CACI xz11-029591-380/2013•Restitution of cleaning costs barred by prescription
CACI xz11-029591-380/2013Tribunal cantonal / Chambre des recours civile29 juil. 2013Dismissed
Extrait par Omnilex
A tenant company appealed a tenancy judgment rejecting its claim for reimbursement of cleaning costs charged for common areas of the building. The appellate court held that the claim was not contractual but an unjust-enrichment restitution claim, because the disputed costs were not owed under the lease and no valid special agreement was proven. It further held that the company learned of its restitution claim by July 2009 at the latest, so the one-year limitation period under Article 67 CO expired before the first interrupting enforcement step in January 2011. The appeal was dismissed, the first-instance judgment confirmed, and second-instance costs of CHF 780 were imposed on the appellant.
Art. 67 al. 1 CO; prescription of restitution claims based on unjust enrichment; the relative one-year period begins when the creditor has sufficient certainty as to the approximate extent of the enrichment, the lack of legal basis, and the identity of the enriched party so that action can reasonably be brought. A claim for reimbursement of amounts paid for services not owed under the lease is not contractual merely because the underlying relationship is a lease; where the payment falls outside the contractual allocation, the restitution claim follows unjust enrichment rules and cannot be assimilated by analogy to overpaid contractual advance charges. Interruption under Art. 135 ch. 2 CO requires that the prescription period still be running.
1104 TRIBUNAL CANTONAL XZ11.029591.131000 380 C O U R D ’ A P P E L C I V I L E
Arrêt du 29 juillet 2013
Présidence de M.C O L O M B I N I , président Juges:M.Abrecht et Mme Crittin Dayen Greffier :M.Heumann
Art. 67 al. 1, 135 ch. 2 CO Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par A., à Lausanne, demanderesse, contre le jugement rendu le 12 décembre 2012 par le Tribunal des baux dans la cause divisant l’appelante d’avec C., à Gilly, défendeur, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
2 - E n f a i t : A.Par jugement du 12 décembre 2012, dont la motivation a été notifiée aux parties par plis recommandés du 12 avril 2013, le Tribunal des baux a rejeté les conclusions prises par la demanderesse A.________ à l’encontre du défendeur C.________ selon requête du 25 juillet 2011 (I), mis les frais judiciaires, arrêtés à 1’860 fr. et qui seront prélevés sur les avances fournies par la demanderesse, à la charge de la demanderesse (Il), dit que la demanderesse doit verser au défendeur la somme de 2’700 fr. à titre de dépens (III) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (IV). En droit, les premiers juges ont admis la validité du contrat de bail liant les parties quand bien même celui-ci avait été conclu par le défendeur à la fois en sa qualité de bailleur et en celle d’administrateur de la société demanderesse. Ils ont considéré que l’actuel administrateur unique de la demanderesse, déjà associé au moment de la conclusion du bail, était au courant de l’existence de ce contrat et ne s’y était pas opposé, de sorte qu’il avait à tout le moins ratifié le contrat passé par le défendeur avec lui-même. S’agissant des conclusions en paiement des frais de nettoyage des parties communes de l’immeuble, prises par la demanderesse à l’encontre du défendeur, les juges ont préalablement examiné l’exception de prescription soulevée par le défendeur. Appliquant l’art. 67 al. 1 CO (Code des obligations ; RS 220), ils ont retenu que le délai de prescription relatif d’un an avait commencé à courir au plus tard le 31 juillet 2009, à savoir le mois à partir duquel l’administrateur unique de la demanderesse avait eu conscience de son droit de répétition des frais de nettoyage des parties communes de l’immeuble. Dès lors que la poursuite diligentée par la demanderesse datait du 21 janvier 2011, le délai de prescription était déjà échu à cette date, si bien que les juges ont considéré que la créance objet de l’action était prescrite.
3 - B.Par acte du 15 mai 2013, remis à la poste le même jour, A., représentée par l’agent d’affaires breveté Thierry Zumbach, a interjeté appel auprès de la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal contre ce jugement, en concluant, avec suite de frais et dépens de première et deuxième instance, principalement à sa réforme dans le sens de l’admission des conclusion de sa requête du 25 juillet 2011 et subsidiairement à son annulation, la cause étant renvoyée au Tribunal des baux pour nouvelle instruction et nouveau jugement dans le sens des considérants. L’appelante s’est acquittée de l’avance de frais de 780 fr. qui lui a été demandée. L’intimé n’a pas été invité à déposer une réponse. C.La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du jugement complété par les pièces du dossier : 1.La demanderesse A. est une société anonyme inscrite depuis le 15 janvier 1981 au Registre du commerce du canton de Vaud, avec siège à Lausanne, et dont le but est « opérations immobilières ». Le défendeur C.________ est propriétaire des trois appartements sis respectivement aux rez de chaussée, 1 er étage et 2 e
étage de l’immeuble sis [...] à Lausanne, constitué en propriété par étage (feuillets n° [...], [...] et [...]). 2.Par contrat du 1 er février 2002, le défendeur a remis en location à la demanderesse l’appartement d’une surface d’environ 150 m 2
sis au rez supérieur de l’immeuble précité, à l’usage de bureaux. Le contrat de bail portait également sur un jardin. Il était conclu pour une durée initiale s’étendant du 1 er mars 2002 au 1 er avril 2012 et se renouvelait aux mêmes conditions de cinq ans en cinq ans. Le loyer, s’élevant à 3'400 fr. mensuel, était payable trimestriellement d’avance. Le
Lors de l’audience du 12 décembre 2012, M.________ a déclaré avoir appris par le biais de sa fiduciaire courant 2009 que le montant acquitté par la demanderesse pour les nettoyages couvrait, outre le nettoyage de ses bureaux pris à bail, celui des parties communes du reste de l’immeuble. A partir du 1 er juillet 2009, les parties ont convenu de partager entre elles, à parts égales, les frais de nettoyage. 5.Le 9 novembre 2010, la demanderesse a adressé au défendeur une facture d’un montant de 18’068 fr. 40 en remboursement des salaires des nettoyeurs qu’elle prétend avoir assumés sans y être tenue du 1 er
janvier 2002 au 30 juin 2009. Cette facture était accompagnée du courrier suivant : « [...] à Lausanne Nettoyage /entretien des communs Monsieur, Nous nous référons à nos divers entretiens dans le courant de l’année dernière au sujet des salaires de conciergerie de Monsieur et Madame B.________ que l’agence a versés, par erreur, pour le nettoyage et l’entretien de votre immeuble.
II. Que l’opposition totale formulée au commandement de payer de la poursuite n°[...] de l’Office des poursuites du district de Nyon, notifié le 27 janvier 2011, est nulle et non avenue, libre cours étant laissé à cet acte. » Le 12 décembre 2012, le Tribunal des baux a tenu audience en présence des parties et a entendu les époux B.________ ainsi que les parties. Le défendeur a conclu au rejet, avec suite de frais et dépens, des conclusions prises par la demanderesse. E n d r o i t :
3.a) L’appelante ne conteste plus la nullité du contrat de bail et par conséquent admet la ratification du bail par M.________, mais fait valoir que celle-ci n’aurait pu intervenir qu’à partir du 10 octobre 2008, date à
7 - laquelle le prénommé a été nommé administrateur de l’appelante. Elle reproche également aux premiers juges d’avoir perdu de vue qu’en ratifiant le contrat de bail, M.________ n’aurait pas ratifié « les autres agissements injustes de l’intimé, soit les paiements effectués par l’appelante en faveur du concierge à la place de l’intimé ». b) Un « contrat avec soi-même » est défini, par la doctrine et la jurisprudence, notamment comme un contrat dans lequel une personne ayant le pouvoir de contracter au nom d’autrui joue elle-même le rôle de cocontractant (Engel, Traité des obligations en droit suisse, Berne 1997, p. 412). Le contrat avec soi-même entraîne l’invalidité de l’acte juridique en cause à moins qu’en raison de la nature de l’affaire, le représenté ne coure pas le risque d’être désavantagé ou qu’il n’ait autorisé spécialement le représentant à conclure le contrat avec lui-même ou encore qu’il n’ait ratifié l’acte après coup. Les mêmes règles s’appliquent à la représentation légale des personnes morales par leurs organes. Un pouvoir spécial ou une ratification subséquente par un organe supérieur ou de même rang est aussi nécessaire dans ce cas s’il existe un risque de préjudice (ATF 127 III 332 c. 2a, JT 2001 I 258 ; ATF 126 III 361 c. 3a, JT 2001 I 131). c) En l’espèce, il est établi que le contrat de bail a été conclu par l’intimé à la fois en sa qualité de bailleur et en celle d’administrateur unique de la société appelante, ce que celle-ci ne conteste pas. Par ailleurs, il est exact que la ratification subséquente du contrat de bail par M.________ n’a pu intervenir, conformément aux principes qui viennent d’être rappelés, qu’à partir du mois d’octobre 2008, contrairement à ce que paraît penser le Tribunal des baux. Il sied également de constater, au regard des faits allégués et retenus, que cette ratification n’a pu porter que sur le contrat de bail tel que conclu par écrit le 1 er février 2002 et non sur un arrangement particulier qui aurait été conclu entre l’appelante et l’intimé et en vertu duquel il aurait été convenu que l’appelante prenne à sa charge l’entier des frais de nettoyage non seulement de ses bureaux, mais aussi de celui des parties communes du reste de l’immeuble.
8 - 4.a) Il s’agit donc de déterminer si et sur quelle base l’appelante pouvait réclamer la restitution de la part des frais de nettoyage qu’elle estimait avoir versés en trop et, le cas échéant, si le moyen tiré de l’exception de prescription soulevé par l’intimé est fondé. b) L’appelante soutient que les frais de nettoyage étaient compris dans le loyer, dès lors qu’ils n’étaient pas mentionnés sur le contrat de bail, et qu’en conséquence, ils étaient à la charge du bailleur (art. 8 RULV ; 257a CO). Elle estime également qu’il conviendrait d’appliquer la prescription décennale de l’art. 127 CO, dès lors que ses prétentions à l’égard de l’intimé seraient de nature contractuelle et que la solution préconisée par la doctrine en matière de restitution des acomptes payés en trop avant la reconnaissance du solde de décompte devrait être appliquée par analogie. c) Selon la jurisprudence, les paiements faits en vertu d’un contrat et qui se révèlent ultérieurement erronés et donc dénués de fondement ne doivent pas toujours être tenus pour des prestations contractuelles. Comme les autres prétentions, les actions en restitution peuvent au contraire avoir leur source dans un contrat, dans un acte illicite ou dans un enrichissement illégitime et sont soumises suivant leur source à des délais de prescription différents (ATF 133 III 356 c. 3.2.1, JT 2008 I 91 ; ATF 130 III 504 c. 6.1, JT 2005 I 302 ; ATF 114 II 152 c. 2c/aa, JT 1988 I 523). Pour déterminer la source des prétentions en restitution, il est déterminant d’examiner la cause du droit à la restitution (ATF 133 III 356 c. 3.2.1 précité ; TF 4C.300/1993 du 25 février 1994 c. 4c/bb), à savoir si la prestation réclamée repose sur un contrat et, le cas échéant, si elle peut aussi être répétée en vertu de ce contrat (ATF 133 II 356 c. 3.2.1 précité ; ATF 127 III 421 c. 3, JT 2002 I 318). Celui qui fournit sans aucune réserve une prestation supérieure à ce qu’il doit selon le contrat en s’imaginant l’exécuter continue à ne pouvoir réclamer la différence que selon les règles de l’enrichissement illégitime (ATF 130 III 504 c. 6.2 ; ATF 127 III 421 c. 3c/bb, JT 2002 I 318, et les réf. cit.). Il en va différemment lorsque la prestation fournie était effectivement due d’après le contrat, mais qu’un
9 - décompte ultérieur était réservé, comme c’est le cas pour les acomptes de charges payés en trop en matière de bail à loyer (ATF 126 III 119 c. 3e, JT 2000 I 630 ; TF 4C.24/2002 du 29 avril 2002 c. 3.3.2). En l'espèce, l’appelante prétend au remboursement de la part des frais de nettoyage qui concerne les parties communes de l’immeuble. Comme on l’a vu, ces frais ont été payés par l’appelante, alors qu’ils auraient dû l’être par l’intimé, celui-ci n’ayant pas établi l’existence d’un arrangement particulier qui aurait été conclu entre l’appelante et lui- même et en vertu duquel il aurait été convenu que l’appelante prenne à sa charge l’entier des frais de nettoyage non seulement de ses bureaux, mais aussi de celui des parties communes du reste de l’immeuble. Au demeurant, on relèvera que dans l’hypothèse où l’intimé avait pu établir l’existence d’un tel arrangement, celui-ci aurait été invalide en l’absence de ratification subséquente de la part de l’administrateur de l’appelante. L’intimé s’est ainsi enrichi indûment aux dépens de l’appelante et est tenu à restitution envers celle-ci, conformément aux règles sur l’enrichissement illégitime. En effet, on ne se trouve pas dans l’hypothèse d’une prestation qui aurait été due par l’appelante d’après le contrat de bail, dès lors que celle-ci s’est acquittée des frais de nettoyage des parties communes de l’immeuble qui ne lui incombaient pas en vertu du contrat de bail. Par ailleurs, on ne saurait suivre l’appelante dans ses explications lorsqu’elle soutient qu’il s’agirait d’appliquer aux présentes prétentions en restitution les mêmes règles, en particulier le même fondement, que celles relatives aux prétentions en restitution d’acomptes de charge payés en trop. En effet, le fondement contractuel des prétentions en restitution d’acomptes de charge payés en trop résulte du fait que celles-ci sont prévues contractuellement sous la forme d’acompte de charges dus à titre provisoire, ce sous réserve de l’établissement d’un décompte final par le bailleur. Or, comme on vient de le voir, les frais de nettoyage des parties communes dont s’est acquitté l’appelante ne résultent pas du contrat de bail. Dès lors, aucune application par analogie n’est possible. Au vu de ce qui précède, force est de constater que les prétentions en restitution formulées par l’appelante relèvent de l’enrichissement illégitime et ne reposent donc pas sur un fondement contractuel.
10 - d) Aux termes de l’art. 67 al. 1 CO, l’action pour cause d’enrichissement illégitime se prescrit par un an à compter du jour où la partie lésée a eu connaissance de son droit de répétition (délai relatif), et, dans tous les cas, par dix ans dès la naissance de ce droit (délai absolu). La connaissance propre à déclencher le cours du délai annal de l'art. 67 al. 1 CO existe lorsque le créancier a acquis un tel degré de certitude sur les faits qui fondent son droit à la répétition que l'on peut dire, selon les règles de la bonne foi, qu'il n'a plus de raison ou n'a plus de possibilité de recueillir davantage d'informations, et qu'il dispose de suffisamment d'éléments pour ouvrir action, si bien que l’on peut raisonnablement attendre de lui qu'il le fasse (ATF 129 III 503 c. 3.4, JT 2004 I 278 ; TF 4C.250/2006 du 3 octobre 2006 c. 2.3). La certitude sur le droit de répétition suppose la connaissance de l'étendue approximative de l'atteinte au patrimoine, de l'absence de cause du déplacement patrimonial et de la personne de l'enrichi (ATF 129 III 503 c. 3.4 précité, JT 2004 I 278). Le débiteur de la prétention en restitution supporte le fardeau de la preuve des conditions de la prescription (Huwiler, Basler Kommentar, OR I, 5 e éd., Bâle 2011, n. 9 ad art. 67 CO). Selon l’art. 135 ch. 2 CO, la prescription est interrompue lorsque le créancier fait valoir ses droits par des poursuites, par une requête de conciliation, par une action ou une exception devant un tribunal ou un tribunal arbitral ou par une intervention dans une faillite. En l’espèce, l’appelante, par son administrateur unique, a eu connaissance de son droit de répéter les frais de nettoyage payés en trop au plus tard en juillet 2009. En effet, l’appelante expose elle-même que « lorsque M.________ a eu connaissance du caractère injuste de ces paiements, il en a immédiatement contesté le bien-fondé. La preuve en est notamment qu’à partir du 1 er juillet 2009, les parties ont convenu de diviser en deux les frais de nettoyage, soit que l’appelante prenne en charge uniquement les frais relatifs au nettoyage de ses locaux tandis que l’intimé paie ceux relatifs au nettoyage des locaux communs et à l’entretien du jardin » (appel, p. 4). Il s’ensuit que le délai de prescription relatif d’un an de l’art. 67 al. 1 CO était déjà échu lors du premier acte
11 - interruptif de la prescription, à savoir lors de l’introduction de la poursuite diligentée par l’appelante le 21 janvier 2011 auprès de l’Office des poursuites du district de Nyon. C’est dès lors à juste titre que les premiers juges ont considéré que la créance objet de l’action dont ils étaient saisis était prescrite et qu’ils ont rejeté pour ce motif les conclusions prises par l’appelante. 5.Il résulte de ce qui précède que l’appel doit être rejeté dans la procédure de l’art. 312 al. 1 CPC et le jugement entrepris confirmé. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 780 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils ; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). Il n’y a pas lieu d’allouer de dépens (art. 122 al. 1 let. d CPC), dès lors que l’intimé n’a pas été invité à se déterminer sur l’appel et n’a donc pas encouru de frais pour la procédure de deuxième instance (art. 95 al. 3 CPC). Par ces motifs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal, statuant à huis clos, en application de l'art. 312 al. 1 CPC, p r o n o n c e : I. L’appel est rejeté. II. Le jugement est confirmé.
12 - III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 780 fr. (sept cent huitante francs), sont mis à la charge de l’appelante A.. IV. Il n’est pas alloué de dépens de deuxième instance. V. L’arrêt motivé est exécutoire. Le président : Le greffier : Du 30 juillet 2013 Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés. Le greffier : Du L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à : -M. Thierry Zumbach, aab (pour A.), -Me Séverine Berger (pour C.________).
13 - La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de 18'068 francs et 40 centimes. Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF). Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, au : -Tribunal des baux. Le greffier :
Extrait par Omnilex
Whether the tenant's claim for reimbursement of cleaning costs was contractual or based on unjust enrichment
The claim did not derive from the lease; it was a restitution claim based on unjust enrichment.
The paid cleaning of common areas was not owed under the lease, and no valid special agreement was proven; therefore the landlord was enriched without cause.
Whether the restitution claim was time-barred under Article 67 CO
Yes. The one-year relative limitation period had begun no later than July 2009 and had expired before enforcement proceedings were started in January 2011.
The claimant knew its right to restitution once it learned of the overpayment and had sufficient certainty to sue; the enforcement step came too late to interrupt prescription.
Whether the first-instance judgment rejecting the claim should be overturned
No. The appeal disclosed no error warranting reversal.
Because the restitution claim was prescribed, the appeal failed on the merits.
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