CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 20 août 1997
sur les recours interjetés par
René NOLL , à Echandens, représenté par Michel Geissbühler, à Echandens (AC 96/243)
Jean et Silvia METZENER , à Echandens, représentés par l'avocat Benoît Bovay, à Lausanne, (AC 96/244)
contre
la décision du 29 octobre 1996 de la Municipalité d'Echandens levant leur opposition et accordant à Marc et Valérie Collet , promettants-acquéreurs, le permis de construire une villa familiale avec garage sur la parcelle no 54 B (actuellement no 1205), propriété de Daniel Kohler , vendue aux constructeurs le 21 août 1996.
Composition de la section: M. Vincent Pelet, président; M. Alain Matthey et M. Olivier Renaud, assesseurs. Greffière: Mlle Kathrin Gruber.
Vu les faits suivants:
A. Marc et Valérie Collet (ci-après : les constructeurs) sont propriétaires dès le 21 août 1996 de la parcelle no 1205, d'une surface de 801 m2, sise sur la Commune d'Echandens. Cette parcelle est issue d'un fractionnement par moitié de la parcelle no 54 (1578 m2), propriété de Daniel Kohler, et de l'acquisition de 12 m2 supplémentaires de la parcelle voisine no 52.
La parcelle no 54 avait initialement une surface de 1642 m2. A l'extrémité sud-est, Daniel Kohler y a érigé une villa familiale qui porte le no 411 ECA. La surface de cette parcelle a été réduite à 1578 m2 suite à la nouvelle mensuration cadastrale inscrite au registre foncier le 1er septembre 1978. Le projet de fractionnement de la parcelle no 54 en deux parcelles 54A et 54B de 789 m2 chacune, a été approuvé par la municipalité le 1er juillet 1996. Les nouvelles parcelles 54 (54A) et 1205 (54B + 12 m2 de la parcelle no 52) ont été inscrites au registre foncier le 21 août 1996.
Les recourants Jean et Silvia Metzener sont copropriétaires de la parcelle no 51. Le recourant René Noll est propriétaire de la parcelle no 53. L'hoirie de feu Roger Rouault, qui ne s'oppose pas au projet litigieux, est propriétaire de la parcelle no 52.
Les parcelles nos 51, 52, 53, 54 et 1205 forment ensemble un grand rectangle délimité par le chemin du Chaney (au sud-est des parcelles 52 et 54), le chemin de la Dent d'Oche (à l'ouest des parcelles 51 et 52) et le chemin de Savoie (au nord-ouest des parcelles 51 et 53), la parcelle no 1205 étant située entre les parcelles 53 et 54.
La parcelle no 1205 (par report de l'ancienne parcelle no 54) est au bénéfice d'une servitude de passage à pied et pour tous véhicules et canalisations quelconques s'exerçant sur une largeur de trois mètres, à raison de 1,5 mètre de part et d'autre de la limite formée par les parcelles nos 51 et 53, fonds servants. Cette servitude est actuellement inscrite au registre foncier sous le no 144'213.
Ces parcelles sont toutes situées en zone d'habitations individuelles, régie par les art. 80 à 89 du règlement communal sur le plan d'affectation et la police des constructions (ci-après RPE).
C. En date du 9 août 1996, les constructeurs, alors promettants-acquéreurs, ont mis à l'enquête un projet de construction d'une villa familiale et d'un garage pour deux voitures sur la parcelle no 54B, future parcelle 1205. L'accès à la parcelle est prévu par la servitude no 144'213. Une place est projetée devant le garage à l'arrivée du chemin d'accès sur la parcelle des constructeurs. Le garage, d'une dimension de 6 x 6 m, est situé à 60 cm de la limite de la parcelle no 52 avec ouverture face à la parcelle no 53 à sept mètres de la limite.
Le projet a été mis à l'enquête publique du 20 août au 9 septembre 1996. Il a suscité l'opposition de René Noll et Michel Geissbühler d'une part et de Jean et Silvia Metzener d'autre part.
En date du 29 octobre 1996, la municipalité a levé les deux oppositions précitées et accordé le permis de construire à Marc et Valérie Collet.
D. Par acte du 18 novembre 1996, René Noll a interjeté un recours, enregistré sous la référence AC 96/243, contre la décision précitée en concluant au refus du permis de construire pour les motifs suivants : il conteste le fractionnement de la parcelle no 54 dans la mesure où il en est résulté une nouvelle parcelle 54 dont la surface ne respecte pas la surface minimale de 800 m2 prévue à l'art. 84 RPE. De plus, la villa de M. Kohler paraît comporter plus d'un logement, ce qui nécessiterait une surface encore plus importante. Le recourant conteste encore l'accès à la parcelle prévue sur son fonds, alors que la parcelle no 54 bénéficie d'un accès direct sur le chemin du Chaney.
Par acte du 19 novembre 1996, Jean et Silvia Metzener ont également interjeté un recours, enregistré sous la référence AC 96/244, contre la décision de la municipalité levant leur opposition. En substance, ils font valoir les mêmes motifs que René Noll. Ils relèvent en outre que l'aire de stationnement extérieure prévue devant le garage dans l'angle formé par les parcelles 52 et 53, ne respecte pas les distances à la limite de propriété.
Les deux recours ont été joints pour l'instruction et le jugement sous la référence AC 96/243.
E. Par acte du 20 janvier 1997, la municipalité a conclu au rejet du recours : elle se réfère à la jurisprudence du tribunal de céans selon laquelle la surface minima d'une parcelle constructible n'a de sens qu'en référence à l'état du cadastre existant au moment de la planification. Or, le règlement en vigueur avant la nouvelle mensuration cadastrale prévoyait déjà une surface minimale de 800 m2, ce qui permettait à Daniel Kohler de diviser sa parcelle 54, dont la surface était alors de 1642 m2 en deux parcelles constructibles. Quant au prétendu usage abusif de la servitude de passage, la municipalité note qu'il s'agit d'un litige relevant du droit privé. En ce qui concerne l'aire de stationnement en limite de parcelle, la municipalité estime qu'il ne s'agit que d'une place de manoeuvre, rarement utilisée comme place de stationnement : elle ne doit dès lors pas respecter la distance à la limite.
Par acte du 16 décembre 1996, les constructeurs ont conclu au rejet du recours et à la levée de l'effet suspensif.
F. Par décision du 26 février 1997, le juge instructeur a confirmé l'effet suspensif provisoirement accordé au recours en ce qui concerne le garage et l'a levé pour le surplus. Le recours de René Noll contre cette décision a été rayé du rôle le 16 avril 1997, faute de paiement de l'avance de frais.
G. Le Tribunal administratif a tenu audience le 14 mai 1997 à Echandens en présence de René Noll, assisté de Michel Geissbühler, Jean Metzener assisté de Me Benoît Bovay, recourants, de Valérie Collet, assistée de l'architecte Theophile Ruzicka pour les constructeurs, du syndic Erwin Burri et du municipal Ernest Carrel, assistés par Me Alexandre Bonnard pour la municipalité. Le tribunal a procédé à la visite de la parcelle litigieuse en présence des parties : l'excavation de l'emplacement de la villa était déjà presque terminé; l'accès à la parcelle tel que prévu était entièrement aménagé et goudronné. Il a été constaté à ce sujet que l'accès souhaité par les recourants par la propriété Kohler nécessiterait, outre la constitution d'une nouvelle servitude de passage, des travaux d'aménagement non négligeables (estimés par l'architecte à environ 15'000 fr.) et l'abattage d'un arbre. Quant au nombre de logements de la villa Kohler, le tribunal estime qu'au vu de sa dimension, elle est conçue pour une famille, avec une chambre indépendante au rez, conformément aux déclarations de Valérie Collet, petite-fille de M. Kohler. L'architecte des constructeurs a produit des plans corrigés durant l'enquête et approuvés par la municipalité concernant les mouvements de terre qui, tels que prévus initialement, n'étaient pas réglementaires. Les parties se sont mises d'accord sur le fait que la place prévue devant le garage était uniquement une place de manoeuvre et non pas de stationnement. Pour le surplus les parties ont confirmé leurs conclusions respectives. Les recourants Metzener, vu l'avancement des travaux, ont requis l'octroi immédiat de l'effet suspensif jusqu'à connaissance du jugement. Le tribunal a immédiatement délibéré à huis-clos et a notifié aux parties le dispositif de l'arrêt en date du 16 mai 1997, de sorte que la requête d'effet suspensif est devenue sans objet.
Considérant en droit:
Selon l'art. 83 LATC, tout fractionnement ou toute modification de limites d'une parcelle, ayant pour effet de rendre une construction non réglementaire, sont interdits à moins que la demande présentée au registre foncier ne soit accompagnée d'une réquisition de mention signée par la municipalité et ayant pour effet de corriger l'atteinte portée aux règles de la zone (alinéa 1). La mention est accompagnée d'un plan coté; elle indique la portée des restrictions sur les parcelles en cause (alinéa 2).
a) L'alinéa 3 de cette disposition ayant été abrogé lors de l'entrée en vigueur de la LJPA le 1er juillet 1991, le recours contre les décisions de la municipalité et du conservateur du registre foncier sont ouverts au Tribunal administratif. Selon la jurisprudence rendue sous l'empire de l'ancienne disposition, ce recours est en principe réservé aux seuls propriétaires des parcelles concernées, aucune enquête publique n'étant prévue en la matière (RDAF 1984, 417). Les tiers conservent toutefois la faculté d'intervenir ultérieurement, au cours de la procédure relative à l'octroi d'un permis de construire sur une parcelle faisant l'objet d'un fractionnement ou d'une modification de limite entachés d'irrégularités (RDAF 1987, 230; prononcé no 6743 du 16 novembre 1990, cité dans RDAF 1991, 104). Ce dernier prononcé précise toutefois que lorsqu'un projet de construction est subordonné à un fractionnement de bien-fonds et que la modification de limite envisagée constitue l'un des éléments du projet soumis à l'enquête publique, les tiers ont évidemment qualité pour remettre en cause tous les aspects de la réglementarité dudit projet, notamment ceux qui découlent des nouveaux contours de la future parcelle sur laquelle la construction serait réalisée. Dans un tel contexte, ces tiers sont également fondés à critiquer le fractionnement projeté au regard des conditions posées par l'art. 83 LATC. A contrario, lorsque le fractionnement a fait l'objet d'une décision distincte de la mise à l'enquête d'un projet de construction sur l'une des parcelles issues du fractionnement, ce dernier ne peut en principe plus être remis en cause dans le cadre de la procédure d'octroi du permis de construire.
En l'espèce, les recourants, qui ne sont pas propriétaires des parcelles concernées, contestent un fractionnement admis par la municipalité en date du 1er juillet 1996 et inscrit au registre foncier en date du 21 août 1996, avant la mise à l'enquête du projet litigieux. Il ne s'agit ainsi pas d'un fractionnement constituant l'un des éléments du projet soumis à l'enquête publique, mais d'une décision de fractionnement distincte du projet litigieux. La parcelle des constructeurs est d'ailleurs parfaitement réglementaire puisqu'elle a une surface de 801 m2. Les recourants ne sauraient ainsi en principe remettre en cause une décision de fractionnement précédemment entrée en force, indépendamment de la décision litigieuse. Cette question peut toutefois être laissée ouverte, le fractionnement n'étant pas contestable pour les motifs qui vont suivre.
b) L'art. 84 RPE exige au minimum 800 m2 de terrain pour ériger une construction d'un logement au maximum. Cette condition est réalisée pour la parcelle promise aux constructeurs, mais ne le serait pas pour l'actuelle parcelle 54, propriété de M. Kohler, d'une surface de 789 m2. A première vue, le fractionnement ne serait donc pas conforme à l'art. 83 LATC.
Dans un arrêt du 11 mai 1993 (AC 91/249, cons. 1c) le Tribunal administratif a jugé ce qui suit au sujet des parcelles devenues non réglementaires à la suite des nouvelles mensurations cadastrales :
"Les variations des surfaces cadastrales dues à l'introduction des nouvelles mensurations ne doivent pas remettre en cause les objectifs fixés lors de la planification par le législateur communal. Lorsque la densité d'une zone à bâtir est régie par une norme fixant un coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol, une diminution de la surface d'une parcelle résultant des nouvelles mensurations ne restreint que faiblement les possibilités de bâtir qui existaient sur la base des anciennes mensurations. En revanche tel n'est pas le cas en présence d'une règle exigeant une surface minimum de la parcelle. Compte tenu d'un lotissement rationnel du périmètre de la zone à bâtir, une diminution des surfaces cadastrales à la suite des nouvelles mensurations peut conduire non pas à une légère restriction des volumes constructibles, mais à une inconstructibilité totale de bon nombre de parcelles. Dans ces conditions, ce sont les principes mêmes de la planification qui sont touchés sans que les propriétaires concernés puissent faire valoir leurs droits dans le cadre d'une procédure conforme aux exigences posées par l'art. 33 LAT.
Dès lors, il faut considérer que la surface minimum d'une parcelle constructible n'a de sens qu'en référence à l'état du cadastre existant au moment de la planification. En conséquence de quoi l'autorité ne peut déterminer la constructibilité d'une parcelle soumise à une telle norme qu'en se référant aux surfaces résultant de la même base cadastrale que celle qui a été prise en considération lors de l'adoption du plan d'affectation et de son règlement. Elle ne peut donc pas s'écarter de l'état du cadastre de référence lorsqu'une variation apparaît lors de l'introduction des nouvelles mensurations. Demeurent réservés les cas où la différence de surface ne résulterait pas de l'imprécision inhérente aux anciennes mesures mais par exemple d'un mauvais abornement."
En l'espèce, il est vrai que le règlement communal sur la police des constructions en vigueur a été approuvé par le Conseil d'Etat le 23 mars 1990, soit après les nouvelles mensurations cadastrales. Mais cette date ne saurait servir de référence ici. La disposition concernant la surface minimale nécessaire pour construire une villa unifamiliale (art. 84 RPE) figure déjà dans les deux règlements précédents, approuvés par le Conseil d'Etat respectivement le 18 janvier 1984 (art. 43) et le 20 décembre 1968 (art. 21). Le règlement communal antérieur, du 4 octobre 1949, ne prévoyait en revanche pas de surface minimale pour construire une villa. C'est donc en 1968, dix ans avant la nouvelle mensuration, que la Commune d'Echandens a pris des mesures de planification au sujet de la densité des constructions, fixant à 800 m2 la surface minimale pour construire une villa unifamiliale. Cette mesure n'a jamais été modifiée dans les règlements communaux ultérieurs, ce qui démontre la volonté de la commune de maintenir la mesure de planification adoptée en 1968. Conformément à la jurisprudence rappelée ci-dessus, c'est à l'état du cadastre lors de l'adoption de la mesure de planification - donc en l'espèce à la date du 20 décembre 1968
Au vu de la jurisprudence précitée, le fractionnement en deux lots de la parcelle no 54 en vue de construire une seconde villa est donc légal. Cette solution apparaît d'autant plus justifiée qu'avant la nouvelle mensuration cadastrale la parcelle avait une surface excédentaire de 42 m2 par rapport aux 1600 m2 requis pour construire une autre villa. Le moyen tiré du fractionnement est par conséquent mal fondé.
Selon l'art. 104 al. 2 LATC, la municipalité ne peut accorder le permis de construire que lorsque le bien-fonds est équipé pour la construction ou qu'il le sera à l'achèvement de la construction et que les équipements empruntant la propriété d'autrui sont au bénéfice d'un titre juridique.
