CREC xc07-027921-192i/2010•Tenant sublease and lease termination in tenancy dispute
CREC xc07-027921-192i/2010Tribunal cantonal / Chambre des recours civile21 avr. 2010Dismissed
Extrait par Omnilex
The landlord appealed a tenancy judgment concerning a commercial garage and parking complex. The court held that the partial subletting had been authorized in the lease and did not extend to the parking business operated personally by the tenant, so the purported early termination for 31 July 2007 was ineffective. It further held that the ordinary termination for 31 March 2010 was voidable because it was linked to the landlord’s attempt to impose new, worse terms and to the tenants’ pending conciliation proceedings. The nullity appeal was inadmissible. The appeal was dismissed, the first-instance judgment was confirmed, and costs were charged to the landlord.
Art. 262 al. 2 CO; Art. 257f al. 3 CO; Art. 271a al. 1 let. b et d CO: scope of a prior authorization to sublet and annulment of lease termination; an advance, unconditional authorization to sublet part of the leased premises may be granted in general terms and does not require renewed consent absent contractual limits. Where the parking operation is personally run by the tenant and not ceded to a third party as a sublease, the landlord cannot rely on lack of consent or alleged abusive sublease conditions to justify an early termination. A termination closely following the tenant’s refusal to accept new, less favorable contractual terms, or occurring during pending conciliation proceedings, is annulable when it appears aimed at imposing those terms; the tenant acts in good faith by seeking judicial determination of whether the sublease conditions are abusive (consid. 6-8).
803 TRIBUNAL CANTONAL 192/I C H A M B R E D E S R E C O U R S
Séance du 21 avril 2010
Présidence de M. C O L O M B I N I , président Juges:MM. Creux et Krieger Greffier :MmeSidi-Ali
Art. 262 al. 2, 271a al. 1 let. b et d CO La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s’occuper du recours interjeté par Q., à Lausanne contre le jugement rendu le 18 décembre 2008 par le Tribunal des baux dans la cause divisant le recourant d’avec A.S., à Lausanne, et B.S.________, au Mont-sur-Lausanne, défendeurs. Délibérant en audience publique, la cour voit :
2 - E n f a i t : A.Par jugement du 18 décembre 2008, adressé pour notification aux parties le 16 octobre 2009, le Tribunal des baux notamment a prononcé que la résiliation de bail notifiée aux défendeurs A.S.________ et B.S.________ par le demandeur Q.________ le 29 mai 2007 pour le 31 juillet 2007 est inefficace (I), que la résiliation de bail notifiée aux défendeurs par le demandeur le 29 mai 2007 pour le 31 mars 2010 est inefficace (II), que le demandeur doit payer aux défendeurs, solidairement entre eux, la somme de 12'333 fr. à titre de dépens (IV). La Chambre des recours fait sien dans son entier l’état de fait du jugement qui est le suivant : « 1.Par contrat de bail du 9 avril 1985, C.S.________ et B.S.________ sont devenus locataires d'un local commercial de 2'550 m2 à l'usage de "parking, garage" comprenant une vitrine d'exposition, deux bureaux réception, un parking au rez, un atelier mécanique, un vestiaire, un W.C., deux dépôts, un parking au sous-sol, deux niveaux en parking et une station service, dans l'immeuble sis [...], à Lausanne. Le bail a commencé le 1 er avril 1985 pour se terminer le 31 mars 2000, se renouvelant ensuite aux mêmes conditions de cinq ans en cinq ans, sauf résiliation de l'une ou l'autre partie, par lettre chargée et consignée à un office postal suisse au moins une année à l'avance. Le loyer mensuel net a été fixé à 10'000 fr., montant auquel s'ajoute un forfait de 400 fr. pour le chauffage et l'eau chaude. Le contrat prévoit que le loyer peut être adapté en suivant l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation (IPC). Durant la première année du bail, le loyer net a été réduit de 1'000 fr. par mois, à titre d'indemnité accordée aux locataires en raison des conséquences résultant de l'expulsion de l'ancien locataire (art. 27 des dispositions particulières du bail). L'article 6 du contrat de bail pré-imprimé interdit la sous-location en ces termes: "Le locataire doit exploiter personnellement l'entreprise durant toute la durée du bail. La sous-location totale ou partielle des locaux et des installations du locataire, y compris les dépendances, est interdite, de même que leur mise à la disposition d'un tiers, même à titre gratuit (...)". L'article 31 des dispositions particulières du contrat est rédigé comme suit: "En dérogation à l'article 6 du bail, les locataires sont autorisés à sous-louer une partie de leurs locaux".
3 - 2.A la conclusion du bail, le propriétaire de l'immeuble était la société immobilière T.________ SA. Cette société a été dissoute en 1997. Q.________ (également désigné ci-après par "le bailleur" ou "le demandeur") a hérité cet immeuble de son père; il est inscrit comme propriétaire au Registre foncier depuis le 24 décembre 1997. La régie en charge de l'objet litigieux est la N.________ SA à Lausanne (ci-après: la gérance). Dès l'année 2000, G.________ est devenu co-directeur de cette société avec W.; suite au décès de ce dernier, G. est devenu seul directeur de la société, jusqu'à son départ en 2005. La direction a alors été reprise par P.. 3.Par avenant portant le timbre du 6 juillet 1992, le contrat de bail a été prolongé jusqu'au 1 er avril 2010. Il est rappelé dans ce document que le loyer convenu tient compte du fait que les locataires se sont engagés à prendre à leur charge tous les frais d'entretien prévus aux articles 25, 26, 29 et 30 du bail ainsi que ceux prévus dans la clause II de l'avenant, à savoir tous frais d'entretien courants et tous ceux relatifs aux travaux qui pourraient être exigés par toute autorité, notamment les frais d'entretien et de mise en conformité aux règlements en vigueur de la station service et des installations qui lui sont liées (citernes, colonnes, enseignes lumineuses, etc.). Les locataires avaient en particulier l'obligation selon l'article 25 précité de payer le montant de la concession accordée à bien plaire par la Commune de Lausanne pour l'utilisation des citernes à benzine et renonçaient à toute réduction de loyer dans le cas où celle-ci n'était pas renouvelée. Dans le courrier du 10 mars 1992 par lequel la gérance soumettait cet avenant aux locataires en vue de sa signature, il était indiqué ce qui suit à propos de l'évolution du loyer : "(...) S'agissant de votre requête relative à une indexation que partielle à l'indice suisse des prix à la consommation, nous avons le regret de vous informer que nous ne pouvons pas y donner suite. Nous estimons en effet, qu'étant donné la possibilité qui vous est offerte de sous-louer une partie de vos locaux d'une part et de louer de nombreuses places de parc d'autre part, il devrait vous être possible de répercuter cette hausse, en partie du moins, sur vos sous-locataires. (...)". 4.Suite au décès de C.S. le 10 octobre 2002, son épouse B.S., [...], est devenue seule locataire des locaux litigieux selon avenant n° 2 conclu le 20 janvier 2003. Puis, par un avenant n° 3 du 29 mars 2004, le bail susmentionné et ses avenants ont été repris par B.S. et son fils, A.S., solidairement entre eux (ils seront également désignés ci-après par "les locataires" ou "les défendeurs"). L'entreprise individuelle "Garage V., C.S." a été radiée du registre du commerce le 5 février 2004 et au profit de l'entreprise individuelle "Garage V., A.S.", rebaptisée par la suite "Parking V., A.S.________". 5.Le loyer mensuel net du bail litigieux a évolué conformément à l'indice suisse des prix à la consommation en étant porté à 12'388 fr. dès le 1 er juillet 1992 et à 12'862 fr. dès le 1 er juillet 1993. Dès le 1 er avril 1996, le bailleur a consenti une baisse de loyer de 5 %, constituée sous
4 - forme de réserve, de sorte que le loyer s'est établi à 12'619 fr., sans changement jusqu'à ce jour.
5 -
6 - achète également ponctuellement des voitures et motos d'occasion qu'il répare et revend; il utilise à cette fin l'atelier mécanique loué à R., en accord avec celui-ci. A.S. occupe également une partie de la seconde vitrine-bureau à des fins d'exposition, l'autre partie étant sous- louée à R.________ depuis le mois de décembre 2002, selon contrat de bail conclu oralement entre les deux hommes, pour un loyer mensuel net de 1'250 fr. Depuis le décès de C.S., R. continue en outre de louer l'atelier mécanique aux mêmes conditions que précédemment et y exerce toujours son activité de mécanicien automobile; toutes les machines et outils dont il dispose appartiennent aux défendeurs qui les entretiennent à leurs frais. 9.Durant plus de vingt ans, aucune information n'a été demandée par le propriétaire de l'immeuble litigieux, respectivement la gérance, sur les conditions économiques dans lesquelles les locaux étaient exploités. En date du 13 octobre 2006, la gérance a demandé à A.S.________ de lui faire parvenir copie des contrats de sous-location des places de parc, selon courrier dont la teneur est la suivante: "Nous nous référons à la surface que vous louez à l'adresse susmentionnée et vous saurions gré de nous faire parvenir, pour notre information et le bon ordre de nos dossiers, copie des contrats de sous-location des places de parc que vous avez avec les personnes occupant ces emplacements. En effet, nous nous référons à l'article 22 en matière de sous-location des Règles et Usages Locatifs du canton de Vaud qui rappelle que le bailleur doit être tenu informé des sous-location de tout ou partie des locaux loués et y marquer son accord. (...)". La gérance, par son directeur P., a réitéré sa demande par courrier du 4 décembre 2006, en ces termes: "Voilà plus d'un mois, qu'au nom et pour le compte du propriétaire de l'immeuble, nous vous avons sollicité en vue de connaître les contrats de sous-location que vous pratiquez dans les sous-sols de l'immeuble sous rubrique. Cette demande vous a, par la suite, été confirmée lors d'une entrevue, en nos locaux, en présence de Mme [...], responsable de notre service de location. Nous sommes désagréablement surpris que vous fixiez une condition supplémentaire à la transmission de cette information, pourtant exigée par l'article 262, al. 2 lettre a) CO! A ce titre, nous vous rappelons que le bailleur peut exiger du locataire qu'il lui fournisse tous les éléments du contrat de sous-location envisagé: identité du sous-locataire, durée de la sous-location, montant du loyer, etc... Le bailleur peut, en outre, demander à recevoir une copie du contrat de sous-location. Cette obligation d'informer le bailleur subsiste pendant toute la durée de la sous-location. Le locataire doit, dès lors, tenir son bailleur informé des modifications éventuelles des conditions de la sous-location. Dans la mesure où vous sous-louez les places de parc concernées sans avoir requis notre consentement, vous avez ainsi commis une faute contractuelle. Au vu de ce qui précède, nous vous mettons formellement en demeure de nous transmettre les éléments ci-devant rappelés, afin que nous puissions prendre une position définitive sur les conditions de sous-location que vous pratiquez. Nous agendons votre réponse au mercredi 6 décembre 2006, dernier délai! (...)". Ayant reçu diverses pièces, le directeur de la gérance s'est déterminé comme suit par courrier du 5 mars 2007 à A.S.: "L'étude attentive des documents que vous avez bien voulu nous remettre, à notre demande, le 8 décembre 2006 confirme que la sous-location d'un garage équipé, de bureaux et de places de parc vous permettent de générer des rentrées locatives
7 - dépassant Fr. 23'000.- (hors TVA). Ce montant dépasse largement le loyer dont vous vous acquittez soit Fr. 12'219.-, charges de Fr. 400.- en sus. A première vue ces conditions de sous-location, dont nous n'avions pas connaissance avant le 8 décembre 2006, paraissent abusives au sens de l'article 262 alinéa 2, lettre b CO. Nous observons également que l'article 6 du contrat de bail à loyer traitant de la sous- location et de la cession de bail prévoit que "le locataire doit exploiter personnellement l'entreprise durant toute la durée du bail. La sous-location totale ou partielle des locaux et des installations du locataire, y compris les dépendances, est interdite, etc...". Avant d'entreprendre toutes démarches en vue de préserver les intérêts du propriétaire, nous vous serions reconnaissants de bien vouloir vous déterminer sur les deux points qui précèdent. Nous agendons votre prise de position au 12 mars 2007. L'étude attentive de votre dossier nous a également permis de remarquer que vous vous acquittez d'un loyer identique depuis le 1er avril 2006, date à laquelle votre loyer avait été abaissé de Fr. 12'862.- à Fr. 12'219.-. Sans préjuger des dispositions que le propriétaire prendra en regard de la problématique de la sous-location de vos locaux, nous vous adresserons dans les prochains jours une notification de hausse de loyer conformément à la disposition n° 16 de votre bail à loyer prévoyant que le loyer pourra être modifié proportionnellement à la variation de l'IPC (indice suisse des prix à la consommation), en prenant pour base l'indice au 1 er avril
A l'appui de notre demande, nous constatons que l'intégralité de la situation vous est connue depuis plus d'un mois. Lors de notre entrevue du 12 avril 2007, nous vous avions également demandé de nous fournir les comptes d'exploitation révisés de vos clients, nous en restons pourtant toujours dépourvus. Fondés sur ce qui précède, nous vous mettons en demeure de nous faire tenir les pièces ci-devant mentionnées dans un délai au 25 mai 2007. (...)". Le même jour, le conseil des défendeurs s'adressait à la gérance pour l'informer de la position de ses clients au sujet de l'accord proposé lors de l'entretien du 12 avril 2007: "Je ne vous cache pas que mes clients sont extrêmement choqués des prétentions de leur bailleur, notamment concernant des dommages et intérêts à concurrence de Fr. 250'000.- en conséquence de la sous-location d'une partie des locaux et de l'exploitation du parking souterrain conformément aux conditions du bail initial. Mes clients ne peuvent en aucun cas accepter votre proposition de résilier au 30 avril 2007 leur contrat de bail à loyer pour être remplacé par deux baux distincts qui leur enlèvent la possibilité de tirer un bénéfice de l'exploitation du parking. Par ailleurs, le montant demandé pour le garage correspond pratiquement au loyer de sous-location alors qu'est comprise dans ce loyer la mise à disposition de l'intégralité du matériel nécessaire à l'exploitation du garage. Mes clients estiment que les prétentions de M. Q.________ relèvent d'une mauvaise compréhension de l'économie du contrat telle qu'il a été convenu dès le départ et tel qu'il a toujours été pratiqué. Cela étant, je me vois contraint de sauvegarder les intérêts de M. et Mme A.S., raison pour laquelle je saisis ce jour la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne d'une requête tendant à faire constater le caractère licite de la sous-location du garage et la manière dont le parking souterrain est exploité. Je précise que mes clients ne sont pas opposés au principe d'une augmentation de loyer qui respecterait la clause d'indexation. Par ailleurs, mes clients ne sont pas insensibles au fait que M. Q. puisse avoir besoin de quelques places de parc dans les sous-sols de manière à les mettre à disposition de ses propres locataires. Mes clients seraient prêts à passer des accords à des conditions avantageuses avec ces éventuels sous-locataires de manière à ce que l'absence de places de parc ne soient pas un obstacle à l'exploitation des étages. Il va de soi que si M. Q.________ admet le fait que mes clients se sont toujours comportés de manière conforme au bail et qu'il n'y a pas en l'espèce de "sous-location à des conditions abusives", la requête adressée à la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne pourrait être retirée puisqu'elle n'aurait alors plus d'objet. (...)" Ce courrier a été reçu par la gérance le 21 mai 2007. 12.A.S.________ et B.S.________ ont ainsi saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne par requête du 16 mai 2007, au pied de laquelle ils ont pris les conclusions suivantes contre Q.________, avec suite de frais et dépens:
Subsidiairement, dans le but de préserver tous les droits du propriétaire de l'immeuble, nous résilions votre bail conformément à son échéance à savoir au 31 mars 2010. (...)". Chaque courrier était accompagné de deux formules officielles de notification de résiliation de bail, l'une pour le 31 juillet 2007, l'autre pour le 31 mars 2010. 14.Par une seconde requête adressée à la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne en date du 28 juin 2007, les défendeurs ont conclu à l'annulation des congés, subsidiairement à une prolongation de bail. 15.Dite Commission a tenu séance en date du 16 août 2007. La conciliation a été tentée, mais n'a pas abouti. Dès lors, selon procès-verbal du 20 août 2007, la Commission a constaté l'échec de la conciliation s'agissant de la requête du 16 mai 2007 et a statué comme suit sur les conclusions des locataires prises dans leur requête du 28 juin 2007: "I. La résiliation de bail du 29 mai 2007 pour le 31 juillet 2007 adressée séparément à M. A.S.________ et Mme B.S.________, est nulle et de nul effet. II. La résiliation de bail du 29 mai 2007 pour le 31 mars 2010 adressée séparément à M. A.S.et à Mme B.S., est annulée. Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées. La présente décision est rendue sans frais ni dépens." 16.Le demandeur a saisi le Tribunal des baux par requête du 19 septembre 2007, au pied de laquelle il a pris les conclusions suivantes avec dépens:
11 - "I. Les conditions de la sous-location par les locataires A.S.________ et B.S.________ des locaux qu'ils louent à [...], à Lausanne, n'ont pas été intégralement communiquées au bailleur Q.________ dans le délai au 25 mai 2007 qui leur était imparti. II. Les conditions auxquelles les locataires A.S.________ et B.S.________ sous- louent les locaux qu'ils louent à [...] au bailleur Q.________ sont abusives. Principalement III. Les résiliations de bail du 29 mai 2007 pour le 31 juillet 2007 adressées séparément à A.S.________ et à B.S.________ concernant leur bail commercial relatif aux locaux situés dans l'immeuble sis à [...], à Lausanne sont valables, les locataires devant rendre les locaux libres de tous objets et de toute occupation au bailleur Q.________ pour le 31 juillet 2007. Subsidiairement IV. Les résiliations de bail du 29 mai 2007 pour le 31 mars 2010 adressées séparément à A.S.________ et à B.S.________ concernant leur bail commercial relatif aux locaux situés dans l'immeuble sis à [...], à Lausanne sont valables, les locataires devant rendre les locaux libres de tous objets et de toute occupation au bailleur Q.________ pour le 31 mars 2010." 17.Les défendeurs ont saisi le Tribunal des baux par requête du 20 septembre 2007, au pied de laquelle ils ont pris les conclusions suivantes avec suite de frais et dépens: "I. Les conditions du contrat de sous-location du 1 er janvier 2000 qui lie A.S.________ et B.S.________ à R.________ ne sont pas abusives. II. Les conditions auxquelles A.S.________ et B.S.________ exploitent le parking souterrain situé dans l'immeuble de [...] à Lausanne, propriété de Q., sont conformes au contrat de bail à ferme non-agricole du 9 avril 1985. Subsidiairement III. Les conditions auxquelles les places de parc situées dans le parking souterrain de l'immeuble de [...] à Lausanne, propriété de Q., sont sous-louées ne sont pas abusives." 18.Le 7 février 2008, le Tribunal des baux a pris séance en inspection locale à [...], à Lausanne. L'audience s'est ensuite poursuivie au Tribunal. Il a été protocolé ce qui suit au procès-verbal: "Me Gaillard remet en cause la véracité des allégations de la partie adverse concernant les conditions pratiquées au plan de la sous-location; il avance comme éléments justifiant la défiance du bailleur le fait que les défendeurs ont produit, concernant une relation de sous-location importante, une pièce qui date déjà de 2002 et que les défendeurs ont précisé il y a seulement 15 jours dans le cadre de la présente procédure les conditions de sous-location de la vitrine à M. R.. En conséquence, Me Gaillard estime que les comptes remis par les défendeurs ne sont pas fiables en l'état et que des documents audités par un tiers devraient être fournis au tribunal par les défendeurs. A la demande de la présidente, il précise qu'il ne requiert par une expertise sur ce point". P., directeur de la N.________ SA, a été entendu comme témoin. L'audience a été suspendue avec l'accord des parties, afin d'entendre R.________ ultérieurement. 19.Le Tribunal des baux a repris séance le 20 mai 2008. Le témoin R.________ a été entendu. Avec l'accord des parties, l'audience a été
12 - suspendue une nouvelle fois afin d'entendre comme témoins D.________ et G.. 20.Le Tribunal des baux a repris séance le 18 décembre 2008. Le témoin G. a été entendu. Le Tribunal a renoncé à l'audition du témoin D.. Lors de dite audience, les défendeurs ont conclu au rejet, avec suite de frais et dépens, des conclusions prises par le demandeur et à la confirmation de la décision de la Commission de conciliation déclarant nulle la résiliation signifiée pour le 31 juillet 2007 et annulant la résiliation signifiée pour le 31 mars 2010. Le demandeur a pour sa part conclu au rejet, avec suite de frais et dépens, de toutes les conclusions formulées par les défendeurs, dans la mesure où elles sont recevables. Son conseil a produit deux pièces, dont un "tableau récapitulatif des loyers, charges et bénéfices admis par le bailleur et bénéfices effectivement réalisés par l'exploitation du Parking V." qui a été établie par ce dernier pour les besoins de la cause. 21.Le Tribunal de céans a délibéré le 12 février 2009. » B.Par acte du 23 octobre 2009, Q.________ a recouru contre ce jugement, concluant principalement à sa réforme en ce sens que le dispositif est modifié comme suit : « I. Les résiliations de bail du 29 mai 2007 pour le 31 juillet 2007 adressées séparément à l’intimé A.S.________ et à l’intimée B.S.________ concernant leur bail commercial relatif aux locaux situés dans l’immeuble sis à [...], à Lausanne, sont valables, les intimés A.S.________ et B.S.________ devant rendre les locaux libres de tous objets de toute occupation au recourant Q.________ pour le 31 juillet
II. Sans objet. IV. De pleins dépens de première instance sont alloués au recourant Q.. » Subsidiairement, le recourant a conclu à la réforme du jugement attaqué en ce sens que le dispositif est modifié comme suit : « I. Sans objet. II. Les résiliations de bail du 29 mai 2007 pour le 31 mars 2010 adressées séparément à l’intimé A.S. et à l’intimée B.S.________ concernant leur bail commercial relatif aux locaux situés dans l’immeuble sis à [...], à Lausanne, sont valables, les intimés devant rendre les locaux libres de tous objets de toute occupation au recourant Q.________ pour le 31 mars 2010. IV. De pleins dépens de première instance sont alloués au recourant Q.________. »
13 - Plus subsidiairement encore, le recourant a conclu à l’annulation du jugement attaqué et au renvoi de la cause au Tribunal des baux pour nouveau jugement. Dans son mémoire du 4 janvier 2010, le recourant a développé ses moyens et confirmé ses conclusions. Les intimés A.S.________ et B.S.________ ont conclu par acte du 9 mars 2010 au rejet du recours avec suite de frais et dépens. E n d r o i t : 1.Les art. 444, 445 et 451 ch. 2 CPC (Code de procédure civile du 14 décembre 1966; RSV 270.11), applicables par renvoi de l'art. 13 LTB (loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des baux; RSV 173.655), ouvrent la voie des recours en nullité et en réforme contre un jugement principal rendu par le Tribunal des baux. Interjeté en temps utile, le recours tend à la réforme, subsidiairement à la nullité du jugement. 2.La Chambre des recours n'examine que les moyens de nullité expressément développés (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3ème éd., Lausanne 2002, n. 2 ad art. 465 CPC, p. 722). En l'espèce, le recourant ne fait valoir aucun moyen ou grief de cet ordre. Bien plutôt, il considère que « le renvoi de la cause au Tribunal de baux pour compléter l’état de fait [...] n’est pas envisageable vu les circonstances » (cf. mémoire p. 19). Il demande ainsi à la Chambre des recours de procéder directement à des mesures d’instruction sous forme de réaudition d’un témoin et de prise en considération des nouvelles pièces produites (cf. mémoire p. 15 et pp. 18-19). Cette requête sera
14 - examinée dans le cadre du recours en réforme, le Tribunal cantonal pouvant corriger ou compléter l’état de fait sur la base du dossier, conformément à l’art. 452 al. 1ter et 2 CPC. Il s’ensuit que le recours en nullité est irrecevable. Quant au recours en réforme, il est recevable. 3.Lorsqu'elle est saisie d'un recours en réforme interjeté contre un jugement principal rendu par le Tribunal des baux, la Chambre des recours revoit librement la cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC, applicable par renvoi de l'art. 13 LTB). Les parties ne peuvent toutefois pas articuler de faits nouveaux, sous réserve de ceux qui résultent du dossier et qui auraient dû être retenus ou de ceux pouvant résulter d'une instruction complémentaire selon l'art. 456a CPC (art. 452 al. 1ter CPC). Ainsi, le Tribunal cantonal revoit la cause en fait et en droit sur la base du dossier sans réadministration des preuves déjà administrées. Il développe son raisonnement juridique après avoir vérifié la conformité de l'état de fait du jugement aux preuves figurant au dossier et l'avoir, le cas échéant, corrigé ou complété au moyen de celles-ci (JT 2003 III 3 ; 2001 III 128). 4.a) Le Tribunal des baux a considéré que les parties initiales au bail – à savoir la T.________ SA, qui était alors propriétaire de l’immeuble, et les époux C.S.________ et B.S.________ – avaient convenu qu’une partie des locaux loués puissent être sous-loués par les locataires. Il s’agit, selon les constatations des premiers juges, d’une vitrine-bureau (comportant un bureau et plusieurs places de parc, actuellement plus d’une vingtaine, sous-louée à A.________ SA qui y exploite une entreprise de location de voitures sous l’enseigne d’ [...]), de l’atelier mécanique et de la deuxième vitrine-bureau (tous deux sous-loués à R.________, qui y exerce son activité de mécanicien automobile), ce qui correspond au consentement donné dans le contrat par le bailleur. En revanche, toujours d’après les constatations du Tribunal des baux, le parking ne fait pas l’objet d’un sous-bail. Le tribunal se réfère à cet égard à divers documents, à
15 - commencer par le bail litigieux qui, à son article 31, permet la sous- location partielle des locaux, mais également au courrier de la gérance du 10 mars 1992 ainsi qu’au projet de convention entre l’actuel bailleur et les actuels locataires. Au sujet de l’exploitation du parking, les premiers juges relèvent qu’elle est directement exercée par le défendeur A.S.________, les charges y afférentes étant acquittées par les locataires et les profits leur revenant. Ils ajoutent que la location de places de parc est inhérente à l’exploitation du parking, qu’ils comparent à la location de chambres hôtelières : à l’instar d’une telle exploitation, l’activité déployée par le défendeur est lucrative, correspond à l’usage convenu et ne saurait être limitée par la réglementation relative à la sous-location ou au sous- affermage. Dès lors, selon le Tribunal des baux, le bailleur ne pouvait invoquer valablement l’absence de consentement prescrit par l’art. 262 al. 2 let. a CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220) pour se plaindre, comme il l’a fait, de conditions prétendument abusives de sous- location des places de parc et le congé anticipé notifié aux locataires pour le 31 juillet 2007 apparaît ainsi inefficace. Quant à la résiliation donnée pour le 31 mars 2010, le Tribunal des baux a considéré qu’elle devait être annulée, contrevenant tant à l’art. 271a al. 1 let. b et d CO qu’à l’art. 271 al. 1 CO. Aux yeux des premiers juges, le bailleur a voulu, au travers de son projet de convention, imposer aux défendeurs ses prétentions, à savoir non seulement des nouvelles conditions contractuelles plus défavorables aux locataires, mais également le paiement d’un montant de 250'000 fr. représentant les profits prétendument abusifs qu’ils auraient réalisés par la sous-location de places de parc ; il a en outre signifié leur congé aux locataires alors que ceux-ci avaient engagé une procédure judiciaire devant la Commission de conciliation aux fins de faire trancher le différend né entre parties au sujet de la sous-location litigieuse. Par surabondance, les premiers juges ont stigmatisé l’attitude « contradictoire et déloyale » du demandeur. b) Le recourant construit son argumentation sur un état de fait qu’il voudrait voir complété sur divers points. Selon lui, au départ, les locaux ont été donnés à bail en vue de l’exploitation d’un garage, le
16 - locataire ayant la possibilité de réaliser un revenu complémentaire au moyen de l’exploitation du parking. Il se réfère sur ce point au rapport de la fiduciaire [...], établi le 17 février 1985, qui procède à une estimation du loyer supportable des locaux et dont la teneur est notamment la suivante : « [... ]
Fr.78'300.-- Sur la base de la situation du parking, de son état d’entretien et des inconvénients (surtout les rampes d’accès trop étroites), la marge de bénéfice de 25 % pour la couverture des frais généraux et des risques, déduite des recettes annuelles est entièrement justifiée. Le loyer économiquement supportable et justifié pour ce parking peut être estimé à un coût total net de Fr. 78'300.--. Dans l’estimation du loyer économiquement supportable, nous nous sommes basés sur un bail d’une durée de cinq ans environ. Nous mentionnons enfin que nous avons admis que la partie de l’immeuble estimée serait utilisée comme parking. Si cette partie pouvait servir à un autre usage, le loyer supportable pourrait aboutir à un autre résultat. [... ] » Le recourant requiert à cet égard la réaudition du témoin G.________ dont la déposition aurait été méconnue par le tribunal, alors qu’il s’agirait d’un témoignage d’une « importance cruciale ». En outre, il souligne, en se référant aux comptes d’exploitation produits par les intimés, que le commerce d’achat et de vente de véhicules a disparu depuis 2005, ce qui rend douteux le fait que le sous-bail à loyer conclu oralement avec R.________ porte sur une demi-vitrine seulement. Le recourant articule ensuite ses moyens en trois phases. Il commence par examiner la portée de la sous-location autorisée en l’espèce sur une partie des locaux pour dénoncer le fait que la sous- location actuelle, qui porte selon lui sur l’entier des locaux loués, excède le périmètre de l’autorisation donnée lors de la conclusion du contrat, sans que les locataires aient demandé, cas échéant obtenu, une autorisation du
17 - bailleur en ce sens. Or, les conditions de sous-location ayant été modifiées, un nouveau consentement devait être requis du bailleur. Puis, le recourant entreprend de démontrer que la résiliation anticipée du bail était en l’occurrence justifiée, en se fondant sur l’art. 257f al. 3 CO (maintien du bail devenu insupportable pour le bailleur) et sur l’art. 262 al. 2 CO. Il invoque plus particulièrement le caractère abusif des conditions de sous-location, le bénéfice retiré par les intimés de la sous-location du parking étant selon lui largement excessif, ainsi que la durée illimitée de la sous-location, les intimés n’ayant d’aucune manière manifesté leur intention de reprendre l’exploitation de l’atelier mécanique, ce qui revient selon lui à substituer un locataire par la voie détournée de la sous- location. Enfin, le recourant se défend d’avoir voulu, en soumettant un projet de convention aux intimés, élever des prétentions léonines à leur encontre puis d’avoir résilié le bail du fait de leur refus de signer ledit document. Il conteste de même avoir contrevenu à l’art. 271a al. 1 let. d CO, la procédure introduite par les intimés devant la Commission de conciliation visant à faire constater que les conditions de la sous-location ne sont pas abusives l’ayant été selon lui au mépris des règles de la bonne foi. Il réfute également avoir eu lui-même un comportement contradictoire et déloyal, la présente procédure démontrant au contraire que ce sont les intimés qui n’ont cessé de louvoyer « pour se préserver un revenu qui devrait échoir au propriétaire de l’immeuble » (mémoire de recours, p. 18). 5.A teneur de l'art. 262 CO, le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur (al. 1), lequel ne peut le refuser que dans l'un des trois cas envisagés à l'al. 2 (refus de communiquer les conditions de la sous-location [let. a]; conditions de la sous-location abusives par rapport à celles du bail principal [let. b]; sous- location présentant pour le bailleur des inconvénients majeurs [let. c]). L'art. 257f al. 3 CO permet notamment au bailleur de résilier un bail d'habitation dans un délai de trente jours pour la fin d'un mois lorsque le locataire, malgré un avertissement écrit, persiste à enfreindre
18 - son devoir de diligence de manière à rendre le maintien du bail insupportable pour son cocontractant ou les habitants de l'immeuble. Le Tribunal fédéral a rappelé qu'une sous-location sans le consentement du bailleur – notamment lorsque le locataire s'abstient de demander l'autorisation de sous-louer – peut justifier une résiliation anticipée du bail selon l'art. 257f al. 3 CO. Le seul fait de ne pas requérir le consentement du bailleur ne suffit toutefois pas à justifier un congé anticipé, sans avertissement préalable. Pour respecter la condition de la protestation prescrite à l'art. 257f al. 3 CO, le bailleur qui apprend que l'objet remis à bail est sous-loué sans son consentement, doit inviter le locataire, par écrit, à se conformer aux exigences légales, en l'enjoignant à mettre un terme à la sous-location ou en protestant contre l'absence de demande d'autorisation. Si le bailleur choisit la première injonction, le preneur a tout de même la possibilité de requérir le consentement de son cocontractant, qui peut être donné après coup. Si le locataire ne réagit pas à l'avertissement écrit du bailleur, un congé anticipé sera fondé, en tout cas, lorsqu'un examen rétrospectif des faits permet de conclure que le bailleur aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location. Dans ce cas, l'exigence du caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur posée à l'art. 257f al. 3 CO n'a pas de portée indépendante (ATF 134 III 446 c. 2.2. ; cf. également ATF 134 III 300 c. 3.1 et 3.2). 6.Il convient, dans un premier temps, d’appréhender la portée de l’autorisation de sous-location accordée par le bailleur. Celle-ci résulte de l’art. 31 des dispositions particulières du bail, qui stipule, sans autre condition, que, « en dérogation à l’art. 6 du bail, les locataires sont autorisés à sous-louer une partie de leurs locaux ». Lesdits locaux sont répertoriés dans l’en-tête du contrat. Les premiers juges se sont référés à la lettre de la gérance aux locataires du 10 mars 1992 (pièce 4 du demandeur = pièce 3 des défendeurs), dans laquelle la représentante du bailleur distinguait entre la possibilité offerte par le bail de sous-louer une partie des locaux et celle de louer de nombreuses places de parc. Ils ont par conséquent estimé que la sous-location au sens du bail litigieux ne
19 - pouvait porter que sur la partie des locaux effectivement sous-loués par les intimés, à savoir une vitrine-bureau, la moitié de la deuxième vitrine, ainsi que l’atelier mécanique, mais qu’elle ne concernait pas le parking d’environ huitante places, cédé aux défendeurs afin qu’ils l’exploitent. Les premiers juges ont ainsi constaté que l’activité nécessaire à cette exploitation était directement exercée par le défendeur A.S.________ – avec les charges et profits qui en découlent – et non par un tiers auquel le parking en tant que tel aurait été cédé à titre onéreux aux fins, pour lui, de l’exploiter. Tirant un parallèle avec l’activité hôtelière, ils ont considéré que cette activité ne saurait être régie par les dispositions sur le sous-bail ou le sous-affermage, qu’elle était lucrative et qu’elle correspondait à l’usage convenu, ce qui était clairement perçu par la gérance dans son courrier précité. Cette manière de voir ne peut qu’être confirmée. On ne voit pas, en particulier, ce que l’estimation du loyer supportable des locaux à laquelle a procédé en son temps – soit avant la signature du bail litigieux – la fiduciaire [...] pourrait y changer. Cette pièce, dont il n’a pas été démontré qu’elle résulterait d’une négociation entre parties ou qu’elle ferait partie de l’accord contractuel intervenu entre elles, se présente comme une analyse économique des risques encourus par le futur locataire et exploitant du parking. Rien ne permet d’en déduire, comme le fait le recourant, que le contrat devait contenir une autorisation de sous- location relative à cette partie des locaux loués « pour permettre aux parties de mettre en œuvre leur accord » (mémoire de recours, p. 7). On doit au contraire constater avec les intimés que le recourant – qui a également produit cette pièce – était au courant des composantes économiques de l’exploitation commerciale des locations de places de parc. Sa contestation provient exclusivement du fait que les revenus générés par cette exploitation ont augmenté. Or, comme le font observer pertinemment les intimés, les parties initiales au contrat de bail n’ont prévu nulle part une limitation des revenus, ni n’ont envisagé d’inclure une clause tenant compte de l’évolution du bénéfice, voire de conclure un contrat liant le montant du loyer au chiffre d’affaires, tel un bail partiaire (cf. Lachat, Le bail à loyer, 2008, n. 2.1 p. 84 et n.10 p. 499).
20 - Il est dès lors vain de se demander si l’autorisation de sous- location partielle des locaux a été donnée « en blanc » et si les locataires devaient demander « une autorisation pour la sous-location qui excédait le périmètre initial ». Au reste, une autorisation de sous-louer donnée d’avance « en blanc » par le bailleur est reconnue comme licite tant par la doctrine (cf. Lachat, op. cit., n. 2.6 p. 582 ; idem, Commentaire romand, n. 9 ad art. 262 CO, p. 1372 ; SVIT Kommentar, n. 2 ad art. 262 CO, p. 355 ; Higi, Zürcher Kommentar, n. 4 et 33 ad art. 262, p. 668) que par la jurisprudence (cf. TF 4A_199/2007 du 17 décembre 2007 c. 4.3.1). Une telle autorisation peut être donnée de manière générale et inconditionnelle ; mais elle peut aussi être soumise à certaines conditions ou modalités d’octroi (cf. ATF précité, avec réf. à Roncoroni, in Mietrechtspraxis 2006, pp. 86-87, note 116). Or, en l’espèce, la sous- location à laquelle a consenti le bailleur dans le contrat de bail litigieux – qui concernait, comme on l’a vu, les locaux autres que les places de parc – n’était pas limitée par de quelconques conditions ou modalités de sorte que les locataires n’étaient pas tenus de lui communiquer en cours de bail des renseignements au sujet de ladite sous-location. Quoi qu’il en soit, les pièces comptables requises par le bailleur lui ont été fournies par les locataires, même si celles-ci n’étaient pas auditées (cf. décision de la Commission de conciliation du 20 août 2007), de même que les pièces complémentaires concernant les comptes 2007. Il s’ensuit que le moyen tendant à établir que la sous-location autorisée par le bailleur s’est en réalité étendue à l’entier des locaux loués et à faire admettre que l’absence de consentement du bailleur à la sous- location excédant le périmètre initial de l’autorisation serait constitutif d’une violation, par les locataires, de leur devoir de diligence doit être rejeté, sans qu’il soit nécessaire de procéder aux mesures d’instruction requises par le recourant. A cet égard, on ne voit pas en quoi la réaudition du témoin G.________, portant sur l’étendue de la sous-location autorisée, serait utile au sort du recours. Non seulement ce témoin a été entendu par le Tribunal des baux, mais si véritablement la déposition de ce témoin revêtait une telle importance aux yeux du recourant, il appartenait à ce
21 - dernier de requérir la verbalisation, dans sa teneur essentielle, de ce témoignage (cf. JT 2001 III 80), ce qu’il s’est abstenu de faire (cf. p.-v. p. 13). Quant aux pièces nouvelles produites avec le mémoire de recours, il s’agit d’un pur échange de courriers entre les conseils des parties postérieur au dépôt du présent recours et on ne discerne pas en quoi ces pièces contribueraient à mieux cerner la réalité de certains faits litigieux. 7.Compte tenu de ce qui précède, force est de constater que, comme en ont jugé à bon droit tour à tour la Commission de conciliation puis le Tribunal des baux, le recourant n’avait pas de motif justifiant une résiliation anticipée du bail. En particulier, les conditions d’une telle résiliation en cas de sous-location sans le consentement du bailleur (cf. ATF 134 III 446 précité c. 2.2) ne sont in casu pas réalisées. Quant à la partie des locaux pour laquelle le bailleur avait donné par avance son consentement à une sous-location, le recourant ne rend plausible ni le caractère abusif des conditions de sous-location ni ne démontre en quoi la gestion de l’atelier mécanique par le sous-locataire actuel rendrait le maintien du bail insupportable. Que le produit de cette sous-location s’ajoute aux revenus générés par l’exploitation du parking n’a en soi rien de répréhensible, cette dernière activité étant bien exercée par l’intimé A.S.________ personnellement. Dès lors, le moyen du recourant, qui repose exclusivement sur une prétendue violation du contrat consistant en une « sous-location » du parking à des conditions abusives doit être rejeté. 8.Reste à examiner la validité de la résiliation ordinaire signifiée en même temps, à titre subsidiaire, par la représentante du bailleur, à chacun des locataires. L’art. 271a al. 1 CO prévoit que le congé est annulable lorsqu’il est donné par le bailleur notamment dans le but d’imposer une modification unilatérale défavorable au locataire ou une adaptation de
22 - loyer (let. b) et pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi (let. d). a) Le recourant tente de minimiser les nouvelles prétentions contenues dans le projet de convention qu’il a soumis aux intimés le 12 avril 2007 et conteste que le refus, par ceux-ci, de signer un tel accord soit à l’origine de la résiliation du bail. Certes, la lettre de résiliation du bail adressée aux locataires une dizaine de jours après que le projet susmentionné eut été refusé par les locataires selon lettre de leur conseil du 16 mai 2007 ne fait pas référence à cette circonstance, mais seulement au fait que les comptes d’exploitation dûment révisés n’auraient pas été produits dans le délai fixé et que cela constituerait de leur part une violation de leur devoir de diligence. Or, la convention tendait notamment à faire admettre aux intimés que les conditions de la sous-location telles que pratiquées depuis le début du bail étaient abusives et à obtenir qu’ils « dédommagent » le bailleur en lui versant une somme conséquente prélevée sur leur bénéfice prétendument excessif. Ainsi, la proximité dans le temps entre ce refus par les locataires de signer un tel accord et la résiliation de leur bail rend suffisamment vraisemblable, au sens de la doctrine et de la jurisprudence, le lien existant entre la résiliation et la volonté du bailleur d’imposer sa prétention (cf. Lachat, Le bail à loyer, n. 5.3.3 p. 743 et les réf. citées). Au reste, comme l’ont retenu à bon droit les premiers juges, le motif de résiliation invoqué expressément par le bailleur s’est révélé infondé. A cela ne change rien le fait que la résiliation ordinaire ait été signifiée à titre subsidiaire seulement, les conditions légales étant applicables dans cette hypothèse aussi. b) Le recourant conteste également que la résiliation soit annulable sous l’angle de l’art. 271a al. 1 let. d CO. Il soutient que, par leur requête du 16 mai 2007 adressée à la Commission de conciliation tendant à faire constater que les conditions de la sous-location n’étaient pas abusives, les intimés auraient procédé de manière préventive pour
23 - bénéficier de la protection offerte par cette disposition et qu’ils auraient agi au mépris de la bonne foi. On ne voit cependant pas en quoi les locataires, auxquels le bailleur venait de soumettre un projet de convention les appelant à reconnaître que les conditions de la sous-location qu’ils pratiquaient étaient abusives, auraient été de mauvaise foi en faisant constater judiciairement qu’elles ne l’étaient pas. Au reste, la Commission de conciliation saisie de cette requête l’a traitée dans sa décision du 20 août 2007, en constatant l’échec de la conciliation sur ce point (pp. 2 et p. 4 infra). Le fait que les conclusions des locataires requérants n’ont pas été reprises dans le dispositif du jugement attaqué, mais qu’elles ont été examinées par le Tribunal des baux dans les considérants de sa décision, est sans incidence à ce propos. c) Vu ce qui précède, il n’est pas nécessaire à la solution du litige d’examiner si, comme l’ont retenu les premiers juges par surabondance sans motiver plus avant leur point de vue, le comportement du recourant doit être qualifié de contradictoire et déloyal ni si la résiliation litigieuse tombe également sous le coup de l’art. 271 CO. Il s’ensuit que ce dernier moyen doit lui aussi être rejeté. 9.Le recours est ainsi entièrement mal fondé et doit donc être rejeté. Le recourant, qui succombe, devra verser, outre les frais de justice, des dépens de deuxième instance aux intimés, qu’il se justifie de fixer à 3'000 francs.
24 - Par ces motifs, la Chambre des recours du Tribunal cantonal, statuant en audience publique, p r o n o n c e : I. Le recours est rejeté. II. Le jugement est confirmé. III. Les frais de deuxième instance du recourant sont arrêtés à 9'800 fr. (neuf mille huit cents francs). IV. Le recourant Q.________ doit verser aux intimés A.S.________ et B.S.________, créanciers solidaires, la somme de 3'000 fr. (trois mille francs) à titre de dépens de deuxième instance. V. L’arrêt motivé est exécutoire. Le président : La greffière : Du 21 avril 2010 Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés. La greffière :
25 - Du L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies à : -Me Isabelle Salomé Daïna (pour Q.), -Me Pierre-Louis Imsand (pour A.S. et B.S.________). La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs. Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF). Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à : -Tribunal des baux. La greffière :
Extrait par Omnilex
Whether the appeal in nullity was admissible
The nullity appeal was not admissible because the appellant raised no nullity ground and instead sought factual supplementation within the reform appeal.
The court reviews only expressly argued nullity grounds; requests to correct or supplement the facts belong to the reform appeal under the procedural rules.
Whether the lease could be terminated early for the date of 31 July 2007
The early termination was invalid.
The landlord had given advance consent to partial subletting of the premises, and the parking business was personally operated by the tenant rather than sublet as such. No valid ground under Art. 262 para. 2 CO or warning-based termination under Art. 257f para. 3 CO was shown.
Whether the ordinary termination for 31 March 2010 was annulable
The ordinary termination had to be annulled.
The timing and context made it sufficiently likely that the notice was meant to force tenants to accept worse contractual terms and to pay a large amount allegedly corresponding to abusive sublease profits. The tenants’ conciliation action was not bad faith.
Connectez Omnilex pour rechercher dans le corpus juridique depuis votre assistant IA.