CREC jl11-046952-159/2012•Eviction upheld; humanitarian postponement refused
CREC jl11-046952-159/2012Tribunal cantonal / Chambre des recours civile26 avr. 2012Dismissed
Extrait par Omnilex
The landlord obtained a summary eviction order against the tenants for unpaid rent arrears. On appeal, the tenants accepted that the lease had been terminated and that eviction followed in principle, but asked only for a postponement until the end of the school term because an E.________ student was living there. The appellate court held that the rent arrears had not been cured within the Art. 257d CO deadline, so the termination was valid. Humanitarian reasons could not defeat eviction on the merits; at most they could matter at the execution stage, and only for a short period. The appeal was rejected, the order confirmed, the matter remitted for a new move-out deadline, and costs of CHF 100 were imposed jointly and severally on the tenants.
Art. 257d CO; eviction after failure to pay within the written comminatory deadline; humanitarian reasons. If the tenant does not cure rent arrears within the statutory warning period, the landlord may validly terminate the lease even if payment is made later (consid. 3). Motives of hardship do not enter into the substantive review of the termination under Art. 257d CO; they may, at most, be considered at the stage of forced execution under the principle of proportionality, and then only to grant a short postponement that does not amount to a de facto lease extension (consid. 4). In summary proceedings, the appeal period is ten days; where only a brief extension of the vacating deadline is sought, the value in dispute is limited to the rents corresponding to the requested postponement (consid. 1).
854 TRIBUNAL CANTONAL JL11.046952-120349 159 C H A M B R E D E S R E C O U R S C I V I L E
Arrêt du 25 avril 2012
Présidence de M. C R E U X , président Juges:Mme Charif Feller et M. Pellet Greffier :MmeLogoz
Art. 257d CO; 308 al. 2, 319 let. a, 321 al. 2 CPC Statuant à huis clos sur le recours interjeté par A., à Vevey, et E., à La Tour-de-Peilz, intimés, contre l'ordonnance d'expulsion rendue le 7 février 2012 par le Juge de paix du district de la Riviera-Pays-d'Enhaut dans la cause divisant les recourants d’avec F.________, à Lausanne, requérante, la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal voit :
2 - E n f a i t : A.Par ordonnance rendue et notifiée le 7 février 2012 aux parties, le Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d'Enhaut a ordonné à A.________ et E.________, de quitter et rendre libres pour le jeudi 8 mars 2012 à midi les locaux occupés dans l'immeuble sis à [...], [...] (appartement d'une pièce n° 26 au 3 ème étage) (I), dit qu'à défaut pour la partie locataire de quitter volontairement ces locaux, l'huissier de paix est chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder à l'exécution forcée de la décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l'ouverture forcée des locaux (II), ordonné aux agents de la force publique de concourir à l'exécution forcée de la décision, s'ils en sont requis par l'huissier de paix (III), arrêté à 300 fr. les frais judiciaires qui sont compensés avec l'avance de la partie bailleresse (IV), mis les frais à charge des parties locataires, solidairement entre elles (V), dit qu'en conséquence les parties locataires, solidairement entre elles, rembourseront à la partie bailleresse son avance de frais à concurrence de 300 fr. et lui verseront des dépens, par 360 fr., à titre de défraiement de son représentant professionnel (VI) et dit que toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées (VII). En droit, le premier juge a constaté que l'arriéré de loyer n'avait pas été acquitté par les parties locataires dans le délai imparti par la mise en demeure qui leur avait été notifiée à forme de l'art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220) et que le congé notifié postérieurement, contesté en temps utile devant la Commission de conciliation, avait été valablement donné. Au surplus, il a considéré que les conditions d'application de la procédure en protection des cas clairs (art. 257 CPC [Code de procédure civile du 19 décembre 2008; RS 272]) étaient réunies en l'espèce de sorte que la procédure sommaire était applicable.
3 - B.Par acte motivé du 15 février 2012, A., agissant tant en son propre nom qu'en tant que membre président de E., a conclu au report de la date fixée pour la libération des locaux litigieux au 31 juillet 2012. Invitée à se déterminer sur la requête d'effet suspensif implicitement contenue dans l'acte du 15 février 2012, F.________ a conclu au rejet de cette requête. Par décision du 5 mars 2012, le président de la cour de céans a accordé l'effet suspensif au recours. C.La Chambre des recours civile fait sien dans son entier l'état de fait du jugement, complété par les pièces du dossier, dont il ressort notamment ce qui suit :
En deuxième instance, les recourants ne contestent pas la résiliation de leur bail ni le principe de leur expulsion. Arguant que le logement est actuellement occupé par un étudiant de E.________, ils sollicitent uniquement que le délai pour libérer les locaux soit reporté à fin juillet 2012, date correspondant à la fin du cycle d'études en cours.
Dès lors que le principe de l'expulsion n'est pas remis en cause, la valeur litigieuse équivaut aux loyers à verser durant la prolongation demandée (CREC 30 décembre 2011/270). En l'occurrence, celle-ci correspond à la période séparant la date impartie par le juge de paix pour quitter les locaux, à savoir le 8 mars 2012, et le 1er juillet 2012. La valeur litigieuse équivaut ainsi à cinq loyers mensuels, savoir 3'300 fr. (660 fr. x 5), moins huit jours pour le mois de mars, par 170 fr. ([660 fr. / 31 jours] x 8), soit 3'130 francs.
Il s'ensuit que seul un recours peut être formé contre l'ordonnance attaquée (art. 319 let. a CPC). c) Le recours s'exerce en principe dans un délai de trente jours (art. 321 al. 1 CPC). Le délai de recours est toutefois de dix jours dans toutes les décisions rendues en procédure sommaire (art. 321 al. 2 CPC). Pour déterminer quel est le délai de recours applicable, il convient donc de qualifier la procédure en vertu de laquelle la décision attaquée a été rendue
Le recours est interjeté sur papier à en-tête de l'E., représentée par son administrateur A.. Il est accompagné de la décision attaquée, en l'occurrence l'ordonnance du 7 février 2012 notifiée à A.. Il y a dès lors lieu de considérer qu'il est formé par E. et A.________, tous deux parties intimées à l'ordonnance d'expulsion attaquée. Interjeté en temps utile par une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC) et dûment motivé (art. 321 al. 1 CPC), le recours est ainsi formellement recevable. 2.Le recours est recevable pour violation du droit et constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC).
S'agissant de la violation du droit, l'autorité de recours dispose d'un plein pouvoir d'examen (Spühler, Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Bâle 2010, n. 12 ad art. 319 CPC); elle revoit librement les questions de droit soulevées par le recourant et peut substituer ses propres motifs à ceux de l'autorité précédente ou du recourant (Hohl, Procédure civile, tome II, 2ème éd., n. 2508, p. 452).
S'agissant de la constatation manifestement inexacte des faits, ce grief, comme pour l'art. 97 al. 1 LTF (loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005; RS 173.110), ne permet que de corriger une erreur évidente, la notion se recoupant en définitive avec l'appréciation arbitraire des preuves (Corboz et al., Commentaire de la LTF, Berne 2009, n. 19 ad art. 97 LTF). 3.L'art. 257d CO prévoit que, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
Les recourants ne remettent pas en cause le bien-fondé juridique de l'expulsion. Ils font valoir que les loyers sont en l'état réglés jusqu'au 31 mars 2012 et déclarent s'engager à payer d'avance les loyers restants pour la période d'avril à juillet 2012, ainsi qu'à libérer les locaux en bon ordre. Il n'en reste pas moins que le délai comminatoire de trente jours a couru à compter de la notification de la mise en demeure du 21 juillet 2011 et que le paiement de l'arriéré de loyer n'est pas intervenu dans le délai imparti. A cet égard, la jurisprudence a précisé que le bailleur est en droit de résilier le bail lorsque l'arriéré n'a pas été réglé dans le délai comminatoire (ATF 127 III 548 c. 4), cela même si l'arriéré a finalement été payé (TF, arrêt du 27 février 1997, in Cahiers du Bail 3/1997 pp. 65 ss). Cela étant, le congé donné par la bailleresse pour le 30 novembre 2011 respecte les conditions de l'art. 257d CO. 4.Les recourants sollicitent, pour des motifs d'opportunité, un report au 31 juillet 2012 de la date fixée pour la libération définitive du logement en cause, soit le 8 mars 2012. Ils font valoir que celui-ci est actuellement occupé par un étudiant de E.________, que le cycle d'études en cours prendra fin à cette même date et qu'une expulsion à la date fixée par le juge de paix aurait des effets désastreux pour l'école. La jurisprudence a précisé que, lorsque le locataire n'avait pas réglé l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, il était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l'al. 2 de cette disposition, savoir la résiliation du bail moyennant un délai de
Les recourants, qui succombent, doivent supporter, solidairement entre eux, les frais judiciaires de deuxième instance (art. 106 al. 1 CPC), qu'il convient d'arrêter à 100 fr. (art. 69 al. 1 TFJC [tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils; RSV 270.11.5]).
N'ayant pas été invitée à se déterminer sur le recours (art. 322 al. 1 CPC), l'intimée n'a pas droit à des dépens de deuxième instance.
Par ces motifs, la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal, statuant à huis clos, en application de l'art. 322 al. 1 CPC, p r o n o n c e : I. Le recours est rejeté. II. L'ordonnance est confirmée. III. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d'Enhaut pour qu'il fixe à A.________ et E., une fois les considérants du présent arrêt envoyés pour notification aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu'ils occupent dans l'immeuble sis [...], à [...] (appartement de 1 pièce au 3è étage, n° 26). IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (cent francs), sont mis à la charge des recourants A. et E.________, solidairement entre eux. V. L'arrêt motivé est exécutoire. Le président : Le greffier :
10 - Du 26 avril 2012 Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés. Le greffier : Du L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à : -E., -A., -M. Jean-Marc Decollogny (pour F.________). La Chambre des recours civile considère que la valeur litigieuse est inférieure à 15'000 francs. Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
11 - Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à : -M. le Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d'Enhaut. Le greffier :
Extrait par Omnilex
Whether the appeal against the eviction order was admissible in the form and time required by the CPC.
The filing was treated as a timely and properly reasoned recours by the tenants against a first-instance summary eviction order.
Because the challenged decision was rendered in summary proceedings, the ten-day appeal period applied; the value in dispute exceeded the threshold for a recours but not for an appeal.
Whether the lease termination and eviction were justified under Art. 257d CO despite later payment of the arrears.
The termination was valid because the rent arrears were not paid within the written warning period.
Under Art. 257d CO, failure to pay within the comminatory deadline entitles the landlord to terminate even if the arrears are later paid.
Whether humanitarian reasons justified extending the move-out deadline to 31 July 2012.
No longer postponement was warranted; only a brief delay for execution could be considered, and proportionality issues belong to enforcement.
Humanitarian considerations do not affect the substantive requirements of Art. 257d CO and cannot amount to a de facto new lease extension; any delay in enforcement must remain short.
Connectez Omnilex pour rechercher dans le corpus juridique depuis votre assistant IA.