CREC jl10-010229-372i/2010•Eviction upheld after transfer of leased premises
CREC jl10-010229-372i/2010Tribunal cantonal / Chambre des recours civile13 juil. 2010Dismissed
Extrait par Omnilex
The tenant appealed an eviction order issued after default on commercial rent. She argued that the sale of the building to the new owner broke the landlord's standing and that later enforcement acts showed a waiver or tacit renewal of the lease. The Chamber of Recourse held that the default notice and termination complied with Art. 257d CO, that the lease passed by law to the purchaser under Art. 261 para. 1 CO with substitution of parties in the pending eviction case, and that no tacit new lease was proven. The appeal was rejected, the eviction order confirmed, and CHF 250 in second-instance costs were charged to the tenant.
Art. 257d CO; Art. 261 al. 1 CO; Art. 64 al. 2 CPC; eviction after default in payment and transfer of ownership of leased premises; the lease passes ex lege to the purchaser and the latter is substituted into pending proceedings concerning rights arising from the lease. The transfer of ownership has no retroactive effect and does not nullify a valid termination previously notified to the tenant. A tacit renewal of the lease after termination is admitted only exceptionally, where the landlord over a prolonged period refrains from relying on the notice, refrains from demanding return of the premises, and continues to accept rent regularly without reservation (consid. 4c).
808 TRIBUNAL CANTONAL 372/I C H A M B R E D E S R E C O U R S
Arrêt du 13 juillet 2010
Présidence de M. G I R O U D , vice-président Juges:MM. Creux et Krieger Greffière :Mme Rossi
Art. 9 Cst.; 257d et 261 al. 1 CO; 64 al. 2 et 457 CPC; 23 LPEBL La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s’occuper du recours interjeté par X., à Prangins, locataire, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 29 avril 2010 par la Juge de paix du district de Nyon dans la cause divisant la recourante d’avec T., domicile élu à Lausanne, bailleresse. Délibérant à huis clos, la cour voit :
décembre 2009 et 2'800 fr. dès le 1 er décembre 2010. Par courrier recommandé du 18 novembre 2009, notifié le lendemain, la représentante de la bailleresse a mis la locataire en demeure de s'acquitter du montant de 3'455 fr. 60 correspondant au loyer
3 - impayé du mois de novembre 2009, par 3'025 fr., aux intérêts de retard à 7% dès le 1 er novembre 2009, par 10 fr. 60, aux frais de la poursuite introduite le même jour, par 70 fr., et aux frais d'intervention au sens de l'art. 106 CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220), par 350 francs. Cette lettre comportait également la signification qu'à défaut de paiement dans un délai de trente jours, le bail serait résilié et l'expulsion requise. La bailleresse a résilié le contrat de bail pour le 31 janvier 2010, par formule officielle du 21 décembre 2009, notifiée le lendemain à la locataire. Depuis le 30 décembre 2009, T.________ est propriétaire de l'immeuble dans lequel sont situés les locaux loués. Le 1 er mars 2010, un avis d'inventaire a été adressé à la locataire par l'Office des poursuites du district de Nyon, sur réquisition d'U.________ AG (anciennement C.), représentée par R.. Il portait sur le «loyer (fermage) échu» du 1 er au 28 février 2010, par 3'025 francs. Le 25 mars 2010, T.________ a requis du Juge de paix du district de Nyon l'expulsion de X.________ de l'arcade, de la place de parc couverte et du local technique en cause. Les parties ont comparu à l'audience du juge de paix du 29 avril 2010. La locataire a conclu au rejet de la requête d'expulsion, invoquant le changement de propriétaire qui avait eu lieu le 30 décembre 2009, sans qu'aucun décompte de loyers en retard n'ait été établi au jour de la vente. Elle a également allégué que l'avis d'inventaire du 1 er mars 2010 se référait au loyer du 1 er au 28 février 2010 et non à une indemnité pour occupation illicite due pour cette période, ce qui prouverait que la propriétaire avait renoncé à la résiliation du bail.
4 - En droit, le premier juge a retenu que la locataire ne s'était pas acquittée de l'entier de l'arriéré de loyer dans le délai de trente jours imparti. Il a estimé que le bail était passé à l'acquéreur de l'immeuble - avec tous les droits et obligations qui lui étaient attachés - et que l'argument de la locataire tiré du changement de propriétaire n'était pas fondé, dès lors qu'elle avait reçu la mise en demeure et la résiliation du bail. Il a également rejeté l'objection de la locataire basée sur l'avis d'inventaire du 1 er mars 2010, celui-ci n'émanant pas de la propriétaire de l'immeuble mais d'U.________ AG, dont aucune pièce au dossier n'attestait la qualité de représentante de la propriétaire. Le juge de paix a ainsi considéré que le congé était valable et que les conditions de l'expulsion étaient réalisées. B.Par acte motivé du 20 mai 2010, X.________ a recouru contre cette ordonnance, concluant, sous suite de dépens des deux instances, à sa réforme en ce sens que la requête d'expulsion est rejetée. Elle a également requis l'effet suspensif. Le Président de la Chambre des recours a accordé l'effet suspensif au recours, par décision du 27 mai 2010. L'intimée T.________ n'a pas produit de mémoire dans le délai imparti. Dans sa lettre du 1 er juin 2010, elle a notamment indiqué que les indemnités d'occupation et/ou loyers courants étaient impayés, contrairement au moyen invoqué par la recourante. E n d r o i t : 1.L'art. 23 al. 1 LPEBL (loi du 18 mai 1955 sur la procédure d'expulsion en matière de baux à loyer et à ferme; RSV 221.305) ouvre un recours au Tribunal cantonal: a) lorsque le juge était incompétent ou s'est déclaré à tort incompétent; b) pour absence d'assignation régulière; c)
5 - pour violation des règles essentielles de la procédure, lorsque l'informalité est de nature à influer sur le prononcé. Selon l'alinéa 2, il y a également recours au Tribunal cantonal pour déni de justice, ce recours pouvant aboutir soit à la réforme, soit à l'annulation de la décision attaquée (JT 2004 III 43 c. 1a). Toutefois, l'art. 23 al. 2 LPEBL, qui confère un pouvoir d'examen limité à la Chambre des recours, ne saurait s'appliquer lorsque la validité du congé a été contestée en vertu de l'art. 274g al. 1 let. a CO. En pareil cas, la Chambre des recours, pour répondre aux exigences du droit fédéral, doit disposer d'un libre pouvoir d'examen du droit fédéral (JT 2008 III 12 c. 2a; JT 2004 III 79; Guignard, in Procédures spéciales vaudoises, Lausanne 2008, n. 4 ad art. 23 LPEBL, p. 212 et références). En l'espèce, la recourante n'a pas contesté le congé devant la commission de conciliation compétente. Le recours sera donc examiné en droit sous l'angle restreint de l'arbitraire. 2.Selon l'art. 457 al. 1 CPC, applicable vu le renvoi de l'art. 29 LPEBL aux règles ordinaires de la procédure civile contentieuse, la Chambre des recours doit admettre comme constants les faits tels qu'ils sont constatés par le jugement, sauf contradiction avec les pièces du dossier et sous réserve de complètement sur la base de celles-ci (JT 2008 III 12 c. 3a; JT 1993 III 88 c. 3; Gauthier, Note sur la procédure d'expulsion en matière de bail à loyer, in JT 1993 III 126). En l'espèce, l'état de fait de l'ordonnance est conforme aux pièces du dossier et a été complété sur la base de celui-ci. 3.a) L'art. 257d CO prévoit que, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
6 - délai est de trente jours au moins pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier les baux d'habitations et de locaux commerciaux, moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2). b) En l'espèce, l'ancienne bailleresse C.________ a, par courrier du 18 novembre 2009, mis la recourante en demeure de s'acquitter du paiement du loyer du mois de novembre 2009, par 3'025 fr., pour l'arcade, la place de parc couverte et le local technique. Elle a en outre indiqué qu'à défaut de paiement dans les trente jours, elle résilierait le bail, ce qu'elle a fait par formule officielle du 21 décembre 2009, pour le 31 janvier 2010. Le délai comminatoire commence à courir lorsque le locataire a effectivement reçu en ses mains la mise en demeure, mais au plus tard à l'échéance du délai de garde postal de sept jours (ATF 119 II 147, JT 1994 I 205 c. 2; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 667; SVIT, Das schweizerische Mietrecht, 3 ème éd., 2008, n. 28 ad art. 257d CO, p. 134). En l'espèce, la lettre du 18 novembre 2009 a été notifiée le lendemain à la recourante. Faute de paiement dans le délai de trente jours imparti, la notification - par formule officielle du 21 décembre 2009 - de la résiliation du bail pour le 31 janvier 2010 respectait les délais de l'art. 257d CO. 4.a) La recourante soutient que le transfert de propriété de l'immeuble au 30 décembre 2009 n'a impliqué aucun effet rétroactif sur les impayés, d'autant plus qu'aucun décompte «acheteur-vendeur» n'a été produit à titre de cession de créance par C.________ à l'intimée. b/aa) L'art. 261 al. 1 CO, qui est applicable à toutes les formes de bail (Higi, Zürcher Kommentar, 1994, n. 3 ad art. 261-261a CO, p. 623), constitue un cas de changement légal de partenaire contractuel (Higi, op. cit., n. 22 ad art. 261-261a CO, p. 629; Tercier/Favre, Les contrats spéciaux, 4 ème éd., 2009, n. 2469, p. 358). Il prévoit que si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail
7 - passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose. Tel est le cas même si le bail a déjà été résilié (Higi, op. cit., n. 23 ad art. 261-261a CO, p. 630). La vente ne rompt pas le bail, de sorte que la légitimation active passe à l'acquéreur et, en particulier, la titularité des droits matériels dont la maîtrise est nécessaire pour pouvoir notamment résilier, requérir l'expulsion, résister à un recours, etc. (CREC I, 18 mars 2008, n o 129; CREC, 15 juillet 2005, n o 452; CREC, 23 décembre 2004, n o 860; CREC, 2 septembre 2003, n o 706). Lorsqu'un changement de propriétaire et le changement de parties au contrat qui en résulte de par la loi intervient alors qu'est pendante une procédure de conciliation ou judiciaire, ayant pour objet des droits des parties découlant du contrat de bail, l'acquéreur prend la place du vendeur dans la procédure. L'objet de la procédure doit être susceptible de déployer des effets postérieurs au transfert de propriété (Higi, op. cit., n. 23 ad art. 261-261a CO, p. 630; Lachat, op. cit, p. 688). L'art. 261 al. 1 CO crée un cas de substitution légale au sens de l'art. 64 al. 2 CPC, dans le cas d'un transfert de propriété survenu en cours de procédure d'expulsion (CREC, 2 septembre 2003, n o
706; CREC, 25 mars 2003, n o 345). Dès le transfert de propriété, tous les droits et obligations du bail passent à l'acquéreur, qui devient bailleur à la place du vendeur et peut exiger du locataire le loyer et l'exécution de toutes ses autres obligations contractuelles ou légales (SVIT, op. cit., n. 9 ad art. 261-261a CO, p. 344; Higi, op. cit., n. 22 ad art. 261-261a CO, p. 629). Le transfert du bail à l'acquéreur ne déploie aucun effet rétroactif, mais, dès cette date, l'acquéreur reprend les baux dans l'état où ils se trouvent et le vendeur est libéré de ses obligations envers les locataires et réciproquement (Lachat, op. cit., p. 687). Tel est le cas dans les procès pendants dans la mesure où ils concernent des faits qui peuvent influer sur le contrat de bail après le changement de parties (ATF 127 III 273 c. 4c/aa, JT 2001 II 8). bb) Au vu de ce qui précède, on ne saurait reprocher au premier juge d'avoir fait preuve d'arbitraire en retenant que le
8 - changement de propriétaire ne mettait pas à néant la procédure d'expulsion en cours, l'acquéreur reprenant la procédure à son compte, en vertu de la substitution de parties prévue à l'art. 64 al. 2 CPC. Peu importe qu'il y ait ou pas un décompte «vendeur-acheteur» ou une cession de créance, dès lors que ce sont des actes qui ne concernent que les propriétaires. c) De plus, le fait que ce soit l'ancienne propriétaire - sous sa nouvelle raison sociale U.________ AG - qui cherche, par les moyens de poursuite pour dettes ou de faillite, à recouvrer des loyers impayés ne change rien à la procédure en cours. Il n'est d'ailleurs pas démontré que le paiement des loyers intervenu après le transfert de propriété, dont on ne dispose au demeurant d'aucune liste récapitulative permettant de déterminer quels loyers auraient été versés, aurait eu pour effet la conclusion d'un bail tacite. Selon la doctrine et la jurisprudence, il faut admettre exceptionnellement la conclusion d'un nouveau bail par actes concluants à la suite d'une résiliation lorsque, durant une période prolongée, le bailleur s'est abstenu de se prévaloir du congé, d'exiger la restitution de la chose louée et qu'il a continué à encaisser régulièrement le loyer sans formuler de réserves (ATF 119 II 147, JT 1994 I 205 c. 5; Lachat, op. cit., p. 185 et la jurisprudence citée). Le silence opposé par l'une des parties à réception d'une offre de l'autre partie ne vaut pas acceptation et n'entraîne pas la conclusion tacite d'un contrat (Lachat, ibidem). En l'espèce, on ignore quand la prise d'inventaire a été requise par l'ancienne propriétaire et le fait que l'avis d'inventaire mentionne un «loyer (fermage) échu» pour le mois de février 2010 ne signifie pas encore qu'un nouveau bail aurait été conclu avec la nouvelle propriétaire. Rien de tel n'a en tout cas été démontré par la recourante. Au contraire, l'intimée a requis l'expulsion de la recourante le 25 mars 2010, se référant expressément à la résiliation du bail du 21 décembre 2009. 5.En conclusion, le recours doit être rejeté et l'ordonnance confirmée. L'effet suspensif ayant été accordé au recours, la cause est renvoyée au Juge de paix du district de Nyon pour qu'il fixe, une fois les
9 - considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification aux parties, un nouveau délai de libération des locaux actuellement occupés par la recourante. Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à 250 fr. (art. 230 al. 1 TFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires en matière civile; RSV 270.11.5]). L'intimée n'ayant pas produit de mémoire, il n'y a pas lieu de lui allouer de dépens de deuxième instance. Par ces motifs, la Chambre des recours du Tribunal cantonal, statuant à huis clos, p r o n o n c e : I. Le recours est rejeté. II. L'ordonnance est confirmée. III. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Nyon pour qu'il fixe à X., une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification, un nouveau délai pour libérer les locaux qu'elle occupe à Gland, [...] (arcade au rez- de-chaussée et place de parc couverte au 2 ème sous-sol, local technique au 2 ème sous-sol). IV. Les frais de deuxième instance de la recourante X. sont arrêtés à 250 fr. (deux cent cinquante francs). V. L'arrêt motivé est exécutoire.
10 - Le président : La greffière : Du 13 juillet 2010 Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés. La greffière : Du L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié à : -M. Julien Greub (pour X.), -M. Thierry Zumbach (pour T.). La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est inférieure à 15'000 francs. Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
11 - contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF). Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à : -Mme la Juge de paix du district de Nyon. La greffière :
Extrait par Omnilex
Whether the notice of default and lease termination under Art. 257d CO were valid.
Yes. The tenant received a written default notice, failed to pay within 30 days, and the lease was then validly terminated on proper notice.
The comminatory period started upon delivery of the notice; the statutory minimum period and termination deadline were respected.
Whether the change of ownership of the leased property invalidated the eviction proceedings or the termination.
No. Under Art. 261 para. 1 CO, the lease transferred by law to the purchaser, who replaced the seller in the pending eviction proceedings.
Transfer of ownership is a legal substitution of landlord; it has no retroactive effect and does not extinguish pending proceedings or the landlord's standing.
Whether the inventory notice and later payments showed a tacit new lease after termination.
No. The record did not prove a tacit renewal or new lease by conduct.
A tacit lease after termination requires prolonged conduct and regular acceptance of rent without reservation; those conditions were not established.
Connectez Omnilex pour rechercher dans le corpus juridique depuis votre assistant IA.