CREC xz11-050040-79/2012•Litigio value for court advance in lease transfer dispute
CREC xz11-050040-79/2012Tribunal cantonal / Chambre des recours civile23 févr. 2012Confirmed
Extrait par Omnilex
B.________SA challenged an order of the President of the lease court requiring an advance on costs of CHF 26,371 in an action seeking transfer of two commercial lease agreements to its subtenant, N.________SA. The cantonal civil appeals chamber held that the appeal was admissible but unfounded. It confirmed that the dispute value was CHF 1,724,740 because, in a sublease context, the relevant amount is the economic value of the use of the premises, not the absence of a direct payment for the transfer. It also rejected any reduction of the fee for simplicity. The appeal was dismissed, the lower decision confirmed, and second-instance costs of CHF 560 were imposed on B.________SA.
Art. 91 al. 1 CPC; art. 20 al. 1 TFJC; value litigieuse in disputes concerning transfer of leased premises to a subtenant: in assessing the fee and advance on costs, the dispute value is determined by the economic interest in the continued use of the premises, not by the absence of consideration between tenant and subtenant. The fact that the landlord would continue to receive the same rent does not render the value nil. A reduction of the tariffed fee on grounds of equivalence is excluded where the case presents legal or evidentiary complexity, including the need to examine the subtenant’s solvency and the possible use of expert evidence (consid. 2).
852 TRIBUNAL CANTONAL XZ11.050040-120088 79 C H A M B R E D E S R E C O U R S C I V I L E
Arrêt du 23 février 2012
Présidence de M. C R E U X , président Juges:MM. Winzap et Pellet Greffière:MmeVuagniaux
Art. 91 al. 1 CPC et 20 al. 1 TFJC Statuant à huis clos sur le recours interjeté par B.________SA, à Bremblens, demanderesse, contre la décision rendue le 11 janvier 2012 par la Présidente du Tribunal des baux dans la cause divisant la recourante d’avec A.________SA, à Lausanne, défenderesse, la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal voit :
2 - E n f a i t : A.Par décision du 11 janvier 2012, la Présidente du Tribunal des baux a demandé à B.________SA 26'371 fr. d'avance de frais pour la procédure engagée auprès de son instance. B.Par acte du 13 janvier 2012, B.________SA a recouru contre cette décision en concluant à sa modification en ce sens que l'avance de frais requise est réduite à 300 francs. Le 20 janvier 2012, le Président de la Chambre des recours civile a rejeté la demande d'effet suspensif de la recourante. C.Les faits suivants sont nécessaires à l'examen du recours : 1.Par contrat de bail signé le 28 août 2008, A.________SA a remis à bail à B.________SA une surface commerciale de 372 m 2 , sise [...], à Lausanne. Conclu initialement du 15 juillet 2008 au 1 er novembre 2018, le contrat se renouvelait aux mêmes conditions pour cinq ans, sauf avis de résiliation de l'une ou l'autre des parties donné et reçu au moins une année à l'avance pour la prochaine échéance et ainsi de suite de cinq ans en cinq ans. Le loyer mensuel net était de 18'600 fr., plus 1'550 fr. d'acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires. Par contrat de sous-location signé le 28 août 2008, B.________SA a remis à bail à N.________SA la surface commerciale précitée selon les mêmes conditions. 2.Par contrat de bail signé le 27 novembre 2008, A.________SA a remis à bail à B.________SA un dépôt de marchandises d'une surface d'environ 51 m 2 , non chauffé, sis [...], à Lausanne. Conclu initialement du 1 er décembre 2008 au 1 er novembre 2018, le contrat se renouvelait aux mêmes conditions pour cinq ans, sauf avis de résiliation de l'une ou l'autre des parties donné et reçu au moins une année à l'avance pour la
3 - prochaine échéance et ainsi de suite de cinq en cinq ans. Le loyer mensuel net était de 630 francs. B.________SA et N.________SA ont convenu oralement d'un bail de sous-location relatif au dépôt, aux mêmes conditions que le bail principal (cf. demande du 20 décembre 2011, ch. 14). 3.Le 23 juin 2011, A.________SA a refusé la demande de transfert des deux baux de B.________SA à N.________SA. 4.Le 21 novembre 2011, la Commission de conciliation en matière de baux à loyer, Préfecture de Lausanne, a rendu un procès- verbal d'échec de conciliation et a délivré au demandeur B.________SA l'autorisation de procéder. 5.Par demande du 20 décembre 2011, B.________SA a conclu, avec suite de frais et dépens, à ce qu'il plaise au Tribunal des baux : « I. Ordonner, respectivement autoriser le transfert du bail relatif aux locaux d'une surface de 372 m 2 sis à [...], à Lausanne, [...] de B.________SA à N.________SA; II.Ordonner, respectivement autoriser le transfert du bail relatif au dépôt de marchandises d'une surface de 51 m 2 sis à [...], à Lausanne de B.________SA à N.________SA » E n d r o i t : 1.La décision attaquée est une décision relative aux avances de frais et aux sûretés qui peut faire l’objet d’un recours (art. 103 CPC [Code de procédure civile du 19 décembre 2010; RS 272]). Le recours est celui de l'art. 319 let. b ch. 1 CPC (Tappy, CPC commenté, Bâle 2011, n. 4 et 11 ad art. 103 CPC, p. 396-397). Formé en temps utile (art. 321 al. 2 CPC) par une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), le recours est ainsi recevable.
4 - 2.a) Selon l'art. 91 al. 1 CPC, la valeur du litige est déterminée par les conclusions. Les intérêts et les frais de la procédure en cours ou d’une éventuelle publication de la décision et, le cas échéant, la valeur résultant des conclusions subsidiaires ne sont pas pris en compte. Aux termes de l'art. 20 al. 1 TFJC (tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010; RSV 270.11.5), l’émolument forfaitaire de décision pour une contestation en procédure ordinaire devant le Tribunal des baux en matière de bail commercial est fixé en principe pour une valeur litigieuse de 30'000 à 100'000 fr., à 4'000 fr., pour une valeur litigieuse de 100'001 à 250'000 fr., à 7'500 fr., pour une valeur litigieuse de 250'001 à 500'000 fr., à 8'000 fr., et pour une valeur litigieuse de 500'001 fr. et plus, à 8'000 fr., plus 1,5 % de la valeur litigieuse dépassant 500'000 fr., mais au maximum 150'000 francs. b) B.________SA considère tout d'abord que la valeur litigieuse est nulle car le transfert des baux à sa sous-locataire N.________SA, auquel s'oppose la bailleresse A.________SA, se fait sans contrepartie financière de la part de la sous-locataire. La recourante perd toutefois de vue que le procès n'oppose pas un locataire à un sous-locataire, mais un locataire à un bailleur qui refuse le transfert de bail au sous-locataire. L'argument tiré de la gratuité du transfert des baux entre un locataire et un sous-locataire n'est dès lors pas pertinent, de même que la jurisprudence citée par la recourante (TF 4A_545/2008 du 17 mars 2009), relative à un contrat de remise d'un cabinet médical. c) B.________SA fait également valoir que même si elle devait être déboutée de son action, A.________SA continuerait à percevoir les mêmes loyers, si bien que la valeur litigieuse demeurerait nulle. En cas de sous-location, la valeur litigieuse équivaut à l'intérêt économique du sous-locataire et est assimilée à la valeur que représente
5 - l'usage des locaux pendant la période où son déguerpissement ne peut être obtenu par exécution forcée (Tappy, op. cit., n. 78 ad art. 91 CPC, p. 326; TF 4A_72/2007 du 22 août 2007 c. 2.2). En l'espèce, c'est à juste titre que le premier juge a fixé la valeur litigieuse – dont la recourante ne conteste par ailleurs pas le calcul, reposant sur la durée du bail et le montant des loyers, – à 1'724'740 fr., selon l'art. 91 al. 1 CPC et la jurisprudence précités. Le moyen est dès lors infondé. d) Enfin, c'est à tort que la recourante considère que même si la valeur litigieuse était supérieure à 500'000 fr., l'émolument judiciaire forfaitaire devrait être réduit au vu de la simplicité de la cause. En effet, dès lors que le premier juge devra notamment apprécier la solvabilité du sous-locataire, société commerciale, afin de trancher la question de savoir si la bailleresse peut invoquer de justes motifs pour refuser le transfert de bail (art. 263 al. 2 CO [Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220]) et que la mise en œuvre d'une expertise n'est pas exclue, on ne saurait considérer que l'affaire ne présente aucune difficulté. Le principe d'équivalence au sens de l'art. 22 al. 8 TFJC ne s'applique donc pas. Le moyen est, partant, également infondé. Il s'ensuit que la demande d'avance de frais par 26'371 fr. (soit 8'000 fr. + 1,5 % de 1'224'740 fr.; cf. art. 20 al. 1 in fine TFJC) échappe à toute critique. 3.En conclusion, le recours doit être rejeté et la décision attaquée confirmée. Les frais judiciaires de deuxième instance sont arrêtés à 560 fr. (art. 69 al. 1 TFJC) et mis à la charge de la recourante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
6 - Dès lors que l'intimée a déclaré s'en remettre à justice, il n'y a pas lieu de lui octroyer des dépens, auxquels elle ne prétend d'ailleurs pas. Par ces motifs, la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal, statuant à huis clos, p r o n o n c e : I. Le recours est rejeté. II. La décision est confirmée. III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 560 fr. (cinq cent soixante francs), sont mis à la charge de la recourante B.________SA. IV. Il n'est pas alloué de dépens. V. L'arrêt motivé est exécutoire. Le président : La greffière : Du 24 février 2012 Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés. La greffière :
7 - Du L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à : -Me Jean-Noël Jaton (pour B.________SA) -Me Jacques Lauber (pour A.________SA) La Chambre des recours civile considère que la valeur litigieuse est de 1'724'740 francs. Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF). La greffière :
Extrait par Omnilex
Whether the appeal against the advance-on-costs order was admissible
The appeal was admissible as a remedy against a decision on advances on costs and was filed timely by a party with standing.
Orders on advances and security are appealable; the appellant acted within the deadline and had a legally protected interest.
How the value in dispute had to be calculated for a claim seeking transfer of leased premises to a subtenant
The value in dispute was not zero; it had to be based on the economic interest linked to the use of the premises during the relevant period, leading to a value of CHF 1,724,740.
The dispute was not between tenant and subtenant, but between tenant and landlord refusing the transfer. In sublease situations, the value corresponds to the subtenant’s economic interest and the value of use of the premises.
Whether the advance on costs should be reduced because the case was allegedly simple
No reduction was warranted because the matter was not devoid of difficulty and could require assessment of the subtenant’s solvency and possibly an expert opinion.
Given the issues arising under lease-transfer law, including just cause and solvency, the equivalence principle did not justify lowering the statutory fee.
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