Tenancy rent reduction for insufficient heating revised on appealGénéré par IA

852 TRIBUNAL CANTONAL XZ13.041051-141144 327 C H A M B R E D E S R E C O U R S C I V I L E

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Arrêt du 15 septembre 2014

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Présidence deM.W I N Z A P , président Juges:M.Pellet et Mme Courbat Greffière:MmeVuagniaux

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Art. 259a al. 1 let. a et b, 259a al. 2 et 259d CO Statuant à huis clos sur le recours interjeté par A.SA, à Genève, demanderesse, contre le jugement rendu le 16 décembre 2013 par le Tribunal des baux dans la cause divisant la recourante d’avec B., à Genève, défendeur, la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal voit :

• 2 - E n f a i t : A.Par jugement du 16 décembre 2013, dont les considérants ont été envoyés aux parties pour notification le 16 juin 2014, le Tribunal des baux a dit que la demanderesse A.SA doit payer au défendeur B. la somme de 4’080 fr. avec intérêts à 5 % l’an dès le 16 juillet 2013, à titre de parts de loyer versées en trop du 1 er mars au 30 avril 2012, puis du 1 er novembre 2012 au 30 avril 2013, compte tenu d’une réduction de loyer de 50 % pendant ces périodes en raison du défaut de chauffage qui affectait l’appartement de deux pièces que le défendeur louait à la demanderesse au cinquième étage de l’immeuble sis à la [...], à Lausanne (I), que les loyers consignés par le défendeur B.________ auprès de la Banque Cantonale Vaudoise (ci-après : BCV) sur le compte n o [...] sont libérés en faveur du défendeur à concurrence du montant mentionné sous chiffre I ci-dessus, en capital et intérêts, et en faveur de la demanderesse A.________SA à concurrence du solde (II), que le jugement est rendu sans frais judiciaires ni dépens (III) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (IV). En droit, le tribunal a retenu que l’appartement litigieux avait été insuffisamment chauffé pendant les périodes hivernales du 1 er mars au 30 avril 2012 et du 1 er novembre 2012 au 30 avril 2013, qu’il s’agissait d’un défaut de la chose louée de moyenne importance et que le locataire avait droit, ex aequo et bono, au remboursement de 50 % des loyers payés en trop. B.Par acte du 20 juin 2014, A.SA a recouru contre ce jugement en concluant principalement à son annulation, subsidiairement à débouter le locataire de toutes autres ou contraires conclusions. Dans sa réponse du 1 er septembre 2014, B. a conclu, avec suite de frais et dépens, à l’irrecevabilité, subsidiairement au rejet du recours. C.La Chambre des recours civile retient les faits suivants :

• 3 - 1.Par contrat de bail signé le 14 avril 2010, la société A.SA a remis à bail à B. un appartement de deux pièces (un séjour, une chambre à coucher, une cuisine, une salle de bains et un hall d’entrée), au cinquième étage de la [...], à Lausanne. 2.Par lettre du 29 février 2012, B.________ a signalé à la gérance, M.________SA, qu’un de ses radiateurs ne fonctionnait pas. Le radiateur défectueux était celui de la pièce principale, qui servait de salon et de chambre à coucher. Le 29 janvier 2013, la société de chauffage N.________SA a constaté que le radiateur du salon ne chauffait toujours pas correctement et a déposé le radiateur en atelier. Elle a remonté le radiateur le 18 février 2013 et constaté que le fonctionnement n’était toujours pas satisfaisant. Le radiateur a fonctionné à une date ultérieure au 23 mai 2013, que l’instruction n’a pas pu déterminer. 3.Le 24 avril 2013, le locataire a imparti un délai de vingt jours à la bailleresse pour remédier au chauffage défectueux, à défaut de quoi il consignerait les loyers à venir. Le loyer a été consigné auprès de la BCV au 31 mai 2014. 4.Le 4 juillet 2013, M.SA a accepté la résiliation anticipée du contrat de bail du locataire avec effet au 30 septembre 2013. 5.B. a saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyer de Lausanne (ci-après : la Commission de conciliation) le 25 juin 2013. L’audience de conciliation a eu lieu le 28 août 2013. La conciliation a échoué. Considérant qu’il convenait de réduire le loyer de 25 % sur dix mois d’hiver au vu de l’annonce du défaut en février 2012, la

• 4 - Commission de conciliation a proposé que les loyers, valablement consignés, devait être immédiatement libérés, à savoir 2'550 fr. en faveur du locataire à titre d’indemnité pour nuisances subies et le solde en faveur de la bailleresse. La bailleresse s’est opposée à la proposition de jugement de la Commission de conciliation le 11 septembre 2013. Le 18 septembre 2013, la Commission de conciliation a délivré à A.SA une autorisation de procéder. 6.Par acte du 24 septembre 2013, A.SA a ouvert action auprès du Tribunal des baux en concluant à dire qu’aucune réduction ne sera accordée à B. et débouter le locataire de toutes autres ou contraires conclusions. Dans sa réponse du 29 octobre 2013, B. a conclu, avec suite de frais, à ce que A.________SA lui doive la somme de 5'000 fr. avec intérêts à 5 % l’an dès le 25 juin 2013 et à ce que les loyers consignés auprès de la BCV, compte n o [...], soient libérés à concurrence de 5'000 fr. en sa faveur et le solde en faveur de la bailleresse. 7.L’audience d’instruction et de jugement a eu lieu le 16 décembre 2013. Deux témoins ont été entendus.

• T1., technicien en biologie, a travaillé avec B. de juillet 2010 à fin 2012 environ. Il a déclaré qu’il avait constaté, lors de ses visites, que les températures étaient fraîches dans l’appartement. Sa femme n’avait pas supporté cette température lors d’une soirée. Il avait appelé la gérance en janvier et février 2012 pour B., car celui-ci ne parlait pas très bien le français. C’était un sujet de discussion qui revenait fréquemment sur le tapis. B. avait dû acheter des radiateurs d’appoint, un sac de couchage ou une grosse couverture. [...] et [...], qui avaient aussi aidé à appeler la gérance, avaient également constaté que la température de l’appartement était froide.

• 5 -

• T2., assistant et chercheur en biologie, est un collègue de B.. Il a déclaré que B.________ se plaignait souvent du froid de son appartement auprès de lui et de ses collègues, mais il n’avait jamais lui-même constaté les problèmes de chauffage. Il l’avait aussi aidé à appeler la gérance. B.________ avait acheté des chauffages d’appoint et un sac de couchage pour dormir. Il ne savait pas quelle température il faisait dans l’appartement, mais il savait que B.________ avait eu très froid. E n d r o i t : 1.Dans les affaires patrimoniales, le choix de la voie de droit contre une décision finale, entre l’appel et le recours limité au droit au sens des art. 319 ss CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272), voie subsidiaire (art. 319 let. a CPC), se détermine en fonction de la valeur litigieuse de la cause, l’appel n’entrant en ligne de compte qu’en présence d’une valeur litigieuse de 10’000 fr. au moins. En l’espèce, la valeur litigieuse, déterminée selon l’art. 308 al. 2 CPC, c’est-à-dire au dernier état des conclusions, s’élève à 5’000 fr., de sorte que c’est la voie du recours qui est ouverte. Interjeté en temps utile (art. 321 al. 1 CPC) par une partie qui a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), le recours est recevable à la forme. C’est en vain que l’intimé conteste la recevabilité du recours, car celui-ci n’exposerait pas les motifs d’annulation du jugement attaqué, dès lors que la recourante a également conclu subsidiairement à « débouter le locataire de toutes autres ou contraires conclusions », ce par quoi il faut comprendre que la recourante demande subsidiairement la réforme du jugement en ce sens qu’elle ne doit rien à l’intimé. 2.Le recours est recevable pour violation du droit et constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC). L’autorité de recours dispose d’un plein pouvoir d’examen s’agissant de la violation du droit (Spühler, Basler Komrnentar, 2 e éd.,

• 6 - 2013, n. 26 ad art. 319 CPC, p. 1811). Elle revoit librement les questions de droit soulevées par le recourant et peut substituer ses propres motifs à ceux de l’autorité précédente ou du recourant (HohI, Procédure civile, tome Il, 2 e éd., 2010. n° 2508, p. 452). S’agissant de la constatation manifestement inexacte des faits, ce grief, comme pour l’art. 97 al. 1 LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), ne permet que de corriger une erreur évidente, la notion se recoupant en définitive avec l’appréciation arbitraire des preuves (Corboz et alii, Commentaire de la LTF, Berne 2009, n. 19 ad art. 97, p. 941). Les constatations de fait et l’appréciation des preuves sont arbitraires lorsqu’elles sont évidemment fausses, contredisent d’une manière choquante le sentiment de la justice et de l’équité, reposent sur une inadvertance manifeste ou un abus du pouvoir d’appréciation, par exemple si l’autorité s’est laissée guider par des considérations aberrantes ou a refusé de tenir compte de faits ou de preuves manifestement décisifs. Une constatation de fait n’est donc pas arbitraire pour la seule raison que la version retenue par le juge ne coïncide pas avec celle du recourant ; encore faut-il que l’appréciation des preuves soit manifestement insoutenable, en contradiction flagrante avec la situation effective, qu’elle repose sur une inadvertance manifeste, ou encore qu’elle heurte de façon grossière le sentiment de la justice et de l’équité (ATF 129 I 8e. 2.1). 3.a) La recourante se plaint d’arbitraire dans l’établissement des faits et l’appréciation des preuves. Elle reproche plus particulièrement au tribunal d’avoir considéré que l’intimé avait apporté la preuve que la température dans l’appartement aurait été inférieure à 16°C. b) Aux termes de l’art. 8 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210), chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu’elle allègue pour en déduire son droit. Cette règle, qui s’applique à toute prétention fondée sur le droit fédéral (ATF 125 III 78 c. 3b), répartit le fardeau de la preuve (ATF 122 III 219 c., 3c, JT 1997 11246) et détermine qui doit assumer les conséquences de l’échec de la preuve (ATF 126 III 189’c. 2b). Cette disposition ne dicte cependant pas comment

• 7 - le juge doit former sa conviction. Ainsi, lorsque l’appréciation des preuves le convainc qu’une allégation de fait a été établie ou réfutée, la répartition, du fardeau de la preuve devient sans objet. L’art. 8 CC ne saurait être invoqué pour faire corriger l’appréciation des preuves qui ressortit au juge du fait (ATF 127 I 248 c. 3a ; ATF 128 II 271 c. 2b, JT 2003 I 606). Pour le surplus, le juge établit sa conviction par une libre appréciation des preuves administrées (art. 157 CPC). Le locataire qui entend se prévaloir des art. 259a ss CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220) doit prouver qu’il manque à la chose une qualité qu’elle devrait avoir d’après le contrat ou d’après la loi et que l’usage pour lequel elle a été louée en est entravé ou réduit (USPI, Droit suisse du bail à loyer, Genève 1992, n. 19 ad art. 259d CO, p. 235). c) Après avoir relevé que l’intimé n’avait pas prouvé quelles étaient les températures exactes ressenties dans son appartement, faute d’avoir effectué des relevés à cet égard, les premiers juges se sont fondés sur un ensemble d’éléments probants, soit des déclarations de témoins et des rapports d’intervention de l’entreprise mandatée par la demanderesse pour réparer le chauffage, pour considérer que le radiateur du salon n’avait pas fonctionné durant de nombreux mois et que cette défectuosité avait eu des conséquences importantes sur les températures ressenties dans l’appartement. Ils ont ainsi admis que la température avait manifestement été inférieure à 16°C. Cette appréciation ne prête pas le flanc à la critique et doit dès lors être confirmée. 4.a) La recourante conteste également la quotité de la réduction de loyer de 50 %, en faisant valoir qu’elle est excessive. b) La définition du défaut au sens des art. 259 ss CO ne figure pas dans la loi. La doctrine et la jurisprudence se réfèrent à l’état approprié à l’usage pour lequel la chose a été louée au sens de l’art. 256 al. 1 CO. Cette notion suppose la comparaison entre l’état réel de la chose

• 8 - et l’état convenu (ATF 135 II 347 c. 3.2 ; TF 4C.219/2005 du 24 octobre 2005 c. 2.2). Il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l’état approprié à l’usage convenu. Le défaut de la chose louée est une notion relative ; son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l’objet loué, l’âge et le type de la construction, le montant du loyer (Lachat, Le bail à loyer, 2 e éd., Lausanne 2008, pp. 216 et 219 ; Higi, in Zürcher Kommentar, Zurich 1994, n. 28 ad art. 258 CO, p. 382 s. ; Wessner, Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit privé, in 12 e Séminaire du droit du bail, Neuchâtel 2002, pp. 23 ss ; TF 4C.368/2004 du 21 février 2005 c. 4.1 et les réf. citées ; SJ 1997 p. 661 c. 3a). Les désagréments que peut rencontrer le locataire doivent dépasser les limites de la tolérance pour constituer un défaut de la chose louée (TF 4C.368/2004 précité c. 4.1). Aux termes de l’art. 259a CO, lorsque apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n’est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d’user de la chose conformément au contrat, il peut notamment exiger du bailleur la remise en état de la chose (al. 1 let. a) ou une réduction proportionnelle du loyer (al. 1 let. b). Le locataire d’un immeuble peut en outre consigner le loyer (al. 2). Si le défaut entrave ou restreint l’usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination de ce dernier (art. 259d CO). La réduction de loyer peut aussi être due lorsqu’il s’agit d’un défaut qui n’affecte que peu l’usage des locaux, par exemple d’un défaut purement esthétique dont l’existence se prolonge (Lachat, op. cit., p. 255). Pour le calcul de cette réduction, il convient de procéder selon la méthode proportionnelle, consistant à comparer l’usage actuel de la chose louée – affectée de défauts – avec son usage conforme au contrat, qui en est exempt. Il s’agit donc de réduire le loyer dans un pourcentage identique à la réduction effective de l’usage des locaux. Dans les cas où le calcul proportionnel n’est pas aisé, la diminution de jouissance de la chose louée

• 9 - pourra être évaluée en équité. Le juge dispose d’un large pouvoir d’appréciation dans la détermination de la quotité de la réduction du loyer (Lachat, op. cit., p. 257 s.). Une température insuffisante dans un appartement peut être constitutive d’un défaut au sens de l’art. 259a CO justifiant une réduction de loyer (CREC 29 janvier 2003/22 ; Lachat, op. cit., p. 226 et les réf. citées). Il est généralement admis que le chauffage d’un logement ne peut être qualifié d’insuffisant que si la température est inférieure à 18°C (Lachat, op. cit., p. 220). Il a été admis une réduction de 15 % pour une température inférieure à 18°C en hiver en raison d’une isolation thermique déficiente (TC VD, CdB 1995 121 ss) et une réduction de 20 % en cas de pannes fréquentes affectant le système de chauffage et d’eau chaude d’un immeuble (25 % pour les mois d’hiver et 12,5 % pour les mois d’été) (C. cass. NE, arrêt du 26 mars 2007, CCC.2006.84) (Aubert, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique [CPra-Bail], Bâle 2010, n. 67 ad art. 259d CO pp. 390-392). c) La quotité de la réduction retenue par l’autorité de première instance (50%) est supérieure à celle retenue par la jurisprudence précitée dans des cas semblables (15 à 25 %). En effet, pour apprécier en équité l’importance de la réduction, il y a lieu de prendre en considération aussi le fait que les autres pièces du logement étaient dotées d’un radiateur qui a fonctionné durant la période considérée et que cela s’est traduit non seulement par un usage normal du logement dans une partie de celui-ci, mais également par le fait que la température dans la pièce principale a certainement varié au gré des conditions météorologiques et de l’usage des radiateurs dans les autres pièces. En définitive, il paraît équitable de retenir une réduction de 25 % pour tenir compte de l’insuffisance de chauffage durant les mois d’hiver. 5.Il s’ensuit que le recours doit être partiellement admis. Conformément à l’art. 334 al. 1 CPC, il y a lieu de rectifier le dispositif rendu le 16 septembre 2014 en ce sens que le chiffre I (au lieu

• 10 - du chiffre II) du dispositif de la décision entreprise doit être réformé en ce sens que la demanderesse A.SA doit payer au défendeur B. la somme de 2'040 fr., avec intérêts à 5 % l’an dès le 16 juillet 2013, à titre de parts de loyer versées en trop du 1 er mars au 30 avril 2012, puis du 1 er novembre 2012 au 30 avril 2013, compte tenu d’une réduction de loyer de 25 % pendant ces périodes en raison du défaut de chauffage qui affectait l’appartement de deux pièces que le défendeur louait à la demanderesse au cinquième étage de l’immeuble sis à [...] à Lausanne. Le dispositif est confirmé pour le surplus. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (art. 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), sont répartis par moitié, dès lors qu’aucune des parties n’obtient entièrement gain de cause (art. 106 al. 2 CPC). L’intimé doit par conséquent verser à la recourante 100 fr. à titre de restitution d’avance de frais de deuxième instance (art. 111 al. 2 CPC). Les dépens sont compensés (art. 106 al. 2 CPC). Par ces motifs, la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal, statuant à huis clos, p r o n o n c e : I. Le recours est partiellement admis. II. Le jugement est réformé au chiffre I de son dispositif en ce sens que la demanderesse A.SA doit payer au défendeur B. la somme de 2'040 fr. (deux mille quarante francs) avec intérêts à 5 % l’an dès le 16 juillet 2013, à titre de parts de loyer versées en trop du 1 er mars au 30 avril 2012, puis du 1 er novembre 2012 au 30 avril 2013, compte tenu d’une réduction de loyer de 25 % pendant ces périodes en raison du défaut de chauffage qui affectait l’appartement

• 11 - de deux pièces que le défendeur louait à la demanderesse au cinquième étage de l’immeuble sis à [...] à Lausanne. Il est confirmé pour le surplus. III. Les frais judicaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs), sont mis par moitié à la charge de la recourante et par moitié à la charge de l’intimé. IV. L’intimé B.________ doit verser à la recourante A.________SA la somme de 100 fr. (cent francs) à titre de restitution d’avance de frais de deuxième instance. V. L'arrêt motivé est exécutoire. Le président : La greffière : Du 16 septembre 2014 Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés. La greffière : Du L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à : -M.SA -Me Jean Jacques Schwaab (pour B.)

• 12 - La Chambre des recours civile considère que la valeur litigieuse est inférieure à 15’000 francs. Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF). Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à : -Tribunal des baux La greffière :