COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC – Arrêt du 15 juin 2017

TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 15 juin 2017

Composition

M. André Jomini, président; MM. Pascal Langone et Alex Dépraz, juges; Mme Cécile Favre, greffière.

Recourante

A.________, à ********, représentée par Me Franck AMMANN, avocat à Lausanne,

Autorité intimée

Municipalité d'Arzier-Le Muids, représentée par Me Jean-Michel HENNY, avocat à Lausanne,

Propriétaires

B.________ et C.________, à ********, représentés par Me Christian MARQUIS, avocat à Lausanne,

D.________ et E.________, à ******** représentés par Me Christian MARQUIS, avocat à Lausanne,

F.________ et G.________, à ********, représentés par Me Alain SAUTEUR, avocat à Lausanne,

H.________ et I.________, à ********, représentés par Me Alain SAUTEUR, avocat à Lausanne,

J.________ et K.________, à ********, représentés par Me Alain SAUTEUR, avocat à Lausanne,

L.________ et M._________ à ********, représentés par Me Alain SAUTEUR, avocat à Lausanne,

Objet

Recours A.________ c/ décision de la Municipalité d'Arzier-Le Muids du 11 novembre 2015 (révocation du permis de construire n° 26'228 du 03.02.2014) AC.2015.0334. Recours A.________ c/ décisions de la Municipalité d'Arzier-Le Muids du 11 avril 2016 relatives à la mise en conformité des lots PPE 223/2564-1 (AC.2016.0153), 223/2564-2 (AC.2016.0154), 223/2565-1 (AC.2016.0155), 223/2565-2 (AC.2016.0156), 223/2566-1 (AC.2016.0157), 223/2566-2 (AC.2016.0158), et à la modification d'une mention LATC (AC.2016.0159).

Vu les faits suivants :

A. La société A.________ a acquis le 3 avril 2012 la parcelle n° 296 du registre foncier, sur le territoire de la commune d'Arzier - Le Muids au lieu-dit "********". Le 9 octobre 2013, cette parcelle a été divisée en quatre nouvelles parcelles adjacentes, portant les nos 296 (3'632 m2), 2564 (1'404 m2), 2565 (798 m2) et 2566 (780 m2). Ces biens-fonds sont classés en zone de villas, mis à part un compartiment de terrain de 184 m2 au sud de la parcelle no 2564, qui est classé en zone village.

B. Lors du fractionnement, une "restriction LATC" a fait l'objet d'une mention au registre foncier, sur le feuillet des quatre nouvelles parcelles. Le texte auquel renvoie la mention, figurant dans une réquisition annexée au feuillet et signée par la Municipalité d'Arzier-Le Muids (ci-après: la municipalité) ainsi que par A.________, est le suivant:

"LA MUNICIPALITE DE LA COMMUNE D’ARZIER

Vu l’article 4.1 du règlement général sur les constructions et l’aménagement du territoire fixant les capacités constructives,

vu le fractionnement de la parcelle n°296 selon le plan de situation du 8 juillet 2013, établi par le bureau d’études ********., ing. géom. officiel à Aubonne,

requiert de Monsieur le Conservateur du Registre foncier de Nyon d’inscrire sur les parcelles nos 296, 2564, 2565 et 2566 ci-après désignées une mention rappelant à tout acquéreur de ces parcelles que les restrictions légales résultant de la réglementation des constructions, sont modifiées comme suit :

Surface totale en zone villas de la parcelle n°296 avant fractionnement,

6'430 m2. Avec un (CUS) de 0.25, la surface brute de plancher utilisable est de 1'608 m2.

Surface totale en zone village de la parcelle n°296 avant fractionnement,

184 m2. Avec un (CUS) de 0.6, la surface brute de plancher utilisable est de 110 m2.

Soit au total la surface brute de plancher utilisable maximum est de 1'718 m2.

Après fractionnement, les surfaces brutes de plancher utilisables seront les suivantes :

Surface Surface brute de plancher utilisable

m2 m2

Parcelle 296 3'632 1’190

Parcelle 2564 1'404 176

Parcelle 2565 798 176

Parcelle 2566 780 176

Total 6'614 1’718

Dans la mesure où les règles en vigueur seraient modifiées dans le sens d’une augmentation de la capacité constructive, les propriétaires des parcelles frappées de la mention peuvent demander la révision de celle-ci."

C. Le 1er novembre 2012, A.________ a demandé un permis de construire cinq villas de deux appartements chacune, à savoir la villa A1 sur la parcelle n° 2564, la villa A2 sur la parcelle n° 2565, la villa A3 sur la parcelle n° 2566 et les villas B1 et B2 sur la parcelle n° 296 (à l'est de la parcelle, soit dans la partie aval), ainsi que 25 places de stationnement (quinze places extérieures, dont cinq places visiteurs, deux places dans deux garages et deux places dans trois couverts). Dans les villas B1 et B2, le premier appartement occupe le rez-de-chaussée inférieur et le deuxième appartement le rez-de-chaussée supérieur, avec un accès aux combles. D'après la demande de permis de construire, la surface brute utile des planches des cinq villas est de 961 m2 au total.

