CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 21 janvier 1997
sur le recours interjeté par
Werner HUG , à Belmont-sur-Lausanne, dont le conseil est l'avocat Thierry Thonney, à 1002 Lausanne,
Pierre et Margaretha JACQUOT , à Belmont-sur-Lausanne, représentés par Werner Hug
contre
la décision de la Municipalité de Belmont-sur-Lausanne du 1er septembre 1995 autorisant Patrick Wuillemin, Robert Keller et Fritz Schlup à construire sur la parcelle 541 une villa à deux logements avec dérogation au règlement communal.
Composition de la section: M. Jean-Claude de Haller, président; M. Alain Matthey et M. Pierre Richard, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A. Charles Wuillemin, Robert Keller et Fritz Schlup étaient précédemment seuls propriétaires de la parcelle 541 de Belmont-sur-Lausanne, d'une surface de 4'153 mètres carrés, située à l'extrémité du chemin du Dévin qui débouche sur la route du Signal. La Municipalité de Belmont-sur-Lausanne leur a délivré le 7 mai 1973 le permis de construire sur cette parcelle un groupe de quatre villas jumelées (de deux logements chacune) et un garage commun pour seize voitures.
D'après les documents d'enquête et les photos de la maquette figurant au dossier, on constate que le garage commun, partiellement enterré, est constitué d'un local technique ainsi que de huit garages séparés d'une longueur de 8,5 mètres destinés, d'après les coupes présentées, au parcage en enfilade de deux voitures, dont l'une de petites dimensions. Cette construction est implantée en limite de la parcelle. Les quatre villas jumelles, identiques, sont étagées deux par deux le long de la pente et munies d'un toit plat et d'une terrasse dans le prolongement de ce dernier.
D'après les documents précités, la parcelle était entourée par la forêt sur ses bordures ouest et nord; la lisière empiétait sur la limite ouest et coupait l'angle nord-ouest de la parcelle. La surface constructible indiquée était de 593,3 m² (soit 1/7 de la parcelle) et la surface bâtie prévue de 569,65 m².
Après le début des travaux, la parcelle 541 a été constituée en propriété par étages le 8 novembre 1974. La mention "PPE avant construction" a été inscrite le 8 novembre 1974; elle est toujours en vigueur. Chacun des huit lots de 125 millièmes confère la jouissance exclusive d'un des logements, avec le jardin attenant, et d'un des garages. Les parties communes sont constituées par le solde de la parcelle, y compris les voies d'accès, ainsi que par le local technique (chaufferie et sauna) situé dans le bâtiment du garage collectif.
Les trois premières villas jumelles construites comprennent les logements A et B, C et D ainsi que E et F. Le bâtiment semi-enterré comprenant les huit garages et le local technique (chaufferie et sauna) commun a été entièrement construit.
Dans une lettre du 12 septembre 1977, le propriétaire et architecte Fritz Schlup, précisant que la récession économique avait imposé une construction par étapes, a demandé à la municipalité l'autorisation de modifier la disposition intérieure prévue pour la villa jumelée comprenant les logements G et H, ceci afin de répondre aux voeux de ses clients. La municipalité a autorisé ces modifications mais la construction n'a pas été entreprise.
B. Les lots ont fait l'objet de divers transferts. C'est ainsi que le lot comprenant le logement C a été acquis le 4 mars 1983 par Albert et Monique Grand; le lot du logement D, le plus proche du garage, a été acquis le 1er juillet 1983 par Werner Hug, celui du logement E par Alain Delacombaz et celui du logement B par Pierre et Margaretha Jacquot le 7 juin 1988. Les lots correspondant à la quatrième villa jumelle, comprenant les logements G et H, non encore construits, appartiennent aujourd'hui en société simple aux intimés Robert Keller, Fritz Schlup et Patrick Wuillemin. Le solde des lots appartient, individuellement ou en commun, également aux intimés.
C. C'est précisément la quatrième villa jumelée correspondant à ces lots que les intimés ont fait mettre à l'enquête du 20 décembre 1994 au 19 janvier 1995 avec le degré de sensibilité II au bruit. Ils ont joint au dossier soumis à la commune une étude géotechnique du bureau "Géotechnique appliquée P. et C. Dériaz & Cie SA" prescrivant diverses mesures et précautions à prendre en raison du fait que la construction projetée est implantée dans une pente présentant des signes évidents de glissements superficiels. Les géotechniciens précisent que les conditions géologiques du site, et notamment le pendage des couches de molasse, permettent pratiquement d'exclure le risque de glissements banc sur banc mais que pour se prémunir contre les risques d'instabilité, il est impératif de reporter toutes les fondations dans la molasse en place.
La demande de permis de construire fournit notamment les indications chiffrées suivantes :
Surface totale de la parcelle :
4'153 m2
dont en zone à bâtir
3'924 m2
Surface bâtie existante
428 m2
projetée : 142 m2, totale
570 m2
Coefficient d'occupation du sol : 0,145.
C'est le lieu de préciser que la Commune de Belmont-sur-Lausanne a adopté un nouveau règlement sur les constructions et l'aménagement du territoire, approuvé par le Conseil d'Etat le 4 juillet 1984. Le plan correspondant place la parcelle litigieuse en zone de villas. Toutefois, la zone de forêts qui l'entoure à l'ouest et au nord coupe l'angle nord-ouest de la parcelle conformément au tracé de la lisière décrite plus haut.
D'après la synthèse de la Centrale des autorisations, du 13 décembre 1994, l'Etablissement cantonal d'assurance contre l'incendie et les éléments naturels a décidé, au titre des conditions particulières et complémentaires et en application de l'art. 89 LATC, d'exiger que toutes les mesures prescrites par l'étude géotechnique du 30 septembre 1994 soient réalisées.
D. L'enquête a suscité l'opposition du professeur Werner Hug (propriétaire du lot D de la PPE) et celle des époux Marmillon, domiciliés à l'embouchure du chemin de Dévin sur la route du Signal.
Les opposants ont été entendus le 14 février 1995 par un membre de la municipalité et le technicien communal en présence de l'architecte Fritz Schlup. Les opposants ont insisté sur la prise en considération de la surface en nature de forêt dans le calcul de l'indice d'occupation du sol en précisant que ce point constituait pour eux un argument de poids leur permettant de se faire entendre notamment sur les problèmes d'accès et de places de parc. Une modification du projet concernant la place de parc supplémentaire pour visiteurs a été évoquée. Une variante du 4 avril 1995, prévoyant l'élargissement de la place disponible devant les garages ainsi que le déplacement en limite de parcelle de la place de parc prévue au droit du nouveau bâtiment, a été soumise par l'architecte aux opposants. Diverses correspondances ont encore été échangées, notamment avec les copropriétaires Jacquot.
E. Par décision du 1er septembre 1995, la municipalité a délivré le permis de construire en précisant, dans sa lettre du même jour aux opposants, qu'elle y incluait comme conditions les mesures proposées par le bureau géotechnique ainsi que l'aménagement d'une surlargeur devant les garages et la création d'une place de retournement conformément à la variante de l'architecte du 4 avril 1995.
Par lettre du 8 septembre 1995, Werner Hug a recouru contre cette décision. Il évoque les difficultés qu'il craint quant à l'usage des places de parc, critiquant également le choix de la variante proposée par l'architecte ainsi que le non-respect du coefficient d'occupation du sol. Il a joint à sa lettre une procuration de Pierre et Margaretha Jacquot faisant état des mêmes préoccupations quant aux places de parc ainsi que leurs craintes relatives à l'instabilité du terrain.
F. Par arrêt du 2 février 1996, le Tribunal administratif a déclaré irrecevables certains moyens, faute de qualité pour recourir, et rejeté d'autres griefs sur le fond. Un recours de droit public interjeté contre cet arrêt a été admis le 26 juin 1996 par le Tribunal fédéral, qui l'a annulé et a retourné la cause au Tribunal administratif pour qu'il statue à nouveau.
G. L'instruction a été reprise devant le Tribunal administratif, siégeant dans la même composition. Une demande de récusation a toutefois été présentée, dont l'instruction a amené le juge instructeur et les assesseurs à demander à être déchargé du dossier, ce dont la Cour plénière du Tribunal administratif a pris acte dans un arrêt du 19 novembre 1996. L'instruction a alors été reprise par un autre juge instructeur, les parties étant invitées à produire un certain nombre de pièces et la possibilité leur étant offerte de déposer un mémoire complémentaire, possibilité dont elles n'ont pas fait usage. En revanche, le 12 décembre 1996, le conseil du constructeur et de la municipalité a produit diverses pièces, dont des plans concernant une variante pour la réalisation du projet litigieux. Le Tribunal administratif a ensuite procédé à une visite des lieux, le 14 janvier 1997, en présence des parties et de leurs conseils.
Considérant en droit:
Le recours a été déposé dans le délai et selon les formes légales par l'un des membres de la PPE, propriétaire de l'un des logements. La qualité pour recourir de Werner Hug, niée sur certains points par le Tribunal administratif dans son arrêt du 2 février 1996, a été admise par le Tribunal fédéral (arrêt du 26 juin 1996) dont les considérants lient l'autorité de céans. Il y a dès lors lieu d'admettre la qualité pour recourir de Werner Hug.
Celui-ci a produit, avec son acte de recours du 8 septembre 1995, une procuration des époux Pierre et Margaretha Jacquot, membres de la PPE et propriétaires de l'un des six logements déjà construits, lui conférant des pouvoirs de représentation pour "...exprimer devant le Tribunal administratif notre opposition au projet de construction de deux villas à mur mitoyen sur le terrain dénommé G-H de la PPE Au Devin". Ce document, qui manifeste clairement la volonté des intéressés de contester le permis de construire délivré, a été déposé au tribunal dans le délai légal de recours. A l'inspection locale du 14 janvier 1997, Werner Hug a du reste confirmé qu'il agissait au nom des époux Jacquot. Dans ces conditions, ces derniers doivent être considérés comme recourants, la qualité pour recourir devant leur être reconnue dans la même mesure que pour Werner Hug.
Les recourants font valoir un premier moyen de nature formelle, en relevant que les plans d'enquête et la demande de permis de construire n'ont été signés que par un des constructeurs (M. Wuillemin, M. Schlup signant comme architecte) alors qu'il s'agirait selon eux d'un acte de gestion supposant l'accord de tous les membres de la PPE. L'autorisation de construire litigieuse serait ainsi affectée d'un vice (inobservation de l'art. 108 LATC) devant entraîner son annulation. Cette argumentation ne saurait toutefois être retenue.
a) Selon l'art. 108 al. 1 LATC, la demande de permis est adressée à la municipalité; elle est signée par celui qui fait exécuter les travaux et, s'il s'agit de travaux à exécuter sur le fonds d'autrui, par le propriétaire du fonds. L'art. 73 al. 1 RATC précise en outre que les plans, le questionnaire général et les pièces annexes sont signés par leur auteur, le propriétaire du fonds et, le cas échéant, par le promettant-acquéreur et le maître de l'ouvrage.
En cas de copropriété ou de propriété par étages, l'art. 108 LATC ne précise pas dans quelle situation une transformation projetée par l'un des propriétaires d'étage nécessite la signature des plans par les autres propriétaires. Cette disposition ayant pour but de prévenir des litiges pouvant survenir sur le terrain du droit privé, en protégeant celui ou ceux qui peuvent se prévaloir d'un droit réel sur le fond touché, c'est à la lumière des règles du droit civil, en l'occurrence celles régissant la propriété par étages, que cette question doit être tranchée. Certes, l'application des règles de droit privé relève de la compétence du juge civil. Cependant, selon la jurisprudence et la doctrine dominante, le juge du contentieux administratif doit, sous réserve des dispositions contraires, trancher les questions qui, posées isolément, relèvent d'un autre organe (questions préjudicielles), mais dont dépend sa décision (André Grisel, Traité de droit administratif, Neuchâtel 1984, p. 187 et ss et les nombreuses références citées). La solution des questions préjudicielles n'apparaîtra toutefois que dans les considérants de la décision; elle n'acquerra pas l'autorité de la chose jugée et ne liera donc pas l'autorité compétente pour en connaître normalement (sur tous ces points, voir un arrêt du TA du 31 août 1992, AC 91/172).
Conformément à ces principes, le tribunal examinera ci-après, au regard des dispositions régissant la propriété par étages, quelle(s) signature(s) les constructeurs devaient faire figurer sur les documents d'enquête.
b) Aux termes de l'art. 712a al. 2 CC, le propriétaire d'étage a le pouvoir d'administrer, d'utiliser et d'aménager ses locaux dans la mesure où il ne restreint pas l'exercice du droit des autres copropriétaires, n'endommage pas les parties, ouvrages et installations communs du bâtiment, n'entrave pas leur utilisation ou n'en modifie pas l'aspect extérieur. A défaut de dispositions contraires prévues dans l'acte constitutif de la propriété par étages ou adoptées par tous les propriétaires d'étage, ce sont les règles de la copropriété qui fixent les conditions auxquelles il peut être procédé à des actes d'administration et à des travaux de construction touchant les parties communes (art. 712g CC; Steinauer, op. cit., p. 339, no 1237; p. 347 ss, no 1266 ss). In casu, les dispositions contenues dans le règlement d'administration et d'utilisation de la PPE relatives aux actes d'administration et aux travaux de construction ne diffèrent pas des art. 647 ss CC, du moins en ce qui concerne l'aspect du litige soumis au Tribunal administratif; elles n'ont donc pas de portée propre.
c) A teneur de l'art. 647d al. 1 CC, les travaux de réfection et de transformation destinés à augmenter la valeur de la chose ou à améliorer son rendement ou son utilité sont décidés à la majorité de tous les copropriétaires représentant en outre, leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose. Cette disposition ne saurait toutefois s'appliquer en l'espèce, les travaux litigieux doivent s'exécuter exclusivement sur une partie soumise à l'usage privatif de deux nouveaux copropriétaires, et ils ne comportent aucune augmentation de valeur ou de rendement pour les autres parts.
d) Reste à déterminer, toujours à titre préjudiciel, si les constructeurs auraient dû également obtenir l'accord des recourants. En effet, l'art. 647d al. 2 CC prévoit que "les modifications ayant pour effet de gêner notablement et durablement, pour un copropriétaire, l'usage ou la jouissance de la chose selon sa destination actuelle ou qui en compromettent le rendement ne peuvent pas être exécutées sans son consentement."
Selon la doctrine, pour qu'un propriétaire d'étage puisse exercer valablement son droit de veto, il faut que l'usage de la chose soit entravé non seulement de manière durable, mais encore dans une certaine mesure (Magnenat, La propriété par étages, Guide juridique et pratique, p. 82). Il ne suffit donc pas que la gêne soit simplement perceptible; encore faut-il qu'elle soit importante, de telle manière qu'il soit choquant de l'imposer aux propriétaires non consentants (Magnenat, ibid.; Michod, L'organisation de la communauté des propriétaires par étage, thèse Lausanne 1974, p. 76; Friedrich, FJS 1305, p. 6). Tel n'est pas le cas en l'espèce, les inconvénients subis par les recourants en ce qui concerne le parcage et la circulation (voir ci-dessous cons. 6) n'ayant manifestement pas un caractère de gravité suffisant.
b) Sur la demande de permis de construire, l'architecte a indiqué un coefficient d'occupation du sol de 0,145. Cette formulation décimale ne correspond pas exactement à la fraction de 1/7 résultant de l'art. 12 du règlement communal sur les constructions et l'aménagement du territoire de 1984. Appliqué à la surface constructible de 3'924 mètres carrés, le coefficient de 1/7 détermine une surface bâtie totale de 560 mètres carrés alors que le projet la porterait à 570 mètres carrés. C'est donc bien sur cette différence de 10 mètres carrés que porte la dérogation concédée par la commune.
