TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 28 août 2013
Composition
M. Eric Brandt, président; Mme Christina Zoumboulakis, assesseur et Mme Renée-Laure Hitz, assesseur ; Mme Magali Fasel, greffière.
Recourante
LA COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES D'ETAGES DE LA PPE LES VERGERS, représentée par Immopro Gérance Béatrice Jotterand Sàrl, à Morges, au nom de qui agit Me Luc PITTET, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de Buchillon, représentée par Me Daniel PACHE, avocat à Lausanne,
Propriétaire et constructrice
NEILORA SA, à Villeneuve FR, représentée par Me Denis SULLIGER, avocat à Vevey,
Propriétaires
Anne-Marie BOLOMEY, à Buchillon,
Daniel BOLOMEY, à Tolochenaz,
Monique JATON, à Yverdon-les-Bains,
Michel PAQUIER, à La Conversion,
Claude PEILA, à Buchillon,
Objet
permis de construire
Recours LA COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES D'ETAGES DE LA PPE LES VERGERS c/ décision de la Municipalité de Buchillon du 23 octobre 2012 (projet de deux immeubles de 13 logements avec 25 places de parc sur les parcelles n° 15, 16, 17 et 18)
Vu les faits suivants
A. La société Neilora SA est propriétaire des parcelles n° 15 et 20 de Buchillon. Elle dispose en outre de promesses de vente et d'achat des parcelles n° 16, 17 et 18 de Buchillon. Ces bien-fonds, colloqués en zone de village au sens du règlement d'affectation communal (ci-après: RAC) approuvé par le Conseil d'Etat dans ses séances du 28 mars 1990 et du 25 septembre 1992, sont bordés au Nord, par la rue du Village et au sud, par la rue de l'Horloge.
La Communauté des copropriétaires d'étages de la PPE "Les Vergers" est propriétaire de la parcelle n° 12, qui jouxte la parcelle n° 15. Une servitude de restriction du droit de bâtir, inscrite au Registre foncier le 1er juillet 1994, grève réciproquement les parcelles n° 12 et 15 (ID.010-2003/001703). Son exercice est défini comme suit:
"En surface, les constructions à réaliser sur ces deux parcelles seront contiguës à partir du domaine public de la route communale et au maximum jusqu'à un point situé à douze mètres calculés depuis le domaine public de la route communale le long de la limite commune de ces parcelles.
Les comparants s'interdisent de construire un bâtiment mitoyen plus loin que ce point.
Dès le moment où les nouvelles constructions ne seront plus mitoyennes et à partir au plus du point précité situé à douze mètres du domaine public de la route communale, les constructions réalisées devront obligatoirement l'être avec un angle d'ouverture de quarante-cinq degrés par rapport à la limite des bien-fonds. Les comparants s'engagent à effectuer des constructions symétriques à la hauteur de l'angle d'ouverture précité.
Afin de ne pas se gêner mutuellement, les comparants admettent de ne pas pratiquer d'ouverture, jours compris, ni dans la façade mitoyenne, ni dans la façade de leurs constructions qui s'éloignera obliquement de la limite commune. Cet engagement vaut sur une longueur de façade biaise de deux mètres cinquante à partir de la limite commune; ensuite, des ouvertures peuvent être créées librement.
En sous-sol, la construction de chaque propriétaire pourra aller jusqu'à la limite commune sans la dépasser.
Chaque constructeur veillera à laisser la place suffisante pour qu'un joint de dilatation puisse être réalisé le moment venu entre les deux bâtiments qui seront édifiés sur les parcelles Nos 12 et 15 de Buchillon.
A cet égard, il est rappelé que le bâtiment prévu sur la parcelle No 12 de Buchillon existe actuellement et qu'il a été construit jusqu'en limite de la parcelle, conformément à ce qui est prévu ci-dessus. Les propriétaires de la parcelle No 15 de Buchillon s'engagent expressément, s'ils viennent à réaliser une construction limitrophe avec celle de la parcelle No 12 de Buchillon, à maintenir également une distance suffisante avec le bâtiment voisin pour que le joint de dilatation persiste."
Un plan, annexé à l'acte constitutif de la servitude définit l'emprise de celle-ci:
B. Le 20 mars 2012, Neilora SA (ci-après: la constructrice) a demandé un permis pour la démolition, sur la parcelle n° 15, des bâtiments ECA n° 61, 62 et 63, sur la parcelle n° 16, des bâtiments ECA n° 59 et 60, sur la parcelle n° 17, du bâtiment ECA n° 47, sur la parcelle n° 20, du bâtiment ECA n° 382. Neilora SA a en outre demandé un permis pour la construction de deux nouveaux immeubles, de respectivement huit et six appartements sur les parcelles n° 15, 16 et 17, ainsi que pour la transformation du bâtiment ECA n° 46A sur la parcelle n° 18. Mis à l'enquête publique du 12 mai 2012 au 10 juin 2012, ce projet a suscité l'opposition notamment de la communauté des copropriétaires d'étages de la PPE "les Vergers" (ci-après: la PPE "les Vergers").
C. Le 20 juillet 2012, la constructrice a présenté une demande de mise à l'enquête complémentaire, portant sur la réalisation d'un projet similaire, légèrement remanié pour tenir compte de certaines remarques formulées par la municipalité et les opposants. Le projet modifié prévoit la construction de treize appartements, répartis dans deux immeubles comprenant chacun quatre niveaux (soit un sous-sol, un rez-de-chaussée, un étage et les combles). L'immeuble situé au Nord présente une façade arrondie, qui suit le tracé de la rue du Village. Les autres façades de l'immeuble situé au Nord, ainsi que celles de l'immeuble situé au Sud, qui longe la rue de l'Horloge, sont droites. Il est prévu d'aménager un garage souterrain, pouvant accueillir 25 véhicules. Au Nord, le bâtiment sera implanté en contiguïté avec le bâtiment érigé sur la parcelle n° 12. Au Sud, l'immeuble sera contigu avec les immeubles construits sur les parcelles n° 14 (à l'Ouest) et n° 19 (à l'Est). L'architecture des bâtiments projetés est traditionnelle. Ce projet modifié, mis à l'enquête publique du 18 août 2012 au 16 septembre 2012, a suscité plusieurs oppositions de propriétaires voisins, dont notamment celle de la PPE "les Vergers".
Il ressort de la synthèse CAMAC du 3 octobre 2012 que les autorités cantonales consultées ont toutes délivré leurs autorisations et préavis favorables. Le 23 octobre 2012, la Municipalité de Buchillon (ci-après: la municipalité) a levé les oppositions.
D. La PPE "Les Vergers", agissant par l'intermédiaire de l'administrateur de la société Immopro Gérance Béatrice Jotterand Sàrl, a recouru devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après: le tribunal ou la CDAP) contre cette décision, en concluant, sous suite de frais et dépens, à son annulation. Les recourants ont soulevé plusieurs griefs ayant trait à des violations des dispositions du règlement communal. Ils contestent en outre avoir valablement donné leur accord à la construction d'un immeuble contigu au leur.
Dans leur réponse respective, la constructrice et la municipalité ont conclu au rejet du recours. Elles ont également contesté la qualité pour recourir de la PPE "les Vergers". Les recourants ont répliqué, en maintenant l'intégralité de leurs conclusions. Ils ont notamment produit un procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire de la PPE "les Vergers" du 21 janvier 2013, dont il ressort ce qui suit:
"L'assemblée générale confirme à l'unanimité l'autorisation donnée à l'administrateur pour agir par toute voie de droit utile contre le projet de construction sur les parcelles 15, 16, 17, 18 et 20 et faire respecter les servitudes de restriction de droit de bâtir en faveur de la parcelle 12, soit notamment de recourir par devant la CDAP et/ou de saisir le Juge civil, y compris par la voie des mesures provisionnelles.
L'assemblée générale confirme également le mandat donné à Mme Puglia et MM. Terry et Vanhamme pour représenter la PPE et/ou les copropriétaires dans le cadre de cette affaire et pour prendre tout décision dans le cadre de la procédure pendante par devant la CDAP."
E. Le 29 mai 2013, le tribunal a procédé à une audience avec inspection locale en présence des parties qui ont été entendues dans leurs explications. Il en ressort ce qui suit, s'agissant des griefs ayant trait à des violations du RAC:
" Toiture:
Les recourants contestent que l'aplati (terrasson) prévu au faîte de la construction sise au Nord soit règlementaire. Cet aménagement ne s'intègrerait pas aux constructions existantes, qui présentent toutes une toiture à deux pans, sans terrasson. Selon les recourants, cet aménagement sera visible depuis certaines ouvertures du bâtiment construit sur la parcelle n° 12.
