TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 26 janvier 2018
Composition
Mme Imogen Billotte, présidente; M. Philippe Grandgirard et M. Antoine Thélin, assesseurs ; Mme Aurélie Tille, greffière.
Recourante
A.________ à ******** représentée par Me Christophe MISTELI, avocat, à Vevey,
Autorité intimée
Municipalité d'Ollon, représentée par Me Jacques HALDY, avocat, à Lausanne,
Opposants
B.________ à ******** et
C.________ à ******** tous deux représentés par Me Benoît BOVAY, avocat, à Lausanne,
D.________ à ******** représentée par Me Pierre CHIFFELLE, avocat, à Vevey,
Objet
permis de construire
Recours A.________ c/ décision de la Municipalité d'Ollon du 8 septembre 2016 (refusant son projet d'agrandissement de l'habitation sise sur la parcelle n°3261)
Vu les faits suivants:
A. A.________ (Blanc) (ci-après: la recourante) est propriétaire de la parcelle n°3'261 du cadastre de la Commune d'Ollon, à Villars D'une surface de 931 m2, ce bien-fonds supporte un chalet (n°ECA 2'250) et un garage (n° ECA 6'475). Au Nord-Est, la parcelle n°3'261 est jouxtée par la parcelle n°3'262, propriété de B________ et C.________.
Ces parcelles sont colloquées en zone de village B selon le plan d'extension communal E.C.V.A. Les Ecovets - Chesières - Villars - Arveyes (ci-après le "PPA"), approuvé par le Conseil d'Etat le 10 octobre 1996 dans sa dernière version, et le règlement du plan partiel d'affectation correspondant (ci-après le "RPPA"), approuvé par le Conseil d'Etat le 25 janvier 1993.
B. Le 14 octobre 2014, la recourante a déposé une demande d'autorisation préalable d'implantation auprès de la Municipalité d'Ollon (ci-après la "Municipalité"), en vue de l'agrandissement de son chalet. L'agrandissement prévu consistait en l'adjonction d'un second corps de bâtiment accolé au chalet initial sur une partie de sa façade Sud et le prolongeant dans la partie centrale de la parcelle. La demande avait suscité plusieurs oppositions, dont celle de B.________ et C.________.
C. Par décision du 11 décembre 2014, la Municipalité a refusé le permis d'implantation sollicité au motif qu'il aggravait l'atteinte portée par le bâtiment initial à la réglementation relative aux distances aux limites.
La recourante a contesté cette décision devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après: CDAP). Dans le cadre de l'instruction du recours, la CDAP a procédé à une vision locale. Par arrêt AC.2015.0025 du 24 février 2016, la CDAP a admis le recours formé par la recourante, considérant que l'agrandissement litigieux était prévu dans la limite des constructions et, consistant en un prolongement du bâtiment vers le Sud, n'entraînait pas d'aggravation de l'atteinte au sens de l'art. 80 de la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions du 4 décembre 1985 (LATC; RSV 700.11) liée au fait que le chalet existant dérogeait à la limite des constructions au Nord. Le Tribunal relevait toutefois qu'à défaut d'un jeu de plans complet sur la répartition des locaux entre les étages, il n'était pas possible de déterminer dans quelle mesure le projet litigieux constituait bien un agrandissement ou au contraire une nouvelle construction. Cette question devait être tranchée au stade de la procédure de permis de construire. Par ailleurs, relevant que l'immeuble litigieux constituait la résidence principale de la recourante, le Tribunal a constaté qu'il n'était pas possible, au regard des plans au dossier, de se déterminer en toute connaissance de cause sur la création ou non d'un logement supplémentaire, dont l'affectation en résidence secondaire ou principale, au regard de la loi fédérale sur les résidences secondaires du 20 mars 2015 (LRS; RS 702) devrait alors être clarifiée. Cette question ne faisait toutefois pas fait l'objet de la demande d'autorisation préalable d'implantation, et il appartiendrait à la Municipalité de s'assurer du respect de cette législation nouvelle lors de la procédure de permis de construire.
D. Le 17 mars 2016, la Municipalité a délivré l'autorisation préalable d'implantation à la recourante, dans laquelle restait réservée la question de la conformité du projet aux exigences de la distance aux limites entre bâtiments sis sur une même parcelle, étant précisé que ce point serait examiné une fois le projet détaillé connu, tout comme la question de la conformité à la LRS.
E. Le 26 mai 2016, la recourante a déposé une demande de permis de construire portant sur l'agrandissement de sa maison d'habitation. Le projet prévoit l'adjonction d'un chalet de 3 étages accolé au Sud-Ouest du chalet existant, dans la pente descendant vers la rue du Village. La façade Nord du nouveau bâtiment sera ainsi accolée à la façade Sud de l'ancien bâtiment sur environ la moitié de sa longueur.
D'une altitude au faîte de 1'231.42 m, alors que le bâtiment existant atteint 1'229.67 m, le chalet à construire, surmonté d'un toit à deux pans, comprendra trois nouveaux logements, portant à 5 le nombre total de logements. Au niveau du rez supérieur, le bâtiment existant et l'ouvrage à construire comprendront un seul appartement. En façade Ouest, la porte d'accès à ce niveau se trouvera en haut d'un escalier extérieur; elle fera entrer dans un petit vestibule qui communiquera à gauche, par une ouverture large d'un mètre, avec la partie existante de ce logement, et à droite, par une ouverture semblable, avec la partie nouvelle. On observe que les deux ouvertures pourraient aisément être fermées par des portes, de sorte que le vestibule deviendrait le palier d'accès de deux logements indépendants. Selon la demande de permis de construire, la surface bâtie actuelle est de 73 m2 et le projet prévoit d'y ajouter 90 m2. Quant à la surface brute utile des planchers (SPB), elle s'élève actuellement à 203.3 m2 et sera portée à 421.3 m2 par l'ajout de 218 m2 de SPB, intégralement voués au logement. Du point de vue du volume, le bâtiment actuel présente un cube SIA de 516.6 m3 qui sera augmenté de 757.33 m3, soit au total 1'273.93 m3.
Les façades Ouest des 1er et 2ème étages seront longés d'un balcon en bois, étant précisé que les façades seront en pierre dans leur partie inférieure, la partie supérieure du chalet étant en bois, comme le chalet existant.
Le nouveau bâtiment disposera de plusieurs accès depuis le nouveau bâtiment, à l'Est et à l'Ouest. Les accès du bâtiment actuel sont par ailleurs maintenus, sous réserve d'une fermeture de la cage d'escaliers interne au niveau du rez supérieur.
Le projet prévoit en outre la création de 2 places supplémentaires de parc non couvertes, étant précisé que la parcelle comprend déjà 2 places intérieures et 1 place extérieure. Ces nouvelles places se situeront au Sud-Ouest du nouveau bâtiment, perpendiculairement à la rue du Village. Se trouvant hors de la limite d'implantation des constructions, elles ont fait l'objet d'une demande de dérogation.
F. La demande de permis de construire a suscité plusieurs oppositions, dont celle de C.________ et B.________ ainsi que de l'association D.________.
G. Par décision du 8 septembre 2016, la Municipalité a refusé d'octroyer le permis de construire sollicité, sous l'angle notamment de la conformité avec le permis d'implantation, de l'emplacement des places de stationnement, et de la destination réelle des nouveaux logements. La Municipalité a en outre considéré que le projet entraînait la création d'un nouveau bâtiment et non le simple agrandissement du bâtiment existant.
H. Le 10 octobre 2016, agissant sous la plume de son conseil, la recourante a formé recours contre cette décision, concluant à l'octroi du permis de construire et à la levée des oppositions. A titre de mesure d'instruction, elle a notamment requis une inspection locale.
A l'appui de son recours, la recourante a notamment produit une lettre datée du 20 août 2016 d'une dénommée E., domiciliée à ********, attestant qu'elle était vivement intéressée par la location à l'année de l'appartement de 3 pièces de la recourante en tant que domicile principal pour un membre de sa famille désireux de se rapprocher d'elle. La recourante a également produit une lettre du 8 septembre 2016 du couple F., résidant à ********, attestant du fait qu'il souhaitait louer à l'année, en tant que résidence principale, l'un des appartements du futur bâtiment de la recourante, mieux situé et mieux agencé que leur appartement actuel.
Dans sa réponse du 3 novembre 2016, la Municipalité, par son conseil, a conclu au rejet du recours.
Les opposants D.________ et C.________ et B., par leur conseil respectif, se sont déterminés le 7 décembre 2016, concluant au rejet du recours. Les opposants B. et C.________ ont en outre sollicité la mise en œuvre d'une inspection locale.
La recourante a déposé une réplique le 6 février 2017 et apporté des précisions factuelles les 14 et 17 février 2017.
Le 6 mars 2017, la Municipalité a produit les photographies de trois agrandissements de chalets à Villars-sur-Ollon.
La recourante et les opposants B.________ et C.________ se sont déterminés sur ces éléments le 7 mars, respectivement le 22 mars 2017.
La recourante a déposé des observations le 27 mars 2017.
I. Le Tribunal a statué par voie de circulation.
Les arguments des parties seront repris ci-après dans la mesure utile.
Considérant en droit:
La recourante et les opposants B.________ et C.________ requièrent la mise en œuvre d'une inspection locale.
a) Le droit d’être entendu tel que garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101) comprend le droit pour l’intéressé de s’expliquer avant qu’une décision ne soit prise à son détriment, celui de fournir des preuves quant aux faits de nature à influer sur le sort de la décision, celui d’avoir accès au dossier, de participer à l’administration des preuves essentielles et de se déterminer sur son résultat lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 129 II 497 consid. 2.2 p. 505; ATF 124 I 49 consid. 3a p. 51 et les références citées). En particulier, le droit de faire administrer les preuves suppose notamment que le fait à prouver soit pertinent et que le moyen de preuve proposé soit apte et nécessaire à prouver ce fait. L’autorité peut donc mettre un terme à l’instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de forger sa conviction et que, procédant d’une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves proposées, elle a la certitude qu’elles ne pourraient pas l’amener à modifier sa décision (ATF 130 II 425 consid. 2.1 p. 429 et les références citées).
b) En l'occurrence, la Cour de céans s'estime suffisamment renseignée pour statuer en toute connaissance de cause sur la base du dossier ainsi que cela ressort des motifs exposés ci-après, auxquels il est renvoyé. En particulier, les plans des façades et les coupes permettent au Tribunal de se faire une idée complète et précise des faits pertinents. La configuration des lieux a en outre été examinée lors de l'inspection locale mise en œuvre dans le cadre de l'instruction du recours relatif au permis d'implantation, en 2015. A cette occasion, le Tribunal a statué dans une composition identique à celle de la présente procédure. Dès lors, par appréciation anticipée des preuves, le Tribunal s’estime en mesure de statuer en connaissance de cause et renoncera en conséquence à une vision locale sans qu’il n’en résulte une violation du droit d’être entendu des parties.
Selon la Municipalité, l'agrandissement prévu consiste en un second bâtiment distinct du premier, qui ne peut pas être autorisé, faute de respecter la distance aux limites avec le chalet existant. Le projet ne serait ainsi pas conforme à l'art. 3 RRPA (applicable par renvoi de l'art. 7 RPPA) qui prévoit que partout où les bâtiments ne sont pas construits dans l'ordre contigu, l'ordre non contigu est obligatoire. Dans un tel cas, l'art. 8 RPPA, qui exige une distance aux limites des propriétés voisines de minimum 6 m, prévoit que cette distance est doublée entre bâtiments sis sur une même propriété. La recourante conteste cette appréciation et estime que son projet consiste bien en un agrandissement de la construction existante et non en une nouvelle construction.
a) En l'occurrence, la réglementation communale ne fixe pas directement les critères permettant de distinguer entre d'une part l'agrandissement d'une maison existante, par l'adjonction d'un nouveau corps de bâtiment, et d'autre part la construction d'un nouveau bâtiment distinct, qui devrait alors respecter les règles précitées de l'ordre non contigu. Il faut donc se référer à la jurisprudence cantonale, qui a défini les critères servant à distinguer la présence d'un seul bâtiment de celle de plusieurs bâtiments juxtaposés, jumelés ou mitoyens. Elle se base sur un faisceau d'indices comprenant la destination respective des constructions en cause et leur liaison fonctionnelle avec les éventuels locaux communs, leurs dimensions, la surface de plancher respective de chaque construction, la conception architecturale et les matériaux des revêtements extérieurs, l'apparence extérieure, en particulier l'impression donnée à un observateur, ainsi que les objectifs de la planification cantonale, régionale et communale dans le domaine concerné. Ces critères sont appliqués en fonction des caractéristiques propres de chaque cas particulier, en tenant compte de l'ensemble des circonstances, pour déterminer si le constructeur tente de détourner les buts des règles de l'ordre non contigu. Ces critères permettent notamment de déterminer si une construction peut être assimilée à l’agrandissement d’une construction existante formant avec cette dernière un seul bâtiment, ou s’il s’agit en fait de deux bâtiments distincts, totalement indépendants l’un de l’autre, mais implantés de manière rapprochée ou comparable aux règles sur l’ordre contigu afin de détourner les règles de l’ordre non contigu (voir notamment AC.2015.0057 du 14 janvier 2016 consid. 2; AC.2014.0251 du 14 juillet 2015; AC.2013.0493 du 19 mars 2015 consid. 4; AC.2013.0462 du 21 mai 2014; AC.2012.0320 du 3 octobre 2013).
b) Dans le cas présent, il ressort des plans que les deux constructions, existante et projetée, sont destinées à l'habitation. A teneur des plans, il s'agit de deux chalets disposant de toitures propres. Un seul local technique, présent dans le bâtiment existant, est sensé desservir l'ensemble. Une liaison fonctionnelle effective existe entre les deux chalets, au niveau du rez supérieur, destiné à être occupé par la recourante. Cette liaison consiste toutefois uniquement en deux ouvertures d'un mètre séparées par un petit vestibule donnant sur une porte d'accès à l'immeuble par un escalier extérieur. Ces deux ouvertures pourraient aisément être fermées par des portes, de sorte que le vestibule deviendrait le palier d'accès de deux logements indépendants. En ce qui concerne l'aspect général, les matériaux de revêtements et leur aspect extérieur seront semblables, dans le style chalet, conforme avec la zone. En revanche, l'impression visuelle donnée à un observateur est celle de deux chalets accolés, si l'on se réfère aux plans. En soi, il ressort des photographies et plans d'autres constructions figurant au dossier que des agrandissements de ce type existent dans le village, avec des toitures distinctes. Ces agrandissements restent cependant de proportions réduites par rapport à la construction principale ou égale à celle-ci. Dans le cas présent, il ressort de la demande de permis de construire que l'agrandissement litigieux va considérablement dépasser le bâtiment existant par ses dimensions. Ce dernier a en effet une surface bâtie de 73 m2, alors que l'agrandissement litigieux serait de 90 m2. La surface brute utile des planchers sera doublée, passant de 203.3 m2 à 421.3 m2. Quant au volume, le bâtiment actuel présente un cube SIA de 516.6 m3 qui sera augmenté de 757.33 m3, soit au total 1'273.93 m3.
La Municipalité a considéré que, par son apparence extérieure, il s'agissait bien ici d'un deuxième bâtiment distinct qui ne pouvait être qualifié d'agrandissement du bâtiment existant, mais devait être qualifiée de nouvelle construction. Le modeste passage entre les deux bâtiments créé sur un niveau n'était pas de nature à modifier cette appréciation, en l'absence d'une véritable interdépendance entre bâtiments. Cette appréciation peut être confirmée. En effet, la liaison prévue au rez supérieur et destinée à créer un seul appartement à ce niveau apparaît artificielle: il s'agit, uniquement de deux ouvertures d'un mètre, séparées par un vestibule donnant sur une porte d'accès vers l'extérieur. Un tel aménagement maintient ainsi une distinction de fait entre les corps de bâtiment et permet sans autre de créer deux appartements distincts. Le bâtiment existant conserve d'ailleurs une entrée distincte. S'il n'y a pas lieu de mettre en doute la volonté de la recourante de vivre sur un seul niveau agrandi, le projet tel que présenté laisse plutôt supposer la création de plusieurs logements indépendants les uns des autres. Dans cette mesure, l'appréciation de la Municipalité selon laquelle l'ordre non contigu n'est pas respecté ne prête pas le flanc à la critique. A cela s'ajoute l'importance de l'agrandissement qui se démarque visuellement du bâtiment existant, quand bien même il tend à présenter des caractéristiques semblables.
C'est partant sans abuser ou excéder son pouvoir d'appréciation que la Municipalité a retenu une violation ici des art. 3 et 8 RPPA.
Le recours doit ainsi être rejeté sans qu'il soit nécessaire d'examiner les autres griefs soulevés. Succombant, la recourante supportera les frais et les dépens (art. 49 et 55 LPA-VD), qui seront toutefois réduits en l'absence d'audience.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue le 8 septembre 2016 par la Municipalité d'Ollon est maintenue.
III. Un émolument de 1'500 (mille cinq cents) francs est mis à la charge d'A.________.
IV. A.________ versera à la Commune d'Ollon une indemnité de 1'500 (mille cinq cents) francs à titre de dépens.
V. A.________ versera à C.________ et B.________, créanciers solidaires, une indemnité de 1'500 (mille cinq cents) francs à titre de dépens.
VI. A.________ versera à D.________ une indemnité de 1'500 (mille cinq cents) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 26 janvier 2018
La présidente: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.