1101 TRIBUNAL CANTONAL XZ14.047806-161205 3 C O U R D ’ A P P E L C I V I L E
Arrêt du 4 janvier 2017
Composition : M. A B R E C H T , président MmesGiroud Walther et Cherpillod, juges Greffière:MmeChoukroun
Art. 269d et 270 CO, 8 CC Statuant sur l’appel interjeté par T.________ et K., tous deux à [...], demandeurs, contre le jugement partiel rendu le 11 février 2016 par le Tribunal des baux dans la cause divisant les appelants d’avec A.Z., à [...], défendeur, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
2 - E n f a i t : A.Par jugement partiel du 11 février 2016, le Tribunal des baux a rejeté les conclusions V et VI prises par les demandeurs T.________ et K.________ contre les défendeurs A.Z.________ et Office des poursuites de Lausanne au pied de leur réplique du 17 novembre 2015, identiques aux conclusions II et III prises dans leur mémoire demande du 5 juin 2015, telles qu’explicitées dans leur courrier du 28 août 2015, dans la mesure où elles tendaient au paiement des sommes de 36'000 fr. avec intérêt à 5 % dès le 1 er juin 2011 (1'200 fr. x 30 mois) du 1 er mars 2010 au 31 août 2012 et de 27'000 fr. avec intérêt à 5 % dès le 1 er août 2013 (1'200 fr. x 22.5 mois) du 1 er septembre 2012 au 15 juillet 2014, au titre de réduction du loyer abusif (I), et a rendu le jugement sans frais judiciaires ni dépens (II). En droit, les premiers juges ont considéré que les demandeurs T.________ et K.________ avaient échoué à prouver que le défendeur A.Z.________ aurait indiqué de manière inexacte sur la formule officielle de notification du loyer initial qu’il occupait lui-même les locaux loués avant le début de leur bail. Selon les magistrats, dès lors que les indications figurant sur la formule officielle correspondaient à la réalité, la notification du loyer initial ne devait pas être considérée comme nulle. B.Par acte du 13 juillet 2016, complété le 13 octobre 2016, T.________ et K.________ ont interjeté un appel contre ce jugement partiel. Ils ont conclu, avec suite de frais et dépens, principalement à sa réforme en ce sens que le chiffre I de son dispositif soit annulé (II), que A.Z.________ soit condamné au versement d’un montant de 36'000 fr. plus intérêts à 5% (1'200 fr. x 30 mois) du 1 er mars 2010 au 31 août 2012, au titre de la réduction du loyer abusif, en mains de T.________ et K.________ avec intérêt à 5% l’an à compter du 1 er juin 2011 date moyenne (III), que A.Z., sous gérance légale de l’Office des poursuites de Lausanne, soit condamné au versement d’un montant de 27'000 fr. plus intérêts à 5% (1'200 fr. x 22,5 mois) du 1 er septembre 2012 au 15 juillet 2014, au titre de la réduction du loyer abusif, en mains de T. et K.________ avec
3 - intérêts à 5% l’an à compter du 1 er août 2013 date moyenne (IV), subsidiairement au renvoi de la cause à l’instance inférieure pour complément d’instruction (V). K.________ a requis le bénéfice de l’assistance judiciaire pour la procédure d’appel. Par ordonnance du 16 septembre 2016, la juge déléguée de la Cour d’appel civile a accordé à K.________ le bénéfice de l’assistance judiciaire avec effet au 8 juillet 2016 dans la procédure d’appel qui l’oppose à A.Z., a désigné Me Jean-Michel Duc en qualité de conseil d’office et a astreint K. à payer une franchise mensuelle de 50 fr. dès et y compris le 1 er octobre 2016, à verser auprès du Service juridique et législatif. Dans sa réponse du 7 décembre 2016, A.Z.________ a conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet de l’appel déposé par T.________ et K.. Il a produit deux pièces et a requis d’être mis au bénéfice de l’assistance judiciaire pour la procédure d’appel. Par réplique spontanée du 19 décembre 2016, T. et K.