CANTON DE VAUD TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 9 novembre 2007
Composition
assesseurs; M. Christophe Baeriswyl, greffier.
Recourant
Georges FAVRE, à Le Mont-Pèlerin, représenté par Me Denis SULLIGER, avocat à Vevey,
Autorité intimée
Municipalité de Vevey, représentée par Me Philippe VOGEL, avocat à Lausanne,
Constructrice
NEUE WARENHAUS AG, à Zurich, représentée par Me Eric MUSTER, avocat à Lausanne,
Objet
permis de construire
Recours Georges FAVRE c/ décision de la Municipalité de Vevey du 18 décembre 2006 (rénovation et transformation d'un bâtiment à la rue du Collège 13-15/rue d'Italie 56)
Vu les faits suivants
A. La société Neue Warenhaus AG, à Zurich, est propriétaire sur le territoire de la Commune de Vevey, dans le quartier du "Vieux Mazel", de la parcelle no 573, d'une surface de 1066 m². Ce bien-fonds, affecté en zone I (habitation, commerce, administration "Vieille ville") selon le plan des zones et des ordres de construction de la ville de Vevey du 31 décembre 1963, supporte sur la totalité de sa surface un bâtiment de huit niveaux (dont deux sous-sols et un niveau de comble à l'usage de dépôt et de galetas). Situé entre la rue d'Italie et la rue du Collège, ce bâtiment compte treize appartements aux troisième et quatrième étages, des bureaux au deuxième étage et abritait jusqu'il y a peu l'ancien magasin EPA qui occupait le premier étage, le rez-de-chaussée, ainsi que le premier sous-sol. Il est couvert d'une toiture réveillonnée à quatre pans, à la Mansart, dont la partie supérieure est en terrasse.
B. Le 4 avril 2006, la société Neue Warenhaus AG a sollicité de la Municipalité de la Commune de Vevey (ci-après: la municipalité) l'autorisation de rénover et transformer le bâtiment dont elle est propriétaire. Elle projette de créer un parking de 39 places aux premier (26 places) et deuxième (treize places) sous-sols, des surfaces commerciales nouvelles au rez-de-chaussée, des surfaces administratives au premier étage, sept appartements nouveaux au deuxième étage, de maintenir les logements existants au troisième étage, de créer dix appartements en duplex au quatrième étage et dans les combles et d'aménager des terrasses accessibles (une par duplex) dans la partie plate de la toiture, qui serait pour cela abaissée d'un mètre par rapport à la ligne de bris (une dérogation à l'art. 43 du règlement sur les constructions de la ville de Vevey approuvé par le Conseil d'Etat le 19 décembre 1952 [ci-après: RC], qui interdit les toitures en terrasse pour les constructions d'une hauteur supérieure à celle d'un rez-de-chaussée, a été demandée). L'accès au parking se ferait par la rue du Collège - à l'endroit où se trouve le quai de chargement de l'ancien magasin EPA - au moyen d'un ascenseur à voitures qui desservirait les deux sous-sols. Afin de faciliter l'entrée dans le parking, le projet a prévu par ailleurs la suppression de trois places de stationnement à la rue du Collège.
C. Le projet a été mis à l'enquête publique du 28 avril au 18 mai 2006. Il a suscité cinq oppositions, dont celle de Georges Favre, propriétaire de plusieurs bâtiments de l'autre côté de la rue du Collège, en particulier d'un bâtiment de trois niveaux et comble (rue Sainte-Claire no 2) comprenant des appartements aux premier et deuxième étages, ainsi que d'un bâtiment commercial bas (rue du Collège nos 22 et 24) formant terrasse au niveau de l'appartement du premier étage du no 2 de la rue Sainte-Claire et abritant un commerce de cycles. Les opposants se plaignaient pour la plupart de la suppression des places de stationnement à la rue du Collège et de la solution choisie pour l'accès au parking.
Lors d'une séance de conciliation organisée par la municipalité le 24 novembre 2006, l'architecte de la constructrice a présenté le projet aux opposants et a donné des précisions sur l'accès au parking et notamment sur l'ascenseur à voitures. Georges Favre a maintenu à cette occasion sa position et a refusé d'entrer en matière sur un arrangement à l'amiable.
