CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 18 avril 2000
sur le recours interjeté par Jacques DE CARMINE , à Préverenges, et Amato BICCHETTI , à St-Sulpice, tous deux représentés par Me Jacques Ballenegger, avocat à Lausanne,
contre
la décision de la Municipalité de St-Sulpice du 8 juillet 1996 levant leurs oppositions à deux projets de construction sur la parcelle no 148, propriété de Fijan SA et, pour partie, promise-vendue à Secotra SA .
Composition de la section: M. Alain Zumsteg, président; M. Bertrand Dutoit et M. Jean-Daniel Rickli, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A. Fijan SA, dont le siège est à Echichens, est propriétaire à St-Sulpice de la parcelle no 148. D'une surface de 2'858 m², ce bien-fonds est limité au nord par la route cantonale no 1a (route du lac). Il supporte, dans sa partie nord, un bâtiment d'un étage sur rez-de-chaussée (no ECA 377) comportant divers locaux précédemment exploités comme station-service (avec atelier de réparation et kiosque), ainsi que des locaux d'habitation (studios) dans la partie sud du rez-de-chaussée et à l'étage. Cette construction occupe une surface au sol de 271 m² (sans compter la marquise qui abritait les colonnes à essence). Elle est vide depuis quelques années et dans un état de dégradation avancé. La partie sud de la parcelle n'est pas bâtie. Les lieux sont situés en zone résidentielle B du règlement communal sur le plan d'affectation et la police des constructions approuvé par le Conseil d'Etat le 18 décembre 1992 (ci-après : RPA).
B. Du 1er au 21 mars 1996 Fijan SA a mis à l'enquête publique le projet de construction d'un immeuble de six appartements, avec garage souterrain, sur la partie sud de la parcelle no 148. Ce projet prévoit le fractionnement de ladite parcelle en deux lots. Le premier (parcelle A), d'une surface de 1'120 m², supporterait le bâtiment actuel (no ECA 377); le second (parcelle B), d'une surface de 1'738 m², accueillerait le nouveau bâtiment; il est promis-vendu à Secotra SA. Le bâtiment projeté, de plan rectangulaire, surmonté d'une toiture à deux pans, comporterait deux étages sur rez-de-chaussée, chaque niveau comptant deux appartements. Les appartements du deuxième étage seraient organisés en duplex, avec deux pièces et des sanitaires dans les combles. Un garage enterré pour six voitures serait accolé au sous-sol du bâtiment, dans sa partie nord. Il est également prévu d'aménager en surface, entre le nouveau bâtiment et l'ancien, 18 places de stationnement, dont 9 destinées à la parcelle A.
Ce projet a suscité l'opposition conjointe de Jacques de Carmine et d'Amato Bicchetti, tous deux propriétaires des parcelles immédiatement voisines à l'ouest (no 906 et 907). Ils mettaient principalement en cause la régularité du fractionnement projeté, le respect du coefficient d'occupation du sol et l'aménagement de nouvelles places de stationnement.
C. Du 22 mars au 11 avril 1996 Fijan SA a mis à l'enquête un projet de transformation du bâtiment no ECA 377, sur la parcelle A. Ce projet prévoyait la démolition de la partie nord du rez-de-chaussée (atelier et locaux de l'ancienne station-service), de la marquise existante et d'un balcon supporté par quatre piliers, en façade sud. Le reste du bâtiment, dont la surface au sol devait ainsi être réduite à 112 m², aurait été surélevé d'un étage. Les locaux du rez-de-chaussée étaient destinés à une station-service, dont les pompes à essence auraient été couvertes par une nouvelle marquise, carrée, de 11,80 m de côté. Le premier et le deuxième étages devaient abriter des bureaux pour des activités commerciales ou de services.
Ce projet a également suscité l'opposition conjointe de Jacques de Carmine et Amato Bicchetti, qui lui reprochaient en substance de ne pas être conforme à l'affectation de la zone, de ne pas respecter la distance minimale avec la future limite de propriété au sud, d'excéder le coefficient d'occupation du sol et d'engendrer des immissions de bruit excessives.
D. La municipalité a délivré les permis de construire pour les deux projets susmentionnés le 1er juillet 1996 et informé MM. de Carmine et Bicchetti du rejet de leurs oppositions par lettre du 8 juillet 1996.
Contre ces décisions, Jacques de Carmine et Amato Bicchetti ont recouru au Tribunal administratif le 26 juillet 1996, par l'intermédiaire de l'avocat Jacques Ballenegger.
La municipalité, représentée par l'avocat Jean de Gautard, a déposé sa réponse le 24 septembre 1996. Elle conclut au rejet du recours.
Les recourants ont répliqué le 18 novembre 1996, et la municipalité a formulé d'ultimes observations le 10 décembre 1996. Leurs arguments respectifs seront repris plus loin, dans la mesure utile.
Fijan SA et Secotra SA n'ont pas déposé d'observations sur le recours.
Le Service de l'environnement et de l'énergie (SEVEN) a été invité à s'exprimer sur les projets du point de vue de leur conformité à l'ordonnance sur la protection contre le bruit.
Par lettre du 13 mars 2000, Fijan SA a fait savoir, par l'intermédiaire de l'avocat Philippe Jaton, qu'elle renonçait au projet de la station-service, mais qu'en revanche le projet de construction d'un immeuble de six appartements en PPE était maintenu.
Les recourants ont formulé d'ultimes observations sur la prise de position du SEVEN le 27 mars 2000. Fijan SA en a fait de même le 30 mars 2000. A cette occasion elle précisé que l'aménagement, sur la parcelle B, des 9 places destinées à la parcelle A était aussi abandonné, le projet de fractionnement étant quant à lui maintenu.
Considérant en droit:
A. Fractionnement de la parcelle no 148
a) L'art. 83 LATC interdit tout fractionnement ou toute modification de limite d'une parcelle ayant pour effet de rendre une construction non réglementaire,*"à moins que la demande présentée au registre foncier ne soit accompagnée d'une réquisition de mention signée de la municipalité et ayant pour effet de corriger l'atteinte portée aux règles de la zone".*En l'occurrence la municipalité se propose précisément de requérir au registre foncier l'inscription d'une mention "restriction LATC" grevant la nouvelle parcelle B, issue de la division de la parcelle no 148. Cette restriction consisterait à établir sur la parcelle B une limite fictive, à 7 m du balcon existant, par rapport à laquelle devrait être calculée la distance minimale des bâtiments implantés sur la nouvelle parcelle B (v. projet de réquisition d'inscription au registre foncier produit par la municipalité le 11 février 1997). Cette mesure permettra de corriger l'atteinte que le fractionnement porte à l'art. 26 RPA.
b) Elle ne corrigera en revanche pas l'atteinte que le fractionnement porte à l'art. 28 RPA (coefficient d'occupation du sol) aussi longtemps que le bâtiment no ECA 377 n'aura pas été au moins partiellement démoli, comme le prévoyait le projet de transformation mis à l'enquête du 22 mars au 11 avril 1996. Afin de prévenir un dépassement du coefficient d'occupation du sol sur l'ensemble des nouvelles parcelles A et B, au cas où la nouvelle construction viendrait à être réalisée avant la démolition partielle du bâtiment no ECA 377, la réquisition au registre foncier doit être complétée de manière à préciser que la surface construite sur la parcelle A et qui excède le maximum prescrit par l'art. 28 RPA, doit être déduite de la surface constructible sur la parcelle B.
c) On pourrait en outre se demander si le projet de fractionnement, en incluant dans la parcelle B une partie des places de stationnement existantes, liées à l'utilisation du bâtiment no ECA 377 (avant qu'il ne soit désaffecté), n'est pas contraire à l'art. 73 RPA. Cette disposition prévoit en effet que les places privées de stationnement ou les garages pour voitures, dont le nombre est fixé par la municipalité en rapport avec l'importance et la destination des constructions, sur la base des normes de l'USPR, doivent être aménagés par les propriétaires "sur leur terrain". Le Tribunal administratif a déjà jugé que lorsqu'un règlement prescrit aux constructeurs l'aménagement de places de stationnement *"sur leur terrain",*celles-ci doivent être réalisées sur le fond de la construction qu'elles sont censées desservir, une telle disposition ne ménageant aucune alternative qui autoriserait le propriétaire soit à aménager des places de stationnement requises sur un fond voisin ou sur un autre fond dont il serait propriétaire, soit à verser une contribution compensatoire (arrêt AC 92/0043 du 16 novembre 1992). Toutefois, à la différence de la cause ainsi jugée, l'art. 73 RPA n'exclut pas que les places de parc soient réalisées "à proximité", plutôt que sur la propre fond du constructeur; son alinéa 2 permet en effet une exonération, assortie du versement d'une taxe compensatoire, lorsque le propriétaire établit qu'il se trouve dans l'impossibilité de construire sur son propre fond ou à proximité. Comme il n'y a en l'occurrence pas d'intérêt public ou privé à ce que des places de stationnement soient réalisées sur la parcelle A, plutôt qu'à proximité immédiate, sur la parcelle B, la municipalité serait en droit d'admettre que des places de parc liées à l'utilisation de la parcelle A soient aménagées dans la partie nord de la parcelle B. Elle devrait toutefois exiger que ces places, empruntant la propriété d'autrui, soient au bénéfice d'un titre juridique (v. art. 104 al. 3 LATC par analogie) et subordonner l'octroi d'un permis de construire nécessitant de telles places à la constitution d'une servitude grevant la parcelle B au profit de la parcelle A en garantissant durablement à cette dernière l'usage des places de parc exigées.
