CANTON DE VAUD
Commission cantonale de recours en matière de constructions
- P R O N O N C E -
No 7050
La Commission cantonale de recours en matière de constructions, composée de Messieurs Arnold Chauvy, président ad hoc, Alain Matthey et Jean Widmer, avec Mademoiselle Anne-Christine Favre comme secrétaire,
est saisie du recours formé le 21 décembre 1990 par Les SI Résidence des Osches A et B contre la décision de la Municipalité de Pully, du 11 décembre 1990, levant leurs oppositions et autorisant, sous diverses conditions, Monsieur Jacques Marchand à construire un bâtiment d'habitation avec garage souterrain, places de stationnement extérieures et terrain de jeux pour enfants au sentier du Lycée.
Les membres de la Commission ont pris connaissance du dossier par voie de circulation.
La Commission a tenu séance le 16 juin 1991 à Pully, dès 14.30 heures.
Se sont présentés :
les recourantes : M. Pierre Desimone, gérant, assisté de l'avocat-stagiaire Jean-Claude Mathey;
pour la Municipalité : MM. Jean-Pierre Gamboni, conseiller municipal, Jean-Jacques Schwab et Pierre Fehlmann, du Service d'urbanisme et François Dousse, secrétaire municipal;
le constructeur : Jacques Marchand, assisté de l'avocat Jean-Pierre Gross.
La Commission a fait une visite des lieux en présence des parties et intéressés, qui ont été entendus dans leurs explications, arguments et conclusions.
Me Mathey a produit deux procédures (requête auprès du Conseil d'Etat (ci-après CE) et recours CE).
La municipalité a produit ses déterminations relatives à la requête interjetée devant le CE.
Me Mathey a plaidé pour les recourantes; M. Dousse a exposé le point de vue de Municipalité; Me Gross a plaidé pour le constructeur.
La Commission a délibéré à huis clos et a arrêté son prononcé le même jour.
Elle a vu
e n f a i t :
1.- M. Jacques Marchand est propriétaire de la parcelle no 853 du cadastre de la Commune de Pully. D'une surface de 1253 mètres carrés, ce bien-fonds, en nature de pré-champ, est entouré de biens-fonds bâtis, sauf au sud-est, où il jouxte la parcelle no 852, propriété de M. André Guigoz, également en nature de pré-champ. Les constructions situées dans le voisinage direct de la parcelle considérée se composent de bâtiments locatifs et de villas de caractères et traitements variés; au nord-est, en particulier, s'élèvent deux bâtiments locatifs de quatre niveaux, y compris le rez-de-chaussée partiellement habitable, l'un propriété de la SI Résidence des Osches A SA (parcelle no 844) et l'autre propriété de la SI Résidence des Osches B SA (parcelle no 850). Au sud, le secteur est essentiellement composé de villas. Plus à l'est, à côté de la parcelle no 852, s'étend un court de tennis, dépendant du Gymnase de Chamblandes, et en bordure du chemin du Lycée, en remontant en direction du nord, une villa de deux niveaux (parcelle no 856 ), une construction de cinq niveaux de traitement architectural moderne et un bâtiment de quatre niveaux, récemment rénové. Le sentier du Lycée, qui dessert le secteur, suit, depuis son débouché sur l'avenue de Villardin, au nord, un tronçon rectiligne d'une largeur de 3,50 mètres à 5 mètres; puis il se rétrécit à une largeur de deux mètres sur une distance d'environ 50 mètres, en bordure de la parcelle no 856; au sud de ce bien-fonds, il oblique à angle droit en direction de la parcelle considérée, sur une distance d'environ 100 mètres, où il n'atteint qu'une largeur d'environ 2 mètres. Le sentier du Lycée n'est pas carrossable à partir du coude qu'il forme depuis la parcelle no 856; il ne l'est pas non plus dans sa partie aval, en direction sud, où il est constitué d'escaliers.
Les lieux sont compris en zone d'habitation à moyenne densité, plus particulièrement régis par les art. 74 ss du règlement sur l'aménagement du territoire et les constructions (RCATC) adopté par le Conseil communal le 19 octobre 1983 et approuvé par le Conseil d'Etat le 9 décembre 1983.
2.- Le 28 mai 1990, MM. Guigoz et Marchand ont soumis à la municipalité un projet de construction de trois bâtiments d'habitation avec garages souterrains sur les parcelles nos 852 et 853, qui a soulevé onze oppositions dans le cadre de l'enquête publique ouverte du 26 juin au 16 juillet 1990. Les opposants faisaient essentiellement valoir le caractère insuffisant de la voie d'accès. M. Marchand a dès lors décidé de modifier son projet et de présenter séparément, sur sa parcelle, la construction d'un bâtiment d'habitation de trois niveaux, combles non compris, destiné à trois logements de cinq pièces, avec garage souterrain; les plans, qui se différenciaient des premiers essentiellement par la conception de la toiture et des lucarnes, ainsi que par l'implantation du bâtiment, ont été soumis à une enquête publique du 28 août au 18 septembre 1990, au terme de laquelle quatre oppositions ont été soulevées. Considérant que le projet modifié était conforme aux dispositions réglementaires et que le problème de l'équipement serait résolu par l'adoption d'un plan partiel d'affectation projeté, intitulé "Sentier du Lycée", la municipalité a décidé de lever les oppositions et d'accorder le permis de construire sollicité en le subordonnant toutefois à l'entrée en vigueur du plan partiel d'affectation en question, à la décision par le Conseil communal de rélargir le sentier du Lycée, et au vote du crédit nécessaire à cet effet par cette autorité et à ce que l'accès requis pour les travaux de chantier soit reconnu comme suffisant. Les opposants ont été informés de cette décision le 11 décembre 1990. Le permis de construire a été accordé le 18 décembre 1990: sous chiffre 1.1, il est précisé que cette autorisation est délivrée en application des dispositions sur le règlement communal du 9 décembre 1983 et du plan partiel d'affectation "Sentier du Lycée", en voie d'approbation; et sous chiffre 1.2, qu'elle est accordée conditionnellement, au sens de l'art. 117 LATC, le permis ne devenant exécutoire qu'au jour de la décision par le Conseil communal de rélargir le Sentier du Lycée et de l'approbation du plan partiel d'affectation " Sentier du Lycée", conditions auxquelles s'ajoutaient d'autres exigences relatives à l'orientation des bâtiments, à la forme du toit et à l'aspect des balcons.
3.- Par acte du 21 décembre 1990, les SI Résidence des Osches A et B SA ont interjeté un recours contre cette décision. Les recourantes contestent le respect de plusieurs dispositions réglementaires et font en outre valoir que l'octroi d'un permis conditionnel est contraire au principe de la légalité. Elles se sont acquittées, dans le délai qui leur a été imparti, de l'avance de frais requise de Fr. 1'000.-.
La municipalité et le constructeur ont conclu au rejet du recours, respectivement par déterminations du 25 janvier et du 29 janvier 1991. Leurs arguments seront repris plus loin, dans la mesure utile.
4.- Le préavis relatif au plan partiel d'affectation "Sentier du Lycée" a été approuvé par la municipalité le 15 janvier 1990. Ce plan vise à réduire la densité d'utilisation du sol et, par là, à diminuer sensiblement l'emprise du chemin de dévestiture que la commune doit réaménager dans le secteur desservi par le sentier du Lycée. Le 28 février 1991, le Conseil communal a adopté le plan précité et levé les oppositions manifestées à son encontre. Les recourantes ont interjeté une requête au Conseil d' Etat contre cette décision.
Parallèlement, un projet prévoyant l'élargissement du sentier du Lycée a fait l'objet d'une enquête publique selon la loi sur les routes, ouverte du 11 décembre 1990 au 21 janvier 1991. Selon les plans, le chemin du Lycée serait élargi à 3,50 mètres jusqu'à la parcelle litigieuse où il se terminerait par une place de rebroussement; une place d'évitement serait en outre aménagée sur la parcelle no 856. Cet élargissement impliquerait l'achat de certaines emprises par la commune et la cession du solde sous la forme de servitudes réciproques en faveur des propriétaires et de la Commune. A cet égard, une promesse de constitution de servitudes entre la Commune, l'Etat et les autres propriétaires concernés a été passée le 23 mai 1991. Les recourantes ont soulevé une opposition contre ce projet, considérant notamment que la largeur du chemin ne serait pas suffisante pour desservir dix parcelles. Sur préavis de la municipalité du 19 février 1991, le Conseil communal a accordé le crédit nécessaire à l'élargissement du sentier du Lycée et a pris acte de la levée d'opposition par la municipalité. Le Département des travaux publics, de l'aménagement et des transports a approuvé ce projet le ler mai 1991. Les recourantes ont interjeté un recours au Conseil d'Etat contre cette décision.
Statuant sur ces faits, la Commission considère
e n d r o i t ::
A.- En cours d'audience, les recourantes ont expressément déclaré renoncer à invoquer tous autres moyens que ceux tirés de la prétendue insuffisance de l'accès et de l'atteinte à l'esthétique des lieux.
B.- Les problèmes d'accès ont trait à l'équipement du bien-fonds, auquel toute autorisation de construire est subordonnée (art. 22 al.2 litt.b LAT et 104 al.3 LATC). La notion d'équipement, définie à l'art. 19 LAT, revêt un double aspect : elle implique en effet non seulement que le bien-fonds soit raccordé à une voie publique par un accès adapté à l'utilisation prévue; mais encore, elle sous-entend que la route de desserte vouée à l'usage commun soit également apte à absorber le trafic lié à la destination de l'immeuble (voir DFJP/OFAT, Etude relative à la LAT, 1981, note 12 ad art. 19 LAT). L'équipement du bien-fonds stricto sensu implique donc également celui de la zone. Sans infrastructure de base adaptée à l'utilisation projetée du bien-fonds, celui-ci ne saurait être considéré comme équipé, quand bien même son raccordement à la voie publique serait en lui-même jugé suffisant (voir A. Bonnard, "L'équipement, in : L'aménagement du territoire en droit fédéral et cantonal", publication du CEDIDAC, 1990, p. 94; prononcé n°6877, 18 avril 1991, J. Alvarez c/St.-Légier-La Chiésaz; 6929, 12 juin 1991 G. Jucker c/Montreux).
a) La notion de desserte "adaptée" à l'utilisation prévue n'est pas définie par le droit fédéral. Elle a essentiellement été développée par la jurisprudence cantonale. Il résulte, en substance de celle-ci que la loi n'impose pas des voies d'accès idéales; il faut et il suffit que, par sa construction et son aménagement, une voie de desserte soit d'une part praticable pour le trafic qui serait lié aux travaux d'édification de l'ouvrage, puis à l'utilisation de ce dernier, et d'autre part qu'elle n'expose pas ses usagers ni ceux des voies publiques auxquelles elle se raccorderait à des dangers excessifs (voir prononcés nos 3431, 21 juin 1978, P. Gilloud-Perret et crt c. Ollon; 4382, 17 février 1982, M. Huguet et crt c. Ollon). Ainsi, une voie, bien qu'étroite et sinueuse, remplit les conditions légales si elle permet à tous les véhicules usuels de gagner la ou les parcelles litigieuses en respectant les règles de prudence qu'imposent les prescriptions de la circulation routière (voir Droit vaudois de la construction, Payot Lausanne, 1987, note 1.1.2 ad. art. 49 LATC). Dans le cas particulier, ces conditions ne sont manifestement pas remplies. L'extrême étroitesse du chemin sur environ 150 mètres, au total, ne permettrait en effet pas d'accueillir le trafic supplémentaire occasionné par la construction d'un bâtiment tel que celui projeté. Cela n'est d'ailleurs pas contesté.
Si, en l'état, le bien-fonds n'est pas pourvu d'un accès suffisant, on aurait encore pu se demander s'il l'aurait été au moment de l'achèvement de la construction projetée. Le droit cantonal prévoit en effet expressément cette hypothèse (art. 104 al.3 LATC). Pour cela, il aurait cependant fallu que le constructeur soit au bénéfice d'un permis de construire exécutoire. Tel n'est pas le cas, comme on va le voir.
b) Consciente du problème d'équipement invoqué par les recourantes, la municipalité a subordonné l'octroi du permis de construire à un certain nombre de conditions, dont celles relatives à la procédure d'expropriation liée à l'élargissement du Sentier du Lycée et à la procédure d'approbation du plan partiel d'affectation "Sentier du Lycée", non encore abouties. Selon le préavis de la municipalité du 12 février 1991, ces deux procédures sont liées, dès lors que le plan d'affectation partiel vise à réduire la densité d'occupation du sol, dans le quartier desservi par le sentier du Lycée.
L'octroi d'un permis de construire conditionnel est expressément autorisé lorsque des modifications de minime importance doivent être apportées au projet (art. 117 LATC). Des conditions telles que ci-dessus n'entrent toutefois assurément pas dans le champ d'application visé par cette disposition. Une base légale générale relative aux clauses accessoires fait défaut dans la LATC. Selon la doctrine, il n'est toutefois pas interdit à une autorité de délivrer un permis de construire assorti de conditions, pour autant que certains principes soient observés: une clause conditionnelle doit en particulier respecter le principe de la proportionnalité et présenter un rapport de connexité relativement étroit avec le projet (voir M.Imboden/R.Rhinow, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Band I, no 39, p. 231 ss, A. Rhinow/B. Krähenmann Ergänzungsband, no 39 p. 114 ss; E. Zimmerlin, Baugesetz des Kantons Aargau, Kommentar, p. 378 ss; B. Bovay, Le permis de construire en droit vaudois, 1988, p. 182 ss). Ces conditions ne sont pas respectées lorsque l'autorisation de construire est liée à une procédure d'expropriation à venir (Imboden/Rhinow, op. précité, p. 234) ou à la réalisation d'événements qui dépendent de tiers (A. Zaugg, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern vom 9. Juni 1985, n.3 ad. art. 29); pour sa part, la Commission a déjà eu l'occasion de rejeter une telle clause lorsqu'elle consiste à subordonner l'octroi du permis de construire à l'approbation par le Conseil d'Etat de la réglementation nouvelle à laquelle le projet serait conforme, alors qu'il ne respecte pas les dispositions en vigueur (voir prononcé no 2330, 29 août 1969, M.-P. Marcel c. Lutry, RDAF 1972, 68). Or, force est de constater qu'en l'espèce, on se trouve dans le même cas de figure; tant l'issue de la procédure d'expropriation que celle de l'approbation du plan partiel d'affectation auxquelles est lié l'élargissement du sentier du Lycée, dépendent de circonstances étrangères à la volonté du constructeur. Dans une telle situation, la municipalité devait refuser le permis de construire; quand bien même les procédures d'expropriation et d'approbation du plan partiel d'affectation - qu'elle jugeait nécessaires pour assurer un équipement suffisant du bien-fonds - étaient en cours au moment de l'octroi du permis de construire, leur issue était incertaine. Tant l'autorisation du Département des travaux publics, de l'aménagement et des transports d'élargir le sentier du Lycée que celle du Conseil communal d'adopter le plan partiel d'affectation ont d'ailleurs fait l'objet d'une procédure de recours ou de requête, si bien qu'elles ne sont pas encore en vigueur. Enfin, apprécier la conformité d'un ouvrage au regard d'un règlement non encore approuvé revient à lui accorder un effet anticipé positif, ce que la LATC ne prévoit pas (voir. B. Bovay, op. précité, p. 149).
Il convient d'ajouter qu'indépendamment des principes qui viennent d'être rappelés, le procédé suivi par la municipalité a eu des conséquence fâcheuses, en l'espèce, puisque, à comparer le plan de situation du bâtiment projeté - qui figure le raccordement du bien-fonds au sentier du Lycée, dans son état actuel - et celui établi postérieurement à l'enquête publique, pour l'élargissement de l'accès, la surface de rebroussement imposerait des modifications importantes du projet; celle-ci s'étendrait en effet jusqu'à l'angle sud de la construction, que prolonge un balcon au niveau du premier étage situé à une hauteur de 2,50 mètres du sol, ce qui ne serait pas suffisant pour permettre les manoeuvres de certains véhicules. A cela s'ajoute que la création de la place de rebroussement postulera la suppression d'un certain nombre de places de stationnement et qu'aucun plan n'indique où elles seraient réaménagées.
En définitive, la décision municipale doit être annulée. Point n'est besoin d'examiner le second grief des recourantes ayant trait à l'esthétique de la construction projetée.
C.- Les sociétés recourantes obtiennent gain de cause. L'avance de frais de Fr. 1000.- versée en procédure leur sera restituée. Les circonstances ne commandent pas de mettre un émolument à la charge de la municipalité.
Les recourantes obtenant gain de cause avec l'assitance d'un homme de loi, elles ont droit aux dépens qu'elles ont requis, arrêtés à Fr. 500.-.
Par ces motifs, la Commission
p r o n o n c e :
Le recours est admis; la décision municipale est annulée.
La Commune de Pully est la débitrice des recourantes SI Résidence des Osches A et B SA de la somme de Fr. 500-- (cinq cents francs) à titre de dépens.
Le prononcé est rendu sans frais.
Lausanne, le
Le président : La secrétaire :