CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 22 juillet 2004
sur le recours interjeté par Bruce LITTMAN , à Bursinel, représenté par Me Laurent Trivelli, avocat à Lausanne,
contre
la décision prise le 10 juillet 2003 par la Municipalité de Rolle , représentée par Me Pierre-Alexandre Schlaeppi, avocat à Lausanne, levant son opposition et accordant à la SI Le Maupas SA le permis de construire vingt bâtiments de deux logements et vingt bâtiments d’un logement, avec parking souterrain commun, sur la parcelle n° 525, au lieu-dit "Au Maupas".
Composition de la section: M. Alain Zumsteg , président; Mme Monique Ruzicka-Rossier et M. Antoine Thélin, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A. La Commune de Rolle est propriétaire au lieu-dit "Le Rosey" de la parcelle n° 525, d’une surface de 36'127 m2, pour l’essentiel en nature de pré-champs. Une partie de ce bien-fonds (11'985 m2), incluse dans le périmètre du plan de quartier "Au Maupas" approuvé par le Conseil d’Etat le 21 février 1996, fait l’objet d’une promesse de vente en faveur de la SI Le Maupas SA, qui projette d’y construire plusieurs groupes de bâtiments d’habitation comportant au total 60 logements. La localisation de ces bâtiments est représentée sur le plan ci-après (la surface grisée correspond aux 11'985 m2 qu’il est prévu de détacher de la parcelle n° 525) :
B. Les bâtiments D5 et D6 forment un bloc de 12 m de large (façades nord-ouest et sud-ouest) et 15 m de profondeur (façades nord-est et sud-ouest, aveugles). Comportant deux étages sur rez-de-chaussée et un attique, il est divisé verticalement en deux unités d’habitation comprenant chacune deux appartements en duplex (rez-de-chaussée et 1er étage – 2ème étage et attique). Les deux unités d’habitation sont desservies verticalement par une cage d’escalier et un ascenseur communs. Les bâtiments D1 à D4 et D7 à D10 sont formés de la réunion de deux blocs semblables à celui des bâtiments D5 et D6. Des espaces de 3 mètres, désignés comme "passages couverts" séparent le bloc D5 – D6 de ses voisins. La couverture de ces passages est prévue au niveau du plancher du 1ère étage, par une structure légère, vraisemblablement de verre et de métal.
Les bâtiments E5 et E6 forment un bloc de 12 m sur 12 m sur 10 m au niveau du rez-de-chaussée). Comportant un étage sur rez-de-chaussée, il est divisé verticalement en deux unités d’habitation comprenant chacune un appartement en duplex. Les bâtiments E1 à E4 et E7 à E10 sont formés de la réunion de deux blocs semblables aux bâtiments E5 – E6.
Implantés de manière symétrique par rapport à un axe nord-est sud-ouest partageant la parcelle à bâtir en deux parties à peu près égales, les bâtiments E11 à E20 et D11 à D20 présentent les mêmes caractéristiques que leurs homologues D1 à D10 et E1 à E10.
Un parking souterrain commun de 110 places est également prévu (surface foncée dans le plan ci-dessus).
C. Ce projet a été soumis à l’enquête publique du 22 avril au 12 mai 2003. Il a suscité deux oppositions, dont celle de M. Bruce Littman, propriétaire de la parcelle n° 652, contiguë à la limite sud-est de la parcelle n° 525. Celui-ci contestait notamment le fait que les bâtiments E soient affectés exclusivement à l’habitation, alors qu’ils seraient implantés dans une aire de construction destinée prioritairement à des activités professionnelles ou des activités de loisirs.
La municipalité a décidé de lever les oppositions et de délivrer le permis de construire dans sa séance du 10 juillet 2003. Elle a communiqué cette décision à Bruce Littman par lettre recommandée du 17 juillet 2003. Le permis de construire a été formellement délivré le 7 août 2003.
D. Bruce Littman a recouru contre cette décision le 6 août 2003, concluant à son annulation.
La SI Le Maupas SA s’est déterminée sur le recours le 8 septembre 2003, concluant à son rejet. La Municipalité de Rolle en a fait de même, par mémoire réponse du 8 octobre 2003.
Le tribunal a tenu séance à Lausanne le 1er avril 2004 en présence du recourant Bruce Littman, assisté de l’avocat Laurent Trivelli, des représentants de la Municipalité de Rolle, M. Michel Beetschen, municipal des bâtiments et de l’urbanisme, et M. Serge Gambarasi, ingénieur, assistés de l’avocat Pierre-Alexandre Schlaeppi, ainsi que de M. Stefan Ritter, administrateur de la SI Le Maupas SA, assisté de l’avocat Jacques Haldy et accompagné de MM. Georges Tornier et Laurent Cistellini, architectes.
Les parties ont été entendues dans leurs explications. Le tribunal a délibéré à huis clos et arrêté séance tenante le dispositif de son arrêt, qui a été communiqué aux parties le 2 avril 2004.
Considérant en droit:
La jurisprudence reconnaît la qualité pour agir du voisin lorsque son terrain jouxte celui du constructeur où se trouve à sa proximité immédiate (v. ATF 121 II 171 consid. 2 b p. 174, et les références). Tel est le cas du recourant. Bien qu’il n’habite pas la maison implantée sur sa parcelle, il a expliqué lors de l’audience qu’il avait acquis cette dernière en 1997, en parfaite connaissance de la réglementation prévue par le plan de quartier "Au Maupas", et que la perspective de voir se développer un quartier qui ne serait pas voué exclusivement à l’habitation, mais où pourraient s’implanter des commerces, avait joué un rôle dans son choix. Il a indubitablement un intérêt digne de protection à ce que les constructions prévues sur la parcelle n° 525 soient conformes à la réglementation.
Selon l'art. 2.1 RPQ, les bâtiments édifiés dans l'aire de construction D doivent être affectés à des *"activités professionnelles ou activités de loisirs ne provoquant pas de nuisances telles que bruits ou émanations en dehors des limites de l'aire de construction; l'habitation peut y être autorisée si elle a le statut de dépendance d'un bâtiment principal implanté dans l'aire de construction B respectivement C."*Or les bâtiments projetés dans l'aire de construction D (E 1 à E 20) sont exclusivement destinés à l'habitation et personne ne prétend qu'ils auraient "le statut de dépendance d'un bâtiment principal" implanté dans l'aire de construction C (D1 à D20). La municipalité estime néanmoins pouvoir déroger à l'affectation prescrite; elle invoque l'art. 13.1 RPQ qui est ainsi libellé :
"La délimitation des aires d'affectation et des voies de circulation peut subir des petites modifications de forme et d'implantation pour s'adapter aux nécessités résultant des études de détail et de l'introduction d'un nouvel état parcellaire. Ces modifications ne peuvent toutefois mettre en cause, ni les caractéristiques du plan de quartier, ni la cohérence du parti urbanistique choisi. La municipalité peut également, à titre exceptionnel et dans les limites de la législation cantonale, accorder des dérogations aux dispositions du présent document :
lorsqu'il s'agit de tenir compte de cas non prévus par le présent document;
lorsqu'il importe de régler le cas d'un statut provisoire;
lorsque l'application stricte d'une mesure d'aménagement du plan ou du règlement empêche la réalisation d'une solution architecturale intéressante à dire d'expert;
pour permettre la réalisation d'un bâtiment ou d'une installation d'intérêt public ou nécessaire à un service public."
La municipalité se prévaut d'un rapport d'expertise du bureau d'architectes urbanistes GEA Valloton-Chanard du 5 décembre 2002 selon lequel "l'application stricte des dispositifs prévus pour l'aire de construction D empêche réellement une solution architecturale intéressante." Cette affirmation est sommairement motivée en ces termes :
"En effet, la proposition contenue dans la demande de permis de construire améliore le traitement de l'espace central qui devient un espace piétonnier bordé essentiellement de logements en lieu et place d'une zone d'activité comme le prévoit le PQ. De plus, l'aire de mouvement destinée aux véhicules prévue par le plan de quartier est donc abandonnée au profit d'une solution urbanistique et architecturale nettement plus intéressante que ne la fixe le plan de quartier.
"En conclusion, il faut autoriser la possibilité de créer des logements dans la partie centrale (périmètre "D") du quartier en lieu et place des locaux d'activité. Cette mesure ne compromet ni la cohérence, ni le parti urbanistique du plan de quartier."
Ce raisonnement procède d'un abus de langage manifeste : la "solution", soit l'affectation de l'aire de construction D à l'habitation et celle de l'aire de mouvement à l'usage exclusif des piétons, n'a rien d'architecturale (l'architecture, soit l'art de construire des édifices ou la disposition d'un édifice [Le nouveau Petit Robert, dictionnaire alphabétique et analogique de la langue française, Paris 1993], n'est pas synonyme d'urbanisme, soit l'étude des méthodes permettant d'adapter l'habitat urbain au besoin des hommes et l'ensemble des techniques d'application de ces méthodes [ibid.]). De surcroît, il paraît plutôt paradoxal d'affirmer que ce changement d'affectation ne compromettrait pas le parti urbanistique du plan de quartier alors que, quelques lignes plus haut, le même rapport expose : "Le parti urbanistique choisi par les auteurs du plan de quartier implique que la partie centrale soit essentiellement vouée aux activités professionnelles."
En fait, la démarche du bureau d'architectes et de la municipalité revient à opposer les règles d'affectation définies par le plan de quartier à une variante qui aurait certes été envisageable, mais n'a pas été retenue, puis à affirmer péremptoirement, sans l'ombre d'une démonstration, que cette variante est préférable aux dispositions adoptées par le conseil communal. A supposer que ce jugement de valeur soit correct, ce qui ne saute pas aux yeux, il permettrait tout au plus de proposer une modification du plan de quartier, dans le respect des règles de procédure applicables. La modification de l'affectation d'une aire de construction de plus de 1'300 m² va largement au-delà des dérogations qui peuvent être permises sur la base d'une disposition telle que l'art. 13.1 RPQ sans affecter la sécurité du droit.
Au demeurant, la solution "urbanistique et architecturale" intéressante que constituerait la création d'un espace exclusivement piétonnier dans la partie de l'aire de mouvement séparant les deux fractions de l'aire de construction D, n'exige nullement que celle-ci soit affectée à l'habitation. Le plan donne déjà la priorité à la circulation des piétons dans cette partie de l'aire de mouvement; il permet ainsi la création d'une véritable zone piétonne, parfaitement compatible - compte tenu des possibilités de parking en sous-sol - avec des activités professionnelles et de loisirs telles qu'elles sont prescrites dans l'aire de construction D.
Selon l'art. 2.1 RPQ, l'aire de construction C doit être occupée par "des bâtiments distincts, accolés les uns aux autres et comprenant chacun au plus 2 logements; chacune des fractions de l'aire de construction doit comprendre au moins 4 bâtiments distincts." L'article 2.2 al. 1 précise encore : *"A l'intérieur de chaque fraction des aires de construction, les bâtiments doivent être édifiés en ordre contigu et être implantés de façon à ne pas compromettre l'utilisation totale des surfaces constructibles."*Les termes "distincts"et "accolés" (ou "contigus") ne posent pas des exigences contradictoires, mais complémentaires : l'idée du plan de quartier est de promouvoir la construction "de plusieurs bâtiments, construits en contiguïté, comme à la Grand'Rue, avec des décrochements en plan et en élévation, des balcons ou bow-windows diversifiés, etc."(v. réponse de la municipalité à l'opposition no 15 de M. L. Bello, Préavis municipal no 11-1992, p. 54).
Les constructions projetées ne répondent manifestement pas à ces exigences. Les bâtiments D 1 à D 4 et D 7 à D 10, pour la fraction ouest de l'aire de construction C, ainsi que D 11 à D 14 et D 17 à D 20, pour la fraction est, ne constituent pas des constructions distinctes, mais des blocs formés de deux bâtiments symétriques, dont la séparation médiane est à peine marquée, sur l'une des façades, par la descente d'eau pluviale. Quant aux paires désignées comme bâtiments D 1 et D 2, D 3 et D 4, D 5 et D 6, etc, elles ne sont pas formées de deux bâtiments accolés, mais d'un seul : malgré la symétrie qu'elles présentent, on ne peut en effet pas considérer comme des bâtiments séparés ces constructions monolithiques dont les quatre appartements sont desservis par une cage d'escalier et un ascenseur communs. Enfin, la contiguïté exigée par le règlement est rompue dans chacune des fractions de l'aire de construction C, entre les corps de bâtiment D 4 et D 5, D 6 et D 7, D 14 et D 15, ainsi que D 18 et D 17. Les mêmes ruptures de contiguïté affectent les bâtiments prévus dans l'aire de construction D.
A l'audience du 1er avril 2004, les constructeurs ont tenté de justifier la répartition des bâtiments en trois blocs séparés, dans chacune des fractions des aires de constructions C et D, par l'art. 2.2 al. 3 RPQ, qui dispose qu'entre façades aveugles ou parties aveugles de façades, la distance entre deux bâtiments non mitoyens peut être réduite à 3 m pour autant que les prescriptions concernant la protection contre l'incendie soient respectées. Cette disposition apparaît toutefois en complète contradiction avec l'alinéa 1 du même article, qui prévoit qu'à l'intérieur de chaque fraction des aires de constructions les bâtiments doivent être édifiés en ordre contigu, ainsi qu'avec la réglementation de l'aire de construction C, qui exige des bâtiments accolés les uns aux autres : on ne voit pas comment, à l'intérieur d'une même fraction de l'aire de construction C, des bâtiments pourraient être à la fois contigus, accolés les uns aux autres, et non mitoyens. Il est vrai qu'au moment de l'adoption du plan, la municipalité paraît avoir considéré que chaque fraction de l'aire de construction C pouvait être fractionnée de manière à créer quatre groupes de bâtiments (v. réponse de la municipalité à l'opposition no 22 du GRAL, Préavis municipal no 11-1992, p. 74). Mais cette façon de voir les choses est incompatible avec l'art. 2.1 RPQ qui exige dans l'aire de construction C que les bâtiments soient accolés les uns aux autres, sans ajouter : par groupe de deux, trois, quatre, ou plus, de même qu'avec l'art. 2.2 al. 2, qui ne prévoit aucune dérogation à l'exigence de l'ordre contigu.
Le RPQ ne comporte pas de règles générales sur le calcul de la surface bâtie ou de la distance entre bâtiments et limites de propriété (applicables par analogie lorsque les espaces constructibles sont définis par des périmètres d'implantation - v. arrêts AC 2002/0028 du 8 juillet 2003 et AC 1998/0051 du 7 septembre 19998, consid. 3 ). Il renvoie sur cette question aux dispositions du règlement communal sur le plan d'affectation et la police des constructions du 6 novembre 1992 (v. art. 1.3 RPQ), dont l'art. 56 al. 1 précise que la surface bâtie est mesurée sur le plan du niveau de la plus grande surface, sans tenir compte des terrasses non couvertes, seuils, perrons, balcons, garages enterrés et autres éléments semblables, et dont l'art. 62 dispose que la distance entre la construction projetée et la limite de propriété ou entre bâtiments, est calculée dès les éléments les plus extérieurs du bâtiment, à l'exception des balcons et loggias. Or il est en l'occurrence évident qu'au niveau de leur plus grande surface, les bâtiments E débordent largement du périmètre de construction et que cet empiétement, qui touche la totalité du premier étage, ne peut pas être assimilé à un simple avant-corps tel que seuil, perron, corniche, marquise, balcon ou loggia. On observera de surcroît que l'art. 2.2 al. 5 RPQ contient une règle spéciale concernant les balcons et les loggias, qui peuvent empiéter exclusivement sur l'aire de prolongement et sur l'aire de dégagement, de 2 m au plus, et qui sont donc prohibés au-dessus de l'aire de mouvement. Il en va a fortiori de même pour un empiétement qui ne se limite pas à un balcon, mais porte sur la totalité d'un étage.
En résumé, le projet litigieux déroge à la réglementation en vigueur sur plusieurs points fondamentaux. Il ne saurait être mis en conformité sans être profondément remanié, de sorte qu'il est inutile d'examiner les autres arguments du recourant.
Conformément aux articles 38 et 55 LJPA, un émolument de justice et des dépens seront mis à la charge de la partie déboutée. Lorsque la procédure met présence, outre le recourant et l'autorité intimée, une ou plusieurs autres parties dont les intérêts sont opposés à ceux du recourant, c'est en principe à cette partie adverse déboutée, à l'exclusion de la collectivité publique dont la décision est annulée ou modifiée, d'assumer les frais et dépens (RDAF 1994, p. 324). L'émolument de justice sera en conséquence mis à la charge de la SI Le Maupas SA, qui supportera également les dépens auxquels peut prétendre le recourant, qui a procédé par l'intermédiaire d'un avocat et obtient gain de cause.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours est admis.
II. Le permis de construire délivré le 7 août 2003 à SI Le Maupas SA (N° 11/2003 Affaire N° 03-0027) est annulé.
III. Un émolument de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge de la SI Le Maupas SA.
IV. La SI Le Maupas SA versera à Bruce Littman une indemnité de 2'000 (deux mille) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 22 juillet 2004/san
Le président :
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint