canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
du 11 janvier 1994
sur le recours interjeté le 18 mai 1993 par La Communauté des copropriétaires de la PPE LES LAURIERS , et celui interjeté le 19 mai 1993 par Nadia COHEN-DUMANI dont le conseil est l'avocat Christophe Piguet, à Lausanne,
contre
la décision de la Municipalité de Pully , du 6 mai 1993, levant leurs oppositions et accordant un permis de construire à Jean-Claude Bertola et consorts et Michel Schiess .
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. J.-A.Wyss, président
A. Matthey, assesseur
P. Richard, assesseur
Greffier : Melle A.-C. Favre, sbt
constate en fait :
A. Michel Schiess est propriétaire de la parcelle no 3073 du cadastre de la Commune de Pully, d'une surface de 1972 mètres carrés, promise vendue à Jean-Claude Bertola et différents consorts. Une villa s'élève sur cette parcelle, qui est située en bordure du boulevard de la Forêt, au sud. Au nord le quartier est composé de villas et de petits bâtiments locatifs de trois à quatre niveaux, dont celui qui s'implante sur la parcelle no 2135, propriété de la communauté des propriétaires par étages "Les Lauriers" (ci-après la PPE); à l'ouest, le bien-fonds en cause jouxte celui de Nadia Cohen-Dumani (parcelle no 3076), qui comprend une villa. Pour le surplus, le secteur est composé de bâtiments locatifs d'importance moyenne, tant à l'est, que de l'autre côté du boulevard de la Forêt.
Les lieux sont classés en zone de moyenne densité, selon le plan des zones approuvé par le Conseil d'Etat avec le règlement (RC) qui lui est lié le 9 décembre 1983.
B. Le 15 février 1993, Michel Schiess ainsi que Jean-Claude Bertola et différents consorts ont soumis à la municipalité un projet de construction d'un bâtiment locatif, après démolition de la villa existante. Ce bâtiment comprendrait 12 logements de 4 pièces et se composerait d'un sous-sol (intitulé niveau 1 sur les plans), d'un rez-de-chaussée, de deux étages, d'un niveau de combles et d'un niveau de surcombles. Le niveau 1 abriterait un parking composé de 12 garages individuels et 4 places couvertes en enfilade, auxquelles s'ajouteraient 8 places de stationnement extérieures. Divers aménagements extérieurs ainsi que des plantations sont prévus autour du bâtiment.
Nadia et Jacques Cohen-Dumani ainsi que la PPE Les Lauriers ont formé opposition à ce projet dans le cadre de l'enquête publique ouverte du 9 au 29 mars 1993. Les autorisations cantonales ont été communiquées à la municipalité par l'intermédiaire de la Centrale des autorisations le 23 mars 1993.
Le 30 avril 1993, la municipalité a délivré le permis de construire sollicité. Le 6 mai 1993 elle a informé les opposants de cette décision.
C. La PPE Les Lauriers a interjeté un recours contre cette décision le 18 mai 1993; Nadia et Jacques Cohen-Dumani ont fait de même le 19 mai 1993. Dans le mémoire commun qu'ils ont déposé le 1er juin 1993, ils concluent à l'annulation de la décision attaquée en faisant en substance valoir que le projet excéderait le volume autorisé dans la zone et ne s'intégrerait pas aux lieux.
Les constructeurs et la municipalité ont conclu au rejet des recours respectivement le 25 juin et le 9 juillet 1993.
D. Par décision du 14 juillet 1993, le juge instructeur a accordé l'effet suspensif aux recours.
E. Un contrôle des gabarits a été effectué par le bureau des ingénieurs Renaud et Burnand SA. Dans son rapport déposé le 5 octobre 1993, l'ingénieur-géomètre officiel Thierry Burnand atteste la conformité du profilement.
F. Le Tribunal administratif a tenu séance le 6 octobre 1993 et a procédé à une inspection locale.
considère en droit :
Selon la jurisprudence constante de la Commission de recours en matière de constructions, reprise par le Tribunal administratif, un acte de recours émanant de l'administrateur d'une communauté de copropriétaires par étages est recevable, pour autant qu'il ait été ratifié par une décision de l'assemblée générale prise à la majorité qualifiée, conformément aux art. 712 t al.2 et 647 a CC ( TA 6574, du 2 juin 1993; CCRC no 6619, du 28 juin 1990; CCRC no 3876, du 20 février 1986, RDAF 1986, p. 210).
Les représentants de la PPE Les Lauriers ont produit le procès-verbal de l'assemblée générale du 5 mai 1993, à laquelle étaient présents quatre copropriétaires, qui, à eux seuls, atteignaient le quorum fixé par le règlement. Il ne résulte toutefois pas clairement de cet acte que la décision de poursuivre la procédure a été prise à la majorité qualifiée. En effet, selon le chiffre 7.2 de l'ordre du jour, deux des copropriétaires n'entendent pas participer à cette procédure, sur le plan interne, alors qu'il est précisé sous cette même rubrique qu'en cas de levée d'opposition au projet, un recours sera interjeté au Tribunal administratif. Les recourants affirment que le défaut de participation de deux des copropriétaires à la procédure ne concerne que la répartition des frais, sur un plan purement interne, sans toucher la décision de recourir, qui a été prise à l'unanimité. Ces explications, pour plausibles qu'elles soient, ne suffisent pas à lever l'ambiguïté du texte. Quoi qu'il en soit, il n'est cependant pas nécessaire de trancher cette question, dans le cas particulier, vu l'issue du recours.
La recevabilité du recours interjeté par Nadia Cohen-Dumani n'est pour le surplus pas contestée.
L'art. 19 RC prévoit ce qui suit :
" La distance minimum entre un bâtiment et les limites de propriété est déterminée par la longueur et la hauteur de la façade correspondante.
Elle est au minimum de 5 mètres par rapport aux façades ne dépassant pas 16 mètres de longueur.
La distance à la limite est augmentée de 0,30 mètre par mètre ou fraction de mètre de la longueur supplémentaire.
..."
La longueur des façades principales mesure 28,895 mètres. A teneur de l'art. 19 al.2 et 3 RC, il faut donc ajouter 12, 9 (28,9-16) x 0,30 mètre à compter de la distance minimale de 5 mètres, soit 3,87 mètres; la distance à respecter par rapport aux façades nord et sud est ainsi de 8,87 mètres. Cette distance serait largement respectée au sud; elle le serait également au nord, où la façade du bâtiment est séparée de 8,90 mètre de la limite de propriété.
Les façades latérales mesurent 13,65 mètres. La distance minimale de 5 mètres requise par l'art. 19 al.2 RC à compter des façades du bâtiment serait respectée largement de chaque côté.
Ce moyen est en conséquence infondé.
a) En principe, les constructions souterraines doivent respecter les distances réglementaires entre bâtiments et limites de propriété (RDAF 1975, p. 211). Selon l'art. 84 al.1 LATC, la réglementation communale peut toutefois prévoir que de telles constructions ne seront pas prises en considération dans le calcul de ces éléments, à condition que le profil et la nature du sol n'en soient pas sensiblement modifiés et qu'il n'en résulte pas d'inconvénients pour le voisinage (art. 84 al.2 LATC).
Le règlement communal de Pully régit le statut des dépendances souterraines de la manière suivante :
" Art. 37 - La construction de dépendances, dans les espaces compris entre bâtiments ou entre bâtiments et limites de propriétés est autorisée sous réserve des conditions fixées par les articles ci-après.
Art. 40.- Lorsqu'elles sont exclusivement destinées au stationnement de véhicules à moteur, les dépendances souterraines ne sont pas prises en considération dans le calcul du coefficient d'occupation du sol et de la distance aux limites de propriété si les conditions suivantes sont réunies :
la moitié de leur volume au minimum, est situé en-dessous du terrain naturel moyen,
elles n'ont qu'une seule façade entièrement visible,
elles s'intègrent dans le terrain en n'occasionnent aucune modification inesthétique de sa topographie naturelle.
La toiture des constructions souterraines doit être recouverte d'une couche de terre végétale de 50 cm d'épaisseur au minimum.
Des exceptions à cette dernière règle peuvent être admises, notamment lorsque la toiture constitue une terrasse accessible ou lorsqu'elle comprend des places de stationnement pour véhicules à moteur, exigibles en vertu de l'article 46."
Le projet prévoit la création d'un parking souterrain en la forme de garages individuels, qui seraient entièrement compris dans le gabarit du bâtiment, sous réserve de deux garages, disposés sur les côtés est et ouest du bâtiment, composés chacun de deux boxes fermés devant lesquels pourraient en outre prendre place sous couvert deux véhicules en enfilade. Ces garages latéraux seraient situés, pour l'un, à 2,5 mètres de la limite de propriété est et, pour l'autre, depuis son angle le plus rapproché, à 3,30 mètres de la limite de propriété ouest. Plus de la moitié du volume de ces ouvrages serait comprise en-dessous du niveau du terrain naturel moyen et une seule de leur face serait entièrement visible. Ces constructions seraient en outre revêtues d'une couche de terre végétale de l'épaisseur requise par le règlement.
Les garages en question répondraient donc à la qualification de dépendance souterraine telle que définie par l'art. 40 RC. Les recourants ne le contestent pas sérieusement, mais font valoir que ces ouvrages entraîneraient une modification sensible du profil du sol par rapport à la pente douce que suit le terrain naturel.
b) Tant dans la systématique de l'art. 84 LATC que de celle de l'art. 40 RC, le seul fait que le volume d'un garage s'inscrive totalement ou quasi-totalement en-dessous du niveau du terrain naturel ne suffit pas à le faire bénéficier de l'exception à l'assujettissement aux règles sur les distances. Il faut encore que l'ouvrage n'entraîne pas une modification sensible du profil ou de la nature du sol ni des inconvénients pour le voisinage (art. 84 al.2 LATC); les constructions souterraines doivent s'intégrer dans le terrain en n'occasionnant aucune modification inesthétique de sa topographie naturelle (art. 40 al.1 RC).
Il est difficile de dire dans quelles circonstances un garage, dont plus de la moitié du volume serait, comme l'exige le présent règlement, situé en-dessous du niveau du terrain naturel, pourrait occasionner une modification sensible du profil du sol. Néanmoins, dans le cas particulier, on peut sans hésitation considérer que les ouvrages en cause n'entraîneront aucun remblai important ni modification sensible ou inesthétique du sol. Ces constructions seront à peine visibles depuis les propriétés voisines, en particulier du côté de la parcelle no 3076, à l'ouest; elles seront en outre recouvertes d'une verdure buissonneuse, ce qui contribuera à améliorer leur intégration. Enfin, limitées chacune à l'usage de quatre véhicules, au maximum, elles ne sauraient entraîner un préjudice pour le voisinage.
Toutes les conditions fixées par l'art. 84 LATC et l'art. 40 RC étant remplies, les garages considérés peuvent être autorisés sans restrictions quant aux distances à observer entre la façade d'un bâtiment et les limites de propriété.
a) Dans la zone de moyenne densité, l'art. 76 al.1 RC limite le nombre de niveaux à deux étages et un rez-de-chaussée, et fixe la hauteur maximum au faîte à 15 mètres. L'art. 76 al.2 RC précise que la hauteur au faîte des bâtiments est calculée par rapport au terrain naturel moyen.
Les cotes d'altitude prises aux quatre angles du bâtiment donnent une cote d'altitude moyenne de 579, 575. Le niveau du faîte du bâtiment projeté atteindrait la cote d'altitude de 594,58 mètres, soit une hauteur de 15 mètres. Le règlement est parfaitement respecté à cet égard. L'inspection locale a en outre permis de constater que les cotes du terrain naturel indiquées sur les plans correspondent à celui du bien-fonds voisin à l'ouest, légèrement plus bas que celui visible sur la parcelle en cause, si bien que le faîte du bâtiment projeté aurait même pu atteindre une cote plus élevée.
b) En ce qui concerne les niveaux, le bâtiment projeté comprendrait bien un rez-de-chaussée surmonté de deux niveaux, conformément à ce que prévoit l'art. 76 RC. Le rez-de-chaussée, dont toutes les façades seraient dégagées du terrain naturel, comme l'exige l'art. 23 al.2 RC, compte comme premier niveau habitable. Le bâtiment comprendrait en outre un étage de combles et un niveau de surcombles. C'est sur cette partie de la construction que sont dirigés les griefs des recourants qui y voient l'aménagement de deux niveaux habitables supplémentaires à ceux autorisés par l'art. 76 RC.
L'aménagement de combles habitables au-dessus des étages réglementaires est autorisé d'une manière générale à l'art. 27 RC. L'art. 28 al.2 RC prévoit que le niveau de la corniche ne doit pas être surélevé de plus de 0,50 mètre par rapport au plancher des combles. Cette condition serait respectée, en l'espèce. La possibilité de prévoir des surcombles habitables n'est en revanche pas régie par le règlement. La Commission de recours en matière de constructions a cependant jugé qu'à défaut de base légale claire proscrivant l'aménagement de surcombles habitables, ceux-ci ne pouvaient être refusés (CCRC no 4652, du 3 avril 1985). L'art. 76 RC ne limite en effet pas autrement que par une hauteur au faîte l'utilisation du volume des combles; que ceux-ci se composent d'un ou de deux niveaux dans la toiture ne modifie pas le volume de celle-ci. Enfin, le fait que les combles soient agrémentés de balcons ne leur ôte pas leur caractère. Les combles constituent un niveau habitable au même titre qu'un étage plein, à la seule différence qu'il est compris dans le volume de la toiture. Au surplus, aucune disposition du règlement ne limite les balcons sur les façades pignons.
c) En conclusion, la hauteur et le nombre de niveaux projetés seraient réglementaires. Les recours doivent également être rejeté sur ce point.
a) Au chapitre des dispositions régissant l'esthétique et l'environnement des constructions, l'art. 52 RC dispose que toute construction, indépendamment de son caractère réglementaire, est interdite lorsque notamment par ses dimensions elle ne s'intègre pas à son environnement ou rompt l'harmonie avec les constructions avoisinantes. Cette disposition ne pose pas des conditions plus restrictives que l'art. 86 LATC, qui commande à la municipalité de veiller à ce que les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement. On peut en conséquence se référer sans autre à la jurisprudence rendue en application de cette disposition.
b) Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, il incombe aux autorités municipales au premier chef de veiller à l'aspect architectural des constructions; elles disposent à cet égard d'un large pouvoir d'appréciation ( ATF 115 Ia 370, consid. 3, 115 Ia 363, consid. 2 c; 115 Ia 114, consid. 3d; ATF 101 Ia 213, consid. 6a, RDAF 1987, 155; Droit vaudois de la construction, op. cit., note 3 ad art. 86 LATC). Dans ce cadre, l'autorité doit notamment veiller à ne pas appliquer la clause d'esthétique de telle sorte que cela viderait pratiquement de sa substance la réglementation de la zone en vigueur (ATF 115 Ia 114; 114 Ia 345 consid 4 b). Certes, un projet peut être interdit sur la base de l'art. 86 LATC quand bien même il satisferait par ailleurs à toutes les dispositions cantonales et communales en matière de construction. Toutefois, lorsque la réglementation applicable prévoit que des constructions d'un certain volume peuvent être édifiées, une interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC, en raison du contraste formé par le volume du bâtiment projeté avec les constructions existantes, ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant. Il faut alors que l'utilisation des possibilités de construire réglementaires apparaisse déraisonnable et irrationnelle (ATF 115 Ia 363 ss cons. 3a; 101 Ia 213 ss). L'autorité municipale disposant d'un large pouvoir d'appréciation en matière d'esthétique, le Tribunal administratif doit observer une certaine retenue en ce domaine et ne saurait substituer sans autre son propre pouvoir d'appréciation.
c) En l'occurrence, il est vrai que le volume du bâtiment projeté épuise quasiment les possibilités réglementaires. Il faut toutefois relever que cette construction est rendue possible par les dimensions de la parcelle, sans même qu'il soit fait recours à des dérogations au règlement. Construit sur cinq étages, y compris le rez-de-chaussée et deux niveaux de combles, il utilise de manière rationnelle les possibilités de bâtir prévues par le règlement communal en zone de moyenne densité. Occupant une surface au sol de 394,40 mètres carrés sur un bien-fonds de 1972 mètres carrés, il laisse un espace suffisant pour les aménagements extérieurs et des plantations qui contribuent à l'harmonisation de l'ensemble. Si le quartier était il y a une vingtaine d'années composé de villas, la volonté du législateur communal est aujourd'hui d'intensifier l'utilisation de ce secteur par des constructions d'importance moyenne, qui ne font pas pour autant perdre aux lieux leur caractère résidentiel. Cet objectif va dans le sens des préoccupations actuelles de l'aménagement du territoire. Plusieurs constructions existantes concrétisent déjà cette option, dont la propriété de la PPE Les Lauriers. Enfin, du point de vue architectural, le bâtiment projeté, de style soigné, s'harmoniserait sans problème avec les immeubles de même gabarit du voisinage. Le projet ne prête en conséquence pas le flanc à la critique sous cet angle.
Ce moyen doit également être rejeté.
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I. a) Le recours interjeté par Nadia Cohen-Dumani est rejeté;
b) le recours interjeté par la Communauté des copropriétaires de la PPE Les Lauriers est rejeté, dans la mesure où il est recevable.
II. a) Un émolument de justice de Fr. 1'500.--(mille cinq cents francs) est mis à la charge de la recourante Nadia Cohen-Dumani;
b) un émolument de justice de Fr. 1'500.-- (mille cinq cents francs) est mis à la charge de la recourante la Communauté des copropriétaires de la PPE Les Lauriers.
III. a) Une somme de Fr. 600 --(six cents francs) est allouée à titre de dépens aux constructeurs Jean-Claude Bertola et consorts et Michel Schiess, solidairement entre eux, à la charge de la recourante Nadia Cohen-Dumani.
b) Une somme de Fr. 600 --(six cents francs) est allouée à titre de dépens aux constructeurs Jean-Claude Bertola et consorts et Michel Schiess, solidairement entre eux, à la charge de la recourante la Communauté des copropriétaires de la PPE Les Lauriers.
Lausanne, le 11 janvier 1994
Au nom du Tribunal administratif :
Le président : Le greffier :