CANTON DE VAUD TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 22 décembre 2006
Composition
M. Pascal Langone, président; MM. Jacques Morel et François Gillard, assesseurs.
Recourante
Groupe Prisme Immobilier & Réalisations SA, à Montagny-Près-Yverdon,
Autorité intimée
Municipalité d'Yverdon-les-Bains, représentée par Yves NICOLE, Avocat, à Yverdon-Les-Bains,
Constructrice
Jacques Leuba SA, à Montagny-Près-Yverdon, représentée par Groupe Prisme Immobilier & réalisations SA, à Montagny-Près-Yverdon,
Opposante
RUETSCHI TECHNOLOGY AG, à Yverdon-les-Bains,
Propriétaire
Nelly TRACHSLER, à Meinier,
Objet
permis de construire
Recours Groupe Prisme Immobilier & réalisations SA c/ décision de la Municipalité d'Yverdon-les-Bains du 23 février 2006 (construction de 7 villas groupées sur la parcelle no 1'286)
Vu les faits suivants
A. Mme Nelly Trachsler est propriétaire de la parcelle no 1'286 du registre foncier de la Commune d'Yverdon-les-Bains. D’une surface de 1'450 m² (en nature champ, pré, pâturage selon la désignation cadastrale), cette parcelle rectangulaire mesure une centaine de mètres de longueur sur environ 14 m de largeur. L'extrémité ouest de ce terrain jouxte la voie ferrée CFF, tandis que son extrémité est donne sur la rue des Prés-du-Lac qui en constitue le seul accès public. Le côté nord de ce terrain est bordé par la parcelle no 2'689 (colloquée en zone destinée notamment aux installations d'activités du secteur secondaire) sur laquelle est implantée l'entreprise Ruetschi Technology AG dont les machines tournent 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7.
La parcelle no 1'286 est colloquée en zone résidentielle 1 selon le Plan général d'affectation et Règlement de la Ville d'Yverdon-les-Bains du 17 juin 2003 (ci-après: RPGA).
B. Le 9 décembre 2005, Nelly Trachsler, propriétaire de la parcelle no 1'286 qui a été promise vendue à Jacques Leuba SA, a présenté une demande de permis de construire portant sur 7 villas groupées reliées uniquement par les garages (non souterrains) qui sont accolés au niveau du rez-de-chaussée inférieur de chaque villa et sur lesquels une terrasse devrait prendre place. Ces villas (toutes identiques), qui forment une longue barre de plus de 80 m de long, sont implantées à 3 mètres de la limite nord de propriété et à 4 mètres de la limite sud de propriété. Il est prévu de créer au sud de la parcelle un chemin d’accès aux garages, qui sera bétonné, sauf pour ce qui concerne une étroite berme centrale prévue en « grilles gazon ». Chaque villa comprend trois niveaux, à savoir un rez-de-chaussée inférieur (qui, à côté garage, abrite l’entrée, la cave, etc.), un rez-de-chaussée supérieur (séjour, cuisine etc.) avec un balcon qui relie la terrasse et, enfin, un étage de combles (chambres à coucher etc.). Les rez-de-chaussée supérieurs des villas sont distants les uns des autres de plus de 4 mètres ; du côté des façades sud, ils sont en saillie (environ 1.80 m) par rapport aux rez-de-chaussée inférieurs (d’une surface plus réduite). Pour chaque villa, il est prévu une toiture à la Mansart. Ce projet a été mis à l'enquête publique du 10 janvier au 30 janvier 2006, qui a suscité deux oppositions.
C. Par décision du 23 février 2006, la Municipalité d'Yverdon-les-Bains (ci-après : la Municipalité) a refusé de délivrer le permis de construire sollicité. Elle a motivé son refus "par le caractère trop unitaire des constructions qui n'offrent pas une image séduisante. En effet la disposition trop systématique des constructions ainsi qu'une répétition monotone de l'architecture pour un nombre aussi élevé de bâtiments confèrent à l'ensemble un sentiment de banalisation du site. De plus l'indice de verdure n'est pas respecté selon l'Art. 51.3 (les pavés gazon au centre du chemin de circulation ne peuvent être pris en compte comme surface de verdure). L'indice d'utilisation du sol n'est également pas respecté selon l'Art. 51.2 (les terrasses et les garages qui servent au transit vers les jardins sont à prendre en compte). Par ailleurs, la conception de la corniche sur les façades pignon n'est pas satisfaisante ».