Selon la jurisprudence, la loi n'impose pas des voies d'accès idéales; il faut et il suffit que, par sa construction et son aménagement, une voie de desserte soit d'une part praticable pour le trafic qui serait lié aux travaux d'édification de l'ouvrage, puis à l'utilisation de ce dernier, et d'autre part qu'elle n'expose pas ses usagers ni ceux des voies publiques auxquelles elle se raccorderait à des dangers excessifs (voir prononcés CCRC no 3431, 21 juin 1978 P. Guilloud-Perret & crts c/ Ollon; 4382, 17 février 1982, M. Huguet et crts c/Ollon). L'accès est suffisant lorsqu'il présente des conditions de commodité et de sécurité (pente, visibilité, trafic) tenant compte des besoins des constructions projetées et cela même si, en raison de l'accroissement prévisible du trafic, la circulation devient moins aisée et exige des usagers une prudence accrue (voir Droit vaudois de la construction, Payot Lausanne, 1987, note 1.1.2 ad art. 49 LATC).
En l'espèce, l'accès est prévu par un chemin goudronné existant de 3 mètres de large grevé d'une servitude de passage à pied et pour tous véhicules régulièrement inscrite au registre foncier en faveur de la parcelle litigieuse. Personne ne prétend, à juste titre d'ailleurs, que cet accès serait insuffisant. Les recourants se contentent d'invoquer que cet accès serait inopportun. Il s'agit là d'un litige concernant l'utilisation de la servitude qui relève de la compétence du juge civil. Du moment qu'un accès suffisant est prévu, qui est au bénéfice d'un titre juridique valable, l'autorité administrative doit accorder le permis de construire au regard de l'art. 104 LATC, indépendamment des litiges civils qui pourraient subsister concernant l'usage de la servitude de passage. Le moyen tiré de l'accès à la parcelle est par conséquent mal fondé.
L'art. 108 al. 1, 2ème phrase exige que la demande de permis soit signée par celui qui fait exécuter les travaux et, s'il s'agit de travaux à exécuter sur le fonds d'autrui, par le propriétaire du fonds.
En l'espèce, la demande devait porter la signature des époux Metzener et de René Noll, uniquement si des travaux d'aménagement de l'accès prévu sur la servitude grevant leur fonds avaient été prévus. Tel n'est pourtant pas le cas, le chemin étant déjà aménagé : aucune modification n'est prévue sur la parcelle des recourants. Le moyen tiré du défaut de signature doit donc également être rejeté.
Selon les art. 39 RATC et 32 RPE, les places de stationnement à l'air libre sont assimilées à des dépendances qui peuvent être autorisées dans les espaces réglementaires entre bâtiments ou entre bâtiments et limites de propriétés pour autant qu'elles n'entraînent aucun préjudice pour les voisins.
L'art. 40 RPE exige deux places de stationnement au minimum par logement pour les habitations individuelles, dont l'une au moins doit être aménagée à l'intérieur (art. 41 RPE).
En l'espèce, le garage projeté est prévu pour deux voitures; à lui seul, il suffit pour que le nombre de places de stationnement requises soit respecté. Aucune aire de stationnement extérieure n'est prévue, la place devant le garage servant uniquement à manoeuvrer. Si occasionnellement, lors de visites, des véhicules stationnent sur cette place, celle-ci ne saurait pour autant être considérée comme une place de stationnement au sens de l'art. 39 al. 3 RATC. Les recourants ont d'ailleurs admis ce point de vue à l'audience, lors de la visite des lieux, abandonnant à juste titre ce grief.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Les recours sont rejetés
II. Un émolument de 1'250 (mille deux cent cinquante) francs est mis à la charge de René Noll.
III. Un émolument de 1'250 (mille deux cent cinquante) francs est mis à la charge de Jean et Silvia Metzener, solidairement entre eux.
IV. Une somme de 750 (sept cent cinquante) francs est allouée à la Commune d'Echandens à titre de dépens à la charge de René Noll.
V. Une somme de 750 (sept cent cinquante) francs est allouée à la Commune d'Echandens à titre de dépens à la charge de Jean et Silvia Metzener, solidairement entre eux.
VI. La requête d'effet suspensif formée en cours d'audience par Jean et Silvia Metzener est sans objet.
ft/Lausanne, le 20 août 1997
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint