CPF kc08-008625-551/2008•Lease with official notice as recognition of debt
CPF kc08-008625-551/2008Tribunal cantonal / Chambre des poursuites et faillites13 nov. 2008Confirmed
Extrait par Omnilex
The Cantonal Court rejected V.________’s appeal against the provisional mainlevée granted in favor of M.________ for unpaid rent. It held that the signed lease, together with the official rent-notice form required under cantonal tenancy law, constituted a sufficient recognition of debt under Art. 82 LP. The court also rejected the argument of res judicata, explaining that a new mainlevée request is admissible when based on new evidence filed within the statutory period. The tenant’s payment receipts and the exit agreement did not render release from the debt plausible. The first-instance order was therefore maintained, and costs were imposed on the appellant.
Art. 82 LP; Art. 270 al. 2 CO; provisional mainlevée based on lease agreement and official rent-notice form. A bilateral lease may constitute a recognition of debt for due rent only if the lessor has fulfilled the correlative duty of making the leased premises available. Where cantonal law makes the official notice form mandatory for the conclusion of a new lease, the lease contract alone is not sufficient; the form must be produced as well. A new request for provisional mainlevée is admissible after an earlier refusal if it rests on documents not previously submitted and is filed within the statutory period. The debtor must immediately render release plausible; mere references to later settlement documents or payments already made do not suffice (consid. II b-d).
TRIBUNAL CANTONAL 551 C O U R D E S P O U R S U I T E S E T F A I L L I T E S
Séance du 13 novembre 2008
Présidence de M. B O S S H A R D , président Juges:MM. Muller et Hack Greffier :MmeJoye
Art. 82 LP ; 270 al. 2 CO La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal, statuant en audience publique en sa qualité d'autorité de recours en matière sommaire de poursuites, s'occupe du recours exercé par V., à Le Vaud, contre le prononcé rendu le 26 mai 2008, à la suite de l’audience du 23 mai 2008, par le Juge de paix du district de Nyon, dans la cause opposant le recourant à M., à Gland, Vu les pièces au dossier, la cour considère :
janvier 2007, précisant, par lettre du 9 mai 2007 qu’il convenait de déduire de ce montant 3'157 fr. 75, valeur au 3 mai 2007.
janvier 2007, sous déduction de deux acomptes de 3'480 fr. des 21 mars et 3 avril 2007 et d’un montant de 3'157 fr. 75, valeur au 3 mai 2007. A l’appui de sa requête de mainlevée, la poursuivante a produit, outre le commandement de payer, les pièces suivantes :
une copie du bail à loyer du 22 septembre 2005,
une copie de la formule de « notification de loyer lors de la conclusion d'un nouveau bail » signée par les parties le même jour,
un exemplaire des Dispositions paritaires romandes et des Règles et usages locatifs du canton de Vaud. Le poursuivi a déposé des déterminations le 21 mai 2008, accompag-nées notamment des pièces suivantes :
une copie des preuves du paiement des loyers de décembre 2006 et janvier 2007, intervenu les 21 mars et 3 avril 2007,
une copie de la convention de sortie établie le 12 avril 2007, qui mentionne des « loyers en retard » par 12'180 francs.
4 - 2.Par décision rendue le 26 mai 2008, à l’issue de l’audience du 23 mai 2008, le Juge de paix du district de Nyon a prononcé la mainlevée provisoire de l’opposition (dans la poursuite no 4'085'210-01) à concurrence de :
3'480 fr. plus intérêt à 7 % l’an dès le 2 décembre 2006,
3'480 fr. plus intérêt à 7 % l’an dès le 2 janvier 2007,
3'480 fr. plus intérêt à 7 % l’an dès le 2 février 2007,
3'480 fr. plus intérêt à 7 % l’an dès le 2 mars 2007, sous déduction de :
3'480 fr., valeur au 21 mars 2007,
3'480 fr., valeur au 3 avril 2007, et
4'290 fr., valeur au 3 mai 2007, arrêté à 150 fr. les frais de la partie poursuivante et dit que le poursuivi devait verser à celle-ci le montant de 300 fr. à titre de dépens. En substance, le premier juge a considéré que le contrat de bail à loyer produit, accompagné de la formule officielle prévue par l’art. 270 al. 2 CO, valait reconnaissance de dette au sens de l’art. 82 LP et que l’argument du poursuivi, selon lequel la présente cause ne pouvait faire l’objet d’une nouvelle décision au motif qu’elle avait déjà été tranchée par arrêt cantonal du 15 novembre 2007, n’était pas pertinente dès lors que la poursuivante fondait sa seconde requête sur des pièces nouvelles. Le prononcé motivé a été envoyé pour notification aux parties le 17 juin 2008. Par acte déposé le 26 juin 2008, V.________ et Z.________ ont déclaré recourir contre ce prononcé et ont conclu à « la nullité du prononcé du 17 juin (...) concernant la requête de mainlevée des poursuites 4085210-01 et 02 (...) ». Dans leur mémoire du 4 août 2008, V.________ et Z.________ ont confirmé leurs conclusions. L’intimée ne s’est pas déterminée.
5 - E n d r o i t : I.Le recours a été déposé dans les dix jours dès réception du prononcé entrepris, soit en temps utile (art. 57 al. 1 LVLP). En vertu de l’art. 461 CPC, applicable par renvoi de l’art. 58 al. 1 LVLP, l’autorité de recours peut interpréter les conclusions de la partie, la nature du recours devant se déterminer d’après la question soulevée et les moyens invoqués, et non d’après les termes inadéquats utilisés par un recourant (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3 e éd., n. 3 ad art. 461 CPC et les arrêts cités). En l’espèce, nonobstant la formulation de la conclusion visant la « nullité » du prononcé entrepris, le recours tend à la réforme de celui-ci dans le sens du maintien des oppositions aux commandements de payer nos 4'085'210-01 et 4'085'210-02. Dans cette mesure, le recours est recevable formelle-ment. Il ne l’est toutefois que s’agissant de celui de V.________, seul concerné par la poursuite n° 4'085'210-01, objet de la présente procédure.
En revanche, les pièces produites à l'appui du recours et qui n'ont pas été soumises au premier juge avant ou au cours de l'audience de mainlevée sont irrecevables et ne peuvent pas être prises en considération. Effet, selon l'art. 58 al. 3 LVLP, la production de pièces nouvelles en deuxième instance n'est pas autorisée. II.a) Le poursuivant dont la poursuite est frappée d'opposition peut, s'il se trouve au bénéfice d'une reconnaissance de dette, requérir la mainlevée provisoire de l'opposition (art. 82 al. 1 LP). Constitue une reconnaissance de dette l'acte authentique ou sous seing privé signé par le poursuivi, ou son représentant, d'où ressort sa volonté de payer au poursuivant, sans réserve ni condition, une somme d'argent déterminée, ou aisément déterminable, et échue (ATF 130 III 87, JT 2004 II 118; ATF
6 - 122 III 125, JT 1998 II 82; Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, n. 29 ad art. 82 LP). Un contrat bilatéral vaut reconnaissance de dette si le poursuivant a rempli ou garanti les obligations légales ou contractuelles exigibles avant le paiement dont il requiert le recouvrement ou au moment de ce paiement (Gilliéron, op. cit., nn. 44 et 45 ad art. 82 LP). Le contrat signé de bail à loyer constitue ainsi en principe une reconnaissance de dette pour le montant du loyer échu, pour autant que le bailleur ait mis l'objet du contrat à disposition du locataire (Panchaud/Caprez, La mainlevée d'opposition, §§ 74 et 75; Gilliéron, op. cit., nn. 49 et 50 ad art. 82 LP). La conclusion d'un bail à loyer est valable sans forme, sous réserve toutefois de l’art. 270 al. 2 CO. En vertu de cette dernière disposition, en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Vaud a fait usage de cette faculté en édictant la loi du 7 mars 1993 sur l'utilisation d'une formule officielle au changement de locataire (ci-après : LFOCL; RSV 221.315) qui prévoit, à son art. 1, que, tant que dure la pénurie, le bailleur d'habitations sises dans le Canton de Vaud doit faire usage, à l'occasion de la conclusion d'un nouveau bail, de la formule officielle prévue par l'art. 270 al. 2 CO. L'usage de cette formule est donc obligatoire à la conclusion de chaque nouveau bail, et non au seul changement de locataire. L'art. 2 LFOCL indique les mentions qui doivent figurer sur la formule officielle et l'art. 4 LFOCL précise qu'il y a pénurie lorsque le taux de logements vacants offerts en location, établi pour l'ensemble du canton est inférieur à 1,5 % du parc locatif. Un arrêté du Conseil d'Etat du 9 juillet 2001 (ALFOCL-RSV 221.315.1), entré en vigueur le 1 er août 2001, a rendu obligatoire la formule officielle au changement de locataire en constatant que le taux de logements vacants était de 1,1 %.
7 - Lorsque l’usage de la formule est obligatoire, le contrat de bail ne vaut titre de mainlevée que si cette formule est également produite (CPF, 29 juin 2006/314) Le juge de la mainlevée doit vérifier d'office qu'il y a identité entre le poursuivi et le débiteur, la reconnaissance de dette ne justifiant la mainlevée que contre celui que le titre désigne comme débiteur (Panchaud/Caprez, op. cit., §§ 20 et 156 n. 24; Gilliéron, op. cit., n. 74 ad art. 82 LP; CPF, 16 août 2007/278). En matière de bail à loyer, lorsqu'il y a plusieurs locataires, ils sont en général solidaires (Lachat, Le bail à loyer, éd. 2008, p. 72), même si la solidarité ne se présume pas (Lachat, Commentaire romand, no 18 ad art. 253 CO). Le contrat de bail produit mentionne expressément la solidarité puisqu'il est conclu entre la poursuivante et «V.________ et Z.________, conjointement et solidairement responsables entre eux ». Selon l’art. 144 al. 2 CO, les débiteurs solidaires sont tous tenus jusqu’à l’extinction totale de la dette. Tant que le créancier n’est pas pleinement désinté-ressé, il est libre, dans les rapports externes, de rechercher à son choix chaque débiteur pour la totalité de sa prestation (art. 144 al. 1 CO). Le juge prononce la mainlevée si le débiteur ne rend pas immédiate-ment vraisemblable sa libération (art. 82 al. 2 LP). Le poursuivi peut soulever et rendre vraisemblables tous moyens libératoires pris de l'existence ou de l'exigibilité de la prétention déduite en poursuite (Gilliéron, op. cit., n. 81 ad art. 82 LP). Les moyens de preuve propres à libérer le poursuivi sont les documents remis au juge de la mainlevée et pouvant établir un moyen libératoire pertinent (Panchaud/Caprez, op. cit., § 28). b) En l’espèce, le contrat de bail produit, signé par le poursuivi, constitue indiscutablement un titre de mainlevée au sens de l’art. 82 LP. Il ressort en effet des pièces produites par la poursuivante que le bailleur a fait usage, lors de la conclusion du bail, de la formule officielle de notification du loyer initial prescrite par l'art. 270 al. 2 CO. Le loyer stipulé par ce contrat est de 3'480 fr. par mois. La poursuite porte sur les
8 - loyers afférents aux mois de décembre 2006 et janvier à mars 2007. La poursuivante est donc bien au bénéfice d’une reconnaissance de dette pour les montants pour lesquels la mainlevée a été accordée par le premier juge, sous déduction des sommes qu’elle reconnaît elle-même avoir touchées. c) Le recourant fait valoir que « cette affaire a déjà été jugée par le tribunal cantonal le 15 novembre 2007 » et qu’elle ne peut faire l’objet d’une nouvelle décision. Le poursuivant a la possibilité de déposer, sous réserve de la péremption de la poursuite, une nouvelle requête de mainlevée de l'opposition auprès du juge de la mainlevée, à condition de produire des pièces nouvelles qui n'avaient pas été produites lorsque le juge a statué la première fois (Panchaud/Caprez, op. cit. , § 40 n. 6 ; CPF, 15 juin 2006/267). La poursuivante a fait usage de cette faculté. Elle a déposé, dans le délai de péremption d’une année à compter de la notification du commandement de payer prévue à l’art. 88 al. 2 LP, une seconde requête de mainlevée en se fondant sur une pièce nouvelle, à savoir la formule officielle de « notification de loyer lors de la conclusion d'un nouveau bail », laquelle n’avait pas été produite lorsque le juge a statué la première fois. C’est donc à juste titre que le juge a statué sur la nouvelle requête de la poursuivante. Le moyen tiré de l’autorité de chose jugée est ainsi mal fondé. d) A l’appui de son recours, le poursuivi fait également valoir que selon la convention de sortie signée par les parties, les loyers dus représentent 12'180 fr., et non 13'920 fr., et que les loyers en souffrance seraient ceux du 1 er janvier au 15 avril 2007 (trois mois et demi) et non du 1 er décembre 2006 au 31 mars 2007.
9 - Il ressort des pièces du dossier que les deux versements de 3'480 fr. chacun ont été effectués par les locataires les 21 mars et 3 avril 2007, soit antérieurement à l’établissement de la convention de sortie datée du 12 avril 2007. Cette convention doit tenir compte des versements déjà intervenus au moment de sa signature. Ainsi, si l’on se fondait sur cette pièce pour la détermination des loyers dus, le montant de ceux-ci serait supérieur à ce qu’a retenu le juge de paix. Cette convention ne permet donc pas au poursuivi de rendre vrai-semblable sa libération, même partielle. e) Le premier juge a encore déduit des loyers dus un montant de 4'290 francs, correspondant à la différence entre le montant de la garantie de loyer et les différentes sommes dues par le recourant selon la convention de sortie. Le verse-ment de la garantie locative ne ressort pas des pièces produites en première instance. En l’absence d’un recours joint, la cour de céans ne peut toutefois examiner si la déduction précitée était justifiée. III.Dans ces conditions, c'est à bon droit que le premier juge a prononcé la mainlevée pour le montant des loyers impayés, sous déduction des versements effectués. Le recours doit donc être rejeté et le prononcé entrepris maintenu. Les frais d’arrêt du recourant sont fixés à 315 francs. Obtenant gain cause, l’intimée a droit à des dépens de deuxième instance d’un montant de 100 francs.
10 - Par ces motifs, la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal, statuant en audience publique en sa qualité d'autorité de recours en matière sommaire de poursuites, p r o n o n c e : I. Le recours est rejeté. II. Le prononcé entrepris est maintenu. III. Les frais d'arrêt du recourant V.________ sont fixés à 315 fr. (trois cent quinze francs). IV. Le recourant doit payer à l'intimée M.________ la somme de 100 fr. (cent francs) à titre de dépens de deuxième instance. V. L'arrêt motivé est exécutoire. Le président : La greffière : Du 13 novembre 2008 Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés. La greffière :
11 - Du 12 février 2009 L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à : -M. V., -M. Alain Vuffray, agent d’affaires breveté (pour M.). Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral, RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer, au moins à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF). Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à : -Mme le Juge de paix du district de Nyon. La greffière : ejo
Extrait par Omnilex
Whether the appeal was admissible and whether new evidence could be considered on appeal
The appeal was timely and admissible only as to V.________; new documents filed only on appeal were inadmissible.
Interpretation of the appellant's conclusion allowed a reform request, but second-instance proceedings did not allow new evidence under the applicable cantonal rule.
Whether the lease agreement, together with the mandatory official rent-notice form, constituted a recognition of debt under Art. 82 LP
Yes. The signed lease, together with the official notice form produced, was a valid recognition of debt for the overdue rent.
A bilateral lease can serve as a title for rent due when the landlord has placed the premises at the tenant's disposal; where the official form is mandatory, the lease alone is insufficient, but the lease plus the official form satisfies the requirement.
Whether the earlier cantonal decision barred a new mainlevée request by res judicata
No. A new mainlevée request may be filed if supported by new evidence not produced in the first request and within the statutory time limit.
The landlord relied on a new document, namely the official notice form, and filed the request within the one-year period after service of the payment order.
Whether the debtor rendered his release or partial release immediately plausible through payment evidence and the exit agreement
No. The documents did not make release plausible, even partially, and did not justify reducing the claim further.
The two rent payments were already made before the exit agreement, which therefore had to take them into account; on that basis the arrears were not shown to be lower than found by the lower court.
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