1102 TRIBUNAL CANTONAL XC20.036080-220385 525 C O U R D ’ A P P E L C I V I L E
Arrêt du 17 octobre 2022
Composition : MmeG I R O U D W A L T H E R , présidente MmesBendani et Crittin Dayen, juges Greffière :Mme Spitz
Art. 271, 271a et 271b CO Statuant sur l’appel interjeté par A.K., à [...], défenderesse, contre le jugement rendu le 24 mars 2022 par le Tribunal des baux dans la cause divisant l’appelante d’avec L. et E.________, à [...], demandeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
2 - E n f a i t : A.Par jugement du 24 mars 2022, le Tribunal des baux (ci-après : le tribunal) a annulé la résiliation de bail, signifiée par A.K.________ à L.________ et E.________ le 2 mars 2020 avec effet au 1 er juillet 2020, relative à l’appartement de 4 pièces en duplex dans l’immeuble sis [...], ainsi que ses dépendances (I), a rendu ledit jugement sans frais ni dépens (II) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (III). En droit, les premiers juges, saisis par les locataires d’une demande d’annulation du congé ordinaire de leur bail à loyer, dont ils ne contestaient pas la validité formelle, ont retenu que ces derniers avaient fait preuve d’un manque d’écoute et de bienveillance vis-à-vis de leurs voisins en ne tenant pas compte, jusqu’à la médiation, de leurs plaintes légitimes concernant en particulier l’encombrement du hall et le parcage inadapté de leurs véhicules sur la place de dépose, de même qu’en engazonnant une partie du jardin utilisée auparavant comme potager par une autre locataire sans en discuter préalablement avec elle. Il apparaissait cependant qu’au moment où la résiliation avait été donnée par la bailleresse, les reproches à l’encontre des locataires – au nombre de cinq – n’étaient plus d’actualité et avaient été réglés ensuite de la séance de médiation du 24 juin 2019, de sorte qu’ils ne pouvaient pas constituer des motifs sérieux légitimant la résiliation litigieuse. En outre, le grief énoncé de « non-aboutissement de la tentative de médiation » ne pouvait pas être retenu à la charge des locataires et, s’agissant de l’engazonnement d’une partie du jardin en 2016, le temps passé et l’absence de toute revendication de la bailleresse à cet égard avant la résiliation du bail ne permettaient pas de considérer ce motif comme suffisamment important pour justifier la résiliation. Les premiers juges ont ainsi considéré que le congé litigieux consacrait une disproportion des intérêts incompatible avec sa validation et que la bailleresse avait adopté une attitude contradictoire, contraire à la bonne foi, en initiant un processus de médiation pour ensuite y mettre un terme, puis résilier le bail alors que la médiation avait porté ses fruits. Le tribunal a ainsi
3 - considéré que ces circonstances justifiaient d’annuler le congé en application de l’art. 271 al. 1 CO. Il n’a en revanche pas suivi la thèse des locataires qui estimaient que la résiliation devait être qualifiée de congé donné à titre de représailles au sens de l’art. 271a al. 1 let. a CO. B.Par acte du 30 mars 2022, A.K.________ (ci-après : l’appelante) a interjeté appel contre ce jugement en concluant en substance, avec suite de frais et dépens, à la réforme de son dispositif en ce sens qu’il soit constaté que la résiliation de bail est valable (I), qu’une unique prolongation de bail de trois ans, soit jusqu’au 1 er juillet 2023, soit accordée à L.________ et E.________ (ci-après : les intimés) (II), qu’il soit ordonné aux intimés de quitter et de rendre libres de tous occupants et de tous objets leur appartenant, d’ici au 1 er juillet 2023 à midi, les locaux litigieux, y compris les dépendances (III), qu’à défaut pour les intimés de quitter volontairement lesdits locaux d’ici au 1 er juillet 2023, l’huissier du Tribunal des baux soit chargé, sous la responsabilité de la Présidente dudit tribunal, de procéder à l’exécution forcée du chiffre III ci-dessus, sur requête de l’appelante, avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (IV), qu’il soit ordonné aux agents de la force publique de concourir à l’exécution forcée, s’il en sont requis par l’huissier du Tribunal des baux (V), et ce, sans frais judiciaires ni dépens de première instance (VI). Par réponse du 29 juin 2022, les intimés ont conclu, avec suite de frais et dépens, à l’irrecevabilité de l’appel, subsidiairement à son rejet. Plus subsidiairement, ils ont conclu à la prolongation de leur bail à loyer pour une durée de 4 ans. C.La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété par les pièces du dossier : 1.Les 29 et 30 avril 2012, l’appelante, en qualité de bailleresse, a conclu avec les intimé, en qualité de locataires, un contrat de bail à loyer portant sur un appartement de 4 pièces en duplex dans les combles de
4 - l’immeuble sis [...], comprenant deux chambres à coucher, un séjour avec cuisine agencée, une mezzanine habitable, deux salles d’eau, un accès par escalier privatif et ascenseur, un balcon avec vue sur le lac, ainsi qu’une cave et une place de parc extérieure. D’une durée initiale allant du 1 er juillet 2012 au 1 er juillet 2013, le bail prévoit un renouvellement d’année en année sauf avis de résiliation de l’une ou l’autre des parties donné et reçu au moins trois mois à l’avance pour la prochaine échéance. Le loyer mensuel brut a été fixé à 2'500 francs. L’objet loué disposant de son propre chauffage, les charges sont assumées directement par les intimés. En outre, aucun service de conciergerie n’est fourni pour le nettoyage des communs de l’immeuble. 2.L’appartement loué par les intimés, qui constitue leur logement de famille avec leur fille née en 2015, se situe dans un immeuble composé de trois appartements et d’un studio. La famille P.________ occupe l’appartement du rez-de-chaussée depuis le 15 août
7 - [sic] rue et non coté ́vos fenêtres ́ n’est-ce pas !? Si je pouvais aussi ajouter quelque chose... pour le container. ça serait sympa de regarder de temps en temps à le nettoyer... surtout en été... Je sais que certains d’entre nous s’y sont déjà collés donc peut-être à ajouter à la liste du nettoyage des communs ! Dernière remarque pour le jardin comme je fais une pause forcée d’une année et que du coup j’ai un peu de temps, on aimerait replanter une ligne ou deux de légumes au jardin. Il faudrait qu’on se voie pour décider quelle portion je reprends à moins que j’y aille et que je prenne possession de ce qui me conviens comme ça s’est toujours fait jusqu’à maintenant ! [...] » Le même jour, l’intimé a répondu les éléments suivants à l’épouse de A.H.________, s’agissant du jardin : « Pour le jardin, on a planté le printemps dernier du gazon comme tu l’as vu pour pouvoir aller avec [...] (elle adore d’ailleurs). C’est pour cela qu’on a déplacé la zone potager devant le couvert tout en maintenant une ligne pour les tomates côté Nord-Est. Pas de souci pour créer un nouveau plan potager devant le couvert et utiliser la fin de ligne pour les tomates (on utilise uniquement la zone avant le cassis avec 4 plants de tomates). [...], veux-tu toujours déplacer le cassis dans votre nouveau jardin ? On te propose de se voir une fois au jardin pour en discuter. Fais-nous signe quand tu as un moment propice [...]. » 5.Par courriel du 10 janvier 2019, l’appelante a demandé à tous les locataires de l’immeuble litigieux d’enlever les objets leur appartenant et se trouvant dans les espaces communs, en particulier une armoire posée sur des supports à roulettes (réd. : propriété des intimés) s’y trouvant déjà au printemps 2018. Elle a ajouté avoir constaté que l’entrée n’était pas entretenue et leur a demandé ce qu’il en était de la rotation entre les locataires quant au nettoyage du hall, en précisant que si un service de conciergerie était souhaité, les frais y relatifs leur seraient facturés. L’intimé lui a répondu par courriel du même jour. Il lui a indiqué que l’armoire se trouvait toujours dans une « situation transitoire » au motif que le local où elle devait trouver refuge avec les affaires de son père n’avait pas encore pu être mis en place et que ses voisins avaient été avertis de cela. Il a renouvelé sa proposition faite dans son courriel du