________ ont confirmé les conclusions prises au pied de leur appel du 13 juillet 2016. C.La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement partiel complété par les pièces du dossier : 1.A.Z.________ est le propriétaire de l’immeuble sis avenue [...], à [...]. L’immeuble comporte un appartement au rez supérieur et un appartement au rez inférieur. Il est entouré d’un jardin. Du 1 er octobre 1997 au 31 mars 2009, A.Z.________ a loué l’appartement du rez supérieur à A.________ et C.________ pour un loyer mensuel de 1'800 fr. charges comprises. L’appartement dispose d’une surface habitable approximative de 120 m 2 et comprend notamment une
4 - cuisine agencée, trois chambres et une grande pièce sous le toit avec quatre grands velux. 2.En 2009, A.Z.________ a rencontré des difficultés conjugales. Par prononcé de mesures d’extrême urgence rendu le 28 mai 2009, le Président du Tribunal d’arrondissement de l’Est vaudois a notamment ordonné à A.Z.________ de quitter le domicile conjugal – attribué à son épouse – dans un délai de 48 heures en emportant avec lui ses effets personnels. À l’audience qui s’est tenue devant le Président du Tribunal d’arrondissement de l’Est vaudois en date du 19 juin 2009, A.Z.________ et son épouse ont signé une convention, ratifiée pour valoir prononcé partiel de mesures protectrices de l’union conjugale, aux termes de laquelle il était notamment prévu que les époux soient autorisés à vivre séparés jusqu’au 31 janvier 2010, la jouissance du domicile conjugal sis à [...] étant attribuée à l’épouse de A.Z.________ qui s’est également vu confier le droit de garde sur les enfants du couple. La convention précisait encore que, durant la séparation, A.Z.________ pouvait accéder à son bureau et au dépôt sis au domicile conjugal. 3.a) Les 16 et 19 février 2010, A.Z., en tant que bailleur, et T. et K.________, en tant que locataires, ont signé un contrat de bail à loyer portant sur l’appartement du rez supérieur de l’immeuble déjà mentionné. Le bail a commencé le 1 er mars 2010 à midi pour se terminer le 1 er mars 2011 à midi. Il se renouvelait par la suite aux mêmes conditions, d’année en année, sauf avis de résiliation de l’une ou l’autre des parties donné et reçu au moins trois mois à l’avance. Le loyer mensuel net convenu était de 3’000 fr., frais accessoires inclus. Sur la formule officielle remise aux locataires lors de la conclusion du bail, la rubrique relative au loyer payé par le précédent locataire était laissée vide, mention étant faite plus bas que les locaux étaient « occupés précédemment par le propriétaire ».
5 - A compter du 1 er août 2011, T.________ a conclu avec A.Z.________ un contrat de bail oral portant sur l’appartement au rez inférieur de l’immeuble, pour un loyer de 1'000 fr. par mois. b) Depuis le 1 er septembre 2013, T.________ et K.________ ont sous-loué l’appartement du rez supérieur à G.________ pour un loyer mensuel fixé dans un premier temps à 2'000 fr. puis à 3'000 francs. c) Du 1 er septembre 2012 au 28 février 2015, l’Office des poursuites du district de Lausanne a exercé la gérance légale de l’immeuble en cause. Les locataires ont été informés par avis du 24 août 2012 qu’ils devaient payer les loyers à l’office précité. Celui-ci s’est chargé lui-même de la gérance légale au mois de septembre 2012, puis l’a confiée à la gérance M., dès le 1 er octobre 2012. d) Le contrat de bail conclu entre les parties et portant sur l’appartement du rez supérieur a été résilié par les locataires pour le 31 mars 2014, mais cet appartement n’a été libéré que le 11 juillet 2014. L’appartement du rez inférieur a été libéré le 1 er juillet 2014. 4.a) Les 30 juin et 1 er juillet 2014, les locataires se sont vu notifier chacun, à la requête de A.Z., un commandement de payer pour un solde de loyers impayés avant la mise en œuvre de la gérance légale. Ils ont formé opposition totale. b) Par prononcés du 11 septembre 2014, le Juge de paix du district de Lausanne a prononcé la mainlevée provisoire de l’opposition à concurrence de 13'420 fr. plus intérêt à 5% l’an dès le 1 er juillet 2014 dans la poursuite n° [...] de l’Office des poursuites de Lausanne intentée contre T.________ et à concurrence de 13'420 fr. plus intérêt à 5% l’an dès le 2 juillet 2014 dans la poursuite n° [...] de l’Office des poursuites de Lausanne intentée contre K.________, mettant à leur charge les frais judiciaires arrêtés à 360 fr. dans chacune des deux poursuites et les
6 - condamnant chacun à rembourser ces montants à A.Z., qui en avait fait l’avance. c) Par demande du 26 novembre 2014, les locataires ont saisi le Tribunal des baux d’une action en libération de dette (affaire XY15.023566). Ils ont conclu, avec suite de frais et dépens, à ce qu’il soit constaté que T. et K.________ ne doivent pas à A.Z.________ la somme de 13'420 fr. plus intérêts au taux de 5% dès le 1 er juillet 2014 faisant l’objet des prononcés de mainlevée provisoire du 11 septembre 2014, ni les sommes de 360 fr. au titre de remboursement d’avance de frais. Dans sa réponse du 19 janvier 2015, A.Z.________ a conclu au rejet des conclusions prises par les locataires dans leur demande du 26 novembre 2014. Il a en outre conclu, avec suite de frais et dépens, à ce que T.________ et K.________ soient condamnés à lui verser, solidairement, la somme de 13'420 fr. plus intérêt à 5% l’an dès le 1 er juillet 2014, à ce que T.________ soit condamné à lui verser la somme de 1'000 fr., avec intérêt à 5% l’an dès le 1 er juillet 2014 et enfin à ce que la mainlevée définitive soit prononcée s’agissant des oppositions formées respectivement par T.________ au commandement de payer dans la poursuite n° [...] pour un montant de 14'420 fr. et par K.________ au commandement de payer dans la poursuite n° [...] pour un montant de 13'420 fr., avec intérêt à 5% l’an dès le 1 er juillet 2014. Dans leur réplique du 11 février 2015, les locataires ont conclu au rejet des conclusions prises par A.Z.________ et ont maintenu les conclusions de leur demande du 26 novembre 2014. d) Le 27 février 2015, les locataires ont saisi la Commission de conciliation du district de Lausanne d’une nouvelle requête. La conciliation n’ayant pas abouti, une autorisation de procéder leur a été délivrée le 6 mai 2015.
7 - e) Par duplique du 6 mai 2015, A.Z.________ a confirmé les conclusions prises au pied de sa réponse du 19 janvier 2015. f) Trois audiences se sont tenues devant le Tribunal des baux en présence des parties, assistées de leurs conseils respectifs, les 17 février, 21 mai et 10 septembre 2015. De nombreux témoins ont été entendus à propos du fait que A.Z.________ aurait ou non logé dans l’appartement précédemment loué à A.________ et C.________ jusqu’au 31 mars 2009, puis, dès le 1 er mars 2010, aux locataires parties à la présente procédure. Il ressort notamment des déclarations de B.Z.________ que A.Z.________ avait effectivement quitté le domicile conjugal pour s’installer durant près d’une année dans les locaux litigieux en raison de tensions avec son épouse. Le témoin D., peintre en bâtiment indépendant, a également indiqué avoir été mandaté par A.Z. pour la réfection des locaux loués après le départ des locataires A.________ et C., précisant que lorsqu’il avait effectué ces travaux, les locaux n’étaient occupés que par A.Z. qui avait installé un lit sur la mezzanine. Le témoin P.________ a également confirmé qu’elle avait connu A.Z.________ en 2009 et qu’à cette époque, celui-ci lui avait raconté s’être séparé de son épouse et avoir dû quitter leur maison ; elle a ajouté être allée une ou deux fois chez A.Z.________ pour boire un verre ou manger quelque chose, probablement à l’extérieur. Le témoin U.________ a également déclaré que A.Z.________ habitait dans les locaux en cause ; elle s’était rendue trois fois dans l’appartement litigieux, alors que A.Z.________ était en train de le rénover en vue de le louer ; elle a déclaré que l’un des indices faisant penser que A.Z.________ vivait dans les locaux en cause était qu’il y accueillait ses enfants, même si « c’était avec peu d’affaires », ce qu’elle a estimé normal dans la mesure où il s’agissait d’une période transitoire. 5.a) Par demande du 5 juin 2015, complétée le 28 août 2015, T.________ et K.________ ont saisi le Tribunal des baux. Ils ont pris les conclusions suivantes avec suite de frais et dépens :
8 - « I.La demande est recevable. II.A.Z.________ est condamné au versement d’un montant de CHF 52'200.- en mains de T.________ et K.________ avec intérêt à 5% à compter du 1 er juin 2011 date moyenne, soit :
CHF 36'000.- plus intérêts à 5% (CHF 1'200.- x 30 mois) du 1 er mars 2010 au 31 août 2012, au titre de la réduction du loyer abusif ;
CHF 16'200.- plus intérêts à 5% (CHF 1'800 x 30 % x 30 mois) du 1 er
mars 2010 au 31 août 2012, au titre de réduction du loyer pour les défauts. III.A.Z., sous gérance légale de l’Office des poursuites de Lausanne, est condamné au versement d’un montant de CHF 39'150.- en mains de T. et K.________ avec intérêt à 5% à compter du 1 er août 2013 date moyenne soit :
f) Le 24 novembre 2015, les locataires ont chacun saisi le Ministère public de l’arrondissement de Lausanne d’une plainte pénale contre A.Z., notamment pour faux dans les titres et suppression de titres. g) Dans sa duplique du 26 novembre 2015, A.Z. a confirmé les conclusions prises au pied de ses réponses des 19 janvier et 30 octobre 2015. h) Une quatrième audience s’est tenue le 26 novembre 2015, à l’occasion de laquelle les parties ont été invitées à se déterminer sur la question d’une suspension de cause jusqu’à droit connu sur les plaintes pénales déposées le 24 novembre 2015 par les locataires à l’encontre du bailleur. A.Z.________ a estimé que la cause pouvait être suspendue partiellement en ce sens que la question de la validité de la notification du loyer initial pouvait et devait être traitée sans attendre l’issue des procédures pénales. T.________ et K.________ se sont ralliés à la position de A.Z.________, l’Office des poursuites s’en remettant à justice sur cette question.
1.1L'appel est recevable contre les décisions finales (art. 236 CPC [Code de procédure civile du 19 décembre 2008; RS 272]) et les décisions incidentes (art. 237 CPC) de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) dans les causes non patrimoniales ou dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). En se référant au dernier état des conclusions, l'art. 308 al. 2 CPC vise les conclusions litigieuses devant l'instance précédente, non l'enjeu de l'appel (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de procédure civile, in JdT 2010 III 115, spéc. p. 126). L'appel, écrit et motivé, doit être introduit dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 311 CPC). Même si elle n'est pas mentionnée à l'art. 308 al. 1 CPC, la décision partielle, prise à des fins de " simplification du procès " au sens de l'art. 125 CPC – qui permet de limiter la procédure à des questions ou des conclusions déterminées (art. 125 let. a CPC) –, est attaquable immédiatement, sous peine de péremption du droit d'appel ou de recours, au même titre qu'une décision finale (CACI 18 mars 2016/167 ; CACI 2013/59 du 28 janvier 2013 ; Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011, n. 8 ad art. 308 CPC).
2.1L'appel peut être formé pour violation du droit ou constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première instance (Jeandin, op. cit., nn. 2 ss et 6 ad art. 310 CPC). 2.2Aux termes de l’art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s’ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b), ces deux conditions étant cumulatives. Il appartient à l’appelant de démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l’appel doit indiquer spécialement les faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (TF 5A_695/2012 du 20 mars 2013 consid. 4.2.1 ; TF 4A_334/2012 du 16 octobre 2012 consid. 3.1 ; JdT 2011 III 43 consid. 2 et
12 - les réf. citées). En effet, dans le système du CPC, tous les faits et moyens de preuve doivent en principe être apportés dans la procédure de première instance. La diligence requise suppose donc qu'à ce stade, chaque partie expose l'état de fait de manière soigneuse et complète et qu'elle amène tous les éléments propres à établir les faits jugés importants (TF 4A_334/2012 du 16 octobre 2012 consid. 3.1 et les réf. citées, SJ 2013 I 311). 2.3En l’espèce, les appelants ont produit un tableau comparatif – élaboré par leurs soins à une date indéterminée – de la consommation d’électricité dans l’appartement objet du litige, respectivement par les précédents locataires A.________ et C.________ du 1 er janvier 2008 au 31 mars 2009, par l’intimé entre le 1 er avril 2009 et le 26 avril 2010 et enfin par eux-mêmes entre le 27 avril 2010 au 19 août 2013. Ces pièces sont irrecevables à défaut d’explication de la part des appelants démontrant qu’ils ne pouvaient les produire durant la procédure de première instance. Il en va de même s’agissant de la pièce 1 produite par l’intimé avec sa réponse du 7 décembre 2016. Quant à la pièce 2, à savoir le procès-verbal d’audition de B.Z.________ par la Police cantonale vaudoise en date du 22 novembre 2016, il s’agit d’une pièce nouvelle recevable mais dont la portée n’est pas déterminante pour l’examen du litige. 3.Les appelants estiment que les premiers juges ont à tort considéré que la formule officielle avait été remplie de manière conforme au droit. Ils soutiennent que l'intimé les aurait volontairement induits en erreur en leur laissant croire que son appartement était mis en location pour la première fois et en évitant ainsi de leur indiquer le loyer précédemment payé. 3.1En vertu de l'art. 270 al. 2 CO, en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de
13 - leur territoire, l'usage de la formule officielle, mentionnée à l'art. 269d CO – disposition régissant initialement les augmentations de loyer et autres modifications unilatérales du contrat par le bailleur – pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Vaud a fait usage de cette faculté (cf. loi sur l'utilisation d'une formule officielle au changement de locataire du 7 mars 1993 [LFOCL ; RSV 221.315] et l’arrêté sur l’obligation de l’utilisation de la formule officielle au changement de locataire du 26 mars 2014 [ALFOCL ; RSV 221.315.1]). Dans sa jurisprudence récente, le Tribunal fédéral a rappelé l'importance de la communication de la formule officielle de notification du loyer initial et les conséquences de son absence. La formule officielle doit être notifiée au locataire au moment de la conclusion du bail ou, au plus tard, le jour de la remise de la chose louée. Elle a pour but d'informer le locataire, en lui fournissant toutes les indications utiles, de sa possibilité de saisir l'autorité de conciliation afin de contester le montant du loyer. Elle sert à empêcher les hausses abusives de loyer lors d'un changement de locataire, de sorte que l'indication du loyer versé par le précédent locataire doit y figurer (ATF 142 III 369 consid. 3 non publié; ATF 140 III 583 consid. 3.1 et les arrêts cités). L'utilisation de la formule officielle, l'indication du loyer versé par le précédent locataire et, le cas échéant, la motivation d'une éventuelle hausse de loyer sont indispensables (TF 4A_517/2014 du 2 février 2015 consid. 4.1.1; sur le contenu de la formule, cf. art. 19 al. 1 et 1bis OBLF [ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux ; RS 221.213.11]), applicable par analogie lors de la conclusion d'un nouveau contrat de bail en vertu de l'art. 19 al. 3 OBLF, et art. 2 LFOCL). Lorsque le logement n'a jamais été mis en location, cette mention doit figurer dans la formule officielle, en lieu et place du précédent loyer (TF 4A_132/2011 du 1 er juin 2011 consid. 2.2; TF 4A_185/2008 du 24 septembre 2008 consid. 2.1; David Lachat, Le bail à loyer, éd. 2008, p. 396 n. 94; Sébastien Fetter, La contestation du loyer
14 - initial, étude de l'art. 270 CO, 2005, n. 189, p. 87). Si les locaux n'étaient pas loués ou s'ils étaient occupés par le propriétaire, cela doit être indiqué sur la formule. En cas d'inoccupation temporaire, l'ancien loyer doit toutefois être indiqué (Jean-Jacques Schwaab, La fixation et la contestation du loyer initial, in 15 e séminaire sur le droit du bail, 2008, pp. 1 ss, n. 63, p. 18; Higi, Zürcher Kommentar, n° 56 ad art. 270 CO). Une majoration de loyer au changement de locataire suppose fondamentalement la succession de deux baux à loyer pour le même objet. L'enchaînement des contrats ne doit pas être nécessairement immédiat. Ainsi, la seule inoccupation d'un appartement ou d'un local commercial pendant une période, même d'une longue durée, ne conduit pas à l'absence d'un bail antérieur. La première location d'un local nouvellement construit ne remplit à l'évidence pas cette condition. Ne permet pas non plus la comparaison la cession précédente de l'objet en raison d'un rapport de droit qui ne peut être assimilé à un bail à loyer et qui n'est pas régi par les règles sur la protection contre les loyers abusifs, par exemple un prêt à usage ou un droit d'habitation (arrêt CPF du 2 avril 2014/124 consid. II b ; arrêt CPF 2 avril 2014/125 consid. II b ; arrêt CPF 16 septembre 2010/352 consid. 2c ; arrêt CPF 16 septembre 2010/353 consid. 2c ; Fetter, op. cit., n. 391 ss., p. 182). De même, il conviendra d'indiquer sur la formule qu'il n'y a pas de précédent locataire et qu'il s'agit d'une première location, en lieu et place du précédent loyer, lorsque la chose louée n'est plus la même par rapport au précédent bail, c'est-à-dire lorsque le logement a subi des transformations telles que sa surface s'en trouve notablement modifiée ou que le nombre de pièces n'est plus identique. En revanche, des travaux d'entretien ou de rénovation plus ou moins lourds ne permettent pas à eux seuls de considérer qu'il s'agit d'une première location. L'indication du montant du précédent loyer sur la formule officielle est alors impérative (TF 4A_185/2008 du 24 septembre 2008 consid. 2.1 et les références citées). Lorsque la formule officielle n'indique pas le loyer du précédent locataire ou les motifs de hausse, le loyer fixé est nul (ATF 140 III 583 consid. 3.2.1). Le locataire peut agir en fixation judiciaire du loyer
15 - initial et en restitution de l'éventuel trop-perçu. Il s'agit là d'un cumul d'actions (art. 90 CPC) : la première action tend, après constatation (à titre préjudiciel) de la nullité du loyer convenu, à la fixation judiciaire de celui-ci et la seconde action, en tant que conséquence de la première, vise à la restitution des prestations effectuées sans cause conformément aux règles de l'enrichissement illégitime (art. 62 ss CO). L'action pour cause d'enrichissement illégitime se prescrit par un an à compter du jour où le locataire a eu connaissance de son droit de répétition et, dans tous les cas, par dix ans dès la naissance de son droit, conformément à l'art. 67 al. 1 CO – l'art. 128 ch. 1 CO ne s'appliquant pas –, de sorte que tant que son action en restitution n'est pas prescrite ou que le débiteur n'a pas soulevé l'exception de prescription (art. 142 CO), le locataire a également un intérêt à son action en fixation judiciaire du loyer. L'abus manifeste de droit (art. 2 al. 2 CC) demeure réservé (TF 4A_398/2015 du 19 mai 2016 consid. 3 non publié à l’ATF 142 III 369 ; ATF 140 III 583 consid. 3.2 et les arrêts cités). Dans le cas du locataire qui n'a pas reçu la formule officielle obligatoire en vertu de l'art. 270 al. 2 CO, la connaissance effective intervient lorsqu'il sait que l'absence de cette formule, respectivement de l'indication du loyer du locataire précédent ou de la motivation de la hausse, entraîne la nullité du loyer initial, que le loyer qu'il a versé était trop élevé et qu'il était partant abusif (TF 4A_517/2014 du 2 février 2015 consid. 4.1.2). 3.2En l'espèce, l'appartement litigieux, ayant une surface habitable d’approximativement 120 m 2 , a été loué par l'intimé à des particuliers du 1 er octobre 1997 au 31 mars 2009, soit durant douze ans. Il l'a été à nouveau, aux appelants, dès le 1 er mars 2010. La formule officielle remise par l'intimé aux appelants à mi-février 2010 n'indiquait toutefois pas le loyer payé par les anciens locataires. L'intimé prétend avoir habité l'appartement entre les deux périodes de location, ce qui, à ses yeux, lui permettait de ne pas indiquer le loyer payé par ses précédents locataires mais uniquement la mention « occupée précédemment par le propriétaire ».
16 - Cette appréciation ne peut être suivie. On ne se trouve en effet pas dans l'hypothèse envisagée ci-dessus où l'appartement aurait toujours été occupé par le propriétaire et jamais loué précédemment. On ne se trouve pas non plus dans le cas de figure où l'objet aurait été cédé en raison d'un rapport de droit non assimilable à un bail à loyer, par exemple un prêt à usage ou un droit d'habitation. L'appartement n'a pas été cédé à un tiers par l'intimé, celui-ci soutenant l’avoir occupé lui-même. L'occupation en question n'a toutefois duré que quelques mois, soit au plus tôt dès la réception du prononcé de mesures d'extrême urgence du 28 mai 2009 et au plus tard jusqu’au début du bail des appelants, le 1 er
mars 2010. Elle n'a été décidée qu'à titre transitoire et par nécessité, l’intimé admettant qu’il n’avait à l'époque pas d'autre choix, au vu de sa situation financière alors obérée. L'intimé n'a toutefois jamais eu l'intention de s'y installer à long ou même à moyen terme, mais au contraire souhaitait le relouer, y faisant même des travaux de rénovation à ces fins durant la brève période où il y séjournait. Dès mi-février 2010, il concluait ainsi un nouveau bail à loyer. La protection prévue par l'art. 270 al. 2 CO combiné à l'art. 269d CO constitue la règle, dont le Tribunal fédéral a encore souligné récemment l'importance sociale. Les exceptions à cette règle doivent, comme telles, être interprétées restrictivement. On peut à cet égard comparer la présente situation avec celle où il y a eu des travaux. En effet, si des travaux modifiant la substance de l'appartement rompent le lien entre le précédent loyer et le nouveau loyer, tel n'est en revanche pas le cas de travaux moins importants. En l'occurrence, l'occupation des locaux par l'intimé propriétaire, telle que définie ci-dessus, ne suffisait pas pour rompre, même dans l'esprit de ce dernier, le lien entre les différents baux. La possibilité pour les nouveaux locataires de comparer le loyer qui leur était demandé avec celui payé par des tiers moins d'une année auparavant gardait tout son sens. L'occupation ici prétendue de l'intimé de l'appartement litigieux, telle que décrite ci-dessus, ne suffisait ainsi clairement pas pour interrompre le lien précité, considérer qu'il s'agissait d'une première mise en location et libérer le bailleur de l’obligation
4.1En définitive, l’appel doit être admis et le jugement attaqué annulé. La cause doit être renvoyée au Tribunal des baux afin qu'il examine, une fois la reprise de cause ordonnée, notamment le bien-fondé des prétentions des appelants découlant de la nullité admise susmentionnée et rende une nouvelle décision. 4.2L'intimé a déposé une demande d'assistance judiciaire avec sa réponse à l’appel. Cette demande indique, sans autre explication, qu’il est âgé de 54 ans, qu’il ne réalise aucun revenu, ni ne touche de rente. Il ressort de plus de la procédure que l'intimé est propriétaire d’un immeuble composé de deux appartements à [...] dans lesquels il ne vit pas et lui ayant permis de réaliser des loyers mensuels de respectivement 1'000 fr. et 1’800 fr. à 3’000 francs. Il ne déclare toutefois des encaissements de loyer qu'à hauteur de 1’000 fr., ce alors que selon le jugement de première instance cet immeuble n'est plus sous gérance légale depuis le 28 février 2015. Enfin, il fait état d'une fortune
18 - immobilière de 900'000 fr. grevée uniquement à hauteur de 650'000 francs. Au vu de ces éléments, il convient de constater que l'intimé échoue à démontrer ne pas disposer de ressources suffisantes au sens de l'art. 117 let. a CPC. Sa demande d'assistance judiciaire doit dès lors être rejetée. 4.3Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'630 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de l'intimé qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). Celui-ci devra ainsi verser à l’appelant T.________ 815 fr. à titre de restitution d'avance de frais judiciaires de deuxième instance et versera en outre aux appelants, solidairement entre eux, la somme de 4'000 fr. à titre de dépens de deuxième instance (art. 7 al. 1 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010 ; RSV 270.11.61]). Dans la liste de ses opérations du 3 janvier 2017, Me Jean- Michel Duc, conseil d’office de l'appelante K.________, annonce avoir consacré 15.05 heures à ce mandat. Cette durée apparaît disproportionnée au vu de la nature du litige qui ne présente pas de difficulté particulière, les arguments avancés en appel ayant déjà été soulevés en première instance. Il convient ainsi de retrancher le temps annoncé pour des « courriels client », qui correspondent à de simples mémos, ainsi que le temps allégué par 1.45 heures pour le poste « examen et observations réponse appel », relatif à la rédaction de déterminations spontanées du 19 décembre 2016, sans pertinence pour l’examen du litige. Le temps consacré aux « entretiens téléphoniques avec client » des 5 et 12 octobre 2016 doit en outre être réduit à 20 minutes en tout, le temps annoncé de 0.15 heures pour le poste « courrier Tribunal » du 3 janvier 2017 – qui correspond à l’envoi de la liste des opérations – peut être admis à raison de 0.05 heure et les « opérations après jugement » peuvent être prises en considération à hauteur d’une heure. En définitive, c’est une durée de 11 heures et 38 minutes qui peut
19 - être retenue. Il s’ensuit qu’au tarif horaire de 180 fr., l’indemnité doit être fixée à 2'048 fr. 95, montant auquel s’ajoutent les débours par 32 fr. 50, ainsi que la TVA sur le tout par 166 fr. 50, soit un total de 2'247 fr. 95. Dans la mesure où seule K.________ est au bénéfice de l’assistance judiciaire et que le conseil a représenté les deux appelants, il convient de diviser ce montant par deux. L’indemnité d’office de Me Jean- Michel Duc peut dès lors être arrêtée au montant arrondi de 1'125 fr., TVA et débours compris. La bénéficiaire de l’assistance judiciaire est, dans la mesure de l’art. 123 CPC, tenue au remboursement de l’indemnité au conseil d’office mise à la charge de l’Etat. Par ces motifs, la Cour d’appel civile p r o n o n c e : I. L’appel est admis. II. Le jugement est annulé et la cause est renvoyée au Tribunal des baux pour nouveau jugement dans le sens des considérants. III. La requête d’assistance judiciaire de l’intimé A.Z.________ est rejetée. IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'630 fr. (mille six cent trente francs), sont mis à la charge de l’intimé A.Z.. V. L’indemnité d’office de Me Jean-Michel Duc, conseil d’office de l’appelante K., est arrêtée à 1'125 fr. (mille cent vingt- cinq francs), TVA et débours compris.
20 - VI. L’appelante K.________ est, dans la mesure de l’art. 123 CPC, tenue au remboursement de l’indemnité au conseil d’office mise à la charge de l’Etat. VII. L’intimé versera à l’appelant T.________ la somme de 815 fr. (huit cent quinze francs) à titre de restitution de l’avance de frais de deuxième instance. VIII. L’intimé versera aux appelants, créanciers solidaires, la somme de 4'000 fr. (quatre mille francs) à titre de dépens de deuxième instance. IX. L’arrêt motivé est exécutoire. Le président : La greffière :
21 - Du Le présent arrêt, dont le dispositif a été communiqué par écrit aux intéressés le 5 janvier 2017, est notifié en expédition complète à : -Me Jean-Michel Duc, avocat (pour T.________ et K.), -Me Philippe Chaulmontet, avocat (pour A.Z.), et communiqué, par l'envoi de photocopies, à : -Mme la Présidente du Tribunal des baux. La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs. Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF). La greffière :