Toutefois, en l'état actuel des choses, le fractionnement prévu ne prive pas la parcelle A de places de parc nécessaires aux constructions qui s'y trouvent, puisque celles-ci sont désaffectées et que Fijan SA a renoncé à son projet de transformation du bâtiment no ECA 377. La question des places de parc, qui pourra se poser en relation avec un nouveau projet de transformation ou de reconstruction sur la parcelle A, n'a pas à être résolue maintenant.
d) En résumé, le fractionnement prévu par Fijan SA peut être autorisé, à condition que la mention dont la municipalité a prévu de requérir l'inscription au registre foncier soit complétée de manière à préciser que la surface construite sur la parcelle A et qui excède le maximum prescrit par l'art. 28 RPA, doit être déduite de la surface constructible sur la parcelle B (v. ci-dessus, lit. b).
B. Démolition partielle, transformation et agrandissement du bâtiment no ECA 377
Fijan SA a déclaré le 13 mars 2000 qu'elle renonçait "au projet de la station-service", soit au projet mis à l'enquête du 22 mars au 11 avril 1996. Il y a lieu d'en prendre acte et de constater que cette renonciation rend caduc le permis de construire no 1679 délivré le 1er juillet 1996. Il s'ensuit que le recours est, sur ce point, devenu sans objet.
C. Construction d'un immeuble de six appartements et garage souterrain
Selon l'art. 53 RPA, la surface bâtie est mesurée sur le plan horizontal et correspond à la projection des niveaux situés en dehors du terrain naturel. Comme le souligne la municipalité, les décrochements en façades nord, est et sud courent sur toute la hauteur des quatre niveaux habitables. Le fait qu'ils soient couverts par la toiture (qui ne présente pas elle-même de décrochements correspondants) ne suffit pas à en faire des surfaces bâties. Selon la jurisprudence, seule une prolongation purement artificielle de la toiture, envisagée aux fins de couvrir des espaces au sol, constitue une réelle extension de la surface construite, contrairement aux avant-toits dont on ne cherche pas à tirer un parti abusif et dont les dimensions demeurent proportionnées au bâtiment (v. RDAF 1986 p. 50; arrêts AC 96/0131 du 25 mai 1997 et AC 96/0072 du 26 mai 1998). Dans le cas particulier, le fait de ne pas avoir interrompu les avant-toits au niveau des décrochements de façade répond manifestement plus à un parti pris architectural qu'à la volonté de couvrir l'espace vide dans un but utilitaire. La comparaison faite par les recourants avec des terrasses couvertes ou des loggias apparaît à cet égard dépourvue de toute pertinence, les surfaces ménagées par les décrochements n'étant en l'occurrence pas utilisables. C'est donc à juste titre qu'elles n'ont pas été prises en compte dans le calcul de la surface bâtie.
b) Les recourants contestent également que les balcons de la façade ouest n'aient pas non plus été pris en considération dans le calcul de la surface bâtie dès lors que leur profondeur "atteint 1,6 m, ce qui excède la définition jurisprudentielle des balcons (Droit vaudois de la construction, glossaire ad. balcons)." L'art. 53 RPA permet toutefois à la municipalité d'autoriser des balcons jusqu'à 2 m "pour autant que le bâtiment soit retiré de la limite de la différence et qu'il n'en résulte aucun inconvénient pour le voisinage." Ces conditions sont en l'occurrence remplies, la distance mesurée à partir du milieu de la façade, perpendiculairement à la limite, étant de 8,42 m, alors que la distance minimale est de 8 m (v. art. 26 et 50 RPA).
c) Reste que le bâtiment projeté conduira à un dépassement du coefficient d'occupation du sol sur l'ensemble des parcelles A et B issues de la division de la parcelle no 148 aussi longtemps que la surface construite sur la parcelle A n'aura pas été réduite à 112 m², comme le prévoyait le projet de transformation du bâtiment ECA no 377. Le permis de construire doit en conséquence être soumis à la condition suspensive que la surface construite sur la parcelle A soit préalablement réduite à 112 m² au plus.
Quoi qu'il en soit, il n'y a pas lieu de s'attendre à ce que les émissions de bruit du bâtiment projeté, avec ses quinze places de stationnement dont six en sous-sol, entraînent sur les propriétés des recourants des immissions dépassant les valeurs de planification. De plus, étant donné le trafic déjà très élevé sur la RC 1a, le trafic supplémentaire induit par le projet n'entraînera pas la perception d'immissions de bruit plus élevées (v. observations du SEVEN du 13 mars 2000). L'implantation d'un mince rideau d'arbres ou d'arbustes ne constituerait du reste pas une mesure de protection efficace contre le bruit. La municipalité ne disposerait par ailleurs d'aucune base légale pour l'imposer, à défaut d'une disposition analogue à l'art. 39 RPA parmi les règles applicables à la zone résidentielle B.
D. Frais et dépens
b) Dans la mesure où il porte sur le projet de construction d'un bâtiment d'habitation sur la parcelle B, le recours doit, au vu des considérants qui précèdent, être partiellement admis. Si ce projet peut être autorisé, ce n'est que sous réserve de conditions importantes pour le respect du coefficient d'occupation du sol sur les deux nouvelles parcelles issues de la division de la parcelle 148. Ainsi, sur cet objet, aucune des parties opposées ne l'emporte sur l'autre, de sorte que les frais et dépens peuvent être répartis par moitié.
c) Il s'ensuit que l'émolument de justice sera en l'occurrence mis pour trois quarts à charge de Fijan SA (lorsque la procédure met en présence, outre le recourant et l'autorité intimée, une ou plusieurs autres parties dont les intérêts sont opposés à ceux du recourant, c'est en principe à la partie adverse déboutée, à l'exclusion de la collectivité publique dont la décision est annulée ou modifiée, de supporter les frais et dépens v. Martin Bernet, op. cit., n. 229 et 230, p. 130-131) et pour un quart à charge des recourants.
Fijan SA versera ainsi aux recourants les trois quarts des dépens auxquels ils auraient eu droit s'ils avaient obtenu entièrement gain de cause. Quant aux recourants, ils verseront à la Commune de St-Sulpice un quart des dépens auxquels elle aurait pu prétendre si le recours avait été rejeté.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours est sans objet en tant qu'il était dirigé contre le permis de construire no 1679 du 1er juillet 1996.
II. Le recours est partiellement admis en tant qu'il vise le fractionnement de la parcelle no 148 et le permis de construire no 1678 délivré le 1er juillet 1996.
III. Le fractionnement de la parcelle no 148 est subordonné à l'inscription d'une mention (art. 83 LATC) corrigeant les atteintes portées non seulement à la règle sur la distance minimum entre bâtiments et limites de propriété, mais aussi à celle fixant le coefficient d'occupation du sol, au sens du considérant 1, lettres a et b.
IV. Le permis de construire (no 1678) un bâtiment de six appartements sur la parcelle B est soumis à la condition suspensive que la surface construite sur la parcelle A soit préalablement réduite à 112 m² au plus.
V. Un émolument de 2'250 (deux mille deux cent cinquante) francs est mis à la charge de Fijan SA.
VI. Un émolument de 750 (sept cent cinquante) francs est mis à la charge de Jacques de Carmine et Amato Bicchetti, solidairement.
VII. Fijan SA versera à Jacques de Carmine et Amato Bicchetti une indemnité de 1'500 (mille cinq cents) francs à titre de dépens.
VIII. Fijan SA versera à la Commune de St-Sulpice une indemnité de 500 (cinq cents) francs à titre de dépens.
ft/pe/Lausanne, le 18 avril 2000
Le président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint