CANTON DE VAUD TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 9 mai 2005
Composition
assesseurs.
Recourante
Marva DISERENS, à Pully,
Autorité intimée
Municipalité de Pully, représentée par l'avocat Jacques HALDY, à Lausanne,
Constructeur
Jacques KAESLIN, à Monaco,
Objet
permis de construire
Décision de la Municipalité de Pully du 14 décembre 2004 (transformation d'un bâtiment et création d'un logement dans les combles, parcelle 128)
Vu les faits suivants
A. La recourante et le constructeur sont propriétaires au centre de Pully de deux immeubles d'environ cinq niveaux qui se font face au-dessus d'un étroit passage piétonnier (moins de 2 mètres de large à son débouché sur l'avenue du Prieuré) qui appartient pour l'essentiel au domaine public. Le sommet de l'immeuble de la recourante est couvert d'un toit de forme complexe mais à son extrémité est, le toit laisse place à une petite terrasse d'où l'on voit au sud les toits du village de Pully et le lac et au nord (à travers ou au-dessus de la palissade érigée là et en se tournant sur la gauche) la toiture de l'immeuble du constructeur.
L'immeuble du constructeur constitue la moitié est d'un immeuble locatif portant la note 7 au recensement architectural ("objet altérant le site"). Cet immeuble locatif est couvert d'une toiture à quatre pans dont la pan est (celui qui est entièrement propriété du constructeur) est percé sur environ 6 mètres de large d'une saillie, comportant deux fenêtres, qui constitue l'une des chambres du studio aménagé dans la partie nord et la partie est des combles.
B. Du 14 septembre au 7 octobre 2004, le constructeur a mis à l'enquête la création d'un logement dans la partie sud des combles. Ces travaux perceraient la partie est du pan sud de la toiture de l'immeuble, par la création d'une nouvelle saillie large de 3,85 selon les plans d'enquête. Cette saillie constitue l'essentiel de l'unique pièce du studio projeté si l'on tient compte du fait que faute d'embouchature, le toit s'abaisse quasiment jusqu'au plancher du studio sur le pourtour de l'immeuble. Un châssis rampant ("velux") est en outre prévu sur la face est du toit.
Le dossier d'enquête comporte une élévation de la façade sud dont on reproduit ci-dessous seulement la partie supérieure, où l'on voit la toiture avec, de face, la nouvelle saillie prévue et, de profil, la saillie existante à droite:
L'enquête a suscité l'opposition de la recourante qui faisait valoir par lettre du 30 septembre 2004 qu'aucune des toitures environnantes dans le centre de Pully ne présente de fenêtres de ce type et que les fenêtres projetées surplombent sa terrasse et l'une des chambres de son appartement.
C. Par décision du 16 décembre 2004, la Municipalité de Pully a décidé de délivrer le permis de construire en exposant en bref que la typologie de la lucarne projetée s'apparente à celle qui existe déjà sur le pan est du toit du bâtiment. Elle observait que les règles relatives aux vues sur un fonds voisin relèvent du droit privé. Le permis de construire délivré le 14 décembre 2004 contient les clauses suivantes :
" 2. CONDITIONS ET MODIFICATIONS DE MINIMES IMPORTANCES
Ce permis est conditionnel au sens de l'article 117 LATC. les modifications suivantes doivent être réalisées.
a) Conformément à l'article 27 al. 1 RPEP, la largeur de la lucarne projetée sur le pan Sud ne doit pas excéder la moitié de la largeur de la façade correspondante;
b) Conformément à l'article 27 al. 3 RPEP, la surface du châssis vitré rampant (tabatière) complémentaire prévu sur le pan Est du toit ne doit pas excéder 0.40 m².
Les plans d'architecte doivent être modifié dans le sens de cette exigence. Ils doivent obligatoirement être soumis à l'approbation de la Municipalité avant le début des travaux.
3. DEROGATIONS
En application de l'article 43 RPPA, la dérogation suivante est accordée :
Il est admis que la largeur de la lucarne projetée sur le pan Sud excède le maximum de 1,40 mètres."
Par acte du 8 janvier 2005, la recourante s'est pourvue contre cette décision en demandant son annulation.
Conformément à la requête de la recourante, l'effet suspensif a été accordé provisoirement. La levée de cette mesure n'a pas été demandée.
La municipalité a conclu au rejet du recours par acte du 9 février 2005.
D. Le Tribunal administratif a tenu audience le 2 mai 2005 en présence de la recourante accompagnée de son époux et de son fils, du représentant de l'administration communale Frédéric Beyeler, assisté de l'avocat Jacques Haldy, ainsi que du représentant du constructeur, son père Jean-Paul Kaesslin. Le président a signalé qu'il connaissait ce dernier, qui a été assesseur au Tribunal administratif.
Considérant en droit
Le vieux village de Pully est régi par un plan d'extension partiel, approuvé par le Conseil d'Etat le 18 juin 1982. Le règlement du plan d'extension partiel "Village de Pully" classe les différents bâtiments existants en quatre catégories régies par les art. 7 à 11 dont la teneur est la suivante:
"Article 7 :
La catégorie A regroupe les bâtiments anciens protégés. Les façades et les toits de ces bâtiments ne peuvent pas être démolis. Ils ne peuvent être qu'entretenus et restaurés, cas échéant :
adaptés aux nécessités d'un complément ou d'un changement d'affectation,
subir des transformations mineures pour autant que ces dernières contribuent à leur mise en valeur architecturale.
Article 8
La catégorie B comprend les bâtiments anciens à conserver mais ne faisant pas l'objet de mesures de protection particulières. Les façades et les toits de ces bâtiments peuvent être partiellement transformés ou surélevés, dans le but de permettre :
une amélioration de leur aspect architectural,
une augmentation de leur possibilité d'utilisation.
Article 9
La catégorie C englobe les bâtiments anciens non soumis à des mesures de conservations. La démolition et la reconstruction de ces bâtiments est autorisée, voire préconisée, de façon à permettre :
la réalisation des limites de construction nouvelles,
leur intégration à l'environnement bâti.
Article 10
La catégorie D comprend les bâtiments ou groupes de bâtiments dont le volume et l'architecture rompent la cohérence urbanistique du secteur.
Ces bâtiments ou groupes de bâtiments ne peuvent être, dans leur forme actuelle, qu'entretenus, réparés ou transformés. Leur construction totale ou partielle est subordonnée à l'adoption d'un plan d'extension particulier.
Article 11
Quant une démolition s'impose pour des raisons de salubrité ou de sécurité, ou en cas de destruction fortuite, le bâtiment est en principe reconstruit :
a) pour la catégorie A : selon le modèle ancien
b) pour les catégories B,C et D : selon l'implantation, les gabarits et l'architecture fixés."
Le règlement et la plan d'extension "Village de Pully" sont complétés par un document intitulé "Elévations-type des bâtiments sur rue" où l'on voit la presque totalité des façades des diverses rues concernées mais les bâtiments litigieux n'y apparaissent pas. La légende de ce document ne désigne que les constructions des catégories A, B et C.
L'examen du plan d'extension montre qu'est classée en catégorie D toute la surface (bâtiments et dégagements) d'un triangle délimité à l'ouest par l'avenue du Prieuré (à l'endroit où elle conduit en direction du nord au carrefour de la Clergère), au nord par les voies CFF et au sud-est par la rue du Nord. C'est à cet endroit-là que la recourante et le constructeur sont propriétaires des bâtiments litigieux, séparés par l'étroit passage piétonnier qui relie l'avenue du Prieuré à la rue du Nord.