Mis à l’enquête publique du 16 novembre au 17 décembre 2012, ce projet a suscité l'opposition du propriétaire de la parcelle voisine no 284, qui jouxte à l'ouest la parcelle no 296 (en amont, de l'autre côté du chemin du ********). La municipalité a levé l'opposition et elle a délivré le permis de construire daté du 25 avril 2013 (permis no 25812).

D. Le 10 mai 2013, le propriétaire de la parcelle n° 284 a recouru devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal contre la décision municipale levant son opposition et délivrant l'autorisation de construire (procédure AC.2013.0238). Dans une lettre du 31 mai 2013, le recourant a précisé qu'il renonçait irrévocablement à contester la réglementarité des villas projetées A1, A2 et A3. Le 24 juin 2013, le juge instructeur, tenant compte de cette circonstance, a levé l'effet suspensif pour ce qui concerne les villas A1, A2 et A3.

E. Le 26 juin 2013, A.________ a déposé une nouvelle demande de permis de construire pour un nouveau projet sur la parcelle no 296. Ce projet consiste d'abord à modifier les deux villas B1 et B2 (prévues à l'est de la parcelle, soit dans la partie aval), à savoir aménager trois logements au lieu de deux dans chacune de ces deux villas; il tend ensuite à construire en plus deux nouvelles villas, C1 et C2, de trois logements chacune (à l'ouest de la parcelle, soit dans la partie amont) ainsi qu'un parking souterrain de 24 places, et quatre places de parc extérieures. Les quatre villas ont la structure suivante: le premier appartement occupe une partie du rez-de-chaussée inférieur, le deuxième appartement occupe une partie du rez-de-chaussée supérieur et le troisième appartement occupe le reste de l'espace sur ces deux étages (appartement en duplex).

Mis à l'enquête publique du 23 juillet au 22 août 2013, ce nouveau projet a fait l'objet d'une opposition de la part du voisin propriétaire de la parcelle n° 284. La municipalité a levé l'opposition et elle a délivré le permis de construire sollicité, daté du 3 février 2014 (permis no 26228). Le dossier contient un calcul du CUS établi par l'architecte de la constructrice et contrôlé par le service technique de la commune. Ce calcul indique la surface de chaque niveau des villas B1, B2, C1 et C2, en distinguant la surface déterminante pour le CUS, d'une part, et la surface des caves/greniers, d'autre part. La surface brute de plancher habitable ou utilisable est ainsi de 1'188 m2; elle est donc inférieure à la limite de 1'190 m2 prévue par la mention "restriction LATC" pour la parcelle n° 296.

F. Le 24 février 2014, le voisin précité a recouru devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal contre la décision de la municipalité levant son opposition et autorisant le nouveau projet de construction (procédure AC.2014.0075).

Le 18 août 2014, le tribunal a procédé à une inspection locale. A cette occasion, la constructrice a précisé qu'elle renoncerait à son premier projet (bâtiments B1 et B2 de deux logements chacun) et réaliserait son deuxième projet (bâtiments B1 et B2 ainsi que C1 et C2, de trois logements chacun), si elle obtenait gain de cause dans la procédure AC.2014.0075, mais que, jusqu'à droit connu dans cette affaire, elle maintenait les deux projets. Les causes AC.2014.0075 et AC.2013.0238 ont par conséquent été jointes.

La Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal a rejeté les deux recours par un arrêt rendu le 23 janvier 2014. Elle a partant confirmé les décisions de la municipalité levant les oppositions et accordant les permis de construire nos 25812 et 26228 à A.________. L'opposant a recouru en vain contre cet arrêt au Tribunal fédéral (cf. arrêt 1C_119/2015 du 16 juin 2015).

G. Les villas A1 (sur la parcelle n° 2564), A2 (sur la parcelle n° 2565) et A3 (sur la parcelle n° 2566), ont été construites. Des propriétés par étages (PPE) ont été constituées: la PPE "Arpège du Lac A" sur la parcelle n° 2564; la PPE "Arpège du Lac B" sur la parcelle n° 2565; la PPE "Arpège du Lac C" sur la parcelle n° 2566.

Les copropriétaires de la PPE "Arpège du Lac A" sont les époux B.________ et C.________ (un appartement) et les époux D.________ et E.________ (un appartement). Les copropriétaires de la PPE "Arpège du Lac B" sont les époux F.________ et G.________ (un appartement) et les époux H.________ et I.________ (un appartement). Les copropriétaires de la PPE "Arpège du Lac C" sont les époux J.________ et K.________ (un appartement) ainsi que L.________ et M.________ un appartement).

Aucune construction n'a été réalisée sur la parcelle n° 296 en application des permis de construire nos 25812 et 26228. A.________ est toujours, actuellement, propriétaire de cette parcelle.