8 - 3 décembre 2014, à savoir l’installation d’armoires pour les locataires dans le hall d’entrée. S’agissant du nettoyage, il a mentionné ce qui suit : « [...] Quant au nettoyage des communs, nous avons tout essayé, mais rien ne fonctionne dans la durée. Les P.________ font pas mal de chose, notamment le container à poubelle, que nous gérons également de temps à autre. De notre côté, nous faisons les feuilles devant le garage et parfois devant l’entrée d’F.. Nous nettoyons aussi les grilles et l’écoulement d’eau devant le garage afin d’éviter qu’il ne se bouche. Enfin, nous nous chargeons de l’adoucisseur. Les A.H. ne font pas grand- chose. J’aurai peut-être une solution pour le nettoyage du hall, mais je suggère que nous en discutions de vive voix. [...] » Par courriel du 14 janvier 2019, A.H.________ et son épouse ont répondu à l’appelante qu’ils avaient effectivement rencontré quelques « soucis d’entente » s’agissant de l’entretien et surtout de l’occupation des divers espaces communs. Ils ont précisé ce qui suit : « [...] L’organisation du nettoyage du hall d’entrée et de l’ascenseur a cessé, car encombré d’objets divers et d’armoire de rangement qui compliquent le nettoyage et qui de plus de nous appartiennent pas. Nous avons demandé à ce que ces objets soient déplacés en d’autres lieux pour mieux organiser le nettoyage, sans succès... [...] » Entendu comme témoin, A.H.________ a précisé que les reproches formulés dans ce courriel concernaient les agissements des intimés. Dans un courriel du 15 janvier 2019, P.________ a répondu à l’appelante et lui a exposé les griefs suivants quant au comportement des intimés au sein de l’immeuble litigieux : « [...] nous ne possédons aucun meuble, ni autre objet dans les communs. Concernant le nettoyage, nous avons durant plus d’une décennie entretenu votre bien comme si c’était le nôtre et cela sans soucis avec les autres locataires. Pour nous, le local commun au rez est encombré maintenant depuis plus d’une année avec armoire, matériel de plage, trottinette, poussette, cartons etc.... comme si c’était un pièce supplémentaire dont la surface aurait été louée... A notre connaissance personne ne fait le ménage chez ces [sic] voisins et donc nous n’acceptons pas de nettoyer ce local tant qu’il sera encombré et utilisé comme remise par nos voisins. Depuis l’occupation de ce local par la famille L.________, nous devons subir des aller et retour d’ascenseur très tard le soir alors que nous devrions pouvoir jouir aussi de la tranquillité.
9 - De plus nous vous rappelons que malgré notre demande répétée, Monsieur et Madame sont les seuls locataires qui continuent à stationner leur véhicule en marche arrière. (nous n’avons pas de volet et la pièce donnant sur cette place de déchargement est notre chambre à coucher, nous ne pouvons jamais laisser la fenêtre en imposte car ils risquent à tout moment de venir stationner en arrière ce qui est inadmissible) Il est très important que nous puissions conservé [sic] cette place de déchargement et chargement comme discuté ensemble mais les gens doivent respecter les règles et se parquer en avant. [...] » Lors de son audition, P.________ a confirmé que son courriel précité visait les intimés. Par courriel du 28 janvier 2019, l’appelante a répondu ce qui suit aux intimés : « Nous avons pris connaissance avec intérêt de votre avis sur l’état des locaux communs de l’immeuble. Votre armoire est en situation transitoire depuis longtemps, j’espère que ce cas sera réglé prochainement, nous pourrons dès lors organiser une synergie pour le nettoyage des lieux. L’installation d’armoires dans l’entrée a suscité une discussion en famille, elle a été jugée inadaptée, donc refusée. Lorsque vous avez loué l’appartement, vous avez fait un état des lieux très minutieux, vous saviez que les caves n’étaient pas chauffées, donc humides, ce qui est connu dans les vieilles maisons. Il est concevable que vous vous sentiez à l’étroit depuis la naissance de votre fille, mais vous ne pouvez agrandir votre logis en occupant des espaces hors de votre location, la seule option, envisager de trouver un appartement plus grand, mieux adapté à votre situation familiale. Dans les doléances, reste l’encombrement du couloir de votre cave. Madame F., handicapée, se voit contrainte de sortir une poussette (est-elle encore utilisée ?) et un tricycle qui devrait être rangé dans votre local ou celui réservé aux vélos pour accéder à sa cave... vous-même ne l’admettriez pas. De même le problème de parcage sur la place, une convention me lie à Monsieur N., cette place est réservée pour déposer les bagages et non pour un stationnement prolongé. Et en outre vous êtes tenu de parquer en avant et ne pas projeter des gaz d’échappement chez les locataires du rez. J’espère que vous pourrez régler les problèmes évoqués et garder une bonne ambiance dans la maison. [...] »
10 - 6.Par courrier du 29 mars 2019, l’appelante a exposé à son assurance de protection juridique les problématiques qu’elle rencontrait avec les intimés et lui a demandé quelles étaient les solutions envisageables, notamment s’il était possible de résilier leur bail. Ces problématiques étaient en substance les suivantes : envahissement du hall d’entrée et d’autres locaux communs par des objets appartenant aux intimés (jouets, trottinette, tricycle, poussettes, vélos, cartons de bouteille, matériel de bricolage, armoire, emballages), saleté du hall d’entrée, travaux bruyants faits par l’intimé devant sa cave ou dans son appartement, utilisation régulière par l’intimé de la place de décharge comme place de stationnement pour son véhicule, au demeurant parqué en marche arrière. 7.Le 29 avril 2019, l’appelante a adressé un courrier à chaque locataire de l’immeuble litigieux, dont les intimés, pour leur faire part du désordre qu’elle avait constaté dans les locaux communs lors de son passage le 26 avril 2019 – notamment divers objets empilés – et leur a imparti un délai à fin mai 2019 pour y remédier. Elle leur a en outre rappelé que la place devant l’entrée du bâtiment était réservée à la dépose ou au chargement de matériel, sans reculer et envoyer les gaz d’échappement contre les portes. 8.Une médiation a été initiée par l’appelante et une séance a eu lieu le 24 juin 2019. Cette dernière, son époux B.K., les médiateurs A. et [...], l’intimé, P.________ et feu F.________ étaient présents. A.H.________ et son épouse n’ont quant à eux pas souhaité y participer. Le compte rendu établi par les médiateurs stipule ce qui suit : « Les sujets suivants ont été traités :
12 - Voici encore ce matin ce que nous devons subir : Comme nous l’avons exprimer [sic] lors de la dernière séance, nous avons été déjà bien trop patient [sic]. Madame A.K.________ nous comprenons que l’investissement pour refaire l’enrobé n’est pas un petit investissement. Nous vous rappelons que ceci n’est que pour un seul locataire car tous les autres n’ont aucune peine à se stationner en avant. Pouvons nous [sic] mettre en place un grand bac à fleurs à 1.20 de la façade afin de les empêcher de bientôt se parquer dans notre appartement ? Mes beaux-parents vont venir nous trouver dans 10 jours, ils sont âgés et j’aimerait [sic] qu’ils puissent dormir correctement et laisser la fenêtre en imposte. Merci de nous aider à trouver une solution provisoire dans le courant de la semaine prochaine. Une interdiction simple au locataire récalcitrant devrait aussi pouvoir être mis [sic] en place. [...] » Lors de son audition, P.________ a confirmé que son courriel précité visait les intimés. Le 7 juillet 2019, l’appelante a répondu ce qui suit à A.________ :
13 - « [...] Sans le report de date pour la séance de méditation [sic], certaines choses seraient réglée [sic], malheureusement le début des vacances n'arrange pas les choses. Nous avons contacté une personne recommandée par M. P.. Ce représentant pour barrières rabattables se fait désirer et je refuse de passer commande sans obtenir un devis. Les communs seront vidés lorsque mon gendre sera disponible, mais comme M. L. a laissé son armoire plus d'un an, je peux me permettre de retarder de quelques semaines, je l'avais signalé en votre présence. Le panneau pour le stationnement est soit inesthétique ou peu visible, la solution sera peut-être quelque chose de provisoire. M. N.________ ne m'a pas encore contacté, il est probablement très pris par la Fête des Vignerons. La place de dépose ne peut pas être transformée d'un coup de baguette magique et la façon de procédé [sic] sera lié [sic] au coût. Je signale que jusqu'à ce jour, les locataires n'ont jamais signalé la difficulté d'y accéder, ce n'est qu'à l'arrivée de M. L.________ que les difficultés sont apparues. Je constate que la séance de méditation [sic] n'est pas un succès vu le climat d'intolérance qui se découle [sic], et c’est M. L.________ qui a animé le débat, j’espérais plus de votre part. » Le 9 juillet 2019, A.________ a adressé le courriel suivant aux personnes qui avaient participé à la séance de médiation : « Je comprends de l’absence de réponse à mon compte-rendu en lien avec le retour téléphonique de Mme A.K.________ de ce jour que la situation est loin d’être réglée, bien au contraire. Afin d’éviter tout escalade qui pourrait être préjudiciable à toutes et tous, je vous propose de nous revoir fin août (ou plus tôt) pour une nouvelle séance afin de faire le point de la situation et de lever les obstacles en vue d’arriver à une solution mutuellement satisfaisante. Vous me confirmerez, le cas, échéant, vos disponibilités durant les deux dernières semaines d’août ce dont je vous remercie par avance. » Par courriel adressé le 16 juillet 2019 à A.________ et en copie aux autres participants, l’intimé a invoqué les éléments suivants : « Cher Monsieur et cher Confrère, De notre côté, nous sommes disposé [sic] à une seconde séance de médiation si cela devait s’avérer nécessaire, mais après la fin de la Fête des vignerons (mi-août) vu que ma compagne y participe. Cela étant, je relève ce qui suit sur la situation actuelle :
19 - des « locataires ». Or, comme exposé ci-dessus, si M. A.H.________ ou M. P.________ ont une demande à faire, ils s'adressent directement à nous et ils ont toujours été bien accueillis. Nous vous demandons de modifier votre attitude à notre égard. [...] » Les photos suivantes ont été prises le 15 novembre 2019 : Dans un courriel du 16 octobre 2019, sur interrogation de l’appelante du même jour, N.________ a informé cette dernière qu’il n’avait jamais discuté de la problématique de l’utilisation de la place de dépose avec l’intimé. Il a ajouté qu’il ne constatait aucun problème de voisinage et que selon lui l’intimé avait totalement cessé de se parquer sur cette place.
20 - En réponse à sa lettre du 14 octobre 2019, l’appelante a adressé le 4 novembre 2019 le courrier suivant à l’intimé : « J'ai lu très attentivement votre missive du 14 octobre dernier et y ai trouvé des affirmations infondées. Vous invoquez à maintes reprises les décisions prises lors de la séance de conciliation, mais j'ai contesté le rapport de M. A.________ qui relatait vos dires sans tenir compte de mes remarques. Lors de cette rencontre, vous avez mené les débats et pris vos désirs pour la réalité. Je n'ai pas approuvé le rapport de M. A.________ qui a proposé de faire une nouvelle séance. Vous me dites être agacé, je le suis aussi par votre attitude, votre sans- gêne pour occuper les lieux communs, contrairement aux Règles et usages locatifs. J'admets que le local à vélos mis à la disposition des locataires n'est pas extensible, mais ce n'est pas une raison pour encombrer le couloir de la cave avec votre bicyclette ! Vous m'informez espérer pouvoir enlever l'armoire pour le mois de décembre. Je vous accorde un délai jusqu'à Noël pour l'évacuer du hall d'entrée. Vous avez prévenu M. P.________ ; il aurait été plus judicieux de me contacter, car je suis la première concernée. Suite à votre remarque, je vous informe que mes meubles occuperont l'entrée jusqu'à ce que vous fassiez place nette en évacuant votre armoire. Le carnotzet est mis à disposition des habitants de la maison à bien plaire ; je n'ai pas d'autorisation à vous demander pour y placer ce qui m'appartient. Pour la mise à niveau de la place devant la maison, le projet n'est pas d'actualité. Tous les usagers s'en sont contentés jusqu'à ce jour, et les frais occasionnés pour satisfaire une seule personne ne se justifient pas. Je m'étonne lorsque vous affirmez que M. N.________ est disposé à faire sa part. Si la borne ne règle pas le problème de parcage, alors faites-moi parvenir les photos des véhicules qui contreviennent aux accords passés. Je réagirai et, en dernier recours, une mise à ban fera régner l'ordre. Pour ce qui est du problème de l'ascenseur bloqué, je n'ai pas pu le constater personnellement, mais diverses plaintes me sont parvenues. Les parapluies ne doivent pas sécher dans le hall d'entrée : un porte- parapluies est à disposition. Mais si vous voulez sécher votre parapluie ouvert, le balcon ou la salle de bain s'y prêtent fort bien. Ci-joint la copie de votre mail du 3 décembre 2014 lors de la demande pour installer des armoires dans l'entrée ; vous y parliez de caves trop humides. Lors de la séance de conciliation, vous avez abondement insisté sur les services que vous me rendiez, donc nous préférons reprendre l'activité comme avant votre venue.
21 - Il reste un sujet que nous avions omis d'aborder : le jardin communautaire, pour lequel je paie la prise d'eau. J'ai eu la surprise de voir une surface engazonnée, puis appris que Mme P.________ avait renoncé à la culture de légumes dès 2014-2015, le partage de l'espace avec vous étant conflictuel. Donc, vous occupez le terroir ! Mais je vous fais remarquer que vous n'avez droit qu'au quart de la surface ! L'encombrement du couloir de la cave n'est pas tolérable. Veuillez en conséquence libérer ce couloir également d'ici Noël. [...] » 13.Les intimés ont débarrassé leur armoire du hall d’entrée en décembre 2019. Au début du mois de janvier 2020, l’appelante a enlevé du hall les meubles lui appartenant. Les photos suivantes ont été prises le 1 er janvier 2020 : Les photos suivantes ont été prises respectivement les 4 juillet 2010 (gauche) et 15 janvier 2020 (droite) :
22 - 14.Le 2 mars 2020, l’appelante a notifié aux intimés une formule officielle de résiliation de bail pour le 1 er juillet 2020. Dans le courrier d’accompagnement, elle a notamment précisé ce qui suit : « Il s’agit d’une résiliation ordinaire pour le prochain terme contractuel du bail (1 er juillet 2020), qui respecte le préavis convenu (trois mois). La motivation de ce congé réside en particulier dans les faits suivants :
nombreux objets entreposés dans les parties communes de l’immeuble (vélos, poussette, tricycle, trottinette, jouets, cartons de bouteilles de vin, matériel de bricolage, matériel de plage, parapluie ouvert, etc.) ayant provoqué des plaintes de locataires et l’absence de nettoyage ;
grande armoire déposée dans l’entrée de l’immeuble jusqu’à la fin décembre 2019, malgré les demandes réitérées de l’enlever et votre engagement de l’évacuer d’ici fin août 2019 ;
stationnement prolongé, en marche arrière, sur la place de pose et dépose située devant la maison, les gaz d’échappement entrant dans la chambre à coucher des locataires du rez-de-chaussée, qui s’en sont plaints ;
non-aboutissement d’une tentative de médiation ;
engazonnement sans autorisation d’une partie du jardin communautaire destiné à la culture de légumes. » 15.a) Les intimés ayant contesté ce congé auprès de la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Lavaux-Oron (ci-après : la Commission de conciliation) par requête du 2 avril 2020, ladite autorité a tenu une audience le 7 juillet 2020 et rendu une proposition de jugement le même jour, prononçant en substance la validité des congés notifiés le 2 mars 2020 pour le 1 er juillet 2020 et accordant une unique prolongation de bail aux intimés au 1 er juillet 2024. Les intimés ont fait opposition à cette proposition par lettre du 28 juillet 2020, de sorte qu’une autorisation de procéder leur a été délivrée le 3 août 2020. b) Les intimés ont saisi le Tribunal des baux par demande du 14 septembre 2020, au pied de laquelle ils ont pris les conclusions suivantes contre l’appelante : « I. La résiliation du 2 mars 2020 du contrat de bail à loyer des 29 et 30
23 - avril 2012, notifiée à L.________ et E.________ à l’instance de A.K.________ pour l’appartement de 4 pièces sis au deuxième étage de l’immeuble situé [...] est annulée. II. Subsidiairement à I, le contrat de bail à loyer des 29 et 30 avril 2012, conclu entre L.________ et E., d’une part, et A.K., d’autre part, est prolongé pour une durée de 4 ans. III. A.K.________ est condamnée aux frais, y compris à des dépens en faveur de L.________ et E.________. »
Dans une écriture intitulée « Déterminations écrites et demande reconventionnelle » du 17 décembre 2020, l’appelante a formulé les conclusions suivantes : « I. Principalement La demande datée du 14 septembre 2020 mais remise à la poste le 15 septembre 2020 est irrecevable. II. Subsidiairement a. Les conclusions de la partie demanderesse L.________ et E.________ sont rejetées. b. Constater que le contrat de bail à loyer daté des 29 et 30 avril 2012 et portant sur l’usage de l’appartement de quatre pièces en duplex dans les combles de l’immeuble sis [...] a été valablement résilié par formule officielle du 2 mars 2020 pour le 1 er juillet 2020. c. Le contrat de bail à loyer susmentionné est prolongé de deux ans, soit jusqu’au 1 er juillet 2022. d. Ordonner aux [intimés] de quitter et de rendre libres de tous occupants et de tous objets leur appartement, d’ici au 1 er juillet 2022 à midi, les locaux occupés dans l’immeuble sis [...] (appartement de quatre pièces dans les combles, ainsi que toutes autres dépendances, en particulier une cave et une place de parc extérieure). e. Dire qu’à défaut pour les [intimés] de quitter volontairement les locaux susmentionnés d’ici au 1 er juillet 2022, l’Huissier du Tribunal des baux est chargé, sous la responsabilité de la Présidente du Tribunal des baux, de procéder à l’exécution forcée du chiffre II/d ci-dessus, sur requête de [l’appelante], avec au besoin l’ouverture forcée des locaux. f. Ordonner aux agents de la force publique de concourir à l’exécution forcée, s’ils en sont requis par l’Huissier du Tribunal des baux. » c) Le tribunal a tenu une audience le 3 février 2021, au cours de laquelle il a auditionné les témoins [...], P., A.H. et N.________.
25 - que la famille des intimés avait entreposé des meubles dans le hall d’entrée, ainsi que, semble-t-il, la manière dont les locataires géraient le nettoyage dans les parties communes. Jusque-là ils s’étaient toujours arrangés les uns avec les autres, mais il semblait à ce moment opportun de poser des règles expresses et claires par rapport à la question du nettoyage des communs, certains n’étant pas d’accord de nettoyer des parties communes qu’ils estimaient être utilisées plus par d’autres. Durant la médiation, les intimés se sont engagés à enlever l’armoire qu’ils avaient installée dans le hall d’entrée et de se parquer moins souvent en marche arrière sur la place de parc qui se trouve devant son appartement, précisant que les autres personnes habitant l’immeuble n’avaient pas pris d’engagement par rapport à la place de parc car la seule autre famille qui s’y parque, le fait en marche avant. Le témoin a également confirmé qu’il avait également été demandé à la bailleresse d’enlever des affaires qui lui appartenaient se trouvant dans le hall d’entrée, dans le carnotzet et dans le couloir devant les caves des intimés et de feue F.. Le témoin a cependant déclaré qu’il ne se souvenait pas que l’appelante se serait engagée à prendre contact avec N. pour envisager une réfection de la place de parc. Pour le surplus, le témoin a indiqué que les intimés nettoient régulièrement le hall d’entrée et la partie qui se trouve devant le garage dans lequel sont situées les caves des intimés et du locataire du studio, notamment la grille d’écoulement. Enfin, P.________ a confirmé qu’il s’était plaint auprès de l’appelante, avant la médiation, de la manière dont les intimés se parquaient sur la place de parc et qu’il y avait un contexte de bisbille, de sorte qu’il avait probablement formé d’autres griefs au sujet des intimés, notamment par rapport au fait qu’ils avaient placé des meubles dans le hall, mais pour lui les choses étaient réglées depuis la médiation. Il n’a plus de reproche à faire aux intimés dans la mesure où ils ne se parquent sur la place de parc que de manière sporadique. A la question de savoir s’il avait à un moment donné souhaité la résiliation du bail des intimés, il a répondu par la négative. Il a toutefois confirmé avoir émis des plaintes à plusieurs reprises, par téléphone et par courriel auprès de l’appelante, sans pouvoir dire combien de fois et a indiqué qu’il était tout à fait possible qu’il ait dit que si cela continuait il partirait, car cela était assez émotionnel. L’odeur des gaz d’échappement dans sa chambre
26 - à coucher, si un véhicule s’était parqué en marche arrière alors que la fenêtre ou la porte était ouverte, était insupportable et il avait été convenu à la signature de son bail, en 2005, que cette place était une place de décharge sur laquelle les gens se parqueraient en marche avant. Les problèmes de parcage en marche arrière et ceux relatifs aux nettoyages avaient commencé à l’arrivée des intimés, respectivement lorsque ceux-ci avaient installé une armoire dans le hall d’entrée. Il a confirmé que ses courriels des 15 janvier et 6 juillet 2019 visaient les intimés et a ajouté qu’il paraissait évident que cette place était une place de dépose rapide, qu’on le lui avait dit le premier jour et que tout le monde était au courant. Il a précisé que cette place n’était pas toujours utilisée comme elle le devrait et qu’un locataire de l’immeuble d’à côté laissait régulièrement son véhicule toute la nuit. Quant à A.H.________, il a déclaré, lors de son audition en qualité de témoin, qu’il habitait l’immeuble depuis environ quinze ans et avait eu des griefs à l’égard des intimés s’agissant de l’utilisation du hall d’entrée, de l’ascenseur et du jardin. Il a précisé qu’ils n’avaient pas mis en place des règles, mais qu’il y avait de la part des intimés un excès par rapport à ce qu’ils avaient l’habitude de faire. Il avait écrit à l’appelante à propos de l’ascenseur, mais selon lui le problème s’était réglé après la médiation. Il a indiqué que sa femme et lui-même avaient eu des échanges compliqué au sujet du hall, de l’ascenseur et du jardin, précisant que c’était compliqué car ils avaient beau dire les choses, elles ne changeaient pas. S’agissant du jardin, il a expliqué qu’il n’y avait pas de règlement, qu’il s’agissait d’un espace commun pour lequel il y avait une bonne entente. Son épouse avait une place où elle entretenait un potager. Pour des raisons de santé, elle n’avait plus pu s’en occuper pendant une année et lorsqu’elle était revenue, elle avait constaté que son potager avait été engazonné par l’intimé. Il s’agissait de petites frustrations et de problèmes de communication. Il n’a pas souhaité que le bail des intimés soit résilié, cela lui paraissant une solution un peu lourde pour des problèmes qui ont occupé les habitants de l’immeuble et qui sont des problèmes qui devraient pouvoir se régler entre adultes de bonne foi par la discussion. Il a confirmé qu’actuellement la communication avec les
27 - intimés était bonne et que leurs rapports de voisinage avec les intimés pouvaient être qualifiés de bons, mais cela s’arrête là. Il a confirmé que le courriel de son épouse du 14 janvier 2019 visait les intimés, précisant qu’ils avaient demandé aux intimés et à la bailleresse ainsi qu’à son époux, sans succès, le déplacement des objets litigieux. Lors de son audition en qualité de témoin, N.________ a indiqué qu’il n’y avait aucun accord obligeant les usagers de la place de parc commune à son immeuble et à celui de l’appelante à se garer en avant. Il a en revanche confirmé que celle-ci ne devait être utilisée que pour décharger ou charger rapidement des choses, que parfois les locataires restaient trop longtemps et qu’il devait les remettre à l’ordre. Il a confirmé que P.________ s’était plaint du fait que l’un de ses locataires se parquait en marche arrière, mais il en avait parlé à la personne concernée et cela n’avait pas perduré. Il a ajouté qu’en général les gens, y compris lui-même et son épouse, se parquaient en marche avant sur cette place car une marche arrière est moins aisée. Il a toutefois reconnu que le véhicule de son épouse, parqué en marche arrière, était présent sur plusieurs des photos qui lui étaient soumises durant ses auditions. Il n’a pas proposé à l’appelante de refaire la place de parc pour que tout le monde puisse se parquer en avant, mais il a déclaré que si elle voulait faire quelque chose il serait d’accord de partager les frais. Il n’a lui-même rencontré aucun problème de voisinage avec les intimés. E n d r o i t :
1.1Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral, l'appel étant ouvert dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse est d’au moins 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC).
1.2En l’espèce, le montant du loyer est de 2'500 fr., frais accessoires non compris. La valeur litigieuse excède ainsi manifestement 10'000 fr., si bien que c’est la voie de l’appel qui est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
Formé en temps utile par la bailleresse qui dispose d’un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), l’appel est recevable sous cet angle.
2.1L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit, le cas échéant, appliquer le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57 CPC (Jeandin, Commentaire romand, Code de procédure civile [ci-après : CR-CPC], 2 e éd., Bâle 2019, nn. 2 ss ad art. 310 CPC). Elle peut revoir librement l’appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43 consid. 2 et les réf. citées ; Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 310 CPC) et vérifie si le premier juge pouvait admettre les faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 4D_72/2017 du 19 mars 2018 consid. 2 ; TF 4A_238/2015 du 22 septembre 2015 consid. 2.2).
29 - 2.2Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (art. 317 al. 1 CPC). Ces deux conditions sont cumulatives (ATF 142 III 413 consid. 2.2.2, JdT 2017 II 153 ; TF 5A_67/2020 du 10 août 2020 consid. 3.3.1) et il appartient à l'appelant de démontrer que celles-ci sont réalisées, de sorte que l'appel doit indiquer spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (ATF 143 III 42 consid. 4.1, JdT 2017 II 342 avec note de Tappy ; TF 4A_508/2016 du 16 juin 2017 consid. 4.1 ; TF 5A_266/2015 du 24 juin 2015 consid. 2.2.2). En effet, dans le système du CPC, tous les faits et moyens de preuve doivent en principe être apportés dans la procédure de première instance. La diligence requise suppose donc qu'à ce stade, chaque partie expose l'état de fait de manière soigneuse et complète et qu'elle amène tous les éléments propres à établir les faits jugés importants (TF 4A_334/2012 du 16 octobre 2012 consid. 3.1 et les réf. citées, in : SJ 2013 I 311). Il appartient à la partie qui entend se prévaloir de nova devant l'instance d'appel de démontrer qu'elle a fait preuve de la diligence requise, ce qui implique notamment d'exposer précisément les raisons pour lesquelles le fait n'a pas pu être introduit en première instance (ATF 144 III 349 consid. 4.2.1 ; ATF 143 III 272 consid. 2.3). Il en va de même pour la production de moyens de preuve nouveaux. 2.3En l’espèce, les intimés remettent en cause la recevabilité de l’appel, sous l’angle des conclusions prises. Ils relèvent que la conclusion I porte sur la validité de la résiliation de bail relative à l’appartement de quatre pièces en duplex dans les combles de l’immeuble sis [...], ainsi que ses dépendances, ce dernier ajout étant irrecevable du fait qu’il n’était pas mentionné dans les conclusions reconventionnelles du 17 décembre 2020. Si effectivement ces conclusions avaient trait à l’appartement de quatre pièces en duplex dans les combles de l’immeuble précité, il ne fait nul doute que le litige portait sur l’ensemble de la location, définie
30 - sous consid. 1 du jugement entrepris. D’ailleurs, les premiers juges ne s’y sont pas trompés puisqu’ils ont annulé la résiliation de bail relative à l’appartement de quatre pièces en duplex ainsi qu’à ses dépendances. L’argument des intimés confine à la témérité. Quant à la durée de l’unique prolongation requise en appel, de 3 ans, alors qu’elle était de deux ans en première instance, elle ne saurait être déterminante, dès lors que cette question doit être revue d’office par les magistrats de deuxième instance. En effet, en application de l’art. 273 al. 5 CO, lorsque l’autorité compétente rejette une requête en annulation de congé, elle doit examiner d’office si le bail peut être prolongé. Pour que la prolongation des baux d’habitation ou de locaux commerciaux puisse être admise, il faut que le contrat ait été valablement résilié et que la prolongation se justifie, ce qui suppose qu’il n’y ait aucune cause d’exclusion (art. 272a CO) et que la résiliation ait des conséquences pénibles pour le locataire ou sa famille (art. 272 al. 1 CO ; Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5 e édition 2016, n. 2277 p. 309). Ces dispositions s’appliquent également devant l’autorité d’appel, quand bien même l’intimé a renoncé à déposer un appel joint et n’a pris aucune conclusion subsidiaire à cet égard (CACI 6 septembre 2013/458 consid. 3.4 et les réf. cit.). L’autorité d’appel peut statuer elle- même sur la prolongation, lorsque la résiliation est jugée valable, pour autant que le dossier contienne les éléments suffisants et que les locataires aient été invités en première instance à établir les circonstances pénibles (CACI 7 janvier 2013/1 consid. 5). 2.4Partant, l’appel est recevable et il en va de même des conclusions prises par l’appelante en deuxième instance.
31 - 3.1Lorsque le bail est de durée indéterminée – ce qui est le cas lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite (cf. art. 255 al. 2 et 3 CO et ATF 114 II 165 consid. 2b) –, chaque partie est en principe libre de résilier le contrat en respectant les délai et terme de congé (cf. art. 266a al. 1 CO ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1, JdT 2014 II 418). Le bail n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue ; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît (TF 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 3.2 et les réf. cit.). La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1). Le bailleur est en principe libre de résilier le bail pour exploiter son bien de la manière qu'il juge la plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation ou de rénovation (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1, JdT 2017 Il 220), pour obtenir un rendement plus élevé (ATF 136 III 190 consid. 2 ; TF 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou les attribuer à ses proches (TF 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.1). 3.2La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO ; cf. également art. 271a CO). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC ; ATF 136 III 190 consid. 2). Les cas typiques d'abus de droit – soit l’absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l’utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l’exercice d'un droit sans ménagement et l’attitude contradictoire – justifient l'annulation du congé. Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, s'il est purement chicanier ou encore fondé sur un
32 - motif qui n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 136 III 190 consid. 2 et les réf. cit.). Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1), ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin, mais pour autant qu'il n'existe pas une disproportion manifeste des intérêts en présence (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, pp. 962-963). Pour pouvoir examiner si le congé ordinaire contrevient ou non aux règles de la bonne foi (art. 271 et 271a CO), il faut déterminer quel est le motif de congé invoqué par le bailleur (ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1). En particulier, le caractère abusif du congé sera retenu lorsque le motif invoqué n’est qu’un prétexte alors que le motif réel n’est pas contestable (ATF 145 III 143 consid. 3.1 ; ATF 143 III 344 consid. 5.3.1 et les réf. cit.). Déterminer quel est le motif du congé et si ce motif est réel ou n’est qu’un prétexte relève des constatations de fait (ATF 145 III 143 consid. 3.1 ; ATF 136 III 190 consid. 2). Pour ce faire, il faut se placer au moment où le congé a été notifié (ATF 145 III 143 consid. 3.1 ; ATF 142 III 91 consid. 3.2.1 ; ATF 140 III 496 consid. 4.1) ; à cet égard, des faits survenus ultérieurement peuvent tout au plus fournir un éclairage sur les intentions du bailleur au moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1 in fine ; TF 4A_460/2020 du 23 février 2021 consid. 3.1 ; TF 4A_33/2019 du 5 septembre 2019 consid. 4.1.1 ; TF 4A_113/2019 du 9 juillet 2019 consid. 3 et la réf. cit.) En revanche, le point de savoir si le congé contrevient aux règles de la bonne foi est une question de droit (TF 4A_143/2021 du 31 août 2021 consid. 7.2). Il a été jugé que le congé donné pour mettre fin à des querelles incessantes entre des locataires de l’immeuble ou en raison d’une violation persistante du devoir de diligence du locataire qui a entreposé des meubles sur le palier ne saurait être jugée contraire aux règles de la bonne foi (TF 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid. 2.4 ; TF 4A_253/2018 du 5 novembre 2018 consid. 7).
33 -
4.1L’appelante revient sur un certain nombre de faits et reproche tout d’abord aux premiers juges de n’avoir fait que résumer le courriel du 6 juillet 2019 de P.. L’état de fait a été complété par la teneur dudit courriel et par les précisions apportées à son sujet par son auteur personnellement lors de son témoignage en audience. 4.2La question de la médiation est importante, puisqu’elle fonde l’attitude contradictoire contraire à la bonne foi de la bailleresse retenue par les premiers juges. Il a été posé à ce sujet que la bailleresse a initié un processus de médiation pour ensuite y mettre un terme. L’appelante revient sur cette question et demande qu’un extrait du courriel du 22 juillet 2019 et l’entier du courriel du 12 août 2019 du médiateur A. soient reproduits. L’état de fait a été complété en conséquence. Les photos produites en première instance, datées du 2 octobre 2019, du 15 novembre 2019 et du 1 er janvier 2020, ainsi que celles référencées sous pièce 126 ont également été intégrées à l’état de fait qui précède. L’appelante revient en outre sur la chronologie des faits, en rappelant, respectivement précisant, plusieurs dates : la séance de médiation a eu lieu le 24 juin 2019, l’armoire litigieuse a été évacuée en décembre 2019 et des objets dans les parties communes de l’immeuble étaient toujours entreposés le 1 er janvier 2020. Il en sera question ci- après. 5. En premier lieu, il convient de ne pas perdre de vue qu’il s’agit d’un congé ordinaire notifié pour l’échéance contractuelle et respectant le délai de résiliation prévu par le contrat.
34 - Ensuite, en accord avec ce que souligne l’appelante, on ne saurait dire que c’est la bailleresse qui a mis un terme au processus de médiation après l’avoir initié. Bien plus, il ressort des courriels mis en exergue par l’appelante que le médiateur a dû mettre un terme à la médiation du fait de l’absence d’accord des participants sur l’organisation d’une séance supplémentaire à celle qui a eu lieu le 24 juin 2019. Bien que jugée nécessaire par le médiateur, une nouvelle séance de médiation ne s’est pas tenue en raison du refus de la plupart des personnes concernées et invitées à y participer. Il peut même être déduit de la procédure de médiation entamée que la bailleresse n’a pas agi sur un coup de tête mais a au contraire cherché à trouver des solutions, démarche qui s’est toutefois soldée par un relatif échec. On ne saurait donc constater que le motif du congé est purement chicanier. Au contraire, il ressort du dossier que les difficultés sont présentes depuis un certain temps, qu’elles ont perduré au-delà du 24 juin 2019 et que c’est bien cette situation qui a amené à la résiliation litigieuse. On ne saurait soutenir, compte tenu du contexte, que la résiliation n’est qu’un prétexte, a fortiori vu la taille réduite de l’immeuble et de l’affectation communautaire de nombre de ses parties communes, ce qui rend la cohabitation d’autant plus difficile en cas de conflit. La situation litigieuse s’inscrit dans le cadre de la jurisprudence citée plus haut, qui a admis la violation persistante du devoir de diligence du locataire pour entreposage de meubles sur le palier de l’immeuble, étant observé que, contrairement à ce qui a été retenu par les premiers juges, le comportement stigmatisé des locataires intimés a perduré au-delà du 24 juin 2019, puisqu’il avait encore lieu à tout le moins en décembre 2019 – mois durant lequel l’évacuation de l’armoire a finalement eu lieu –, soit peu avant la résiliation du bail. La teneur du courrier des intimés du 14 octobre 2019 laisse par ailleurs entrevoir une imperméabilité des intimés face à la situation et aux griefs qui leur sont formulés. Les questions liées aux objets photographiés en janvier 2020
35 - dans les couloirs de l’immeuble, sur lesquels revient l’appelante et qui n’ont fait l’objet d’aucun allégué, peuvent demeurer en l’état, ce d’autant plus que les intimés ont eux-mêmes allégué qu’ils continuaient d’entreposer une trottinette et un vélo d’enfant dans le hall d’entrée. Le congé ne consacre en définitive aucune disproportion grossière des intérêts en présence dans le contexte qui est celui de l’immeuble abritant l’objet du bail. Il ne s’agit pas davantage d’un congé bagatelle donné pour un manquement isolé. Et, comme déjà mentionné, la bailleresse a pris au sérieux cette situation conflictuelle en ayant essayé d’y remédier mais sans succès, ce qui a conduit à sa volonté finale de mettre un terme au contrat. Enfin, l’attitude contradictoire telle que retenue par les premiers juges ne peut pas être validée, au motif que ce n’est pas la bailleresse qui a mis fin au processus de médiation, contrairement à ce qui a été retenu en première instance. On ne saurait encore soutenir que l’appelante a toléré le comportement des locataires et qu’elle ne saurait prendre appui sur cette situation pour motiver la résiliation. La résiliation du bail des intimés est valable et, partant, le grief de l’appelante est fondé. 6.Compte tenu de ce qui précède, il y a lieu d’examiner la question de la prolongation du bail. 6.1Selon l’art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d’un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. L’al. 2 de cette disposition précise que dans la pesée des intérêts, l’autorité compétente se fondera notamment sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat (let. a), la durée du bail (let. b), la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement (let. c), le besoin
36 - que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d’utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l’urgence de ce besoin (let. d) et la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (let. e). La pesée des intérêts en fonction de cette liste non exhaustive sert non seulement à déterminer le principe d'une éventuelle prolongation de bail, mais aussi sa durée. Les règles sur la prolongation tendent à adoucir les conséquences pénibles que la résiliation peut entraîner pour le locataire (ATF 116 II 446 consid. 3b ; TF 4A_281/2008 du 12 septembre 2008 ; Lachat, op. cit., p. 1000). Il s'agit d'accorder au locataire plus de temps qu'il n'en aurait selon le délai de résiliation ordinaire pour trouver de nouveaux locaux (ATF 135 III 121 consid. 2 ; ATF 125 III 226 consid. 4b ; ATF 104 II 311, JdT 1979 I 495), et non de lui donner l'occasion de profiter le plus longtemps possible de celui qu'il a (ATF 116 II 446 consid. 3b). La prolongation n'a donc de sens que si elle permet d'atténuer les conséquences pénibles qu'entraînerait le congé (ATF 116 II 446 ; TF 4A_662/2012 du 7 février 2013 consid. 7.4). La durée de la prolongation ne peut pas être déterminée schématiquement. Dans chaque cas, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en jeu en se fondant sur les critères énumérés à l'art. 272 al. 1 et 2 CO (TF 4C.167/2004 du 3 août 2004 consid. 3.1). La détermination de la durée de la prolongation en fonction des critères précités relève du pouvoir d'appréciation du juge, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC). Celui-ci doit tenir compte du but de la disposition, qui est de donner du temps au locataire pour trouver une solution de remplacement, et procéder à une pesée des intérêts en présence. Le juge ne transgresse pas le droit fédéral en exerçant le pouvoir d'appréciation que la loi lui accorde. Le droit fédéral n'est violé que si le juge sort des limites fixées par la loi, s'il se laisse guider par des considérations étrangères à la disposition applicable, s'il ne prend pas en compte les éléments d'appréciation pertinents ou s'il en tire des déductions à ce point injustifiables que l'on doive parler d'un abus du pouvoir d'appréciation
37 - (ATF 136 III 190 consid. 6 ; ATF 135 III 121 consid. 2 ; ATF 125 III 226 consid. 4b ; TF 4A_662/2012 du 7 février 2013 consid. 7 ; TF 4A_130/2008 du 26 mai 2008 consid. 3.1). En particulier, le juge doit prendre en compte les circonstances et la durée du bail, mais aussi la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché (ATF 136 III 190 consid. 6 ; TF 4A_159/2018 du 11 juillet 2018 consid. 3.1). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, comme de la durée de la procédure judiciaire qui prolonge de fait le bail, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c ; TF 4A_639/2018 du 21 novembre 2019 consid. 6.1 ; TF 4A_31/2013 du 2 avril 2013 consid. 3.1 ; TF 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 5.1, publié in SJ 2017 I 165). Le juge se demandera s'il est particulièrement difficile pour le locataire de trouver des locaux de remplacement, notamment en raison de la nature particulière de ses activités et tiendra compte du besoin plus ou moins urgent pour le bailleur de voir partir le locataire (ATF 136 III 190 consid. 6 ; TF 4A_198/2014 du 17 juillet 2014 consid. 3.1 ; TF 4A_57/2012 du 29 juin 2012 consid. 2.3, publié in SJ 2012 I 473). L'art. 272b al. 1 CO prévoit que la durée de la prolongation est de quatre ans au maximum pour des baux d'habitation, limite dans laquelle une ou deux prolongations peuvent être accordées (Lachat, op. cit., p. 1013). Procéder par deux prolongations successives ne se justifie cependant que lorsqu'il existe une incertitude caractérisée sur la situation à la fin de la première période de prolongation (TF 4A_621/2009 du 25 février 2010 consid. 2.4.2, publié in CdB 2010, p. 83). L'octroi d'une première prolongation est ainsi indiqué lorsqu'on peut difficilement estimer si un objet de remplacement approprié pourra être trouvé dans la prolongation accordée et que des éléments plus précis pourront être tirés ultérieurement de l'évolution du marché immobilier, en tenant compte des efforts du locataire entretemps (TF 4A_699/2014 du 7 avril 2015 consid. 3.5). De façon générale, le juge accordera une première
38 - prolongation s'il ne parvient pas à établir un pronostic sur la possibilité que le locataire retrouve des locaux dans le laps de temps accordé. Il prendra aussi en compte l'éventuel besoin du bailleur d'obtenir la restitution des locaux (ATF 142 III 336 consid. 5.3.1 ; TF 4A_411/2017 du 21 février 2020 consid. 4.1). Une prolongation unique peut être ordonnée lorsque, au moment du jugement, un pronostic fiable peut être posé quant aux difficultés du locataire à trouver un local de remplacement (CACI 5 juillet 2018/397 consid. 4.2 ; CACI 23 mai 2017/99 consid. 3.2 ; CACI 20 août 2014/443 consid. 5 ; Weber, Basler Kommentar, Bâle 2008, n. 15 ad art. 272 CO), respectivement lorsque le locataire peut disposer d'une solution de remplacement en déployant les efforts nécessaires (Conod, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2 e éd., Bâle 2017, n. 9 ad art. 272b CO). Une prolongation unique est également envisageable lorsque le locataire n’a pas fait de recherches intensives de locaux de remplacement jusqu’au moment de la prolongation (TF 4C.400/2001 du 4 mars 2002 consid. 4 ; Svit, Das schweizerische Mietrecht : Kommentar, 4 e
éd. 2018, n. 6 ad art. 272b CO). 6.2Aucun intérêt prépondérant de la bailleresse n’impose une fin rapide au contrat, la situation perdurant depuis un certain temps. En effet, si les autres locataires se sont plaints à de multiples reprises de l’attitude des intimés, ils ne menacent à ce jour plus de partir ou de requérir une baisse de loyer. Il y a toutefois lieu de tenir compte du fait que la cohabitation dans ce petit immeuble aux nombreuses parties communes partagées peut être particulièrement pénible en cas de conflit. Les intimés ont démontré qu’ils faisaient peu de cas des doléances de leurs voisins ou de leur bailleresse et persistaient à adopter les comportements qui leur étaient reprochés. D’ailleurs, malgré la résiliation de leur bail pour ce motif notamment, ils continuent à entreposer des objets dans le hall d’entrée de l’immeuble et ne semblent pas disposés à remettre en question leur appréciation de la situation. De plus, les intimés évoquent leur situation familiale et l’organisation mise en place à [...] en lien avec la garde de leur fille, sans
juillet 2023. Il y a également lieu de donner suite aux mesures d'exécution forcée directe (art. 236 al. 3 et 337 CPC) requises par l'appelante et de les ordonner. 7. 7.1En définitive, l’appel doit être admis et le jugement entrepris réformé dans le sens de ce qui précède. L’appelante obtient ainsi entièrement gain de cause tant sur la validité de la résiliation que sur la durée de la prolongation. Cependant, dans la mesure où le jugement de première instance a été rendu sans frais judiciaires, ni dépens, il n’y a pas lieu d’y revenir à ce stade.
40 - 7.2Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'900 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), sont mis à la charge des intimés, solidairement entre eux (art. 106 al. 1 CPC). Ces derniers verseront, solidairement entre eux, à l’appelante la somme de 5'000 fr. (art. 106 al. 1 et 3 CPC, art. 3 al. 2 et 7 al. 1 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010 ; BLV 270.11.6]) à titre de dépens de deuxième instance, soit un montant total de 6'900 fr. (1'900 + 5'000) à titre de remboursement de son avance de frais judiciaires et de dépens de deuxième instance. Par ces motifs, la Cour d’appel civile p r o n o n c e : I. L’appel est admis. II. Le jugement est annulé. Il est statué à nouveau comme il suit : I.La résiliation de bail, signifiée par la défenderesse A.K.________ aux demandeurs L.________ et E.________ le 2 mars 2020 avec effet au 1 er juillet 2020, relative à l’appartement de 4 pièces en duplex dans l’immeuble sis [...], ainsi que ses dépendances, est valable. II.Le bail à loyer est prolongé une seule et unique fois pour une durée de trois ans, soit jusqu’au 1 er juillet 2023. III.Ordre est donné aux demandeurs L.________ et E.________ de libérer de tous occupants et de tous biens, d’ici au 1 er juillet 2023 à midi, l’appartement de quatre pièces dans les combles, ainsi que toutes autres dépendances,
41 - en particulier une cave et une place de parc extérieure sis [...]. IV.Faute d’exécution volontaire dans ce délai, l’huissier du Tribunal des baux sera chargé de procéder à l’exécution forcée sur requête de la défenderesse A.K., avec au besoin ouverture forcée des locaux. Ordre est donné aux agents de la force publique de concourir à l’exécution forcée du jugement, s’ils en sont requis par l’huissier du Tribunal des baux V.Il n’est pas perçu de frais judiciaires ni alloué de dépens de première instance. VI.Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées. III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'900 fr. (mille neuf cents francs), sont mis à la charge des intimés L. et E., solidairement entre eux. IV. Les intimés L. et E., solidairement entre eux, doivent immédiat paiement à l’appelante A.K. de la somme de 6'900 fr. (six mille neuf cents francs) à titre de restitution d’avance de frais et de dépens de deuxième instance. V. L’arrêt est exécutoire. La présidente : La greffière :
42 - Du Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié à : -M. Jean-Luc Veuthey (pour A.K.), -M. L. et Mme E.________, et communiqué, par l'envoi de photocopies, à : -Mme la Présidente du Tribunal des baux. La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs. Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF). La greffière :