ac-1993-0127•Building permit partly amended for missing visitor parking
ac-1993-0127Tribunal cantonal24 juin 1994Partially Granted
Extrait par Omnilex
Neighbors appealed a municipal permit for three villas in Arzier-Le Muids. The court rejected their complaints about access, aesthetics, and loss of view, holding that the road was adequate, the project fit the zoning context, and no public-law protection of the view existed. It nevertheless found the parking arrangement insufficient for visitors under the communal rules and, interpreting the rule favorably to the builders, required one additional visitor parking space and a supplementary public inquiry. The municipal permit was confirmed otherwise. Costs were charged to the appellants, who also had to pay party costs to the builders.
Art. 19 al. 1 LAT, art. 22 al. 2 lit. b LAT, art. 104 al. 3 LATC; access, aesthetics and parking in building-permit review. A parcel is equipped when its access road is suitable for the anticipated construction and residential traffic and does not expose users to excessive danger or inconvenience. Under art. 86 LATC and corresponding communal clauses, aesthetic refusal of an otherwise regulatory project is permissible only where the use of zoning entitlements is unreasonable or irrational; the municipality enjoys broad discretion, subject only to abuse review. A neighboring view is not protected in public law absent a special communal rule. Where a parking rule is unclear, the interpretation most favorable to the builder applies, provided the missing requirement can still be completed without detriment to the site or project (consid. 2-4).
canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
du 24 juin 1994
sur le recours interjeté par Homy et Marie MEYKADEH , à Genève, représentés par l'avocat Rémi Bonnard, case postale 41, 1260 Nyon,
contre
la décision de la Municipalité d'Arzier-Le Muids du 22 avril 1993, levant leur opposition et autorisant Daniel et Marie-Thérèse Perler à construire trois villas au lieu-dit "Prés du Marguiller".
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. J.-A. Wyss, président
A. Matthey, assesseur
P. Richard, assesseur
Greffier : Mlle V. Leemann, ad hoc
constate en fait :
A. Daniel et Marie-Thérèse Perler sont copropriétaires, sur le territoire de la commune d'Arzier-Le Muids, au lieu-dit "Prés du Marguiller", d'une parcelle de 1338 mètres carrés cadastrée sous no 445. Vierge de toute construction, ce bien-fonds, qui présente une configuration relativement déclive du nord-ouest au sud-est, est entouré de propriétés privées, au nombre desquelles les parcelles nos 434 (Homy et Marie Meykadeh) et 435 (Marie Meykadeh), situées immédiatement au nord-ouest.
La parcelle no 445 est desservie, depuis la route du Village, par un chemin - le chemin des Prés de la Forge - aménagé sur des biens-fonds privés. Depuis la voie publique, le tracé de cet accès est rectiligne sur une centaine de mètres. Puis, il accuse un virage en forme de "S", peu incurvé, mais relativement déclive, qui suit la limite de propriété nord-est de la parcelle no 445, à l'intérieur de laquelle il est partiellement inscrit. Plus loin, il longe la propriété, à l'intérieur de sa limite nord-ouest, sur un tronçon rectiligne et quasiment plat, qui s'étend sur plus d'une centaine de mètres au-delà du bien-fonds. Sur toute la longueur de son tracé, le chemin des Prés de la Forge présente une largeur de 5 mètres; étant précisé que cette voie de desserte, bordée de nombreuses haies de thuyas, n'est goudronnée que sur une largeur variant entre 3,85 et 4 mètres.
Le quartier est principalement constitué de chalets, villas individuelles et petits bâtiments d'habitation collective "genre chalets".
B. Le territoire communal est soumis à un règlement général sur les constructions et l'aménagement du territoire (ci-après RPE) adopté par le Conseil communal le 13 mars 1992 et approuvé par le Conseil d'Etat le 18 décembre 1992. A teneur du plan lié à ce règlement, les lieux font partie de la zone villas.
C. Le 13 janvier 1993, Daniel et Marie-Thérèse Perler ont requis de la municipalité l'autorisation de construire trois villas sur leur bien-fonds.
Identiques, ces ouvrages, implantés à 9 mètres de la limite de propriété au point le plus rapproché, abriteraient un logement de quatre pièces chacun et seraient édifiés sur deux niveaux habitables : le rez-de-chaussée inférieur - entièrement enterré à l'amont et partiellement au nord-est et au sud-ouest - ainsi que le rez-de-chaussée supérieur. Un sous-sol, destiné aux locaux techniques, ainsi que des combles, abritant un grenier, seraient également aménagés dans chacun des bâtiments. Au point le plus défavorable par rapport au terrain naturel, la hauteur à la corniche serait de 6 mètres; situé quelque 4 mètres plus haut, le faîte de la toiture de ces villas culminerait à environ 6,90 mètres du terrain aménagé, à l'amont. Coiffés d'une toiture unique à deux pans, deux de ces ouvrages seraient édifiés en contiguïté, à une distance de 10,20 mètres du troisième. L'espace situé entre ces corps de bâtiment serait occupé par un couvert pour quatre véhicules pourvu en son milieu d'un mur de division. Coiffé d'une toiture à deux pans dont le faîte culminerait à environ 4 mètres du terrain aménagé, ce couvert, fermé à l'aval et légèrement décalé en plan, s'implanterait à six mètres de la limite de propriété au nord-ouest. Un couvert pour un seul véhicule serait en outre édifié au nord-est de cet ensemble de bâtiments de même qu'une place de parc en plein air.
Mis à l'enquête publique du 5 au 25 mars 1993, ce projet a suscité l'opposition conjointe de Myriam Arslanian, à Arzier, et de Homy et Marie Meykadeh, qui invoquaient, pour l'essentiel, la violation des dispositions légales et réglementaires relatives aux accès, à l'esthétique, ainsi que de celles ayant trait à la hauteur des constructions. Par courriers du 31 mars, la municipalité a fait savoir aux opposants qu'elle allait demander la pose de gabarits.
Par plis recommandés du 22 avril 1993, la municipalité a informé les opposants qu'elle avait décidé, dans sa séance du 20 avril, de lever leur opposition et d'octroyer le permis de construire sollicité : en bref, elle jugeait le projet réglementaire; suivait l'indication des voies de droit.
D. Par acte conjoint du 28 avril 1994, Myriam Arslanian, ainsi que Homy et Marie Meykadeh ont déféré cette décision au Tribunal administratif, concluant à son annulation, principalement pour les mêmes motifs que ceux invoqués à l'appui de leur opposition; ils se plaignaient en outre de ce que les gabarits posés, s'ils permettaient de se faire une idée de l'implantation des constructions litigieuses, ne donnaient en revanche aucune indication quant à la hauteur.
L'effet suspensif a été accordé au pourvoi et un délai au 21 mai a été imparti aux recourants pour déposer une avance de frais de 1'500.-- (art. 39 LJPA) par ordonnance du 30 avril, adressée au domicile de Myriam Arslanian, à Arzier.
Le 3 mai, les recourants ont transmis quelques photographies des lieux au Tribunal.
La municipalité et les constructeurs se sont déterminés respectivement le 26 mai et le 10 juin. Tous deux concluent - les constructeurs avec suite de frais et dépens - au rejet du recours. Leurs argumentations se rejoignent; elles seront reprises plus loin dans la mesure nécessaire.
Par décision du 15 juin 1993, le juge instructeur a déclaré le recours irrecevable et rayé la cause du rôle au motif que l'avance de frais requise n'avait pas été effectuée. Le 22 juin, les recourants se sont pourvus contre cette décision, exposant que Myriam Arslanian, âgée de 85 ans, ne séjournait plus à Arzier-Le Muids pour des raisons de santé, en sorte que l'avis qui avait été adressé à cette seule adresse ne leur était pas parvenu dans les délais.
Par arrêt incident du 25 août 1993, la section des recours du Tribunal administratif a confirmé la décision du 15 juin en tant qu'elle concerne Myriam Arslanian, mais annulé celle-ci en tant que le recours émane des époux Meykadeh, considérant en substance qu'aucune faute ne pouvait être imputée à ces derniers (art. 32 al 2 LJPA par analogie).
Le 23 septembre, le juge instructeur a invité les constructeurs à faire procéder, sous l'autorité d'un ingénieur-géomètre officiel, au profilement sommaire du projet et à produire un plan d'implantation des gabarits au plus tard le jour de l'audience.
Le Tribunal a tenu séance à Arzier-Le Muids, le 3 février 1994, en présence du recourant Homy Meykadeh, assisté de l'avocat Rémi Bonnard, qui représentait également Marie Meykadeh; pour la municipalité de Eric Schweizer, syndic, et Michel Badan, conseiller municipal; et pour les constructeurs de Daniel Perler, assisté de l'avocat Francis Michon, qui représentait également Marie-Thérèse Perler.
A cette occasion, le Tribunal a fait une visite des lieux en présence des parties et intéressés, entendus dans leurs explications, arguments et conclusions. Au cours de cette visite, les constructeurs se sont également engagés à produire, dans un délai de 10 jours, un plan et un rapport de contrôle de l'altitude des gabarits posés. Tentée, la conciliation a échoué.
Le 9 février, les documents susmentionnés, établis le 8 février par l'ingénieur-géomètre officiel Olivier Peitrequin, à Nyon, ont été transmis au Tribunal. En bref, il résulte du rapport du géomètre que les gabarits sont situés systématiquement plus bas que les corniches et faîtes prévus par l'architecte; la différence étant de quelque 70 centimètres s'agissant des corniches et variant entre 45 et 145 centimètres en ce qui concerne les faîtes.
Les recourants ont fait part de leurs observations le 21 février 1994. La municipalité s'est déterminée le 24 février.
Le Tribunal administratif a délibéré et a communiqué le dispositif de son arrêt le 29 avril 1994.
Considère en droit :
A titre préliminaire, il convient de préciser brièvement que c'est à juste titre que, à l'audience, les recourants ont expressément abandonné le grief tiré d'une prétendue violation de l'art. 6.1 RPE régissant la hauteur des constructions. En effet, vérifications faites sur les plans, le projet respecte les maxima prévus par cette disposition.
Les recourants font valoir que le chemin des Prés de la Forge ne constituerait pas une desserte suffisante pour intégrer le surcroît de trafic qu'engendrerait la réalisation du projet litigieux.
a) Toute autorisation de construire est subordonnée à la condition que le terrain soit équipé (art. 22 al. 2 lit. b LAT et 104 al. 3 LATC). L'art. 19 al. 1er LAT définit la notion d'équipement comme suit : "Un terrain est réputé équipé lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par des voies d'accès et par des conduites auxquelles il est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour l'alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour l'évacuation des eaux usées.".
S'agissant des voies d'accès, cette prescription vise avant tout des buts de police: assurer la sécurité du trafic et garantir le libre accès des services publics de secours (véhicules sanitaires ou de protection contre l'incendie) aux biens-fonds privés. Pour atteindre ces buts, il faut que, sur toute leur longueur, les voies d'accès soient adaptées à ces exigences.
La notion de desserte adaptée à l'utilisation prévue n'est cependant pas définie par le droit fédéral. Elle a essentiellement été développée par la jurisprudence cantonale. Il résulte en substance de celle-ci que la loi n'impose pas des voies d'accès idéales; il faut et il suffit que, par sa construction et son aménagement, une voie de desserte soit praticable pour le trafic qui serait lié aux travaux d'édification de l'ouvrage, puis surtout à l'utilisation de celui-ci; et que cet accès n'expose pas ses usagers, ni ceux des voies publiques auxquelles il se raccorde, à des dangers et des inconvénients excessifs. Ainsi, une voie, bien qu'étroite et sinueuse, remplit les conditions légales si elle permet à tous les véhicules usuels de gagner la ou les parcelles litigieuses en respectant les règles de prudence qu'imposent les prescriptions de la circulation routière. Autrement dit, l'accès est suffisant lorsqu'il présente des conditions de commodité et de sécurité (pente, visibilité, trafic) tenant compte des besoins des constructions projetées, et cela même si, en raison de l'accroissement prévisible du trafic, la circulation devient moins aisée et exige des usagers une prudence accrue (voir arrêt AC 7519 du 6 janvier 1993; AC92/121-92/406 du 28 juin 1993; AC 93/048 du 28 juillet 1993; voir également Droit vaudois de la construction, Payot Lausanne, 1987, note 1.1.2 ad art. 49 LATC). A Arzier-Le Muids, l'art. 9.1 RPE va dans le même sens que cette jurisprudence.
b) Manifestement, le chemin des Prés de la Forge doit être considéré comme amplement adéquat. En effet, sur toute la longueur de son tracé, cette voie d'accès présente une largeur de quelque 5 mètres en sorte que le croisement des véhicules y est relativement aisé. Nonobstant les haies de thuyas aménagées par la plupart des propriétaires de part et d'autre du chemin, la visibilité est excellente sur toute la longueur du tronçon quasiment plat et rectiligne sis à l'amont de la parcelle no 445. Certes, la situation se complique très légèrement au nord-est du bien-fonds compte tenu de deux virages - à vrai dire relativement peu incurvés - inscrits dans un tronçon d'une soixantaine de mètres assez déclive. La visibilité est néanmoins suffisamment bonne pour éviter les situations dangereuses et prévenir en principe tout risque d'accident. Au demeurant, le chemin des Prés de la Forge, essentiellement emprunté par les habitants du quartier et leurs visiteurs, ne constitue pas une voie de grand transit et les conditions, à cet endroit, ne sont de loin pas telles qu'il ne puisse absorber le surcroît de trafic, d'ailleurs peu sensible, que généreraient trois logements supplémentaires. Enfin, cette voie de desserte ne présente aucun danger sur la dernière partie de son tracé, soit de la sortie de la courbe jusqu'à la jonction avec la voie publique.
En conséquence, ce grief doit être écarté.
a) Aux termes de l'art. 86 LATC, la municipalité doit veiller à ce que les constructions présentent un aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement (al. 1er); elle refuse le permis pour les constructions susceptibles de compromettre l'aspect et le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou culturel (al. 2). L'art. 86 LATC ajoute que les règlements communaux doivent contenir des dispositions en vue d'éviter l'enlaidissement des localités et de leurs abords (al. 3). A Arzier-Le Muids, ce sont les art. 7.1 et 10.1 RPE qui traitent plus particulièrement de la question de l'esthétique. L'art. 7.1 RPE pose une obligation d'intégration avec l'environnement existant, notamment s'agissant de la forme, du volume, des proportions, et des matériaux utilisés. L'art. 10.1 RPE habilite la municipalité à prendre toutes mesures nécessaires pour éviter l'enlaidissement du territoire communal.
Selon une jurisprudence bien établie du Tribunal fédéral, un projet de construction peut certes être interdit sur la base de l'art. 86 LATC - comme aussi de ses dérivés de droit communal - quand bien même il satisferait à toutes les autres dispositions en matière de police des constructions. Cependant, une intervention des autorités dans le cas de la construction d'un immeuble réglementaire qui, par son volume, ne serait pas en harmonie avec les constructions existantes, ne peut s'inscrire que dans la ligne tracée par la loi elle-même et par les règlements communaux: ce sont en effet ces textes qui définissent en premier lieu l'orientation que doit suivre le développement des localités. Ainsi, lorsqu'un plan de zones prévoit que des constructions d'un certain volume peuvent être édifiées dans tel secteur du territoire, une interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC ou ses dérivés, en raison du contraste formé par le volume du bâtiment projeté avec les constructions existantes, ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant; il faut alors que l'utilisation des possibilités de construire réglementaires apparaisse déraisonnable et irrationnelle (voir ATF 101 Ia 213; 114 Ia 345; 115 Ia 114; 115 Ia 363; voir aussi Droit vaudois de la construction, déjà cité, note 2.1.1 ad art. 86 LATC).
C'est aux autorités municipales qu'il appartient, au premier chef, de veiller à l'aspect architectural des constructions, ce pour quoi elles disposent d'un large pouvoir d'appréciation (voir notamment ATF Commune de Rossinière c. CCR, du 16 avril 1986, RDAF 1987, 155; voir aussi Droit vaudois de la construction, déjà cité, note 3 ad art. 86 LATC). En conséquence, le Tribunal administratif se doit de s'imposer une certaine retenue dans ce domaine et ne peut censurer qu'un abus de cette liberté d'appréciation (voir art. 36 lit. a LJPA).
b) Dans le cas particulier, force est de constater que le règlement communal - au demeurant assez récent - traduit la volonté du législateur d'autoriser, dans ce secteur, des constructions d'une certaine ampleur. Sans doute, le projet litigieux émergerait quelque peu par rapport à la plupart des bâtiments voisins; mais, même s'il exploite largement les possibilités offertes par la réglementation communale, ledit projet n'utiliserait pas ces possibilités de manière excessive ou abusive. De surcroît, le couvert pour véhicules prévu entre les bâtiments d'habitation, dont le faîte culminerait à 4 mètres seulement du terrain aménagé, aura pour effet de restreindre sensiblement l'impact du projet, qui ne constituera pas, dans le secteur considéré, un élément choquant par sa masse ou mal intégré du fait de son architecture. Du point de vue architectural, même si le projet litigieux se distance quelque peu de la plupart des constructions avoisinantes - de conception nettement moins moderne - il n'en demeure pas moins que cet ouvrage qui serait largement recouvert de lames de bois (seules les trois faces visibles du rez-de-chaussée inférieur de chacun des corps de bâtiment destinés à l'habitation seraient en maçonnerie) s'intégrerait de manière satisfaisante au caractère général des lieux; ce d'autant plus que l'amorce de constructions de conception plus récente est déjà visible dans le voisinage immédiat, notamment en amont, à proximité de la propriété des recourants.
c) En réalité, les recourants cherchent essentiellement à protéger la vue dont ils jouissent actuellement sur le Lac et les Alpes; or la vue est une situation de fait dont la privation ou la restriction au moment de la construction d'un bâtiment réglementaire sur un bien-fonds voisin constructible ne saurait être invoquée que si l'intérêt des voisins au maintien de la vue est protégé par une norme spéciale du droit communal. En l'absence d'une telle norme, le droit à la vue n'est pas protégé en droit public, si ce n'est indirectement au travers des règles de police des constructions fixant la distance à respecter entre bâtiments et limites de propriété voisine, ainsi que la hauteur des constructions (voir prononcé CCRC no 6636, du 15 août 1990; arrêt AC 92/073, du 26 février 1993). En effet, si l'existence d'un droit à la vue devait être reconnue, il serait difficile sinon impossible de mener à bien des mesures d'urbanisation, tant il est vrai que la réalisation de nouvelles constructions a souvent pour conséquences de porter atteinte à la vue dont jouissent les voisins (voir prononcé CCRC 4115, du 26 juin 1982; 6872, du 27 mars 1991). Dans le cas d'espèce, le règlement communal ne contient aucune norme spéciale tendant à la protection des intérêts des voisins à cet égard. Les prescriptions relatives aux distances et à la hauteur du projet litigieux seraient quant à elles respectées. A cela s'ajoute que la visite des lieux a permis de relativiser quelque peu le désagrément que la construction projetée causerait aux recourants. Certes, la réalisation du projet litigieux aura pour effet de diminuer le panorama dont ils jouissent actuellement, notamment sur le Lac; ils conserveront néanmoins une vue encore appréciable sur les Alpes - ainsi d'ailleurs qu'au nord-est et au sud-ouest - compte tenu de l'échappée ménagée au-dessus du couvert à véhicules inscrit entre les corps de bâtiments principaux. Enfin, quand bien même le rapport du géomètre Peitrequin a permis de constater que le profilement des lieux n'avait pas été établi selon les règles de l'art, cette situation - aussi regrettable qu'elle puisse être - ne modifie en rien l'appréciation faite par le Tribunal, compte tenu des motifs exposés ci-dessus.
Dans le cas particulier, les constructeurs ont prévu d'aménager 5 places de stationnement à couvert et une place en plein air pour trois logements. La situation est donc conforme au règlement communal en ce qui concerne les places de parc réservées aux habitants des futurs logements; en revanche, elle ne l'est pas s'agissant de leurs visiteurs, qui ne disposent d'aucune place de stationnement. La question qui se pose est celle de savoir si l'on se trouve en présence de trois bâtiments distincts nécessitant chacun la création d'une place de parc pour visiteur ou d'un ensemble de trois logements pour lesquels la réalisation d'une place de parc supplémentaire suffirait. Or, force est de constater que, sur ce point, la réglementation communale est peu claire. Aussi se justifie-t'il de retenir l'interprétation la plus favorable aux constructeurs en ce sens que l'on se trouve ici en présence d'un ensemble de trois logements nécessitant la création d'une place de parc supplémentaire seulement. Au demeurant, la réalisation de cette exigence ne portera pas atteinte au caractère du bâtiment ou au site et ne devrait poser aucune difficulté compte tenu de la surface du bien-fonds en cause (voir art. 9.2 al. 5 RPE). Il appartiendra donc aux recourants de produire des plans figurant l'emplacement exact de la place de parc manquante en vue de l'ouverture d'une enquête publique complémentaire.
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I. Le recours est très partiellement admis en ce sens qu'il est enjoint aux constructeurs Daniel et Marie-Thérèse Perler de prévoir sur leur parcelle no 445 une place de stationnement pour visiteurs, et de requérir de la municipalité l'autorisation nécessaire après enquête publique complémentaire. La décision municipale du 22 avril 1993 est confirmée pour le surplus.
II. Un émolument de justice de Fr. 1'500.-- (mille cinq cents francs) est mis à la charge des recourants Homy et Marie Meykadeh, solidairement entre eux.
III. Les recourants, Homy et Marie Meykadeh sont les débiteurs solidaires des constructeurs Daniel et Marie-Thérèse Perler, solidairement, de la somme de Fr. 800.-- (huit cents francs) à titre de dépens.
Lausanne, le 24 juin 1994
Au nom du Tribunal administratif :
Le président : Le greffier :
Extrait par Omnilex
Whether the access road sufficiently equipped the parcel for the planned villas.
Yes. The road was considered adequate for construction traffic and foreseeable residential traffic.
The road was sufficiently wide, had generally good visibility, and could absorb the limited increase in traffic without excessive danger or inconvenience.
Whether the project could be refused for aesthetic reasons and poor integration into the surroundings.
No. The municipality did not abuse its discretion in finding the project acceptable and integrated into the neighborhood.
The zoning scheme allowed constructions of this scale; the project, though more modern and larger than nearby buildings, was not excessive or shocking in mass or design.
Whether loss of the neighbors' view justified refusal of the permit.
No. A view is not protected in public law absent a specific communal rule, and the applicable distance and height rules were respected.
The communal regulations contained no special protection for views; the remaining panorama was still appreciable.
Whether the project complied with parking requirements for visitors.
No. One additional visitor parking space was required, but the court interpreted the rule in the builders' favor as requiring only one extra space for the three-unit ensemble.
The communal provision was unclear; the least burdensome interpretation favored the builders. The missing space could be added without harming the site or building character.
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