Le règlement du plan d'extension partiel "Village de Pully" contient en outre un chapitre IV intitulé "Caractéristiques architecturales et constructives" qui contient notamment les dispositions suivantes :
"Article 21
Les façades et les toits des bâtiments sont entretenus, restaurés, adaptés, transformés ou reconstruits selon les contraintes de leur catégorie et les caractéristiques de l'architecture ancienne propre au secteur concerné. Ces caractéristiques sont les suivantes :
A. Architecture des façades
(…)
B. Architecture des toits
(…)
Article 26
Les dômes et les lucarnes sont de forme traditionnelle et limités aux seules exigences de l'habitation dans les combles. Ils sont disposés sur une seule rangée, au niveau inférieur du toit.
Lorsqu'un dôme est maintenu, construit ou reconstruit, il constitue, en règle générale, le seul élément saillant du pan de toit concerné.
Article 27
La largeur additionnée des lucarnes n'excède pas la moitié de la largeur de la façade correspondante si le toit est à deux pans, le tiers s'il est à trois pans ou plus.
Les lucarnes sont isolées les unes des autres ainsi que des bords de toit par une distance au moins égale à leur largeur, laquelle n'excède pas 140 cm. Leur parement vertical est situé à l'aplomb ou en retrait de la façade.
La pose de châssis vitrés, insérés dans la pente du toit, est autorisée en nombre limité, sur des pans peu exposés à la vue. La surface de ces ouvrages ne peut dépasse 0,4 m² par unité."
Bien que les parties aient toutes deux fondés leur argumentation écrite sur les règles formulées à l'art. 27 du règlement communal au sujet des lucarnes ainsi qu'aux art. 42 et 43 relatifs aux bâtiments non conformes et aux dérogations, le tribunal constate, après avoir interpellé les parties à ce sujet durant l'audience et l'inspection locale, que l'on ne peut pas faire abstraction de la teneur de l'art. 10 al. 2 du règlement communal qui prévoit que les bâtiments de la catégorie D "ne peuvent être, dans leur forme actuelle, qu'entretenus, réparés ou transformés". Cette formulation ne mentionne pas la possibilité d'agrandir les bâtiments concernés. Il est vrai qu'elle n'interdit pas formellement l'agrandissement mais l'examen des règles relatives aux bâtiments des catégories A à C montre que seul l'art. 8 offre une possibilité d'agrandissement par surélévation pour les bâtiments de la catégorie B. Au reste, le fait que la reconstruction totale ou partielle des bâtiments de la catégorie D soit subordonnée à l'adoption d'un plan d'extension particulier conforte l'interprétation selon laquelle l'agrandissement des bâtiments de cette catégorie n'est pas autorisé.
Comme en l'espèce, les travaux projetés consistent à créer un logement supplémentaire dont une partie importante constituera une saillie perçant la toiture, il faut considérer que l'on se trouve en présence d'un agrandissement et que par conséquent, le projet litigieux ne peut pas être autorisé.
On n'aboutit pas à une autre solution si l'on envisage, comme l'ont fait les parties, le litige sous l'angle des règles relatives aux lucarnes, aux bâtiments non conformes et aux dérogations.
a) Il n'est pas contesté que la saillie projetée dans la toiture n'est pas conforme aux dispositions du règlement communal relatives aux lucarnes. En particulier, sa largeur excède le maximum de 1,40 m. fixé par l'art. 27 al. 2 du règlement cité ci-dessus.
On observera au passage qu'on se trouve bien en présence d'une lucarne et non pas d'un dôme (autorisé par l'art. 26 du règlement communal) car d'après l'ouvrage de référence habituel en la matière, un dôme se caractérise par ceci qu'il est constitué d'une fenêtre en toiture qui provoque une interruption de l'avant-toit (Droit fédéral et vaudois de la construction, éd. 2002, p. 502, planche 4).
