1102 TRIBUNAL CANTONAL XZ16.002936-161918 75 C O U R D ’ A P P E L C I V I L E
Arrêt du 10 février 2017
Composition : M.A B R E C H T , président Mmes Crittin Dayen et Giroud Walther, juges Greffier :M.Valentino
Art. 23 et 24 al. 1 ch. 4 CO Statuant sur l’appel interjeté par T., à Noville, demanderesse, contre le jugement rendu le 15 avril 2016 par le Tribunal des baux dans la cause divisant l’appelante d’avec Z., à Villeneuve, et H.________, à Clarens, défendeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
2 - E n f a i t : A.Par jugement du 15 avril 2016, dont les motifs ont été notifiés aux parties le 3 octobre 2016, le Tribunal des baux a rejeté les conclusions prises par la demanderesse T.________ dans ses demandes du 18 janvier 2016 contre les défendeurs Z.________ et H.________ (I) et a dit que le jugement était rendu sans frais judiciaires ni dépens (II). En droit, les premiers juges ont considéré que si une différence de 21 m 2 entre la surface indicative de l’appartement mentionnée dans le contrat de bail (125 m 2 ) et la surface réelle (104 m 2 ) – correspondant à 17% – fondait objectivement une erreur essentielle, elle était toutefois dépourvue d’influence sur la décision de la locataire de conclure le bail aux conditions proposées, compte tenu du témoignage de la gérante ayant procédé à l’état des lieux d’entrée et aux propres déclarations de T.. Les magistrats ont par ailleurs indiqué que le montant du loyer n’ayant pas été fixé en fonction des mètres carrés, la prénommée ne démontrait pas non plus qu’elle n’aurait pas accepté de prendre à bail l’appartement en cause pour le loyer convenu si elle avait su que sa surface était en fait de 104 m 2 . Il n’y avait donc pas lieu à invalidation du contrat pour erreur essentielle. Examinant ensuite la question sous l’angle du défaut de la chose louée, les premiers juges ont retenu que dans la mesure où la locataire n’avait pas la volonté de recevoir un appartement de 125 m 2 et où la partie bailleresse n’avait pas non plus la volonté de remettre à la locataire un appartement plus grand que celui présenté lors de la visite ayant précédé la conclusion du bail, l’indication de la surface – quoique présente sur le bail – était étrangère au contrat effectivement conclu et ne pouvait donc pas être considérée comme une qualité promise par la partie bailleresse, dont l’absence constituerait un défaut de l’appartement et serait propre à justifier une réduction de loyer. B.Par acte du 3 novembre 2016, T. a interjeté appel contre ce jugement, en concluant, avec suite de frais et dépens, à son
3 - annulation et à ce qu’il soit dit que H.________ est son débiteur et lui doit immédiat paiement d’un montant de 17'136 fr. plus intérêts à 5% l’an dès le 1 er mai 2008 et que Z.________ est sa débitrice et lui doit immédiat paiement d’un montant de 12'512 fr. plus intérêts à 5% l’an dès le 1 er
janvier 2013. Le 21 novembre 2016, T.________ a versé l’avance de frais requise à hauteur de 896 francs. Par réponse du 27 janvier 2017, soit dans le délai imparti à cet effet, Z.________ et H.________ ont conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet de l’appel. C.La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété par les pièces du dossier : 1.a) Le 13 septembre 2005, T.________ (anciennement [...]), en qualité de locataire, d’une part, et H.________, en qualité de bailleur, d’autre part, ont conclu, à la suite d’une demande de location d’appartement formée le 5 septembre 2005 par la locataire, un contrat de bail à loyer portant sur un appartement de trois pièces et demie au deuxième étage de l’immeuble sis [...] (désormais [...]), à [...]. Ce bail prenait effet le 1 er octobre 2005 pour se terminer au 30 septembre 2006, puis se renouvelait aux mêmes conditions pour une année sauf résiliation de l’une ou l’autre partie donnée et reçue au moins quatre mois à l’avance, et ainsi de suite d’année en année. Le loyer mensuel net faisait état d’une surface habitable approximative de 125 m 2 et d’un loyer mensuel net de 1'600 francs. Le même jour, par formulaire de notification du loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail, la partie bailleresse a informé la partie locataire que le loyer dû par le précédent locataire s’élevait à 1'500 francs.
Régie [...] (ci-après : la régie) a alors publié une annonce de relocation de l’appartement en cause mentionnant une surface de 104 m 2 . Par courriel du 20 avril 2015, T.________ a écrit à la régie qu’elle s’étonnait du fait que l’annonce indiquait une surface de 104 m 2 alors que le bail conclu le 13 septembre 2005 faisait quant à lui état d’une surface de 125 m 2 et que les loyers payés correspondaient à ces 125 m 2 . Par courriel du 22 avril 2015, la régie a confirmé à la prénommée, plan à l’appui, que la surface de son appartement était bien de 104 m 2 . 3.Le 18 janvier 2016, soutenant qu’elle avait été trompée en signant un contrat de bail portant sur un appartement de 125 m 2 qui n’en faisait en réalité que 104, et qu’elle avait payé à H.________ durant soixante-trois mois et à Z.________ durant quarante-six mois un loyer excessif lui donnant droit au remboursement de l’excédent, représentant 17% du loyer, T.________ – au bénéfice d’une autorisation de procéder délivrée le 9 décembre 2015 par la Commission de conciliation en matière de baux à loyers du district de la Riviera-Pays d’Enhaut – a saisi le Tribunal des baux de deux demandes : l’une dirigée contre H.________ par laquelle elle a conclu à ce que celui-ci soit reconnu son débiteur et lui doive immédiat paiement d’un montant de 17'136 fr. plus intérêts à 5% l’an dès le 1 er mai 2008, et l’autre dirigée contre Z.________ par laquelle elle a conclu à ce que cette dernière soit reconnue sa débitrice et lui doive immédiat paiement d’un montant de 12'512 fr. plus intérêts à 5% l’an dès le 1 er janvier 2013.
4.Une audience s’est tenue le 15 avril 2016 devant le Tribunal des baux en présence de T.________ et de H., assistés de leurs conseils respectifs, celui-ci représentant Z., dispensée de comparution personnelle. Entendue comme témoin, P., soit la gérante (et employée de H. depuis vingt-trois ans) qui avait procédé à l’état des lieux d’entrée de T.________ dans l’appartement litigieux, a déclaré que la question de la surface de l’appartement n’avait pas été abordée à cette occasion, ni lors des deux visites qu’elle avait faites avec Z.________ lorsque cette dernière s’intéressait à l’achat de l’immeuble, et qu’elle n’avait jamais eu un état des lieux d’entrée où cette question avait été évoquée. Elle a ajouté que cette problématique n’avait pas non plus été discutée avant la signature du contrat ou pendant la durée du bail. Enfin, elle a précisé que lorsqu’elle s’était intéressée à la location de cet appartement, T., qui était en train de se séparer, vivait seule, que l’appartement, qui était joli et atypique, lui plaisait et était idéal pour elle et qu’elle n’avait pas évoqué d’autres éléments qui l’auraient fait s’intéresser à cet appartement. Entendue comme partie, T. a confirmé que lorsqu’elle s’était intéressée à l’appartement en question, elle s’était séparée et recherchait rapidement un nouveau logement. Elle a ensuite déclaré que c’étaient la situation de l’immeuble et le caractère atypique et moderne de l’appartement qui l’avaient déterminée à conclure le bail, qu’au niveau de la superficie, l’appartement était d’une bonne dimension, que la surface était importante pour elle car elle avait eu l’habitude d’avoir de l’espace et que les 125 m 2 mentionnés sur le bail n’étaient pas pour elle
1.1L’appel est recevable contre les décisions finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]), dans les causes non patrimoniales et dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). Le délai pour l’introduction de l’appel est de trente jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 311 al. 1 CPC). En l’espèce, formé dans les trente jours dès la notification du jugement motivé et portant sur une valeur litigieuse supérieure à 10'000 fr., l'appel est recevable. 1.2L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
2.1L’appelante dénonce un jugement contraire au droit. Elle fait valoir que la surface d’un logement serait un élément subjectivement essentiel, auquel les parties attacheraient une grande importance. Elle affirme que la surface serait essentielle pour déterminer le caractère correct du loyer et que si elle avait connu la surface réelle de l’appartement en question, elle aurait constaté que le loyer demandé était élevé en comparaison avec d’autres biens, surtout pour un appartement qui ne disposait pas d’un balcon. 2.2Selon l’art. 23 CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220), le contrat n’oblige pas celle des parties qui, au moment de conclure, se trouvait dans une erreur essentielle. Dans l’arrêt paru aux ATF 135 III 537 – où il était question d’un locataire d’un solarium qui, après avoir appris que la surface louée ne correspondait pas à celle indiquée dans le contrat, avait demandé, en invoquant une invalidation partielle du contrat pour cause d'erreur essentielle, que le loyer soit réduit proportionnellement à la surface réelle et que le trop-perçu lui soit restitué –, le Tribunal fédéral a considéré que dès lors que le locataire faisait valoir qu'il ignorait la surface réelle des locaux (c'est-à-dire qu'il était dans l'erreur sur un fait existant) et qu'il avait été amené ainsi à accepter un loyer auquel il n'aurait pas consenti s'il avait connu la situation réelle, il se prévalait d'une erreur portant sur un fait que la loyauté commerciale permettait de considérer comme un élément nécessaire du contrat au sens de l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO (consid. 2.1).
8 - Aux termes de cette disposition, il y a notamment erreur essentielle lorsque l’un des cocontractants s’est mépris sur un fait qu’il pouvait considérer, du point de vue de la loyauté en affaires, comme un élément nécessaire du contrat. Dans l’arrêt précité (ATF 135 III 537), le Tribunal fédéral a précisé que pour que ce cas d'erreur essentielle soit réalisé, il fallait tout d'abord que le cocontractant puisse se rendre compte de bonne foi que l'erreur de l'autre partie portait sur un fait qui était objectivement de nature à déterminer la partie à conclure le contrat ou à le conclure aux conditions convenues; il fallait encore, en se plaçant du point de vue de la partie qui était dans l'erreur, que l'on puisse admettre subjectivement que son erreur l'avait effectivement déterminée à conclure le contrat ou à le conclure aux conditions convenues (consid. 2.2 et les arrêt cités). Le Tribunal fédéral a ajouté que dans le domaine du bail à loyer, qu’il s’agisse d’un logement ou d’un local commercial, la surface à louer était évidemment un élément d’appréciation important pour décider de conclure ou non le contrat, ou en tout cas pour apprécier si le loyer demandé était conforme à l’état du marché dans la région concernée. Lorsque le contrat n’indiquait qu’une surface approximative, cette réserve devait être interprétée selon le principe de la confiance. Elle devait être comprise de bonne foi en ce sens que le bailleur, sachant que la détermination exacte de la surface était dans la réalité une opération difficile, avait cherché à se protéger contre une réclamation qui procéderait d’une menue divergence de calcul (ibidem). Il a été précisé à cet égard qu’une différence de près de 17% entre la surface réelle et celle indiquée dans le contrat de bail d’un local commercial n’était pas une petite divergence de calcul au sens précité. Il en allait de même, s’agissant d’un logement, d’une différence de 13 m 2 , ce qui correspondait à une pièce de dimension moyenne en moins. Il a en outre été indiqué qu’une différence supérieure à 10 % n’était en tout cas pas admissible et fondait une erreur essentielle (ibidem).
9 - 2.3 2.3.1En l’espèce, comme dans le cas décrit à l’ATF 135 III 537 précité, le contrat n’indiquait certes qu’une surface approximative, mais au vu d’une différence de près de 17% entre la surface réelle et celle mentionnée dans le bail, cette indication, à interpréter selon le principe de la confiance, ne permet pas de dire que le bailleur « a cherché à se protéger contre une réclamation qui procéderait d’une menue divergence de calcul ». La locataire n’avait en effet pas à compter avec une pareille différence, laquelle ne peut en aucun cas être couverte par la notion de surface approximative et fonde ainsi une erreur essentielle. 2.3.2Il reste à examiner si, d’un point de vue subjectif, des circonstances particulières font apparaître que l’indication erronée de la surface n’avait pas un caractère essentiel pour la locataire. La jurisprudence l'a déjà admis dans plusieurs cas, où il apparaissait, en fonction de circonstances particulières, que le locataire n'avait attaché aucune importance à l'indication erronée qu'il avait reçue (ATF 129 III 363 consid. 5.3 ; TF 4A_408/2007 du 7 février 2008 consid. 3.3 ; TF 4C.5/2001 du 16 mars 2001 consid. 3b). En l’occurrence, le contrat de bail mentionnait une surface de 125 m 2 et, de bonne foi, la locataire pouvait se fier à cette indication, sans avoir à exposer ses estimations internes quant à la surface du logement. On ne peut déduire des déclarations en procédure de l'appelante que la surface de l'appartement était un élément dénué de toute importance pour elle. Celle-ci a en revanche expressément indiqué que la superficie de l'appartement revêtait un caractère important à ses yeux car elle avait eu « l'habitude d'avoir de l'espace ». Le caractère non essentiel pour l'appelante de la surface de l'appartement ne peut pas davantage être admis sur la base des dépositions du témoin entendu. Il n'y a en particulier rien à tirer du fait que, lors de l'état des lieux d'entrée, la question des mètres carrés n'ait pas été abordée. Du reste, le témoin a lui-même indiqué qu'il n'y avait jamais eu un état des lieux d'entrée où cette question avait été évoquée. On ne peut rien déduire non plus des faits
10 - relatés par le témoin selon lesquels la locataire vivait seule, que l'appartement lui plaisait et qu'il était joli, atypique et idéal pour elle, sans que d'autres éléments qui l'auraient fait s'intéresser à cet appartement aient été invoqués. Rien n'indique que la différence entre les 125 m 2 annoncés et les 104 m 2 réels était décelable de visu (ce qui distingue le cas de celui de l’arrêt 4A_408/2007 précité) et que la locataire en aurait eu connaissance avant l'annonce de relocation de la régie. La locataire a même déclaré qu'avant de quitter l'appartement, elle ne s'était jamais dit que l'appartement ne faisait pas les 125 m 2 . Aucune constatation ne permet de conclure que la locataire pouvait se rendre compte de la différence de surface avant l'annonce de relocation, à tel point que, de son absence de réaction, l'on puisse déduire que la question n'avait pas d'importance pour elle. La présente espèce se distingue des cas où l’indifférence du locataire a été admise et l’on se trouve, in casu, exactement dans le même cas de figure que celui décrit à l’ATF 135 III 537 précité, à la différence près qu’il est question en l’occurrence d’un logement et non d’un local commercial, ce qui n’est toutefois pas déterminant, comme la Haute Cour l’a expliqué, la surface à louer étant, dans les deux cas, un élément important pour la fixation du loyer. De plus, rien ne permet de supposer que la locataire n’attachait aucune importance à la surface qui lui était indiquée pour apprécier le montant du loyer demandé. On doit bien au contraire reconnaître, au vu des éléments qui précèdent, qu’une telle différence était aussi subjectivement essentielle, contrairement à ce qu’ont retenu les premiers juges. Partant, il y a lieu d’admettre que la locataire a invalidé le contrat pour cause d’erreur essentielle au sens de l’art. 24 al. 1 ch. 4 CO.
11 - S’agissant de la question de savoir si l’absence de l’indication de la surface pouvait ou non être considérée comme une qualité promise par la partie bailleresse dont l’absence constituerait un défaut justifiant une réduction du loyer, on ne voit pas sur quoi les premiers juges se sont fondés pour retenir que T.________ n’avait pas la volonté de recevoir un appartement de 125 m 2 , en dépit du fait que cette indication figurait expressément dans le contrat de bail. Il ressort bien plus de l’analyse qui précède que rien ne permettait à la locataire de se rendre compte du fait que la surface réelle ne correspondait pas à la surface contractuelle. La constatation des premiers juges apparaît donc erronée. Au vu toutefois de l’admission du moyen fondé sur la violation de l’art. 24 al. 1 ch. 4 CO, il n’y a pas lieu d’examiner plus avant le grief tiré du défaut de la chose louée, ce qui suppose qu’un avis des défauts ait été donné en temps utile (cf. CdB 2002 p. 29), lequel n’a pas été établi ni même allégué en l’espèce. 2.4L’appelante conclut à une réduction de loyer et renvoie sur ce point aux calculs contenus dans ses deux demandes du 18 janvier 2016. Conformément à la méthode dite proportionnelle utilisée pour la fixation du montant de la réduction de loyer en cas de défaut (TF 4A_96/2015 du 1 er juin 2015 consid. 4.3), que l’on peut appliquer par analogie in casu, la réduction correspond sur le principe au pourcentage dont le locataire a été frustré depuis le début du bail (CdB 2002 précité p.
En l’espèce, il ressort de l’état de fait que la différence de surface entre les 125 m 2 mentionnés dans le contrat de bail et les 104 m 2
réels, soit 21 m 2 , représente 16,8%, que le bail liant l'appelante T.________ à l'intimé H.________ a duré du 1 er octobre 2005 au 21 janvier 2011, date de la vente de l'immeuble à l'intimée Z., que l'immeuble a été constitué en propriété par étages le 29 juin 2011 et que le lot relatif à l'appartement en cause a été vendu le 21 novembre 2014 à des tiers. L’appelante a allégué au ch. 24 de sa demande dirigée contre l’intimé H. que le bail les liant avait duré 63 mois. Elle n'inclut ainsi
3.1En conclusion, l'appel doit être admis et le jugement réformé dans le sens des considérants qui précèdent.
13 - 3.2L'appelante a pris ses conclusions avec suite de frais et dépens. Le jugement du Tribunal des baux a cependant été rendu sans frais judiciaires ni dépens, conformément à l'art. 12 LJB (loi sur la juridiction en matière de bail ; RSV 173.655). L'appelante ne remet pas en cause de manière motivée cette décision, qui doit être confirmée. 3.3Vu l’issue du litige, les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 896 fr. (art. 62 al. 1 et 2 TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), doivent être assumés entièrement par les intimés à l’appel, qui succombent (art. 106 al. 1 CPC), solidairement entre eux (art. 106 al. 3 CPC), la différence – infime – entre les montants réclamés et ceux alloués ne justifiant pas une répartition des frais. Les intimés, solidairement entre eux, verseront ainsi à l’appelante un montant de 896 fr. à titre de restitution d’avance de frais de deuxième instance (art. 111 al. 2 CPC), ainsi qu’un montant de 3'000 fr. à titre de dépens de deuxième instance (cf. art. 95 al. 3 CPC et 7 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010, RSV 270.11.6]). Par ces motifs, la Cour d’appel civile p r o n o n c e : I. L’appel est admis. II. Il est statué à nouveau comme il suit : I.Le défendeur H.________ doit payer à la demanderesse T.________ la somme de 16'934 fr. 40 (seize mille neuf cent trente-quatre francs et quarante centimes), avec intérêt à 5% l’an dès le 1 er mai 2008.
14 - II.La défenderesse Z.________ doit payer à la demanderesse T.________ la somme de 12'364 fr. 80 (douze mille trois cent soixante-quatre francs et huitante centimes), avec intérêt à 5% l’an dès le 1 er janvier 2013. III. Il n’est pas perçu de frais judiciaires ni alloué de dépens de première instance. III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 896 fr. (huit cent nonante-six francs), sont mis à la charge des intimés H.________ et Z., solidairement entre eux. IV. Les intimés H. et Z., solidairement entre eux, doivent verser à l’appelante T. la somme de 3'896 fr. (trois mille huit cent nonante-six francs), à titre de dépens et de restitution d’avance des frais judiciaires de deuxième instance. V. L’arrêt est exécutoire. Le président : Le greffier : Du Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié à : -Me Lionel Zeiter (pour T.), -M. Thierry Zumbach, aab (pour H. et Z.________),
15 - et communiqué, par l'envoi de photocopies, à : -Mme la Présidente du Tribunal des baux. La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs. Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF). Le greffier :