H. Le 11 novembre 2015, la municipalité a adressé à la société A.________ une décision de révocation du permis de construire n° 26228 du 3 février 2014. Les motifs sont les suivants:

"Lors de la visite pour la délivrance du permis d'habiter des constructions érigées sur les parcelles n° 2564, 2565 et 2566, soit chaque fois une villa de deux logements, il a été constaté que les locaux initialement prévus comme non habitables, ont été transformés et voués à l'habitation sans autorisation. De plus, ces locaux sont impropres à l'habitation parce que les surfaces d'éclairage (art. 28 RLATC) et de ventilation nécessaires, ainsi que la hauteur minimale sur la moitié de la surface de la pièce, au sens de l'art. 27 RLATC, ne sont pas assurées. Les logements en question ont été vendus et ne sont plus propriété de la société A.________. Leur mise en conformité sera exigée de la part des propriétaires. […].

L'extension des surfaces habitables pour les constructions érigées sur les parcelles 2564, 2565 et 2566 viole les règles communales sur l'indice d'utilisation du sol. Il y a donc lieu de corriger cela par l'inscription d'une mention adéquate sur la parcelle n° 296. Cette mention aura pour effet de rendre non conformes les quatre villas dont la construction est actuellement autorisée sur la parcelle n° 296. Leur surface habitable devra être réduite substantiellement.

La Municipalité d'Arzier-Le Muids doit dès lors constater qu'elle ne peut pas maintenir en vigueur le permis délivré le 3 février 2014 dans la mesure où il concerne l'actuelle parcelle n° 296. Ce permis est dès lors révoqué, soit annulé avec effet immédiat."

I. Agissant le 30 novembre 2015 par la voie du recours de droit administratif, A.________ demande au Tribunal cantonal d'annuler la décision municipale du 11 novembre 2015. Elle fait valoir en substance qu'on lui reproche le fait que les combles des trois villas auraient été transformés en pièces habitables, alors qu'il n'avait jamais été question pour elle de créer des locaux habitables dans les combles. Elle-même avait vendu des terrains non encore bâtis, avec permis de construire. S'agissant de son projet sur la parcelle n° 296, la recourante conteste la réalisation des conditions pour la révocation d'une décision administrative. Ce recours a été enregistré sous la référence AC.2015.0334.

Dans sa réponse du 21 avril 2016, la municipalité conclut au rejet du recours et à la confirmation de sa décision.

J. Le 11 avril 2016, la municipalité a rendu six décisions de "mise en conformité", qui ont une motivation quasiment identique. Il y est indiqué en particulier que dans chacune des trois villas déjà construites (parcelles nos 2564, 2565 et 2566), "l'appartement du rez inférieur présente un caractère habitable qui est de 30,36 m² de plus que ce qui a été autorisé" (espace figuré sur les plans comme "partie rangements avec une porte vitrée sur maximum un tiers de la surface et une buanderie"); pour l'appartement en duplex (rez supérieur et combles), "l'entier des combles doit être pris en compte, y compris la buanderie qui a été réalisée en salle de bains, pour une surface de 48,40 m²". La surface habitable (surface brute de plancher) supplémentaire totale est donc, pour les trois bâtiments et les six lots de PPE, de 236,28 m² (3 x 30,36 + 3 x 48,40). Les décisions exposent ensuite ceci:

"La surface des parcelles n° 2564, 2565 et 2566 ayant été totalement exploitée au sens de la réglementation communale pour ce qui concerne l'indice d'utilisation du sol, cette surface habitable supplémentaire de 236,28 m² sera prélevée sur la parcelle n° 296 non encore construite et la mention LATC rappelée plus haut sera modifiée en conséquence".

Selon ces six décisions, la municipalité exige en outre, pour les combles, la pose de deux "Velux" de 78 x 140 cm, afin d'augmenter la surface vitrée et d'aération. Un délai au 30 juin 2016 est fixé pour créer ces ouvertures supplémentaires. La municipalité prend par ailleurs acte que la hauteur minimale de 2,40 m n'est pas respectée sur la moitié de la surface des combles mais, "compte tenu des circonstances", elle "admet le caractère habitable des lieux à titre tout à fait exceptionnel". S'agissant des rez-de-chaussée inférieurs, la municipalité constate que la porte-fenêtre vitrée n'est pas suffisante pour l'éclairage du local de 16,7 m², mais comme il ne manque que 0,41 m² d'ouverture, elle admet "à titre tout à fait exceptionnel cette dérogation".

Les propriétaires des six lots de PPE ont chacun reçu une de ces décisions de mise en conformité, visant spécifiquement leur logement.

K. Le 11 avril 2016, la municipalité a aussi rendu une décision destinée à Les A.________. Dans cette décision, elle fait référence à sa décision de révocation du permis de construire du 11 novembre 2015, après qu'il avait été constaté que les surfaces habitables dépassaient de 236,28 m² les surfaces autorisées dans le permis de construire. Elle expose ensuite ceci:

"Vous trouverez en annexe les copies des six décisions rendues par la Municipalité d'Arzier-Le Muids ce jour à l'encontre des propriétaires des lots sis sur les parcelles en cause.

Lorsque les décisions précitées seront définitives et exécutoires, la Municipalité d'Arzier-Le Muids demandera une modification de la mention LATC précitée en exigeant que la capacité constructive de la parcelle n° 296 soit réduite d'une surface de plancher supplémentaire de 236,28 m²."

L. Par actes du 11 mai 2016, A.________ recourt au Tribunal cantonal contre les sept décisions du 11 avril 2016, à savoir:

– contre la décision adressée aux époux B.________ C.________ (AC.2016.0153)

– contre la décision adressée aux époux D.________ E.________ (AC.2016.0154)

– contre la décision adressée aux époux F.________ G.________ (AC.2016.0155)

– contre la décision adressée aux époux H.________ I.________ (AC.2016.0156)

– contre la décision adressée aux époux J.________ K.________ (AC.2016.0157)

– contre la décision adressée à L.________ et M.________ (AC.2016.0158)

– contre la décision adressée à A.________ (AC.2016.0159).

M. Le 18 mai 2016, le juge instructeur a prononcé la jonction des sept causes précitées avec la première cause (recours contre la décision du 11 novembre 2015, AC.2015.0334).

N. Dans sa réponse du 6 juillet 2016, la municipalité conclut au rejet des sept nouveaux recours.

Les copropriétaires F.________ G., H. I., J.-K.________ et L.M., représentés par le même avocat, ont déposé des réponses le 14 juillet 2016. Ils concluent principalement à l'irrecevabilité des recours dirigés contre les décisions concernant leurs lots respectifs; subsidiairement, ils concluent au rejet de ces recours.

Le 3 octobre 2016, les époux B.________ C.________ et les époux D.________ E., alors non assistés, ont écrit au tribunal pour expliquer notamment que le litige entre la municipalité et A. ne les concernait pas. Dans un mémoire de leur avocat du 30 mars 2017, ils concluent au rejet des recours.

O. A la requête de la recourante, le juge instructeur a cité les parties à une audience de conciliation, le 1er décembre 2016. A cette occasion, les parties, avec leurs avocats, ont été entendues dans leurs explications. La conciliation a été tentée en vain. Les parties ont requis une décision préjudicielle sur la question de la qualité pour recourir de A.________ dans les six affaires concernant la mise en conformité des logements des propriétaires concernés.

P. Par un arrêt du 26 janvier 2017, la Cour de céans a prononcé, à titre préjudiciel, que les recours, dans les causes jointes AC.2015.0334 et al. étaient recevables, et que l'instruction de ces causes se poursuivait.

Q. Les parties se sont encore déterminées par écrit.

Considérant en droit :

La recevabilité des recours ayant déjà été admise dans le jugement partiel du 26 janvier 2017, il y a lieu d'entrer en matière sur le fond.

La recourante conteste principalement la révocation du permis de construire que la municipalité lui a délivré le 3 février 2014, pour quatre villas de trois logements chacune sur la parcelle sur la parcelle n° 296. Elle fait valoir en substance que si les propriétaires intimés étaient tenus de rendre inhabitables les pièces litigieuses – et donc si les décisions de mise en conformité étaient réformées dans ce sens – , la révocation du permis n'entrerait pas en considération.

a) Il convient tout d'abord de relever que la révocation ne vise pas le permis de construire portant la date du 8 avril 2013 (permis no 25812), qui a lui aussi été confirmé par la Cour de céans dans son arrêt AC.2014.0075 du 23 janvier 2014. Même si la recourante déclare y avoir renoncé, ce premier projet, pour la construction de deux villas de deux appartements (B1 et B2) sur la parcelle n° 296, est au bénéfice d'une autorisation exécutoire.

b) Il convient ensuite de constater que lorsque le 3 février 2014, la municipalité a délivré le permis de construire pour le second projet de la recourante, le morcellement de l'ancienne parcelle n° 296 avait déjà été inscrit au registre foncier. La nouvelle parcelle n° 296 est classée en zone de villas et, en vertu du règlement général sur les constructions et l'aménagement du territoire d'Arzier-Le Muids (RCAT), un coefficient d'utilisation du sol (CUS) – proportion entre la superficie du terrain classé en zone à bâtir et la surface brute de plancher habitable ou utilisable – de 0.25 y est applicable (art. 4.1 al. 1 et 2 RCAT). Si, pour le calcul de ce coefficient, la municipalité avait pris en compte exclusivement la surface de la nouvelle parcelle n° 296, soit 3'632 m2, elle n'aurait pas autorisé la construction des quatre villas B1, B2, C1 et C2, car la surface brute de plancher totale (1'188 m²) est supérieure au maximum de 908 m² (3'632 x 0.25).

Si la municipalité a en définitive autorisé la réalisation de 4 villas totalisant 1'188 m² de surface brute de plancher habitable ou utilisable, c'est grâce à un "transfert d'indice", soit en fonction d'un calcul du CUS prenant en considération la totalité de la surface de l'ancienne parcelle n° 296 et opérant une répartition de cet indice entre les parcelles issues du morcellement. Les modalités de ce transfert d'indice sont décrites dans le document intitulé "restriction LATC" et annexé au feuillet de la parcelle au registre foncier.

En révoquant ultérieurement ce permis de construire, la municipalité a calculé à nouveau, sur d'autres bases, le transfert d'indice admissible. Elle a précisé, dans ses décisions du 11 avril 2016, qu'une "surface habitable supplémentaire de 236,28 m² sera[it] prélevée sur la parcelle n° 296". En d'autres termes, la surface brute de plancher habitable ou utilisable sur cette parcelle est désormais de 1'190 – 236.28 = 953.72 m². Cette surface maximale est supérieure à celle résultant d'une application du CUS sans transfert d'indice (supplément de 45 m² environ).

c) La Cour de céans n'a pas, dans la présente affaire, à réexaminer d'office l'opération de transfert d'indice (ou de CUS) effectuée, avec l'approbation de la municipalité, au moment du morcellement de l'ancienne parcelle n° 296. Il faut toutefois rappeler qu'une telle opération, même si elle n'est pas directement prévue par la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11), est en principe admissible selon la jurisprudence, sur la base d'une application par analogie de l'art. 83 LATC. Cette dernière disposition interdit en principe le fractionnement ou la modification de limites d'une parcelle lorsque cela aurait pour effet de rendre une construction non réglementaire, mais elle admet une exception lorsque la demande présentée au registre foncier est accompagnée d'une réquisition de mention signée par la municipalité et ayant pour effet de corriger l'atteinte portée aux règles de la zone (art. 83 al. 1 LATC). Telle qu'il est rédigé, cet article ne vise pas les terrains non bâtis - comme l'ancienne parcelle n° 296 -, dont les limites peuvent en conséquence être librement déplacées même si une telle opération a pour effet de les rendre inconstructibles (cf. Raymond Didisheim, Modifications de limites et dérogations en droit vaudois de la construction, quelques réflexions à propos des articles 83 et 85 LATC, RDAF 1991 p. 401). Il est cependant fait référence par analogie à l'art. 83 LATC à propos du transfert d'indice, lequel n'est pas nécessairement lié à un fractionnement ou à une modification de limites, parce que l'on transfère aussi en quelque sorte des possibilités de construire d'une parcelle sur une autre, et parce que, souvent, cette opération fait l'objet d'une mention au registre foncier.

A propos d'affaires vaudoises, le Tribunal fédéral considère que le transfert des possibilités de bâtir est licite, pour autant qu'il s'effectue entre deux parcelles contiguës et que la surface mise à contribution pour le calcul de la surface constructible ne puisse plus servir ultérieurement à un tel calcul. Cela peut intervenir par l'inscription d'une servitude de non-bâtir en faveur de la commune ou de toute autre restriction de droit public susceptible de prévenir une utilisation excessive du bien-fonds. La mention au registre foncier du transfert de surface de plancher habitable constitue aussi un instrument admissible (cf. art. 962 CC) dès lors qu'elle est opposable à tout tiers et permet d'assurer une publicité suffisante (arrêts TF 1C_252/2014 du 4 novembre 2014 consid. 2.2; 1C_389/2013 du 25 mars 2014 consid. 4.1; 1C_161/2010 du 21 octobre 2010 consid. 4.2; dans la jurisprudence cantonale: AC.2013.0493 du 19 mars 2015 consid. 6 et les références).

En l'occurrence, les propriétaires des biens-fonds concernés n'ont pas conclu un contrat constitutif d'une servitude de non-bâtir. La municipalité a fixé la surface brute de plancher utilisable sur chacune des nouvelles parcelles par un acte unilatéral mentionné au registre foncier, cet acte contenant une restriction de droit public destinée à prévenir une utilisation excessive du bien-fonds. Puisqu'il s'agit d'un acte unilatéral, la municipalité est en principe habilitée à modifier la répartition des surfaces brutes de plancher utilisables si le total (1'718 m² sur l'ancienne parcelle n° 296) est maintenu. Il faut toutefois que les intérêts du propriétaire, au détriment duquel cette modification est effectuée, ne soient pas atteints de manière excessive; il faut donc appliquer les critères pour la révocation d'une décision (cf. infra, consid. 2e).

d) Dans le jugement préjudiciel sur la recevabilité du 26 janvier 2017, la Cour de céans a retenu l'existence d'un lien de connexité étroit entre les huit décisions attaquées, à savoir la décision de révocation du permis de construire prise le 11 novembre 2015, les six décisions de mise en conformité du 11 avril 2016 destinées aux propriétaires d'appartements, ainsi que la décision du 11 avril 2016 relative à la modification de la mention LATC. Il n'a toutefois pas été examiné dans quelle mesure ces décisions étaient matériellement liées les unes aux autres (consid. 2 de l'arrêt précité).

A ce stade, on doit examiner d'abord si la municipalité était fondée à rendre les six décisions de mise en conformité, qui autorisent les propriétaires des appartements à utiliser comme pièces habitables des espaces de rangement (au rez-de-chaussée) ou des combles (dans les duplex) alors que ces locaux n'avaient pas été comptés comme surfaces habitables dans l'autorisation de construire initiale. Les propriétaires des duplex doivent poser des Velux pour augmenter l'éclairage des combles; il ne leur est pas imposé d'autres mesures dans le cadre de la mise en conformité, la municipalité ayant admis des dérogations à propos de la hauteur minimale des locaux dans une partie de combles, et à propos de l'éclairage de la pièce supplémentaire au rez-de-chaussée. En définitive, ces six décisions sont entièrement favorables aux copropriétaires concernés, qui ne les ont du reste pas contestées. La municipalité n'était pourtant pas tenue de statuer dans ce sens.

Lorsqu’une construction a été réalisée ou modifiée sans autorisation, alors que cette formalité était imposée, l'art. 105 al. 1 LATC dispose que la municipalité est en droit de faire supprimer ou modifier, aux frais du propriétaire, tous travaux qui ne sont pas conformes aux prescriptions légales et réglementaires. Cette base légale aurait permis à la municipalité d'ordonner aux propriétaires d'appartements concernés de ne pas utiliser pour l'habitation les locaux litigieux si, dans son appréciation, elle avait estimé que cette solution s'imposait (voir par exemple l'arrêt AC.2015.0087 du 9 février 2016 et l'arrêt du TF 1C_122/2016 du 7 septembre 2016, à propos d'une situation où la municipalité a pris une telle décision). En effet, la jurisprudence rendue à propos de l'art. 105 al. 1 LATC retient que l'ordre de démolir ou de remettre en état un ouvrage non conforme à la réglementation, pour lequel une autorisation ne pouvait être accordée, n'est en principe pas contraire au principe de la proportionnalité. L'autorité doit cependant renoncer à une telle mesure si les dérogations à la règle sont mineures, si l'intérêt public lésé n'est pas de nature à justifier le dommage que la démolition causerait au maître de l'ouvrage, si celui-ci pouvait de bonne foi se croire autorisé à construire ou encore s'il y a des chances sérieuses de faire reconnaître la construction comme conforme au droit qui aurait changé dans l'intervalle (ATF 123 II 248 consid. 4a; TF 1C_122/2016 du 7 septembre 2016). En d'autres termes, une pesée des intérêts doit être effectuée et, à ce propos, la municipalité dispose d'un large pouvoir d'appréciation.

En l'occurrence, la municipalité a manifestement pris en considération le dommage qu'une interdiction d'utiliser les pièces litigieuses causerait aux propriétaires des appartements, qui n'étaient pas les requérants de l'autorisation de construire et qui ont acquis les lots de PPE après l'octroi du permis par la municipalité en avril 2013. Ces appartements ont été achetés par des couples, qui entendaient aussi utiliser ces pièces pour l'habitation; dans certains cas, d'après ce qui a été déclaré à l'audience du 1er décembre 2016, ces pièces ont été présentées comme indispensables en fonction de la taille ou de l'organisation de la famille (pour avoir à disposition des chambres d'enfant). La municipalité n'a pas expliqué en détail, ni dans les décisions attaquées ni dans ses écritures, comment les copropriétaires ont été renseignés, au moment de la vente, au sujet du contenu du premier permis de construire, s'agissant des pièces comptées dans le total des surfaces habitables. Il ressort quoi qu'il en soit du dossier que dans aucun document (actes relatifs à la constitution de la PPE, avenant au contrat d'entreprise générale repris par les acquéreurs, notamment), la recourante n'a attiré l'attention des acquéreurs sur le fait que les pièces litigieuses avaient été, d'après la demande de permis de construire et les plans de l'architecte, présentées comme des locaux non habitables, en vue de l'application des normes relatives au CUS. La municipalité a en somme estimé que les acquéreurs n'étaient pas de mauvaise foi: ils n'avaient pas conscience qu'en rendant habitables les pièces litigieuses, ils utilisaient les locaux contrairement au permis de construire.

La recourante fait valoir, dans sa dernière écriture, que l'architecte avait toujours été parfaitement clair avec les intimés au sujet de ce qui était autorisé ou non, singulièrement à propos du caractère non habitable des combles, et qu'un représentant du promoteur () avait écrit aux époux H.________ I., le 11 juillet 2015, que le grenier n'était pas habitable (pièce 112 du bordereau du 14 juillet 2016 des intimés précités). La recourante soutient n'avoir à aucun moment trompé les intimés s'agissant des surfaces habitables. Elle demande que les intimés soient astreints à produire toutes les pièces relatives aux travaux à plus-value qu'ils avaient chargé l'entrepreneur général d'effectuer après l'acquisition des lots de PPE; toutes les pièces relatives à des travaux de surélévation du toit dans un lot (n° 2566-2, de M. et L.________); et les contrats hypothécaires conclus par les intimés, en relation avec l'achat de leurs appartements. La recourante requiert également l'audition de l'architecte () ainsi que du responsable de la société ayant exécuté le contrat d'entreprise générale (********). Ces réquisitions tendent à ce que les circonstances de la vente et de la construction des appartements puissent être établies de manière plus précise. Or il n'est pas nécessaire de compléter l'instruction à ce propos car le choix de la municipalité de considérer comme disproportionnés des ordres de remise en état qui interdiraient l'utilisation des pièces litigieuses pour l'habitation, et qui imposeraient le cas échéant de supprimer certains aménagements dans ces locaux (chauffage, éclairage, amenée d'eau, par exemple), n'est pas critiquable, vu l'importante marge d'appréciation dont bénéficient les autorités locales en matière d'application des règles sur l'habitabilité d'un local (cf. TF 1C_122/2016 du 7 septembre 2016, consid. 5.4.1). A propos de la régularisation des pièces situées dans les combles, il convient de rappeler que ce niveau est en principe habitable (cf. art. 6.3 RCAT: "Dans toutes les zones, les combles sont habitables ou utilisables dans la totalité du volume exploitable dans la toiture"). Dans les décisions attaquées, la municipalité a retenu que dans les combles des villas A1, A2 et A3, la règle de l'art. 27 al. 2 RLATC n'était pas respectée, parce que la hauteur de 2,40 m n'était pas atteinte sur la moitié de la surface (texte de l'art. 27 al. 2 RLATC: "Dans les combles, la hauteur de 2,40 m doit être respectée au moins sur la moitié de la surface habitable. Celle-ci n'est comptée qu'à partir d'une hauteur minimale de 1,30 m sous le plafond ou sous les chevrons"). Il ressort en effet des plans de la première demande de permis de construire ("plans villa type A", "façades-coupe villa type A") que dans les combles, la hauteur de 2,40 m n'est atteinte que pour environ 40 % de la surface habitable. Dans ces conditions, la municipalité pouvait appliquer comme elle l'a fait le principe de la proportionnalité pour admettre, dans le cadre d'une régularisation, le caractère habitable des combles. Cette solution tient suffisamment compte de l'intérêt public à ce que les locaux habitables offrent une hauteur appropriée. Les autres dérogations découlant des décisions de régularisation, à propos de l'éclairage des locaux, sont en définitive de minime importance.

e) Les décisions de remise en état, qui permettent aux copropriétaires intimés d'utiliser les pièces litigieuses pour l'habitation, et qui augmentent donc l'indice d'utilisation du sol sur les trois parcelles concernées (n° 2564, 2565 et 2566), ont été prises par la municipalité en tenant compte de la révocation du permis de construire ordonnée le 11 novembre 2015, ainsi que de la modification de la mention LATC dont il est question dans la décision municipale du 11 avril 2016.

Une décision administrative peut, à certaines conditions, être annulée ou modifiée. La décision étant un acte unilatéral, elle est par définition modifiable unilatéralement. Par principe, l'autorité ne saurait être privée de la possibilité de corriger un vice affectant la régularité de la décision, en particulier son illégalité, ni de la possibilité d'adapter les régimes juridiques qu'elle a créés aux exigences de l'intérêt public. Cependant, la décision définit des rapports de droit et elle détermine ainsi la situation juridique d'administrés qui se fondent sur elle dans leurs activités propres. L'attente qu'ils peuvent placer dans la stabilité des relations créées par la décision est légitime et le droit protège cette attente. Le régime de la modification des décisions est par conséquent soumis à deux exigences contradictoires. D'où le principe selon lequel lorsque l'autorité constate une irrégularité, la modification (ou la révocation) n'est possible qu'après une pesée des intérêts dans laquelle l'intérêt à une application correcte du droit objectif est mis en balance avec l'intérêt à la sécurité juridique, respectivement à la protection de la confiance (Pierre Moor/Etienne Poltier, Droit administratif, vol. II, 3e éd., Berne 2011 p. 382 ss; ATF 137 I 69 consid. 3.3; 135 V 215 consid. 5.2). Sont notamment pertinents dans cette pesée d'intérêts le fait que la décision a créé un droit subjectif au profit de l'administré, que celui-ci a déjà fait usage d'une autorisation ou que la décision est le fruit d'une procédure au cours de laquelle les divers intérêts en présence ont fait l'objet d'un examen approfondi (ATF 137 I 69 consid. 2.3, 127 II 306 consid. 7a). Il en va de même de la bonne foi de l'administré. Celui qui a agi dolosivement ou violé ses obligations en induisant l'administration en erreur au moment de demander l'autorisation ne saurait en principe s'opposer à la révocation, à moins que cette mesure ne soit contraire au principe de la proportionnalité (ATF 98 Ib 241 consid. 4b; arrêt TF 1C_111/2016 du 8 décembre 2016 consid. 6.1).

En l'occurrence, la municipalité a accordé une importance prépondérante au respect du coefficient d'utilisation du sol sur l'entier de l'ancienne parcelle n° 296. L'opération de transfert d'indice, lors du morcellement de ce bien-fonds en quatre nouvelles parcelles, était assez particulière: elle permettait, grâce notamment à un petit secteur en zone de village (avec CUS de 0.6) sur la nouvelle parcelle n° 2564, de garantir une importante surface de plancher utilisable sur la nouvelle parcelle n° 296, largement supérieure à celle résultant d'une application du CUS de 0.25 pour la zone de villas (cf. supra, consid. 2b). Si le permis de construire délivré le 3 février 2014 pouvait être entièrement utilisé, on aboutirait, dans ce secteur de la zone de villas, à une concentration excessive de surfaces d'habitation, le surplus de 236 m² correspondant en définitive à une villa de deux appartements. Or une opération de transfert d'indice ne saurait provoquer en définitive un tel résultat – c'est-à-dire un dépassement sensible du CUS par l'effet combiné des régularisations sur les parcelles n° 2564, 2565 et 2566, d'une part, et du maintien des possibilités de construire sur la parcelle n° 296, d'autre part (à propos de cette exigence en cas de modification de limites d'un terrain bâti, cf. Didisheim, op. cit., p. 404). Dans la pesée des intérêts, il faut tenir compte de cet élément. La recourante, qui est à l'origine de l'ensemble du projet immobilier sur son ancienne parcelle n° 296 – en particulier de l'opération de transfert d'indice -, et qui n'a pas encore construit les bâtiments prévus sur la nouvelle parcelle n° 296, ne subit pas une atteinte grave à son droit de propriété du fait de la révocation du second permis de construire: avec le calcul corrigé (qui fera l'objet d'une nouvelle mention au registre foncier), il lui reste la possibilité de créer davantage de surfaces brutes de plancher utilisables que ce que justifierait une application du CUS de la zone de villas, sans transfert d'indice (+ 45 m²; cf. supra, consid. 2b in fine). Dans ces conditions, on ne saurait reprocher à la municipalité un mauvais usage de son pouvoir d'appréciation. La solution qu'elle a adoptée tient correctement compte des intérêts respectifs des différentes parties, ainsi que de l'intérêt public.

f) Au terme de cette appréciation globale, il apparaît donc que les différentes décisions prises par la municipalité les 11 novembre 2015 et 11 avril 2016 ne violent pas le droit fédéral, cantonal ou communal. Cette autorité n'a pas fait un mauvais usage de son large pouvoir d'appréciation.

Il s'ensuit que les recours, mal fondés, doivent être rejetés. Cela entraîne la confirmation des décisions attaquées. La recourante, qui succombe, supportera les frais de justice (art. 49 al. 1 LPA-VD). Les copropriétaires intimés, qui ont procédé avec l'assistance d'un avocat, ont droit à des dépens, à la charge de la recourante. Il en va de même de la commune (art. 55 LPA-VD). S'agissant des copropriétaires intimés, le montant des dépens est fixé en tenant compte du fait que deux avocats ont assisté respectivement 4 et 8 d'entre eux.

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I. Les recours sont rejetés.

II. Les décisions rendues par la Municipalité d'Arzier-Le Muids sont confirmées.

III. Un émolument judiciaire de 3'000 (trois mille) francs est mis à la charge de la recourante.

IV. Une indemnité de 1'000 (mille) francs, à payer à B.________ et C.________ à titre de dépens, est mise à la charge de la recourante.

V. Une indemnité de 1'000 (mille) francs, à payer à D.________ et E.________ à titre de dépens, est mise à la charge de la recourante.

VI. Une indemnité de 750 (sept cent cinquante) francs, à payer à F.________ et G.________ à titre de dépens, est mise à la charge de la recourante.

VII. Une indemnité de 750 (sept cent cinquante) francs, à payer à H.________ et I.________ à titre de dépens, est mise à la charge de la recourante.

VIII. Une indemnité de 750 (sept cent cinquante) francs, à payer à J.________ et K.________ à titre de dépens, est mise à la charge de la recourante.

IX. Une indemnité de 750 (sept cent cinquante) francs, à payer à L.________ et M.________ à titre de dépens, est mise à la charge de la recourante.

X. Une indemnité de 1'500 (mille cinq cents) francs, à payer à la Commune d'Arzier-le-Muids à titre de dépens, est mise à la charge de la recourante.

Lausanne, le 15 juin 2017

Le président: La greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.