Par lettre du 30 novembre 2006 à la municipalité, l'architecte de la constructrice a proposé les mesures suivantes pour réduire les perturbations que pourrait provoquer l'accès au parking tel que projeté:
"- la porte d'entée du lift-voiture peut certainement être placée un peu plus à l'intérieur de l'immeuble en retrait par rapport à la rue du Collège;
un système de renvoi automatique du lift au rez-de-chaussée limiterait considérablement le temps d'attente des voitures "à l'arrêt" devant l'immeuble;
de même un système de télécommande depuis les véhicules permettrait d'arriver devant le lift "porte ouverte" ce qui éliminerait pratiquement le temps d'attente."
D. Dans sa séance du 14 décembre 2006, la municipalité a décidé de lever les oppositions, d'accorder "une dérogation à l'art. 43 [RC], terrasses en toiture, en vertu des art. 61 et 62 [RC]" et de délivrer le permis de construire sollicité aux conditions suivantes:
"- maintien des 3½ places + parking 2 roues;
déplacement de la porte d'entrée du lift-voiture à l'intérieur de l'immeuble, en retrait par rapport à la rue du Collège;
installation d'un système de renvoi automatique du lift au rez-de-chaussée afin de limiter considérablement le temps d'attente des voitures "à l'arrêt" devant l'immeuble;
mise à disposition d'un système de télécommande depuis les véhicules lequel permettra d'arriver devant le lift "porte ouverte" ce qui éliminerait pratiquement le temps d'attente."
La municipalité a communiqué sa décision aux opposants le 18 décembre 2006 et à la constructrice le 20 décembre 2006.
E. Georges Favre, par l'intermédiaire de son conseil, a recouru le 22 décembre 2006 contre la décision municipale, dont il demande l'annulation. Il fait valoir que la municipalité n'aurait pas dû accorder une dérogation à l'art. 43 RC qui interdit les toitures en terrasse. Il se plaint ensuite, comme il l'a déjà fait dans le cadre de son opposition, de l'accès au parking projeté.
La municipalité a déposé sa réponse le 5 février 2007, en concluant à son rejet. La constructrice en a fait de même dans ses déterminations du 5 février 2007.
Le recourant a répliqué le 12 mars 2007. La constructrice a déposé des observations complémentaires le 3 avril 2007. La municipalité a renoncé à le faire.
A la requête du juge instructeur, la municipalité a produit un comptage du nombre de véhicules circulant le long de la rue du Collège, et la constructrice un document renseignant sur les caractéristiques techniques de l'ascenseur à voitures projeté.
Le tribunal a procédé à une inspection locale le 3 octobre 2007, en présence des parties et de leurs conseils. Il a constaté à cette occasion qu'entre les voitures en stationnement sur le côté sud de la rue du Collège et le trottoir au nord, l'espace était suffisant pour permettre à une voiture de se ranger de côté sans bloquer la circulation. Le recourant a expliqué qu'à l'époque de l'EPA, les camions s'arrêtaient sur la chaussée et déchargeaient les marchandises sur une plaque élévatrice qui se trouvait sur le trottoir, que les livraisons se faisaient de sept heures à midi environ trois fois par semaine et qu'elles bloquaient la circulation. Le concierge du bâtiment a contesté cette dernière affirmation. Le tribunal s'est rendu également sur la toiture du bâtiment de la constructrice, d'où il a constaté qu'on pouvait avoir une vue plongeante sur le bâtiment du recourant, à condition toutefois de se tenir à proximité de la ligne de bris et de regarder vers le bas.
Le tribunal a délibéré à huis clos à l'issue de l'inspection locale. Le dispositif de son jugement a été notifié aux parties le 10 octobre 2007.
Considérant en droit
Déposé dans le délai de vingt jours fixé par l’art. 31 de la loi du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA; RSV 173.36), le recours est intervenu en temps utile. Il est au surplus recevable en la forme.
Le recourant reproche tout d'abord à la municipalité d'avoir accordé à la constructrice une dérogation à l'art. 43 RC qui interdit les toitures en terrasse. Il soutient qu'on ne se trouve pas dans une des hypothèses visées à l'art. 61 RC, sur lequel la municipalité s'est fondée. La municipalité fait valoir pour sa part qu'une dérogation n'était en soi pas nécessaire, car l'art. 43 RC n'interdirait pas la création de terrasses.
a) L'art. 43 RC a la teneur suivante:
Art. 43 - Toitures
Dans toutes les zones, la pente des toits ne dépassera pas 40 degrés, soit 84 %. Est réservé l'art. 46.
Dans les zones I, II et V, les toitures en terrasse sont interdites pour les constructions d'une hauteur supérieure à celle d'un rez-de-chaussée. La pente des toits n'y sera pas inférieure à 22 degrés, soit 40 %.
Dans les zones III et IV, la pente des toits des bâtiments d'habitation ne sera pas inférieure à 22 degrés.
La hauteur des toitures ne doit pas être telle qu'elle empiète dans l'espace libre délimité par les plans suivants, passant par l'angle sud de la terrasse de Saint-Martin (table d'orientation), altitude admise 406,30:
le plan vertical orienté à l'ouest,
le plan vertical orienté au sud-est 39° (église de La Tour de Peilz),
le plan incliné à 2 % vers le lac, ayant sa ligne de plus grande pente orientée au sud-ouest 20°.
Dans les zones II à V, la Municipalité peut, dans certains cas particuliers, autoriser une toiture plate, pour autant que cette dérogation ne nuise pas à l'aspect de l'ensemble du quartier. Aucune dérogation ne sera admise dans le secteur du panorama de la terrasse de Saint-Martin, secteur défini ci-dessus.
Les toits en pente doivent être couverts de tuiles couleur vieillie ou d'ardoises. La Municipalité peut autoriser d'autres matériaux de qualité et d'aspect analogues.
Les toitures plates seront revêtues d'un matériau non brillant, d'une couleur telle que, vue d'en haut, la toiture ne fasse pas tache dans le paysage.
b) En l'espèce, le tribunal constate que l'immeuble litigieux, dans son état actuel, n'est pas conforme à la réglementation précitée, dans la mesure où une grande partie de sa toiture est plate. Or, comme on vient de le voir, l'art. 43 RC prescrit que dans la zone I, les toitures en terrasse sont interdites pour les constructions d'une hauteur supérieure à celle d'un rez-de-chaussée. Par ailleurs, contrairement à ce que semble soutenir la municipalité dans sa réponse, le plan d'extension partiel "Quartier du Vieux Mazel" (ci-après: le plan d'extension partiel) n'autorise pas ce genre de toiture. Le règlement qui l'accompagne prévoit en effet que les toitures seront à quatre pans et réveillonnées. L'immeuble de la constructrice bénéficie cependant de la garantie de la situation acquise au sens de l'art. 80 de la loi cantonale du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11), qui dispose ce qui suit:
"1 Les bâtiments existants non conformes aux règles de la zone à bâtir entrées en force postérieurement, relatives aux dimensions des bâtiments, à la distance aux limites, au coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol, ou à l'affectation de la zone, mais n'empiétant pas sur une limite des constructions, peuvent être entretenus ou réparés.
2 Leur transformation dans les limites des volumes existants ou leur agrandissement peuvent être autorisés, pour autant qu'il n'en résulte pas une atteinte sensible au développement, au caractère ou à la destination de la zone. Les travaux ne doivent pas aggraver l'atteinte à la réglementation en vigueur ou les inconvénients qui en résultent pour le voisinage.
3 (…)"
L'aménagement projeté de terrasses dans la partie plate de la toiture doit ainsi être compris comme une transformation d'une construction non conforme. Son admissibilité doit dès lors être examinée au regard des critères mentionnés à l'art. 80 al. 2 LATC, en précisant que les inconvénients dont cette disposition vise à protéger le voisinage se définissent de la même manière que dans le cadre de l'art. 39 RLATC concernant les dépendances : ils doivent dépasser ce qui est supportable sans sacrifice excessif (arrêts AC.1998.0124 du 13 juin 2001; AC.1999.0231 du 20 juin 2000, consid. 2b/aa; AC.1999.0055 du 24 février 2000; AC.1998.0213 du 3 janvier 2000; v. aussi la recension par Benoît Bovay de la jurisprudence rendue en 1989 par la Commission cantonale de recours en matière de constructions, RDAF 1990, p. 255, et les références citées).
Le tribunal constate en l'occurrence que la transformation litigieuse n'aggravera pas l'atteinte à la réglementation, dans la mesure où elle n'aura pas pour effet d'augmenter la surface plate de la toiture existante. Elle ne modifiera en effet pas le gabarit de la toiture. Chaque terrasse sera même abaissée d'un mètre par rapport à la ligne de bris. D'autre part cet aménagement ne présentera pas d'inconvénients appréciables pour les habitants des bâtiments voisins. Sans doute sera-t-il possible, en se penchant, d'avoir une vue plongeante sur la façade sud et la terrasse du bâtiment du recourant, mais la configuration des lieux n'incitera guère à un tel comportement, et une telle vue, plus proche et plus directe, existe déjà depuis les fenêtres de la façade nord du bâtiment de la constructrice. Dans un milieu urbain, avec des immeubles qui se font face de part et d'autre d'une rue relativement étroite, il s'agit d'un inconvénient dont on peut attendre des voisins qu'ils le tolèrent.
Le tribunal estime en conséquence que les critères posés par l'art. 80 al. 2 LATC sont réalisés et que l'aménagement de terrasses dans la partie plate de la toiture existante peut être autorisé.
Le recourant se plaint ensuite de ce que le projet prévoit l'aménagement de velux dans la toiture. Il soutient que le plan d'extension partiel l'interdirait.
Ce grief est infondé. On ne saurait en effet déduire du fait que les dessins de façades qui accompagnent le plan présentent des toitures ne comportant aucune ouverture, que l'aménagement de velux est interdit. Ces dessins ne sont en effet qu'une illustration de l'architecture extérieure des façades, des toitures et ornements du quartier, avec laquelle les constructions nouvelles ou transformées doivent être "en harmonie"(v. règlement du plan de quartier). Pour autant que le bâtiment actuel, qui s'écarte passablement déjà du dessin accompagnant le plan de quartier, respecte cette condition, on ne voit pas en quoi la création de velux dans la partie supérieure de la toiture, au dessus des lucarnes existantes, porterait atteinte à l'harmonie architecturale du quartier.
Le recourant soutient en outre que le bâtiment de la constructrice ne respecterait pas l'altitude prescrite par le plan d'extension partiel*.*
Le plan n'est pas très clair à cet égard. Il comporte un plan de situation et un "Profil amont de la rue d'Italie" qui figurent à la fois des alignements et des profils fixés par un "plan d'extension du 15 février 1957" (en rouge) et d'autres résultant de la "décision du Conseil communal du 25 octobre 1957" (en vert) avec, pour le bâtiment litigieux, des cotes d'altitude à la corniche différentes sur la rue d'Italie (390 m) et sur la rue du Collège (392,5 m).
Cette question peut toutefois rester ouverte, dès lors que les transformations projetées ne modifient pas le gabarit de la toiture.
Le recourant critique enfin la solution choisie pour l'accès au parking. Il fait valoir qu'il ne sera pas rare, en particulier aux heures où les gens quittent l'immeuble pour se rendre à leur travail, respectivement rentrent du travail, que plusieurs véhicules doivent attendre sur la chaussée pendant de longues minutes avant de pouvoir utiliser l'ascenseur.Il a précisé lors de l'audience qu'il craignait surtout les nuisances sonores que provoquerait la nuit le moteur des véhicules en attente. Il redoute également que les voitures attendant sur la chaussée pendant la montée de l'ascenseur et l'ouverture de la porte encombrent la voirie et constituent une gêne à la fluidité du trafic.
a) Les 39 places du parking projeté induiront quelque 150 mouvements de véhicules par jour: 75 véhicules/jour arrivant au parking et 75 véhicules/jour le quittant.
Ces véhicules vont se superposer au trafic actuel empruntant la rue du Collège (trafic journalier moyen égal à 480 véhicules/jour selon les comptages de la commune). Ainsi, à l'ouest et à l'est de l'accès au parking, les 75 véhicules/jour supplémentaires représenteront un accroissement relatif de 15,6 %. Compte tenu des faibles charges de trafic actuelles, le trafic induit par le projet ne soulève aucun problème sur le plan du fonctionnement du réseau routier. Par ailleurs, la largeur de la chaussée (6,50 mètres dont 2 mètres pour la bande de stationnement, soit une largeur effective de chaussée de 4,50 mètres) est suffisante pour permettre l'arrêt d'un véhicule dans l'attente de l'ouverture de la porte de l'ascenseur, tout en laissant s'écouler le trafic sans aucune influence sensible sur la fluidité de la circulation.
On observera en outre que, pendant quelque quarante ans, des camions accédaient à la rue du Collège pour approvisionner le magasin EPA. Pendant le déchargement des marchandises, ils stationnaient sur la chaussée, laissant un espace très réduit entre eux et la bande de stationnement située au nord de la rue. Selon le concierge du bâtiment, les véhicules légers réussissaient malgré tout à se faufiler entre les voitures en stationnement et les camions à l'arrêt. La nouvelle situation sera ainsi plus favorable pour les riverains de la rue du Collège et pour ses usagers que celle qui a perduré pendant de nombreuses années.
b) La municipalité a d'autre part tenu compte des préoccupations du recourant en prenant des mesures pour limiter le temps d'attente des véhicules sur la chaussée. Elle a ainsi subordonné l'octroi du permis de construire à l'installation d'un système de renvoi automatique de l'ascenseur au rez-de-chaussée et à la mise à disposition des utilisateurs d'une télécommande pour permettre l'ouverture à distance de la porte d'entrée du garage.
Sur la base des caractéristiques communiquées par le fournisseur de l'ascenseur à voitures, il est possible de déterminer le temps d'attente pour que la porte de l'ascenseur s'ouvre au niveau de la rue du Collège. Dans l'hypothèse la plus défavorable (ascenseur commençant à descendre du rez-de-chaussée vers le second sous-sol, appelé par un automobiliste voulant quitter le parking, alors qu'un autre automobiliste arrive à la rue du Collège et aimerait accéder au parking), il peut être estimé à une minute environ. Cette hypothèse ne correspond pas au cas le plus fréquent: en effet, le parking projeté comporte 26 places au 1er sous-sol et 13 places au 2ème sous-sol. La probabilité que l'ascenseur soit en déplacement pour desservir le 1er sous-sol est ainsi plus élevée que celle en relation avec le 2ème sous-sol. Néanmoins le temps d'attente dans ce cas de figure restera proche d'une minute, car si le parcours de l'ascenseur est plus rapide, les temps d'ouverture et de fermeture des portes et le temps de sortie de la voiture restent les mêmes.
De jour, ce faible temps d'attente, lié au nombre relativement peu élevé de mouvements de véhicules prévisible (v. ci-dessus, let. a), n'est pas de nature à créer, dans un environnement urbain où le degré de sensibilité au bruit est fixé à III, un surcroît perceptible de nuisances sonores. De nuit, la probabilité que l'ascenseur se trouve au niveau de la rue, à la hauteur de la chaussée, est en outre très élevée, si bien que lorsqu'un automobiliste arrivera pour accéder au parking, la porte sera déjà pratiquement ouverte grâce à la commande à distance. Le temps d'arrêt sera alors pratiquement nul, et aucune gêne ne sera perceptible non plus. Les craintes du recourant relatives aux nuisances sonores sont ainsi infondées.
Conformément aux art. 38 et 55 LJPA, un émolument sera mis à la charge du recourant débouté, qui supportera en outre les dépens auxquels peuvent prétendre la constructrice et la Commune de Vevey, qui ont procédé par l'intermédiaire d'un avocat et obtiennent gain de cause. Les dépens de la constructrice seront arrêtés à 2'000 fr. et ceux de la commune, qui a renoncé à déposer des observations complémentaires, à 1'500 fr.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. Le permis de construire no 5645 délivré à Neue Warenhaus AG le 20 décembre 2006 est confirmé.
III. Un émolument de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge du recourant, Georges Favre.
IV. Georges Favre versera à titre de dépens une indemnité de 2'000 (deux mille) francs à Neue Warenhaus AG et de 1'500 (mille cinq cents) francs à la Commune de Vevey.
Lausanne, le 9 novembre 2007
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.