La Municipalité et la constructrice expliquent cette situation par l'exigence de réaliser une façade courbe, qui suive le tracé de la route, condition exigée par la Municipalité pour des questions d'intégration. L'une des façades étant courbe et l'autre droite, la réalisation d'un terrasson serait nécessaire d'un point de vue technique. La constructrice relève que cet aménagement ne sera pas visible depuis la rue.
Les recourants considèrent au contraire que l'esthétique de la toiture est déterminante en l'espèce, compte tenu de la typologie des toitures existantes au centre du village de Buchillon.
Distance aux limites:
Les recourants ont pris acte de l'engagement de la Municipalité, de s'assurer que les balcons n'excéderont pas une profondeur de 1,5 mètre.
Eclairage:
Les recourants se plaignent d'une violation de l'art. 28 RLATC, s'agissant des pièces situées dans les combles et donnant sur la rue du Village. La Municipalité relève qu'une réglementation spéciale (art. 28 RLATC) s'applique aux lucarnes; l'architecte qui s'est assuré de l'aspect réglementaire du projet n'aurait constaté aucune inexactitude.
Sur la base de ces explications, les recourants déclarent retirer ce grief.
Accès pour les personnes handicapées:
Les recourants se réfèrent à l'art. 36 RLATC, qui s'applique aux constructions litigieuses. Ils souhaiteraient connaître le contenu de l'accord conclu avec l'association vaudoise pour la construction adaptée aux handicapés (AVACAH).
La constructrice indique ne pas avoir signé de contrat avec l'AVACAH. Le litige portait uniquement sur la problématique de la largeur des portes, s'agissant des appartements de plain-pied. Les plans objets de la mise à l'enquête complémentaire incluent l'adaptation sollicitée par l'AVACAH, de sorte que cette association ne s'est plus opposée au projet.
Danger pour les immeubles voisins:
Les recourants se plaignent de l'absence d'un rapport d'ingénieur dans le dossier d'enquête, alors qu'il est prévu de réaliser un parking souterrain et qu'il existe de nombreux murs mitoyens. Les recourants auraient souhaité avoir l'assurance d'un contact préalable avec un ingénieur, ainsi que la garantie que des mesures seront prises en cours de chantier.
La constructrice prend l'engagement d'effectuer un constat avant travaux, à ses frais, et de prendre toutes les mesures nécessaires en cours de chantier, notamment la pose de testeurs sur toutes les fentes existantes et la vérification scrupuleuse de ceux-ci. La constructrice confirme en outre qu'un ingénieur sera mandaté pour évaluer la stabilité des matériaux, s'agissant de la réalisation du garage. Un premier test, consistant en un sondage effectué sur une profondeur d'un mètre, confirmerait la stabilité du sol.
Interpellés à ce sujet, les recourants déclarent n'avoir rencontré aucune difficulté avec la réalisation de leur garage, également situé en sous-sol. Anne-Marie Bolomey, ancienne municipale, confirme n'avoir jamais connu de problème de stabilité des sols sur la commune de Buchillon.
Moyennant production, par la constructrice, d'un courrier qui confirme son engagement à consulter un ingénieur, les recourants déclarent retirer ce grief.
Servitude et ordre contigu:
Selon les recourants, l'implantation de l'immeuble, situé le long de la rue de l'Horloge, serait contraire à la servitude restreignant le droit de bâtir sur les parcelles n° 12 et 15. Ils se réfèrent à la lettre du notaire qui a instrumenté l'acte; la servitude serait ainsi destinée à garantir que les immeubles construits au sud de la parcelle n° 15 n'auront pas une hauteur supérieure aux immeubles existants, dans le but de garantir le droit de vue de l'immeuble des recourants. L'accord portant sur la construction de bâtiments contigus ne vaudrait ainsi que pour autant que les constructeurs respectent également la condition relative à la restriction des possibilités de bâtir dans la partie sud de la parcelle n° 15.
La constructrice n'est pas d'accord avec cette interprétation. La servitude n'aurait pas pour effet de limiter la hauteur des constructions. Elle soutient que, si cela avait été l'intention des parties, l'acte constitutif aurait été plus explicite sur ce point."
Le tribunal s'est ensuite déplacée sur les parcelles concernées et a fait les constatations suivantes:
"La cour se déplace sur le chemin du Village, en limite des parcelles n° 12 et 15. A cet emplacement, elle constate que le bâtiment réalisé par les recourants est construit en limite de parcelle. La cour se rend sur la terrasse intérieure de l'immeuble et constate l'implantation de la façade contiguë à la parcelle n° 15, ainsi que la profondeur du mur mitoyen.
La cour se rend ensuite dans l'appartement d'Alain Vanhamme, à l'étage des combles. Le lac n'est visible que depuis l'ouverture en Vélux située sur la galerie située à l'étage des surcombles. D'après un montage photo réalisé par les recourants sur la base des gabarits, la vue gauche du lac sera restreinte. Les recourants produiront cette pièce après l'audience. La constructrice explique qu'il est prévu de construire un bâtiment d'une hauteur d'environ 2,7 mètres de plus que l'existant (ECA n° 61). La construction sera toutefois déplacée de six mètres au sud, de sorte que la perception de la hauteur sera différente.
La cour se déplace ensuite sur la parcelle n° 15, pour constater l'emprise des constructions, notamment l'emplacement de l'accès aux garages."
F. Invités à déposer leurs observations sur le contenu du procès-verbal de l'audience, la municipalité et la recourante n'ont pas formulé de remarque. Les propriétaires et la constructrice ne se sont pas déterminés.
La société constructrice a produit le 7 juillet 2013 une attestation formulée dans les termes suivants :
« (…) Nous vous confirmons notre engagement formel à consulter un ingénieur dans le cadre du projet de construction de deux immeubles sur les parcelles 15, 16, 17 et 18 de la Commune de Buchillon. »
Par ailleurs, la municipalité a produit la motion Julien Vuillet et consorts « en vue de l’élaboration d’un plan de quartier Buchillon centre » et les procès verbaux des séances du Conseil communal des 4 décembre 2012 et 26 mars 2013.
Considérant en droit
La constructrice et la municipalité ont contesté la recevabilité du recours déposé le 23 novembre 2012 par l'administrateur de la PPE, les membres de cette dernière ne lui ayant délivré l'autorisation d'agir en justice que le 21 janvier 2013, soit environ deux mois après le dépôt du recours.
a) Aux termes de l'art. 712l al. 2 du Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC; RS 210), la communauté de la PPE peut, en son nom, actionner ou être actionnée en justice, ainsi que poursuivre et être poursuivie. Selon l'art. 712t CC, l'administrateur représente la communauté et les copropriétaires envers les tiers, pour toutes les affaires qui relèvent de l'administration commune et entrent dans ses attributions légales (al. 1). Sauf en procédure sommaire, il ne peut agir en justice sans autorisation préalable de l'assemblée des copropriétaires, sous réserve des cas d'urgence pour lesquels l'autorisation peut être demandée ultérieurement (al. 2).
b) Dans un arrêt 1C_289/2007 du 27 décembre 2007, le Tribunal fédéral a précisé que cette dernière exigence tend à éviter que l'administrateur n'engage un procès susceptible d'entraîner des frais élevés et de compromettre les relations des copropriétaires entre eux ou avec le voisinage sans leur consentement (cf. Message du Conseil fédéral du 7 décembre 1962 à l'appui d'un projet de loi modifiant le livre quatrième du code civil, FF 1962 II 1500). Il a relevé qu’au vu du texte légal et du but qui le sous-tend, une autorisation préalable prise par l'assemblée des propriétaires par étages est nécessaire pour que l'administrateur puisse déposer un recours en matière de droit public devant le Tribunal fédéral dès lors qu'il ne s'agit pas d'une procédure sommaire (cf. Meier-Hayoz/Rey, Berner Kommentar, 1988, n. 56 ad art. 712t CC, p. 534; François Vouilloz, L'administrateur de la propriété par étages, L'Expert comptable suisse 2002 p. 353; Amédéo Wermelinger, La propriété par étages, Commentaire des articles 712a à 712t CC, Fribourg 2002, n. 71 ad art. 712t CC, p. 738, qui se réfère aux considérations émises à ce propos dans l'ATF 114 II 310 consid. 2a p. 312). le Tribunal fédéral a par ailleurs relevé dans le même arrêt que le recours en matière de droit public est soumis à ses propres exigences de recevabilité (ATF 133 II 249 consid. 1.1 p. 251). Aux termes de l'art. 712t al. 2 CC, l'administrateur ne peut procéder que s'il bénéficie d'une autorisation préalable de l'assemblée des copropriétaires, sous réserve des cas d'urgence. L’autorisation ne peut donc en principe être produite ultérieurement qu'en cas d'urgence, par exemple lorsque les membres de la communauté ne peuvent être réunis en assemblée générale extraordinaire dans le délai de recours parce qu'ils seraient majoritairement domiciliés à l'étranger ou dans un autre canton et que l’administration a dû agir dans l'urgence (cf. ATF 114 II 310 consid. 2c p. 313).
Le Tribunal fédéral rappelle toutefois dans le même
arrêt que la doctrine préconisait l'octroi d'un délai raisonnable pour produire
l'autorisation de plaider requise à l'art. 712t al. 2 CC, lorsque celle-ci fait
défaut, et corriger ainsi le vice qui affecte les actes de procédure déjà
accomplis par l'administrateur (cf. en ce sens, Reto
Strittmatter, Ausschluss aus Rechtsgemeinschaften, thèse Zurich 2002,
agissait de même sous l'empire de l'ancien recours de droit public (cf. ATF 114 II 310
consid. 2b p. 312) mais que l'art. 42 al. 5 de la loi fédérale sur le Tribunal
fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110) ne prévoit cependant la fixation d'un
tel délai que si la procuration n'a pas été produite ou si le mandataire n'est
pas autorisé. Vu l'issue du recours, il a laissé la question ouverte de savoir s'il
y avait lieu d'étendre cette possibilité au cas où l'autorisation préalable requise
par l'art. 712t al. 2 CC faisait défaut (ATF précité 1C_289/2007 du 27 décembre
2007 consid. 1.2).
Se référant à cette jurisprudence fédérale, la CDAP a jugé que l’approbation ultérieure par l'assemblée des copropriétaires des actes de représentation judiciaires entrepris sans mandat par l'administrateur corrigeait le vice formel d'absence d'autorisation préalable et que le recours était donc recevable (arrêt AC.2007.0244 du 15 janvier 2009). Le Tribunal cantonal a précisé sa jurisprudence en relevant que d'une façon générale, selon l'art. 38 al. 1 du Code des obligations (CO; RS 220), si un représentant agit sans pouvoir ou au-delà du pouvoir qui lui appartient effectivement, ses actes sont néanmoins valables lorsque le représenté les ratifie. Conformément à l'art. 7 CC, le principe de cette règle est aussi applicable au régime de l'art. 712t al. 2 CC. Le tribunal a par conséquent jugé que le recours déposé sans autorisation, mais ratifié par la communauté des copropriétaires dans le délai que l'autorité leur avait fixé, était recevable (arrêt AC.2009.0080 du 9 juin 2010, consid. 1).
c) En l'occurrence, le recours déposé dans le délai légal par Immopro gérance béatrice jotterans Sàrl, l'administratrice de la PPE les Vergers, a été ratifié ultérieurement par l'assemblée des copropriétaires, sans qu'un délai n'ait été formellement fixé. La question, visant à déterminer si la ratification litigieuse est intervenue dans un délai raisonnable peut demeurer indécise, vu l'issue du recours.
Les recourants soutiennent que la toiture du bâtiment Nord, qui présente une surface plane (terrasson) au faîte, est contraire aux art. 12 al. 2 et 56 RAC, imposant une pente minimale et interdisant les toits plats. L'aménagement en question nécessiterait l'octroi d'une dérogation, dont les conditions ne seraient pas réalisées.
a) L'art. 12 RAC dispose de ce qui suit:
" Les toitures sont recouvertes de tuiles plates du pays dont la couleur et la forme correspondent à celles des toitures traditionnelles du village.
La pente minima ne sera pas inférieure à 30° ou 57,7 %, ni supérieure à 45° ou 100 %.
Les façades parallèles aux faîtes sont abritées par des avants-toits d'au moins 60 cm.
En revanche, les avants-toits sur murs-pignons ne dépassent pas 30 cm."
S'agissant des toitures, l'art. 56 RAC prévoit en outre:
" La Municipalité peut imposer les conditions d'aménagement, l'orientation des faîtes et la pente des toitures, notamment pour tenir compte des bâtiments voisins.
Sauf dans la zone du village, les toits plats, à un pan ou à faible pente peuvent être autorisés pour les dépendances de petites dimensions ayant moins de trois mètres de hauteur à la corniche, à l'usage des bûchers, garages pour une ou deux voitures, etc…
Le faîte des toits est toujours plus haut que les corniches.
Dans les toits à deux pans, le plus petit est au moins égal à la moitié du plus grand."
Lors de l'audience, la municipalité et la constructrice ont expliqué que l'aplati (terrasson) prévu en toiture se justifiait pour des questions techniques, liées à l'exigence posée par la Municipalité que la façade sise le long de la rue du Village suive la courbe de la route.
b) La possibilité d'octroyer une dérogation est régie par l'art. 85 de la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions du 4 décembre 1985 (LATC; RSV 700.11), qui prévoit ce qui suit:
"1Dans la mesure où le règlement communal le prévoit, des dérogations aux plans et à la réglementation y afférente peuvent être accordées par la municipalité pour autant que des motifs d'intérêt public ou des circonstances objectives le justifient. L'octroi de dérogations ne doit pas porter atteinte à un autre intérêt public ou à des intérêts prépondérants de tiers.
2Ces dérogations peuvent être accordées à titre temporaire ou définitif et être assorties de conditions et charges particulières."
Par ailleurs, l'autorité qui statue sur une demande de dérogation doit respecter certains principes qui résultent de la jurisprudence: tout d'abord, elle n'est pas tenue d'accorder la dérogation et elle dispose d'un pouvoir d'appréciation; il n’existe pas un droit à l’obtention d’une dérogation (Ruch, Commentaire LAT, ad. art. 23 N° 17, voir aussi ATF 99 Ia 471 consid. 3a; André Grisel, Traité de droit administratif, vol. I p. 413). Ensuite, l'octroi de la dérogation doit respecter les buts recherchés par la loi et elle sert avant tout à éviter des solutions trop rigoureuses en présence d'une situation spéciale (Ruch, op. cit., ad. art. 23 N° 11; ; ATF 107 Ia 212 ss; DFJP/OFAT, Etude relative à la loi fédérale sur l'aménagement du territoire, ad art. 23 N° 6 et 7 p. 278); aussi, la dérogation ne peut porter atteinte à des intérêts publics importants ou heurter des intérêts privés prépondérants; elle doit résulter d'une pesée globale d'intérêts, prenant en compte l'ensemble des circonstances (Augustin Macheret, La dérogation en droit de la construction, règles et exceptions, séminaire du droit de la construction, Fribourg 1983). Enfin, la dérogation doit s'inscrire dans le processus de planification défini par le droit fédéral selon lequel la destination du sol est fixée par les plans d'affectation (art. 14 de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire du 22 juin 1979 [LAT ; RS 700]) dans une procédure assurant la protection juridique (art. 33 LAT) et la participation de la population (Ruch, op. cit., ad. art. 23 N° 9; voir arrêt AC.2000.0087 du 6 mars 2001 consid. 1b, voir aussi ATF 1C 196/2007 du 27 février 2008 consid. 5.3). En résumé une dérogation doit servir la loi, ou à tout le moins, les objectifs recherchés par celle-ci. Elle implique une pesée entre les intérêts publics et privés au respect des dispositions dont il s'agirait de s'écarter et les intérêts du propriétaire privé requérant l'octroi d'une dérogation, étant précisé que des raisons purement économiques ou l'intention d'atteindre la meilleure solution architecturale ou encore une utilisation optimale du terrain ne suffisent pas à elles seules à conduire à l'octroi d'une dérogation (arrêts AC.2011.0132 du 12 juillet 2012 consid. 7b AC.2009.0096 du 27 septembre 2010, consid. 2b). .
c) Lors de l'audience, le tribunal a pu constater que le centre du village, dans lequel doit s'insérer le projet litigieux, comprend uniquement des bâtiments avec des toitures à deux pans et une inclinaison minimale. Le centre présente en outre une certaine uniformité. Il se pose la question de savoir si la réalisation d'une petite surface plane en toiture, désignée « terrasson », qui est destinée à maintenir une ligne horizontale du faîte lorsque les façades de la construction ne sont parallèles constitue une dérogation à l’obligation de l'art. 12 RAC, qui impose une pente minimale de la toiture. Les toitures des villages comportent en effet souvent ce type de détail architectural en raison de la multiplicité des diverses implantations des anciennes constructions rurales dont les façades sont rarement parallèles. Il est donc douteux que l’aménagement d’un terrasson sur le faîte d’une toiture constitue une dérogation à l’obligation de prévoir une toiture en pente. A supposer même que tel soit le cas, une dérogation pourrait être accordée pour ce type d’aménagement. L'art. 56 al. 1 RAC prévoit en effet expressément la possibilité de déroger à la forme des toitures, notamment pour tenir compte des bâtiments voisins. La municipalité pouvait sans arbitraire autoriser l’aménagement d’un terrasson pour permettre la réalisation d’un faîte horizontal, caractéristique du village, dès lors qu’elle a elle-même imposé une implantation suivant la courbe de la voie publique adjacente. La formulation de l'art. 56 al. 1 RAC n'est en effet pas exhaustive. La municipalité a expliqué qu'elle avait accordé plus d'importance à l'implantation des façades le long de la route qu'à la dérogation mineure à la réglementation communale que constitue la réalisation d'un terrasson d'une emprise minime au sommet de la toiture. Les façades, à l'inverse du terrasson, seront visibles depuis la rue. La dérogation en cause, si elle était nécessaire, n'aurait au surplus pas pour but de créer des surfaces habitables supplémentaires. Les recourants font essentiellement valoir que l'aménagement litigieux sera visible depuis leurs appartements. Or, le tribunal a pu constater lors de la visite des lieux que le terrasson litigieux ne sera vraisemblablement visible, ni depuis la terrasse des appartements des recourants, ni depuis les ouvertures réalisées en façade en raison de la différence d’altitude existante.
Son emprise est en outre minime et ne sera en tous les cas pas visible depuis la rue mais assure une bonne intégration en permettant de donner une ligne horizontale au faîte, caractéristique de toutes les constructions du village.
Pour ces motifs, il y a lieu de confirmer la décision municipale sur ce point.
Les recourants se plaignent d'une violation des règles relatives au calcul de la distance aux limites, s'agissant plus particulièrement de la prise en compte des balcons, dont la profondeur excèderait 1,5 mètre. Dans ses déterminations, la municipalité a pris l'engagement de s'assurer que les balcons respecteront la profondeur maximal de 1,5 mètres. Lors de l'audience du 29 mai 2013, les recourants ont dès lors déclaré retirer ce grief, prenant acte des déclarations de la municipalité.
Les recourants voient une violation de l'art. 28 du règlement d’application du 19 septembre 1986 de la loi sur l’aménagement du territoire et les constructions (RLATC ; RSV 700.11.1), relatif à l'éclairage des locaux habitables, en lien plus particulièrement avec les pièces situées dans les combles. Lors de l'audience, la municipalité a expliqué que l'art. 28 RLATC contenait une réglementation particulière applicable aux lucarnes; or, le projet de la constructrice respectait les valeurs légales. Dans ces circonstances, les recourants ont déclaré se satisfaire de ces explications et ont retiré ce grief.
Les recourants se plaignent d'une violation de l'art. 36 RLATC, au motif que le projet ne contient aucun accès pour les personnes handicapées.
a) La loi fédérale sur l’élimination des inégalités frappant les personnes handicapées du 13 décembre 2002 (loi sur l’égalité pour les handicapés, LHand ; RS 151.3) n’est applicable qu’aux habitations collectives de plus de huit logements pour lesquels l’autorisation de construire ou de rénover a été accordée après l’entrée en vigueur de la loi (art. 3 let. c LHand). L’art. 4 LHand précise encore que les cantons restent libres d’édicter des dispositions plus favorables aux personnes handicapées.
L’art. 94 LATC fixe à cet égard des principes selon lesquels des constructions des locaux et des installations accessibles au public, de même que les immeubles d’habitation collective et des bâtiments destinés à l’activité professionnelle doivent être conçus en tenant compte, dans la mesure du possible, des besoins des personnes handicapées ou âgées, en particulier de celles se déplaçant en fauteuil roulant. L’art. 95 LATC prévoit que le règlement cantonal fixe, en tenant compte des normes en la matière, les mesures concernant l’accès aux bâtiments, la largeur des passages libres des portes et des dégagements nécessaires, ainsi que les dispositions à prendre pour certains locaux ou installations tels que cuisines, locaux sanitaires ou ascenseurs.
b) A cet égard, l’art. 36 RLATC prévoit ce qui suit:
"1 La construction de locaux et d'installations accessibles au public (notamment les bâtiments administratifs, les établissements d'enseignement, les églises, les salles de spectacle, les hôtels, les restaurants, les commerces, les installations de sport, les édicules publics, les établissements sanitaires ou à caractère social), et de bâtiments destinés à l'activité professionnelle (tels qu'usines, ateliers et bureaux), de même que celles d'immeubles d'habitation collective, doivent être conçues en tenant compte des besoins des personnes handicapées au sens de la législation fédérale sur l'égalité pour les handicapés, des personnes âgées, des enfants et des personnes conduisant des poussettes.
2 La norme du Centre suisse pour la construction adaptée aux handicapés SN 521 500 est applicable aux locaux et installations accessibles au public, aux locaux destinés à l'activité professionnelle et aux espaces collectifs des immeubles d'habitation. En cas d'habitat collectif ou groupé de plus de six logements, ceux-ci doivent pouvoir s'adapter à cette norme.
2bis L'avantage procuré aux usagers ne doit pas être disproportionné par rapport aux coûts engendrés ou à l'atteinte portée à l'environnement, à la nature ou au patrimoine.
3 Sont réservées les dispositions spéciales de la législation sur le travail."
Lors de l'audience, les recourants ont expliqué qu'ils souhaitaient connaître le contenu de l'accord conclu avec l'association vaudoise pour la construction adaptée aux handicapés (AVACAH), qui avait fait opposition à la première mise à l'enquête du projet, mais qui ne s'était plus manifesté à la suite de la mise à l'enquête complémentaire. La constructrice a expliqué que l'opposition de l'AVACAH, en ce qui concerne la première mise à l'enquête, avait trait à la problématique de la largeur des portes; ce point ayant été modifié lors de la mise à l'enquête complémentaire, l'association ne s'est plus opposée au projet. La constructrice a en outre précisé qu'elle n'avait pas signé d'accord avec l'AVACAH.
En l’espèce, le projet contesté est composé de deux bâtiment bien distincts, à savoir, le bâtiment implanté au nord le long de la rue du Village et celui implanté au sud, donnant sur la rue de l’Horloge. Le bâtiment sud comporte six logements dont deux donnant de plein pieds et accessibles aux personnes handicapées, même si ce bâtiment n’est au demeurant pas soumis aux règles cantonales ou fédérales concernant la construction adaptée aux besoin des personnes handicapées. Le bâtiment nord comporte sept logements dont trois logements au rez-de-chaussée accessibles de plein pied par les personnes handicapées. En revanche, les 4 logements prévus à l’étage en duplex avec un niveau en comble relié par un escalier intérieur ne sont pas accessibles aux personnes handicapées se déplaçant en fauteuil roulant. Toutefois, les coûts qui seraient nécessaires pour rendre ces quatre logements accessibles aux personnes handicapées semblent disproportionnés; les travaux impliqueraient l’aménagement d’un ascenseur pour accéder du rez-de-chaussée au premier étage, puis dans chacun des quatre appartements en duplex, des ascenseurs particuliers ou le réaménagement des escaliers pour permettre l’aménagement d’une rampe avec élévateur. C’est probablement la raison pour laquelle l’AVACAH a donné son accord au projet qui prévoit tout de même la création de trois logements répondant aux exigences de la norme SN 521 500. Les recourants eux-mêmes disposent d’appartements aux étages qui ne sont pas accessibles aux personnes handicapées et ont bénéficié probablement de la même dérogation.
Les recourants se plaignent d'une violation de l'art. 89 al. 1 LATC. Ils soutiennent que la municipalité aurait dû exiger la réalisation d'une étude géotechnique à titre de charge au permis de construire, compte tenu de la mitoyenneté et de la proximité de plusieurs bâtiments existants, lesquels pourraient subir des dommages lors de la démolition des constructions existantes.
A l'audience, la constructrice s'est engagée à effectuer un constat avant travaux, à ses frais, et à prendre toutes les mesures nécessaires en cours de chantier, notamment la pose de testeurs sur toutes les fentes existantes et la vérification scrupuleuse de ceux-ci. La constructrice a entre autre confirmé qu'elle mandaterait un ingénieur pour évaluer la stabilité des matériaux lors de la réalisation du garage souterrain. Dans ces circonstances, et pour autant que la constructrice confirme son engagement à consulter un ingénieur, les recourants ont déclaré retirer ce grief.
Les recourants s'opposent finalement au projet, qu'ils jugent non-conforme à la servitude de restriction de bâtir. Ils se plaignent également d'une violation des règles relatives à l'ordre contigu. Ils font valoir que ces deux questions son liées; si la municipalité devait considérer que la servitude n'a pas été respectée, l'accord des recourants relatif à l'admissibilité de l'ordre contigu devrait également être remis en cause.
a) L'art. 6 RAC dispose que, partout où les bâtiments ne sont pas déjà construits en ordre contigu, l'ordre non contigu est obligatoire. Au sens de l'art. 7 al. 1 RAC, l'ordre contigu est caractérisé par l'implantation des bâtiments en limite de propriété. La profondeur des murs mitoyens ou aveugles ne doit pas dépasser 15 mètres au maximum. L'art. 8 RAC dispose en outre de ce qui suit:
" Ordre contigu nouveau
A condition que l'architecture des bâtiments soit compatible avec celle des bâtiments avoisinant, l'ordre contigu peut être créé, pour autant qu'un accord intervienne entre les propriétaires voisins, que les constructions fassent l'objet d'un plan d'ensemble et soient réalisés simultanément."
On peut d'emblée se demander si les recourants sont fondés à se plaindre d'une violation de l'art. 8 RAC précité. En effet, cette disposition s'applique uniquement à la création d'un ordre contigu nouveau. Or, lors de l'inspection locale, le tribunal a pu constater que la construction des recourants s'implantait déjà en limite de parcelle et qu'elle partageait un mur mitoyen avec une des constructions qu'il est prévu de démolir et de reconstruire sur la parcelle de la constructrice. En outre, le secteur est composé majoritairement de constructions en ordre contigu. Dans ces circonstances, on peut se demander si l'ordre contigu est préexistant, en tout les cas s'agissant de la délimitation avec la parcelle propriété des recourants. Dans cette hypothèse, on pourrait en effet se dispenser d'examiner si les recourants ont donné leur accord à la construction en ordre contigu, comme l'exige l'art. 8 RAC. Cette question peut toutefois demeurer indécise, sur le vu de ce qui suit.
b) Les recourants prétendent n'avoir pas valablement donné leur accord à une implantation en ordre contigu. Ils considèrent que l'acte constitutif de servitude, à teneur duquel la municipalité a déduit le consentement à la création de l'ordre contigu, constitue un tout. Dans ces circonstances, il conviendrait, selon eux, d'examiner préalablement le respect de la servitude de restriction au droit de bâtir par le projet litigieux.
Avec les recourants, il convient d'admettre qu'il n'est pas possible de déduire leur consentement à la création de l'ordre contigu au sens de l'art. 8 RAC, sans examiner si le projet de la constructrice est conforme à ladite servitude. L'autorité intimée ne pouvait dès lors se limiter à renvoyer les parties à agir devant le juge civil, en ce qui concerne l'examen du respect de la servitude de restriction au droit de bâtir qui grève tant la parcelle des recourants que celles de la constructrice, et admettre simultanément que les recourants ont donné leur accord au sens de l'art. 8 RAC, en vertu du même acte. Se pose dès lors la question de la possibilité d'examiner, à titre préjudiciel, le respect de la servitude litigieuse.
c) Il est vrai que le tribunal a précisé dans sa jurisprudence qu’il n’appartient en principe pas au juge administratif d’examiner, à titre préjudiciel, si des servitudes empêchent la réalisation du projet (cf. arrêts AC.2009.0028 du 27 juillet 2009; AC.2008.0265 du 19 mai 2009, consid. 3; AC.2007.0098 du 20 mai 2008, consid. 3) et de contrôler ainsi le respect des servitudes de droit privé (arrêts AC.2007.0049 du 13 juin 2007; AC.2006.0147 du 29 mars 2007). Mais dans le cas particulier, la question du respect de la servitude est directement liée au respect d’une condition réglementaire concernant l’accord du voisin relatif à la construction en ordre contigu et la question du respect de la servitude est une question préalable nécessaire à résoudre pour déterminer si les dispositions de l’art. 8 RAC sont respectées.
Il est admis en droit suisse que, lorsque le sort d'une contestation pendante devant une autorité judiciaire ou administrative dépens de la solution d'une question préjudicielle qui relève d'une autre juridiction, le juge compétent pour statuer sur la contestation principale l'est normalement aussi pour trancher la question préjudicielle (ATF 124 III 134 consid. 2b/aa/ccc p. 143; ATF 90 II 158 consid. 3 p. 161; Bertossa/Gaillard/Guyet, Commentaire de la loi de procédure civile du canton de Genève, n. 9a ad art. 98). Ainsi, le juge administratif peut se prononcer sur des questions de droit civil (ATF 90 II 158 consid. 3 p. 161). Dans un arrêt récent, le Tribunal fédéral a ainsi admis que le juge civil pouvait trancher à titre préjudiciel des questions relevant du droit public, aussi longtemps que l'autorité administrative n'avait pas été saisie de la même question. Lorsque le juge compétent a été saisi, le magistrat d'un autre ordre, pour lequel la question se pose à titre préjudiciel, doit surseoir à statuer jusqu'à ce que le juge compétent ait lui-même rendu sa décision (ATF 137 III 8 consid. 3.3.1; 108 II 456 consid. 2; 5C.91/2005 du 11 octobre 2005 consid. 1.1 publié in revue du notariat et du registre foncier [RNRF] 2007 p. 126). Cette solution est admise par le droit suisse, dans son principe, pour des motifs d'économie de procédure et de célérité (Häffelin/Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4e éd., n. 60 et 61, p. 15). En vertu de ces principes, l'autorité compétente sur le fond doit aborder les questions préjudicielles ou incidentes sans attendre la décision de l'autorité normalement compétente pour la matière faisant l'objet de la question préjudicielle, et ce pour autant qu'aucune disposition légale ne l'interdise. Toutefois, en tranchant la question préjudicielle, l'autorité saisie doit respecter la pratique clairement établie de l'autorité ordinairement compétente. Lorsque cette dernière s'est déjà prononcée, le principe de la séparation des pouvoirs l'emporte, en ce sens que l'autorité appelée à statuer sur la question à titre préjudiciel ne doit pas décider de façon indépendante, mais est liée au prononcé de l'autorité normalement compétente (Tschannen/Zimmerli, Allgemeines Verwaltungsrecht, 2ème éd., Berne 2005, n. 10 et 12 p. 114 s.; Häffelin/Müller, op. cit., n. 72 p. 17; cf. également ATF 4P.256/2004 du 26 janvier 2005, consid. 2.4.1).
La jurisprudence et la doctrine admettent dès lors que l’autorité administrative doive parfois examiner, à titre préjudiciel, le respect de règles de droit privé. Il en va ainsi, en application des art. 104 et 108 LATC, du titre juridique pour l’équipement sur le terrain d’autrui et de l’accord du propriétaire tiers concerné par une construction chez lui (Jurisprudence rendue en 2005 par le Tribunal administratif du canton de Vaud, Benoît Bovay et Denis Sulliger, in RDAF 2006 I p. 199 ss, n. 68 al. 1 p. 249, ainsi que les arrêts cités en page 250). L'autorité administrative ne peut connaître de questions préjudicielles de droit civil que si elle peut y répondre facilement et de manière sûre (arrêt AC.2009.0045 du 26 novembre 2009 consid. 1b et les références). En outre, la solution qu'il donne à ces questions préjudicielles ne peut apparaître que dans les considérants de son arrêt et elle ne lie pas l'autorité compétente pour en connaître normalement (arrêt AC.1996.0173 du 30 janvier 1997 consid. 1a; RDAF 1993 p. 127ss; v. aussi l'arrêt AC.1993.0162 du 6 août 1993 consid. 1a et l'arrêt AC.1994.0288 consid. 4a). En l'occurrence, l'examen préjudiciel du respect de la servitude litigieuse est pleinement justifié, du fait que les autorités civiles n'ont pas été saisies du litige et que la solution est déterminante pour savoir si le projet litigieux respecte la réglementation communale.
aa) Les propriétaires des parcelles n°12 et n°15 ont signé l'acte constitutif de servitude auquel se réfèrent les recourants le 29 juin 1994 par devant le notaire Jean-Jacques de Luze. Les parties ont convenu à cette occasion de constituer une servitude foncière de restriction au droit de bâtir, dont les parcelles n°12 et n°15 étaient alternativement fonds dominants et fonds servants. S'agissant de son assiette, elle figurait en rouge sur un plan établi le 19 juin 1991 par le géomètre officiel Jean-W. Nicole, à Morges, plan qui a été déposé au Registre foncier à l'appui de l'acte.
L'interprétation du contenu de cette servitude n'est pas unanime entre les parties à la procédure. Pour les recourants, qui se fondent à cet égard sur la lettre précitée du notaire ayant instrumenté l'acte, la servitude a pour but de garantir la vue des bâtiments existants, respectivement à construire, en direction du lac. La démolition du bâtiment ECA n°61 et son remplacement par un nouvel immeuble ne serait dès lors possible que si la nouvelle construction respectait la hauteur actuelle au faîte du bâtiment ECA n°61. La constructrice soutient en revanche que la servitude de non-bâtir n'a pas une telle portée et ne vise à régler que la question de la contiguïté entre les parcelles n°12 et 15, à l'exception de toute problématique relative au droit de vue.
bb) Aux termes de l'art. 738 al. 1 CC, l'inscription fait règle, en tant qu'elle désigne clairement les droits et les obligations dérivant de la servitude. Pour déterminer le contenu d'une servitude, il faut donc se reporter en priorité à l'inscription au registre foncier, c'est-à-dire à l'inscription au feuillet du grand livre; comme pour la constitution de la servitude, c'est l'inscription au feuillet du fonds servant qui est décisive (Paul-Henri Steinauer, Les droits réels, t. II, 3e éd. 2002, n. 2289).
L'inscription se limite en principe à indiquer le genre de droit ou de charge dont il s'agit, avec parfois un renvoi au plan, ainsi que les numéros des fonds servant et dominant (Steinauer, op. cit., n. 2290). En raison du caractère sommaire de l'inscription, il est donc souvent nécessaire de recourir à d'autres éléments pour déterminer le contenu de la servitude. Selon l'art. 738 al. 2 CC, ce contenu peut alors être précisé en premier lieu par l'"origine" de la servitude, à savoir l'acte constitutif déposé comme pièce justificative au registre foncier (ATF 130 III 554 consid. 3.1; 121 III 52 consid. 2a; arrêt 5C.126/2004 du 21 octobre 2004, consid. 2.3 in RNRF 2005 307; Steinauer, op. cit., n. 2292).
L'interprétation du contrat constitutif de servitude s'effectue selon les principes applicables à l'interprétation des contrats (ATF 129 III 118 consid. 2.5; 128 III 265 consid. 3a et les arrêts cités). Le juge doit donc en premier lieu recourir à l'interprétation subjective, c'est-à-dire rechercher la réelle et commune intention des parties, le cas échéant empiriquement, sur la base d'indices, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la véritable nature de la convention (art. 18 al. 1 CO; ATF 132 III 268 consid. 2.3.2; 132 III 626 consid. 3.1; 131 III 606 consid. 4.1). Si la volonté réelle des parties ne peut être établie ou si celle-ci est divergente, le juge doit recourir à l'interprétation objective, à savoir rechercher la volonté objective des parties selon le principe de la confiance (ATF 132 III 268 consid. 2.3.2; 132 III 626 consid. 3.1). Les faits postérieurs au moment où le contrat a été passé, en particulier le comportement ultérieur des parties, permettent d'établir quelles étaient à l'époque les conceptions des contractants eux-mêmes et constituent ainsi un indice de leur volonté réelle et non de leur volonté objective (ATF 126 III 20 consid. 2a/bb; 125 III 263 consid. 4c; 107 II consid. 6 et les références).
cc) En l'espèce, la problématique tient essentiellement au fait que la parcelle n° 15 de la commune de Buchillon, de forme allongée, s'étend entre les deux rues du centre du village de Buchillon, qui délimitent un îlot central déjà largement construit. La partie sud de l'îlot central comprend en effet plusieurs constructions, qui sont toutes contiguës. Au Nord, en revanche, les parcelles ne sont que partiellement construites et implantées en contiguïté.
S'agissant de l'interprétation de la servitude du 29 juin 1994, on peut d'emblée relever que la volonté des parties était prioritairement de régler la mitoyenneté. Le plan annexé à l'acte constitutif est à ce sujet explicite, puisqu'il représente sur les plans un "Y", dont la base, d'une longueur de douze mètres, correspond à la profondeur du mur mitoyen que les propriétaires des deux parcelles voisines se sont engagés à respecter. Au-delà de cette profondeur, les deux branches du "Y", à un angle de 45° par rapport à la limite de parcelle sont dessinées sur les 2,5 premiers mètres en un trait continu, puis en pointillé sur une longueur d'environ cinq mètres. Tant sur la parcelle n° 12 que sur la parcelle n°15, les branches du "Y" n'atteignent pas la limite de propriété. Sur la parcelle n°15, le trait empiète sur les bâtiments ECA n°61 et n°62.
Pour comprendre l'intérêt de la servitude en question, il y a lieu de se référer à l'art. 7 RAC, relatif à l'ordre contigu dans la zone de village, qui précise que la profondeur des murs mitoyens ou aveugles ne doit pas dépasser quinze mètres au maximum. A teneur de cette disposition, on comprend que la volonté des parties était de limiter réciproquement la profondeur du mur mitoyen qu'elles étaient en droit d'ériger sur leur parcelle, en prévoyant que celui-ci n'excédera pas douze mètres. Au-delà de cette profondeur, les parties se sont engagées à réaliser une façade à un angle de 45° par rapport à la limite. L'acte de servitude ne saurait en revanche être interprété dans le sens que toute construction au sud de la parcelle n°15 est prohibée, respectivement devra respecter la hauteur des bâtiments existants. Si tel avait été la volonté des parties, l'acte aurait dû être plus explicite sur ce point et prévoir notamment la hauteur maximale des constructions autorisées au sud de la parcelle n°15. Par ailleurs, à la lecture du plan annexé, on constate que les traits en pointillés empiètent sur plusieurs bâtiments construits; à nouveau, le texte relatif aux modalités d'exercice de la servitude ne précise pas que, si ces bâtiments venaient à être démolis, ils ne pourraient être reconstruits qu'à la condition qu'ils n'entravent pas la vue dont disposent les propriétaires de la parcelle n°12. Enfin, le fait que la branche du "Y" n'atteigne pas la limite de propriété laisse supposer que, passé la profondeur du "Y", la reconstruction des bâtiments existants est admise aux conditions des dispositions du RAC.
En tout état de cause, le tribunal a pu constater que les recourants disposent d'un intérêt limité au maintien de la situation existante; en effet, le lac n'est visible que depuis le vélux de l'étage des surcombles, aménagé en mezzanine. Le projet de la constructrice, s'il restreindra sans aucun doute le dégagement dont dispose le dernier étage des habitations sur le lac, n'entravera toutefois pas complètement la vue, notamment à l'Ouest.
Dans ces circonstances, on doit admettre que la réelle et commune intention des parties était uniquement de régler les conditions de la mitoyenneté de leurs constructions respectives, et non de limiter la possibilité d'implanter des immeubles au sud de la parcelle n°15. Il n'y a dès lors pas lieu de rechercher quelle était la volonté objective des parties, lors de la signature de l'acte constitutif de servitude, dès lors que la réelle et commune intention des parties peut être établie avec certitude. L'interprétation qu'en donne les recourants est en tous les cas exclue, car elle aurait impliqué la création d’une servitude de vue qu’il était possible de prévoir à l’époque mais que les partie n’ont pas envisagée. Au surplus la servitude ne règle pas la question de la contiguïté, et encore moins celle de la hauteur des constructions donnant sur la rue de l’Horloge, ce qui ressort clairement du fait que la parcelle 12, n’est pas traversante et qu’elle est séparée de la rue de l’Horloge par un autre bien fonds, la parcelle 14, dont le bâtiment est précisément construit en ordre contigu avec les deux parcelles voisine 13 et 15. Aussi, le plan annexé à la servitude montre que les anciennes constructions sur la parcelle 12 de la PPE recourante n’étaient pas implantées en contiguïté avec la parcelle 15 et que la signature de la servitude avait pour but essentiel de créer une contiguïté nouvelle sur la parcelle 12 grâce à l’accord du propriétaire de la parcelle 15, requis par l’art. 8 RAC. Sans cet accord, l’art. 6 RAC imposait l’ordre non contigu sur la parcelle 12.
d) Dans ces circonstances, il y a lieu de constater que l'implantation d'une construction au sud de la parcelle n°15 n'est pas contraire au contenu de la servitude foncière de restriction au droit de bâtir. Partant, on peut également retenir que les recourants ont valablement donné leur accord à l'implantation, sur la parcelle n°15, d'un immeuble contigu au leur, à supposer même que cet accord soit nécessaire puisque l’ordre contigu existe déjà en limite des parcelles 15 et 12. En tout état de cause, les recourants commettraient un abus de droit à invoquer la disposition relative à la constitution d'un nouvel ordre contigu, dès lors qu'eux-mêmes ont implanté leur construction en limite de propriété grâce à cet accord. Partant, le grief tiré d'une violation de l'art. 8 RAC, clairement mal fondé, doit être écarté.
a) Les recourants invoquent encore le fait qu’une motion avait été déposée devant le Conseil communal de Buchillon tendant à ce que soit élaboré un plan de quartier « Buchillon-Centre » sur les parcelles qui font l’objet du projet contesté et à ce que la municipalité fasse application de l’art. 77 LATC. Les recourants demandent à cet égard que la municipalité fournisse le procès verbal des séances du Conseil communal des 4 décembre 2012 et 26 mars 2013 en signalant que la motion avait été retenue et qu’une commission avait été créée afin de faire rapport. Le tribunal a donné suite à cette demande et la municipalité a produit la motion Julien Vulliet et consorts « en vue de l’élaboration d’un plan de quartier Buchillon centre » et les procès verbaux des séances du Conseil communal des 4 décembre 2012 et 26 mars 2013. Le motionnaire avait annexé à son texte un photo montage de la façade pignon du projet donnant sur l’est (parcelles 18, 20 et 22) en se plaignant de l’aspect de cette façade. Il demandait que la municipalité élabore un plan de quartier sur la base de l’art. 67 LATC et refuse le permis de construire en application de l’art. 77 LATC.
b) La jurisprudence a précisé que la demande d'établissement d'un plan de quartier associée à une opposition à un projet de construction basée sur l'art. 77 LATC (effet anticipé d'une révision d'un plan d'affectation en vigueur) doit se fonder sur des motifs objectifs et pertinents qui plaident en faveur d'un changement d'affectation du secteur en cause (arrêt TA AC.2007.0041 du 5 juillet 2007). Le propriétaire voisin peut en effet invoquer, dans le cadre du contrôle incident du plan, le moyen selon lequel la mesure de planification ne répond plus à un intérêt public en raison des effets de ce plan sur son bien-fonds (ATF 120 Ia 232 consid. 2c). Il est donc nécessaire de déterminer si les conditions matérielles d'une révision du plan prévues par l'art. 21 al. 2 LAT sont remplies. Selon cette disposition, les plans d'affectation font l'objet des adaptations nécessaires lorsque les circonstances se sont sensiblement modifiées. Tel est le cas si le plan doit être modifié pour répondre aux nouvelles exigences de la protection de l'environnement, en particulier lorsque l'adoption ou la révision du plan des mesures OPair implique une modification du plan d'affectation qui serait apte à réduire les émissions excessives (ATF 119 Ib 480 consid. 5c p. 485), ou pour rendre la planification conforme aux exigences de l’aménagement du territoire (ATF 128 I 190 consid. 4.2 p. 199), ou encore lorsqu’il s’agit de modifications peu importantes qui n’impliquent pas un réexamen de l’ensemble de la planification (ATF 124 II 391 consid. 4b p. 396). En outre, pour justifier l'application de l'art. 77 LATC, l'intention de réviser la réglementation en vigueur doit avoir fait l'objet d'un début de concrétisation et reposer sur des motifs objectifs; il faut que l'autorité compétente ait procédé au moins à quelques études préliminaires mettant en évidence des problèmes d'affectation et les solutions envisageables pour les résoudre (arrêt AC.2009.0134 du 20 juin 2010 et références).
c) En l’espèce, il convient de déterminer si le dépôt d’une motion au conseil communal peut être assimilé à l’existence de circonstances nouvelles justifiant une révision de la planification. Cela étant, le tribunal constate que la PPE recourante a bénéficié de possibilités de construire comparables à celles que la réglementation communale accorde à la société constructrice et qui seraient remise en cause par la motion. Il convient donc d’examiner si la réglementation actuelle n’est pas ou plus conforme aux impératifs de protection des villages anciens et devraient être adaptée en vertu de l’art. 21 al. 2 LAT.
aa) Selon l'art. 17 LAT, les cantons doivent prévoir des mesures de protection notamment pour "les localités typiques, les lieux historiques, les monuments naturels ou culturels" (al. 1 let. c). Les localités typiques au sens de cette disposition comprennent des ensembles bâtis qui regroupent en une unité harmonieuse plusieurs constructions et qui s'intègrent parfaitement à leur environnement (ATF 111 Ib 257, consid. 1a, p. 260 et les références citées). Les cantons peuvent protéger de tels ensembles en établissant une zone à protéger au sens de l'art. 17 al. 1 LAT mais le droit cantonal peut prévoir encore d'autres mesures adéquates (art. 17 al. 2 LAT), par exemple lorsqu'il s'agit de protéger des objets bien déterminés tels que des bâtiments ou des monuments naturels ou culturels (ATF 111 Ib 257, consid. 1a, p. 260-261). L'adoption d'une zone de protection est la mesure que le législateur fédéral a envisagée en premier lieu. Non seulement elle permet d'établir clairement la protection, son but, son principe et son régime, mais assure la coordination avec les autres intérêts à prendre en considération dans les procédures d'aménagement du territoire (Moor, Commentaires LAT, art. 17, no 74). La mise sous protection par une zone à protéger n'exclut toutefois pas certaines utilisations, la mesure de protection pouvant se superposer aux autres affectations conformes aux exigences de l'aménagement du territoire. Ainsi, un plan d'affectation spécial peut aménager un périmètre de manière que, malgré l'utilisation prévue, un site, un bâtiment, un monument ou un biotope bénéficie des mesures de protection adéquates sans pénaliser le solde de la parcelle (Moor, Commentaires LAT, art. 17, no 75). En ce qui concerne les autres mesures réservées par l'art. 17 al. 2 LAT, elles s'imposent en raison de la variété des situations; en particulier, pour les cas dans lesquels le but de la protection ne serait pas suffisamment atteint par un zonage au sens de l'alinéa 1er (Moor, Commentaires LAT, art. 17, no 80). Par exemple, l'instrument de la zone n'est pas adapté lorsque la mesure de protection, à côté d'une obligation de s'abstenir - pouvant résulter d'un plan de zone classique et de son règlement qui l'accompagnent - nécessite d'imposer une obligation de faire; notamment l'obligation d'entretenir le bâtiment protégé ou encore les travaux de restauration à entreprendre pour assurer son développement ou sa mise en valeur (Moor, Commentaire LAT, art. 17, no 81). Font aussi partie des autres mesures réservées par l'art. 17 al. 2 LAT, les inventaires et classements prévus par le droit cantonal, les clauses générales de protection, ainsi que les clauses d'esthétique, l'acquisition de la propriété par la collectivité publique ou la conclusion de contrats avec des particuliers ainsi que les mesures provisionnelles (Moor, Commentaire LAT, art. 17, nos 83 à 93).
bb) En droit vaudois, la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions attribue aux communes la compétence d'adopter des zones à protéger au sens de l'art. 17 al.1 LAT en prévoyant à l'art. 47 LATC que les plans d'affectation peuvent contenir des dispositions relatives notamment aux paysages, aux sites, aux rives de lacs et de cours d'eau, aux localités et aux ensembles ou aux bâtiments méritant protection (art. 47 al. 2 ch. 2 LATC). Les communes peuvent également prévoir des dispositions relatives à la création et à la préservation d'espaces verts ainsi qu'à la plantation et à la protection des arbres (art. 47 al. 2 ch. 4 LATC). Le canton peut de son côté aussi établir des zones protégées dans le cadre de l'adoption de plans d'affectation cantonaux notamment pour les paysages, les sites, les rives de lacs et de cours d'eau, les localités ou les ensembles méritant protection, les arrêtés de classement prévus par la loi sur la protection de la nature, des monuments et des sites étant réservés (art. 45 al. 2 let. c LATC).
cc) La loi vaudoise sur la protection de la nature et des monuments et des sites du 10 décembre 1969 (LPNMS; RSV 450.11) fait partie des autres mesures réservées par l'art. 17 al. 2 LAT; cette législation instaure une protection générale de la nature et des sites, englobant tous les territoires, paysages, sites, localités, immeubles qui méritent d'être sauvegardés en raison de l'intérêt général, notamment esthétique historique, scientifique ou éducatif qu'ils présentent (art. 4 LPNMS) ainsi qu'une protection générale des monuments historiques et des antiquités, en particulier des monuments de la préhistoire, de l'histoire de l'art et de l'architecture ainsi que les antiquités mobilières et immobilières trouvées dans le canton et qui présentent un intérêt archéologique, historique, artistique, scientifique ou éducatif (art. 46 LPNMS). La loi prévoit l'établissement d'un inventaire pour la protection spéciale de la nature et des sites (art. 12 et ss LPNMS) et pour la protection spéciale des monuments historiques et des antiquités (art. 49 et ss LPNMS). Lorsque des travaux sont envisagés sur un objet soumis à la protection générale, le Département des infrastructures peut prendre les mesures provisionnelles nécessaires à sa sauvegarde (art. 10 et 47 LPNMS),
dd) L’évaluation des bâtiments effectuée dans le cadre du recensement architectural et qui sert de base à l’établissement de l’inventaire constitue un élément d’appréciation important pour les autorités chargées de l’aménagement du territoire, notamment lors de l’adoption des zones à protéger prévues par l’art. 17 al. 1 let. c LAT. L’appréciation de la valeur d’un bâtiment peut également entrer en ligne de compte dans la procédure de demande de permis de construire lorsque l’autorité applique les règles concernant l’intégration et l’esthétique des constructions selon l’art. 86 LATC; la clause d’esthétique fait partie en effet des autres mesures du droit cantonal réservées par l’art. 17 al. 2 LAT pour les zones à protéger (voir arrêt TA AC 2002.0128 du 12 mars 2004 consid. 4b p.16, voir aussi Moor, Commentaire LAT, art. 17 nos 87 et 88). Ainsi, le recensement architectural est un outil ou un élément d’appréciation que les communes et les autorités cantonales doivent prendre en considération lorsqu'elles élaborent un plan d’affectation ou un plan directeur ou lorsqu’elles délivrent un permis de construire ou statuent sur une autorisation cantonale spéciale (arrêts AC.2008.0328 du 27 novembre 2009 consid. 4, AC.2007.0147 du 31 juillet 2008, consid. 3c, AC.2006.0113 du 12 mars 2007, AC.2004.0031 du 21 février 2006, AC.2004.0003 du 29 décembre 2005, AC.2003.0204 du 21 décembre 2004, AC.2002.0128 du 12 mars 2004 et AC.2000.0122 du 9 septembre 2004).
ee) La jurisprudence a aussi précisé que les communes peuvent intégrer dans leur réglementation applicable aux localités typiques et aux lieux historiques au sens de l’art. 17 al. 1 let. c LAT des règles comparables et correspondant aux objectifs de protection mentionnés dans la directive cantonale sur le recensement architectural (voir arrêt AC.2004.0031 du 21 février 2006 consid. 3b). Dans ce cas, la réglementation communale trouve sa base légale à l’art. 47 al. 2 ch. 2 LATC qui permet aux communes d’intégrer dans leur réglementation des règles matérielles visant des buts comparables à la LPNMS pour la protection des bâtiments dignes d’intérêt. Ces règles ne sont plus subordonnées à l’inscription d’un objet à l’inventaire ou à l’adoption d’un arrêté de classement, mais résultent des objectifs de protection propre arrêtés par la planification communale sur son territoire. C’est donc la municipalité qui est compétente en première ligne pour l’application de ces règles (art. 17 et 104 LATC), l’intervention du département étant limitée à un droit d’opposition (art. 110 LATC) et à un droit de recours (art. 104a LATC) lui permettant de contester une décision municipale qui ne serait pas conforme à la réglementation communale concernant la protection des ensembles bâtis ou des bâtiments dignes d’intérêt (arrêts AC.2007.0247 du 31 juillet 2008 consid. 4b, AC.2004.0031 du 21 février 2006 consid. 3a, AC.2001.0159 du 23 février 2006 consid. 3a). Il existe en effet une obligation de coordonner les plans d’affectation avec les mesures résultant de la LPNMS. L’art. 2 RPNMS prévoit en effet que les autorités communales doivent tenir compte des objets méritant d’être sauvegardés (notamment ceux mis à l’inventaire ou soumis à la protection générale) en élaborant leurs plans d’affectation. Cette disposition reprend d’ailleurs les principes de coordination qui résultent du droit fédéral (art. 2 al. 1 et 25a al. 4 LAT) et du droit cantonal (art. 2 LATC).
d) En l’espèce, la réglementation de la zone de village figure au chapitre II du règlement d’affectation communal (art. 5 à 13). L’art. 5 définit la destination de la zone de village et les art. 6 à 9 précisent les conditions dans lesquelles, les bâtiments doivent être construits en ordre contigu ou non contigu. L’art. 10 fixe la hauteur des façades à 6.50 m sur la sablière et l’art. 11 limite logiquement le nombre de niveaux à deux sous la sablière, rez-de-chaussée compris, les combles étant habitables sur un seul niveau. L’art. 12 fixe les conditions applicables aux toitures en exigeant qu’elles soient recouvertes de tuiles plates du pays en fixant la pente minimale et maximale de la toiture. Enfin l’art. 13 règlemente l’esthétique dans la zone de village dans les termes suivants:
"Article 13 Esthétique
Les transformations ou constructions nouvelles doivent s’harmoniser avec les constructions existantes, notamment dans la forme, le choix des matériaux et les teintes, ainsi que dans les caractéristiques dominantes des constructions anciennes."
Les règles spéciales sur l’esthétique applicables aux localités typiques ou aux lieux historiques, comme l’art. 13 RAC font partie des mesures que les communes ont la compétence d'édicter dans leur plan d'affectation pour les paysages, les sites, les localités et les ensembles méritant protection au sens l'art. 17 al. 1 let. c LAT. De telles dispositions ont en effet une portée distincte de celle de la clause générale d'esthétique en ce sens qu'elles posent des exigences spécifiques accrues d'intégration des nouveaux bâtiments et des travaux de transformation, adoptées en application de l'art. 47 al. 2 ch. 2 LATC (voir les arrêts AC.2004.0204 du 21 décembre 2004 et AC.2003.0204 du 21 décembre 2004 consid. 2b). Dans le cadre des critères d’intégration plus sévères résultant d’une zone à protéger au sens des art. 17 al. 1 let. c LAT et 47 al. 2 ch. 2 LATC, l’autorité communale ne bénéficie pas de la même marge d’appréciation que celle résultant de l’application de la clause d’esthétique (art. 86 LATC), car les impératifs de protection s’imposent de manière plus précise et détaillée (arrêts AC.2012.0238 du 28 mars 2013, consid. 1c; AC.2010.0207 du 12 juillet 2011, consid. 2b).
Le tribunal ne voit pas l’existence de circonstances particulières au sens de l’art. 21 al. 2 LAT qui imposeraient la modification de la réglementation de la zone de village ; en particulier, l’art. 13 RPC fixe des conditions particulièrement strictes en imposant que les constructions nouvelles doivent s’harmoniser avec les constructions existantes, notamment dans la forme, le choix des matériaux et les teintes, ainsi que dans les caractéristiques dominantes des constructions anciennes. La municipalité a d’ailleurs imposé des conditions d’implantation et de forme des bâtiments spécifiques en application de cette règle et le projet contesté présente des conditions d’intégration plus adaptées et plus fines que la construction de la PPE recourante dont les balcons donnant sur la rue du Village avec l’interruption des avants toits ne correspondent à aucune des caractéristiques des constructions existantes du village et forment comme un corps étranger. Le projet contesté ne reproduit pas avec raison cette erreur architecturale avec une façade donnant sur la rue du village plus simple, mieux étudiée et intégrée qui améliore ainsi la situation en reprenant les caractéristiques des constructions existantes du village comme le prescrit l’art. 13 RPC. Le motionnaire montre comme déjà dit la façade pignon est du projet contesté pour justifier la demande d’élaboration du plan de quartier. Mais dans la situation actuelle, depuis le point de vue du photo montage du motionnaire, il existe déjà deux façades pignon borgnes donnant sur le secteur est du village, soit la façade pignon du bâtiment construit sur la parcelle 16 et on peut même observer la façade pignon borgne du bâtiment de la PPE recourante à la limite de la parcelle 12 donnant sur la parcelle 15 et sur laquelle le projet contesté va s’appuyer. Les façades pignons ne sont donc pas des éléments étrangers du village. Il est vrai que la société constructrice ne prévoit pas de continuer la réalisation de l’ordre contigu depuis la façade pignon est du bâtiment donnant sur la rue du Village, puisqu’elle prévoit de transformer le garage existant sur la parcelle contiguë 18 en local de dépôt et qu’elle utilisera la parcelle voisine 20 pour la rampe d’accès au parking. Mais cette seule situation ne suffit pas à justifier une révision de la zone de village puisque les façades pignon ne sont pas étrangères aux constructions existantes.
Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours. Les frais sont mis à la charge des recourants, qui succombent. Ceux-ci verseront en outre une indemnité à titre de dépens à l'autorité intimée et à la société Neilora SA, qui sont intervenus par l'intermédiaire d'un avocat. Les autres propriétaires, non assistés d'un mandataire professionnel, n'ont pas droit à des dépens.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision de la Municipalité de Buchillon du 23 octobre 2012 est confirmée.
III. Un émolument de 2'500 fr. est mis à la charge des recourants, solidairement entre eux.
IV. Les recourants sont débiteurs solidaires, de la Commune de Buchillon d’une indemnité de 2'000 fr. à titre de dépens.
V. Les recourants sont débiteurs solidaires de la société Neilora SA d’une indemnité de 2'000 fr. à titre de dépens.
Lausanne, le 28 août 2013
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.