D. Le 7 mars 2006, la société Groupe Prisme Immobilier et réalisations SA (ci-après : Groupe Prisme SA ou la recourante), agissant notamment par Pierre-Yves Juillerat, auteur des plans, a interjeté recours auprès du Tribunal administratif à l'encontre de la décision rendue le 23 février 2006 par la Municipalité. Elle a produit une série de pièces.
E. Le 14 mars 2006, le Groupe Prisme SA a indiqué agir en son propre nom en tant qu’entrepreneur général, ainsi qu’au nom de Jacques Leuba SA, au bénéfice d’une promesse de vente. Cette lettre était également signée par l’administrateur de Jacques Leuba SA.
Dans sa réponse du 5 mai 2006, la Municipalité a conclu principalement à l'irrecevabilité du recours, subsidiairement à son rejet. Elle indique en bref que la qualité pour recourir de la société Groupe Prisme SA est douteuse dans la mesure où elle n'est ni propriétaire de la parcelle no 1'286 ni promettant-acquéreur de celle-ci. En tant qu'employeur de l'auteur des plans, sa qualité pour recourir ferait défaut.
Le 10 mai 2006, l’opposante Ruetschi Technology AG a indiqué qu’elle souhaitait recevoir une garantie du constructeur et des futurs propriétaires qu’aucune plainte pour le bruit ne serait faite ultérieurement.
Le 13 juin 2006, le Groupe Prisme SA a déposé ses déterminations signées également par l’administrateur de Jacques Leuba SA.
Dans ses déterminations du 28 août 2006, la Municipalité a confirmé ses conclusions.
Le tribunal a statué par voie de circulation.
Considérant en droit
La question de savoir si le Groupe Prisme SA a, en tant qu'employeur de l'auteur des plans, qualité pour recourir peut demeurer indécise, dans la mesure où le recours doit de toute façon être rejeté sur fond. A cela s’ajoute que Jacques Leuba SA, agissant par l’intermédiaire du Groupe Prisme SA, est de toute manière habilitée à recourir en tant que promettant acquéreur de la parcelle litigieuse.
Dans la zone résidentielle 1 (dans le périmètre duquel se trouve la parcelle no 1286), l'art. 50 RPGA prévoit ce qui suit :
"1 Cette zone est destinée :
aux bâtiments d'habitation collective ;
aux bâtiments d'habitation individuelle groupés à condition que l'indice d'utilisation du sol (IUS) ne soit pas inférieur à 0,50.
2 Les commerces de proximité et les activités compatibles avec la zone sont également admis à raison d'une surface maximale d'un niveau par unité.
3 (...)"
S'agissant des hauteurs, distances et indices dans la zone résidentielle 1, l'art. 51 RPGA a la teneur suivante :
" Les valeurs du tableau ci-dessous sont applicables :
Hauteur maximum à la corniche
Distance minimum aux limites de propriétés voisines
7,40 m
3,00 m
10,20 m
4,50 m
13,00 m
6,00 m
L'indice d'utilisation du sol (IUS) est de 0,64 au maximum.
L'indice de verdure (IV) est de 0,40 au minimum.
Dans les secteurs hachurés sur le plan, la hauteur à la corniche est limitée
à 10,50 m.
L'art. 128 RPGA précise :
"1 L’'indice de verdure (IV) est le rapport entre la surface totale de la parcelle et les surfaces vertes".
2 Lorsque la perméabilité du sol est assurée et que cet aménagement est accompagné d'une arborisation, les surfaces gravillonnées ou dallées peuvent être prises en compte dans le calcul."
a) La recourante soutient que l'indice de verdure de 0.40 serait respecté. Selon elle, les surfaces engazonnées et arborisées représentent 508 m², auxquelles il faudrait ajouter la berme centrale du chemin d'accès en grilles gazon large de 80 cm et longue de 90 m., ce qui représenterait 72 m². Le total de la zone de verdure serait ainsi de 580 m² correspondant à un coefficient de 0,4 par rapport à la surface de la parcelle 1'450 m². Mais, comme le relève à juste titre la Municipalité, si la berme centrale du chemin réalisée en grilles gazons peut en principe être considérée comme surface verte, encore faudrait-il qu'une arborisation l'accompagne, en application de l'art. 128 ch. 2 RPGA ; or, tel n'est pas le cas en l'espèce. Les plans tels que mis à l'enquête publique ne prévoient aucune arborisation du chemin d'accès aux garages. A cela s'ajoute que, pour parvenir à l'indice de verdure minimale de 0,4, la recourante a pris en compte dans son calcul de la surface de verdure des plates-bandes (environ 35 m2) qui se trouvent au pied de la façade sud des rez-de-chaussée inférieurs, soit des deux côtés de l’entrée et sous les couverts que créent les surplombs des rez-de-chaussée supérieurs. Or il n'est pour le moins pas déraisonnable d'interpréter et d’appliquer le règlement communal en ce sens que des surfaces sous des surplombs ne peuvent être considérées comme des surfaces vertes, quand bien même elles seraient plantées d'essence requérant de l'ombre (fougères etc.).
En définitive, si l'on retranche des surfaces vertes les surfaces correspondant à ces plates-bandes et à celles de la berme centrale du chemin d'accès en grilles gazon, l'indice de verdure minimal de 0,4 ne serait pas atteint. A noter que même selon le plan daté du 12 juin 2006 (produit par la recourante) portant modification des accès et de la zone de verdure, l’indice de verdure 0,4 ne serait toujours pas respecté, en tant que ce plan maintient les plates-bandes litigieuses dans les surfaces vertes.
Le refus du permis de construire pouvait donc déjà être fondé sur ce motif.
b) D’après la Municipalité, le niveau supérieur aménagé dans la toiture à la Mansart constituerait un artifice architectural en ce sens que des pans quasiment verticaux offrent un volume équivalant, à peu de choses près, à celui d’un étage ordinaire. Or force est de constater que les toitures à la Mansart ne sont pas proscrites par le RPGA de la Commune d’Yverdon-les-Bains. Il serait d’ailleurs contraire au principe de la garantie de propriété de proscrire par principe des combles à la Mansart - ou leur équivalent en volume - sans que le droit communal permette une telle restriction, que ce soit expressément ou par le biais de prescriptions limitant notamment la pente des toits (RDAF 1989 p. 305).
c) La Municipalité souligne que le projet incriminé conduirait à créer des combles habitables qui ne respecteraient pas l'art. 131 RPGA, aux termes duquel « la surface de plancher habitable des combles et des attiques ne peut dépasser le 70% de l'étage courant » (ch. 2), étant précisé que « pour les combles habitables, la surface de plancher habitable est comptée à partir d'une hauteur sous rampant de 1,30 m ». L’art. 27 al. 2 RATC (dans sa teneur du 14 mai 2001) prévoit que « dans les combles, la hauteur de 2,40 m doit être respectée au moins sur la moitié de la surface habitable. Celle-ci n’est comptée qu’à partir d’une hauteur minimale de 1,30 m (auparavant 1,50 m) sous le plafond ou sous les chevrons ».
Il résulte des calculs établis par la recourante elle-même (annexe 2) que la surface de plancher habitable du 1er étage (rez-de-chaussée supérieur) serait de 63,10 m², tandis que la surface de plancher habitable des combles serait de 53,70 m², sans prendre en considération les parties des combles qui n’atteignent pas une hauteur de 1,5 m entre le plancher et le plafond. Or, force est d’admettre que, même dans l’hypothèse la plus favorable à la recourante (non prise en compte des parties du plancher situées à moins de 1,50 m de la toiture au lieu de 1,30 m), la surface de plancher habitable des combles (53,70 m2) dépasse 44,17 m2, représentant le 70% de l'étage courant (d’une surface de plancher habitable 63,10 m2).
Dans ces conditions, le permis de construire pouvait aussi être refusé pour ce motif.
d) Par ailleurs, en vertu de l’art. 51 ch. 1 RPGA, la hauteur maximum à la corniche ne saurait dépasser 7,40 m, lorsque, comme c’est le cas en l'espèce, la distance minimum aux limites de propriétés voisines est de 3 m. Selon les plans mis à l’enquête, la corniche se situerait à une hauteur de 6 m 05, en tant que mesurée au niveau de la partie inférieure du toit brisé (brisis). La Municipalité estime pour sa part que la hauteur de la corniche doit être calculée à partir du niveau de la brisure (panne intermédiaire) s’agissant d’un toit à la Mansart, ce qui correspondrait à une hauteur de 8 m 50 (qui ne serait ainsi pas réglementaire). A noter que le RPGA ne contient aucune disposition sur la manière de déterminer la hauteur à la corniche lorsque le bâtiment est coiffé d'un toit à la Mansart. Autrement dit, en l'absence de dispositions réglementaires expresses, on ne saurait suivre la Municipalité lorsqu’elle dit vouloir mesurer la hauteur à la corniche depuis la hauteur de la panne intermédiaire. Il n’est cependant pas nécessaire de trancher définitivement la question de savoir si en l’espèce la hauteur à la corniche est ou non respectée, du moment que les toitures à la Mansart telles que projetées en l'espèce ne sont pas admissibles sous l'angle de l’esthétique.
e) La Municipalité a renoncé à motiver son refus de permis de construire par le fait que l’indice d’utilisation du sol (IUS) de 0,64 au sens de l’art. 51.2 ch. 2 RPGA serait dépassé.
a) A l’appui de son refus du permis de construire, la Municipalité se fonde également sur l’art. 86 LATC et sur l'art 3 RPGA ainsi libellé :
« 1 Les dispositions qualitatives du plan général d'affectation priment les dispositions quantitatives.
2 Les dispositions qualitatives ont trait à :
l'intégration de l'objet construit dans le site naturel ou bâti ;
la recherche d'une architecture de valeur ;
la prise en compte de facteurs favorisant l'urbanité et la sécurité ;
la conservation et la réalisation d'espaces extérieurs significatifs ;
la prise en compte et la maîtrise des nuisances sonores, visuelles et atmosphériques.
3 Les dispositions quantitatives traitent entre autres :
de la densité par les indices d'utilisation, d'occupation du sol et de masse ;
des distances aux limites ;
des périmètres d'implantation ;
des hauteurs. "
L’art. 86 LATC précise que la Municipalité veille à ce que les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement (al. 1); elle refuse le permis pour les constructions ou les démolitions susceptibles de compromettre l'aspect et le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou culturelle (al. 2); les règlements communaux doivent contenir des dispositions en vue d'éviter l'enlaidissement des localités et de leurs abords (al. 3).
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, il incombe au premier chef aux autorités municipales de veiller à l'aspect architectural des constructions; elles disposent à cet égard d'un large pouvoir d'appréciation (ATF 115 Ia 370, consid. 3, 115 Ia 363, consid. 2 c; 115 Ia 114, consid. 3d; ATF 101 Ia 213, consid. 6a, RDAF 1987, 155; Droit vaudois de la construction, note 3 ad art. 86 LATC). Dans ce cadre, l'autorité doit cependant prendre garde à ce que la clause d'esthétique ne vide pas pratiquement de sa substance la réglementation de la zone en vigueur (ATF 115 Ia 114; 114 Ia 345 consid 4 b). Certes, un projet peut être interdit sur la base de l'art. 86 LATC ou ses dérivés quand bien même il satisferait par ailleurs à toutes les dispositions cantonales et communales en matière de construction. Toutefois, lorsque la réglementation applicable prévoit que des constructions d'un certain volume peuvent être édifiées, une interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC ou ses dérivés – par exemple en raison du contraste formé par le volume du bâtiment projeté avec les constructions existantes - ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant (ATF 101 Ia 223 consid. 6). Ceci implique que l’autorité motive sa décision en se fondant sur des critères objectifs et systématiques - ainsi les dimensions, l’effet urbanistique et le traitement architectural du projet -, l'utilisation des possibilités de construire réglementaires devant apparaître déraisonnable et irrationnelle (ATF M. c/ Ormont-Dessus, du 1er novembre 1989; ATF 115 Ia 114; 115 Ia 345; 114 Ia 345; ATF 101 Ia 213; Tribunal administratif, arrêts AC.2004.0102 du 6 avril 2005, AC.1993.0125 du 2 mai 1994).
Dès lors que l'autorité municipale dispose d'un large pouvoir d'appréciation, le Tribunal administratif observe une certaine retenue dans l'examen de la question de l’esthétique, en ce sens qu'il ne substitue pas sans autre son propre pouvoir d'appréciation à celui de l'autorité municipale, mais se borne à ne sanctionner que l'abus ou l'excès du pouvoir d'appréciation, la solution dépendant étroitement des circonstances locales (art. 36 let. a LJPA ; Tribunal administratif, arrêts AC.2004.0049 du 11 octobre 2004, AC.1993.0034 du 29 décembre 1993, AC.1992.0101 du 7 avril 1993). Ainsi, le Tribunal administratif s’assurera que la question de l’intégration d’une construction ou d’une installation à l’environnement bâti a été examinée sur la base de critères objectifs généralement reçus et sans sacrifier à un goût ou à un sens esthétique particulièrement aigu, de manière que le poids de la subjectivité, inévitable dans toute appréciation, n'influe que dans les limites de principes éprouvés et par référence à des notions communément admises (TA, arrêt AC.1993.0240 du 19 avril 1994; AC.1993.0257 du 10 mai 1994; AC. 1995.0268 du 1er mars 1996; AC.1999.0228 du 18 juillet 2000; AC.1998.0166 du 20 avril 2001).
b) En l'espèce la Municipalité est d'avis que le parti architectural adopté par la recourante a été dicté par un souci de tirer le maximum des possibilités constructibles offertes par le règlement, sans se soucier en rien de l'intégration des constructions. Elle estime que les toitures à la Mansart dans ce périmètre ne sont pour le moins pas adaptées et seraient incompatibles avec l'art. 130 RPGA prévoyant notamment que l'architecture des toitures en ce qui concerne notamment leurs formes, doit être en concordance avec le parti architectural du bâtiment et s'insérer de façon cohérente dans l'urbanisme des lieux à savoir la rue, l'îlot et le quartier. Il est vrai qu’il ressort des photographies produites par la recourante que le quartier où devraient s’implanter les villas litigieuses ne comprend que des bâtiments surplombés de toits à deux pans ou de toits plats. Avec la Municipalité, on peut admettre que les toits à la Mansart s’intègreraient mal à l’environnement et seraient susceptibles de compromettre l’aspect du quartier. La Municipalité reproche également le caractère trop unitaire de la construction et la répétition monotone de l'architecture sur un grand nombre de bâtiments. Là encore, il faut reconnaître que les 7 villas projetées ne présentent pas un aspect architectural satisfaisant. Il n'y a pas de commencement ni de fin, puisque toutes les villas sont rigoureusement identiques y compris celles qui se trouvent aux deux extrémités malgré leur situation particulière. La recourante rétorque que la mise en valeur de la parcelle est difficile à développer et que le concept d’une base unitaire permettant les distributions, les circulations et l’élévation des parties habitables confèrent à ces unités, certes répétitives, une fonctionnalité évidente dans un site transitoire entre deux zones très différentes, soit un zone industrielle et une zone habitable. Il n’en demeure pas moins que le traitement architectural des villas projetées pourrait être considérablement amélioré. Le fait que les rez-de-chaussée supérieurs se trouvent en surplomb par rapport aux rez-de-chaussée inférieurs crée un aspect visuel dérangeant et peu harmonieux.
La Municipalité n’a pas commis un excès ou un abus de son large pouvoir d’appréciation en invoquant les dispositions communales et cantonales relatives à l’esthétique des constructions pour refuser le permis de construire litigieux.
Vu ce qui précède, le recours doit être rejeté dans la mesure où il est recevable. Déboutée, la recourante supportera les frais judiciaires et versera des dépens à la Commune d'Yverdon-les-Bains, qui obtient gain de cause avec le concours d'un mandataire professionnel. Ruetschi Technology AG n’a pas droit à des dépens.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
II. La décision rendue le 23 février 2006 par la Municipalité d’Yverdon-les-Bains est confirmée.
III. Un émolument de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge de la recourante.
IV. La recourante Groupe Prisme Immobilier et réalisations SA versera à la Commune d'Yverdon-les-Bains la somme de 800 (huit cents) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 22 décembre 2006
Le président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.