canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
sur le recours interjeté par Louis et Renée CHASSOT et Anne-Lyse BONVIN-CHASSOT , à Chardonne et Noës (VS), dont le conseil est l'avocat Bernard Pfeiffer, 3, avenue Paul-Ceresole, 1800 Vevey,
contre
la décision de la Municipalité de Chardonne du 22 janvier 1991, levant leur opposition et autorisant la société Goldie et Martin S.A. et Michel Walther à transformer un bâtiment existant.
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. J.-A. Wyss, président
A. Chauvy, assesseur
J.-J. Boy de la Tour, assesseur
Greffier : M. C. Parmelin, sbt
constate en fait :
A. La société Goldie et Martin S.A. et Michel Walther, architecte, sont propriétaires de la parcelle no 30, au lieu dit "A Chardonne" sur le territoire de la commune du même nom. D'une surface totale de 214 mètres carrés, ce bien-fonds est délimité au nord par la rue Jacques-Chardonne, à l'est par une rue publique et à l'ouest par la parcelle no 81, propriété de Louis Chassot et de sa soeur Anne-Lyse Bonvin-Chassot. Cette parcelle supporte un bâtiment de 169 mètres carrés mitoyen au sud avec le bâtiment d'habitation édifié sur la parcelle voisine no 31, propriété d'Anne-Marie Suess.
Le bâtiment en question se compose de deux corps contigus séparés par un mur mitoyen. Le corps est du bâtiment, d'une surface de 53,76 m2, a été transformé en 1929 et 1956 par MM. Gustave Dind, père et fils, et est actuellement toujours affecté à l'habitation. Son corps ouest en revanche est actuellement inoccupé. Selon les constructeurs, il comportait un appartement de deux pièces au rez-de-chaussée et un autre appartement de trois pièces à l'étage. Aux dires toutefois de M. Gustave Dind fils, propriétaire de la parcelle no 30 jusqu'en 1971, seul un appartement au premier étage était voué à l'habitation dans la partie ouest tandis que le rez-de-chaussée se composait du bureau du sel et d'un atelier destiné à l'exercice de ses activités d'employé communal et que les combles servaient de galetas. La parcelle no 30 a ensuite été rachetée par la maison Jean et Pierre Testuz S.A. qui, aux dires de la municipalité, semble avoir occasionnellement logé dans le corps ouest du bâtiment des ouvriers viticoles non inscrits au contrôle des habitants de la commune de Chardonne. Elle a par la suite été vendue à Mme Marlyse Bornand, sans subir de transformation, avant de devenir la propriété de la société Goldie et Martin S.A. et de Michel Walther.
Si les façades du bâtiment constituent la limite de propriété tant au nord qu'au sud, sa façade est, flanquée de contreforts en saillie, s'implante en revanche légèrement en retrait de la limite de la propriété voisine de Louis Chassot et de sa soeur. La maison d'habitation des recourants se trouvaient dans la même situation, raison pour laquelle Louis Chassot s'est retiré de trois mètres de la limite de propriété à l'occasion d'une transformation. Dans l'espace ainsi créé, il a érigé une annexe qui ne figure pas encore au cadastre; cinq fenêtres s'ouvrent sur cette cour en façade est, dont plus particulièrement à l'étage, celles des chambres à coucher des recourants et de leur fille séparées par la fenêtre, plus modeste, de la salle de bain.
La société Goldie et Martin S.A. et Michel Walther sont également propriétaires de la parcelle no 46 sise de l'autre côté de la rue Jacques-Chardonne, vis-à-vis de la parcelle no 30. D'une surface de 69 mètres carrés, cette parcelle est actuellement occupée par un jardin potager et forme une terrasse bordée par un mur de 1,56 mètre de hauteur au sud; ce mur se prolonge à l'est en bordure du chemin de Panessière, qui rejoint la rue Jacques-Chardonne, prioritaire, en diminuant progressivement au gré de la forte pente du chemin.
B. Les lieux font partie de la zone de village que régissent plus particulièrement les art. 5 à 13 du règlement sur le plan d'extension et la police des constructions (RPE) adopté par le Conseil communal de Chardonne dans ses séances des 11 et 18 mai 1982 et 2 novembre 1982 et approuvé par le Conseil d'Etat le 8 juin 1984.
C. Le 29 janvier 1986, l'architecte Michel Walther a présenté à la Municipalité de Chardonne, avec photos à l'appui, une demande de démolition des galandages et des plafonds intérieurs du corps ouest du bâtiment. Le permis de démolir a été délivré le 27 février 1986 et les travaux de démolition ont été exécutés selon les plans visés par la municipalité et contrôlés en décembre 1987.
D. Le 26 juin 1990, la société Goldie et Martin S.A. et Michel Walther ont présenté à la Municipalité de Chardonn une demande de permis de construire. Le projet de transformation, démolition et reconstruction de l'immeuble qui lui était joint prévoyait l'aménagement de cinq appartements dans le corps ouest du bâtiment, de quatre garages intérieurs, ainsi que de trois places de parc sur la parcelle no 46, pour une estimation totale des travaux arrêtée à Fr. 780'000.-.
Si le projet n'entraîne en principe aucune retouche du corps est du bâtiment hormis le déplacement d'un mur en sous-sol, il prévoit en revanche dans sa partie ouest la démolition, puis la reconstruction des murs en façade nord et est, la réfection totale du toit, le recentrage et la surélévation d'environ deux mètres de son faîte, la création au rez-de-chaussée de deux nouveaux garages et d'un studio donnant sur l'ouest, la création d'un appartement de trois pièces au premier étage et d'un appartement de quatre pièces au deuxième étage sur toute la surface du bâtiment, ainsi que l'aménagement d'un logement de trois pièces dans les combles, sous le rampant du toit, éclairé par deux ouvertures en façade sud et nord et par deux velux en toiture.
Le projet prévoit également le remplacement en façade ouest des six ouvertures actuelles de dimension modeste et en ordre dispersé, par trois portes-fenêtres à angles rentrants à chaque étage en milieu de façade, dont une en toiture surmontée d'une lucarne, par deux portes-fenêtres en angle nord-ouest, deux fenêtres dans l'angle sud-ouest, une fenêtre avec lucarne et un vélux en toiture.
De même, l'aménagement en places de stationnement du jardin potager sis sur la parcelle no 46 implique la démolition du mur qui l'entoure et un important terrassement de manière à permettre aux véhicules d'y accéder. Le débouché du parking est prévu à l'angle de la rue Jacques-Chardonne et du chemin de Panessière. Le représentant de la Municipalité de Chardonne a toutefois précisé qu'un nouveau plan directeur des circulations prévoyant l'aménagement de la rue Jacques-Chardonne en sens unique était sur le point d'être adopté.
E. L'enquête publique a eu lieu du 10 au 29 août 1990 et a suscité l'opposition du propriétaire voisin, Louis Chassot, agissant pour le compte de sa soeur Anne-Lyse Bonvin-Chassot, également propriétaire, et de sa mère, Renée Chassot, usufruitière.
F. Par lettre du 22 janvier 1991, la Municipalité de Chardonne a informé Louis Chassot de sa décision de lever l'opposition qu'il avait formée à l'encontre du projet et de délivrer à la société Goldie et Martin S.A. et à Michel Walther le permis de construire qu'ils avaient sollicité.
G. Par acte du 4 février 1991, Louis et Renée Chassot, ainsi qu'Anne-Lyse Bonvin-Chassot, ont recouru contre cette décision. Les moyens qu'ils produisent à l'appui de leur recours seront repris plus loin dans la mesure utile. Dans le délai qui leur a été imparti, les recourants ont versé l'avance de frais requise, par Fr. 800.-. L'effet suspensif a été accordé au pourvoi par ordonnance du 7 février 1991.
H. La Municipalité de Chardonne a déposé ses observations en date du 27 février 1991. Elle considère en substance les travaux litigieux comme une transformation qui n'aggraverait pas le caractère non réglementaire du bâtiment actuel au sens de l'art. 80 al. 2 in fine LATC et conclut de ce fait au rejet du recours.
I. Le Tribunal administratif a tenu audience le 29 août 1991 à Chardonne en présence du recourant Louis Chassot personnellement, assisté de son conseil qui représentait Mmes Renée Chassot et Anne-Lyse Bonvin-Chassot. Il a également entendu MM. Michel Walther et Olivier Goldie, pour la société constructrice, assistés de leur conseil l'avocat Yves Hofstetter, ainsi que le représentant de la municipalité, M. Philippe Henry, secrétaire communal, assisté de son conseil l'avocat Alexandre Bonnard. Tentée à cette occasion, la conciliation a échoué.
Le conseil du recourant a demandé la suspension de l'audience et la comparution comme témoins de M. Gustave Dind, propriétaire de la parcelle no 30 jusqu'en 1971, ainsi que de Mme Bornand, dernière propriétaire de la parcelle, afin de déterminer l'affectation antérieure exacte du bâtiment. Cette requête a toutefois été rejetée en l'état, sous réserve de l'accueillir ultérieurement si les délibérations en faisaient ressentir la nécessité.
Le tribunal a procédé à une visite des lieux. Cette mesure d'instruction a permis au tribunal de se rendre compte de l'état actuel de l'immeuble; les planchers intermédiaires ont été démolis et le plancher principal menace de s'effondrer; les cloisons séparatrices ont également été démolies ou sont fortement endommagées et une partie de la toiture laisse filtrer le jour. La charpente, dont la démolition est également projetée, est effectivement vermoulue.
La Municipalité de Chardonne s'est dite consciente que le bâtiment n'était pas réglementaire, mais a néanmoins admis le projet dans la mesure où le projet litigieux permettait de restaurer une ancienne maison du village.
et considère en droit :
C'est à juste titre que tant la Municipalité de Chardonne que les constructeurs admettent que le bâtiment n'est actuellement pas conforme aux prescriptions relatives aux distances à respecter dans l'ordre contigu et non contigu. La façade ouest munie de contreforts s'implante en effet légèrement en retrait de la limite de la parcelle voisine de Louis Chassot en violation de l'art. 9 al. 1 RPE. Il est à relever que le bâtiment du recourant n'est également pas réglementaire dans la mesure où il se situe à trois mètres de cette limite au lieu des quatre mètres minimum imposés par cette disposition. Le projet pourrait toutefois être autorisé s'il répond aux conditions d'application de l'art. 80 LATC relatif aux transformations de bâtiments existants non conformes aux règles de la zone à bâtir.
Pour sa part, l'art. 12 RPE prévoit que sous réserve des dispositions des plans fixant la limite des constructions et de la loi sur les routes, les bâtiments existants non réglementaires peuvent être reconstruits dans leur implantation et leur gabarit ou recevoir de modestes agrandissements, pour autant qu'il n'en résulte pas une atteinte au caractère de l'ensemble architectural.
Comme les parties s'accordent à le reconnaître, cette disposition communale est à la fois plus restrictive que l'art. 80 LATC puisqu'elle n'autorise que de modestes agrandissements, et moins restrictive puisqu'elle autorise la reconstruction de bâtiments existants non réglementaires dans l'implantation et les gabarits antérieurs; se pose dès lors la question de son application exclusive ou cumulative avec l'art. 80 LATC.
La Commission cantonale de recours en matière de construction a déjà eu l'occasion de dire que l'art. 80 LATC ne laissait pas place à l'application de normes communales plus restrictives; dans un arrêt ultérieur, elle a été plus loin en admettant qu'une disposition communale antérieure devait céder le pas à l'art. 80 LATC en vertu de la force dérogatoire du droit cantonal (prononcés nos 5573, G. Cuppari c/ Saint-Légier-La-Chiésaz, RDAF 1988, p. ; 5766, 10 janvier 1989, E. Streiff c/ Préverenges, RDAF 1989, p. 314; Droit vaudois de la construction, Payot Lausanne, notes et références ad art. 5 LATC). Dans le dernier arrêt cité, elle a toutefois réservé le cas d'une disposition particulière qui s'appliquerait à une zone ou un secteur particulier d'une commune et dont la portée restrictive serait précisément destinée à protéger un quartier, l'aspect d'une vieille ville ou d'un site bâti ou non. Tel n'est cependant pas le cas de l'art. 12 RPE qui s'applique à l'ensemble de la zone du village en sorte que c'est sous le seul angle de l'art. 80 LATC qu'il convient d'apprécier les travaux litigieux.
a) La transformation est l'opération tendant à modifier la répartition interne des volumes construits ou l'affectation de tout ou partie de ces volumes sans que le gabarit de l'ouvrage soit augmenté et sans que, en elle-même, l'affectation de nouveaux locaux ne soit contraire au règlement; ont dès lors pu être considérés comme des travaux de transformation ceux destinés, par exemple, à rendre habitable une grange dans un ancien rural (voir notamment les prononcés nos 2205, 13 septembre 1966, R. Mex c/Ormont-Dessous, RDAF 1968, 270; 3034, 21 mai 1975, A. Pache c/ Lutry, RDAF 1978, 120; 3438, 19 juillet 1978, A. Bozdogan c/ Lausanne, RDAF 1981, 118; 4511, 6 septembre 1984, P.-E. Rochat et crts c/ Le Lieu; voir aussi Bovay, Le permis de construire en droit vaudois, Payot Lausanne, 1988, p. 162).
b) Cas extrême de transformation, la reconstruction se caractérise par le remplacement d'éléments d'un ouvrage par d'autres éléments semblables, ne laissant subsister que quelques parties - secondaires - de l'ouvrage primitif; la comparaison du coût des travaux projetés avec le coût estimatif des éléments de l'ouvrage qui resteraient fournit un critère utile - mais non décisif - pour déterminer l'importance relative des éléments originels, d'une part, et des parties qu'apporteraient les travaux, d'autre part, c'est-à-dire pour distinguer la reconstruction de la transformation (voir notamment les prononcés nos 2925, 7 octobre 1974, R. Germanier c/ Lavigny, RDAF 1977, 46; 4511 précité; 5274, 22 mai 1987, H.-J. Knöpfli c/ Commugny; 5592, 13 juillet 1988, J. Ambresin c/ Ollon, confirmé par ATF non publié du 22 décembre 1988; 6181, 26 juin 1989, hoirie von Mühlenen c/ Ollon; 6790, 17 décembre 1990, E. Martin c/ Froideville; voir aussi Bovay, op. cit., p. 164).
Il résulte de cette jurisprudence que l'éventuel changement d'affectation de l'immeuble ne constitue pas un critère utile pour déterminer si l'on est en présence d'une transformation licite ou d'une reconstruction prohibée. La requête du recourant tendant à l'audition en tant que témoin des précédents propriétaires de la parcelle no 30 afin de déterminer l'affectation antérieure exacte du bâtiment n'était donc pas nécessaire.
c) En l'espèce, le projet ne prévoit de garder de l'ancienne bâtisse que la façade mitoyenne au sud avec la maison d'habitation d'Anne-Marie Suess et le mur de séparation des parties est et ouest du bâtiment; les façades nord et est seraient en revanche démolies pour être reconstruites avec de nouvelles ouvertures plus grandes. La charpente et la toiture seraient remplacées. De plus, on augmenterait pour des raisons d'esthétique le gabarit actuel du bâtiment en surélevant son faîte de quelque deux mètres, permettant ainsi de rendre les combles habitables. Enfin, si le nombre d'ouvertures en façade ouest reste en principe inchangé, leur dimension et leur emplacement se trouverait considérablement augmentée et modifié. L'apparence extérieure initiale du bâtiment se trouverait ainsi modifiée de façon importante.
A l'intérieur, les cloisons intérieures et les planchers intermédiaires ont été abattus en 1986 après délivrance de l'autorisation municipale de démolir. Les photographies des lieux prises avant la démolition et produites à l'appui de la demande de démolir, ainsi que la visite des lieux faite à l'audience, ont permis au tribunal de se rendre compte de l'absence d'entretien dans lequel se trouvait le bâtiment et de l'état particulièrement dangereux et vétuste de l'intérieur (plancher en bois menaçant de s'effondrer, charpente vermoulue, toiture laissant filtrer le jour). Le projet impliquerait à cet égard une distribution intérieure entièrement différente tant du point de vue des locaux que du point de vue du volume utilisé. En conclusion, hormis la façade sud et le mur de séparation ouest, les éléments originels conservés tels quels dans le projet seraient quasiment inexistants. Enfin, s'il n'est en soi pas décisif, le coût des travaux estimé à un montant de Fr. 780'000.- représente une somme importante en comparaison de la valeur des éléments encore existants de cette vétuste partie de bâtisse, significative de l'état d'entretien de l'immeuble.
Force est ainsi d'admettre que tant du point de vue extérieur que du point de vue intérieur, les travaux projetés tiennent plus de la reconstruction que de la simple transformation d'un immeuble. C'est dire que l'ouvrage incriminé tombe sous le coup des dispositions règlementaires relatives aux constructions nouvelles et doit notamment respecter les règles relatives aux distances aux limites; or, on l'a vu, le projet contreviendrait à l'art. 9 al. 1 RPE en tant qu'il s'implante non pas à quatre mètres de la limite de propriété ouest, mais légèrement en retrait.
Ce motif conduisant à lui seul à l'admission du pourvoi, point n'est besoin d'examiner si d'autres dispositions légales ou réglementaires (art. 60 et 75 RPE) feraient également obstacle à la délivrance du permis de construire.
Le tribunal tient encore à relever que considéré comme sous l'angle d'une transformation, le projet aurait également dû être prohibé au regard de l'art. 80 al. 2 LATC dans la mesure où il impliquerait une surélévation de quelque deux mètres du faîte du toit. La Commission cantonale de recours en matière de constructions a en effet déjà eu l'occasion de juger à plusieurs reprises que la surélévation à l'intérieur des espaces réglementaires d'une construction ne respectant pas les distances jusqu'en limite de propriété représentait une aggravation de l'atteinte à la réglementation non admissible (voir ainsi prononcés nos 5776, 10 janvier 1989, E. Streiff c/Préverenges déjà cité; 6250, 6 septembre 1989, S. Bertolini c/Ollon; 6682, 27 septembre 1990, E. Kaenel c/Valeyres-sous-Rances).
Le recours est en conséquence admis et la décision attaquée doit être annulée. L'avance de frais que les recourants ont versée en procédure par Fr. 800.- leur sera restituée. C'est avec l'assistance d'un homme de loi que les recourants obtiennent gain de cause; conformément à l'art. 55 al. 1 LJPA, la Commune de Chardonne leur versera les dépens qu'ils ont requis à raison de Fr. 700.-.
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I. Le recours est admis.
II. La décision rendue par la Municipalité de Chardonne le 22 janvier 1991 est annulée.
III. Un émolument de justice de Fr. 300.- (trois cents francs) est mis à la charge de la Commune de Chardonne.
IV. La Commune de Chardonne est la débitrice des recourants Louis et Renée Chassot et Anne-Lyse Bonvin-Chassot, solidairement entre eux, de la somme de Fr. 700.- à titre de dépens.
Lausanne, le
Au nom du Tribunal administratif :
Le président : Le greffier :
Le présent arrêt est notifié :
- aux recourants, par l'intermédiaire de leur conseil l'avocat Bernard Pfeiffer, 3, av. Paul-Ceresole, 1800 Vevey;
**à la Municipalité de Chardonne, par l'intermédiaire de son conseil l'avocat Alexandre Bonnard, Grand-Chêne 5, Case postale 3633, 1002 Lausanne, sous pli recommandé, avec le dossier en retour;
aux constructeurs, la société Goldie et Martin S.A. et Michel Walther, par l'intermédiaire de leur conseil l'avocat Yves Hofstetter, Petit-Chêne 18, 1002 Lausanne, sous pli recommandé.**
Annexes : pièces produites