CREC xz12-022823-124/2013•Validity of defect notice in rental exit inspection
CREC xz12-022823-124/2013Tribunal cantonal / Chambre des recours civile25 avr. 2013Confirmed
Extrait par Omnilex
Two tenants appealed a rental court judgment ordering them to pay part of the landlord's exit-repair costs after terminating a lease. They argued that the judge ignored witness evidence, that their authorization to debit the rent guarantee was conditional on prior estimates, that the defect notice was late, and that several cost items were excessive or ultra petita. The appellate court rejected all arguments, holding that the signed exit inspection validly and promptly notified the defects, that the lower court's factual findings were not arbitrary, and that the award stayed within the total claim. The judgment was confirmed and CHF 200 in appeal costs were imposed on the tenants jointly and severally.
Art. 267 al. 1, 267a al. 1 and 2 CO; Art. 58 CPC: defect notice at lease return; scope of judicial award. A signed exit inspection may constitute a valid notice of defects if it precisely identifies the defects and their location and clearly indicates which items are attributed to the tenant; a subsequent written invoice is not required if the notice is immediate. In appeal, mere disagreement with the lower court's assessment of evidence does not establish arbitrariness. Under the disposition principle, the court may allocate damage items differently so long as it remains within the total amount claimed; ultra petita is excluded where the total award does not exceed the pleaded sum (consid. 5-9).
854 TRIBUNAL CANTONAL XZ12.022823-130536 124 C H A M B R E D E S R E C O U R S C I V I L E
Arrêt du 25 avril 2013
Présidence de M. C R E U X , président Juges:MM. Giroud et Pellet Greffier :MmeLogoz
Art. 58 al. 1, 319 let. a CPC; 267 al. 1, 267a al. 1 et 2 CO Statuant à huis clos sur le recours interjeté par et A.E., à Epalinges, défendeurs, contre le jugement rendu le 29 août 2012 par le Tribunal des baux dans la cause divisant les recourants d’avec Z., à Lausanne, demanderesse, la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal voit :
2 - E n f a i t : A.Par jugement du 29 août 2012, dont les considérants ont été notifiés le 13 février 2013 et reçus par les recourants le 15 février 2013, le Tribunal des baux a prononcé que les défendeurs B.E.________ et A.E.________ doivent immédiat paiement à la demanderesse Z.________ de la somme de 2’326 fr. 10 sous déduction de la somme de 2’150 fr. (I); que les conclusions reconventionnelles prises par les défendeurs contre la demanderesse au pied de leur réponse du 13 août 1012 (recte : 2012) sont rejetées (II); que le jugement est rendu sans frais judiciaires ni dépens (III); et que toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées (IV). En droit, les premiers juges ont considéré qu'à l'exception de certains frais réclamés dans les postes "cuisine", "menuiserie" et "commande, frais de déplacement, pose", les dommages allégués par la bailleresse avaient tous fait l'objet d'un avis des défauts valable au sens de l'art. 267a CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220). Ils ont en outre retenu que par la signature de la convention de sortie signée à l'état des lieux, les locataires avaient autorisé la bailleresse à commander les travaux de remise en état de l'appartement, s'étaient engagés à en régler les frais dans les trente jours dès l'envoi d'un décompte et l'avaient autorisée à prélever sur le capital de la garantie de loyer le montant résultant des travaux. Après avoir examiné poste par poste le décompte des frais établi par la bailleresse, les magistrats de première instance ont estimé que celle-ci avait droit à une indemnité totale de 2'326 fr. 10 pour le dommage subi en raison de la violation par les locataires de l'art. 267 al. 1 CO. B.Par acte du 14 mars 2013 adressé à la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal, A.E.________ et B.E.________ ont recouru contre ce jugement, concluant à sa réforme en ce sens qu’ils ne sont pas
3 - débiteurs de Z.________ de la somme de 2’326 fr. 10 sous déduction de la somme de 2’150 fr. (II) et que les conclusions reconventionnelles prises par les défendeurs contre la demanderesse au pied de leur réponse du 13 août 2012 sont admises, Z.________ étant leur débitrice de la somme de 1'839 fr. 40, plus intérêt à 5% dès le 1 er septembre 2011 (III). L'intimée n'a pas été invitée à se déterminer. C.La Chambre des recours civile fait sien dans son entier l'état de fait du jugement, complété par les pièces du dossier, dont il ressort notamment ce qui suit :
réparations : pièces Moins-value dégâts : Plan acier égouttoir moins-value 20% s/fr. 1'200.00: Commande : 240.00 76.20
Sous-total : RemboursementCaution carte buanderie- 50.00 (*) facture ci-jointe (inclus tva + transp.) TOTAL EN NOTRE FAVEUR:
Echéance 30 jours 2'719.80 A ce décompte était joint une facture du 27 septembre 2011 de l'entreprise [...] Sàrl pour "travaux immeuble [...] – [...], appartement n° [...] – réf. B.E.________ / FACTURE 20110914-31 selon constat ou état des lieux / Z." d'un montant de 2'032 fr. 20, TVA comprise. Etaient également jointes une facture de 76 fr. 20 pour le remplacement du filtre à charbon (facture [...] du 11 avril 2011), de 33 fr. 50 pour la fourniture d'un balconnet de la porte du réfrigérateur (facture [...] du 9 mars 2011), et de 42 fr. 50 pour la commande d'un couvercle de poubelle (facture [...] AG du 16 décembre 2010). Ces factures ne concernaient pas l'appartement en cause mais portaient sur des commandes facturées antérieurement à Z.. 4. Le 5 octobre 2011, [...] a intégralement libéré en faveur de Z.________ la garantie locative de 2'131 fr. 10 constituée par A.E.________ et B.E.. 5. Par requête du 11 février 2012, A.E. et B.E.________ ont saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne en prenant, avec suite de dépens, les conclusions suivantes :
1.1Selon l'art. 319 al. 1 let. a CPC (Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008; RS 272), le recours est recevable contre les décisions finales qui ne peuvent faire l'objet d'un appel. Aux termes de l'art. 308 al. 2 CPC, l'appel est recevable dans les causes patrimoniales si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins. En l’espèce, la décision attaquée est une décision finale au sens de l'art. 236 al. 1 CPC. Sa valeur litigieuse étant inférieure à 10'000 fr., seule la voie du recours au sens de l'art. 319 let. a CPC est ouverte.
1.2Le recours, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance de recours, soit la Chambre des recours civile (art. 73 al. 1 LOJV [loi d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979; RSV 173.01]) dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 321 al. 1 CPC). Formé en temps utile par une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC) et dûment motivé, le recours est recevable à la forme.
2.1Le recours est recevable pour violation du droit et constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC).
S'agissant de la constatation manifestement inexacte des faits, ce grief, comme pour l'art. 97 al. 1 LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral; RS 173.110), ne permet que de corriger une erreur évidente, la notion se recoupant en définitive avec l'appréciation arbitraire des preuves (Corboz et alii, Commentaire de la LTF, 2009, n. 19 ad art. 97, p. 941). Les constatations de fait et l'appréciation des preuves sont arbitraires lorsqu'elles sont évidemment fausses, contredisent d'une manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité, reposent sur une inadvertance manifeste ou un abus du pouvoir d'appréciation, par exemple si l'autorité s'est laissé guider par des considérations aberrantes ou a refusé de tenir compte de faits ou de preuves manifestement décisifs. Une constatation de fait n'est donc pas arbitraire pour la seule raison que la version retenue par le juge ne coïncide pas avec celle du recourant; encore faut-il que l'appréciation des preuves soit manifestement insoutenable, en contradiction flagrante avec la situation effective, qu'elle repose sur une inadvertance manifeste, ou encore qu'elle heurte de façon grossière le sentiment de la justice et de l'équité (ATF 129 I 8 c. 2.1). 3.Dans un premier moyen, les recourants soutiennent que les premiers juges ont fait preuve d'arbitraire en ne prenant pas en compte les déclarations du témoin [...] concernant la provenance des dégâts au mur en béton brut recouvert de crépi. Selon les recourants, la décision du tribunal de première instance serait entachée d'arbitraire dans la mesure où celui-ci n'a fourni aucune explication justifiant la raison pour laquelle ce témoignage aurait été écarté.
9 - Se référant à l’état des lieux de sortie, qui mentionne notamment que les murs en crépi blanc sont tachés, rayés, sales, fissurés et/ou marqués dans la chambre 1 et 2, le séjour, le vestibule et la cuisine, les premiers juges ont retenu que les prétentions de la demanderesse étaient justifiées en ce qui concerne les frais de remise en état des murs en béton. Il est donc exact qu’ils n’ont pas pris en compte les déclarations du témoin à cet égard. Une telle appréciation des preuves ne prête cependant pas le flanc à la critique. La déposition du témoin n’a en effet pas la valeur probante que voudraient lui donner les recourants. En effet, ce témoin n’était autre que le mandataire des recourants à l’état des lieux et il se prononçait sur l’origine des dégâts non pas comme témoin, qui aurait assisté aux dégradations, mais en donnant un avis sur les raisons qui auraient pu expliquer certaines irrégularités dans le béton, sans toutefois disposer de connaissances techniques particulières. Le témoignage n’amenait donc rien de décisif. L’appréciation des preuves par les premiers juges n'est entachée d'aucun arbitraire. 4.Les recourants soutiennent ensuite que l’autorisation qu’ils ont donnée à l’intimée de prélever le montant de la garantie de loyer était conditionnée à l’obtention de devis préalables afin qu’un accord définitif sur les montants puisse être trouvé. Le montant de la garantie aurait dès lors été encaissé indûment. Le tribunal de première instance a retenu que par l'apposition de leur signature au pied de la convention de sortie signée le 31 août 2011, les locataires ont autorisé leur bailleur à commander les travaux de remise en état et à en régler les frais dans les 30 jours dès l’envoi d’un décompte et qu’ils l’ont par ailleurs autorisé à prélever sur le capital de la garantie de loyer le montant des frais résultant des travaux de remise en état.
10 - Les faits retenus sont strictement conformes au contenu de la pièce précitée. C’est donc en vain que les recourants s’écartent de l’état de fait du jugement sans entreprendre de démontrer en quoi ces faits seraient manifestement inexacts. Certes, la mention "devits (sic) préalable coût" a été portée sur le procès-verbal d'état des lieux de sortie. Il n'en reste pas moins qu'en signant apparemment simultanément la convention de sortie, les locataires ont autorisé l'intimée à commander les travaux et se sont engagés à en régler les frais. C’est donc en vain que les recourants s’écartent de l’état de fait du jugement sans entreprendre de démontrer en quoi les faits retenus seraient manifestement inexacts. 5.Les recourants font encore valoir que l’avis des défauts est tardif dans la mesure où l'état des lieux signé le 31 août 2011 ne pourrait à lui seul valoir avis des défauts, et où le premier avis écrit n'a été signifié que le 29 septembre 2011, soit près de trente jours après la sortie des locataires. 5.1A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat (art. 267 al. 1 CO). Lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l'état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond (art. 267a al. 1 CO). Si le bailleur néglige de le faire, le locataire est déchargé de toute responsabilité, à moins qu'il ne s'agisse de défauts qui ne pouvaient pas être découverts à l'aide des vérifications usuelles (art. 267a al. 2 CO).
L'avis des défauts doit être précis et détaillé; des considérations générales telles que "taches dans la cuisine" sont insuffisantes. Le bailleur doit clairement faire connaître au locataire la liste des défauts dont il le tient pour responsable. Si le procès-verbal de sortie des locaux répond à ces exigences, il peut valoir avis des défauts au sens de l'art. 267a CO. II doit toutefois permettre de discerner quels défauts, parmi tous ceux recensés, sont imputables au locataire (Le droit suisse du
Le bailleur doit donner l'avis des défauts dans les deux ou trois jours ouvrables qui suivent l'état des lieux de sortie et la restitution des locaux (Lachat, op. cit., n. 4.1 p. 805 qui cite Permann et Higi dans le même sens). L'avis doit être donné tout de suite après l'inspection ou après un bref de délai de réflexion (Thanei, Pflichte der Mietparteien betreffend die Übergabe der Mietsache bei Vertragsbeginn und - ende, in MP 1992 pp. 57 ss); deux ou trois jours, mais pas plus d'une semaine, soit sept jours (CdB 1997 p. 26; Zehnder, Die Mängelrüge im Kauf-, Werkvertrags- und Mietrecht, in RSJ 2000 pp. 545 ss et SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 3 ème éd., 2008, n. 35 ad art. 267-267a CO - tous ces auteurs sont cités par Lachat, op. cit., à la note infrapaginale 20 p. 805).
En cas de litige, le bailleur doit démontrer qu'il a donné à temps l'avis des défauts, et que celui-ci était suffisamment précis (Lachat, op. cit., n. 4.5 p. 807). 5.2En l’espèce, c’est à bon droit que les premiers juges ont considéré que l’état des lieux de sortie signé par les parties le 31 août 2011 constituait l’avis des défauts, puisqu’il comportait la description précise des dégâts et de leur emplacement, à l’exception de certains frais réclamés pour les postes «cuisine», «menuiserie» et «commande, frais de déplacement, pose» qui n’ont pas fait l’objet d’un avis des défaut valable. Le fait que les locataires aient biffé le mot «responsable» dans la clause relative à la reconnaissance des dégâts n’y change rien. Ce qui est déterminant, c’est que le bailleur ait clairement fait connaître au locataire la liste des défauts dont il le tient pour responsable. Or, cette incombance a été respectée en l’espèce.
12 - 6.Les recourants reviennent ensuite sur la facture de l’entreprise de gypserie - peinture [...] Sàrl pour la réfection des murs endommagés et le nettoyage des vitres et du carrelage. Tout en admettant devoir prendre en charge une couche de peinture en raison des taches sur les murs de la chambre 1 et du vestibule, ils contestent leur responsabilité s'agissant du nettoyage des sols ainsi que de la réfection du séjour et de la chambre 2, dès lors qu'ils ne seraient pas à l'origine de ces défauts qui résulteraient de la qualité particulière des matériaux utilisés. Cela étant, on cherche en vain un élément qui viendrait étayer les allégations des recourants. On constate que ces derniers se bornent à opposer au jugement leur propre version, sans démontrer en quoi les faits retenus seraient manifestement inexacts (art. 320 let. b CPC), de sorte que ces moyens sont irrecevables. 7.Les recourants contestent également la durée d’amortissement des murs en crépi blanc, arrêtée par les premiers juges à vingt ans, conformément au Tableau paritaire des amortissements commune aux associations de bailleurs et de locataires. Ils estiment que s'agissant de tels murs, le Tribunal des baux aurait dû retenir une durée de vie de huit ans. En l'occurrence, les recourants se bornent à affirmer que la durée d'amortissement de telles installations est de huit ans, sans toutefois étayer cette allégation ni démontrer le caractère manifestement inexact de la durée d'amortissement retenue par les premiers juges et leurs moyens doivent dès lors être écartés. 8.Les recourants reviennent encore sur le montant de 729 fr. 60 retenu par les premiers juges pour les dégâts occasionnés au plan de travail en acier. Ils soutiennent que le calcul figurant dans le jugement est erroné et que le tribunal a statué ultra petita, dès lors que l'intimée n'a
13 - réclamé qu'un montant de 240 fr. de ce chef. Ils contestent également le prix du plan de travail, valeur à neuf. En vertu du principe de disposition, le tribunal ne peut accorder à une partie ni plus ni autre chose que ce qui est demandé, ni moins que ce qui est reconnu par la partie adverse (art. 58 CPC). Pour déterminer si le juge reste dans le cadre des conclusions prises, il faut se fonder sur le montant global réclamé, ce qui signifie que le juge peut répartir différemment les divers postes de dommage invoqués par le demandeur (Haldy, CPC commenté, Bâle 2011, n. 3 ad art. 58 CPC). En l'occurrence, le tribunal n’a pas statué ultra petita, puisqu’il a alloué à la demanderesse la somme de 2'326 fr. 10, alors qu’elle réclamait 2'750 fr. 90 (2’131 fr. 10 selon décompte du 29 septembre 2011
14 - vertu de l'art. 9 let. n RULV (Dispositions paritaires romandes et Règles et Usages locatifs du Canton de Vaud). Les recourants ayant négligé de le faire, il n'apparaît dès lors aucunement arbitraire de prendre en considération, comme l’ont fait les premiers juges, une facture du 3 juillet 2012 indiquant le prix du filtre, identique au modèle en cause, quand bien même on ignore si cette facture se rapporte à l'appartement en cause. 10.En définitive, le recours doit être rejeté selon la procédure de l'art. 322 al. 1 CPC et le jugement confirmé. Les frais judicaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (art. 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010; RSV 270.11.5]), sont mis à la charge des recourants qui succombent (art. 106 al. 1 CPC), solidairement entre eux. Il n’y pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance, l'intimée n'ayant pas été invitée à déposer une réponse. Par ces motifs, la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal, statuant à huis clos, en application de l'art. 322 al. 1 CPC, p r o n o n c e : I. Le recours est rejeté. II. Le jugement est confirmé. III. Les frais judicaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs), sont mis à la charge des recourants B.E.________ et A.E.________, solidairement entre eux. IV. L'arrêt motivé est exécutoire.
15 - Le président : Le greffier : Du 25 avril 2013 Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés. Le greffier : Du L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à : -M. Julien Greub, aab (pour B.E.________ et A.E.), -Z.. La Chambre des recours civile considère que la valeur litigieuse est inférieure à 15'000 francs. Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
16 - Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
17 - Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à : -Mme la Présidente du Tribunal des baux. Le greffier :
Extrait par Omnilex
Whether the recourse was admissible against the first-instance rental judgment
The recourse was admissible because the case value was below CHF 10,000, so only cantonal recourse was open.
The decision was final and the value in dispute did not reach the threshold for appeal.
Whether the first instance committed arbitrary fact-finding by disregarding witness testimony on the origin of wall damage
No arbitrary assessment was shown; the testimony was not decisive and came from the tenants' own agent without technical expertise.
The appellate court found the witness statement had limited probative value and did not render the lower court's view untenable.
Whether the exit inspection and signed move-out convention constituted a timely and sufficiently specific notice of defects
Yes; the signed exit inspection listed the defects precisely enough and was given immediately upon return of the premises.
A defect notice can be valid if the exit report clearly identifies the defects and their location; the landlords' burden was met here.
Whether the award for repair costs exceeded the pleadings (ultra petita) or was based on arbitrary valuation
No. The court judged the claim by the global amount sought and the valuation of the worktop damage was not arbitrary.
Under the disposition principle, the judge may allocate items differently within the total claimed amount; the residual value estimate was not manifestly wrong.
Whether the tenants could avoid liability for the charcoal filter and similar replacement items
No; the replacement was not shown to be arbitrary and the tenant had the duty to replace the ventilation filter.
The court accepted the cost item because the replacement duty existed and the invoice could be relied upon despite uncertainty as to the exact apartment link.
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