TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 31 août 2016
Composition
Recourante
HELVETIA NOSTRA, à Montreux, représentée par Me Pierre CHIFFELLE, avocat, à Vevey,
Autorité intimée
Municipalité de Leysin, représentée par Me Jacques HALDY, avocat, à Lausanne,
Constructeur
Didier DELADOEY, à Leysin,
Objet
permis de construire
Recours HELVETIA NOSTRA c/ décision du Municipalité de Leysin du 20 décembre 2013 autorisant la construction d'un chalet familial de 4 appartements avec 6 garages sur les parcelles n° 4126 et 4127, propriété de Didier Deladoey
Vu les faits suivants
A. Didier Deladoey est notamment propriétaire de la parcelle 4'126 du cadastre de la Commune de Leysin située au lieu dit "Les Esserts". Ce bien-fonds, d'une superficie de 1'076 m2, résulte du fractionnement de l'ancienne parcelle 4'090 d'une superficie de 13'385 m2, intervenu le 24 décembre 2009. La parcelle 4'126 est classée en zone des chalets A par le plan des zones communal.
B. Didier Deladoey a requis et obtenu de la Municipalité de Leysin (ci-après: la municipalité), le 28 janvier 2009, le permis de construire un chalet sur la parcelle 4'126 comprenant un garage pour deux voitures et un logement de deux niveaux comprenant au rez-de-chaussée: une cuisine, un coin à manger, un séjour, une chambre et un bureau et à l'étage: trois chambres à coucher avec les sanitaires prévus pour chacune des chambres.
En date du 24 juillet 2012, la municipalité s'est adressée à Didier Deladoey pour prendre acte de sa décision de renoncer au permis de construire sur la parcelle 4'126 tout en notant qu'une nouvelle demande de permis de construire serait déposée sur les parcelles 4'126 et 4'127 pour un projet de construction d'un chalet de quatre appartements avec six garages.
C. Didier Deladoey a déposé une nouvelle demande de permis de construire pour la réalisation d'un chalet de quatre appartements avec garages sur les parcelles 4'126 et 4'127. Le recours formé par Helvetia Nostra contre la décision de la municipalité du 7 septembre 2012 levant son opposition et délivrant le permis de construire a été rejeté par l'arrêt de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après: le tribunal ou CDAP) le 6 décembre 2012 (arrêt AC.2012.0286).
Le recours formé par Helvetia Nostra auprès du Tribunal fédéral contre cette décision a été admis par arrêt du 22 octobre 2013. L’arrêt du 6 décembre 2012 a été annulé de même que la décision de la municipalité du 7 septembre 2012 et la cause a été renvoyée à la municipalité pour nouvelle décision dans le sens des considérants (ATF 1C_94/2013 du 22 octobre 2013).
D. En date du 20 décembre 2013, la municipalité a décidé de confirmer la délivrance du permis de construire pour une résidence principale, assortie d'une obligation de mention avec réquisition d'inscription au registre foncier. Le permis de construire a été délivré le 20 décembre 2013, et la municipalité a adressé le 19 juin 2015 au Registre foncier d'Aigle et de la Riviera une réquisition pour l'inscription d'une mention de résidence principale sur les parcelles 4'126 et 4'127. La mention est formulée dans les termes suivants: "Résidence principale" selon l'art. 6 al. 2 de l'ordonnance fédérale sur les résidences secondaires du 22 août 2012 et de l'art. 962 CC.
E. a) Helvetia Nostra a contesté la décision communale par le dépôt d'un recours auprès du tribunal en concluant à son admission et à l'annulation de la décision du 20 décembre 2013.
b) La municipalité s'est déterminée sur le recours 11 mars 2014 en demandant de suspendre l'instruction de la cause jusqu'à a droit connu sur l'affaire enregistrée sous la référence AC.2014.0015, qui a été jugé le 30 juin 2014.
c) En date du 5 septembre 2014, la municipalité précisait qu'aucun élément du dossier pourrait être constitutif d'un abus de droit manifeste de la part du constructeur, lequel avait annoncé son intention d'affecter la construction à de la résidence principale et ayant accepté la mention correspondante au registre foncier.
d) Helvetia Nostra a déposé un mémoire complémentaire le 13 novembre 2014 en requérant différentes mesures d'instruction. La municipalité s'est déterminée le 2 décembre 2014 en relevant que le projet présenté n'était pas comparable à celui qui a fait l'objet de l'arrêt du 30 juin 2014 dans la cause AC.2014.0015 qui comprenait huit bâtiments de dix logements chacun.
e) Helvetia Nostra s'est encore déterminée le 29 mai 2015, la municipalité s'est prononcée le 1er juin 2015 et le constructeur-propriétaire a déposé des observations le 28 juillet 2015. Le tribunal a tenu une audience le 7 octobre 2015. Le compte-rendu résumé de l'audience comporte les précisions suivantes:
"(...)
M. Didier DELADOEY précise qu’il ne serait pas le constructeur du chalet mais seulement le propriétaire du terrain. L’entreprise en charge de la construction serait basée à Conthey en Valais; cette entreprise serait chargée de vendre les appartements uniquement à des personnes qui souhaitent habiter à l’année à Leysin. Il s’agirait donc d’un chalet en copropriété, dont la vente est ouverte à tout le monde, dont les logements devraient être utilisés comme résidence principale et non d’un chalet de luxe utilisé en tant que résidence secondaire.
M. Didier DELADOEY expose que le projet contesté a fait l’objet de différentes études pour aboutir à une solution esthétique et qui répondrait aux demandes du marché pour les résidences principales. Il fait savoir qu’en 2011 il détenait un permis de construire qu’il a fait annuler pour un projet de chalet d’un seul grand logement sur la même parcelle.
Il fait savoir qu’à ce jour, selon l’entreprise de Conthey, deux personnes seraient intéressées pour l’achat de logements. Une troisième personne était aussi intéressée, mais à cause des délais de la procédure, elle a recherché autre chose. Ainsi, deux appartements sur les quatre prévus suscitent l’intérêt de particuliers comme résidences principales.
Me CHIFFELLE relève qu’aucune suite n’a été donnée à ses requêtes des 13 novembre 2014 et 4 août 2014. Il revient sur les propos tenus par M. DELADOEY et requiert la production des promesses de vente.
Me CHIFFELLE produit le relevé des recherches qu’il a effectuées sur Immostreet et fait savoir qu’il a trouvé 114 chalets à vendre à Leysin. Il soulève la question de l’utilité de construire un chalet quand tant de chalets sont vacants.
Me HALDY se réfère à deux arrêts récents rendus par la CDAP dans des affaires instruites par M. le juge Pascal LANGONE (arrêt du 28.09.2015) et par M. le juge François KART (arrêt du 20.08.2015). Il fait savoir que le Tribunal cantonal a délivré des permis de construire dans des cas similaires et que la question essentielle est celle de la typologie des logements. Selon lui, il n’y aurait pas d’abus de droit manifeste, car, en l’état, il manque des informations.
Me CHIFFELLE requiert des investigations sous forme de statistiques. Il cherche à savoir le besoin en logements à Leysin et l’utilisation qui en est faite.
Une discussion est amorcée sur le permis de construire de M. DELADOEY (parcelle 4125) et sur son droit d’emption. Me HALDY se réfère au changement de jurisprudence pour expliquer la situation du frère de M. DELADOEY.
Mme Martine RUCHET, municipale, prend la parole et fait savoir que les logements ne sont pas tous vacants. Ils sont mis en vente mais ne trouvent pas de preneurs. Les logements vacants ne le sont donc pas vraiment.
Me HALDY sollicite le rejet de réquisitions de Me CHIFFELLE et dit qu’il faut se référer aux arrêts rendus dans les causes AC.2014.0033, AC.2013.0356, AC.2014.0062 et AC.2014.0038 qui sont topiques.
L’audience est suspendue à 15h15 pour se rendre sur place.
L’inspection locale débute à 15h28.
M. DELALOYE donne des informations sur le projet de construction et sur les différents projets autorisés pour des résidences principales dans les environs. Il relève qu’un service de transport public est organisé dans le quartier, spécialement pour les enfants qui se rendent à l’école. Il relève que la commune de Leysin est particulièrement recherchée comme lieu de résidence principale, en raison de son ensoleillement, de sa desserte par le train, des infrastructures de la station et de la proximité avec Aigle et le réseau autoroutier.
L’audience est levée à 15h28.
(...)"
La municipalité s'est déterminée le 5 novembre 2015. La cause a ensuite été suspendue jusqu'à droit connu sur la décision du Tribunal fédéral à rendre dans l'affaire AC.2014.0037. A la suite de l'arrêt du Tribunal fédéral du 23 juin 2016, dans cette affaire (ATF 1C_546/2015), l'instruction de la cause a été reprise. L'association recourante s'est déterminée le 18 juillet 2016 et la municipalité le 20 juillet 2016.
Considérant en droit
a) Directement applicable (ATF 139 II 243 consid. 10.6 p. 257), l'art. 75b Cst. limite les résidences secondaires au maximum de 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune (ATF 139 II 243 consid. 10.5 p. 257; arrêt 1C_916/2013 du 19 février 2015 consid. 3.2). Dans cette mesure, la disposition constitutionnelle ne vise pas seulement les constructions qui, selon les déclarations des intéressés, seront utilisées comme résidences secondaires, mais également celles qui pourraient être utilisées comme résidences secondaires (arrêts 1C_289/2013 du 28 octobre 2013 consid. 2.3; 1C_916/2013 du 19 février 2015 consid. 3.2).
b) Dans son ancienne teneur, l'art. 4 let. a de l'ordonnance sur les résidences secondaires (ORSec, RS 702.1) prévoyait que, dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 %, des autorisations de construire ne peuvent être accordées que pour la construction de résidences qui seront utilisées comme résidence principale. L'art. 7 al. 1 let. a de la loi fédérale sur les résidences secondaires (LRS, RS 702, entrée en vigueur le 1 er janvier 2016) comporte une réglementation semblable. La nouvelle ORSec, entrée en vigueur à la même date, prévoit à son art. 3 al. 1 que la servitude à mentionner au registre foncier en vertu de la LRS pour les logements soumis à une restriction d'utilisation doit avoir la teneur suivante: "résidence principale ou logement assimilé à une résidence principale au sens de l'art. 7, al. 1, let. a, LRS".
c) Face à l'interdiction générale de dépasser le seuil de 20 % de résidences secondaires dans une commune, on ne peut exclure que certains constructeurs soient tentés de contourner la réglementation en déclarant faussement qu'ils entendent utiliser leur construction en tant que résidence principale ou l'affecter en résidence touristique mise à disposition du public. Un abus de droit manifeste ne saurait toutefois être admis que s'il apparaît d'emblée que le projet ne pourra pas être utilisé comme annoncé, notamment en raison de l'insuffisance de la demande de résidences principales dans la commune en question pour le type d'objets concernés, et/ou en présence d'autres indices concrets (arrêt 1C_874/2013 du 4 avril 2014 consid. 4.5).
a) Développé à l'origine sur la base des concepts propres au droit civil (art. 2 CC), puis étendu par la jurisprudence à l'ensemble des domaines du droit, le principe de la bonne foi est explicitement consacré par l'art. 5 al. 3 Cst., selon lequel les organes de l'Etat et les particuliers doivent agir de manière conforme aux règles de la bonne foi. L'art. 9 Cst. peut également être invoqué à cet égard en tant que droit constitutionnel (cf. ATF 136 I 254 consid. 5.2 p. 261; 126 II 377 consid. 3a p. 387). Il y a fraude à la loi - forme particulière d'abus de droit - lorsqu'un justiciable évite l'application d'une norme imposant ou interdisant un certain résultat par le biais d'une autre norme permettant d'aboutir à ce résultat de manière apparemment conforme au droit (ATF 132 III 212 consid. 4.1). La norme éludée doit alors être appliquée nonobstant la construction juridique destinée à la contourner (arrêt 1C_874/2013 du 4 avril 2014 consid. 4.2; ATF 134 I 65 consid. 5.1 p. 72; 131 I 166 consid. 6.1 p. 177 et les arrêts cités). La doctrine confirme elle aussi l'application de ces principes dans le domaine du droit administratif (cf. MOOR/FLÜCKIGER/MARTENET, Droit administratif, vol. 1, 3 ème édition, Berne 2012, § 6.4.4 p. 932; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, Zurich 2015, p. 162; TSCHANNEN/ZIMMERLI/MÜLLER, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4 ème édition, Berne 2014, p. 182).
b) Dans le contexte de l'art. 75b Cst. et de ses dispositions d'application, il s'agit de vérifier si, en prétendant vouloir construire une résidence principale (but en soi admissible au regard de la norme constitutionnelle) selon la définition des art. 2 al. 2 et 3 LRS, l'intéressé n'a pas d'emblée pour objectif de contourner l'interdiction découlant de l'art. 75b Cst. et de l'art. 6 LRS en réalisant, à terme, une résidence secondaire. Il en va de même s'il envisage d'emblée, toujours en prétendant vouloir construire une résidence principale, de faire usage de l'art. 14 LRS qui permet de suspendre cette affectation lorsqu'il n'existe pas de demande pour un tel logement à un prix raisonnable. Il s'agit donc de fraude à la loi dans le sens classique du terme.
c) Comme le suggère, en matière civile, le libellé de l'art. 2 al. 2 CC, un abus de droit doit, pour être sanctionné, apparaître manifeste. L'autorité qui entend faire appliquer la norme éludée doit établir l'existence d'une fraude à la loi, ou du moins démontrer l'existence de soupçons sérieux dans ce sens. Il n'est pas aisé de tracer la frontière entre le choix d'une construction juridique offerte par la loi et l'abus de cette liberté, constitutif d'une fraude à la loi. Répondre à cette question implique une appréciation au cas par cas, en fonction des circonstances d'espèce (arrêt 1C_874/2013 du 4 avril 2014 consid. 4.3 et la jurisprudence citée).
d) La jurisprudence rendue à propos de l'art. 75b Cst. n'a jamais encore retenu définitivement l'abus de droit. Dans ses arrêts rendus jusqu'à présent, le Tribunal fédéral l'a nié dans une majorité de cas et, dans les autres, a renvoyé le dossier pour instruction complémentaire (voir le résumé de jurisprudence dans l'arrêt 1C_159/2015 du 2 mai 2016 consid. 3, destiné à la publication). L'abus de droit a toujours été nié dans les cas concernant des logements uniques pour lesquels une utilisation comme résidence principale n'est pas exclue d'emblée (cf. en dernier lieu arrêt 1C_159/2015 du 2 mai 2016; arrêts 1C_542/2014 du 14 août 2015, 1C_348/2014 du 20 février 2015, 1C_916/2013 du 19 février 2015 et 1C_240/2014 du 24 octobre 2014). Tout en étant tenu par les griefs soulevés dans le recours qui lui est soumis, le Tribunal fédéral recherche s'il existe des indices concrets mettant d'emblée en doute la volonté ou la possibilité d'utiliser l'immeuble comme résidence principale. Ces indices peuvent, selon les circonstances, concerner la situation de l'immeuble (zone de construction, accessibilité toute l'année, éloignement des lieux de travail), sa conception même (dans l'optique d'une occupation à l'année), éventuellement son prix, les circonstances tenant à la personne qui entend y habiter, lorsque celle-ci est connue (résidence actuelle, lieu de travail, déclarations d'intention de l'intéressé lui-même). Lorsque le ou les futurs occupants ne sont pas connus (logements destinés à la vente ou à la location), le critère principal est celui de la demande de résidences principales dans le même secteur.
a) Depuis l'entrée en vigueur de la LRS, le 1 er janvier 2016, le constructeur peut demander, en vertu de l'art. 14 de la loi, qu'une restriction d'utilisation soit suspendue pendant une durée déterminée lorsqu'il peut prouver qu'il a proposé le logement sur le marché et n'a pas trouvé de personne disposée à l'utiliser légalement pour un prix raisonnable. Cette possibilité est désormais concrétisée par la loi, ce qui vient renforcer le risque que le constructeur n'envisage déjà d'y recourir au moment de la demande d'autorisation de construire, en dépit des conditions restrictives posées par la loi. Cela impose que, dans les cas douteux impliquant un grand nombre de logements, la possibilité réelle d'utiliser les logements selon l'affectation prévue fasse l'objet de vérifications sérieuses. La procédure d'autorisation de construire et la police des constructions ont pour but la mise en oeuvre du droit des constructions et la sauvegarde de l'ordre et de la sécurité publics en matière de construction. En droit vaudois, la municipalité est ainsi chargée de faire observer les prescriptions légales et réglementaires, ainsi que les plans en matière d'aménagement du territoire et de constructions (art. 17 al. 1 LATC). Avant d'accorder le permis de construire, elle vérifie la conformité de tout projet avec les règles légales et les plans et les règlements d'affectation (art. 17 al. 3 LATC). Selon l'art. 104 al. 1 LATC, avant de délivrer le permis, elle s'assure que le projet est conforme aux dispositions légales et réglementaires et aux plans d'affectation légalisés ou en voie d'élaboration.
b) Il n'y a pas lieu d'assouplir la répartition du fardeau de la preuve dans ce domaine en exigeant du constructeur qu'il prouve d'emblée le respect de l'affectation prévue. En effet, selon les art. 2 al. 2 et 3 al. 1 CC, seul l'abus manifeste d'un droit doit être sanctionné, la bonne foi étant quant à elle présumée. Toutefois, il appartient à l'autorité chargée de la délivrance des permis de construire de s'assurer que les conditions posées pourront être respectées (arrêt 1C_159/2015, consid. 4.3). Lorsque le constructeur d'un unique logement entend l'utiliser lui-même comme résidence principale, la preuve d'une demande correspondante dans la commune ou le secteur en cause n'a en principe pas à être apportée (arrêt 1C_159/2015 consid. 3.2). En revanche, lorsque le logement est destiné à la vente ou à la location, il y a lieu de vérifier préalablement qu'il existe a priori une demande correspondante dans la commune concernée.
c) En l'espèce, le permis contesté concerne la construction d'un chalet comprenant quatre logements. Il est situé dans une zone de chalets déjà passablement construite destinée à l'habitation. Les quatre logements, se prêtent à une utilisation en tant que résidence principale, et il n'est pas contesté que l'accessibilité est garantie toute l'année, la parcelle se trouvant à proximité de la route des Esserts. Le projet comporte d’ailleurs six garages couverts caractéristiques des résidences principales. Selon les statistiques communales, la commune de Leysin comptait 3751 résidents à l’année en 2010 et 4019 en 2014. La population totale s’élève à 4380 habitants en 2014 en comptant les saisonniers et les requérants d’asile. La population résidente est donc en augmentation depuis 2010. Les statistiques cantonales mentionnaient 4050 habitants au 31 décembre 2014 et 4148 au 31 décembre 2015, soit une augmentation d’une centaine d’habitant en une seule année, prouvant l’existence d’une demande de résidence principale.
Par ailleurs, les statistiques de logement à vendre n’est pas déterminante pour apprécier le besoin puisque selon les indications des représentants de la municipalité, les logements à vendre ne sont pas tous vacants. Même si le constructeur n'a pas encore trouvé d'acheteurs, il n'en découle pas que la demande serait manifestement insuffisante pour une résidence principale de quatre logerments dans la commune concernée. Dans le cadre d'un chalet de quatre logements et d'une commune où il existe une demande liée à l'augmentation du nombre d'habitants, il apparaîtrait disproportionné d'exiger systématiquement la production d'un contrat ou d'une promesse de vente avant même la construction de l'immeuble. Au demeurant, selon la jurisprudence, le constructeur supporte le risque de ne pouvoir utiliser le logement comme résidence principale (cf. arrêt 1C_114/2015 du 10 juillet 2015 consid. 4.2.2). En outre, le permis d'habiter ne pourra être accordé que si les futurs propriétaires déposeront ses papiers dans la commune. Dans ces conditions, un abus de droit manifeste ne saurait être retenu. Les mesures d’instructions requises par l’association recourante n’apparaissent donc pas nécessaires.
L'association recourante estime qu'il conviendrait de procéder au contrôle préjudiciel du plan d'affectation. Elle relève que les parcelles en cause seraient actuellement utilisées comme pâturage et que l'adoption du nouvel art. 15 de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire du 22 juin 1979 (LAT; RS 700) constituerait une circonstance nouvelle justifiant un contrôle préjudiciel.
a) La novelle du 15 juin 2012 révisant la LAT, entrée en vigueur le 1er mai 2014 (RO 2014 p. 899 ss) a en particulier modifié l’art. 15 LAT. Celui-ci prévoit que les zones à bâtir sont définies de telle manière qu'elles répondent aux besoins prévisibles pour les quinze années suivantes (al. 1) et que les zones à bâtir surdimensionnées doivent être réduites (al. 2). La novelle a également introduit un nouvel art. 8a LAT selon lequel, dans le domaine de l'urbanisation, le plan directeur cantonal définit notamment la manière d'assurer la conformité des zones à bâtir aux conditions de l'art. 15 (al. 1 let. d).
b) Avec ces modifications, le législateur a indiqué se concentrer sur les problèmes les plus aigus de l'aménagement du territoire, à savoir la dispersion des constructions et la perte de terres cultivables. Le nouvel art. 15 LAT durcit la législation préexistante, jugée lacunaire, en établissant de manière précise les conditions permettant de classer des nouveaux terrains en zone à bâtir, ce pour mieux dimensionner ces zones (ATF 141 II 393 consid. 2; arrêt 1C_113/2014 du 3 septembre 2014 consid. 3.1; Message du Conseil fédéral du 20 janvier 2010 relatif à une révision partielle de la loi sur l'aménagement du territoire, FF 2010 959, ch. 1.1 p. 963). Si le nouvel art. 15 LAT a essentiellement codifié la jurisprudence et la pratique, il apporte certaines innovations telles que l'exigence de plans directeurs contenant les stratégies de répartition des zones à bâtir et le calcul supposé plus précis des surfaces en fonction des besoins (ATF 141 II 393 consid. 2; Alexandre Flückiger, La création et le dimensionnement des zones à bâtir: enjeux et méthodes, Révision 2014 de la LAT - Faire du neuf avec du vieux?, 2015, p. 81).
Le Tribunal fédéral a par ailleurs retenu que les nouvelles règles de la LAT relatives au redimensionnement des zones à bâtir, qui codifient pour l'essentiel la jurisprudence et la pratique, sont surtout l'occasion, pour le législateur, de mettre en évidence d'importants décalages entre les exigences légales prévalant déjà sous l'ancien droit et les dimensions effectives des zones à bâtir (ATF 1C_568/2014 - 1C_576/2014 du 13 janvier 2016 consid. 7.2; Message, FF 2010 959, ch. 1.1 p. 963, ch. 2.3.4 p. 980, ch. 2.6 p. 987 et ch. 3.2 p. 988).
c) Enfin, la novelle du 15 juin 2012 a prévu une disposition transitoire à l'art. 38a LAT. Celle-ci impose aux cantons d'adapter leurs plans directeurs à l'art. 8a al. 1 LAT précité dans les cinq ans (à savoir jusqu'au 1er mai 2019) (al. 1) et ajoute que jusqu'à l'approbation de cette adaptation du plan directeur par le Conseil fédéral, la surface totale des zones à bâtir légalisées ne doit pas augmenter dans le canton concerné (al. 2) (voir aussi les art. 5a al. 4 et 52a de l'ordonnance du Conseil fédéral du 2 avril 2014 entrée en vigueur le 1er mai suivant).
Au niveau cantonal, le PDCn entré en vigueur le 1er août 2008 a, comme exposé ci-dessus, incité les communes dont les réserves en zone à bâtir dépassaient au moins deux fois les besoins pour les 15 années suivant l'entrée en vigueur du plan, à modifier leur PGA dans un délai échéant le 31 juillet 2018, dans le sens d'un déclassement de certaines catégories déterminées de terrains (PDCn 2008, mesures A11 et A12). Le PDCn 2008 a fait l'objet d'une première adaptation entrée en vigueur le 1er décembre 2011, puis d'une deuxième adaptation entrée en vigueur le 15 juin 2012 (une adaptation ponctuelle 2bis est encore entrée en vigueur le 15 juin 2013) portant la même recommandation. Ces adaptations ont ainsi confirmé, avant même la modification dont la LAT a fait l'objet dès le 1er mai 2014, la réduction des zones à bâtir manifestement surdimensionnées.
Le 14 mai 2014, le canton de Vaud a édicté une "Directive d'application de l'art. 52a de l'ordonnance fédérale sur l'aménagement du territoire" concernant la création de nouvelles zones à bâtir durant la période transitoire précédant l'approbation du nouveau PDCn par le Conseil fédéral. A également été rédigée une directive intitulée "Mise en oeuvre de la Loi sur l'aménagement du territoire (LAT) révisée. Réponses aux principales questions concernant la période transitoire", ainsi qu'une "Marche à suivre" par les communes pour établir le bilan de leur réserves en zone à bâtir (d'habitation et mixte), dans un délai au 31 octobre 2014. Selon ces documents, la création de nouvelles zones à bâtir était autorisée dans la mesure où, prises ensemble, elles n'excédaient pas la taille des surfaces devant être déclassées en vertu de la mesure A12 du PDCn. A cet effet, le département compétent devait établir la liste des communes concernées par la mesure A12 du PDCn et les surfaces à dézoner par commune. Les mesures compensatoires seraient ainsi identifiées, les communes concernées étant invitées à initier sans retard les démarches nécessaires en vue du dézonage ou à tout le moins de la création de zones réservées. La planification en ce sens devait aboutir (soit en être à tout le moins au stade de l'approbation préalable) avant l'adoption du nouveau PDCn, de manière à respecter l’art. 38a al. 2 LAT.
Les communes ont dès lors procédé, en exécution du PDCn et de la nouvelle législation fédérale, au bilan de leurs réserves en zone à bâtir (habitation et mixte), qu’elles ont soumises au département en automne 2014. Selon l'état de ces réserves au 29 juin 2015, environ deux tiers des communes vaudoises, dont Leysin, sont surdimensionnées.
d) En octobre 2015, le canton a édicté de nouvelle directives, intitulées "Redimensionnement de la zone à bâtir, Lignes directrices à l'intention des communes vaudoises". Celles-ci recommandent aux communes concernées d'éviter une péjoration de la situation existante durant la procédure de redimensionnement des zones à bâtir; elles préconisent à cet effet l'établissement de zones réservées (art. 46 LATC) et le refus des permis de construire compromettant une planification envisagée (art. 77 LATC). Une troisième adaptation du PDCn est entrée en vigueur le 1er janvier 2016, confirmant la recommandation de réduction précitée, adressée aux communes dont les réserves en zone à bâtir dépassent au moins deux fois les besoins pour les 15 années suivant l'entrée en vigueur du plan (mesures A11 et A12). Enfin, l'avant-projet de la 4ème adaptation du PDCn a été mis en consultation publique du 18 janvier au 26 février 2016. Selon la mesure A11 de cet avant-projet, les communes qui doivent redimensionner leurs zones à bâtir devront réviser leurs plans d'affectation et soumettre leur projet à l'approbation du canton au plus tard le 30 juin 2021. Le 18 janvier 2016, le canton a établi des fiches techniques d'aide à l'application du redimensionnement des zones à bâtir. Il en découle en particulier que les communes sont incitées, dans l'optique de la 4ème adaptation du PDCn, à dézoner en priorité les réserves excédentaires situées hors du territoire urbanisé, le reste du territoire communal devant faire l'objet d'une analyse fine du redimensionnement à réaliser à l'intérieur du territoire urbanisé (fiche 9).
En l'espèce, il convient de préciser encore que l'art. 15 al. 2 LAT (2014) exigeant que les zones à bâtir surdimensionnées doivent être réduite, ne contient pas d'interdiction de construire immédiatement applicable pour les communes concernées, contrairement à l'art. 75 b Cst. associé à l'art. 197 ch. 9 al. 2 Cst. (ATF 140 II 25, consid. 4.3 a contrario).
e) Il sied en outre de souligner que le Tribunal fédéral a confirmé (1C_461/2015 du 9 décembre 2015 consid. 4.2) que même si la dernière révision de la LAT a pour finalité de mettre un frein au mitage du territoire, notamment par la réduction des zones à bâtir surdimensionnées (art. 15 al. 2 LAT; cf. Message, p. 960), ce but doit en principe être atteint par l'adaptation des plans directeurs cantonaux aux prescriptions fédérales (Message, ch. 1.3.1 p. 966), dans le délai de cinq ans à compter de l'entrée en vigueur de la révision (soit le 1er mai 2019; art. 38a LAT). Jusqu'à l'approbation de cette adaptation par le Conseil fédéral, les dispositions transitoires interdisent l'augmentation de la surface totale des zones à bâtir légalisées dans le canton concerné (cf. art. 38a al. 2 LAT); dans l'intervalle, elles ne prohibent en revanche pas la mise en oeuvre d'une planification conforme à la LAT.
La CDAP a de même déjà eu l'occasion de constater que dans la période de cinq ans précédant la modification du plan directeur cantonal, la seule exigence qui est posée par les nouvelles dispositions de la LAT est que la surface totale des zones à bâtir n'augmente pas. En revanche, la modification de la LAT du 15 juin 2012 ne remet a priori pas en cause le droit des propriétaires d'obtenir un permis de construire pour un projet conforme à un plan d'affectation en vigueur (AC.2014.0314 du 4 septembre 2015 consid. 10d; voir aussi AC.2014.0389 du 15 décembre 2015 consid. 1b et AC.2014.0013 du 2 novembre 2015 consid. 3d).
Au demeurant, il n'y a pas lieu d'admettre que l'entrée en vigueur du PDCn et de la nouvelle LAT constitue à elle seule, pour les communes dont la zone à bâtir est surdimensionnée, une modification sensible des circonstances au sens des art. 21 al. 2 LAT et 63 LATC. Une autre solution reviendrait largement à permettre le blocage de la totalité, ou peu s'en faut, des surfaces en zone à bâtir non encore construites des communes concernées. Toute personne voisine d'un terrain en zone à bâtir pourrait en effet utilement tenter de faire échec à un projet de construction, actuel ou envisagé, en requérant d'ores et déjà l'abandon ou la suspension de la planification en vigueur, ce qui n'est pas concevable.
Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté et la décision attaquée maintenue. Au vu de ce résultat, un émolument de justice de 2'500 francs est mis à la charge de l'association recourante. La commune, qui obtient gain de cause en ayant consulté un homme de loi, a droit aux dépens qu'elle a requis arrêtés à 2'000 francs.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision de la Municipalité de Leysin du 20 décembre 2013 délivrant le permis de construire en faveur de Didier Deladoey est maintenue.
III. Un émolument de justice de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge de la société recourante Helvetia Nostra.
IV. La société Helvetia Nostra est débitrice de la Commune de Leysin d'une indemnité de 2'000 (deux mille) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 31 août 2016
Le président: La greffière :
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.