L'art. 27 al. 1 du règlement communal fait dépendre la largeur totale des lucarnes du nombre de pans que comporte le toit: la largeur maximale autorisée correspond à la moitié de la largeur de la façade correspondante si le toit est à deux pans, et au tiers si le toit est à trois pans ou plus. Force est à cet égard de constater que la lucarne litigieuse serait implantée sur un toit comportant plus que deux pans. Sur ce point, le représentant de la municipalité a expliqué en audience qu'il fallait considérer, pour ce qui concerne la seule partie du bâtiment qui appartient au constructeur, que l'on se trouve en présence d'un pan donnant sur le côté est (celui où se trouve déjà la saillie existante) ainsi que de deux demi-pans orientés l'un vers le nord, l'autre vers le sud. Ce raisonnement qui aboutirait artificiellement à totaliser deux pans seulement alors qu'on se trouve en présence de trois pans de toits différents ne peut pas être suivi. Il faut bien voir que si le règlement communal fait dépendre l'importance proportionnelle des lucarnes de la question de savoir si le toit est à deux pans ou à trois pans ou plus, c'est parce que sur un toit à deux pans, chacun des pans présente une surface rectangulaire dans lequel il se conçoit plus aisément d'implanter une proportion importante de lucarnes, tandis que dans les toitures comportant plus de deux pans, la surface de chaque pan est en général amputée obliquement à l'endroit de son intersection avec les autres pans, ce qui offre moins de surface disponible pour disposer harmonieusement des lucarnes.
Comme on se trouve en présence d'un toit comportant plus de deux pans, la largeur additionnée des lucarnes ne devrait pas excéder le tiers de la largeur de la façade correspondante. Or la décision municipale contestée autorise une lucarne atteignant la moitié de la largeur de la façade, ce qui n'est pas conforme au règlement.
Pour justifier la décision municipale, la municipalité développe deux argumentations dans sa réponse au recours:
a) La première consiste à considérer qu'il y a lieu d'appliquer l'art. 42 du règlement communal, qui a la teneur suivante :
"Les bâtiments existants, non conformes aux dispositions du présent plan d'extension partiel, peuvent être maintenus dans leur état actuel aussi longtemps qu'ils ne subissent pas de travaux de transformation ou d'aménagement importants.
Dans le cas contraire, ils sont adaptés aux caractéristiques architecturales et aux gabarits fixés ainsi qu'aux dispositions réglant leur affectation."
La portée de cette disposition communale, qui s'écarte de la réglementation instaurée par la loi cantonale à l'art. 80 LATC, n'est pas aisée à comprendre. Il n'est pas d'emblée évident qu'elle s'applique aux bâtiments de la catégorie D dont l'art. 10 du règlement communal se borne à déclarer qu'ils rompent la cohérence urbanistique du quartier, sans qu'on puisse discerner d'emblée à quelle prescription du règlement communal ces bâtiments ne seraient pas conformes. Le règlement communal ne prévoit d'ailleurs rien au sujet du bâtiment litigieux dans l'annexe du règlement intitulée "Elévations-type des bâtiments sur rue", où ce bâtiment n'apparaît pas. Pour soutenir que le bâtiment litigieux ne serait pas conforme aux dispositions du règlement communal, la municipalité invoque le fait que le pan est du toit est déjà doté d'une lucarne existante qui dépasse le maximum réglementaire.
Dans l'hypothèse où le bâtiment litigieux serait considéré comme un bâtiment non conforme au sens de l'art. 42 du règlement communal, il ne paraît pas contesté que les travaux litigieux, qui consistent à créer une saillie hors de la toiture pour aménager un nouveau logement, constituent des "travaux de transformation ou d'aménagement importants" au sens de l'art. 42 al. 1 du règlement communal. Le bâtiment litigieux n'étant ainsi pas maintenu dans son état actuel au sens de cette disposition, c'est l'art. 42 al. 2 du règlement communal qui doit être appliqué.
Dans ce cadre, la municipalité expose que les travaux doivent être " adaptés aux caractéristiques architecturales" et elle soutient que la création de la lucarne projetée, puisque celle-ci est moins large que la lucarne existante, correspondrait aux caractéristiques architecturales du bâtiment existant et pourrait être autorisée.
Ce raisonnement ne peut pas être suivi non plus car il aboutit en somme à considérer que puisque le bâtiment comporte déjà une lucarne non réglementaire, on pourrait en construire d'autres qui ne seraient pas réglementaires non plus, pourvu qu'elles ressemblent à la première. En réalité, ce n'est pas aux caractéristiques architecturales des éléments existants que l'art. 42 al. 2 du règlement communal exige l'adaptation. Au contraire, selon cette disposition, les "travaux de transformation ou d'aménagement importants" doivent "s'adapter aux caractéristiques architecturales et aux gabarits fixés", c'est-à-dire respecter les caractéristique architecturales fixées par le règlement, notamment pour les dimensions des lucarnes.
C'est dire que considéré sous l'angle de l'art. 42 al. 2 du règlement communal, le projet ne peut pas être autorisé car il viole, comme on l'a déjà vu ci-dessus, l'art. 27 relatif à la dimension des lucarnes.
b) Pour l'hypothèse où l'application de l'art. 42 du règlement communal ne serait pas retenue, la municipalité soutient qu'une dérogation peut être accordée en vertu de l'art. 43 du règlement communal, qui prévoit ce qui suit :
"A condition que les principes généraux du plan d'extension partiel soient respectés, la Municipalité peut, exceptionnellement, accorder des dérogations aux caractéristiques architecturales et constructives des bâtiments, si la solution s'avère plus judicieuse que celle prévue par la réglementation."
Même si l'art. 43 du règlement communal confère un pouvoir d'appréciation à la municipalité pour accorder des dérogations, il impose d'après son texte que ce pouvoir d'appréciation s'exerce dans le respect des principes généraux du plan d'extension partiel et que la dérogation concédée "s'avère plus judicieuse que celle prévue par la réglementation". Le Tribunal juge à cet égard que c'est excéder le cadre de ce pouvoir d'appréciation que de considérer que l'adjonction d'une saillie supplémentaire perçant la toiture du bâtiment litigieux s'avèrerait plus judicieuse que celle prévue par la réglementation (qui imposerait des lucarnes étroites et limitées). On ne peut en effet pas considérer que toute dérogation aux règles qui permettrait une exploitation plus intense du bâtiment serait d'emblée plus judicieuse. Au contraire, l'octroi d'une dérogation devrait s'avérer plus judicieuse du point de vue du respect des principes généraux du plan d'extension partiel, qui poursuit un objectif de préservation du village de Pully. Or en l'espèce, le bâtiment litigieux porte au recensement architectural la note 7 désignant un objet altérant le site. Cela concorde avec sa collocation en catégorie D où l'art. 10 du règlement communal le classe: de fait, par ses proportions d'immeuble locatif et par la configuration de sa toiture, il rompt la cohérence urbanistique du secteur au sens où l'entend cette disposition. L'octroi d'une dérogation permettant la création d'une seconde saillie non réglementaire aurait pour effet d'aggraver la situation et ne prend pas en compte l'objectif de préservation du village de Pully, ceci même si la lucarne projetée n'est guère visible que depuis la terrasse des recourants. C'est donc à tort que la dérogation a été accordée.
Vu ce qui précède, le recours doit être admis et la décision attaquée réformée en ce sens que le permis de construire est refusé. Un émolument sera mis à la charge de la commune, conformément à ce que prévoit l'art. 55 al. 2 LJPA. Il n'y a pas lieu d'allouer des dépens à la recourante qui n'a pas mandaté à l'espèce de représentant rémunéré.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours est admis.
II. La décision de la Municipalité de Pully du 14 décembre 2004 est réformée en ce sens que le permis de construire concernant la création d'un logement dans les combles sur la parcelle no 128 est refusé.
III. Un émolument de 1'500 (mille cinq cents) francs est mis à la charge de la Commune de Pully.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 9 mai 2005
Le président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint