853 TRIBUNAL CANTONAL JL21.025561-211353 290 C H A M B R E D E S R E C O U R S C I V I L E
Arrêt du 1er novembre 2021
Composition : M. P E L L E T , président M.Winzap et Mme Cherpillod, juges Greffier :M. Magnin
Art. 257d CO Statuant à huis clos sur le recours interjeté par L., à [...], locataire, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 26 août 2021 par la Juge de paix du district de la Riviera - Pays d’Enhaut dans la cause divisant la recourante d’avec R., B.________ et Me V.________, à [...], bailleurs, la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal considère :
2 - E n f a i t : A.Par jugement du 26 août 2021, la Juge de paix du district de la Riviera - Pays d’Enhaut a ordonné à L.________ de quitter et rendre libres, pour le lundi 27 septembre 2021 à midi, les locaux occupés dans l’immeuble sis à [...] (I), a dit qu’à défaut pour la locataire de quitter volontairement ces locaux, l’huissier de paix était chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder à l’exécution forcée de la présente décision sur requête des bailleurs, avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (II), a ordonné aux agents de la force publique de concourir à l’exécution forcée de la présente décision, s’ils en étaient requis par l’huissier de paix (III), a arrêté les frais judiciaires à 480 fr., lesquels étaient compensés avec l’avance de frais effectuée par les bailleurs (IV), a mis les frais à la charge de la locataire (V), a dit qu’en conséquence, celle-ci rembourserait aux bailleurs leur avance de frais à concurrence de 480 fr. et leur verserait la somme de 400 fr. à titre de dépens (VI) et a dit que toutes autres ou plus amples conclusions étaient rejetées (VII). En droit, la juge de paix a relevé que, pour réclamer le paiement de 36’000 fr. correspondant aux loyers dus pour la période du 1 er juillet 2018 au 30 juin 2020 pour les locaux susmentionnés à la locataire, les bailleurs avaient, le 22 juin 2020, fait notifier à celle-ci une lettre recommandée, contenant l’indication qu’à défaut de paiement dans les trente jours, le bail serait résilié et que, faute de paiement dans ce délai, les bailleurs avaient, par avis du 26 août 2020, signifié à la locataire qu’ils résiliaient le bail pour le 30 septembre 2020. Elle a ajouté qu’il ressortait du dossier que la locataire avait pris au plus tard connaissance de l’avis comminatoire du 22 juin 2020 le 17 juillet 2020, que le délai de trente jours imparti par les bailleurs remplissait donc les exigences légales et qu’il ressortait de la requête de conciliation déposée le 28 septembre 2020 par la locataire que la résiliation du bail lui avait été adressée le 26 août 2020, de sorte qu’il y avait lieu de retenir que la notification de cette résiliation était réputée reçue le 27 août 2020. Ainsi, la juge de paix a considéré que le congé était valable. Elle a ajouté que, le 17 juillet 2020,
3 - la locataire avait adressé un courrier aux bailleurs, dans lequel elle avait fait valoir que les locaux concernés présentaient des défauts et qu’elle souhaitait récupérer la totalité des fonds investis dans des travaux de rénovation, le paiement de dommages causés à des objets mobiliers et le remboursement de la totalité des loyers et des charges, mais que celle-ci s’était contentée, dans cette lettre, d’accuser réception de l’avis comminatoire du 17 juillet 2020 et d’énoncer des prétentions, sans toutefois les chiffrer ni indiquer qu’elle entendait procéder par compensation. La juge de paix a par conséquent considéré que la locataire n’avait pas valablement invoqué la compensation, en précisant que ce procédé n’aurait de toute manière pas fait obstacle à la procédure de résiliation, dès lors que la contre-créance invoquée n’était pas susceptible d’être établie sans délai et qu’il appartenait à la locataire de consigner les arriérés de loyer. B.Par acte du 6 septembre 2021, L.________ a recouru auprès de la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal contre cette ordonnance, en concluant, sous suite de frais et dépens, principalement à son annulation, la requête d’expulsion du 11 juin 2021 déposée par les bailleurs devant être déclarée irrecevable. Subsidiairement, elle a conclu au renvoi de la cause à l’autorité de première instance pour nouvelle décision suivant les considérants. Plus subsi-diairement, elle a conclu à ce que la cause soit suspendue jusqu’à l’exécution de l’expertise prévue dans la cause en preuve à futur. C.La Chambre des recours civile fait sien dans son entier l’état de fait de l’ordonnance, complétée par les pièces du dossier, dont il ressort notamment ce qui suit : 1.Le 21 septembre 2011, [...], en qualité de bailleur, et L.________, en qualité de locataire, ont signé un contrat de bail portant sur un local au rez-de-chaussée de l’immeuble sis à l’avenue [...], à [...], ainsi qu’une place de parc (« usage prévu : [...] »), pour un loyer de 1’800 fr. net par mois, charges non comprises. Depuis le mois de mars 2015, le loyer a été réduit, selon un accord des parties, à 1’500 fr. par mois.
4 - R.________ et B., héritiers de [...], décédé le 6 juin 2019, ont repris l’administration du bail précité. Ils ont également requis la liquidation officielle de la succession, Me V., notaire, ayant été nommé en qualité de liquidateur officiel. 2.Par courrier recommandé du 22 juin 2020, R., B. et Me V.________ ont adressé une mise en demeure à L.. Dans leur courrier, ils ont indiqué que les loyers relatifs au contrat de bail du 21 septembre 2021 n’avaient pas été payés du 1 er juillet 2018 au 30 juin 2020 et que l’arriéré de loyers s’élevait à 36’000 francs. Ils ont imparti un délai de trente jours à la locataire pour s’acquitter de ce montant, en mentionnant qu’à défaut, le contrat de bail serait résilié moyennant le délai minimum légal de trente jours pour la fin du mois suivant conformément à l’art. 257d al. 2 CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220). Par courrier du 17 juillet 2020, adressé à Me V., L.________ a pris position sur la lettre précitée. Elle a indiqué qu’elle n’avait jamais pu exploiter la chose louée, qu’elle souhaitait récupérer la totalité des fonds investis dans des travaux de rénovation et la partie du dommage causé par un dégât d’eaux à des objets mobiliers et qu’elle voulait se faire rembourser la totalité des loyers et des charges versés pour le local concerné. Elle a ajouté qu’elle devait estimer son manque à gagner et qu’elle avait besoin de connaître de manière plus précise la situation légale et les responsabilités en lien avec cette affaire afin de calculer le dommage. Elle n’a pas chiffré l’éventuelle créance qu’elle entendait faire valoir contre les bailleurs, estimant toutefois que le coût de la réparation des dégâts s’élevait à 55’000 francs. 3.Par formule officielle du 26 août 2020, R., B. et Me V.________ ont signifié à L.________ la résiliation du contrat de bail portant sur le local au rez-de-chaussée de l’immeuble sis à [...], à [...], et une place de parc pour le 30 septembre 2020, l’arriéré de loyers étant resté impayé.
5 - Le 28 septembre 2020, L.________ a déposé une requête de conciliation auprès de la Commission de conciliation en matière de baux à loyer. Dans le cadre de celle-ci, elle a indiqué, à l’allégué n° 9, qu’elle avait, au plus tôt, reçu la résiliation du 26 août 2020 le lendemain, de sorte que le délai de contestation de trente jours arrivait à échéance le 26 septembre 2020, lequel était reporté au lundi 28 septembre 2020. Au pied de sa requête, elle a en substance conclu à ce que la notification de la résiliation du bail du 26 août 2020 soit déclarée nulle et de nul effet, respectivement annulée et, subsidiairement, à ce qu’une prolongation du bail pour une durée de six ans, soit jusqu’au au 30 septembre 2026, lui soit accordée. 4.a) Le 11 juin 2021, R., B. et Me V.________ ont déposé une requête d’expulsion en cas clair auprès de la juge de paix. Ils ont conclu, avec suite de frais et dépens, à ce qu’il soit ordonné à L.________ de libérer de tous biens et de toutes personnes le local précité et de remettre toutes les clés aux requérants, sous la menace de la peine d’amende prévue par l’art. 292 CP (Code pénal suisse du 21 décembre 1937 ; RS 311.0), et qu’il soit dit que faute d’exécution dans les dix jours dès l’entrée en force de la décision, l’autorité chargée de l’exécution y procéderait par voie d’exécution forcée avec l’assistance de l’autorité compétente. b) Par citation à comparaître du 6 juillet 2021, la juge de paix a informé R., B. et Me V.________ que L.________ avait déposé une requête de mesures provisionnelles dans une cause en preuve à futur opposant les parties. c) Le 17 août 2021, la juge de paix a tenu l’audience, en présence des représentants des parties. Lors de cette audience, la représentante des prénommés a déposé un complément à la requête d’expulsion adressée le 11 juin 2021, au pied duquel ils ont conclu, sous suite de frais et dépens, au rejet de la
6 - demande de L.________ et au maintien des conclusions qu’ils ont prises dans leur requête du 11 juin 2021. E n d r o i t :
1.1Aux termes de l’art. 319 let. a CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272), le recours est recevable contre les décisions finales, incidentes et provisionnelles de première instance qui ne peuvent pas faire l’objet d’un appel, soit notamment, dans les causes patrimoniales, lorsque la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est inférieure à 10’000 fr. (art. 308 al. 2 CPC a contrario). Lorsque le litige porte uniquement sur la question de savoir si les conditions d’une expulsion selon la procédure en cas clair sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au retard causé par le recours à la procédure sommaire, dont il y a lieu en principe de fixer la durée à six mois (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1). Le recours doit être interjeté dans les dix jours lorsque la décision entreprise a été rendue en procédure sommaire, soit notamment en matière de cas clairs (cf. art. 248 let. b CPC). 1.2En l’espèce, la valeur litigieuse s’élève à 9’000 fr. (1’500 fr. x 6 mois), de sorte que la voie du recours est ouverte. Formé en temps utile par une partie qui a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant sur des conclusions patrimoniales dont la valeur litigieuse est inférieure à 10’000 fr., le recours, écrit et motivé, est recevable. 2.Le recours est recevable pour violation du droit (art. 320 let. a CPC) et constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 let. b CPC). L’autorité de recours dispose d’un plein pouvoir d’examen s’agissant de la violation du droit (Jeandin, Commentaire romand, Code de procédure
3.1La recourante considère que les conditions de la procédure en cas clairs n’étaient en l’occurrence pas réalisées et que la juge de paix ne pouvait dès lors pas entrer matière sur la requête du 11 juin 2021. Elle estime que la situation juridique n’était pas claire, au motif qu’il était, contrairement à ce qu’a retenu la juge de paix, d’une part, facilement reconnaissable à la lecture du courrier du 17 juillet 2020 qu’elle invoquait la compensation et que la créance était aisément chiffrable en multipliant le nombre de loyers par sa somme et, d’autre part, que la lettre précitée aurait été adressée dans le délai comminatoire de trente jours. Elle ajoute qu’elle n’aurait jamais pu utiliser les locaux litigieux pour l’usage qui y était prévu dans le contrat de bail, de sorte que la créance de loyers réclamée dans l’avis comminatoire du 22 juin 2020 serait inexistante et non exigible, et entrainerait par conséquent la nullité de la résiliation. L’appelante relève enfin que ces éléments soulèveraient des questions juridiques et une instruction allant au-delà de la procédure sommaire en cas clairs. 3.2
8 - 3.2.1La procédure sommaire prévue par l’art. 257 CPC est une alternative aux procédures ordinaire ou simplifiée normalement disponibles, destinée à offrir une voie particulièrement simple et rapide à la partie demanderesse, dans les cas dits clairs. Cette voie suppose que l’état de fait ne soit pas litigieux ou qu’il soit susceptible d’être immédiatement prouvé (al. 1 let. a) et que la situation juridique soit claire (al. 1 let. b). Le juge n’entre pas en matière si l’une ou l’autre de ces hypothèses n’est pas vérifiée (al. 3). Selon la jurisprudence, l’état de fait n’est pas litigieux lorsqu’il n’est pas contesté par le défendeur ; il est susceptible d’être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve est rapportée par la production de titres, conformément à l’art. 254 al. 1 CPC. La preuve n’est pas facilitée : le demandeur doit ainsi apporter la preuve certaine (voller Beweis) des faits justifiant sa prétention ; la simple vraisemblance (Glaubhaftmachen) ne suffit pas. Si le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes (substanziiert und schlüssig), qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure du cas clair est irrecevable (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2 ; ATF 138 III 620 consid. 5.1.1 et les arrêts cités). La situation juridique est claire lorsque l’application de la norme au cas concret s’impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence éprouvées (ATF 138 III 123 consid. 2.1.2 ; ATF 138 III 620 consid. 5.1.1 ; ATF 138 III 728 consid. 3.3). En règle générale (cf. toutefois TF 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et les références citées), la situation juridique n’est pas claire si l’application d’une norme nécessite l’exercice d’un certain pouvoir d’appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l’espèce (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2 ; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2 ; TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 5.1.2).
9 - 3.2.2Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation et les locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un mois (al. 2). La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé l’arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l’alinéa 2 de cette disposition légale, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si l’arriéré avait finalement été payé (cf. TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et les références citées). Si, en revanche, l’une des conditions d’application de l’art. 257d CO n’est pas réalisée, le congé est inefficace (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 2.3.5 p. 879). L’action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l’art. 257d CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l’extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO). Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n’entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément à l’art. 257d CO). Les conditions de l’art. 257 al. 1 CPC s’appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine ; ATF 141 III 262 consid. 3.2 in fine).
10 - 3.2.3Selon la doctrine et la jurisprudence, le locataire peut faire obstacle à l’application de l’art. 257d CO en invoquant la compensation, à condition que la créance compensatrice soit échue et exigible et que le moyen ait été invoqué avant l’échéance du délai de trente jours de l’art. 257d al. 1 CO (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb ; TF 4A_140/2014 du 6 août 2014 consid. 5.1, SJ 2015 I 1). Lorsque le locataire entend s’acquitter de ses loyers par compensation avec une créance en restitution de l’indu, il doit donc le déclarer au plus tard dans le délai de sommation qui lui est accordé par le bailleur (TF 4A_115/2019 du 17 avril 2019 consid. 9). Si la compensation n’est pas d’emblée dépourvue de vraisemblance, la requête en cas clair sera en principe irrecevable (CACI 26 février 2021/84 consid. 4.2.2 ; CACI 4 juillet 2017/289 consid. 3.2). L’obligation du juge de se prononcer sur la contre-créance invoquée en compensation ne saurait prolonger la procédure en contestation du congé de façon à contrecarrer la volonté du législateur de permettre au bailleur de mettre fin au bail et d’obtenir l’évacuation du locataire dans les plus brefs délais lorsque la résiliation a été donnée selon l’art. 257d CO. Si une procédure relative à la contre-créance est pendante devant une autre instance, il ne saurait être question de suspendre la procédure en contestation du congé jusqu’à droit connu dans l’autre procédure, sauf si une décision définitive est imminente (CACI 22 janvier 2019/29 ; CACI 7 décembre 2018/692 consid. 3.4.1 ; CREC 26 juillet 2016/292 consid. 3.2.2). 3.3En l’espèce, dans son courrier du 17 juillet 2020, la recourante a pris position sur la mise en demeure du 22 juin 2020, en se contentant d’indiquer, en substance, qu’elle n’avait pas eu la possibilité d’exploiter la chose louée selon l’usage prévu, qu’elle avait procédé à des travaux de rénovation et subi des dommages causés par un dégât d’eaux, qu’elle souhaitait dès lors récupérer la totalité des fonds investis et le dommage subi et qu’elle voulait se faire rembourser la totalité des loyers et des charges. Ainsi, si elle a certes, dans ce courrier, énoncé des prétentions, elle n’a pas chiffré celles-ci et n’a, surtout, pas relevé qu’elle entendait procéder par compensation. Ainsi, comme l’a retenu la juge de paix, force
11 - est de constater que la recourante n’a pas invoqué la compensation dans le délai imparti par la lettre recommandée du 22 juin 2020. A supposer que l’on pouvait déduire du courrier du 17 juillet 2020 que la recourante opposait en compensation des loyers impayés les coûts de travaux de rénovation, le fait que ces loyers n’étaient pas dus car elle n’avait pas pu exploiter les locaux, le manque à gagner résultant de défauts de la chose louée en encore le remboursement d’un paiement effectué pour la réparation de dommages causés à des objets mobiliers par un dégât d’eaux, cette prétention, estimée, s’agissant de la réparation du dégât d’eaux, mais non d’un manque à gagner ou des travaux de rénovation, à 55’000 fr. (pièce 12), n’est pas susceptible d’être prouvée sans délai. La recourante l’admet du reste elle-même, puisqu’elle requiert, à titre subsidiaire, la suspension de la présente cause jusqu’à droit connu sur le résultat d’une expertise mise en œuvre dans une procédure parallèle de preuve à futur. Sur ce point, elle fait valoir que cette expertise aurait pour but de déterminer le montant des travaux exécutés et le montant du dommage causé par les dégâts d’eaux précité. Ainsi, force est d’admettre que la contre-créance invoquée en compensation n’est, à ce jour, ni échue ni exigible. On ne voit en outre pas pourquoi une telle expertise deviendrait, comme le soutient la recourante, irréalisable si une exécution forcée d’expulsion devait avoir lieu avant la fin de la procédure de preuve à futur. De plus, on ne saurait suspendre une procédure en contestation du congé jusqu’à droit connu sur le sort d’une procédure relative à la contre-créance, sauf si une décision définitive à cet égard est imminente, ce qui n’est au demeurant pas allégué. Dans ces conditions, la créance invoquée en compensation n’étant pas prouvée et n’étant donc ni échue ni exigible, c’est à juste titre que la juge de paix a déclaré la requête en cas clair du 11 juin 2021 recevable et qu’elle est entrée en matière sur celle-ci. Enfin, dans la mesure où la juge de paix a examiné si la requête en cas clair déposée par les intimés se fondait, d’une part, sur un état de fait qui n’était pas litigieux ou qui était susceptible d’être prouvé immédiatement et, d’autre part, sur une situation juridique claire, on ne
12 - discerne pas où elle aurait commis, comme le prétend la recourante, un déni de justice. Pour le reste, c’est à juste titre que la juge de paix a considéré que la mise en demeure du 22 juin 2020 et la résiliation du 26 août 2020 avaient été valablement notifiées à la recourante et que le congé donné par les intimés à celle-ci respectait les exigences de l’art. 257d al. 2 CO. La recourante ne le conteste par ailleurs pas. Par conséquent, l’ordonnance de la juge de paix doit être confirmée. 4.En définitive, le recours, manifestement infondé (art. 322 al. 1 in fine CPC), doit être rejeté et l’ordonnance entreprise confirmée. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr. (art. 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la charge de la recourante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). Les intimés n’ayant pas été invités à se déterminer, il n’y a pas matière à l’allocation de dépens de deuxième instance. Par ces motifs, la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal, p r o n o n c e : I. Le recours est rejeté. II. L’ordonnance est confirmée. III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr. (quatre cents francs), sont mis à la charge de la recourante L.________. IV. L’arrêt est exécutoire.
13 - Le président : Le greffier : Du L’arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié à : -M. Philippe Chiocchetti, aab (pour L.), -Mme Hannah Dromard Roth (pour R., B.________ et Me V.________). La Chambre des recours civile considère que la valeur litigieuse est inférieure à 10’000 francs. Le présent arrêt peut faire l’objet d’un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 ; RS 173.110), cas échéant d’un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n’est recevable que si la valeur litigieuse s’élève au moins à 15’000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30’000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF). Cet arrêt est communiqué, par l’envoi de photocopies, à : -Mme la Juge de paix du district de la Riviera - Pays d’Enhaut. Le greffier :