c) Le régime des dérogations aménagées par la LATC accorde d'une part un pouvoir dérogatoire dit "spécifique", tiré de l'art. 6 al. 2 LATC, qui doit énoncer avec précision les contours de la dérogation autorisée, et d'autre part un pouvoir dérogatoire général conféré par l'art. 85 al. 1 LATC (récemment aménagé par la novelle du 14 novembre 1995; sur ces notions, voir BGC novembre 1995, p. 2710 à 2713; voir également Didisheim, Modification de limites et dérogations en droit vaudois de la construction : quelques réflexions à propos des art. 83 et 85 LATC, RDAF 1991 p. 400 et ss, plus spéc. 414 et ss).
En l'espèce, la municipalité s'est fondée sur l'art. 85 al. 1 LATC. Or cette disposition - aussi bien dans le texte actuel, modifié le 14 novembre 1995, que dans la teneur antérieure - réserve expressément la création d'une base réglementaire communale, qui est ainsi une condition formelle de l'exercice du droit d'accorder des dérogations. En l'espèce, aucune disposition du règlement n'autorise une dérogation en matière de COS. Force est dès lors de constater que la dérogation accordée est contraire à la loi.
d) Ce vice suffit à lui seul à entraîner l'annulation de la décision entreprise. Le Tribunal administratif examinera néanmoins brièvement ci-après les autres griefs invoqués par les recourants, dans la mesure où les parties ont intérêt à être fixées sur les reproches formulés à l'encontre du projet.
Ceux-ci doivent être considérés comme des dépendances souterraines au sens de l'art. 52 RCAT. En principe les constructions souterraines doivent respecter les distances réglementaires entre bâtiments et limites de propriété (arrêt AC 92/0234 du 7 avril 1994). La réglementation communale peut les soustraire à cette exigence, à condition que le profil et la nature du sol ne soient pas sensiblement modifiés et qu'il n'en résulte pas d'inconvénient pour le voisinage (art. 84 LATC). Le Tribunal administratif s'est montré très strict dans l'application de cette norme : "A défaut de dispositions communales dérogatoires, l'art. 84 LATC soumet les constructions souterraines au même régime que les constructions hors sol, notamment en ce qui concerne les règles d'implantation. C'est dire qu'il impose une base réglementaire claire et précise pour que soit admissible l'aménagement d'un garage souterrain dans les espaces constructibles qui séparent des bâtiments sis sur une même parcelle. La même exigence peut être posée pour les constructions souterraines réalisées en limite de propriété et à plus forte raison pour celles qui s'implanteraient en empiétement sur deux ou plusieurs biens-fonds." (Arrêt AC 93/0084 du 1er juin 1994).
Le Tribunal administratif ne voit pas de raison de s'écarter de cette jurisprudence, que l'autorité intimée n'a du reste pas mise en cause dans la présente procédure. Il s'ensuit que le projet litigieux n'est pas réglementaire dans la mesure où il ne respecte pas l'art. 10 RCAT. Le tribunal remarque, en passant, que dans la mesure où la longueur des garages et du local technique est d'environ 25 mètres, l'application de la formule prévue par l'art. 10 conduit à imposer une distance entre ces garages et le bâtiment litigieux de 13 mètres, et non de 12.
Il en va de même pour le nombre de places de parc, y compris celle des visiteurs. La jurisprudence a rappelé constamment que l'obligation de disposer d'un certain nombre de places de stationnement sur le terrain à construire fait partie de l'équipement relevant du droit cantonal que réserve l'art. 22 al. 3 LAT (voir A. Bonnard, "L'équipement", in : L'aménagement du territoire en droit fédéral et cantonal", publication du CEDIDAC, 1990, p. 98). En droit vaudois, cette question n'est pas réglée par le droit cantonal, mais laissée à l'appréciation des communes, qui peuvent notamment prévoir des prescriptions sur la création de garages et de places de stationnement (art. 47 lit. g LATC). Une liberté d'appréciation importante est ainsi accordée à la municipalité, que le Tribunal administratif ne peut revoir que sous l'angle de l'abus du pouvoir d'appréciation (art. 36 lit. a LJPA; voir par exemple AC 00/7598 du 6 avril 1992, AC 92/101 du 7 avril 1993 et AC 93/172 du 1er février 1994; AC 95/092 du 29 juin 1995). On notera en passant que c'est à tort que le recourant prête un caractère contraignant aux normes USPR car la jurisprudence, compte tenu du pouvoir d'appréciation reconnu à l'autorité communale, a précisé qu'en l'absence d'un renvoi exprès du règlement communal à cet égard, l'application des normes USPR ne s'impose pas (AC 00/7515 du 30 août 1991; prononcés de la CCRC nos 5451, 10 décembre 1987, C.-Y. Christinet et crts c/Echallens; 6471, 28 février 1990, M.-J. Schneiter c/Lausanne). En l'espèce, la commune a approuvé le projet qui prévoit un garage double par logement. Les recourants n'expliquent pas en quoi la décision communale serait constitutive d'un abus du pouvoir d'appréciation. On peut d'ailleurs se demander si la commune aurait pu modifier ses exigences en matière d'installations de parcage alors qu'elle avait précédemment approuvé le dispositif qui est déjà construit.
On peut il est vrai admettre avec les recourants que l'accès aux garages n'est pas très facile, puisqu'ils sont perpendiculaires à la voie d'accès, qui n'est pas très large (environ 7 mètres à cet endroit). L'espace à disposition est toutefois suffisant pour permettre les manoeuvres d'entrée et de sortie avec des véhicules de taille courante.
Quant à l'argument consistant à dire que les garages, compte tenu de leurs dimensions, ne permettraient pas réellement d'abriter deux véhicules ordinaires, le tribunal le considère comme totalement dénué de pertinence. Une profondeur de 8,50 mètres permet sans difficulté d'abriter deux voitures, si l'une d'entre elles est un petit véhicule, comme c'est en général le cas pour les familles habitant des logements du type de ceux qui ont été réalisés dans la PPE. A la limite, d'ailleurs, même si les deux véhicules étaient trop longs pour trouver place dans le garage en fermant la porte de celui-ci, il resterait toujours la possibilité de laisser cette porte ouverte, le deuxième véhicule débordant quelque peu du garage, solution qui ne présente aucun inconvénient puisque ces portes sont à peu près 1 mètre en retrait de la façade proprement dite.
Les recourants Jacquot ont enfin invoqué un moyen qui tient à la relative instabilité des terrains à l'endroit de la construction litigieuse. Mais il s'agit d'un grief que l'on ne pourrait formuler qu'à l'encontre de l'affectation de la parcelle à la zone constructible, affectation qui résulte d'un plan légalisé et en vigueur, que le tribunal ne saurait remettre en question à l'occasion de l'examen d'un projet concret de construction (ATF 115 Ib 385). D'ailleurs, cet élément a été pris en compte par les autorités qui ont délivré les autorisations nécessaires, qu'il s'agisse de la municipalité intimée ou de l'ECA, et qui ont imposé la réalisation des mesures préconisées par l'étude géotechnique du bureau Deriaz. L'argument ne peut dès lors qu'être écarté.
Le recours devant être admis, et conformément à la jurisprudence du Tribunal administratif, l'émolument judiciaire doit être supporté par les constructeurs, qui doivent en outre des dépens au recourant Hug (les époux Jacquot n'ont pas procédé avec l'aide d'un conseil).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours est admis.
II. La décision du 1er septembre 1995 de la Municipalité de Belmont-sur-Lausanne autorisant la réalisation d'une villa à deux logements sur la parcelle 541 est annulée.
III. Un émolument judiciaire de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge de Patrick Wuillemin, Robert Keller et Fritz Schlup, solidairement.
IV. Patrick Wuillemin, Robert Keller et Fritz Schlup verseront solidairement à Werner Hug une indemnité de 1'500 (mille cinq cents) francs à titre de dépens.
fo/Lausanne, le 21 janvier 1997
Le président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint