CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 22 février 1995
sur le recours interjeté par Charles PIDOUX, Edouard CHIOCCHETTI et Philippe WULFF , domiciliés à Aigle, assistés de l'avocat Maurice von der Mühll, à Lausanne,
contre
la décision de la Municipalité d'Aigle , assistée de l'avocat Jean Anex, à Lausanne, du 3 août 1994, levant leur opposition et accordant un permis de construire un bâtiment d'habitation collective à la rue du Molage 26, à Willy Sauge , domicilié à Aigle, assisté de l'avocat Michel Dupuis, à Lausanne,
Composition de la section: M. J.-A Wyss, président; M. A. Matthey et M. P. Richard, assesseurs. Greffier: M. J. Aubert, sbt.
Vu les faits suivants:
A. Willy Sauge est propriétaire des parcelles N°291 et N°292 du cadastre de la Commune d'Aigle, sur lesquelles existent divers bâtiments, parmi lesquels les immeubles ECA N°218, N°219 et N°220, sis le long de la rue du Molage, qui débouche sur la zone piétonne du vieil Aigle. Le front gauche de cette rue (en direction de la zone piétonne) se caractérise par la zone de l'ordre contigu (voir le plan des zones du 29 décembre 1958, approuvé par le Conseil d'Etat le 28 avril 1961) et par un alignement adopté le 30 avril 1993; ces deux éléments délimitent une bande de 12,3 m de largeur, au-delà de laquelle domine la zone de l'ordre non contigu du secteur (a) (art. 27 RPE), où le nombre d'étages habitables est limité à trois.
Willy Sauge a sollicité une première fois l'octroi d'un permis de construire une habitation collective à la rue du Molage, après démolition des immeubles ECA N°218 et N°219. Par décision du 2 mars 1994, la Municipalité d'Aigle (ci-après la municipalité) a levé les oppositions formées contre ledit projet - parmi lesquelles figurait celle de Charles Pidoux - et a délivré le permis de construire demandé. Cette décision a fait l'objet d'un recours devant le tribunal de céans, dont la procédure s'est achevée par une décision du 20 juin 1994 prenant acte de la renonciation du constructeur au permis de construire incriminé et rayant la cause du rôle.
Par demande du 9 mai 1994, Willy Sauge a à nouveau sollicité l'octroi d'un permis de construire au même endroit une habitation collective de 16 appartements. Au cours de l'enquête publique, qui a eu lieu du 20 mai au 9 juin 1994, Charles et Rachel Pidoux, Marina Mazzone, Jocelyne Chrissemant, Edith Morex, Tindaro Lipari, René Reichenbach, Philippe Wulff, Edouard Chiocchetti, Josi Gottlieb, Gilbert Nicolet, Bernard Oberholzer, Michel et Blahoslava Roux, ont fait opposition audit projet par acte du 9 juin 1994. Une mise à l'enquête publique complémentaire a eu lieu du 8 au 28 juillet 1994, concernant les façades est et ouest du bâtiment projeté, ainsi que les plans des canalisations; éléments qui ne figuraient pas au dossier mis à l'enquête initialement. Par décision du 3 août 1994, la municipalité a levé les oppositions et a délivré un permis de construire daté du 4 août 1994 et portant les Nos 94-32/94-38.
B. Charles Pidoux, Edouard Chiocchetti et Philippe Wulff, ont déclaré recourir contre la décision précitée dans un acte du 10 août 1994, qu'ils ont fait suivre d'un mémoire du 17 du même mois, dans lequel ils concluent à l'admission du recours et à l'annulation du permis de construire délivré à Willy Sauge. Ce dernier, ainsi que la municipalité ont déposé leurs observations le 26, respectivement le 15 septembre 1994, concluant au rejet du recours et à la confirmation de la décision litigieuse. Par décision du 27 septembre 1994, la requête des recourants tendant à la pose de gabarits ou à la présentation d'une maquette du projet a été rejetée par le juge instructeur du Tribunal administratif. Par courrier du 23 novembre 1994, l'avocat Maurice von der Mühll a informé le tribunal du retrait du recours formé par Philippe Wulff; les deux autres recourants déclarant par ailleurs assumer l'intégralité des frais de la procédure. Les recourants se sont encore exprimés dans un dernier courrier du 5 décembre 1994. Les moyens invoqués par les parties dans leurs écritures seront repris ci-après dans la mesure utile.
C. Le tribunal a tenu audience à Aigle le 8 décembre 1994, en présence des recourants, de Willy Sauge, de Pierre-Yves Roulin et de Francis Kern, ces deux derniers représentant la municipalité, assistés de leur conseil. A cette occasion le tribunal a procédé à la visite des appartements de l'immeuble ECA N°220, propriété de Willy Sauge, et a parcouru la rue du Molage jusqu'à l'entrée du vieil Aigle. Une erreur figurant sur les plans N°4 et N°5 a pu être constatée, la hauteur du faîte de l'immeuble projeté correspondant bien à 15,9 m au total (10,8 m + 1,2 m + 3,9 m), conformément au plan N°3; la cote de 5,1 m est donc erronée et représente en réalité une distance de 3,9 m (voir ég. la remarque formulée par la municipalité dans le permis de construire du 4 août 1994). Le tribunal a délibéré à huis clos et a arrêté sa décision séance tenante.
Considérant en droit:
a) Selon eux, les plans remis par le constructeur lors de l'enquête initiale, puis lors de l'enquête complémentaire, ne permettent pas de se rendre compte avec suffisamment de précision de la "hauteur monumentale" du bâtiment projeté par rapport aux deux constructions "naines" entre lesquelles il vient s'intercaler. Le tribunal ne partage pas ce point de vue. En effet, ces plans ne sont certes pas d'une qualité exceptionnelle - ils sont notamment entachés d'erreurs (cf. lettre C ci-dessus) - mais ils respectent toutefois les exigences de l'art. 69 du règlement d'application de la LATC du 19 septembre 1986 (RATC), dont notamment celle formulée par son chiffre 4, savoir l'obligation de faire figurer au dossier de mise à l'enquête les dessins de toutes les façades. En outre, tant les élévations des façades nord et sud (plan N°3), que celles des façades est et ouest (plans N°4 et N°5), permettent une lecture satisfaisante du projet et plus particulièrement de sa volumétrie, par rapport notamment aux immeubles adjacents qui existent déjà. Ce premier moyen invoqué par les recourants est donc mal fondé.
b) Le projet litigieux comprend la réalisation d'un parking de dix-sept places occupant tout le rez-de-chaussée de l'immeuble. Ce parking, entièrement couvert, serait ouvert sur toute la longueur des façades sud et nord, dont le rez ne serait ni muré, ni fermé par des portes; les places de parc étant en outre alignées perpendiculairement au sens de la longueur du bâtiment projeté (axe est-ouest), donc également perpendiculairement à la chaussée. Un passage central à deux voies de circulation, d'une largeur totale de 4,9 m, est prévu, de sorte que les véhicules en provenance de la rue du Molage puissent rejoindre les places aménagées au nord - côté cour - ou inversement, en traversant le bâtiment dans le sens de la largeur (axe nord-sud). Côté rue, on a donc dix accès individuels
"Sous réserve des dispositions spéciales des lois et des règlements cantonaux, les plans et les règlements d'affectation peuvent fixer les prescriptions relatives:(...)
g) à la création de garages et de places de stationnement et à la perception de contributions compensatoires, destinées aux frais d'aménagement de places de stationnement, à défaut de terrain privé disponible; (...)"
En l'espèce, le RPE ne contient aucune disposition spéciale concernant les places de stationnement, et cela quel que soit le genre de la zone prévue par le plan (art. 5 RPE), pas plus que ce dernier ne destine la zone de l'ordre contigu qu'au seul logement, à l'exclusion de toute autre affectation. Aucune disposition réglementaire ne permet donc de condamner le projet au motif que le parking couvert de dix-sept places qu'il prévoit serait contraire aux règles de la zone de l'ordre contigu (art. 6 RPE).
Les recourants invoquent encore l'art. 7 du règlement du 19 janvier 1994 d'application de la loi sur les routes (RLR), selon lequel les constructions s'ouvrant directement sur la route, telles que garages, dépôts, etc., seront implantées à cinq mètres au moins du bord de la chaussée ou du trottoir; sur cette base, ils soutiennent que le parking projeté serait irréalisable tel que prévu dans les plans présentés à l'enquête publique. Ce moyen doit toutefois être écarté, dès lors que l'art. 7 RLR trouve son fondement dans l'art. 37 de la loi du 10 décembre 1991 sur les routes (LR); or celui-ci est inapplicable au cas d'espèce. En effet, la loi est claire à ce propos : le champ d'application de cet article est limité aux constructions souterraines et aux dépendances de peu d'importance au sens des art. 84 et 85 LATC et 39 RATC (BGC aut. 1991, p. 753, 787); or, selon l'art. 39 al. 2 RATC:
"Par dépendances de peu d'importance, on entend de petites constructions distinctes du bâtiment principal, sans communication interne avec celui-ci, comportant un rez-de-chaussée et ne dépassant pas trois mètres de hauteur à la corniche, mesurés depuis le terrain naturel, telles que pavillons, réduits de jardin ou garages particuliers pour deux voitures au plus. (...)"
