CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 2 mars 2004
sur le recours interjeté par Andrée et Sarah BELTRAMI , représentés par Me Benoît Bovay, avocat à Lausanne
contre
les décisions de la Municipalité de Lutry du 6 mai 2003 et du Service du logement du 25 avril 2003 (autorisation de travaux d'agrandissement du bâtiment sis au chemin de la Toffeyre, parcelle no 184).
Composition de la section: M. Jean-Claude de Haller, président; M. Renato Marandi et M. Jean-Daniel Rickli, assesseurs. Greffier: M. Thierry de Mestral.
Vu les faits suivants:
A. Andrée et Sarah Beltrami sont propriétaires de la parcelle no 186 du cadastre de la Commune de Lutry, au Chemin de la Toffeyre 8 qui supporte un bâtiment d'habitation comprenant plusieurs appartements. A quelques mètres en direction de l'ouest, il y a la parcelle d'Andrei et Ecaterina Albeanu, d'une surface de 652 m². Cette parcelle, qui porte le no 184 du cadastre communal, est située dans la zone 11 du plan partiel d'affectation "Taillepied-Grand Pont", approuvé par la Municipalité les 3 décembre 1962 et 6 mai 1963, déposé à l'enquête publique du 16 mars au 16 avril 1963 et du 31 août au 30 septembre 1963, adopté par le Conseil communal les 27 mai 1963 et 21 décembre 1963, approuvé par le Conseil d'Etat du Canton de Vaud les 8 octobre 1963 et 12 mai 1964, destinée à l'habitation avec une altitude maximale fixée à 394 mètres et un type de gabarit B (selon le règlement du plan d'extension "Taillepied – Grand-pont", approuvé par la Municipalité le 6 mai 1963, déposé à l'enquête publique au 31 août 1963 au 30 septembre 1963, adopté par le Conseil communal le 21 décembre 1963 et approuvé par le Conseil d'Etat le 12 mai 1964; ci-après: RPE). Les deux parcelles sont séparées par une étroite bande de terrain (variant entre 1 et 3 mètres), portant le no 185 et propriété de la Commune de Lutry.
B. La parcelle no 184 des époux Albeanu comprend également un bâtiment d'habitation, plus petit, d'une surface de 108 m2. Ces deux copropriétaires projettent la transformation et l'agrandissement de ce bâtiment qui comprend en l'état un logement de trois pièces au loyer mensuel net de 900 fr. et deux logements de quatre pièces au loyer mensuel moyen net de 1'250 francs. Selon la demande de permis de construire déposée le 30 janvier 2003, Andrei et Ecaterina Albeanu souhaitent transformer et agrandir cet immeuble dans le but de rénover le trois pièces existant, d'une part, et d'y aménager deux logements de cinq pièces en lieu et place des quatre pièces existants, d'autre part, ainsi que divers aménagements extérieurs (places de parc, création d'un garage et d'une cave enterrée). Il convient de préciser que l'agrandissement projeté comporte une toiture plate et une surface habitable de 120 m2. En reprenant les données de la demande de permis de construire, la surface bâtie passerait de 108 à 154 m2 et la surface brute utile de plancher de 302 à 422 m2. S'agissant des places stationnement, le bâtiment actuel n'en comporte aucune, tandis que le projet prévoit deux places de parc dans des garages extérieurs et offre la possibilité de stationner deux véhicules à l'extérieur. Enfin, il ressort des plans versés au dossier que huit mètres séparent le projet à construire du bâtiment d'Andrée et Sarah Beltrami.
C. Le projet a été soumis à l'enquête publique du 14 mars au 3 avril 2003. Andrée et Sarah Beltrami ont fait opposition par courrier du 3 avril 2003. La Centrale des autorisations CAMAC a rendu un rapport positif le 25 avril 2003 qui précise que diverses instances cantonales ont été consultées, à savoir :
l'Etablissement cantonal d'assurance contre l'incendie et les éléments naturels (ECA)
le Service de la sécurité civile et militaire, Protection civile (SSCM-PCI)
le Service cantonal du logement (SLOG)
le Voyer du 2ème arrondissement à Morges (VA2).
Le SLOG a délivré l'autorisation de transformer requise le 13 mars 2003 sur la base de l'analyse technique à laquelle il a procédé suite à la visite sur place effectuée en date du 22 avril 2003. L'expertise technique a été conduite suivant la méthode MERIP (Méthode de diagnostic sommaire d'évaluation des dégradations et estimation du coût de remise en état des immeubles), laquelle a pour but de définir quels sont les coûts de réhabilitation d'un bâtiment, sans changement qualitatif de son standard. Dans ce cadre, le SLOG a estimé que le coût de rénovation de cette villa locative de trois appartements pouvait être estimé à 470'000 fr. environ, soit 444'567 fr. (arrondi à 444'600 fr.) de travaux de rénovation, d'une part, et 25'400 fr. de travaux "supplémentaires", d'autre part. Ce dernier montant résulte de l'admissibilité de certaines restructurations considérées par le SLOG comme opportunes dans le contexte spécifique de ce petit immeuble d'habitation, à savoir la restructuration minimale des zones sanitaires, d'une part, et de la prise en compte de certains frais secondaires justifiés non compris dans la méthode MERIP, d'autre part.
D. Au vu de l'avis positif des diverses instances cantonales consultées, la Municipalité de la Commune de Lutry a levé l'opposition d'Andrée et Sarah Beltrami, le 6 mai 2003. Andrée et Sarah Beltrami ont recouru contre cette décision le 2 juin 2003, concluant à l'annulation de la décision de la Municipalité de Lutry ainsi qu'à l'annulation de l'autorisation spéciale délivrée par le SLOG et communiquée par avis de la CAMAC du 25 avril 2003.
La Municipalité de la Commune de Lutry a conclu le 25 juin 2003 au rejet du recours. Le SLOG s'est déterminé le 2 juillet 2003, concluant également au rejet du recours. Andrei et Ecaterina Albeanu ont déposé des observations le 4 juillet 2003, concluant au rejet du recours.
Andrée et Sarah Beltrami ont déposé un mémoire complémentaire le 20 août 2003 confirmant implicitement les conclusions de leur recours. La Municipalité de la Commune de Lutry s'est déterminée sur ce mémoire complémentaire le 8 septembre 2003, s'en remettant à l'appréciation du tribunal. Andrei et Ecaterina Albeanu se sont déterminés le 12 septembre 2003, maintenant leur position. Le SLOG s'est déterminé le même jour, maintenant ses conclusions.
E. Le tribunal a tenu audience sur place le 24 septembre 2003. Il a procédé à la visite des lieux. Il a constaté qu'un arbre dont l'abattage est mentionné par les plans n'est pas protégé par le plan communal. Quant aux travaux intérieurs, en cours, ils sont importants et vont au-delà d'une simple remise en état. Une bonne partie des sols est refaite avec des matériaux nouveaux (grès, marbre). Au premier étage, un mur de salle de bains a été construit. La salle de bains et la cuisine sont complètement refaites avec des matériaux neufs. L'éclairage des combles est augmenté au moyen de velux. A l'audience, les parties ont reçu la faculté de déposer des écritures complémentaires.
F. Andrée et Sarah Beltrami ont usé de cette faculté le 9 octobre 2003, confirmant leur position et attaquant plus spécifiquement l'autorisation délivrée, à tort selon elles, par le SLOG. Andrei et Ecaterina Albeanu ont adressé des observations complémentaires le 10 octobre 2003 par lesquelles ils ont maintenu leur position.
Les arguments des parties seront repris autant que de besoin.
Considérant en droit:
Déposé dans le délai de vingt jours fixé par l'art. 31 al. 1 de la loi vaudoise du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il est au surplus recevable en la forme.
a) L'art. 80 de la loi vaudoise sur l'aménagement du territoire et les constructions du 4 décembre 1985 (LATC) concerne les bâtiments existants non conformes aux règles de la zone à bâtir. "Leur transformation dans les limites des volumes existants ou leur agrandissement peuvent être autorisés, pour autant qu'il n'en résulte pas une atteinte sensible au développement, au caractère ou à la destination de la zone. Les travaux ne doivent pas aggraver l'atteinte à la réglementation en vigueur ou les inconvénients qui en résultent pour le voisinage" (art. 80 al. 2 LATC). Les travaux d'agrandissement d'un immeuble se définissent comme toute augmentation du volume extérieur de la construction ou toute adjonction d'éléments extérieurs nouveaux. Il en va de même de l'affectation de surfaces et de volumes intérieurs supplémentaires à une utilisation proscrite par le règlement (RDAF 1977, 46; 1978, 120, 403).
La Municipalité intimée et les recourantes admettent que le présent cas d'espèce entre dans le champ d'application de l'art. 80 LATC, bien qu'elles divergent sur les motifs rendant cette disposition applicable. Les travaux projetés ne peuvent être autorisés s'ils ne remplissent pas les conditions de l'art. 80 al. 2 LATC. Le tribunal doit donc examiner s'ils constituent une aggravation à l'atteinte de la réglementation en vigueur ou des inconvénients pour le voisinage, au sens de cette disposition.
b) La réglementation en vigueur dans la Commune de Lutry prévoit notamment ce qui suit:
A l'intérieur des zones constructibles, l'ordre contigu est obligatoire. La Municipalité pourra autoriser des interruptions de l'ordre contigu à la condition qu'elles ne portent pas préjudice à l'ordonnance générale du plan (art. I, lett. a, RPE).
A l'intérieur des zones, la distance entre les façades non mitoyennes doit être égale:
entre les façades ajourées: à l'addition de la hauteur des deux façades qui se font face
entre façades ajourées et façades aveugles: à la hauteur de la façade aveugle
entre façades aveugles: 3m. (art. I, lett. c, RPE).
La réglementation communale prévoit encore:
A l'intérieur d'une zone, le propriétaire d'un bâtiment existant au moment de l'entrée en vigueur du plan d'extension peut exiger qu'une façade soit implantée à une distance de 8 m. au minimum de son bâtiment. Dans ce cas, il s'engage à observer une distance de 16 m. jusqu'à la façade de la propriété voisine, lorsqu'il construira sur sa propriété. L'espace libre créé peut être construit s'il y a entente entre les propriétaires (art. VII, lett. a, RPE).
c) En l'espèce, les recourantes font valoir que les bâtiments sis sur les parcelles 184 et 186 ne sont pas contigus et qu'en conséquence, l'art. I, lett. c, RPE trouve application. La distance entre les constructions, qui présentent des façades ajourées, devrait donc être égale à l'addition de la hauteur des deux façades qui se font face, soit, en l'occurrence plus de huit mètres. Les recourantes en déduisent que le projet des constructeurs porterait une atteinte aggravée à la réglementation communale en vigueur et ne devrait de ce fait pas être autorisé au regard de l'art. 80 al. 2 LATC.
Le tribunal ne peut pas suivre les recourantes dans leur argumentation. L'art. I, lett. c, RPE fixe les distances entre les façades non mitoyennes pour des bâtiments à construire sur des parcelles non encore bâties, lorsque des constructions ne respectant pas l'ordre contigu sont autorisées en application de l'art. I, lett. a, RPE.
Dans le cas présent, les parcelles no 184 et 186 sont des bien-fonds sur lesquels sont implantés des bâtiments existants au moment de l'entrée en vigueur du plan partiel d'affectation, si bien que les distances entre bâtiments sont régies par l'art. VII,lett. a, RPE. Selon cette disposition, le propriétaire d'un bâtiment existant au moment de l'entrée en vigueur du plan peut exiger qu'une façade soit implantée à une distance de huit mètres au minimum de son bâtiment (et non pas depuis sa limite de propriété). Or, force est de constater que huit mètres séparent le projet des constructeurs de la façade de l'immeuble des recourantes. L'agrandissement est coiffé d'un toit plat; il n'apparaît pas qu'il soit contraire à la réglementation en vigueur.
