui ne pourrait être, à leur sens, qualifié d'ordinaire. La recourante A.________ estime en outre que, dans le district d'Aigle, il n'y a pas de demande qui ne puisse être satisfaite actuellement, y compris dans le type de logements dans lequel s'intègrent les appartements litigieux.
e) Comme le rappelle la jurisprudence, il n'appartient pas au constructeur de prouver d'emblée le respect de l'affectation prévue, mais à l'autorité chargée de délivrer le permis de construire de s'assurer que les conditions posées pourront être respectées.
aa) L'autorité intimée s'est fondée, pour cet examen, sur l'évolution de sa population. Son appréciation générale sur ce point ne paraît pas critiquable, la demande de résidences principales dans la Commune d'Ollon, respectivement dans les secteurs de Villars et de Chesières, ne paraissant pas s'être amenuisée depuis l'arrêt du Tribunal fédéral du 8 mai 2020 cité plus haut. En effet, les statistiques démontrent une augmentation constante de la population, en particulier dans le secteur de Chesières. A ce titre, la légère diminution de population intervenue entre 2015 et 2018 a largement été compensée par les augmentations intervenues de 2019 à 2021. Le nombre d'habitants est au 1er juin 2021 supérieur de 72 à celui de 2015, précédent pic de population. Au surplus, le nombre de permis de construire délivrés depuis 2016, pour 34 logements, paraît juste suffisante à compenser cette évolution. On ne saurait donc considérer de manière générale que la demande serait insuffisante à justifier la construction de nouveaux logements en résidence principale.
Cela étant, ces indications sont générales et ne concernent pas spécifiquement la demande en biens de "haut standing", catégorie à laquelle appartiennent les appartements objets du projet, selon les annonces effectuées par la constructrice elle-même. Sur ce point, l'autorité intimée n'a pu fournir que des données limitées, soit qu'actuellement sont en construction quatre bâtiments de plus de trois logements en résidence principale, dont les coûts oscillent entre 1'350'000 fr. et 2'230'000 francs. Dans la mesure où les prix de vente des logements visés ne sont pas connus, il est difficile d'évaluer si ces constructions correspondent bien au standard du projet litigieux. En outre, le fait que des permis aient été délivrés ne suffit pas à établir à lui seul qu'une demande suffisante existerait. Il aurait convenu que l'autorité puisse produire des éléments attestant que les biens concernés ont été vendus. C'est à ce stade qu'il convient de rappeler que le Tribunal fédéral, dans l'arrêt précité, avait enjoint l'autorité intimée à procéder à un examen particulier de la justification de futures constructions (cf. consid. 5.4, la situation examinée à Villars n'étant à ce titre pas différente de celle de Chesières). En se contentant d'une vérification toute générale, celle-ci n'a pas répondu aux exigences fixées par la Haute Cour.
Le permis de construire aurait donc dû être refusé. Il doit d'ailleurs l'être pour un autre motif.
bb) Les recourants ont produit un échange de courriel du mois de février 2022, dont il ressort que la constructrice était prête à entrer en matière sur la vente de l'un des lots à une personne intéressée par l'achat d'une résidence secondaire. Les deux messages provenant de la constructrice ne font aucunement état que les biens sont destinés uniquement à des résidences principales et que le projet d'acquisition ne pourrait se réaliser. Ces éléments constituent ainsi un indice concret pouvant mettre en doute la réelle volonté de la constructrice d'affecter les appartements du projet en résidence principale et il appartenait à la constructrice d'apporter tout élément permettant de le contester.
La constructrice n'est toutefois pas intervenue dans le cadre de la procédure, ni au stade de l'échange d'écriture, ni postérieurement. Elle a pourtant été directement interpellée, à la suite de l'inspection locale, afin de produire toute pièce permettant d'attester de l'intérêt d'éventuels acheteurs. En ne procédant pas, elle n'a pas répondu à son obligation de collaboration, ce qui impose de statuer en l'état du dossier (cf. art. 30 LPA-VD).
Or, à défaut d'élément probant contraire, il convient de tenir compte de l'échange de courriels produit par les recourants et donc du fait que la constructrice était disposée à entrer en négociation pour la vente de l'un des appartements en qualité de résidence secondaire. Ainsi, il est suffisamment établi que son intention réelle n'était pas de réaliser des résidences principales mais bien de contourner l'interdiction découlant des art. 75b Cst. et 6 LRS pour faire aboutir sa promotion. Pour ce second motif, le permis de construire doit donc être refusé.
On relèvera par surabondance que dans un tel cas le fait que l'autorité intimée a pris la précaution de faire inscrire au registre foncier une mention de l'affectation en résidence principale, respectivement qu'elle a l'intention de refuser le permis d'habiter tant que l'affectation en résidence principale n'est pas avérée, n'est pas suffisant pour garantir que les biens ne seront finalement pas mis sur le marché en qualité de résidence secondaire ou qu'ils ne seront pas dévolus dans le futur à une telle affectation. En effet, les règles prévues par l'art. 14 LRS permettent à un constructeur de contourner de telles restrictions le cas échéant.
Au vu du sort des recours, il n'est pas nécessaire d'examiner les autres griefs formulés par les recourants.
Il résulte de ce qui précède que les recours doivent être admis et le permis de construire n° 202715 du 20 janvier 2022 doit être annulé. Au vu des circonstances et du manque de collaboration de la constructrice, il se justifie de mettre les frais à sa charge (art. 49 LPA-VD et 4 du tarif du 28 avril 2015 des frais judiciaires et des dépens en matière administrative [TFJDA; BLV 173.36.5.1]). Les recourants, qui ont procédé avec l'aide d'un conseil professionnel, ont droit à des dépens, à charge de la constructrice (art. 55 LPA-VD, 10 et 11 TFJDA).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I. Les recours sont admis.
II. Le permis de construire CAMAC n° 202715 délivré le 20 janvier 2022 par la Municipalité d'Ollon est annulé.
III. Un émolument judiciaire de 3'000 (trois mille) francs est mis à la charge de D.________.
IV. D.________ versera à A.________ une indemnité de 2'500 (deux mille cinq cents) francs à titre de dépens.
V. D.________ versera à B.________ et C.________, solidairement entre eux, une indemnité de 2'500 (deux mille cinq cents) francs à titre de dépens.
Lausanne, le
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.