A l'évidence, le parking litigieux fait partie intégrante du bâtiment principal, puisqu'il en constitue un étage complet, savoir tout le rez-de-chaussée; il est donc en communication interne avec celui-ci. Pour cette raison déjà, ledit parking ne saurait être qualifié de dépendance de peu d'importance. Au surplus, le nombre relativement élevé de places de stationnement qu'il prévoit, savoir dix-sept, suffirait en soi à exclure une telle qualification. Seul l'art. 36 lit. c LR est donc applicable en l'espèce, dont les alinéas 1 et 2 ont la teneur suivante:
"A défaut de plan fixant la limite des constructions, les distances minima à observer, lors de la construction de tout bâtiment ou annexe de bâtiment, sont les suivantes:
(...)
c) pour (...) les routes communales de 2ème classe, 10 mètres hors des localités et 7 mètre à l'intérieur des localités;
(...)
La distance est calculée par rapport à l'axe de la chaussée, délimitée par les voies de circulation principales."
La rue du Molage est une route communale de 2ème classe au sens de l'art. 6 lit. b LR; toutefois, comme l'indique l'art. 36 al. 1 LR, la distance minimale à respecter à l'intérieur des localités, énoncée ci-dessus, n'est applicable qu'à défaut de plan fixant la limite des constructions. Or, l'alignement obligatoire du 30 avril 1993 fixe une telle limite, qui porte la distance entre le bord de la chaussée et le bâtiment à 3,2 m; laquelle est jugée en l'espèce compatible avec les impératifs de sécurité du trafic - par ailleurs modéré sur cette voie étroite et sans issue - et des piétons. A cet égard, le tribunal observe que le Service des routes, par l'intermédiaire du voyer du 3ème arrondissement, n'a formulé aucune objection à l'encontre du projet litigieux (voir courrier du DTPAT du 13 juillet 1994 à la municipalité). Vu ce qui précède, force est de constater que ce moyen déduit de l'art. 37 LR est également mal fondé.
c) Selon les recourants, l'immeuble litigieux violerait l'art. 6 RPE, qui définit les caractéristiques de la zone de l'ordre contigu, en ce que son mur ouest ne suivrait pas intégralement la limite de propriété qui sépare la parcelle du constructeur (N°292) de la parcelle N°290, sur laquelle se trouve l'immeuble ECA N°215. Il apparaît en effet que, si le bâtiment projeté suit bien la limite de propriété aussi loin que son mur ouest est mitoyen avec le bâtiment voisin (ECA N°215), au-delà, en revanche, ledit mur quitte la limite pour rejoindre perpendiculairement - sur une longueur de 2,7 m - l'alignement obligatoire le long duquel vient s'implanter sa façade sud; quant à la limite de propriété, elle forme avec l'alignement précité un angle d'environ septante degrés. Concrètement, l'alignement, la limite de propriété et les 2,7 derniers mètres du mur ouest projeté, délimitent donc une espace non construit, dont la base est un triangle rectangle. Cumulativement à la violation de l'art. 6 RPE, les recourants invoquent encore celle de l'art. 11 RPE, selon lequel les murs mitoyens ou aveugles doivent former avec la façade principale un angle compris entre 80 et 100 degrés.
L'ordre contigu se caractérise usuellement par l'implantation sur un même alignement (art. 6 b RPE), ou en retrait de celui-ci, de bâtiments adjacents élevés en limite de propriété et séparés par des murs mitoyens ou aveugles (art. 6 a RPE), avec une profondeur maximum pour ces derniers et une distance à la limite pour les façades non mitoyennes. Le terme "mitoyen" s'entend de deux constructions accolées l'une à l'autre, mais séparées par une limite de propriété. Par ailleurs, la doctrine et la jurisprudence s'accordent à considérer que l'ordre contigu est prescrit par le législateur en vue de créer des rues dont toutes les maisons seraient contiguës (Droit vaudois de la construction, 1994, p. 122, ch. 1.2 et glossaire sous "villa"). Or, l'application cumulative des art. 6 et 11 RPE a pour conséquence de rendre la parcelle N°292 quasiment inconstructible, dès lors que, ou bien le mur ouest suit la limite de propriété jusqu'à son intersection avec l'alignement, auquel cas le projet contreviendrait à l'art. 11 RPE - angle de septante degrés entre son mur ouest et sa façade sud - mais serait conforme à l'art. 6 RPE, ou bien le projet, pour se conformer à l'art. 11 RPE, se présente tel qu'il a été mis à l'enquête publique (voir description ci-dessus), auquel cas il viole l'art. 6 RPE, puisque son mur ouest ne suit pas la limite de propriété sur ses 2,7 derniers mètres.
On se trouve donc incontestablement en présence de deux dispositions réglementaires dont l'application cumulée est incompatible, sous peine de réduire à l'excès, voire même de supprimer toute possibilité de construire sur la parcelle en cause, alors que le législateur communal a clairement manifesté sa volonté de densifier ce secteur (voir cons. 3 ci-dessous). Les dérogations prévues par le RPE ne sont d'aucun secours, dès lors que son art. 72 ne les autorise qu'aux prescriptions concernant l'ordre, les hauteurs et les longueurs des constructions, à l'exclusion de toute autre disposition, dont notamment de l'art. 11 RPE. Le projet présenté à l'enquête publique, pour pouvoir être réalisé, nécessiterait donc l'octroi d'une dérogation à l'ordre contigu, mais le problème n'en serait pas pour autant résolu. En effet, dans l'hypothèse où une nouvelle construction devrait prendre place sur la parcelle voisine (N°215), la façade sud de cet immeuble serait obligatoirement implantée sur l'alignement, tandis que son mur est le serait en bordure de propriété; or, une telle configuration aurait pour conséquence que le triangle non construit décrit ci-dessus constituerait un vide dans l'alignement obligatoire et, par voie de conséquence, une brusque interruption de la contiguïté, sous la forme d'un angle aigu délimité par deux murs aveugles. Une solution aussi inélégante n'aurait certainement pas été souhaitée par le législateur communal, qui n'a sans doute pas relevé la contradiction décrite ci-dessus; en conséquence, la règle de l'art. 11 RPE, en tant qu'il s'agit d'une norme à caractère essentiellement technique, doit s'effacer devant les principes régissant l'ordre contigu énoncés à l'art. 6 RPE, à caractère plus général, qui comprend notamment l'obligation d'implanter les murs mitoyens le long de la limite de propriété. La portée de l'art. 11 RPE est donc très restreinte et se limite en définitive aux murs de refend ou aux murs adjacents séparant des immeubles nouvellement construits sur la même parcelle. Cette interprétation va dans le sens de la volonté du législateur communal qui a postulé, dans le plan des zones, une transformation radicale de ce quartier en une rue proprement dite où toutes les maisons seraient contiguës, et cela en dépit d'un parcellaire incohérent et d'une urbanisation à l'origine pour le moins anarchique. A cet égard, le tribunal observe que, dans ce genre de situation, un plan spécial d'affectation permettrait incontestablement de mieux définir l'évolution souhaitée et, partant, de simplifier considérablement le travail des concepteurs, en particulier dans la mesure où son entrée en vigueur serait subordonnée à un remaniement parcellaire permettant la répartition des parcelles et la correction des limites, comme le prévoit l'art. 70 LATC; ce point sera toutefois examiné plus en détail au considérant 3 ci-dessous. En conclusion, le projet litigieux s'avère être réglementaire, sous la réserve toutefois qu'il soit modifié de sorte que le mur ouest suive la limite de propriété jusqu'à son intersection avec l'alignement.
"Tout local susceptible de servir à l'habitation ou au travail sédentaire est aéré naturellement et éclairé par une ou plusieurs baies représentant une surface qui n'est pas inférieure au 1/10ème de la superficie du plancher et de 1 m2 au minimum. Cette proportion peut être réduite au 1/15ème de la surface du plancher et à 0.8 m2 au minimum pour les lucarnes et les tabatières (...)"
Lors de sa visite des lieux, le tribunal a pu constater que le projet ne changerait rien aux pièces habitables des logements sis au rez-de-chaussée et au premier étage, seules les fenêtres des deux salles de bain étant touchées. Willy Sauge, constructeur de l'immeuble projeté et également propriétaire du bâtiment ECA N°220, s'est toutefois engagé à suppléer aux conséquences de la cancellation desdites fenêtres, au moyen d'une installation de ventilation conforme à l'art. 31 al. 1 RATC. En revanche, pour ce qui est du logement aménagé dans les combles, les trois fenêtres existantes en façade ouest seraient condamnées, savoir deux fenêtres donnant sur le séjour et une sur la cuisine. Ainsi, cette dernière, d'une surface de 10,19 m2 (2,74 m sur 3,72 m) ne comporterait plus qu'une seule lucarne rampante de 1,32 m2 (1,2 m sur 1,1 m), ce qui est toutefois largement supérieur à la surface minimale exigée de 0,68 m2 (=10,19 m2/15). Quant au séjour, d'une surface de 28,75 m2 (5,45 m sur 5,28 m), il ne disposerait également plus que d'une seule lucarne rampante, dont la surface de 1,37 m2 (1,17 m sur 1,17 m) est inférieure à la surface minimale de 1,91 m2 (=28,75 m2/15); cette pièce ne serait donc plus réglementaire sans compensation par un nouveau jour; mais le tribunal a également pris acte de l'engagement du constructeur de créer une nouvelle lucarne en façade sud, de manière à rendre ce logement conforme à l'art. 28 RATC. Sous réserve du respect des conditions précitées, l'immeuble litigieux ne porterait donc pas préjudice à la réglementarité de l'immeuble mitoyen ECA N°220; ce moyen est également mal fondé.
a) Le droit fédéral exige que les cantons et les communes établissent des plans d'aménagement en veillant à les faire concorder (art. 2 al. 1 LAT). Les plans d'affectation règlent le mode d'utilisation du sol, en délimitant en premier lieu les zones à bâtir, les zones agricoles et les zones à protéger (art. 14 LAT). Sont des zones à bâtir celles qui comprennent les terrains propres à la construction qui sont déjà largement bâtis (a) ou seront probablement nécessaires à la construction dans les quinze ans à venir et seront équipés dans ce laps de temps (b). Le droit cantonal peut développer et compléter la réglementation fédérale (art. 18 LAT); telle est l'une des fonctions assignées aux plans de quartier. Ceux-ci sont des plans d'affectation spéciaux fixant les conditions détaillées d'urbanisme, d'implantation et de construction, dans une fraction déterminée du territoire communal (art. 64 LATC). "Le plan de quartier s'avère être l'un des moyens les plus aptes à régler et à coordonner les droits et intentions des propriétaires en vue de la réalisation progressive des projets urbanistiques définis par le plan directeur" (Service cantonal vaudois de l'aménagement du territoire, Le plan de quartier: pourquoi? Comment?, Lausanne, 1986, p. 3).
Dans certains cantons, la loi cantonale prescrit expressément l'obligation d'établir un plan de quartier en zone à bâtir, préalablement à la procédure de permis de construire, pour des motifs d'intégration au paysage ou en fonction des incidences sur le développement d'une localité (art. 73 al. 2 et 92 BAUG BE; art. 60 BAUG AG; § 48 al. 3 PGB ZU). La LATC ne contient aucune obligation de ce type, sauf pour les centres commerciaux dont la surface de vente excède 2000 mètres carrés (art. 47 lit. m LATC; BGC, aut. 1985, p. 485; AC 91/0177 et AC 92/0105-92/0226), mais prévoit au contraire que la municipalité peut prendre en tout temps l'initiative d'établir un plan de quartier; elle y est toutefois tenue lorsque la demande en est faite par la moitié au moins des propriétaires du périmètre, dont les immeubles représentent la moitié au moins de l'estimation fiscale totale et pour autant que les objectifs d'aménagement de la commune et les principes applicables à l'extension des zones à bâtir soient respectés (art. 67 al. 1 et 2, art. 66 LATC). L'art. 77 al. 1 LATC prévoit en outre que:
"Le permis de construire peut être refusé par la municipalité lorsqu'un projet de construction, bien que conforme à la loi, aux plans et aux règlements, compromet le développement futur d'un quartier ou lorsqu'il est contraire à un plan ou à un règlement d'affectation communal ou intercommunal envisagé, mais non encore soumis à l'enquête publique. (...)."
Conformément à une jurisprudence établie par la Commission cantonale de recours en matière de constructions (ci-après CCRC) et qu'il n'y a pas lieu de remettre en cause, le tribunal de céans n'examine que sous l'angle restreint de l'interdiction de l'arbitraire tant les décisions municipales opposant l'art. 77 LATC à une demande de construire que celles qui, au contraire, refusent de faire application de cette disposition (voir notamment les prononcés N° 6721, du 2 octobre 1990 et N°6536, du 7 juin 1990).
En l'espèce, si l'on peut certes déplorer avec les recourants l'absence de volonté de la part de la municipalité d'envisager une étude globale de ce secteur, susceptible justement de servir à sa mise en valeur - cela d'autant plus qu'il se situe dans le prolongement de la vieille ville d'Aigle - le tribunal constate cependant que la prise de position municipale n'est en soi pas critiquable, en ce sens qu'on ne saurait exiger d'une municipalité qu'elle refuse de délivrer un permis de construire au seul motif que l'établissement d'un plan spécial d'affectation serait souhaitable. En effet, comme on vient de le voir, la loi attribue en premier lieu à l'autorité communale, savoir en principe la municipalité, le soin d'en apprécier la nécessité; or, dans le cas particulier, cette dernière n'avait aucune raison d'opposer l'art. 77 LATC au constructeur, puisqu'elle n'a pas envisagé d'établir un plan spécial d'affectation pour le secteur en cause et n'a pas non plus été saisie d'une requête tendant à l'établissement d'un tel plan; l'art. 2 RPE n'impose par ailleurs aux autorités communales aucune obligation particulière en la matière. Reste à savoir si le projet compromettrait le développement futur du quartier, hypothèse qui imposerait également l'application de l'art. 77 LATC.
Le projet litigieux s'inscrit dans un contexte architectural très divers. La rue du Molage, relativement étroite (4,5 m), est une voie sans issue pour les véhicules à moteur, mais sur laquelle il est néanmoins possible de circuler dans les deux sens, qui conduit à la zone piétonne aménagée dans le vieil Aigle; en l'état, elle a une allure proche de celui d'une ruelle villageoise. Sur sa droite, en direction de la zone piétonne, elle est bordée d'un muret, au-delà duquel s'étendent des jardins et des vergers jusqu'au pied des premiers immeubles du centre de la ville; sur sa gauche, on distingue un parking, suivi dans l'ordre des bâtiments ECA N°215, N°218, N°219 et N°220, puis de divers immeubles de hauteurs et de volumes différents, mais en majorité inférieurs à ceux de l'immeuble projeté, cela jusqu'au débouché sur la zone piétonne du vieil Aigle. A l'autre extrémité de la rue du Molage, s'élève un vaste ensemble résidentiel formé de blocs locatifs identiques accolés les uns aux autres, de quatre à six étages, qui s'étendent également le long d'un chemin perpendiculaire à la rue du Molage, précédant le parking déjà cité. Le quartier considéré globalement est assez peu cohérent tant sur le plan des architectures que des volumes.
Tout le front gauche de la rue du Molage (en direction de la zone piétonne) se caractérise par la zone de l'ordre contigu et par l'alignement; ces deux éléments délimitent une bande de 12,3 m de largeur, au-delà de laquelle domine la zone de l'ordre non contigu du secteur (a) (art. 27 RPE), où le nombre d'étages habitables est limité à trois. Le projet litigieux est localisé dans la zone de l'ordre contigu, qui est obligatoire et qui se caractérise par la construction d'immeubles adjacents séparés par des murs aveugles ou mitoyens, dont l'implantation est obligatoire le long des voies ou sur les alignements et dont la hauteur des façades est limitée, savoir en l'espèce à 12 m à la corniche (art. 6 et 7 RPE); la plupart des immeubles existants ne respectent ni l'alignement obligatoire, ni l'ordre contigu.
Le plan des zones exprime une volonté claire de la part du législateur communal de l'époque de densifier ce secteur, alors situé à la périphérie du centre, en y imposant l'ordre contigu le long de la rue du Molage et l'ordre non contigu avec trois étages sur rez au-delà. Certes, ce plan n'est pas récent et la jurisprudence considère à juste titre qu'en présence d'un plan très ancien, dont les principes d'urbanisme et d'architecture seraient dépassés, une décision municipale refusant de faire application de l'art. 77 LATC peut prêter à discussion (CCRC, prononcé N°4598, publié in RDAF 1986 p. 46); en l'espèce cependant, cette volonté de densification a été renforcée et confirmée par l'alignement obligatoire fixé le 30 avril 1993. Contrairement à ce que semblent soutenir les recourants, il n'appartient pas au tribunal de juger des options urbanistiques des autorités actuellement en place, ou de leur absence de détermination à cet égard; l'examen du tribunal de céans se limite en effet à vérifier si le projet querellé est conforme au droit; or, l'immeuble projeté correspond manifestement à la volonté du législateur communal exprimée dans le plan des zones de 1958 et confirmée par l'alignement de 1993. Dans ces conditions, force est de constater qu'il ne compromettrait pas le développement futur du quartier dans lequel il doit s'inscrire. Il s'ensuit que le reproche de violation de l'art. 77 LATC n'est pas fondé. A tout le moins la municipalité n'est-elle pas tombée dans l'arbitraire en refusant de faire usage de cette disposition.
b) Selon une jurisprudence bien établie du Tribunal fédéral, un projet de construction peut certes être interdit sur la base de l'art. 86 LATC - comme aussi de ses dérivés de droit communal - quand bien même il satisferait à toutes les autres dispositions en matière de police des constructions. Cependant, une intervention des autorités dans le cas de la construction d'un immeuble réglementaire qui, par son volume, ne serait pas en harmonie avec les constructions existantes, ne peut s'inscrire que dans la ligne tracée par la loi elle-même et par les règlements communaux. Ce sont en effet ces textes qui définissent en premier lieu l'orientation que doit suivre le développement des localités. Ainsi, lorsqu'un plan de zones prévoit que des constructions d'un certain volume peuvent être édifiées dans tel secteur du territoire, une interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC ou ses dérivés, en raison du contraste formé par le volume du bâtiment projeté avec les constructions existantes, ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant; il faut alors que l'utilisation des possibilités de construire réglementaires apparaisse déraisonnable et irrationnelle (voir notamment ATF 115 Ia 114 et ATF N. van Meeuwen c. CCRC, du 1er novembre 1989, non publié; voir encore Droit vaudois de la construction, op cit., note 1.1 ad art. 86 LATC).
Le soin de veiller à l'aspect architectural des constructions appartient en premier lieu aux autorités locales, qui disposent à cet égard d'un large pouvoir d'appréciation (voir notamment ATF Commune de Rossinière c. CCRC, du 16 avril 1986, RDAF 1987, 155; voir aussi Droit vaudois de la construction, op. cit., note 3 ad art. 86 LATC). C'est la raison pour laquelle, en ce domaine, le tribunal, comme précédemment la CCRC, s'impose une certaine retenue (voir notamment AC 7474, du 31 mars 1992).
En l'espèce, le constructeur, dans l'espace compris entre les limites de propriété, a conçu un projet qui s'implante au sud sur l'alignement et au nord sur la limite entre la zone de l'ordre contigu et la zone de l'ordre non contigu; par ailleurs, le bâtiment atteint la hauteur maximale autorisée par l'art. 7 RPE, savoir 12 m à la corniche. Il a donc prévu de tirer un profit maximal des possibilités de construire sur sa parcelle, et cela nonobstant le fait que des dérogations peuvent être autorisées par la municipalité, telles que l'implantation en retrait, l'interruption de l'ordre contigu, la création d'un espace entre la construction projetée et la limite du voisin, qui peut être laissé libre ou construit en rez-de-chaussée et sous-sol (art. 15 à 18 RPE), ou encore telles que toutes autres dérogations concernant l'ordre, les hauteurs et les longueurs des constructions, par exemple pour des motifs d'esthétique (art. 72 RPE). Cela ne saurait toutefois suffire pour condamner le projet, dès lors que la clause esthétique ne doit pas être utilisée pour vider de sa substance la réglementation communale et pour réduire les possibilités de construire (ATF 115 Ia 363 = JT 1991 I 444; 115 Ia 114 = JT 1991 I 442; 115 Ia 370 = JT 1991 446).
S'agissant de l'intégration du bâtiment dans le quartier, celle-ci n'est certes pas idéale; mais cela provient essentiellement de la grande disparité des constructions sises dans ce secteur, composé de bâtiments édifiés à diverses époques et dont les styles et les volumes varient sensiblement d'une construction à l'autre. Ainsi, il ressort des plans que l'immeuble projeté, qui atteint une hauteur de 15,9 m au faîte, dépasse de 4,8 m le bâtiment ECA N°215 et de 4,5 m le bâtiment ECA N°220, entre lesquels il vient s'intercaler, façades contre façades. Cependant, comme le tribunal a pu le constater lors de l'inspection locale, si la parcelle N°292 touche, au nord, à l'est et à l'ouest, des biens-fonds supportant des constructions relativement modestes, qui ne sont d'ailleurs pas toujours vouées à l'habitat, elle n'est guère plus éloignée d'autres biens-fonds, sis à l'ouest au-delà de l'immeuble ECA N°215, sur lesquels s'élèvent les blocs locatifs déjà cités tout aussi importants, comptant en général quatre à six niveaux habitables et présentant un gabarit supérieur à celui du bâtiment querellé. Force est donc de constater que le volume de ce dernier ne constituerait pas un corps étranger dans l'ensemble bâti partiellement densifié que forme ce quartier.
Les recourants soutiennent encore que, du fait de la proximité de la vieille ville d'Aigle, qui figure à l'inventaire fédéral des sites construits à protéger en Suisse (voir l'Ordonnance ISOS du 9 septembre 1981), le projet ne saurait être autorisé dans la mesure où il nuirait à l'harmonie de ce site ayant une valeur historique. Ce moyen n'est toutefois pas pertinent en l'espèce, dès lors que ni le plan des zones, ni le RPE, ne prévoient un traitement particulier de la vieille ville - qui n'est d'ailleurs pas délimitée - allant dans le sens d'une protection spéciale de ce patrimoine et de son environnement, excepté pour ce qui concerne la zone du Cloître et du Château (art. 43 et 44 RPE). A fortiori, le motif invoqué par les recourants ne saurait justifier en l'espèce des restrictions aux règles de la zone de l'ordre contigu, compte tenu de l'état actuel de la législation communale applicable, pour le moins lorsqu'on se trouve dans un secteur de la ville qui ne présente aucune unité particulière, ni caractère propre; pour ce qui concerne d'autres secteurs présentant des qualités telles que celles susmentionnées, comme par exemple dans le vieil Aigle, la municipalité devra en revanche faire une application stricte de l'art. 86 LATC, en faisant usage le cas échéant des art. 72 ss RPE. Il est en effet rappelé que l'inventaire fédéral précité constitue un plan sectoriel de la Confédération au sens de l'art. 13 LAT, dont il convient de tenir compte dans les plans directeurs et les plans d'affectation cantonaux et communaux (Bulletin de l'OFEFP 1/93, p. 14; art. 1 al. 2 lit. b et 6 al. 4 LAT et 27 al. 2 LATC). A cet égard, si l'on peut avec raison s'interroger sur la nécessité de réviser un plan des zones adopté il y a plus de trente ans, il n'en demeure pas moins que l'exécutif est libre de ne pas revenir sur la planification communale, sauf à ce que les conditions matérielles de la révision soient réunies (art. 21 al. 2 LAT et 63 LATC); or en l'espèce, il n'est pas exclu que l'entrée en vigueur le 1er octobre 1981 de l'OISOS constitue un motif de révision (voir dans ce sens ATF 118 Ib 485ss, cons. 3c in fine, 4c/aa sp. in fine, 5a et b, 6 in fine; v. ég. ATF non publié du 14 janvier 1988, P. Tissot c/Conseil d'Etat du canton de Vaud et commune d'Etoy; Manuel Bianchi, La révision du plan d'affectation communal, thèse Lausanne 1990, p. 135, ch. 4.3.1); un examen détaillé de ce point n'est toutefois pas indispensable dans le cadre de la présente cause et la question peut donc rester ouverte.
Vu les considérants qui précèdent, on ne saurait reprocher à la municipalité d'avoir abusé de son pouvoir d'appréciation en acceptant le projet qui lui était soumis, ce d'autant que, comme on l'a vu ci-dessus, si ce secteur doit connaître une évolution, c'est bien dans le sens d'une plus grande densification qu'elle devrait se faire, conformément à la volonté des élus municipaux et du législatif communal.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision de la municipalité d'Aigle du 3 août 1994 est confirmée dans la mesure où elle accorde le permis de construire sollicité; elle est toutefois assortie des conditions mentionnées aux considérants 1 c et 2 ci-dessus, au respect desquelles les autorités communales sont chargées de veiller.
III. Un émolument de Fr. 2500.- (deux mille cinq cents francs) est mis à la charge des recourants Charles Pidoux et Edouard Chiocchetti, solidairement entre eux.
IV. Un montant de Fr. 1400.- (mille quatre cents francs) est alloué à la Commune d'Aigle, à titre de dépens, à la charge des recourants Charles Pidoux et Edouard Chiocchetti, solidairement entre eux.
V. Un montant de Fr. 1400.- (mille quatre cents francs) est alloué à Willy Sauge, à titre de dépens, à la charge des recourants Charles Pidoux et Edouard Chiocchetti, solidairement entre eux.
fo/Lausanne, le 22 février 1995
Le président: Le greffier: