TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 16 février 2010
Composition
Mme Danièle Revey, présidente; M. Jean W. Nicole et M. Georges Arthur Meylan, assesseurs; Mme Nathalie Neuschwander, greffière.
Recourant
Bernard TSCHOPP, La Roseraie 54, à Montreux, représenté par Me Laurent ETTER, avocat à Vevey 1.
Autorité intimée
Municipalité de Montreux, représentée par Me Alain THEVENAZ, avocat à Lausanne.
Autorité concernée
Service Immeubles, Patrimoine et Logistique (SIPAL).
Constructrice
PPE RESIDENCE DU CHÂTEAU DE BELMONT, à Montreux, représentée par Me Philippe-Edouard JOURNOT, avocat à Lausanne.
Objet
Permis de construire
Recours Bernard TSCHOPP c/ décision de la Municipalité de Montreux du 4 décembre 2008 levant son opposition et délivrant le permis de transformer le bâtiment sis sur la parcelle n° 424 (création d'un couloir vitré et d'un étage supplémentaire, modification de fenêtres, création de quatre logements au lieu de deux duplex)
Vu les faits suivants
A. En 1893, un hôtel a été construit sur l'actuelle parcelle n° 424 de Montreux, le long de l'avenue de Belmont, en aval. Il a été agrandi et transformé en 1901-1902, dans un style "castral néo-gothique". Le projet de 1901 de la façade Sud figurait un bâtiment surmonté de quatre éléments de toiture à la Mansart (ci-après: "tours"), se succédant d'Est en Ouest, mais il semble que seules les deux tours Ouest aient été érigées. Par la suite, l'Hôtel de Belmont a encore été transformé à plusieurs reprises. En dernier lieu, la tour Ouest a été rabaissée, ainsi que surmontée d'un toit à quatre pans, et la seconde tour a été supprimée. L'immeuble aurait été ensuite affecté - semble-t-il - à une résidence privée pour personnes âgées. Enfin, il a été abandonné, a atteint un degré de vétusté avancé et sa démolition a été prévue.
C'est dans ce contexte que, le 21 février 1996, le Conseil d'Etat a approuvé le plan de quartier "A Belmont" (PQ), légalisant ainsi un statut du sol "sur mesure" pour l'implantation
B. Le but visé pour la parcelle n° 424, soit la promotion de l'hôtellerie, n'a toutefois pas été atteint et, par la suite, diverses autres affectations ont été évoquées, notamment hospitalières et scolaires. En mars 1998, le bâtiment a été partiellement endommagé par un incendie.
En 1999, la parcelle a finalement été promise-vendue à Christian Constantin, en vue de sa transformation en immeuble d'habitation.
C. a) Du 26 octobre au 15 novembre 1999, la municipalité a soumis à l'enquête publique le projet de Christian Constantin, tendant à la transformation du bâtiment en immeuble résidentiel de luxe, appelé "Château de Belmont".
Selon la demande de permis de construire et les plans mis à l’enquête, datés de septembre 1999, l’immeuble projeté impliquait une emprise au sol inchangée de 1409 m², une surface brute utile des planchers passant de 4'811 m2 à 5'911 m2, et 35 appartements. Il devait être surmonté de quatre tours (soit encore des éléments de toiture à la Mansart) reliées entre elles par des terrasses en toiture. Il s'agissait alors de reconstituer le bâtiment selon le projet de 1901 et l'état de 1944. Il était ainsi prévu d'aménager cinq niveaux continus (rez de jardin [sous-sol, en aval], rez de chaussée, 1er, 2ème et 3ème étages) auxquels s'ajoutaient 3 niveaux partiels dans les quatre tours. Le 4ème étage comportait un élément de construction entre les deux tours Est, côté Nord, à savoir un "couvert" de 17 m sur 2,60 m joignant les deux tours, accessible par un "oriel" sortant de chaque tour, comprenant en son milieu une cage d'escalier de 6,90 m sur 2,60 m et une cage d'ascenseur. A l'instar du projet de 1901, le 7ème étage se résumait à une plate-forme sur la tour Ouest, intitulée "terrasse", de 6 m sur 10,09 m, comportant pour toute construction la cage d'escalier entourée d'une barrière/verrière, elle-même surmontée de quatre poinçons. Le plan de la façade Nord (amont) déposé est reproduit ci-après (étant précisé qu'entre les deux tours Est, seule la pergola est indiquée):
b) Propriétaire de la parcelle n° 372 sise, en amont, à une soixantaine de mètres, Bernard Tschopp s’était opposé au projet le 3 novembre 1999 en invoquant en substance une surélévation de la construction du fait des quatre tours projetées, respectivement l’impact visuel de la construction sur la vue panoramique dont il jouissait sur le lac et les alpes. Une transaction avec le constructeur l’a conduit à retirer son opposition, le 16 décembre 1999.
c) La municipalité a délivré le permis de construire sollicité par décision du 22 décembre 1999, qui n’a fait l’objet d’aucun recours. Cette décision était assortie de conditions, notamment la correction "des détails stylistiques de façades", celle-ci devant être approuvée par la Direction des travaux et de l'urbanisme avant le début du chantier. Dans sa lettre d'envoi du permis de construire datée du 22 décembre 1999, ladite Direction confirmait que "le décor stylistique des façades de la résidence requiert un traitement mieux adapté au discours architectural d'origine", rappelait qu'il avait été convenu que de nouveaux plans ad hoc seraient produits en vue de la délivrance du permis de construire et priait le constructeur de les communiquer.
Par ailleurs, figure au dossier une version du plan 011 (façade Nord) reçue par la Direction le 3 décembre 1999, sur laquelle a été ajouté le profil du bâtiment existant avant travaux.
Par lettres des 13 avril et 24 mai 2000, la Direction a relancé le constructeur au sujet de la correction des détails de façades.
D. Le constructeur a soumis au Service de l’urbanisme des plans complémentaires. Il a déposé également un nouveau plan n° 308 daté du 19 octobre 2000, intitulé "Façades et coupe", représentant les quatre façades ainsi qu'une coupe
B-B. Ce plan n° 308, dont la façade Nord est reproduite ci-dessous, rend compte de modifications apportées aux façades (relatives aux fenêtres et balcons, notamment) ainsi que de la création, en toiture, d’un élément de liaison entre les deux tours Est sous la forme d’un couloir vitré entièrement fermé d’une longueur de près de 17 m (au 4ème étage, en lieu et place du couvert/pergola initialement autorisé) et de l’adjonction d’un étage supplémentaire fermé et voué à l’habitation au sommet de la tour Ouest (au 7ème étage, en lieu et place de la plate-forme/terrasse ouverte).
Alors même que ledit plan n'indiquait aucune dimension, il révélait que la tour Ouest avait été surélevée et élargie. Il portait le visa "Vu par la Direction des travaux et de l'urbanisme" apposé le 20 novembre 2000, signé.
Par lettre du 20 novembre 2000 également, la Direction a déclaré notamment ce qui suit au constructeur:
"En réponse, nous vous informons que les modifications envisagées relatives au traitement des façades sont admises sans enquête publique, conformément au nouveau plan et plans complémentaires produits."
Le 14 décembre 2000, la Direction a accusé réception d'un croquis télécopié le 30.11.2000 par le bureau d'architecture Christian Constantin (croquis absent du dossier); elle lui a alors signifié que la création d'un "jardin d'hiver" sur la "toiture de l'aile Ouest" ne pouvait pas être autorisée, pour les motifs suivants:
"- cet ajout viendrait s'inscrire en totale dysharmonie avec l'expression de la toiture qui forme l'élément de terminaison du bâtiment;
il nierait le travail soigné de réhabilitation du Château de Belmont effectué dans l'esprit d'une expression stylistique respectueuse de l'ouvrage d'origine;
cet exhaussement n'est pas réglementaire, dès lors qu'il a pour effet d'aggraver encore la hauteur du bâtiment par rapport à son enveloppe existante."
Les travaux ont ensuite débuté, pour se terminer au début de l'été 2002.
E. Dès le 7 juin 2002, Bernard Tschopp est intervenu auprès de la commune, par l'intermédiaire du Service de l'urbanisme, pour se plaindre de la réalisation des travaux du Château de Belmont, en particulier des modifications apportées au bâtiment par rapport aux plans initialement mis à l'enquête. Il soulignait d'une part que la pergola prévue était légère et uniquement vitrée en son centre, alors que l'élément réalisé était fermé sur toute sa longueur, d'autre part que la toiture décorative projetée sur la tour Ouest avait été remplacée par une construction différente.
Le 11 juillet 2002, la Direction a répondu ce qui suit:
"(…) le type et l'expression architecturale de l'aile ouest de l'immeuble ont été recréés dans l'esprit de l'original. Il ne saurait cependant être exigé du constructeur qu'il reconstitue un fac-similé du modèle d'origine jusque dans ses moindres détails. Contrairement à votre remarque, la construction a été réalisée selon le plan complémentaire déposé au dossier de demande de permis de construire.
D'autre part, l'élément de liaison vitré entre les ailes orientale et intermédiaire, également figuré sur le nouveau plan, n'alourdit aucunement la façade, d'autant qu'il s'implante en retrait de celle-ci, au contrarie du plan d'enquête qui le disposait à son aplomb. En outre, la comparaison de l'état antérieur de l'immeuble avec la transformation réalisée révèle un abaissement de la toiture de l'ordre de 1.10 mètres. (…)."
A réitérées reprises, Bernard Tschopp a demandé à pouvoir consulter et obtenir les plans complémentaires détaillés et cotés des modifications apportées au projet initial, ce qui a donné lieu à des échanges d'écritures avec le service précité. Entre-temps, le permis d'habiter a été délivré, le 19 juin 2003.
Finalement, lors d'une réunion tenue le 21 juin 2005 en présence du municipal alors à la tête de la Direction, Bernard Tschopp a requis de la municipalité qu’elle rende une décision formelle au sujet de sa demande de soumettre à l’enquête publique les modifications apportées au projet tel qu’autorisé par le permis de construire délivré le 22 décembre 1999.
Par décision du 30 août 2005, la municipalité, sous la signature du syndic et du secrétaire, a rejeté la demande de mise à l’enquête complémentaire et confirmé l’autorisation de l’aménagement de l’élément de liaison entre les tours Est en invoquant le cas de dispense d'enquête publique, les modifications apportées à la pergola paraissant de minime importance. Cette décision ne mentionne pas la tour Ouest.
Par arrêt AC.2005.0223 du 26 juin 2006, le Tribunal administratif a annulé la décision de la municipalité du 30 août 2005 et ordonné à celle-ci de mettre à l'enquête complémentaire les travaux réalisés. Cet arrêt retient que "… il est manifeste qu’une dispense d’enquête ne pouvait être envisagée s’agissant de transformer une pergola en couloir vitré et fermé de 17 mètres de long, de créer un étage habitable supplémentaire au sommet d’une tour, d'augmenter les dimensions de celle-ci et de créer des logements supplémentaires. En l'octroyant néanmoins, l'autorité intimée a violé l'art. 111 LATC, ce qui conduit à l'annulation de sa décision."
F. Du 20 avril au 21 mai 2007, la municipalité a mis à l'enquête publique un nouveau plan général d'affectation (territoire urbanisé) (PGA) et son règlement communal sur le plan général d'affectation et la police des constructions (RPGA). Ce projet prévoit la suppression du plan de quartier "A Belmont" et l'intégration de la parcelle n° 424 dans l'une des zones.
G. La PPE "Résidence du Château de Belmont" (ci-après: la constructrice), dont les membres avaient entre-temps acquis les unités de l'immeuble, a déposé une demande de permis de construire, en vue de l'enquête complémentaire de régularisation qui s'est déroulée du 7 mars au 7 avril 2008.
Les plans soumis à l'enquête publique sont intitulés "*Mise en conformité de la toiture",*intitulé qui a été complété par une remarque manuscrite ajoutant "approuvé[e]s le 20.11.00". Les changements y sont indiqués en rouge (création en toiture d'un élément de liaison entre les deux tours Est avec coupoles et cage d'ascenseur, adjonction d'un étage fermé au sommet de la tour Ouest, intitulé "fitness" avec "bibliothèque" et modification de la pente de sa toiture), à l'exclusion toutefois des modifications de certaines fenêtres et de la création de quatre logements au lieu de deux duplex. Plus précisément, le dossier d'enquête contient:
un plan de situation du 28 septembre 2006;
un plan n° 308 du 20 décembre 2006 des quatre façades avec l'indication
non exhaustive - des modifications en rouge, avec le gabarit de l'immeuble existant avant travaux dessiné par un trait orange, le gabarit des plans de 1999 figuré par un trait vert, la cote de référence à
+-000 au niveau jardin (sous-sol), ainsi que les cotes de chaque étage et de la dalle de toiture de la tour Ouest fixées relativement à la cote de référence; aucune altitude n'est mentionnée;
Le plan de la façade Nord figure ci-dessous (reproduction informelle):
H. Le 4 avril 2008, Bernard Tschopp a fait opposition, invoquant notamment que les plans étaient incomplets, que la hauteur de la tour Ouest était non réglementaire et qu'il en allait de même du nombre de niveaux.
I. Par décision du 4 décembre 2008, la municipalité a, en se référant à sa séance du 21 novembre 2008, levé l'opposition de Bernard Tschopp et délivré le permis de construire requis par la PPE Résidence du Château de Belmont.
Elle a indiqué en liminaire que le futur PGA relatif au territoire urbanisé, soumis à l'enquête publique du 20 avril au 21 mai 2007, prévoyait l'abrogation du plan de quartier "A Belmont". La partie de la parcelle n° 424 supportant le bâtiment litigieux y serait colloquée en zone de forte densité.
Sous l'angle formel, la municipalité affirmait que les plans soumis à l'enquête étaient suffisants pour statuer. Ceux-ci n'étaient certes pas cotés, mais l'altitude du rez-de-chaussée résultait du plan de quartier "A Belmont" (428,60 m). Sur cette base et compte tenu des indications chiffrées figurant sur les plans de façades, il était possible de déterminer les altitudes actuelles du bâtiment et de statuer de manière fiable, en fonction des plans soumis à l'enquête publique, sur la demande de permis de construire. Par ailleurs, la comparaison des plans soumis à l'enquête publique en 2008 avec ceux de 1999 permettait également de vérifier les modifications apportées au bâtiment.
De même, toujours selon la municipalité, l'opposant estimait à tort que toutes les modifications n'auraient pas été soumises à l'enquête publique. S'agissant des fenêtres, même si les modifications ne figuraient pas en rouge sur les plans de 2008, celles-ci étaient facilement perceptibles et faisaient suite à une condition qui figurait dans le permis de 1999 relative à un traitement mieux adapté au discours architectural d'origine, s'agissant du décor stylistique des façades. La création de quatre logements au lieu de deux duplex serait purement interne au bâtiment et ne porterait pas atteinte au voisinage.
En ce qui concernait la tour Ouest, la municipalité relevait qu'il y avait été créé un étage supplémentaire, avec légère modification de la pente de la toiture, en vue de l'aménagement d'une nouvelle surface, comprenant notamment un fitness. Elle procédait à des calculs de la hauteur de la dalle de toiture autorisée en 1999 (de 451,47 m) et de la hauteur actuelle (de 454,22 m). Elle déclarait que le plan de quartier "A Belmont", non réalisé, autorisait une hauteur maximale de 445,60 m, de sorte que la hauteur prévue en 1999 dépassait déjà ce maximum, mais qu'un accord était intervenu sur ce point. Par ailleurs, le plan soumis à l'enquête publique en 1999 prévoyait déjà des éléments en toiture qui avaient pour conséquence de reporter la hauteur effective de celle-ci à la même altitude que celle soumise à l'enquête publique de 2008. D'un point de vue visuel, la modification principale ne correspondait donc pas à un rehaussement du bâtiment, mais à une modification des éléments de la superstructure en toiture, principalement par un élargissement de ceux-ci. Les aménagements intervenus au sommet de la tour Ouest pouvaient ainsi être autorisés en dérogation aux exigences de volumétrie des constructions prévues par le plan de quartier "A Belmont". Du reste, le futur RPGA ne fixait pas de hauteur maximale mais limitait à six le nombre de niveaux sous la corniche, nombre qui serait respecté.
Enfin, encore selon la municipalité, sous l'angle de l'esthétique, ces aménagements étaient "compatibles avec l'architecture générale du bâtiment."
J. Par acte du 2 janvier 2009, Bernard Tschopp a saisi la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal d'un recours dirigé contre la décision de la municipalité du 4 décembre 2008, concluant, avec dépens, principalement à l'annulation de cette décision et à la remise en état de l'immeuble, selon les plans mis à l'enquête en 1999 pour tous les éléments illégaux, non réglementaires ou inopportuns; subsidiairement, le recourant demande la mise en œuvre dans un délai de trente jours d'une enquête complémentaire complète et régulière en la forme, en particulier selon les injonctions du tribunal fixées dans l'arrêt AC.2005.0223.
Le recourant reprend ses arguments écartés par la municipalité. En résumé, il conteste la régularité de l'enquête publique complémentaire, des indications manquant, notamment en matière de cote, et toutes les modifications n'ayant pas été dûment signalées. Le nombre de niveaux de la tour Ouest serait contraire au plan de quartier, et l'aménagement de trois niveaux de locaux habitables dans la toiture de dite tour violerait le règlement général en vigueur (RPA), applicable à titre supplétif. Par ailleurs, la tour Ouest dépasserait de 10,62 m la hauteur maximale prévue par le plan de quartier et ne respecterait pas davantage la hauteur maximale de 16 m imposée par le RPA. Le futur règlement (RPGA) serait également violé. L'espace entre les deux tours Est devait être compté comme une surface habitable, fermée et couverte, avec des fenêtres au Nord et au Sud, ce qui devrait déployer des incidences sur le coefficient d'utilisation du sol (CUS) et le coefficient d'occupation du sol (COS). Or, le dossier ne permettait pas de déterminer le respect de ces limites. Enfin, le recourant s'en prenait au caractère inesthétique des travaux dont il contestait la régularité.
K. Dans sa réponse du 11 mai 2009, l'autorité intimée a conclu au rejet du recours.
Le 12 mai 2009, la communauté des propriétaires de la PPE Résidence du Château de Belmont, par l'intermédiaire de son mandataire, a proposé également le rejet du recours.
Le 3 septembre 2009, le recourant a déposé un mémoire complémentaire.
Le 29 octobre 2009, l’autorité intimée a indiqué que le Conseil communal de Montreux s’était prononcé le 2 septembre 2009 sur le nouveau PGA et son projet de règlement; à cette occasion, il avait modifié l’art. 5.3 du règlement projeté, sans modifier le nombre de niveaux autorisés, soit six sous la corniche, auquel s’ajoutaient les combles et surcombles.
Le 23 octobre 2009, le SIPAL s'est déterminé comme suit:
"La section n'est pas intervenue dans le cadre de la mise à l'enquête publique du bâtiment sis sur la parcelle n° 424. Cette construction ne présente pas d'enjeu patrimonial majeur. A l'exception des trois bâtiments situés à l'ouest, aucune construction n'a été retenue dans le cadre du recensement architectural de la commune.
Sans se déterminer sur la qualité architecturale de l'objet, la Section monuments et sites estime que les modifications apportées au projet initial ne sont pas de nature à perturber le caractère de l'ensemble. Elle partage ainsi l'avis de la Municipalité de Montreux estimant "que les aménagements en toiture sont compatibles avec l'architecture générale du bâtiment".
Le 28 octobre 2009, la constructrice a indiqué ne pas avoir de déterminations complémentaires à déposer.
Le tribunal a ensuite statué.
Considérant en droit
a) L'art. 108 al. 2 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11) dispose que le règlement cantonal et les règlements communaux déterminent, pour les divers modes de construction et catégories de travaux, les plans et pièces à produire avec la demande, ainsi que le nombre d'exemplaires requis. Pour l'essentiel, l'art. 69 du règlement du 19 septembre 1986 d'application de la LATC (RLATC; RSV 700.11.1) règle la matière. La demande de permis de construire et ses annexes, au sens de l'article 69 RLATC, sont tenues à disposition du public, pendant le délai d'enquête, au greffe municipal ou au service technique de la commune concernée (art. 72 al. 2 RLATC).
L'enquête publique a un double but. D'une part, elle est destinée à porter à la connaissance de tous les intéressés, propriétaires voisins, associations à but idéal ou autre, les projets de construction au sens large du terme, y compris les démolitions et modifications d'affectation d'un fonds ou d'un bâtiment qui pourraient les toucher dans leurs intérêts; le droit d'être entendu, tel qu'il est garanti par l'art. 29 al. 2 Cst., comprend en effet le droit pour l'intéressé de prendre connaissance du dossier, de s'exprimer sur les éléments pertinents avant qu'une décision ne soit prise touchant à sa situation juridique, de produire des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à l'administration des preuves essentielles ou à tout le moins de s'exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 126 I 15 consid. 2a p. 16, 124 II 132 consid. 2b p. 137 et la jurisprudence citée). D'autre part, l'enquête publique doit permettre à l'autorité d'examiner si le projet est conforme aux dispositions légales et réglementaires ainsi qu'aux plans d'affectation légalisés ou en voie d'élaboration en tenant compte des éventuelles interventions de tiers intéressés ou des avis et autorisations spéciales des autorités cantonales; le cas échéant, de fixer les conditions nécessaires au respect de ces dispositions; l'enquête publique est en principe nécessaire lorsque la décision municipale implique une pesée des intérêts en présence (arrêts AC.2007.0148 du 11 mars 2008; AC.2003.0006 du 7 décembre 2004; AC.2002.0174 du 9 décembre 2002; AC.1998.0107 du 31 août 1999; AC.1996.0013 du 28 avril 1998; AC.1995.0282 du 11 novembre 1998).
De jurisprudence constante, l'enquête publique n'est pas une fin en soi. Elle a essentiellement pour but de renseigner les intéressés de façon complète sur la construction projetée. Les défauts dont elle peut être affectée ne peuvent donc être invoqués à l'encontre d'une décision que s'ils ont pour conséquence de gêner l'administré dans l'exercice de ses droits et qu'il en subit un préjudice (arrêt AC.2005.0276 du 23 novembre 2006 consid. 2 et références). Des lacunes dans les plans d'enquête ne peuvent par conséquent entraîner la nullité du permis de construire que si elles ne permettent pas de se faire une idée précise, claire et complète des travaux envisagés et de leur conformité aux règles de la police des constructions (arrêt AC.2003.0100 du 22 avril 2004 consid. 2 et références).
b) En l'espèce, les plans soumis à l'enquête complémentaire sont manifestement incomplets. En particulier, l'altitude ne figure sur aucun d'entre eux, et les cotes sont elles-mêmes lacunaires, y compris en ce qui concerne les modifications en cause; ne sont notamment pas indiquées la hauteur de la toiture du couloir vitré, celle des coupoles et du sommet de la cage d'ascenseur débordant de cette toiture, ni celle des poinçons. A cet égard, la municipalité est malvenue de soutenir que les informations y figurant, ainsi que sur le plan de quartier, permettent de déterminer les altitudes actuelles du bâtiment et de statuer de manière fiable, dès lors qu'elle s'est elle-même trompée dans ses calculs (cf. consid. 3 infra). Les dessins des façades sont de même inachevés: ainsi, le sommet de la cage d'ascenseur précitée est absent de la façade Nord. Par ailleurs, les modifications apportées aux fenêtres, pire encore l'ajout de trois fenêtres et d'un balcon (pour le moins) ne sont pas teintés en rouge. Il importe peu à cet égard que ces modifications et adjonctions en façade aient été autorisées sans enquête publique par la municipalité en 2000; ce qui est décisif est qu'il s'agit bel et bien d'une modification par rapport aux plans mis initialement à l'enquête. Il en va de même pour la création de quatre logements au lieu de deux duplex.
Cela étant, il appert, au vu des motifs qui conduisent à admettre le présent recours (cf. considérants ci-après), qu'une nouvelle mise à l'enquête publique ne permettrait pas au recourant - ou à des tiers intéressés - de compléter l'argumentation de manière décisive. Dans ces circonstances, et compte tenu du principe de l'économie de procédure, il n'y a pas lieu de renvoyer la cause pour que des plans formellement complets soient derechef mis à l'enquête.
Il sied d'examiner d'abord le projet au regard du nombre de niveaux, selon le droit actuel (consid. a), puis d'après la garantie de la situation acquise (consid. b) et enfin selon le droit futur (consid. c).
a) Comme déjà dit, la parcelle est soumise au plan de quartier dit "A Belmont" et à son règlement, lequel réserve, à son art. 6.2, le règlement de la Commune de Montreux sur le plan d'affectation et la police des constructions du 15 décembre 1972 et ses modifications subséquentes (RPA) pour tout ce qui n'est pas expressément prévu par le plan de quartier.
Il ressort du plan de quartier (spécialement de ses coupes C-C et D-D) que le nombre maximal de niveaux est de quatre étages sur rez, soit de cinq niveaux au total. Au vu des coupes, ces niveaux doivent se situer sous la corniche; cette interprétation est confirmée par la teneur des dispositions du RPA, qui fixent systématiquement le nombre maximum d'étages "sous la corniche" (art. 14bis, 24, 32 et 35). Le plan de quartier n'indique pas le nombre de niveaux autorisés au dessus de la corniche; il semble ressortir toutefois des coupes C-C et D-D qu'un seul étage de combles serait admissible. La lecture de l'art. 72 RPA applicable à toutes les zones confirme cette interprétation. En effet, cette disposition n'autorise l'aménagement de locaux habitables que sur un seul étage de combles (al. 2), exceptionnellement sur deux étages, "dans les combles de bâtiments existants" (surcombles, al. 3).
En l'espèce, la tour Ouest comprend actuellement, sous la corniche, quatre étages sur rez. L'ouvrage est donc conforme sous cet angle. Toutefois, il s'y ajoute trois niveaux de combles habitables (étant précisé que le fitness avec bibliothèque occupant le dernier niveau, d'une surface de 9,68 m sur 5,59 m, soit de plus de 50 m2, doit être considéré comme un local habitable). Les 2ème et 3ème étages de combles ne sont ainsi pas conformes à la législation communale en vigueur, étant rappelé qu'aucun surcomble n'existait dans le bâtiment de 1998, avant les travaux litigieux. Toutefois, le projet de 1999 entré en force comportait déjà un 2ème étage de combles. Sur son principe par conséquent, ce 2ème étage ne peut plus être contesté. En revanche, son élargissement et, surtout, l'ajout d'un étage supplémentaire, qui constituent une aggravation de l'atteinte commise en 1999, demeurent illicites. On précisera que le seul fait que les plans de 1999 comportaient déjà une construction au sommet de la tour Ouest, ne conduit pas à une autre conclusion: l'élément léger, ouvert et décoratif alors prévu, au demeurant plus étroit, est sans commune nature avec le volume fermé et habitable réalisé à sa place.
En revanche, le couloir vitré entre les tours Est contesté par le recourant - qui pourrait constituer une surface habitable supplémentaire - ne viole pas le nombre de niveaux admis selon le plan de quartier, dès lors qu'il constitue le 4ème étage sur rez.
b) Il convient ensuite d'examiner si le nombre de niveaux de la tour Ouest pourrait néanmoins être autorisé en application de l'art. 80 LATC relatif aux bâtiments existants non conformes aux règles de la zone à bâtir. Cette disposition a la teneur suivante:
" 1 Les bâtiments existants non conformes aux règles de la zone à bâtir entrées en force postérieurement, relatives aux dimensions des bâtiments, à la distance aux limites, au coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol, ou à l'affectation de la zone, mais n'empiétant pas sur une limite des constructions, peuvent être entretenus ou réparés.
2 Leur transformation dans les limites des volumes existants ou leur agrandissement peuvent être autorisés, pour autant qu'il n'en résulte pas une atteinte sensible au développement, au caractère ou à la destination de la zone. Les travaux ne doivent pas aggraver l'atteinte à la réglementation en vigueur ou les inconvénients qui en résultent pour le voisinage.
3 Les bâtiments en ruine ou inutilisables qui ne correspondent pas aux règles de la zone mentionnées au premier alinéa ne peuvent être reconstruits. Cependant, en cas de destruction accidentelle totale datant de moins de cinq ans, la reconstruction d'un bâtiment peut être autorisée dans son gabarit initial, dans la mesure où un volume comparable ne peut être édifié sur la parcelle selon les règles de la zone. L'alinéa 2 est applicable par analogie."
En l'espèce, il ressort du trait orange "gabarit antérieur" figurant sur les plans de l'enquête complémentaire, datés de décembre 2006, que la tour Ouest n'avait qu'un seul niveau de combles, et plus étroit. L'art. 80 LATC ne permet donc ni l'élargissement du deuxième étage de combles, ni l'ajout d'un troisième, étant précisé que de tels travaux aggravent l'atteinte aux limites posées par le plan de quartier en vigueur, de même que les inconvénients subis, en terme de réduction de vue, par le recourant.
c) A supposer que l'on puisse en tenir compte, le futur PGA mis à l'enquête en 2007 n'est d'aucun secours à la communauté des propriétaires et à la municipalité. Un examen attentif de ce futur PGA indique que la parcelle litigieuse sera colloquée en zone urbaine de Montreux (en rose foncé) et non pas en zone de forte densité (en rouge) comme l'affirme la municipalité dans la décision attaquée. L'art. 5.3 RPGA régissant la zone urbaine prévoit certes - au titre de droit futur - six niveaux sous la corniche ou l'acrotère. Toutefois, les niveaux litigieux de la tour Ouest ne se trouvent pas sous la corniche ou l’acrotère. Par ailleurs, la teneur de l’art. 48.2 RPGA relatif aux combles n'est pas significativement différente de celle de l'art. 72 RPA exposé au consid. b supra, partant n'autorise pas de manière plus large des combles ou surcombles.
Il sied ensuite d'examiner le projet au regard des hauteurs, également selon le droit actuel (consid. a), puis d'après la garantie de la situation acquise (consid. b) et enfin selon le droit futur (consid. c).
a) Le plan de quartier fixe le niveau du rez à 428,60 m, ainsi qu'une hauteur maximum du gabarit d'un avancement du sous-sol en aval à 426,60 m. Cette dernière cote ne correspond pas au niveau du sous-sol, qui est plus bas. Le plan de quartier arrête également le "gabarit" maximum du bâtiment à une cote de 445,60 m en coupe C-C et D-D. Il s'agit selon toute vraisemblance de la hauteur au faîte - inclus dans le gabarit - et non de la hauteur à la corniche comme le laisserait entendre la légende.
La municipalité considère que l'altitude du rez tel que réalisé correspond à la cote de 428,60 m prévue par le plan de quartier. Elle rappelle par ailleurs les cotes fixées par le plan n° 308 de 2006, soit la cote de référence à +-000 au niveau jardin (sous-sol), la cote du rez à -3,57 m, celle du 3ème étage de combles de la tour Ouest à 28,44 m (correspondant à la dalle de toiture des plans de 1999), et celle de la dalle de toiture de la tour Ouest projetée en 2006 à 31,19 m. Sur ces bases, elle estime la hauteur autorisée en 1999 à 451,47 m (426,60 + 28,44
Il apparaît d'emblée que le calcul de la municipalité se fonde non pas sur la cote de 428,60 m qu'elle avait choisie, mais, par inadvertance semble-t-il, sur la cote précitée de 426,60 m. Il en résulte que les hauteurs fixées par la municipalité sont de 2 m trop basses.
Quoi qu'il en soit, retenir, à l'instar de la municipalité, que l'altitude du rez tel que réalisé correspond à la cote de 428,60 m est un postulat, erroné. En réalité, l'altitude du rez telle que mentionnée sur certains plans du bâtiment litigieux figurant au dossier, soit sur le plan complémentaire établi après enquête le 30 août 2000, intitulé "Eléments préfabriqués modifiés ./. sommiers - 1:20 - coupe BB", de même que sur le plan des aménagements extérieurs du 18 septembre 2001, est fixée à 429,23 m (soit à 0,63 m plus haut que le niveau du rez prévu par le plan de quartier), le niveau de référence +-0,00 étant celui du niveau jardin (sous-sol), à 425,66 m. L'altitude du rez à 429,23 m apparaît du reste confirmée par le fait que les coupes du projet placent le rez au niveau du trottoir, dont la hauteur serait, selon les coupes du plans de quartier, de 428,94 m (coupe A-A et B-B) à 429,15 m (coupe C-C).
Il sied ainsi retenir que le niveau de référence +-0,00 du niveau jardin (sous-sol) est à 425,66 m. Dans ces conditions, la dalle de toiture de la tour Ouest atteint une altitude de 456,85 m (425,66 + 31,19), sans compter les poinçons, non cotés, que l'on peut mesurer sur plan à environ 2,7 m, partant qui s'élèvent à 461,55 m environ. La hauteur actuelle de la tour Ouest dépasse ainsi de 11,25 m la hauteur maximale de 445,60 m fixée par le plan de quartier (456,85 - 445,6).
Le dépassement n'est par ailleurs que partiellement couvert par les plans de 1999. En supposant que les dimensions en élévation des divers étages prévus en 1999 équivaillent aux plans de 2006, comme l'a considéré la municipalité, la dalle de toiture de la tour Ouest telle que projetée en 1999 (correspondant au niveau du 3ème étage de combles de 2006 coté à 28,44 m en 2006) se situait alors à 454,10 m (425,66 + 28,44). Cette hauteur est ainsi dépassée aujourd'hui de 2,75 m (456,85 - 454,10).
Au demeurant, à supposer même que le "gabarit" maximal de 445,60 m figurant sur le plan de quartier se réfère à une hauteur à la corniche, cette limite n'est de toute façon pas respectée par la tour Ouest. En effet, les plans de 2006 cotent la corniche à 22,12 m, ce qui correspond à une altitude de 447,78 m (425,66 + 22,12), soit supérieure de 2,18 m (447,78 - 445,60) à ce gabarit maximal.
S'agissant du couloir vitré sis au 4ème étage, de 17 m de long, les plans de 2006 ne le cotent pas. Mesure prise, sa toiture se situe à environ 21,2 m, soit à une altitude d'environ 446,86 m (425,66
b) Sous l'angle de l'art. 80 al. 2 LATC, on constatera derechef pour la bonne forme que le dépassement retenu de la tour Ouest déborde largement du gabarit de l'immeuble existant avant les travaux.
S'agissant du couloir vitré, il a déjà été constaté que sa toiture est à une altitude d'environ 446,86 m. Or, le gabarit de l'ancien immeuble atteignait à cet endroit - mesure prise sur le plan - une cote d'environ 23,1 m, soit une altitude d'environ 448,76 m (425,66 + 23,1). C'est le lieu de préciser que le gabarit tel que figuré en orange sur les plans de 2006 ne correspond pas, à cet endroit, au profil de l'état antérieur figurant sur les plans déposés à la municipalité le 3 décembre 1999; le profil dessiné le 3 décembre 1999 est en effet plus bas de quelque 0,7 m, soit à environ 448,06 m. Par ailleurs, selon le plan de quartier (coupe A-A), le gabarit de l'ancien immeuble atteignait seulement 447,13 m.
Quoi qu'il en soit, la toiture du couloir vitré apparaît comprise dans ce gabarit, qu'elle lui soit inférieure de 1,9 m (448,76 - 446,86), de 1,2 m (448,06 - 446,86), ou de 0,27 m (447,13 - 446,86). Cela étant, le couloir vitré n'est pas érigé en retrait, à l'instar d'un attique, mais pratiquement au droit de la façade Nord. Or, il ressort des photos au dossier que le gabarit de l'ancien bâtiment correspond à un toit en pente, au faîte Est-Ouest. En d'autres termes, le couloir vitré sort de ce volume, à l'instar d'une lucarne. Toutefois, dès lors que sa hauteur est inférieure à celle du toit antérieur et que le recourant s'en trouve avantagé, on ne discerne guère en quoi cette transformation/agrandissement impliquerait une aggravation de l'atteinte à la réglementation en vigueur ou une aggravation des inconvénients qui en résultent pour le voisinage au point qu'elle ne pourrait bénéficier de la garantie de la situation acquise.
c) Enfin, la question de la conformité des dépassements constatés au futur PGA - à supposer que l'on puisse tenir compte de cette législation - est délicate, dès lors que celui-ci ne fixe pas de hauteur maximale en zone urbaine, mais se borne à limiter le nombre de niveaux. Cette question souffre néanmoins de demeurer indécise, du moment que d'une part, le dépassement de hauteur de la tour Ouest ne respecte de toute façon pas le nombre de niveaux et que d'autre part, le couloir vitré doit de toute façon être autorisé en vertu de l'art. 80 LATC (cf. consid. b supra).
S'agissant de la surface habitable, le plan de quartier impose une "surface brute de plancher" de 4'200 m2 pour le périmètre d'évolution 2 de la parcelle 424. D'après la demande de permis de construire, la surface brute utile des planchers serait de 5'911 m2, étant précisé que selon les calculs - figurant au dossier - des services techniques de la municipalité opérés pour les plans de 1999, cette surface atteindrait 5'289 m2. Quoi qu'il en soit, l'immeuble litigieux est bâti non seulement sur le périmètre d'évolution 2, mais aussi, pour environ un tiers, sur le périmètre d'évolution 1, qui autorise une surface brute de plancher de 4'190 m2. Sous cet angle, la surface brute des planchers de l'immeuble litigieux, même augmentée par une surface habitable aux 2ème et 3ème niveaux de combles de la tour Ouest, voire par le couloir vitré, doit être admise.
Pour être complet, même si l'on peut déplorer le silence des plans de 2006 sur ce point, on ne discerne pas en quoi la transformation de deux duplex en quatre appartements aurait une incidence significative pour le recourant. Une éventuelle influence sur le nombre de places de stationnement, n'est pas décisive à elle seule. On relèvera du reste que la demande de permis de construire portait sur 35 appartements, alors que selon le permis d'habiter délivré le 19 juin 2003, ce nombre a été réduit à 30.
Enfin, l'on ne distingue pas en quoi la modification des fenêtres, de même que l'ajout de trois fenêtres et d'un balcon, seraient illicites ou porteraient atteinte aux intérêts du recourant, compte tenu de la distance séparant l'immeuble litigieux de sa propre parcelle. Le recourant s'en prend du reste à ces changements au seul motif qu'ils semblent impliquer un nombre de logement plus important que prévu initialement. Or, comme déjà dit, une telle argumentation est insuffisante.
Le recourant dénonce une violation de la clause d’esthétique au regard des aménagements entre les tours Est et l’étage supplémentaire de la tour Ouest.
a) L’art. 86 LATC a la teneur suivante:
"La municipalité veille à ce que les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement.
Elle refuse le permis pour les constructions ou les démolitions susceptibles de compromettre l'aspect et le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou culturelle.
Les règlements communaux doivent contenir des dispositions en vue d'éviter l'enlaidissement des localités et de leurs abords."
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, il incombe au premier chef aux autorités municipales de veiller à l'aspect architectural des constructions; elles disposent à cet égard d'un large pouvoir d'appréciation (ATF 115 Ia 370 consid. 3 p. 372; 115 Ia 363 consid. 2c p. 366, 115 Ia 114 consid. 3d p. 118; 101 Ia 213 consid. 6a p. 221; RDAF 1987 p. 155; Droit vaudois de la construction, note 3 ad art. 86 LATC). Dans ce cadre, l'autorité doit cependant prendre garde à ce que la clause d'esthétique ne vide pas pratiquement de sa substance la réglementation de la zone en vigueur (ATF 115 Ia 114 consid. 3d p. 119; 114 Ia 343 consid. 4b p. 345). Certes, un projet peut être interdit sur la base de l'art. 86 LATC ou ses dérivés quand bien même il satisferait par ailleurs à toutes les dispositions cantonales et communales en matière de construction. Toutefois, lorsque la réglementation applicable prévoit que des constructions d'un certain volume peuvent être édifiées, une interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC ou ses dérivés - par exemple en raison du contraste formé par le volume du bâtiment projeté avec les constructions existantes - ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant (ATF 101 Ia 213 consid. 6c p. 223). Ceci implique que l’autorité motive sa décision en se fondant sur des critères objectifs et systématiques - ainsi les dimensions, l’effet urbanistique et le traitement architectural du projet -, l'utilisation des possibilités de construire réglementaires devant apparaître déraisonnable et irrationnelle (ATF 115 Ia 114 consid. 3d p. 119; 114 Ia 343 consid. 4b p. 346; AC.2004.0102 du 6 avril 2005).
Dès lors que l'autorité municipale dispose d'un large pouvoir d'appréciation, le Tribunal cantonal observe une certaine retenue dans l'examen de la question de l’esthétique, en ce sens qu'il ne substitue pas sans autre son propre pouvoir d'appréciation à celui de l'autorité municipale, mais se borne à ne sanctionner que l'abus ou l'excès du pouvoir d'appréciation, la solution dépendant étroitement des circonstances locales (arrêts AC.2004.0049 du 11 octobre 2004; AC.1993.0034 du 29 décembre 1993; AC.1992.0101 du 7 avril 1993). Ainsi, le tribunal s’assurera que la question de l’intégration d’une construction ou d’une installation à l’environnement bâti a été examinée sur la base de critères objectifs généralement reçus et sans sacrifier à un goût ou à un sens esthétique particulièrement aigu, de manière que le poids de la subjectivité, inévitable dans toute appréciation, n'influe que dans les limites de principes éprouvés et par référence à des notions communément admises (AC.1999.0228 du 18 juillet 2000; AC.1995.0268 du 1er mars 1996; AC.1993.0240 du 19 avril 1994).
b) En l'espèce, le plan de quartier "A Belmont" prévoit, à son art. 4.5:
"Les constructions seront conçues de manière à assurer l'unité architecturale de l'ensemble du quartier.
L'animation des façades sera définie d'entente avec la Municipalité."
c) La question de savoir si l'élargissement du 2ème étage de combles et l'adjonction d'un 3ème étage à la tour Ouest respectent les exigences de l'esthétique souffre de rester indécise, dès lors que ceux-ci sont de toute façon illicites. On relèvera néanmoins que l'étage ajouté apparaît, au vu des plans et surtout des photos au dossier, en rupture totale avec le discours architectural du reste du bâtiment, ce qui s'avère d'autant plus regrettable que sa hauteur lui confère une large visibilité. Cette opinion semble du reste avoir été partagée par la Direction le 14 décembre 2000, au vu de l'écriture reproduite dans la partie en fait sous lettre D, selon laquelle, en substance, "cet ajout viendrait s'inscrire en totale dysharmonie avec l'expression de la toiture qui forme l'élément de terminaison du bâtiment"et"nierait le travail soigné de réhabilitation du Château de Belmont effectué dans l'esprit d'une expression stylistique respectueuse de l'ouvrage d'origine". Enfin, il est souligné que la terrasse telle que prévue en 1999 reproduisait avec goût le projet établi au début du XXe siècle.
En ce qui concerne le couloir vitré, on ne peut affirmer qu'il contribue d'heureuse manière à l'esthétique du bâtiment, mais il n'apparaît toutefois pas incongru au point de violer les dispositions cantonales et communales sur l'esthétique. Sa licéité doit ainsi également être confirmée sous cet angle.
a) En conclusion, l'élargissement du 2ème étage de combles de la tour Ouest et l'ajout d'un 3ème étage dans dite tour ne respectent pas la législation en vigueur régissant le nombre de niveaux et les hauteurs (la dalle de toiture atteignant une altitude de 456,85 m, sans compter les poinçons). Leur illégalité ne peut être guérie ni par les plans définitivement autorisés de 1999, ni par la garantie de la situation acquise fondée sur le bâtiment existant avant les travaux. A supposer que l'on puisse en tenir compte, le futur PGA ne permettra pas davantage de les régulariser. Par ailleurs, si ces modifications ne posent pas problème au regard de la surface habitable maximale, elles apparaissent largement sujettes à caution sous l'angle esthétique.
Le couloir vitré entre les tours Est est conforme à la législation en vigueur s'agissant du nombre de niveaux. Il est en revanche irrégulier en ce qui concerne la hauteur (sa toiture s'élevant à une altitude estimée à 446,86 m, sans compter les coupoles ni la cage d'ascenseur), mais ce dépassement doit être autorisé par la garantie de la situation acquise. A supposer qu'il doive être compté dans la surface habitable, cela n'entraînera pas un dépassement du maximum imposé. Enfin, il apparaît conforme aux exigences de l'esthétique.
b) Les modifications intervenues dans la tour Ouest ne pouvant être régularisées, le permis de construire doit être annulé. Le recours est ainsi admis sur ce point.
Il appartiendra à la municipalité d'examiner en première instance, en application des art. 105 al. 1 et 130 al. 2 LATC, la proportionnalité d'un ordre de remise de la tour Ouest dans un état conforme aux plans autorisés de 1999. Il ne peut donc être donné suite à la conclusion du recours tendant à ce que le tribunal ordonne lui-même la remise en état.
Vu ce qui précède, le recours est partiellement admis et la décision attaquée annulée dans le sens du consid. 7 supra. Un émolument judiciaire sera mis à la charge de la PPE, qui succombe pour l'essentiel, et à celle de la Commune qui n'a pas veillé à ce que des plans dénués de lacunes soient mis à l'enquête (art. 49 al. 1 et 2 LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision rendue le 4 décembre 2008 par la Municipalité de Montreux levant l'opposition de Bernard Tschopp et délivrant le permis de construire sollicité par la constructrice est annulée.
III. Un émolument judiciaire de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge de la Commune de Montreux et de la PPE Résidence du Château de Belmont, à part égale entre elles.
IV. La Commune de Montreux et la PPE Résidence du Château de Belmont sont débitrices, à part égale entre elles, d'une indemnité pour les dépens de 2'000 (deux mille) francs en faveur du recourant.
Lausanne, le 16 février 2010
La présidente: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.