d) Toutefois, cela ne signifie pas encore que le projet soit conforme à l'art. 80 al. 2 LATC. Les inconvénients dont l'art. 80 al. 2 LATC in fine tend à protéger le voisinage se définissent de la même manière que dans le cadre de l'art. 39 du règlement vaudois du 19 septembre 1986 d'application de la LATC (RATC) concernant les dépendances: ils ne peuvent dépasser ce qui est supportable sans sacrifice excessif (AC 1998/0124 du 13 juin 2001, consid. 3c et les références citées). Ainsi, selon la jurisprudence relative à l'art. 39 RATC, applicable par analogie en l'espèce, l'interdiction d'aggraver les inconvénients dont pourrait souffrir le voisinage ne doit pas vider de toute protée un régime dérogatoire qui, dût-il être appliqué avec retenue, n'en a pas moins été expressément institué: en effet, l'édification d'une construction en limite de propriété est très souvent de nature à provoquer quelque gêne pour le voisinage de sorte que force serait d'en prohiber la plupart, fût-ce lorsque le préjudice envisageable paraît devoir être extrêmement minime. Il faut concilier la possibilité d'édifier certains ouvrages en limite avec une saine protection des propriétaires voisins (RDAF 1988, 425; 2000 I 257).
Dans le cas d'espèce, les recourantes vivent dans le voisinage de l'immeuble des constructeurs sans qu'il en résulte pour eux d'inconvénients excessifs. Ils ne démontrent pas que l'agrandissement projeté est de nature à aggraver sensiblement la situation telle qu'elle se présente aujourd'hui. On reste en présence d'un aménagement qui n'est pas excessif (il est conforme à la réglementation communale en vigueur) et les inconvénients qui peuvent en résulter sont ceux auxquels des voisins peuvent s'attendre dans une zone d'habitation. Le Tribunal administratif observe que, contrairement à ce que semblent soutenir les recourantes, la petite taille de la propriété des constructeurs ne joue pas de rôle pour l'appréciation de ce critère spécifique.
L'ouvrage litigieux est ainsi admissible sous l'angle de l'art. 80 al. 2 LATC.
Dans le cas d'espèce, la maison des constructeurs, bien que caractéristique d'une certaine époque architecturale n'est pas classée ni inventoriée. Il n'apparaît pas que la maison ou le quartier dans lequel elle se situe nécessite une protection particulière en matière d'esthétique. On pourrait reprocher au projet litigieux son toit plat qui n'est pas harmonisé avec celui de la maison déjà existante. Toutefois, les constructeurs ne pouvaient que se limiter à ce type de toiture, en considération de l'art. III, lett. b, RPE.
Le projet litigieux respecte ainsi l'art. III, lett. a, RPE.
La réglementation communale prévoit que des garages et places de stationnement devront être aménagés à raison d'une place pour voiture pour 100 m2 ou fraction de plancher habitable brut. Les garages couverts et fermés devront représenter, au minimum, le quarante pour cent des places disponibles (voir art. IV, lett. b, RPE). L'agrandissement présente une surface de plancher habitable brut de 120 m2 pour quatre places de parc dont deux dans des garages et deux à l'extérieur; il respecte donc largement les conditions fixées par le règlement. La proportion garage/place extérieure est aussi respectée.
Les recourantes objectent encore qu'on ne saurait limiter l'examen du besoin des places de parc à la seule surface agrandie. Mais le tribunal ne retient pas cet argument, car la création de places de parc (il n'en existe aucune en l'état actuel) diminuera l'atteinte actuelle à la réglementation communale en vigueur. De ce point de vue encore, le projet d'agrandissement doit être accepté.
La LDTR vise à préserver le parc locatif existant (art. 1 LDTR). A cette fin, elle soumet à l'autorisation du SLOG la transformation et la rénovation de maisons d'habitation ainsi que l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation. L'autorisation est en principe refusée lorsque l'immeuble en cause comprend des logements d'une catégorie où sévit la pénurie (art. 3 LDTR), mais des exceptions sont possibles (FO 2002/0024, du 8 juillet 2003). L'autorisation est accordée lorsque l'opération apparaît indispensable pour des motifs de sécurité, de salubrité ou d'intérêt général ou si d'autres circonstances le commandent impérativement (art. 4 al. 1 LDTR). Le coût des rénovations considéré comme admissible est déterminé sur la base de la méthode MERIP (art. 10 al. 2 du règlement du 6 mai 1988 d'application de la LDTR (RDTR).
L'appréciation des coûts ainsi déterminés a fait l'objet de la jurisprudence du Tribunal administratif qui a jugé qu'un appartement de cinq pièces (126 m2) à Lausanne avec un loyer de 1'698 fr. par mois -soit environ 339 fr. 60 par pièce- ne répondait pas à un besoin de la population (FO 1998/0019, du 8 octobre 1999). Il en allait de même pour un appartement de cinq pièces à Lausanne avec un loyer de 2'096 fr. par mois -soit environ 419 fr. 20 par pièce- (FO 1994/0036, du 13 novembre 1996).
b) Le premier reproche des recourantes porte sur le nombre de logements qui ne serait pas clair: selon elles, à la lecture des plans, quatre logements nouveaux et non pas trois seraient crées.
La décision du SLOG a accordé l'autorisation requise en se référant aux logements existants, et non pas à la surface crée après travaux. C'est pourquoi le fait que l'immeuble comprenne quatre appartements après travaux au lieu des trois mentionnés dans la requête d'autorisation est sans incidence dans ce dossier en ce qui concerne l'application de la LDTR. L'argument soulevé par les recourantes doit donc être écarté.
c) Le deuxième reproche que les recourantes formulent contre la décision du SLOG est qu'aucune preuve n'est donnée quant à l'occupation de tous les appartements par les constructeurs. Selon les recourantes, chaque propriétaire effectuant ce type d'opération pourrait invoquer le besoin personnel sans démonstration pour frauder la loi. Dans leur mémoire complémentaire du 20 août 2003, les recourantes ont encore estimé qu'il était exagéré d'invoquer les besoins personnels, soit la nécessité de quatre appartements pour la seule famille des constructeurs. Elles requièrent de pousser plus avant l'instruction sur ce point.
Sur ces questions, le SLOG a constaté que les constructeurs et leur famille habitent déjà selon le même mode de vie dans l'immeuble qu'il occupent actuellement à Renens. Il n'y a pas de raisons de douter de cette version des faits et de délivrer l'autorisation querellée sous condition. D'autant plus que le constructeur a expressément confirmé vouloir utiliser cet immeuble à des fins d'habitation exclusivement, et qu'il ne souhaitait notamment pas y transférer le cabinet dentaire qu'il exploite actuellement dans une autre commune du canton. Le tribunal s'estime ainsi suffisamment renseigné sur ce point et il ne voit pas la nécessité d'ordonner d'autres mesures d'instruction.
Au demeurant, ce reproche des recourantes relève du procès d'intention et le tribunal ne peut qu'écarter un tel moyen fondé sur de simples hypothèses (FO 2003/0008 du 24 décembre 2002, consid. 5).
d) En troisième lieu, les recourantes estiment que le SLOG n'aurait pas dû accorder l'autorisation querellée au vu de la crise du logement qui sévit actuellement. Des appartements tels que ceux visée par le projet litigieux sont recherchés par la population. Il ne serait pas nécessaire de faire des travaux aussi importants que ceux prévus qui pèseraient très lourd sur les loyers s'ils étaient admis.
En application de la méthode MERIP, le SLOG a estimé que le coût de rénovation de la villa des constructeurs pouvait être estimé à 470'000 fr., soit 444'567 fr. (arrondi à 444'600 fr.) de travaux de rénovation, d'une part et 25'400 fr. de travaux supplémentaires d'autre part. Ce dernier montant résulte de l'admissibilité de certaines restructurations considérées comme opportunes dans le contexte spécifique de l'immeuble, à savoir la restructuration minimale des zones sanitaires, d'une part, et de la prise en compte de certains frais secondaires justifiés non compris dans la méthode MERIP, d'autre part. Sur ce point, il convient de préciser qu'il n'est pas déterminant que les constructeurs aient indiqué dans le questionnaire de demande de permis de construire des travaux pour un coût de 300'000 fr. En effet, la méthode MERIP est imposée comme référence (art. 10 al. 2 RDTR). Dès lors, c'est le chiffre admis par le SLOG (470'000 fr.) et non celui annoncé par les constructeurs (300'000 fr.) qui doit servir de base à l'appréciation du tribunal.
Ces travaux admis par le SLOG à hauteur de 470'000 fr. représentent un coût de 340 fr. le m³ qui se saurait être considéré comme excessif, et ce, eu égard, tant aux travaux de réhabilitation nécessaires dans cet immeuble, dont la construction date de 1930, qu'aux standards usuels de la construction. Il n'est donc pas possible, au plan technique, de procéder à la réfection de l'immeuble concerné tout en le maintenant dans la substance du parc locatif existant répondant aux besoins prépondérants de la population.
En effet, la répercussion de ces travaux selon la méthode de calcul de la "valeur objective" validée à plusieurs reprises par le Tribunal de céans (AC 2001/0263, du 9 juillet 2002; FO 2002/0024, du 8 juillet 2003) aboutit à un prix de location de l'ordre de 280 fr. le m2 par an (23 fr. 33 par mois). Si l'on compte environ 20 m2 par pièce, cela représente un loyer approximatif de 466 fr. par mois, soit un prix qui, de manière générale, ne correspond plus aux besoins prépondérants de la population, au regard de la jurisprudence citée (FO 1998/0019, du 8 octobre 1999; FO 1994/0036, du 13 novembre 1996). En conséquence, cet immeuble sort du champ d'application de la LDTR.
Force est donc de constater que c'est à bon droit que le SLOG a accordé l'autorisation requise. La décision de ce service est, comme démontré ci-dessus, fondée sur une évaluation objective de coût, selon une méthode imposée par l'art. 10 al. 2 RDTR; contrairement à ce que les recourantes soutiennent dans leur mémoire complémentaire du 9 octobre 2003, il ne s'agit nullement d'une application détournée de la clause de l'art. 12 LDTR qui permet d'autoriser les travaux en raison de leur opportunité technique.
Les recourantes perdent de vue que les constructeurs ont l'intention de remettre l'immeuble qu'ils occupent actuellement à Renens sur le marché, assurant en cela une certaine compensation des logements qu'ils entendent occuper à Lutry. Le SLOG en a tenu compte dans son appréciation. On doit donc constater que sur ce point encore, l'autorisation querellée ne prête pas le flanc à la critique; l'argument des recourantes doit être écarté.
a) Les arbres classés ne peuvent être abattus sans respecter les exigences de la législation sur la protection de la nature, des monuments et des sites. Les recourantes relèvent qu'il n'y a pas eu de procédure administrative expresse autorisant l'abattage de l'arbre situé dans le jardin de la parcelle 184, où se ferait l'agrandissement du bâtiment. Mais, dans le cas d'espèce, l'arbre situé dans le jardin des constructeurs n'est pas protégé par le plan de classement des arbres du 11 juin 1998 de la Commune de Lutry, si bien qu'il peut être abattu sans formalité particulière.
b) Les recourantes critiquent ensuite les plans des travaux litigieux. Elles font valoir, d'une part, que le dossier ne recèle pas de plan clair de la façade sud, ni de la façade nord. D'autre part, elles relèvent que les plans qui figurent au dossier ne donnent pas suffisamment d'indications sur le découpage et la restructuration des logements intérieurs.
L'art. 69 RATC précise quelles sont les pièces et indications à fournir avec la demande de permis de construire (ch. 4: dessins ou plans de toutes les façades; ch. 9: indication en couleur des transformations; ch. 2: plan de chaque niveau avec destination de tous les locaux). Le Tribunal de céans a déjà eu à connaître une cause semblable. Il n'a toutefois pas précisé si la municipalité pouvait assouplir les exigences posées par l'art. 69 al. 1 RATC, laissant cette question ouverte (AC 2003/0063, du 18 septembre 2003). La jurisprudence souligne cependant que l'art. 69 al. 2 RATC énonce de manière générale l'objectif poursuivi par cette réglementation, qui est de permettre aux tiers de se rendre compte de l'importance et de la nature des travaux projetés. A cette exigence-là, il n'est pas possible de déroger (AC 2003/0063, du 18 septembre 2003, consid. 4).
Quoi qu'il en soit, lorsque les plans d'enquête présentent des lacunes, celles-ci n'entraînent la nullité du permis de construire que si elles sont de nature à gêner les tiers dans l'exercice de leurs droits ou qu'elles ne permettent pas de se faire une idée précise, claire et complète des travaux envisagés et de leur conformité aux règles de la police des constructions (AC 2001/0224, du 6 août 2003; AC 2000/0119, du 10 octobre 2001; AC 1996/0220, du 19 août 1998; AC 1995/0120, du 18 décembre 1997 et les références citées).
En l'espèce, le dossier a été complété par un plan d'exécution daté du 6 mai 2003 illustrant clairement la façade sud-ouest. Quant à la façade nord, il est vrai qu'aucun plan y relatif ne figure au dossier. Cependant, ce plan n'apparaît pas indispensable car la façade nord n'est pas concernée par le projet d'agrandissement. Les recourantes peuvent donc se faire une idée suffisamment claire de l'ampleur du projet des constructeurs. Le dossier ne présente ainsi pas de lacune sur ce point.
Il est vrai que les plans versés au dossier ne précisent pas très clairement les aménagements intérieurs. Ce point ne suffit pas à lui seul à entraîner la nullité du permis de construire car les tiers (spécialement les recourantes) n'ont pas été gênés dans l'exercice de leurs droits, notamment pour soulever un recours des arguments qui ont été examinés et détaillés dans la présente procédure.
c) Les recourantes font valoir qu'un tiers opposant a signalé des problèmes d'instabilité et d'eaux souterraines à cet endroit. En effet, le bâtiment est répertorié en zone de terrains instables (niveau faible: glissement ancien, latent et très lent).
A la lettre de l'art. 89 al. 1 LATC: "toute construction sur un terrain ne présentant pas une solidité suffisante ou exposé à des dangers spéciaux tels que l'avalanche, l'éboulement, l'inondation, les glissements de terrain, est interdite avant l'exécution de travaux propres, à dires d'experts, à le consolider ou à écarter ces dangers; l'autorisation de construire n'engage pas la responsabilité de la commune ou de l'Etat". Il découle de cette disposition que le législateur cantonal laisse au propriétaire constructeur la responsabilité de prendre toutes les mesures propres à consolider le terrain ou à écarter les dangers de glissement indépendamment des autorisations qui lui seraient délivrées soit par la commune soit par le canton, que le terrain soit situé en zone à bâtir ou hors des zones à bâtir (AC 1995/0157, du 24 décembre 1997, consid. 1a; voir notamment pour une interprétation complémentaire de l'art. 89 LATC les arrêts AC 1996/031, du 2 décembre 1996 et AC 1997/045, du 29 septembre 1997). Toutefois, il est contraire au principe de la proportionnalité d'exiger, avant la délivrance du permis de construire, l'établissement d'un rapport géologique et géotechnique complet (AC 1995/0157, du 24 décembre 1997 déjà cité, consid. 1c).
Dans le cas d'espèce, l'ECA a exigé un rapport de spécialiste au sens de l'art. 89 LATC. Ce rapport devait être établi par un bureau spécialité en géologie/géotechnique et préciser la nature et l'intensité du danger, la vulnérabilité de la construction et les mesures nécessaires. Ce rapport doit être communiqué à l'ECA par le maître de l'ouvrage et doit non seulement faire le point précisément sur l'état du chanter mais aussi préciser quelles sont les mesures à prendre par les constructeurs pour assurer la sécurité de leur immeuble (ou, le cas échéant la sécurité d'un immeuble voisin (RDAF 1984, 152). Ainsi que l'a rappelé le tribunal lors de la visite des lieux du 24 septembre 2003, le rapport devra être produit avant le début des travaux.
Les recourantes relèvent que certains travaux de rénovation semblent avoir déjà été effectués. Le tribunal a pu le constater lors de la visite des lieux du 24 septembre 2003. Mais ces travaux, même importants et allant au delà de la simple remise en état ne débouchent pas sur une construction non réglementaire comme on l'a vu ci-dessus. Le grief est donc sans pertinence.
Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté et la décision attaquée maintenue. Au vu de ce résultat, un émolument de justice de 2'500 fr. est mis à la charge des recourantes. Les constructeurs, qui obtiennent gain de cause avec l'assistance d'un avocat, ont droit aux dépens qu'ils ont requis arrêtés à 2'500 francs.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. Les décisions de la Municipalité de la Commune de Lutry du 6 mai 2003 et du Service du logement du 25 avril 2003 autorisant les travaux d'agrandissement du bâtiment sis au chemin de la Toffeyre, parcelle 184 sont confirmées.
III. Un émolument d'arrêt de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge des recourantes Andrée et Sarah Beltrami, solidairement entre elles.
IV. Une indemnité de dépens de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mise à la charge des recourantes Andrée et Sarah Beltrami, solidairement entre elles.
Lausanne, le 2 mars 2004
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint