Présidence de Mme B Y R D E , présidente
Juges:M. Hack et Mme Rouleau
Greffier :Mme Bron
Cause pendante entre :
G.________
S.________
(Me G. Reymond)
et
C.________
(Me E. Elkaïm)
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2 -
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Du même jour -
Délibérant immédiatement à huis clos, la Cour civile considère
:
Remarques liminaires:
J.________ est l’administrateur des demanderesses S.________ et
G.. W. et X.________ sont des anciens administrateurs de la
demanderesse G.. O. et T.________ sont les administrateurs
de la défenderesse C.________ (ci-après la défenderesse). Compte tenu de
ces éléments, les déclarations de ces témoins ne seront pas tenues pour
probantes, à moins d'être corroborées par d'autres preuves figurant au
dossier.
K., agent immobilier, a été l’intermédiaire entre les
parties dans le cadre de la négociation de la vente immobilière litigieuse.
Compte tenu de son intérêt dans le procès, ses déclarations ne seront pas
tenues pour probantes, à moins d'être établies par d'autres éléments du
dossier.
Il convient de relever que les extraits du registre du commerce
mentionnent « J. » et non « J.________ » ; les parties utilisent
toutefois ce second nom pour désigner cette même personne.
E n f a i t :
1.a) La demanderesse S.________ est une société anonyme dont
le siège se trouve à [...] et dont le but est l’acquisition, la vente,
l’exploitation de tout night-club, dancing, cabaret, bar, restaurant, hôtel,
ainsi que toute activité dans le domaine du spectacle, du commerce et de
l’immobilier. A la date des faits, J.________ en était l’administrateur avec
signature individuelle.
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3 -
b) La demanderesse G.________ est une société anonyme créée
le 21 janvier 2009 dont le siège se trouvait à [...] ( [...]) jusqu’au début de
l’année 2015 – actuellement à [...], chez son administrateur président avec
signature individuelle, J.________ – et dont le but est l’acquisition, la vente,
la gestion, la location, la construction ainsi que l’exploitation d’immeubles
sous toutes formes, y compris en la forme hôtelière. X.________ en était
l’administrateur avec signature individuelle jusqu’au mois de février 2015.
c) La défenderesse est une société anonyme dont le siège se
trouve à [...] et dont le but est l’exploitation de cafés, restaurants, bars et
hôtels, ainsi que tout commerce similaire. Elle est engagée par la
signature collective de ses deux administrateurs, O.________ et T.,
tel que cela résulte du registre du commerce, ce qui est un fait notoire. A
la date des faits, son organe de révision était [...], société dont R.
était administrateur avec signature individuelle et qui a été radiée suite à
une décision de faillite du 13 mars 2009.
d) La société [...] a été créée le 19 janvier 2009 ; W.________ en
était l’administrateur unique avec signature individuelle. X.________ en est
l’administrateur unique actuel.
e) [...], ayant notamment pour but de faire des opérations
immobilières, a pour administrateur unique avec signature individuelle
K.. Son organe de révision a été, jusqu’au mois de mars 2008, [...].
Jusqu’à cette date, cette société était domiciliée à [...], à l’adresse de son
organe de révision ; elle a été ultérieurement domiciliée à [...].
2.a) Au mois de décembre 2008, K., qui cherchait alors
des biens à vendre ou à acheter, a pris contact avec R.________ afin de
savoir si la défenderesse était intéressée à vendre l’immeuble « [...] »
situé à l’avenue de [...] à [...], dont elle était propriétaire depuis le 4 août
2008 et qui était désaffecté depuis plusieurs mois, l’hôtel et le restaurant
étant fermés et non exploités pendant que l’immeuble était en cours de
réhabilitation partielle. R.________ a demandé à O.________ si l’immeuble
était à vendre.
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4 -
b) Fin 2008 - début 2009, la demanderesse S.________ était à la
recherche d’un objet immobilier dans la région [...] en vue de s’en porter
acquéreur. Elle avait un besoin urgent d’un nombre important de studios,
à acheter ou à louer.
c) Le 5 janvier 2009, K.________ a présenté l’immeuble « [...] »
à la demanderesse S..
Lors de la visite des lieux, K., qui n’avait pas signé de
contrat écrit avec la défenderesse, ni n’avait reçu de pouvoirs écrits voire
bénéficié d’une procuration écrite de la part de celle-ci, s’est présenté en
qualité de mandataire-courtier de la défenderesse. Il a articulé un prix de
vente. Il était en possession des plans de l’immeuble, du digicode
permettant d’entrer dans l’immeuble, des polices ECA. Il était accompagné
de l’architecte M.. Tous deux ont transmis à la demanderesse
S. l’ensemble des éléments du dossier concernant « [...] », y
compris la police d’assurance ECA.
Il n’est pas établi que la défenderesse avait confié un mandat
à [...] ou à son administrateur K.. Le témoin L. l’a certes
confirmé, mais ne se souvenait pas comment il le savait, et a précisé qu’il
l’avait peut-être entendu dire.
K.________ a confirmé à plusieurs reprises aux représentants de
la demanderesse S.________ que la défenderesse avait décidé de vendre
l’immeuble.
d) La demanderesse S.________ a examiné quelle était la
meilleure formule pour cet achat et a décidé que celui-ci devait être
effectué par une société à constituer.
3.Le 6 janvier 2009, la demanderesse S., par J., a
donné un mandat oral à W.________ en vue de la réalisation de l’acquisition
de l’immeuble concerné.
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4.Le 8 janvier 2009, lors d’une séance qui a eu lieu au siège de
la demanderesse S., il a été discuté des implications fiscales, du
choix des notaires, du crédit hypothécaire, des fonds propres, des
démarches bancaires à effectuer, de la création de la société G. et
d’une holding, de l’estimation de la location commerciale et de
l’affectation de l’immeuble.
Le procès-verbal de la séance mentionne ce qui suit :
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Un addendum au procès-verbal de la séance du 8 janvier 2009
a été rédigé. Il prévoyait le maintien de l’enseigne « [...] » et définissait la
structure à établir.
5.Un mémo du 9 janvier 2009 de la demanderesse S.________
mentionne ce qui suit :
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6.Le 10 janvier 2009, M.________ a établi une analyse relative à
l’immeuble concerné qui prévoit ce qui suit :
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7.Le 12 janvier 2009, les participants à une séance tenue le
même jour ont défini la structure juridique à mettre en place. Le procès-
verbal de la réunion mentionne ce qui suit :
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8.Le 14 janvier 2009, le notaire [...] a constitué la société [...] et
la société demanderesse G.________.
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Les frais de constitution de la société [...] se sont élevés à
2'980 fr. et ceux de la demanderesse G.________ à 3'402 francs. Les frais
de domiciliation pour les deux sociétés se sont élevés à 2'367 fr. 20 pour
chacune d’elles pour l’année 2009.
9.Le même jour, K., pour la demanderesse G. en
formation, a remis à la défenderesse le document suivant :
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Aucune réponse favorable au courrier du 14 janvier 2009 n’est
parvenue aux demanderesses de la part de la défenderesse.
Ce document était accompagné d’un courrier confidentiel du
même jour, à l’usage exclusif de la défenderesse, dont il ressort ce qui
suit :
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Lorsque K.________ a transmis le courrier du 14 janvier 2009 à
la défenderesse, celle-ci n’a pas indiqué que l’immeuble n’était pas à
vendre ou qu’elle n’entendait pas le vendre aux demanderesses.
10.Le 15 janvier 2009, [...], par K., a écrit ce qui suit à la
défenderesse, à l’attention de O. :
« (...)
Monsieur,
Pour faire suite à notre rencontre de hier soir, au cours de laquelle je vous
ai remis l’acceptation ferme et irrévocable de votre offre de vente, je
vous informe que sur décision de M. J., je vais donner les
instructions au notaire [...] en vue de la préparation d’un projet d’acte
que nous pourrions signer très rapidement.
Comme convenu, j’en remettrai une copie à M. R. afin qu’il en
analyse les termes.
Quant au délai qu’il vous faut pour conclure à [...], nous pouvons
parfaitement prévoir une vente à terme qui vous donnera à la fois la
sécurité financière pour cette future acquisition et le temps pour ne pas
négocier sous la pression. Il faudra toutefois prévoir que G.________ puisse
occuper les locaux dès signature de cet acte, sous forme, par exemple de
location.
(...). »
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11.Par mail du 17 janvier 2009, K.________ a contacté le notaire
[...] à [...] afin qu’il établisse un projet d’acte de vente à terme avec droit
d’emption pour l’immeuble concerné, selon les renseignements suivants :
« (...)
Maître,
Toujours dans l’attente des réponses des 2 hoiries ( [...] et [...]), j’ai
proposé à M. J.________ de [...] et à son avocat, Me W.________ de passer
un acte de vente en votre étude, ce qu’ils ont accepté.
Voici donc les éléments pour la préparation d’un projet d’acte de vente à
terme avec droit d’emption.
Objet : bien-fonds [...] Commune de [...] ( [...])
Vendeur : C., représentée par M. T., de [...] à [...] et par
M. O., de [...] à [...].
Acquéreur : G. à [...], représentée par M. [...].
Prix de cession : frs 4'000'000.--
Vente en l’état sans garantie conditionnée à l’obtention du crédit
hypothécaire.
Acompte à la signature (clause pénale) : fr 400'000.--
(...). »
Le 19 janvier 2009, le notaire [...] a indiqué à K.________ qu’il
allait faire immédiatement le nécessaire pour rédiger un projet d’acte.
Le 23 janvier 2009, il a établi le projet d’acte de vente
suivant :
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12.Par mail du 27 janvier 2009, K., en raison du refus de
T. de vendre l’immeuble, a informé R.________ du report du rendez-
vous fixé chez le notaire [...] et a proposé une nouvelle date, soit le lundi 2
février 2009 à 10 heures, en son étude. Il a alors mentionné « j’espère que
cette fois nous pourrons réunir les 2 frères et signer cet acte ; notre client
est assez mécontent de ce report, mais comme j’en suis formellement
responsable, il est revenu à de meilleurs sentiments. »
13.Le 31 janvier 2009, une rencontre a eu lieu au restaurant [...],
à [...], et a notamment réuni K., M., L.________ et les
administrateurs de la défenderesse.
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Le rendez-vous s’est terminé sur le refus répété de T.________
de vendre.
Le même jour, [...], par K., a adressé le courrier de
mise en demeure suivant à la défenderesse par l’intermédiaire de
R. :
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Quelques jours plus tard, R.________ a contacté T.________ pour
l’informer de ce que le prix de vente pouvait monter à 4'700'000 francs.
Cette proposition a également été refusée par T.________.
14.Le lundi 2 février 2009, aucun administrateur de la
défenderesse ne s’est présenté à l’étude du notaire [...]. Aucun d’eux
n’avait mandaté ni consulté ledit notaire.
Les personnes présentes ont alors tenu une séance et le
procès-verbal suivant a été rédigé :
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Le même jour, le notaire [...] a adressé le courrier suivant à
W.________:
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Les honoraires du notaire [...] se sont élevés à 832 fr. 80.
15.Aucun contrat écrit, ni aucun acte authentique n’a été passé
entre les parties pour vendre la parcelle no [...] de la Commune de [...] ou
pour en promettre la vente.
16.Il est allégué que la défenderesse n’a jamais émis la moindre
réserve ou réticence quant à la vente de l’hôtel. Le contraire n’est pas
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établi, sous réserve du refus exprimé lors de la réunion du 31 janvier
2009, qui avait déjà été exprimé avant le 27 janvier 2009. Il n’est pas
établi, en particulier, que la défenderesse aurait envoyé aux
demanderesses un courrier indiquant qu’elle n’entendait pas vendre
l’hôtel [...].
Les demanderesses allèguent que, tout au long des
négociations, la défenderesse avait clairement confirmé à K.________ son
intention de vendre. Il n’est toutefois pas établi que la défenderesse ait
pris part à de véritables négociations. Entendu sur cet allégué, le témoin
L.________ a indiqué qu’il n’y avait qu’une personne impliquée (chez la
défenderesse) et qu’elle avait toujours clairement indiqué son intention de
vendre. La Cour ne retient pas ce fait. En effet, le témoin a indiqué que ses
souvenirs étaient très vagues. En outre, il n’aurait, selon ses dires, fait que
croiser un administrateur de la défenderesse une, voire deux fois.
Les demanderesses croyaient pour leur part que la vente
aurait lieu. Elles allèguent que la défenderesse, par ses représentants, leur
aurait fait croire que l’accord concernant la vente était parfait et qu’il ne
restait plus qu’à signer l’acte de vente à terme.
Entendu sur cet allégué, le témoin R.________ a indiqué que
c’était son avis. Ce faisant, il a fait état d’une opinion. Le témoin a ensuite
précisé « O.________ était vendeur », et qu’il ignorait si les demanderesses
étaient au courant de l’opposition de T.. On retiendra que
O. était intéressé par une vente éventuelle.
17.Les 10 et 17 février 2009, les demanderesses ont fait notifier
deux commandements de payer de 600'000 fr. à la défenderesse qui a
formé opposition totale à chacun d’eux. Les frais relatifs à ces
commandements de payer se sont élevés à 400 francs.
18.Le 22 juin 2009, R.________ a proposé à O.________ de louer une
vingtaine de chambres, moyennant quoi les demanderesses mettraient un
terme à la présente procédure. Cette proposition a été refusée.
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19.Le 4 mars 2012, W.________ a établi une note d’honoraires et
de frais pour les demanderesses qui s’est élevée à 98'825 francs.
20.Le 29 mars 2012, le conseil actuel des demanderesses a établi
une note de frais et honoraires de 6'240 fr. 80 pour l’activité déployée du
2 février au
13 avril 2009.
21.En cours d'instruction, une expertise a été confiée à Thierry
Drouhet, expert fiscal diplômé, de la fiduciaire Holzmann et partenaires SA
à Lausanne, qui a déposé son rapport le 13 avril 2013.
L’expert remarque préliminairement qu’il n’a reçu aucune
preuve de paiement de la part des parties et que, par conséquent, chaque
allégation validée ne l’est que sur la base de photocopies de factures.
Il constate que les demanderesses se sont retrouvées, du jour
au lendemain, sans la possibilité d’honorer les contrats passés et de loger
aussi bien les artistes déjà engagées que celles nouvellement recrutées.
Concernant le dommage estimé par les demanderesses à 600'000 fr. au
moins, l’expert ne peut confirmer ce montant, dès lors qu’il lui a manqué
des informations, tel qu’un tableau comparatif des bilans et comptes
d’exploitation de la demanderesse S.________ pour les années 2006 à 2009
par exemple. Il constate seulement qu’il peut valider le manco de chiffre
d’affaires de 600'000 fr. pour autant que le potentiel d’augmentation de
clientèle existât durant l’année 2009. S’agissant du dommage lié aux frais
de dédite des artistes ou des frais de relocation de ces artistes, l’expert ne
peut que relever qu’un montant de 34'000 fr. est prouvé par les
demanderesses et correspond à la facture du 26 février 2009 de la société
[...] à [...] concernant les frais de casting des artistes. Pour le reste,
l’expert considère que le coût de location des studios n’est pas un
dommage, dès lors qu’ils n’étaient pas inoccupés à la suite de la résiliation
des contrats des artistes et que les loyers concernés sont de toute
manière déduits des salaires des artistes pour des sommes de plus de
1'000 fr. par mois. En revanche, il confirme que les demanderesses ont
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subi une perte de gain sur la non-location du restaurant qu’il estime entre
45'000 fr. et
70'000 fr. par an, montant dont il convient de déduire environ 20% de
charges de l’immeuble non payées, ainsi que les intérêts hypothécaires
non payés. Selon l’expert, le loyer net manquant aux demanderesses est
de 56'000 fr. par an au maximum, soit de 4'666 fr. par mois. Selon copie
d’une facture du 14 mai 2009 de la société [...], les frais d’étude,
d’architecte et de planification financière ne sont pas inférieurs à 20'000
francs. En outre, les frais de mandataires des demanderesses ne sont pas
inférieurs à 30'000 fr., dès lors qu’elles ont dû avoir recours tant à
W.________ qu’à leur conseil pour de nombreuses démarches avant
l’ouverture de la présente procédure. L’expert confirme encore que deux
sociétés ont été constituées en vue de l’acquisition de l’immeuble litigieux
et que les capitaux nécessaires ont été libérés, même s’il relève qu’une
seule société aurait permis dite acquisition qui aurait nécessité le même
montant de fonds propres.
22.L’expert a déposé un rapport complémentaire d’expertise le
12 juin 2014.
Il précise qu’il ne peut pas dire que le potentiel
d’augmentation de clientèle a existé durant l’année 2009.
D’après les documents en ses mains, l’expert confirme que
huit artistes complémentaires étaient réservées pour les mois d’avril et
juillet et que dix artistes l’étaient pour les mois de mai et juin. Il n’a
toutefois pas eu d’information concernant le remplacement des artistes
non engagées.
S’agissant de la facture du 26 février 2009 de la société [...] de
34'000 fr., l’expert admet qu’il n’a pas pu vérifier la réalité de la créance,
tout comme il n’a pas pu vérifier l’existence effective des contrats
d’artistes concernés.
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23.D'autres faits allégués et admis ou prouvés, mais sans
incidence sur la solution du présent procès, ne sont pas reproduits ci-
dessus.
24.Par demande du 14 avril 2009, les demanderesses ont pris,
avec suite de frais et dépens, les conclusions suivantes:
« A) Principalement :
I.-La société C., dont les administrateurs sont T. et
O., est débitrice des sociétés G. et S.,
solidairement entre elles, du montant de Fr. 600'000.- (six cent mille
francs), avec intérêt à 5% l’an dès le
2 février 2009.
II.Les oppositions formées par C. aux commandements de
payer [...] et [...] notifiés par G.________ et S.________ sont
définitivement levées.
B) Subsidiairement :
III. La société C.________ est la débitrice de la société G.________ du
montant de Fr. 600'000.- (six cent mille francs), avec intérêt à 5%
l’an dès le 2 février 2009.
IV. L’opposition de C.________ au commandement de payer poursuite
n° [...] notifié par G.________ est définitivement levée.
V.La société C.________ est la débitrice de la société S.________ du
montant de Fr. 600'000.- (six cent mille francs), avec intérêt à 5%
l’an dès le 2 février 2009.
VI. L’opposition de C.________ au commandement de payer poursuite
n° [...] notifié par S.________ est définitivement levée. »
Par réponse du 2 juillet 2009, la défenderesse a conclu, avec
suite de frais et dépens, à libération des conclusions de la demande.
Chaque partie a déposé un mémoire de droit.
E n d r o i t :
I.Les demanderesses concluent au versement, par la
défenderesse, d’un montant de 600'000 fr. et à la levée définitive des
oppositions formées par cette dernière aux commandements de payer
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notifiés dans le cadre des poursuites ouvertes à son encontre. Elles
considèrent que la défenderesse a violé les accords passés en vue de la
conclusion de la vente de « [...] », qu’elle s’est ainsi rendue coupable de
culpa in contrahendo et qu’elles ont subi, consécutivement à ces
violations, un dommage qui n’est pas inférieur à 600'000 francs.
La défenderesse conclut au rejet des prétentions des
demanderesses. Elle soutient qu’aucun accord n’est intervenu entre les
parties dès lors que l’un de ses deux administrateurs, dont la signature
était nécessaire selon le registre du commerce, a dès le début exprimé
son refus concernant la vente de l’immeuble concerné. Elle considère en
outre que les démarches entreprises par les demanderesses auprès du
notaire étaient prématurées et que son propre comportement n’était ni
contraire à la bonne foi ni de nature à éveiller la confiance des
demanderesses puis de la tromper. Au surplus, elle estime que les
demanderesses n’ont pas apporté la preuve d’un quelconque dommage.
II.a) A teneur de l'art. 404 CPC (Code de procédure civile suisse
du 19 décembre 2008; RS 272), les procédures en cours à l’entrée en
vigueur du CPC sont régies par l’ancien droit de procédure jusqu’à la
clôture de l’instance. Cette règle vaut pour toutes les procédures en cours,
quelle que soit leur nature (Tappy, Le droit transitoire applicable lors de
l'introduction de la nouvelle procédure civile unifiée, publié in JdT 2010 III
11, p. 19).
Aux termes de l'art. 166 CDPJ (Code de droit privé judiciaire
vaudois du 12 janvier 2010; RSV 211.02), les règles de compétences
matérielles applicables avant l'entrée en vigueur de la présente loi
demeurent applicables aux causes pendantes devant les autorités civiles
ou administratives (Tappy, op. cit., p. 14).
b) En l'espèce, la demande a été déposée le 14 avril 2009, soit
avant l'entrée en vigueur du CPC. L'instance a donc été ouverte sous
l'empire du CPC-VD (Code de procédure civile vaudoise du 14 décembre
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1966, dans sa version au 31 décembre 2010) et n'est pas close à ce jour. Il
s’agit dès lors d'appliquer le CPC-VD à la présente cause. Les dispositions
de la loi d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979 (LOJV; RSV
173.01), dans leur teneur en vigueur au 31 décembre 2010, sont
également applicables.
III.a) Il convient en premier lieu d’examiner si les conditions de la
culpa in contrahendo sont réalisées dans le cas présent.
b) La responsabilité résultant d'une culpa in contrahendo
repose sur l'idée que, pendant les pourparlers, les parties doivent agir
selon les règles de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC [Code civil suisse du 10
décembre 1907 ; RS 210]). L'ouverture des pourparlers crée en effet déjà
une relation juridique entre interlocuteurs et leur impose des devoirs
réciproques. Ainsi, chaque partie est tenue de négocier sérieusement,
conformément à ses véritables intentions, et doit renseigner l'autre, dans
une certaine mesure, sur les circonstances propres à influencer sa
décision de conclure le contrat, ou de le conclure à des conditions
déterminées (SJ 2002 I 164 consid. 3a; ATF 121 III 350 consid. 6c, rés. in
JdT 1996 I 187, SJ 1996 p. 197; Chappuis, Commentaire romand, nn. 20 et
59 ad art. 2 CC). La partie qui ne respecte pas cette obligation répond de
ce chef non seulement lorsqu'elle a fait preuve d'astuce au cours des
pourparlers, mais déjà lorsque son attitude a été de quelque manière
fautive, qu'il s'agisse de dol ou de négligence, dans les limites tout au
moins de la responsabilité qu'elle encourt sous l'empire du contrat
envisagé (ATF 101 Ib 422 consid. 4b, rés. in SJ 1976 p. 420). Sans doute
n'existe-t-il pas un devoir général de renseigner l'autre partie sur tous les
éléments essentiels du contrat. Nul n'est tenu d'être plus circonspect,
dans l'intérêt de son adversaire, que celui-ci ne l'est lui-même et ne peut
l'être (ATF 102 II 81 consid. 2b, JdT 1977 I 210); le devoir d'information ne
concerne pas les circonstances que l'autre partie est censée connaître
elle-même. Mais il incombe à chacun de ne pas donner de faux
renseignements et d'éviter de provoquer un vice du consentement par
inadvertance, laisser-aller ou ambiguïté. La culpa in contrahendo suppose
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que l'on cache à l'autre partie quelque chose qu'elle ne connaît pas et
n'est pas tenue de connaître, ou encore que l'on s'abstienne de redresser
une erreur que l'on a pu constater chez elle (TF 4C.253/2000 du 30 janvier
2001 consid. 3b). Le devoir de se comporter sérieusement suppose
également de ne pas éveiller chez l'autre, par une attitude contraire à ses
véritables intentions, l'espoir illusoire qu'un contrat sera conclu et
l'amener ainsi à faire des dépenses dans ce sens. De même, une partie ne
doit pas mener des pourparlers de manière à faire croire que sa volonté de
conclure est plus forte qu'en réalité (ATF 140 III 200 consid. 5.2 et les
références citées ; ATF 105 II 75, JdT 1980 I 66); par exemple, il est
contraire aux règles de la bonne foi de donner sans réserve son accord de
principe à la conclusion d'un contrat formel et de refuser in extremis, sans
raison, de le traduire dans la forme requise (SJ 2002 I 164).
Il n'en demeure pas moins que le principe fondamental du
droit des obligations est celui de l'autonomie. Il s'ensuit qu'une partie peut
en tout temps interrompre les pourparlers. Cette démarche n'a rien
d'illicite en soi. Ce n'est que dans des situations exceptionnelles qu'une
rupture des pourparlers sera constitutive d'une culpa in contrahendo.
Ainsi, des négociations de longue durée, le fait que la partie à l'origine de
la rupture connaisse les investissements effectués par l'autre, l'existence
d'un accord réglant tous les éléments du contrat, ne sont pas encore
constitutifs d'une culpa in contrahendo (ATF 140 III 200 consid. 5.2 et les
références citées ; SJ 2002 I 164; TF 4A_615/2010 du 14 janvier 2011
consid. 4.1 et les références citées).
En outre, une responsabilité résultant d’une culpa in
contrahendo sera admise d'autant moins facilement que le contrat sera
soumis à une prescription de forme, dite prescription ayant précisément
pour but de préserver les parties d'un engagement irréfléchi, sous réserve
cependant du cas du refus injustifié de dernière minute (TF 4C.247/2005
du 17 novembre 2005 consid. 3.1, reproduit in JdT 2006 I 163 et
commenté par Nicolas Rouiller in JdT 2006 I 168 ss). En matière de vente
immobilière, même lorsque les parties passent une promesse de
contracter en la forme écrite simple, ou un acte de vente en cette même
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forme, il n’est pas abusif, sauf circonstances particulières, et il n’est pas
constitutif de culpa in contrahendo, de se prévaloir de l’absence de forme
authentique et d’invoquer la nullité de la vente. Il est cependant contraire
à la bonne foi de donner sans réserve son accord écrit à la conclusion d’un
accord formel et de refuser au dernier moment de formaliser l’acte, par
exemple pour vendre le bien à un tiers. Dans un tel cas, le comportement
contraire à la bonne foi réside dans le fait d’avoir maintenu chez l’autre
partie la conviction que le contrat serait conclu et de ne pas avoir dissipé
cette illusion (ATF 140 III 200 consid. 5.2 et les références citées).
Pour que la responsabilité de l'une des parties soit engagée de
ce chef, il s’agit d’établir qu’une partie était raisonnablement en droit
d’attendre un comportement déterminé de son partenaire au vu de son
attitude dans les pourparlers et que cette confiance légitime a été déçue
(Kuonen, La responsabilité précontractuelle, nn. 1534-1535). Il faut en
tous les cas que l’une des parties ait agi de manière contraire aux règles
de la bonne foi, que l'autre partie ait subi un dommage et qu'il existe un
lien de causalité entre ce dommage et le comportement en cause (ATF
121 III 350 consid. 6d, rés. in JdT 1996 I 187, SJ 1996 p. 197; Gonzenbach,
Culpa in contrahendo im schweizerischen Vertragsrecht, thèse Berne
1987, pp. 83, 92 et 138).
Il appartient enfin à celui qui invoque la responsabilité
précontractuelle de sa partie adverse d'établir les faits pouvant
déterminer une faute de celle-ci (Kramer, Berner Kommentar, n. 141 in
fine ad art. 1-18 OR; Piotet, Culpa in contrahendo et responsabilité
précontractuelle en droit privé suisse, Berne 1963, pp. 54-56); la faute
n'est ici pas présumée (art. 3 CC).
c) En l’espèce, les demanderesses font valoir dans leur
mémoire de droit que K.________, mandaté selon elles par la défenderesse
en vue de la vente de l’immeuble litigieux, leur a présenté cet immeuble,
et qu’il leur a confirmé à plusieurs reprises la décision de la défenderesse
de vendre ledit immeuble. Elles auraient alors cessé toutes recherches
d’autres objets immobiliers et entrepris une série de démarches juridiques
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47 -
et commerciales en vue de la concrétisation de cette vente, en procédant
à l’analyse du coût par un architecte, en faisant établir un projet d’acte de
vente notarié et en constituant deux sociétés – la demanderesse
G.________ et la société [...]. Les demanderesses soutiennent également
que tout au long des négociations, la défenderesse, par l’un de ses
administrateurs, a toujours clairement confirmé à K.________ son intention
de vendre, avant d’exiger une augmentation substantielle du prix le 31
janvier 2009, remettant en cause l’accord accepté.
Ce faisant, les demanderesses se fondent sur des faits qui,
pour l’essentiel, ne sont pas établis. Il n’est en particulier pas prouvé que
K.________ aurait été mandaté par la défenderesse. C’est ce dernier qui,
ayant appris de R.________ que la défenderesse était propriétaire de
l’immeuble litigieux, a rencontré un de ses administrateurs, O.. Il
s’est certes présenté aux représentants de la demanderesse S.
comme étant le mandataire de la défenderesse, mais il ne ressort pas de
l’instruction que la défenderesse, ou même un seul de ses deux
administrateurs, aurait mandaté K.________ expressément ou tacitement
pour trouver un acquéreur, négocier la vente, ou à toutes autres fins, et
encore moins de le faire à telle ou telle condition, notamment de prix. Il
vaut la peine de remarquer, à cet égard, que dans les courriers qu’il a
adressés au notaire [...] ou à la défenderesse, K.________ ne s’est jamais
présenté comme le mandataire de cette dernière. Il s’est en revanche
présenté, notamment au notaire dans son courriel du 27 janvier 2009,
comme étant le mandataire des demanderesses. C’est aussi comme
représentant de celles-ci qu’il a remis à la défenderesse une offre de la
demanderesse G.________ d’acquérir l’immeuble et une offre de [...]
d’acquérir le fonds de commerce ainsi que le goodwill.
Le fait que l’intéressé ait obtenu les clés, codes et autres
papiers relatifs à l’immeuble litigieux ne prouve pas que la défenderesse
l’aurait mandaté. En effet, dans la mesure où il s’agit d’un bien immobilier
et qu’il aura affirmé à la défenderesse qu’il voulait le faire visiter à l’un de
ses clients, il n’est pas surprenant que cette dernière lui ait transmis ces
éléments. D’ailleurs, d’autres personnes, qui pouvaient tout autant
-
48 -
représenter la défenderesse, étaient également présentes lors de la visite
des lieux.
Il n’est pas davantage établi que O.________ aurait promis
oralement de vendre l’immeuble pour un prix de 4'000'000 francs. Tout au
plus s’est-il montré intéressé par une vente éventuelle. Au demeurant, il
ressort du registre du commerce, qui est accessible à chacun et qu’il
appartenait aux demanderesses de consulter, que la défenderesse
comptait deux administrateurs, avec signature collective. A moins d’avoir
reçu des pouvoirs spéciaux de représentation, ce qui n’est pas prétendu,
O.________ ne pouvait de toute manière pas engager la société à lui seul.
Le fait qu’il n’y avait aucun accord oral ou écrit conclu à la
date du
14 janvier 2009 – accord qui n’est aucunement établi - ressort encore de
l’offre d’achat « ferme et irrévocable » remise par K.________ à la
défenderesse au nom de la demanderesse G.________ et de [...] – en réalité
des administrateurs de ces sociétés en formation -, en vue de l’acquisition
de l’immeuble et du fonds de commerce. Si un contrat avait été conclu, il
n’aurait pas été utile d’offrir d’acquérir. Il ressort au demeurant de ces
deux offres que leurs auteurs restaient dans l’attente d’une réponse de la
défenderesse : ainsi, la première offre se terminait en ces termes « (...)
nous restons dans l’attente d’une réponse favorable dans la dizaine et
entre temps, nous vous présentons, Messieurs, nos salutations
distinguées » et la seconde ainsi « (...) en cas d’échec aux négociations, la
présente devrait être considérée comme nulle et non avenue. Nous vous
présentons, Messieurs, nos salutations distinguées ».
Après la remise de cette offre, il n’est pas établi que la
défenderesse, par ses organes, aurait accepté l’offre et encore moins
qu’elle ait accompli tout autre acte ou eu tout autre comportement, par
ses organes, pouvant laisser penser qu’elle était d’accord de passer un
acte en la forme authentique portant sur une telle vente, aux conditions
de dite offre. Les demanderesses ne le prétendent du reste pas.
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49 -
En réalité, K.________ a laissé croire aux demanderesses que la
défenderesse leur vendrait l’immeuble, sans que les représentants de la
défenderesse ne lui aient fait part de cette intention. Il est en effet établi
que K.________ a confirmé à plusieurs reprises aux représentants des
demanderesses que la défenderesse avait décidé de vendre l’immeuble.
Comme on vient de le voir, cette intention n’est toutefois pas établie. A cet
égard, il vaut la peine de souligner qu’un jour après avoir transmis à la
défenderesse l’offre précitée du 14 janvier 2009, l’intéressé lui a présenté
cette offre comme une prétendue acceptation de sa propre offre de vente.
Or, ce n’est pas ce qui ressort du document du 14 janvier 2009. Au
contraire, comme on vient de le voir, les demanderesses attendaient une
réponse de la défenderesse. Certes, les représentants de celle-ci n’ont pas
réagi à la lettre de K.________ du 15 janvier 2009, pas davantage qu’à
l’offre des demanderesses. Mais on ne saurait en aucune manière en
déduire un accord concernant la vente d’un immeuble.
Il n’est dès lors pas établi que la défenderesse aurait éveillé
chez les demanderesses, par une attitude contraire à ses véritables
intentions, l’espoir illusoire qu’un contrat serait conclu. Si les
demanderesses ont pris des mesures et ont entrepris des démarches dans
le sens de l’acquisition de l’immeuble litigieux dès que K.________ leur a dit
que la défenderesse était disposée à vendre, il ne peut en être tenu
rigueur à la défenderesse. Il ne peut pas non plus lui être imputé le fait
que les demanderesses ont été influencées par le comportement ambigu
de K.________.
Dans la mesure où il n’a pas été établi que la défenderesse ait
agi de manière contraire aux règles de la bonne foi, la première condition
de la responsabilité résultant d'une culpa in contrahendo n’est pas
réalisée.
IV.Au demeurant, un dommage n’est, pour l’essentiel, pas
davantage établi.
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50 -
Celui qui répond d’une responsabilité résultant d’une culpa in
contrahendo ne doit que des dommages-intérêts négatifs (ATF 140 III 200
consid. 5.2 et les références citées) ; le lésé a droit à la réparation du
dommage qu’il a subi pour avoir cru, en raison de la confiance inspirée par
l’autre partie, qu’un contrat serait conclu (ATF 105 II 75 consid. 3, JdT
1980 I 66 et les références citées). Il peut ainsi réclamer le
remboursement des frais et impenses engagés de bonne foi en vue de la
conclusion (ATF 105 II 75 consid. 3, JdT 1980 I 66) et retrouver ainsi la
situation dans laquelle il se trouverait s’il n’avait pas entrepris les
démarches concernées (ATF 140 III 200 consid. 5.2). En revanche, la partie
fautive ne peut être traitée comme si un contrat avait été conclu et elle ne
peut être condamnée, par conséquent, à réparer le dommage positif (ATF
105 II 75 consid. 3, JdT 1980 I 66).
Les demanderesses ne sauraient dès lors prétendre à un gain
manqué, par exemple pour la location du restaurant. Quant aux autres
éléments du dommage invoqué, soit ils ne sont pas établis, ou alors ne
seraient de toute manière pas en lien de causalité avec une hypothétique
culpa in contrahendo. La réalité des frais de dédite et de relocation des
artistes n’a pu être vérifiée. Le coût de location des studios ne saurait être
pris en compte, dès lors que, selon l’expert judiciaire, ceux-ci n’étaient pas
inoccupés. Les frais d’avocats et de fiduciaire ne sauraient être
entièrement mis en rapport avec l’échec de l’achat de l’hôtel litigieux, et
rien n’obligeait la demanderesse S.________ de constituer deux sociétés en
vue de la concrétisation de cette acquisition immobilière.
V.Au vu de ce qui précède, les conclusions prises par les
demanderesses à l’encontre de la défenderesse doivent être rejetées.
VI.a) Selon l'art. 92 al. 1 CPC, des dépens sont alloués à la partie
qui obtient gain de cause. Ceux-ci comprennent principalement les frais de
justice payés par la partie, les honoraires et les débours de son avocat
(art. 91 litt. a et c CPC). Les frais de justice englobent l'émolument de
justice, ainsi que les frais de mesures probatoires. Les honoraires d'avocat
sont fixés selon le tarif des honoraires d'avocat dus à titre de dépens du
-
51 -
17 juin 1986 (RSV 177.11.3). Les débours ont trait au paiement d'une
somme d'argent précise pour une opération déterminée. A l'issue d'un
litige, le juge doit rechercher lequel des plaideurs gagne le procès et lui
allouer une certaine somme en remboursement de ses frais, à la charge
du plaideur perdant. Lorsqu'aucune des parties n'obtient entièrement gain
de cause, le juge peut réduire les dépens ou les compenser (art. 92 al. 2
CPC).
b) En l’espèce, obtenant entièrement gain de cause, la
défenderesse a droit à de pleins dépens, à la charge des demanderesses,
solidairement entre elles, qu'il convient d'arrêter à 36’510 fr., savoir :
Par ces motifs,
la Cour civile,
statuant à huis clos,
p r o n o n c e :
I. Les conclusions prises par les demanderesses G.________ et
S.________ contre la défenderesse C.________, selon demande
du 14 avril 2009, sont rejetées.
II. Les frais de justice sont arrêtés à 18’330 fr. (dix-huit mille trois
cent trente francs) pour les demanderesses, solidairement
entre elles, et à 10’260 fr. (dix mille deux cent soixante francs)
pour la défenderesse.
III. Les demanderesses, solidairement entre elles, verseront à la
défenderesse le montant de 36’510 fr. (trente-six mille cinq
cent dix francs) à titre de dépens.
a
)
25’00
0
fr
.
à titre de participation aux honoraires de
son conseil;
b
)
1’250fr
.
pour les débours de celui-ci;
c)10’26
0
fr
.
en remboursement de son coupon de
justice.
-
52 -
La présidente :Le greffier :
F. ByrdeM. Bron
Du
Le jugement qui précède, dont le dispositif a été communiqué
aux parties le 26 juin 2015, lu et approuvé à huis clos, est notifié, par
l'envoi de photocopies, aux conseils des parties.
Les parties peuvent faire appel auprès de la Cour d'appel civile
du Tribunal cantonal dans les trente jours dès la notification du présent
jugement en déposant auprès de l'instance d'appel un appel écrit et
motivé, en deux exemplaires. La décision qui fait l'objet de l'appel doit
être jointe au dossier.
Le greffier :
M. Bron