1102 TRIBUNAL CANTONAL XZ14.012961-170318 298
C O U R D ’ A P P E L C I V I L E
Arrêt du 7 juillet 2017
Composition : M. ABRECHT, président MM. Colombini et Krieger, juges Greffière :Mme Boryszewski
Art. 257a, 261, 269d CO et 317 al. 2 CPC Statuant sur l’appel interjeté par B., à Evionnaz, bailleresse, contre le jugement rendu le 9 mars 2016 par le Tribunal des baux dans la cause divisant l’appelante d’avec Q., à Montreux, locataire, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
septembre 2013 (I), que la garantie de loyer de 1'480 fr. constituée le 30 septembre 2002 par le demandeur auprès de la Banque [...] (ci-après : [...]) sur le compte n° [...] était immédiatement et entièrement libérée, en capital et en intérêts, en sa faveur (II), que la défenderesse devait payer à l'Etat de Vaud la somme de 500 fr. à titre d'émolument pour complication inutile de la procédure (III), que la défenderesse devait payer au demandeur la somme de 1'500 fr. à titre de dépens (IV) et que toutes autres ou plus amples conclusions étaient rejetées, dans la mesure où elles étaient recevables (V). En droit, les premiers juges ont en substance retenu que, dans le cadre du litige portant sur l’appartement de deux pièces de l’immeuble " [...]" sis à la route de [...], certaines des conclusions reconventionelles prises par la défenderesse et bailleresse étaient irrecevables au motif notamment qu’elles étaient constatatoires et qu’elles n’étaient qu’un préalable à d’autres conclusions chiffrées en paiement, de sorte que la bailleresse n’avait aucun intérêt digne de protection à de tels constats. Par ailleurs, ils ont retenu que le contrat litigieux, tel que repris par la bailleresse au moment où elle avait acheté l’immeuble, ne lui permettait pas de réclamer au locataire des frais de chauffage ni d’autres frais accessoires en sus du loyer. Ils ont ajouté que le contrat n’avait pas été valablement modifié et que des frais accessoires ne pouvaient être facturés au locataire. Ils ont ainsi considéré notamment que le locataire s’était acquitté à tort des acomptes provisionnels pour les frais accessoires en versant un montant de 3'480 fr. le 12 juillet 2011, puis vingt-trois fois la somme de 290 fr., et ont ordonné à la bailleresse de lui restituer la somme de 10’150 francs.
3 - B.Le 8 juin 2016, soit avant même la notification des considérants écrits du jugement, B.________ a déposé un mémoire d'appel. Par mémoire d'appel et/ou de recours du 12 mars 2017, comprenant 80 pages, B.________ a conclu préalablement à ce qu'il soit constaté que les vendeurs [...] et [...] ont signé une cession écrite devant notaire cédant toutes les obligations des locataires, y compris arriérés, le 3 juillet 2009 à B.________ et confirmant que les locataires n'ont reçu aucuns avantages financiers, ni de réduction de loyer, ni aucuns autres avantages (A), que soit ordonné l'apport des procédures examinées au Tribunal de Vevey et à la Commission de conciliation concernant [...], y compris les avis de l'ASLOCA sur les charges/frais accessoires, les notifications d'avis officiels aux deux locataires, [...] et Q., déjà produits dans ces procédures (B), qu'il soit constaté que Q. s'est engagé avec le bail signé et ses parties intégrantes RULV 2002 à payer sa consommation du chauffage central dès décembre 2004 et les charges (C), qu'il soit constaté que cette convention implicite est restée en vigueur jusqu'à la notification de l'avis officiel pour des acomptes de charges en août 2010, à quatre reprises (D), qu'il soit constaté que Q.________ est bénéficiaire direct et consommateur direct du chauffage central et des autres charges et frais accessoires depuis au moins décembre 2004 et le seul enrichi illégitime de ses consommations sans paiements (E), qu'il soit constaté que Q.________ doit payer à B.________ ses consommations effectives du chauffage central et ses autres charges et frais accessoires dont il a bénéficié depuis au moins décembre 2004, soit dès que ce chauffage central a remplacé son chauffage individuel que Q.________ devait également payer depuis 2002 en plus du loyer mensuel net (F), qu'il soit constaté que Q.________ a consommé des charges et frais accessoires selon les décomptes annuels qui lui ont été envoyés avec les factures de consommation de charges pour 2010, 2011, 2012 et 2013 et qui sont dus en vertu du bail signé avec la convention implicite, restée en vigueur (G), qu’il soit constaté que Q.________ doit payer à B.________ ses consommations effectives annuelles de charges, même s’il n’a pas payé
4 - tous les acomptes mensuels de charges selon les demandes de B.________ et selon l’avis officiel de notification d’augmentation des charges dûment motivé et reçu par Q.________ au moins à quatre reprises (H), qu'il soit constaté que Q.________ doit 7% d'intérêt moratoire selon son bail (I), qu'il soit constaté que Q.________ doit à B.________ les soldes de charges et frais accessoires de 17'061 fr. consommés par lui-même depuis janvier 2005 avec la cession écrite des contrats et de toutes les obligations des locataires y compris des arriérés au nouveau propriétaire, selon les factures de consommation produites et selon les décomptes annuels, plus 5% de frais administratifs avec 7% d'intérêt moratoire (J), qu'il soit constaté que Q.________ doit à B.________ les soldes de loyers non payés depuis juillet 2013 jusqu'à la fin de son bail (K) et qu'il soit constaté que Q.________ doit à B.________ les frais de remise en état de l'appartement ne correspondant pas à un usage normal de la chose, plus les dégâts causés par des animaux, par la fumée, par les brûlures et les changements de serrures pour les originaux des clés non restituées à B.________ ou encore deux portes volées et pour les défauts cachés − boiler explosé − défaut d'entretien, détartrage, casses à l'intérieur des installations électriques ou prises (L). Ils ont ensuite conclu principalement à ce que Q.________ soit débouté de toutes ses conclusions avec condamnation aux frais et dépens de procédure de première instance et d'appel (M), que soit ordonnée la libération de la garantie de loyer déposée sur le compte [...] auprès de la [...] en faveur de B.________ (N), qu’il soit ordonné à la [...] de payer le montant de cette garantie de loyer de 1'480 fr. plus les intérêts courus à B.________ à titre de paiement partiel des arriérés de loyers et de charges et de frais accessoires consommés ou encore à titre de paiement partiel pour la réparation des dégâts laissés par Q.________ dans l'appartement et pour les changements de serrures pour l'appartement (O), que Q.________ soit condamné à payer à B.________ tous les soldes de loyers et de charges dus et des frais de remise en état qui restent dus en plus de la garantie de loyer de 1'480 fr. avec 7% d'intérêt moratoire, dès le 1 er juillet 2013, échéance moyenne (P), que Q.________ soit condamné à payer à B.________ la somme de 17'061 fr. 08 plus 7% d'intérêt moratoire dès le 1 er janvier 2011 (échéance moyenne) à titre de solde de charges et frais accessoires consommés depuis janvier 2005 jusqu'au 30 septembre 2013 sous réserve
5 - d'amplification (Q), que Q.________ soit condamné à payer à B.________ la somme de 740 fr. sous réserve d'amplification, plus 7% d'intérêt moratoire dès le 1 er septembre 2013 à titre d'arriéré de loyer (R), que Q.________ soit condamné à payer à B.________ la somme de 7'000 fr. sous réserve d'amplification, plus 7% d'intérêt moratoire dès le 1 er octobre 2013 pour des frais de remise en état de l'appartement pour des casses et un usage non conforme d'animaux et d'humains qui ne constituent pas un usage normal de la chose, ni un amortissement (S), que soient réservés tous les autres droits de B.________ pour le dommage supplémentaire causé par Q.________ en refusant l'accès à l'appartement après la résiliation, pour des entreprises, et en créant trois ans de travail d'avocat et de procédure avec des « mensonges » (T), que Q.________ soit condamné au dommage supplémentaire créé jusqu'à la fin des remises en état et au nouveau bail [...], au 1 er avril 2014, soit six mois de loyers et de charges (U), que Q.________ soit débouté de toutes autres, plus amples ou contraires conclusions (V), que Q.________ soit condamné à tous les frais de procédure de première instance et d'appel, plus aux frais d'avocat de B.________ de 6'000 fr. sous réserve d'amplification (W) et que Q.________ soit condamné à une amende de 5'000 fr. pour « tromperies » répétées au Tribunal (X). Subsidiairement, l'appelante a conclu à l'annulation du jugement et au renvoi de la cause en première instance. Par avis du 20 mars 2017, le Juge délégué de la cour de céans a imparti à l'appelante un délai au 10 avril 2017 pour rectifier le mémoire, qui était incompréhensible et prolixe, à défaut de quoi l'acte ne serait pas pris en considération. Par écriture du 24 mars 2017, l'appelante a indiqué les questions essentielles qui devaient être traitées, indiquant ne pas avoir de « dactylo à disposition » pour remanier tout le texte du mémoire d'appel dans le délai imparti. C.La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété par les pièces du dossier :
6 -
7 - 2.Le 3 novembre 2009, la défenderesse B.________ est devenue propriétaire de l’immeuble litigieux et, par voie de conséquence, bailleresse. 3.A partir du 28 janvier 2010, la défenderesse a adressé au demandeur plusieurs courriers et rappels pour lui réclamer le paiement de frais accessoires. Par courrier recommandé du 17 août 2010, la défenderesse a proposé au demandeur que "l’acompte des charges et frais accessoires [...] soit porté à un montant de 290 fr. par mois". La défenderesse mentionnait par ailleurs des discussions qu’elle aurait eues avec la précédente gérante, laquelle lui aurait affirmé que les locataires de l’immeuble s’acquittaient des charges et des frais accessoires selon des décomptes établis une à deux fois par année et tenant compte des acomptes déjà versés. La défenderesse faisait encore état d’un accord qui serait intervenu, sur place, entre elle-même et le demandeur, aux termes duquel ce dernier se serait engagé oralement à payer l’intégralité des charges selon les factures déjà transmises. Enfin, la défenderesse invitait le demandeur à lui confirmer par retour de courrier son accord avec "les nouveaux acomptes de charges". Ce courrier mentionnait une liste d’annexes, dont la "Notification officielle pour l’augmentation des charges et frais accessoires" dès le 1 er juillet 2010. Selon la pièce produite par la défenderesse, il s’agit d’une formule de nouvelles prétentions datée du 20 août 2010 ayant pour objet l’« augmentation des charges + Frais accessoires depuis 1.11.2009 (CHF 290.- par mois sel. lettres + Factures transmises aux locataires depuis Déc + janv. 2010 », aux motifs suivants : « cf. décomptes + let. + Rappels + let. 17.8.2010 transmis par Porteur 21.8.2010 ».
8 - Le 1 er novembre 2010, la défenderesse a adressé au demandeur une mise en demeure de payer "l’intégralité des charges", assortie d’une menace de résiliation immédiate au sens de l’art. 257d CO (Code des obligations ; RS 220). Le 12 juillet 2011, le demandeur a versé à la défenderesse le montant de 3’480 fr. représentant douze mensualités de 290 fr., puis il a versé, dès le mois d’août 2011, en sus du loyer, un acompte mensuel de charges de 290 francs. 4.Par lettre du 27 mai 2013, le demandeur a informé la défenderesse de son intention de résilier le bail de manière anticipée pour le 30 juin 2013, voire pour l’échéance contractuelle du 30 septembre 2013 s’il ne trouvait pas de locataire de remplacement. Les 11 juillet 2013 et 19 septembre 2013, il a proposé à la défenderesse trois candidats disposés à reprendre le bail dans les meilleurs délais. La défenderesse n’ayant pas répondu au courrier du 9 septembre 2013 dans lequel le demandeur proposait trois dates pour l’état des lieux de sortie, celui-ci a fixé, par courrier du 23 septembre 2013, cet état des lieux au 27 septembre 2013. A cette date, personne ne s’est présenté au nom de la défenderesse. Le demandeur a payé le loyer par 740 fr. jusqu’au mois d’août 2013 et, en sus, un acompte de charges de 290 fr. jusqu’au mois de juin
9 - informé le demandeur de dégâts constatés dans l’appartement après son départ. L’appartement litigieux a été reloué à partir du 1 er juin 2014, pour un loyer mensuel net de 1’040 fr., plus 240 fr. d’acompte de charges. 6.Par requête du 7 janvier 2014 déposée devant la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de la Riviera-Pays d’Enhaut, le demandeur a formulé contre la défenderesse une demande en paiement et a requis la libération de la garantie de loyer en sa faveur. La défenderesse a déposé le 28 janvier 2014 des conclusions reconventionnelles en paiement et en libération de la garantie en sa faveur. La conciliation n’ayant pas abouti, les parties ont reçu chacune une autorisation de porter leur action devant le Tribunal des baux. Par requête adressée au Tribunal des baux le 21 mars 2014, le demandeur a pris les conclusions suivantes contre la défenderesse : « (...) Principalement : 1.Condamner B.________ à payer à Monsieur Q.________ la somme de CHF 10'150.00, avec intérêts de 5 % dès le 12 juillet 2011. 2.Condamner B.________ à payer à Monsieur Q.________ la somme de CHF 1'480.00, avec intérêts de 5 % dès le 15 août 2013. 3.Condamner B.________ à payer à Monsieur Q.________ la somme de CHF 1'500.00 à titre de dépens dans le cadre de la présente procédure. 4.Dire que la Banque [...] est autorisée à libérer en faveur de [...] sa garantie de loyer déposée sur le compte N° [...]. Subsidiairement : 5.Ordonner à B.________ de produire un décompte avec justificatifs et clé de répartition du montant des frais accessoires mis à la charge de Q.________ à compter de
10 - la date d’entrée en vigueur de l’introduction unilatérale de nouveaux frais accessoires. » Dans sa réponse du 26 juin 2014, rectifiée les 9 juillet, 24 juillet et 27 octobre 2014, la défenderesse a également pris des conclusions. Elle les a une nouvelle fois modifiées, par duplique du 4 janvier 2016, dont la teneur est la suivante : « Préalablement : A.Ordonner l’apport des procédures examinées au Tribunal de Vevey et à la Commission de conciliation concernant Monsieur [...], y compris les avis de l’ASLOCA sur les charges/frais accessoires, les notifications d’avis officiels aux deux locataires. Monsieur [...] et Monsieur Q., déjà produits dans ces procédures. B.Constater que Monsieur Q. s'est engagé avec le bail signé et ses parties intégrantes RULVs 2002 de payer le chauffage central dès 2004 et les charges (article 31 RULV). C.Dire et constater que Monsieur Q.________ est bénéficiaire direct et consommateur direct du chauffage central et des autres charges et frais accessoires depuis au moins 2004. D.Dire et constater que Monsieur Q.________ doit payer au bailleur ses consommations effectives du chauffage central et des autres charges et frais accessoires dont il a bénéficié depuis au moins 2004, soit dès que ce chauffage central a remplacé son chauffage individuel que Monsieur Q.________ devait également payer déjà depuis 2002 en plus du loyer mensuel Net (CHF 200.- par mois selon aveux judiciaires et RULV, article 31 pièces 41 à 43 Déf.). E.Dire et constater que Monsieur Q.________ a consommé des charges et frais accessoires selon les décomptes annuels qui lui ont été envoyés avec les factures de consommations pour 2010, 2011, 2012 et 2013 et qui sont dus en vertu du bail signé avec RULV 2001 - article 31 pièces 41 à 43 Déf. F.Dire que Monsieur Q.________ doit payer au bailleur, B., ses consommations effectives annuelles des charges, même s’il n’a pas payé tous les acomptes mensuels de charges selon les demandes du bailleur et l’avis officiel de notification d’augmentation des charges dûment notifié et reçu par Monsieur Q. au moins à quatre reprises.
11 - G.Constater que Monsieur Q.________ doit 7% d'intérêt moratoire selon son bail signé avec RULV 2002, article 1 ss. Principalement : H.Dire et constater que Monsieur Q.________ doit au bailleur, B., les soldes de charges et frais accessoires de 17'061.- consommés par lui-même depuis novembre 2004 et avec cession des contrats au nouveau propriétaire, selon les factures de consommations produites et selon les décomptes annuels, plus 5 % de frais administratifs. I.Dire et constater que Monsieur Q. doit au bailleur, B., les soldes de loyers non payés depuis juillet 2013 jusqu’à la fin de son bail. J.Dire et constater que Monsieur Q. doit au bailleur, B., les frais de remise en état de l’appartement ne correspondant pas à un usage normal de la chose, plus les dégâts causés par les animaux et les changements de serrures pour les originaux des clés non restituées au bailleur, à ce jour. K.Débouter le Demandeur, Monsieur Q., de toutes ses conclusions avec condamnation aux dépens et frais de procédure et avec une participation aux frais d’avocat de la Défenderesse. L.Ordonner la libération de la garantie de loyer déposée sur un compte [...] auprès de la [...], Banque [...], en faveur du Bailleur, B.________ M.Ordonner à la Banque [...] de payer le montant de cette garantie de loyer de CHF 1'480.- plus les intérêts courus à B., bailleur, à titre de paiement partiel des arriérés de loyers et de charges et de frais accessoires consommés ou encore à tire de paiement partiel pour la réparation des dégâts laissés par Monsieur Q. dans l’appartement et pour les changements de serrures pour l’appartement de Monsieur Q.. N.Condamner Monsieur Q. à payer au bailleur, B.., tous les soldes de loyers et de charges dus et des frais de remise en état qui restent dus en plus du paiement de la garantie de loyer de CHF 1'480.- avec 7 % d’intérêt moratoire, dès le 1 er juillet 2013, échéance moyenne (articles 1 ss RULV). O.Condamner Monsieur Q. à payer au bailleur, B.________, CHF 17'061.08 plus 7 % d’intérêts moratoires dès le 1 er janvier 2011 (échéance moyenne) à titre de solde de charges et frais accessoires consommés depuis
12 - 2004 sous réserve d’amplification (article 31 RULV et 1 ss RULV). P.Condamner Monsieur Q.________ à payer au bailleur, B., CHF 740.- sous réserve d’amplification, plus 7 % d’intérêts moratoires dès le 1 er septembre 2013 à titre d’arriérés de loyer (articles 1 ss RULV et bail signé). Q.Condamner Monsieur Q. à payer au bailleur, B.________, CHF 4'000.- sous réserve d'amplification (article 85 CPC, plus 7 % d'intérêts moratoires dès le 1 er
octobre 2013) pour des frais de remise en état de l'appartement pour des casses et un usage non conforme qui ne constituent pas un usage non conforme qui ne constituent pas un usage normal de la chose ni un amortissement (cf. pièces 25 et ss à 33 et articles 1 ss RULV). R.Réserver tous les autres droits du bailleur, B., pour le dommage causé par Monsieur Q., en refusant l'accès à l'appartement après la résiliation, pour des entreprises, et en créant trois ans de travail d'avocat et de procédure avec des "mensonges". S. Débouter Monsieur Q.________ de toutes autres, plus amples ou contraires conclusions. T. Condamner Monsieur Q.________ à tous les frais de procédure, pus aux frais d’avocat de B.________ de CHF 6'000.- sous réserve d’amplification. U. Condamner Monsieur Q.________ à une amende de CHF 5'000.- pour "tromperie" répétées au Tribunal - article 191 CPC. Subsidiairement Acheminer la Défenderesse à prouver par toute voie de droit les faits allégués dans la présente écriture et lui réserver la preuve du contraire des allégués de sa partie adverse. » Le Tribunal des baux a tenu audience les 9 décembre 2015 et 9 mars 2016, au cours desquelles il a entendu les parties ainsi que les [...] et [...]. E n d r o i t : 1. 1.1L'appel est recevable contre les décisions finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du
1.2En l’espèce, malgré le délai imparti à l’appelante pour rectifier le mémoire initial et prolixe de 80 pages, l'écriture du 24 mars 2017 ne le rectifie pas. Au contraire, l’appelante s’y réfère, indiquant ne pas avoir de dactylo à disposition pour remanier tout le texte du mémoire d'appel dans le délai imparti. Quand bien même le procédé − provenant d'un mandataire professionnel − est douteux, l’écriture rectifiée du 24 mars 2017 peut être prise en compte dans la mesure où elle développe certains moyens de manière indépendante, à l'exclusion cependant de l'écriture d'appel initiale, qui ne sera pas prise en considération. Au demeurant, l’acte initial ayant été déposé en temps utile par une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), dans une cause patrimoniale dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., l'appel est recevable sur le principe.
2.1Les conclusions ne peuvent être modifiées en appel que si les conditions fixées à l'art. 227 al. 1 CPC sont remplies et, cumulativement, si la modification repose sur des faits ou des moyens de preuve nouveaux (art. 317 al. 2 CPC). Ainsi, la prétention nouvelle ou modifiée doit non seulement relever de la procédure applicable en appel, mais encore présenter un lien de connexité avec l’objet de l’appel (Jeandin, CPC commenté, n. 11 ad art. 317 CPC).
2.2En l’espèce, les conclusions A, D, J, et L contenues dans l’appel sont des conclusions nouvelles, partant irrecevables, l'appelante ne démontrant pas que les conditions cumulatives de l'art. 317 al. 2 CPC seraient réalisées. Au demeurant, à l’instar de la conclusion K, il s'agit de conclusions constatatoires pour lesquelles l'appelante n'a aucun intérêt digne de protection (art. 59 al. 1 let. a et 88 CPC), dès lors qu'il ne s'agit que de constats préalables aux conclusions en paiement par ailleurs exercées (cf. ATF 135 III 378 consid. 2.2). Comme les premiers juges l’ont relevé, les conclusions B à J prises en première instance – correspondant aux conclusions C, E à L prises en appel − sont irrecevables, les constats requis n'étant que des préalables aux conclusions en paiement par ailleurs exercées. On relèvera par ailleurs que la conclusion S, dans la mesure où elle excède le montant de 4'000 fr. prise en première instance sous lettre Q, est nouvelle et donc irrecevable. La conclusion U est également nouvelle, partant irrecevable, l'appelante ne démontrant pas que les conditions cumulatives de l'art. 317 al. 2 CPC seraient réalisées. Avec les premiers juges, on observera que, s'agissant de la libération de la garantie de loyer en faveur de l'appelante, la conclusion N prise en appel est redondante au vu de la conclusion O et qu'il en va de
3.1 L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 Ill 43 consid. 2 et les réf. cit.).
3.2Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance, bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC ; Jeandin, CPC Commenté, 2011, n. 6 ad art. 317 CPC). Il appartient à l'appelant de démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l'appel doit indiquer spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (JdT 2011 III 43 et les réf. cit.).
3.3L'appelante a produit un bordereau III de pièces à l'appui de son appel. Dans la mesure où elle n'expose pas que les conditions de l'art. 317 al. 1 CPC seraient réalisées et où les pièces en partie ne sont pas postérieures à la clôture d'instruction de première instance, ces pièces sont irrecevables. Certaines des pièces produites sous n° 102 sont postérieures à la clôture d'instruction et en soi recevables. Elles sont cependant sans influence sur le sort du litige et n'établissent en particulier pas que ces factures seraient liées à des défauts cachés incombant à l'intimé.
4.1Les premiers juges ont nié la légitimation active de l'appelante pour la partie de ses prétentions qui avait trait à la période précédant l'acquisition de l'immeuble par l'appelante, soit avant le 3 novembre 2009. Ils ont exposé de manière conforme à la jurisprudence et à la doctrine que, si l'art. 261 CO instaurait une cession légale du bail à l'acquéreur d'un immeuble, emportant transfert à ce dernier de tous les droits et obligations découlant du bail, ce transfert n'avait pas d'effet rétroactif et ne portait pas sur les créances déjà échues à l'encontre du précédent bailleur (TF 4A_251/2012 du 28 août 2012 consid. 2 ; TF 4A_542/2014 du 17 février 2015 consid. 2.1) et, à l'inverse, l'aliénateur restait le créancier des loyers et charges impayés pour la période antérieure au transfert du bail (Marchand, CPraBail, 2 e éd., n. 26 ad art. 261 CO ; Lachat, Le bail à loyer, 2 e éd., Lausanne 2008, p. 688) ; seules des cessions de créances ou reprises de dettes valables étaient susceptibles de modifier cette situation juridique (Marchand, loc. cit). 4.2En l'espèce, l'appelante se prévaut d'une pièce nouvelle irrecevable (pièce 101) pour prétendre que les vendeurs lui auraient cédé leurs prétentions à l'égard des locataires. Il n'y a dès lors pas lieu d'examiner plus avant la portée de cette pièce. Le moyen est infondé. C'est dès lors à juste titre que les premiers juges ont considéré que la prétention en paiement des charges de 17'061 fr. 08 devait en tout état de cause être rejetée pour la part afférente à la période antérieure au 3 novembre 2009. 5 5.1.L'appelante soutient que l’intimé, qui devait payer ses consommations de charges et de chauffage en début de bail, selon la convention implicite et sur la base de l'art. 32 RULV, devrait également continuer à les régler après l'installation du chauffage central dans
17 - l'appartement. Elle fait valoir à cet effet plusieurs arguments qui seront examinés ci-après (cf. infra consid. 5.3). 5.2Selon l'art. 257a CO, les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l'usage de la chose (al. 1). Ils ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement (al. 2). Les frais accessoires sont à la charge du locataire uniquement s'ils sont spécialement prévus dans le contrat. Ils représentent une rémunération pour des frais effectifs, en relation avec l'usage de la chose. A défaut d'une clause spécifique mentionnant les frais accessoires à la charge du locataire, ceux-ci sont inclus dans le loyer. Le règlement régulier d'acomptes par le locataire ne supplée pas à l'absence d'une telle clause spécifique (TF 4A_19/2012 du 2 juillet 2012 consid. 3). Les frais accessoires ne sont dus en sus du loyer que si les parties ont spécialement convenu de cette obligation, en détaillant les dépenses concernées d'une manière suffisamment précise (TF 4D_13/2015 du 3 juin 2015 consid. 3 et les réf. cit.). La loi exige donc que les parties en soient convenues d'une manière suffisamment précise, en détaillant les postes effectifs. En concluant le contrat, le locataire doit comprendre facilement quels postes lui seront facturés en plus du loyer. Le renvoi à une annexe standardisée du contrat telle que les « Conditions générales du bail à loyer pour habitations » (« Allgemeine Bedingungen zum Mietvertrag für Wohnräume ») ne suffit pas pour admettre que les parties ont passé une convention spéciale sur le paiement des frais accessoires ; en effet, on ne peut exiger du locataire qu'il se fasse une idée des frais accessoires qu'il aura à payer par une consultation attentive des conditions annexées au contrat ; il a bien plutôt droit à ne se voir facturer que les frais accessoires clairement et précisément décrits dans le contrat. Les frais énumérés dans des conditions générales peuvent toutefois être facturés au locataire dans la mesure où ils peuvent être considérés comme une concrétisation des frais accessoires déjà attribués au locataire dans le contrat (ATF 135 III 591
18 - consid. 4.3.1 et les réf. cit. ; TF 4A_185/2009 du 28 juillet 2009 consid. 2.1 et les arrêts cit.). L'art. 257a al. 2 CO n'exige pas de forme spéciale pour la convention sur les frais accessoires. En conséquence, la validité de la convention ne saurait dépendre du respect de la forme écrite (art. 11 al. 1 CO ; cf. TF 4A_606/2015 du 19 avril 2016 consid. 4) ; l'accord peut donc en principe être conclu par écrit, oralement ou par actes concluants. Le cas de figure où la facturation séparée de certains frais accessoires est convenue de manière implicite est plutôt exceptionnel. Ainsi en est-il de la mise à disposition d'installations avec un système de prépaiement ou encore d'une installation de buanderie, munie d'un interrupteur directement branché sur le compteur électrique du locataire (Bieri, CPra- Bail, 2 e éd., n. 22 ad art. 257a/257b CO), ou encore du cas où le logement est pourvu d'une installation individuelle de chauffage et de préparation d'eau chaude (boiler), où l'on admettra que le locataire assume les frais correspondants (Lachat, op. cit., p. 333). Le fardeau de la preuve quant à l'existence d'une convention relative aux frais accessoires incombe au bailleur (Bieri, CPra-Bail, op. cit., n. 22 ad art. 257a/257b CO).Toutefois, si le contrat a été conclu par écrit, il faut considérer que les parties ont également déterminé par écrit quels frais accessoires étaient mis à la charge du locataire (ATF 135 III 591 consid. 4.3.4 et les réf. cit.). Sous réserve du cas d'abus de droit, la référence à un accord intervenu oralement sera sans effet dans ces cas (Bieri, CPra-Bail, 2 e éd., n. 23 ad art. 257a/257b CO). La loi n'impose pas de mode de perception des frais accessoires. On trouve principalement quatre modes de facturation des frais accessoires : le paiement direct par le locataire en mains des fournisseurs, les loyers frais accessoires inclus, les frais accessoires perçus forfaitairement (art. 4 al. 2 OBLF) et le décompte des frais accessoires (art. 4 al. 1 OBLF), le plus souvent accompagnés d'acomptes provisionnels (Bieri, op. cit., nn. 32-44 ad art. 257a-257b CO ; Lachat, op. cit., p. 335).
19 - En cours de contrat, le bailleur peut décider de modifier le régime des frais accessoires, en particulier de facturer séparément au locataire des frais accessoires jusque-là inclus dans le montant du loyer ou de facturer des frais nouvellement survenus ou encore pour changer le mode de perception de ceux-ci. Il doit toutefois procéder conformément à l'art. 269d CO, et le locataire peut contester la modification s'il la juge abusive (ATF 137 III 362 consid. 3.2.1 ; TF 4D_45/2010 du 31 mai 2010 consid. 3). Selon l'art. 269d al. 1 et 2 CO, l'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton ; la majoration de loyer est nulle lorsqu'elle n'est pas notifiée au moyen de la formule officielle, que les motifs ne sont pas indiqués ou qu'elle est assortie d'une résiliation ou d'une menace de résiliation. Ces règles s'appliquent dans la même mesure à la modification unilatérale au détriment du locataire consistant par exemple à facturer séparément les frais accessoires précédemment inclus dans le loyer (art. 269d al. 3 CO ; ATF 121 III 460 consid. 4a ; ATF 137 III 362 consid. 3.2.1). L'art. 19 OBLF exige que la formule destinée à communiquer au locataire la modification unilatérale du contrat contienne la désignation des prétentions, la date de leur entrée en vigueur, les motifs précis justifiant ces prétentions (al. 1 let. b), ainsi que les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le bien-fondé de la prétention, la liste des autorités de conciliation existant dans le canton et leur compétence à raison du lieu (al. 1 let. c). Si le motif figure dans une lettre d'accompagnement, le bailleur doit se référer expressément à cette lettre dans la formule officielle (al. 1 bis) ; un tel mode de procéder était auparavant prohibé par la jurisprudence (cf. ATF 120 II 206 consid. 3b). Selon la jurisprudence, l'art. 269d CO prescrit une forme écrite qualifiée qui s'étend à la motivation de la modification annoncée. Les renseignements donnés par un autre moyen peuvent préciser ou servir à l'interprétation des motifs mentionnés sur l'avis formel − ou sur l'annexe, conformément à l'art. 19 al. 1bis OBLF −, mais non les étendre ni remplacer une indication omise. Les motifs doivent être précis ; ils doivent
20 - permettre au locataire de saisir la portée et la justification de la modification, de manière à pouvoir apprécier en pleine connaissance de cause l'opportunité de la contester ou non (ATF 121 III 6 consid. 3a et 460 consid. 4a/bb et cc ; ATF 117 II 458 consid. 2a ; plus récemment, TF 4A_409/2009 du 1 er février 2010 consid. 2.1). La motivation de la modification est insuffisante lorsqu'elle n'indique pas à quels frais jusque- là inclus dans le loyer correspondent les frais qui seront désormais facturés séparément ; le locataire ne peut se faire une idée de la portée de la modification que s'il a connaissance des montants précédemment dépensés par le bailleur pour les frais qui seront désormais perçus séparément. L'exigence de précision implique non seulement de désigner en détail quels frais accessoires seront à l'avenir facturés directement au locataire, mais aussi de faire apparaître quelle incidence revêt la distraction des frais sur la structure du loyer. On ne saurait renvoyer le locataire à consulter les bases de calcul internes du bailleur, sauf à méconnaître le sens de l'obligation de motiver (TF 4C.137/1999 du 23 août 1999 consid. 2b et 2c, in MietRecht Aktuell [MRA] 2000 p. 301). En bref, le locataire doit être en mesure de déterminer si le montant du nouvel acompte correspond à des coûts effectifs, respectivement si le loyer va subir une augmentation (cf. ATF 121 III 460 consid. 4b ; ATF 137 III 362 consid. 3.2.1 ; ATF 142 III 375 consid. 3.3). La modification unilatérale qui ne comporte aucune motivation ou qui n'est pas motivée de façon suffisamment précise est nulle (TF 4C.330/2002 du 31 janvier 2003 consid. 3.1, in MRA 2003 p. 39 ; TF 4C.245/1999 précité consid. 3a ; TF 4C.137/1999 précité consid. 2d, concernant un cas de nullité partielle ; ATF 121 III 6 consid. 3b et 460 consid. 4a/cc ; ATF 137 III 362 consid. 3.2.1) et n 'a par conséquent aucun effet, même si le locataire ne la conteste pas dans le délai de l'art. 270b CO, la nullité pouvant être invoquée en tout temps (Marchand, op. cit., n. 36 ad art. 269d CO). 5.3En l’espèce, le contrat de bail signé en 2002 ne prévoyait aucun acompte de frais de chauffage, d'eau chaude et de frais accessoires. Au surplus, la mention dactylographiée « Compris dans le
21 - loyer » figurait à la suite du texte préformulé de la clause 5 du contrat de bail traitant des frais accessoires définis comme les charges de préférence et les taxes publiques, telles que taxe d'épuration des eaux (entretien et utilisation), taxe d'égout et taxe d'enlèvement des ordures. Il est également établi qu'au début de la location, le logement était pourvu de radiateurs à combustion directe, ainsi que d'un boiler individuel et que l'intimé payait directement les frais de chauffage et d'eau chaude aux fournisseurs de gaz et d'électricité. A la fin de l'année 2004, les radiateurs existants ont été remplacés par un système de chauffage centralisé pour l'appartement litigieux. Les bailleurs initiaux ont renoncé à répercuter sur le loyer de l'intimé les frais de chauffage désormais à leur charge. Ils n'ont par ailleurs jamais réclamé à l'intimé le remboursement de charges ou de frais accessoires. Le locataire, qui disposait d'un chauffe-eau individuel, a par ailleurs assumé jusqu'à la fin du bail les frais de préparation d'eau chaude, en s'acquittant directement des factures d'électricité y relative auprès du fournisseur. Ainsi, c’est à juste titre que les premiers juges ont considéré que la notification d'une formule officielle aurait été nécessaire pour introduire le paiement d'acomptes de charges et le remboursement, via des décomptes, des dépenses de chauffage nouvellement engagées par les bailleurs initiaux à la suite des travaux d'installation du chauffage central, ce que ceux-ci ont renoncé à faire, ne souhaitant pas répercuter sur l'intimé les frais de chauffage désormais à leur charge. Par ailleurs, c'est en vain que l'appelante se prévaut de la poursuite de la convention tacite, qui n'a précisément pas porté sur la prise en charge par le locataire des frais de chauffage à la suite de l'installation de chauffage central. L'appelante tente de remettre en cause ce point, en se prévalant d'une pièce irrecevable (pièce 101) dont il n'est pas nécessaire d'apprécier la portée. C'est également en vain qu'elle se prévaut de l'art. 31 RULV. Cette disposition ne fait en effet que prescrire des règles en matière d'établissement de décomptes lorsqu'il existe une installation de
22 - chauffage générale dans l'immeuble, sans pour autant contrevenir au régime légal prévu par les art. 257a et 257b CO (Richard, Les frais accessoires au loyer dans les baux d'habitations et de locaux commerciaux, 12 e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, 2002, n. 36 p. 12). Par ailleurs, la clé de répartition des frais accessoires prévue à l'art. 29 RULV n'empêche pas le bail de prévoir une autre clé de répartition (Richard, loc. cit.). Il s'ensuit, comme l'ont retenu les premiers juges, que ces prescriptions ne suppléent pas à la nécessité de prévoir, dans le contrat ou par le biais d'une modification ultérieure respectant les exigences légales, tant le principe que les modalités de prise en charge de ces frais par le locataire en sus du loyer. Dès lors, le bail, tel que repris par l'appelante au moment où elle a acheté l'immeuble, ne lui permettait pas de réclamer à l'intimé des frais de chauffage en sus du loyer, ni d'autres frais accessoires, au vu du contrat qui stipulait qu'ils étaient compris dans le loyer. S’agissant de l’avis officiel de charges et d'augmentation de charges suffisamment motivé que l’appelante aurait notifié à quatre reprises, les premiers juges ont considéré que tant l'avis officiel que le courrier d'accompagnement étaient confus quant à la question de savoir si la bailleresse entendait introduire le paiement d'acomptes de charges ou augmenter le montant à payer mensuellement à titre d'acomptes. Sur ce point, s'il y a eu confusion de la nouvelle bailleresse, qui croyait à tort que des acomptes étaient déjà payés, cela n'a pas entraîné de confusion pour le locataire, dans la mesure où l'intention de la bailleresse tendait de manière suffisamment claire au versement d'acomptes mensuels de 290 francs. A supposer la motivation du jugement critiquable sur ce point, le grief de l’appelante devrait être rejeté pour les motifs qui suivent. Les premiers juges ont en effet également considéré que l'avis officiel et le courrier d'accompagnement étaient contradictoires. L'emploi de la formule de nouvelles prétentions concrétisait la volonté du bailleur de modifier le contrat unilatéralement, alors que le courrier d'accompagnement contenait une proposition soumise à l'accord de l'intimé d'introduire ou d'augmenter l'acompte mensuel de charges et
23 - sollicitait du locataire qu'il « confirme par retour de courrier son accord de payer les nouveaux acomptes de charges comme proposé dans la présente et sur la base des factures reçues jusqu'à présent depuis novembre 2009 et concernant uniquement les charges et les frais accessoires ou s’[il a] une quelconque contre-proposition à formuler ». Cette lettre d'accompagnement laissait effectivement entendre que, nonobstant l'envoi de la formule officielle, il ne s'agissait que d'une proposition sujette à discussion. Dans cette mesure, le procédé suivi ne revêtait pas la clarté suffisante sur les intentions du bailleur. Comme les premiers juges l’ont justement relevé, les frais nouvellement mis à la charge du locataire n'étaient par ailleurs pas suffisamment définis. L'avis officiel se réfère aux « factures transmises aux locataires depuis janvier 2010 ». La lettre d'accompagnement se réfère aux « différents courriers depuis janvier 2010 avec lesquels [leur] étude a transmis à chaque locataire toutes les factures de charges reçues, notamment pour consommation d'eau, d'électricité des parties communes, frais de chauffage et frais de buanderie, contrats d'entretien, etc ». Contrairement à ce que soutient l'appelante, on ne pouvait exiger du locataire qu'il examine les « dizaines de factures de charges consommées » qui avaient, selon le propre aveu de l'appelante, été adressées au locataire, afin qu’il examine la portée et l'étendue de la mise à sa charge des frais. Celle-ci devait ressortir de manière suffisamment claire de l'avis officiel et de la lettre d'accompagnement eux-mêmes, qui doivent permettre au locataire de saisir la portée et la justification de la modification de manière à pouvoir apprécier en pleine connaissance de cause l'opportunité de la contester ou non. Tel n'est pas le cas d'une liste purement exemplative de frais, comme celle figurant dans la lettre d'accompagnement. C'est dès lors à juste titre que les premiers juges ont considéré que la notification de nouvelles prétentions était nulle. Ainsi, dans la mesure où la notification de nouvelles prétentions était nulle et où le bailleur n'était pas fondé à réclamer les
24 - charges litigieuses, il ne saurait exister d'enrichissement illégitime du locataire, contrairement à ce que soutient l'appelante, le bailleur devant au contraire supporter tous les frais accessoires qui ne sont pas valablement mis à la charge du locataire selon l'art. 257 al. 2 CO.
6.1 L'appelante soutient qu'en réclamant le remboursement des charges que l’intimé aurait consommées depuis 2009, ce dernier s'enrichirait de manière illégitime. 6.2S'agissant de l'enrichissement illégitime, la cour de céans se réfère à ce qui a été dit ci-dessus (cf. supra consid. 5.3), à savoir qu’il n'y a aucun enrichissement illégitime, dès lors que le locataire n’a fait que demander le remboursement des montants qui ne pouvaient être mis à sa charge pour les motifs déjà indiqués. Il est admis par ailleurs que des paiements indus, qu'il s'agisse d'acomptes provisionnels ou de montants versés après présentation de décomptes de charges, le cas échéant durant plusieurs années, peuvent être répétés (Bieri, op. cit., n. 155-156 ad art. 257a-257b CO). 7. 7.1L’appelante prétend également que l’intimé commettrait un abus de droit en réclamant le remboursement de ces charges. 7.2Le Tribunal fédéral a jugé que le fait pour le locataire de demander que son cocontractant se conforme aux principes établis par la jurisprudence fédérale au sujet de la facturation des frais accessoires n'était pas constitutif d'un abus de droit (TF 4P.309/2004 du 8 avril 2005 consid. 5). L'abus de droit peut entrer en considération lorsque la partie a eu conscience d'emblée du vice de forme et qu'elle s'est abstenue intentionnellement de le faire valoir sur-le-champ afin d'en tirer avantage par la suite (ATF 123 III 70 consid. 3c ; ATF 113 II 187 consid. la ; TF 4A_185/2008 du 24 septembre 2008 consid. 2.2 ; TF 4A_490/2011 du
25 - 10 janvier 2012 consid. 3.2 ; TF 4A_129/2011 du 28 avril 2011 consid. 2.3 ; ATF 140 III 583 consid. 3.2.4). L'abus de droit peut aussi entrer en considération lorsque le locataire, qui ne s'est aperçu qu'ultérieurement du vice de forme, a omis de protester dans un délai raisonnable ; dans un tel cas, l'on peut inférer qu'il considère le loyer comme non abusif et renonce à le contester devant l'autorité, validant ainsi le montant convenu et guérissant les effets du vice de forme (ATF 137 III 547 consid. 2.3 ; TF 4A_38/2013 du 12 avril 2013 consid. 2.1). Eu égard à la finalité protectrice des règles de forme relatives à la fixation du loyer initial (ou à la majoration de loyer, respectivement la notification de nouvelles prétentions), le juge doit toutefois se montrer restrictif dans son appréciation et n'admettre qu'exceptionnellement l'abus de droit (TF 4C.59/2003 du 26 mai 2003). Le seul fait d'avoir payé le loyer pendant un long laps de temps sans discuter ne saurait, à lui seul, conduire à la conclusion que le locataire commet un abus de droit en arguant de la nullité du loyer initial après avoir pris conscience du vice de forme initial (TF 4A_129/2011 du 28 avril 2011 consid. 2.3, rés. in JdT 2012 II 113 ; TF 4A_637/2016 du 3 mars 2017 consid. 4.2). Ainsi, le fait que les locataires se soient acquittés du loyer majoré selon les avis litigieux pendant six, respectivement huit ans, n'est pas suffisant, à lui seul, pour faire admettre qu'ils commettraient un abus de droit en arguant de la nullité des hausses (TF 4A_647/2011 du 26 janvier 2012 consid. 4.2 ; TF 4C_134/2001 du 18 octobre 2001, qui traite du paiement d'un loyer majoré durant environ dix ans). Il n'y a pas abus de droit à attendre dix mois dès la connaissance de la nullité pour ouvrir action en répétition de l'indu (ATF 140 III 583 consid. 3.2.4 et 3.3). Ces principes peuvent être transposés en cas de paiement de charges fondées sur un avis nul. 7.3En l'espèce, l'appelante n'a pas établi que l'intimé se serait rendu compte, bien avant l'ouverture de son action, que les réclamations de l'appelante étaient infondées au regard des prescriptions applicables en matière de frais accessoires. Le versement des acomptes mensuels n'est d'ailleurs intervenu qu'après que l'intimé a reçu plusieurs rappels comprenant non seulement des menaces de poursuites, mais encore des menaces de coupure de gaz et d'électricité, voire de résiliation immédiate
26 - du bail. C'est dès lors à juste titre que les premiers juges ont ordonné la restitution du montant de 10'150 fr., la quotité des montants ayant été versés indument par le locataire n'étant pas contestée. 8.L'appelante prétend aux soldes de loyers qui resteraient dus. En première instance, l'appelante avait réclamé le paiement du loyer du mois de septembre 2013, montant qui lui a été alloué par les premiers juges (jugement p. 29 et ch. I du dispositif, la compensation ayant été invoquée). La critique est ainsi sans objet. 9.L'appelante prétend encore au remboursement des frais de remise en état de l'appartement. Dans son écriture du 24 mars 2017, seule prise en considération, elle ne motive nullement en quoi les considérations du jugement attaqué seraient contraires au droit, de sorte que l'appel est irrecevable sur ce point. Au demeurant, les considérations des premiers juges, selon lesquelles l'avis des défauts − intervenu 16, respectivement 19 jours après la restitution des locaux − était manifestement tardif, peuvent être confirmées par adoption de motifs. Comme les premiers juges l'ont relevé, l'appelante ne peut s'en prendre qu'à elle-même si elle n'a pu disposer plus tôt des clés lui permettant d'accéder au logement, dès lors qu'elle a refusé de participer à l'état des lieux de sortie organisé par le demandeur le 27 septembre 2013 et se trouvait dès lors en demeure de reprendre la chose louée (Aubert, CPra- Bail, op. cit., n. 10 ad art. 267 CO). 10.L'appel, manifestement mal fondé, doit être rejeté dans la mesure de sa recevabilité selon le mode procédural de l'art. 312 al. 1 in fine CPC, aux frais de l’appelante qui succombe entièrement (art. 106 al. 1 CPC).
27 - Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1’414 fr. (art. 62 al. 1 et 2 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelante B.. N'ayant pas été invité à se déterminer, l'intimé n'a pas droit à des dépens. Par ces motifs, la Cour d’appel civile p r o n o n c e : I. L’appel est rejeté dans la mesure où il est recevable. II. Le jugement est confirmé. III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'414 fr. (mille quatre cent quatorze francs), sont mis à la charge de l’appelante B.. IV. L’arrêt est exécutoire. Le président : La greffière : Du Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié à : -Me Christel Gobeli-Döll pour B., -Me Blaise Krähenbühl pour Q.,
28 - et communiqué, par l'envoi de photocopies, à : -Mme la Présidente du Tribunal des baux. La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs. Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF). La greffière :