CACI xc12-051769-230/2016•Validity of lease terminations for planned renovation works
CACI xc12-051769-230/2016Tribunal cantonal / Chambre des recours civile20 avr. 2016Confirmed
Extrait par Omnilex
The Court of Appeal Civil dismissed the tenants’ appeals against a first-instance judgment confirming multiple lease terminations for a large renovation and construction project in Pully. It rejected the request to join this case with another pending appeal, found no violation of the right to be heard in refusing a site inspection, and held that the landlord’s notices were not abusive under tenancy law. The project was considered tangible, sufficiently mature, and objectively justifiable; the tenants failed to prove that authorization would certainly be refused or that the stated renovation motive was a mere pretext. Second-instance costs were allocated to the appellants.
Art. 271 CO; termination of a tenancy in view of extensive renovation works is not abusive where the project is tangible, sufficiently mature and objectively justifiable, and the tenant fails to prove that authorization will certainly be refused or that the asserted reason is merely pretextual. The landlord is free to determine the nature and scope of renovation, even if the works are not strictly necessary, provided the presence of the tenant would likely complicate, prolong or increase the cost of the works. A building permit is not a prerequisite for the validity of the notice; the decisive moment is the notice date (consid. 5.2–5.4). Anticipatory refusal of a site inspection does not violate the right to be heard where the available evidence is sufficient (consid. 4).
1101 TRIBUNAL CANTONAL XC12.051769-151943 ; XC12.051769-15194 ; XC12.051769-151945 230 C O U R D ’ A P P E L C I V I L E
Arrêt du 20 avril 2016
Composition : M. A B R E C H T , président MmesCourbat et Giroud Walther, juges Greffier :Mme Logoz
Art. 29 Cst ; 271, 271a CO ; 53 al. 1, 152 al. 1, 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC Statuant sur l’appel interjeté par Y., H., Q., T., P., V., A.N., B.N., B.F.________ et A.F., sur l’appel interjeté par W., ainsi que sur l’appel interjeté par G., tous à Pully, défendeurs, contre le jugement rendu par le Tribunal des baux le 20 avril 2015 dans la cause divisant les appelants d’avec R., à Zurich, demanderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
2 - E n f a i t : A.Par jugement du 20 avril 2015, dont les motifs ont été adressés pour notification aux conseils des parties le 20 octobre 2015 et reçus par eux le lendemain, le Tribunal des baux a notamment et en substance prononcé : – que les résiliations, signifiées le 11 janvier 2010 par la demanderesse R.________ au défendeur Y., avec effet au 30 septembre 2010, respectivement au 30 avril 2010, portant sur l’appartement d’une pièce au 3 e étage, respectivement sur la place de parc extérieure n° 16 de l’immeuble sis avenue [...] à Pully sont valables (I et II), que la conclusion du défendeur en prolongation des baux portant sur les objets précités est devenue sans objet (III), ordre étant donné à Y. d’immédiatement quitter et rendre libres de tout occupant et de tout objet l’appartement et la place de parc extérieure précitées (IV) ; – que les résiliations, signifiées le 11 janvier 2010 par la demanderesse aux défendeurs Q.________ et P.________ avec effet au 30 avril 2010, portant sur l’appartement de cinq pièces au 2 e étage, ainsi que sur un local d’archives au 1 er sous-sol et sur la place de parc extérieure n° 12 du même immeuble sont valables (V), que la résiliation signifiée le 11 janvier 2010 au défendeur P.________ avec effet au 30 avril 2010, portant sur la place de parc extérieure n° 14 est valable (VI), que les conclusions des défendeurs Q.________ et P.________ en prolongation des baux portant sur les objets précités est devenue sans objet (VII), ordre leur étant donné d’immédiatement quitter et rendre libres de tout occupant et de tout objet les biens visés aux chiffres V et VI ci-dessus (VIII et IX) ; – que les résiliations, signifiées le 11 janvier 2010 par la demanderesse aux défendeurs B.F.________ et A.F.________ avec effet au 30 septembre 2010, respectivement au défendeur A.F.________ seul, portant sur l’appartement de quatre pièces au 1 er étage et un garage, respectivement sur le dépôt au rez-de-chaussée du même immeuble sont
3 - valables (X et XI), que la conclusion des défendeurs en prolongation des baux portant sur les objets précités est devenue sans objet (XII), ordre leur étant donné de restituer immédiatement l’appartement et le garage visés au chiffre X ci-dessus (XIII), respectivement le dépôt visé au chiffre XI ci- dessus (XIV) ; – que les résiliations, signifiées le 11 janvier 2010 par la demanderesse aux défendeurs H.________ et T.________ avec effet au 30 avril 2010, portant sur l’appartement de quatre pièces au rez-de-chaussée ainsi que sur la place de parc extérieure n° 8 du même immeuble sont valables (XV), que la conclusion des défendeurs en prolongation des baux portant sur les objets précités est devenue sans objet (XVI), ordre étant donné aux intéressés d’immédiatement quitter et rendre libres de tout occupant et de tout objet l’appartement et la place de parc extérieure visés au chiffre XV (XVII) ; – que les résiliations, signifiées le 11 janvier 2010 par la demanderesse aux défendeurs A.N.________ et B.N.________ avec effet au 30 septembre 2010, portant sur l’appartement de quatre pièces au 1 er
étage et la place de parc extérieure n° 4 du même immeuble sont valables (XVIII), que la conclusion des défendeurs en prolongation des baux portant sur les objets précités est devenue sans objet (XIX), ordre étant donné aux intéressés d’immédiatement quitter et rendre libres de tout occupant et de tout objet l’appartement et la place de parc extérieure visés au chiffre XVIII ci-dessus (XX) ; – que les résiliations, signifiées le 11 janvier 2010 par la demanderesse au défendeur V.________ avec effet au 30 avril 2010, portant sur l’appartement d’une pièce au rez-de-chaussée ainsi que sur la chambre indépendante n° 7 au 4 e étage du même immeuble sont valables (XXI), que la conclusion du défendeur en prolongation des baux portant sur les objets précités est devenue sans objet (XXII), ordre étant donné à l’intéressé d’immédiatement quitter et rendre libres de tout occupant et de tout objet l’appartement et la chambre indépendante visés au chiffre XXI ci-dessus (XXIII) ;
4 - – que la résiliation, signifiée le 11 janvier 2010 par la demanderesse au défendeur W.________ avec effet au 30 avril 2010, portant sur l’appartement d’une pièce au 1 er étage du même immeuble est valable (XXX), que les conclusions du défendeur en prolongation du bail portant sur l’objet précité sont devenues sans objet (XXXI), ordre étant donné à l’intéressé de restituer immédiatement l’appartement visé au chiffre XXX ci-dessus (XXXII) ; – que la résiliation, signifiée le 11 janvier 2010 par la demanderesse à la défenderesse G.________ avec effet au 30 septembre 2010, portant sur l’appartement de deux pièces au 2 e étage de l’immeuble sis [...] à Pully est valable (XXXIII), que la conclusion de la défenderesse tendant à la prolongation du bail portant sur l’appartement précité est devenue sans objet (XXXIV), ordre étant donné à l’intéressée de restituer immédiatement l’appartement visé sous chiffre XXXIII ci-dessus (XXXV) ; Le Tribunal des baux a rendu le jugement sans frais ni dépens en ce qui concerne notamment les défendeurs Y., Q., P., B.F. et A.F., H., T., A.N. et B.N., V., W.________ et G.________ (XL) et a rejeté toutes autres et plus amples conclusions (XLI). S’agissant de l’annulabilité des congés, seule litigieuse en deuxième instance, les premiers juges ont considéré qu’au jour de la notification des premières résiliations litigieuses, et a fortiori lors des congés subséquents, le projet de travaux de la bailleresse était tangible et à un stade déjà avancé et que les locataires avaient obtenu des informations suffisamment précises pour qu’ils puissent évaluer la réalité des intentions de la bailleresse et la gêne que leur présence entraînerait dans l’exécution des travaux. Ils ont par ailleurs estimé que les travaux envisagés justifiaient que les locaux en cause soient vidés en vue de leur exécution, dès lors que le déplacement des locataires dans les appartements vacants et la réalisation des travaux par étapes entraîneraient indéniablement un prolongement du chantier et des coûts
5 - supplémentaires. Les locataires n’avaient en outre apporté aucun élément susceptible de démontrer que le projet apparaissait objectivement impossible, en particulier qu’il serait de toute évidence incompatible avec les règles de droit public applicables et que la bailleresse n’obtiendrait pas les autorisations nécessaires, la validité du congé ne supposant au demeurant pas que le bailleur ait déjà obtenu ces autorisations, ni même qu’il ait déjà déposé les documents dont elles dépendent au moment de la notification du congé. Enfin, la bailleresse était en droit d’entretenir et d’améliorer l’état de ses immeubles comme bon lui semblait en procédant à des travaux d’entretien ou de rénovation, même si ceux-ci n’étaient pas absolument nécessaires, le fait qu’elle entende relouer les appartements en cause à des loyers plus élevés après les travaux n’enlevant rien au fait qu’elle avait démontré à satisfaction de droit qu’elle entendait procéder à des travaux de rénovation de l’immeuble qui justifiaient la résiliation des baux. En conclusion, le Tribunal des baux a retenu que la bailleresse avait rendu vraisemblable que le motif des congés était réel, sérieux et digne de protection, de sorte que les résiliations litigieuses devaient être validées. B.a) Par acte du 20 novembre 2015 adressé à la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal, Y., Q. et P., B.F. A.F., H. et T., B.N. et A.N., ainsi que V. ont formé appel contre le jugement précité, en concluant, avec suite de frais et dépens, en substance à l’admission du recours (recte : appel) et à la réforme du jugement, dans le sens de l’annulation de toutes les résiliations de bail les concernant. Les appelants ont requis que la présente cause soit jointe à la cause instruite en appel divisant [...],V., [...], [...] et [...] d’avec R. (référence [...]). Ils ont produit un onglet de pièces sous bordereau. Le 11 décembre 2015, les appelants ont versé l’avance de frais requise à hauteur de 3'700 francs. Par courrier du 18 janvier 2016, ils ont retiré la requête d’effet suspensif contenue dans l’appel.
6 - b) Par acte du 20 novembre 2015 également, W.________ a fait appel du jugement précité, en concluant, avec suite de frais et dépens, à l’admission de l’appel et à la réforme du jugement en ce sens que la résiliation de bail du 11 janvier 2010 le concernant soit annulée. Subsidiairement, il a conclu à l’annulation du jugement entrepris et au renvoi de la cause à l’autorité de première instance pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Il a produit un onglet de pièces sous bordereau. Le 9 décembre 2015, l’appelant a versé l’avance de frais requise à hauteur de 1'658 francs. Par courrier du 18 janvier 2016, il a retiré la requête d’effet suspensif contenue dans l’appel. c) Par acte du même jour, G.________ a également interjeté appel contre le jugement, en concluant, avec suite de frais et dépens, à l’admission de l’appel et à la réforme des chiffres XXXIII à XXXV du jugement, en ce sens que la résiliation de bail du 11 janvier 2010 la concernant soit annulée. Subsidiairement, elle a conclu à l’annulation du jugement entrepris et au renvoi de la cause à l’autorité de première instance pour nouveau jugement au sens des considérants. Elle a produit un onglet de pièces sous bordereau. Le 17 décembre 2015, l’appelante a versé l’avance de frais requise à hauteur de 1'344 francs. Par courrier du 25 janvier 2016, elle a retiré la requête d’effet suspensif contenue dans l’appel. d) Par courrier du 18 mai 2016, l’appelant W.________ a déclaré retirer son appel.
7 - e) R.________ n’a pas été invitée à se déterminer sur les appels déposés par respectivement Y.________ et consorts, W.________ et G.________. C.La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété par les pièces du dossier :
8 - épouse, B.F.. Il a en outre loué à la demanderesse un dépôt au rez- de-chaussée dudit immeuble par contrat du 7 novembre 1989. Ces trois contrats disposaient qu'ils pouvaient être résiliés pour le 31 mars et le 30 septembre de chaque année, moyennant un préavis de trois mois. d) Le 26 mai 2004, H. et T.________ ont conclu avec R.________ un contrat de bail à loyer portant sur un appartement de quatre pièces au rez-de-chaussée de l'immeuble précité. Par contrat des 16 et 23 mai 2006, ils ont également loué à la demanderesse une place de parc extérieure n° 8. Les parties étaient convenues que chacun de ces baux, après sa durée initiale, se renouvellerait de mois en mois, sauf avis de résiliation donné au moins trois mois à l'avance. e) Par contrat de bail à loyer du 12 juillet 1985, A.N.________ a pris à bail de R.________ un appartement de quatre pièces au 1 er étage du même immeuble. Il partage cet appartement avec son épouse, B.N.. Le 6 février 1986, il a également conclu avec la demanderesse un contrat de bail à loyer portant sur une place de parc extérieure n° 4. Ces deux contrats prévoyaient une possibilité de résiliation pour le 31 mars et le 30 septembre de chaque année, moyennant un préavis de trois mois. f) Le 18 août 1997, [...] a conclu avec R. un contrat de bail à loyer portant sur une chambre indépendante n° 7 au 4 e étage de l'immeuble susmentionné. Elle a également pris à bail de la demanderesse, par contrat du 5 avril 2005, un appartement d'une pièce au rez-de-chaussée de cet immeuble. A l'issue de leur durée initiale respective, ces baux se renouvelaient de mois en mois, sauf avis de résiliation de l'une ou l'autre des parties donné au moins trois mois à l'avance. A une date que l'instruction n'a pas permis de déterminer, V.________ est devenu unique titulaire de ces deux baux du côté locataire. g) Par contrat du 20 septembre 2007, W.________ a loué à R.________ un appartement d'une pièce au 1 er étage de l'immeuble susmentionné. Ce bail prenait effet au 1 er octobre 2007 pour se finir le 30
9 - septembre 2008 et se renouvelait ensuite de mois en mois, sauf avis de résiliation de l'une ou l'autre des parties donné trois mois à l'avance. h) Par contrat de bail du 6 février 1987, G.________ a pris à bail de R.________ un appartement de deux pièces au 2 e étage de l'immeuble sis avenue [...], à Pully. Prenant effet le 1 er mars 1987, le contrat prévoyait une possibilité de résiliation pour le 31 mars et le 30 septembre de chaque année, moyennant un préavis de trois mois.
étage de l’immeuble [...] à Pully et la place de parc extérieure sont nulles, respectivement annulées. Il a conclu subsidiairement à ce que le contrat de bail concernant l’appartement soit prolongé jusqu’au 30 septembre 2014 et que celui lié à la place de parc extérieure soit prolongé jusqu’au 30 avril 2014, le locataire étant par ailleurs autorisé à quitter les lieux en tout temps, moyennant un préavis d’un mois pour la fin d’un mois. bb) Par demande du même jour, Q.________ et P.________ ont notamment conclu à ce qu’il soit constaté que les résiliations de bail qui
12 - leur ont été notifiées le 11 janvier 2010 concernant l’appartement de cinq pièces qu’ils louent au 2 e étage de l’immeuble [...] à Pully, le local à archives et les deux places de parc extérieures sont nulles, respectivement annulées. Ils ont conclu subsidiairement à ce que le contrat de bail concernant les objets précités soient prolongés jusqu’au 30 avril 2014, les locataires étant par ailleurs autorisés à quitter les lieux en tout temps, moyennant un préavis d’un mois pour la fin d’un mois. bc) Par demande du même jour, B.F.________ et A.F.________ ont conclu à ce qu’il soit constaté que les résiliations de bail qui leur ont été notifiées le 11 janvier 2010 concernant l’appartement de quatre pièces qu’ils louent au 1 er étage de l’immeuble [...] à Pully, le dépôt et le garage sont nulles, respectivement annulées. Ils ont conclu subsidiairement à ce que les contrats de bail concernant les objets précités soient prolongés jusqu’au 30 septembre 2014, les locataires étant par ailleurs autorisés à quitter les lieux en tout temps, moyennant un préavis d’un mois pour la fin d’un mois. bd) Par demande du même jour, H.________ et T.________ ont notamment conclu à ce qu’il soit constaté que les résiliations de bail qui leur ont été notifiées le 11 janvier 2010 concernant l’appartement de quatre pièces qu’ils louent au rez-de-chaussée de l’immeuble [...] à Pully ainsi que la place de parc extérieure sont nulles, respectivement annulées. Ils ont conclu subsidiairement à ce que les contrats de bail concernant les objets précités soient prolongés jusqu’au 30 avril 2014, les locataires étant par ailleurs autorisés à quitter les lieux en tout temps, moyennant un préavis d’un mois pour la fin d’un mois. be) Par demande du même jour, B.N.________ et A.N.________ ont notamment conclu à ce qu’il soit constaté que les résiliations de bail qui leur ont été notifiées le 11 janvier 2010 concernant l’appartement de quatre pièces qu’ils louent au 1 er étage de l’immeuble [...] à Pully ainsi que la place de parc extérieure sont nulles, respectivement annulées. Ils ont conclu subsidiairement à ce que les contrats de bail concernant les objets précités soient prolongés jusqu’au 30 septembre 2014, les locataires étant
13 - par ailleurs autorisés à quitter les lieux en tout temps, moyennant un préavis d’un mois pour la fin d’un mois. bf) Par demande du 21 décembre 2012, V.________ a notamment conclu à ce qu’il soit constaté que les résiliations de bail qui lui ont été notifiées le 11 janvier 2010 concernant la chambre indépendante au 4 e étage et l’appartement d’une pièce sis au rez-de- chaussée de l’immeuble [...] à Pully sont nulles, respectivement annulées. Il a conclu subsidiairement à ce que le contrat de bail concernant l’appartement et la place de parc extérieure soient prolongés jusqu’au 30 avril 2014, le locataire étant par ailleurs autorisé à quitter les lieux en tout temps, moyennant un préavis d’un mois pour la fin d’un mois. bg) Par demande du 17 décembre 2012, W.________ a conclu à ce qu’il soit constaté que la résiliation de bail qui lui a été notifiée le 11 janvier 2010 concernant l’appartement d’une pièce qu’il loue au 1 er étage de l’immeuble [...] à Pully est nulle, respectivement annulée. Il a conclu subsidiairement à ce que le contrat de bail soit prolongé jusqu’au 30 avril 2014, le locataire étant par ailleurs autorisé à quitter les lieux en tout temps, moyennant un préavis d’un mois pour la fin d’un mois. bh) Par demande du 21 décembre 2012, G.________ a conclu à ce qu’il soit constaté que la résiliation de bail qui lui a été notifiée le 11 janvier 2010 concernant l’appartement de deux pièces qu’elle loue au 2 e
étage de l’immeuble [...] à Pully est nulle, respectivement annulée. Elle a conclu subsidiairement à ce que le contrat de bail soit prolongé jusqu’au 30 septembre 2014. c) Les causes ouvertes par les demandes précitées ont été jointes par décision du 24 mai 2013 de la Présidente du Tribunal des baux pour faire l’objet d’une instruction et d’un jugement communs. d) Le Tribunal des baux a tenu son audience de jugement le 24 novembre 2014.
décembre 1988, il était prévu en substance de procéder à la réfection des toitures et ferblanteries, au ravalement des façades, au remplacement de toutes les fenêtres hormis celles des cuisines qui avaient déjà été remplacées en 1978, à l’isolation des caissons de stores, à la réfection des fonds de balcon et de la terrasse sur groupes de garages, au remplacement des portes d’entrée des immeubles et des garages, à la révision complète des volets à rouleaux, à la pose de nouveaux stores en toile acrylique, à la pose d’un nouveau revêtement asphalté, au rafraîchissement des sous-sols et à l’isolation des plafonds, à la réalisation de nouvelles chaufferies avec appareils performants adaptés aux futures valeurs thermiques, à l’isolation des combles, à la réfection des installations électriques des garages, au rafraîchissement des peintures des cages d’escaliers et des garages et au réaménagement du jardin. Dans sa séance du 29 janvier 1988, la Municipalité de Pully a préavisé favorablement aux travaux précités, devisés à 2'450'000 francs,
16 - pour 35 véhicules et place de jeu extérieure, dans la partie sud de la parcelle n° [...], soit à l’emplacement du jardin. Simultanément, R.________ a déposé une demande d’autorisation de construire pour la rénovation et la transformation des bâtiments existants, ainsi que pour la création d’un parking extérieur de 29 places. Le plan de situation du géomètre indiquait que des garages box adjacents devaient être démolis. Les bâtiments existants comportant pour l’essentiel des logements loués, R.________ a demandé, avec le permis de construire, une autorisation spéciale fondée sur la LDTR. Selon les informations figurant dans le formulaire de demande d’autorisation, l’état locatif des bâtiments existants, avant les travaux envisagés, comprenait 23 logements dont six de 1 pièce, six de 2 pièces, trois de 3 pièces et huit de 4 pièces. Après les travaux envisagés, l’état locatif serait de 24 logements, dont douze de 2 pièces, quatre de 3 pièces et huit de 4 pièces. S’agissant des transformations projetées dans les bâtiments existants, le dossier de la demande de permis contient un document établi le 20 janvier 2010 par le bureau d'architecture [...] qui décrit ainsi les travaux : « Immeuble [...] -Démolition des boxes de garage extérieurs et construction de murs et terrasses végétalisées en façades sud, est et ouest. Cette démolition permet d'augmenter le potentiel constructible de la parcelle au bénéfice d'un nouvel immeuble à construire. -Entretien de la serrurerie extérieure. -Transformation et réaménagement des cuisines et locaux sanitaires des appartements existants. -Aménagement de 2 appartements de 2 pièces dans les combles, isolation de la toiture, création de vélux. -Pose d'un doublage isolant intérieur. -Mise à neuf des conduites et écoulements de l'immeuble.
17 - -Démolition des canalisations d'eaux usées intérieures et extérieures et création d'un nouveau réseau séparatif. -Démontage de l'ascenseur et mise en place d'une nouvelle installation. -Mise aux normes des installations électriques. -Changement partiel des revêtements de sol. -Mise en état des appartements et des espaces communs. -Modifications des aménagements extérieurs, des places de parc consécutif à la création de la rampe d'accès du garage couvert du nouvel immeuble au sud de la parcelle. Le ratio des places de parc véhicules entre places couvertes et extérieures doit être pris sur l'ensemble des immeubles existants et du nouvel immeuble. Immeuble [...] -Entretien de serrurerie extérieure.
Suppression des deux chambres indépendantes en façade sud et création d'un appartement de 2 pièces aux étages. -Transformation et réaménagement des cuisines et locaux sanitaires des appartements existants. -Aménagement de 2 appartements dans les combles 1 fois 2 pièces, 1 fois 3 pièces, après démolition des chambres indépendantes, isolation de la toiture, création de vélux. -Mise à neuf des conduites et écoulements de l'immeuble. -Démolition des canalisations d'eaux usées intérieures et extérieures et création d'un nouveau réseau séparatif. -Pose de doublage intérieur isolant. -Démontage de l'ascenseur et mise en place d'une nouvelle installation augmentée d'un étage pour accéder à l'étage des combles. -Mise aux normes de l'installation électrique.
Changement partiel des revêtements de sol. -Mise en état des appartements et des espaces communs.
18 - -Modifications des aménagements extérieurs, des places de parc consécutives à la création de la rampe d'accès du garage couvert du nouvel immeuble au sud de la parcelle. -Le ratio des places de parc véhicules entre places couvertes et extérieures doit être pris sur l'ensemble des immeubles existants et du nouvel immeuble. -Le demi-rotonde et les escaliers devant la façade sud seront démolis pour permettre la construction du parking couvert du nouvel immeuble et reconstruits semblable à l'existant. Les travaux sont prévus fin 2011simultanément pour les deux immeubles ( [...] et [...]). d) Le 5 avril 2011, le Service de l’économie, du logement et du tourisme (ci-après : SELT) a délivré l’autorisation spéciale requise et a assujetti les logements existants à un contrôle administratif des loyers de dix ans à compter de leur première mise en location. A l’appui de sa décision, ce service a constaté qu’en ce qui concernait les logements existants, il était prévu de remplacer les agencements de cuisine, de restructurer les salles d’eau, d’enlever les galandages qui composaient les murs de façade pour permettre la pose d’une isolation contre le mur porteur extérieur, puis d’effectuer la pose d’un nouveau doublage intérieur, entraînant une diminution de l’espace habitable de 4.5 cm en retrait des murs de façade. Il a également retenu que l’enveloppe des bâtiments était saine, que la coloration des façades était encore vive, que les fenêtres étaient récentes et munies de double-vitrage isolants et que la couverture était en bon état de même que la ferblanterie. Certains éléments techniques ne satisfaisaient cependant pas aux normes actuelles (portes palières, ascenseurs, installations électriques, notamment), les conduites d’eaux usées étaient en mauvais état et exigeaient des réfections tandis que malgré le remplacement des fenêtres en 1990, le bilan thermique restait en-dessous des performances requises actuellement selon la norme SIA 318/1. Celui-ci ne pouvait toutefois être amélioré valablement qu’en isolant davantage les façades, aucune intervention n’étant possible par l’extérieur en raison de la protection de
19 - la modénature des façades en note 3 au recensement architectural de la Commune de Pully. L’économie induite par l’assainissement du bilan thermique serait de 57,2% pour le premier bâtiment ( [...]), soit 7'600 fr./an environ, et de 52,4% pour le second bâtiment ( [...]), soit 10'500 fr./an. Le fait de procéder à une isolation par l’intérieur entraînait dans tous les cas la nécessité de déposer les appareils et équipements dans les locaux humides (cuisines et salles-de-bains), y compris les armoires murales existantes, de sorte qu’il paraissait raisonnable de procéder au remplacement systématique des appareils anciens par des équipements correspondants aux normes actuelles. En conclusion, le SELT a autorisé les travaux et a ordonné une mesure de contrôle des loyers sur dix ans, au motif prépondérant que la restructuration des zones techniques était admissible compte tenu de l’amélioration escomptée du bilan technique et énergétique des deux immeubles. e) Le 11 avril 2011, la Centrale des autorisations CAMAC a communiqué à la Municipalité de Pully la synthèse des autorisations spéciales délivrées par les instances cantonales, notamment le SELT, en l’invitant à reporter dans sa décision l’intégralité des autorisations et des conditions particulières contenues dans celles-ci. f) Après modification du projet, la Municipalité de Pully a levé le 22 mai 2013 les oppositions et a délivré les permis de construire requis, leur octroi étant assorti des conditions précitées. Dans les réponses aux oppositions, la Municipalité a exposé que les projets avaient été soumis aux services cantonaux concernés et que ceux-ci avaient délivré les autorisations requises moyennant le respect des conditions figurant dans la synthèse CAMAC. Il était notamment fait référence à l’autorisation prescrite en vertu de la LDTR. g) Le 24 juin 2013, l’association [...] et divers opposants, dont les locataires Y., H., Q., T., P., V., A.N.________ et B.N., B.F. et A.F.________ ont formé recours contre les décisions précitées auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après : CDAP). Ils ont fait
20 - valoir en substance que les travaux ne répondraient pas aux exigences strictes de la LDTR et ont dénoncé également plusieurs violations des normes en matière de police des constructions, relatives notamment à la surface bâtie, à la hauteur des bâtiments, et au nombre de niveaux. Par arrêt du 9 octobre 2015, la CDAP a notamment rejeté le recours précité et confirmé les décisions prises par la Municipalité de Pully le 22 mai 2013 et par le SELT le 11 avril 2011. Contre cet arrêt, un recours est pendant auprès du Tribunal fédéral.
21 - E n d r o i t :
1.1L’appel est recevable contre les décisions finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008 ; RS 272]) au sens de l’art. 236 CPC, dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions devant l’autorité précédente est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). En l’espèce, la valeur litigieuse de chacun des appels interjetés respectivement par Y.________ et consorts, W.________ et G.________ est sans conteste supérieure à 10'000 francs. Formés contre une décision finale de première instance et introduits en temps utile (art. 311 al. 1 CPC) par des parties qui y ont intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), les appels sont tous recevables. 1.2Les appelants Y.________ et consorts requièrent que la présente cause soit jointe à la cause instruite par la cour de céans dans le cadre de l’appel interjeté par [...] et consorts contre le jugement rendu par le Tribunal des baux le 20 février 2015 dans la cause les divisant d’avec R.________ (référence [...]). Dans la mesure où l’une des procédures a été conduite sous l’ancien droit cantonal de procédure et l’autre sous le nouveau code de procédure civile suisse, que les jugements au fond, respectivement les appels, n’ont pas été introduits en même temps, que les causes sont donc instruites avec un temps de décalage, il y a lieu de renoncer à ordonner la jonction de cause et de rejeter la requête des appelants Y.________ et consorts. 2. 2.1L’appel peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
2.2Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s’ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC ; Jeandin, Code de procédure civile commenté, Bâle 2011, n. 6 ad art. 317 CPC ; Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de procédure civile, JdT 2010 III 138). lI appartient à l’appelant de démontrer si ces conditions sont réalisées, de sorte que l’appel doit indiquer de tels faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (Tappy, op. cit., pp. 136-137 ; JdT 2011 III 43 consid. 2). En l’espèce, les appelants Y.________ et consorts ont produit, outre diverses pièces de forme, trois pièces nouvelles (correspondances du 7 août 2015 du conseil de l’intimée ainsi que de la gérance [...], arrêt rendu le 9 novembre 2015 par la CDAP, recours adressé le 10 novembre 2015 au Tribunal fédéral contre cet arrêt), toutes postérieures à l’audience de jugement du 24 novembre 2014. Elles sont dès lors recevables. L’appelant W., avant le retrait de l’appel, avait également produit, outre le jugement attaqué, l’arrêt rendu le 9 novembre 2015 par la CDAP et le recours du 10 novembre 2015 au Tribunal fédéral. Ces pièces ont été jugées recevables pour les mêmes motifs que les pièces nouvelles produites dans le cadre de l’appel Y. et consorts. L’appelante G.________ n’a produit aucune pièce nouvelle.
3.1Dans un premier grief, les appelants Y.________ et consorts invoquent une constatation inexacte des faits et requièrent que l’état de fait soit complété sur trois points selon eux essentiels, à savoir que les immeubles existants ont été régulièrement entretenus, que la bailleresse s’est dotée d’un code de conformité, ce qui ne serait pas sans incidence sur la validité des congés à la lumière du principe de la bonne foi, et que des éléments ressortant de la procédure liée aux permis de construire soient retenus. L’appelant W., qui avait rappelé – avant le retrait de l’appel – qu’il lui serait difficile de retrouver dans la région un logement avec un loyer et un environnement comparables, s’était également prévalu de la violation du code de conformité de l’intimée et avait en substance reproché aux premiers juges de ne pas avoir mentionné les griefs invoqués par les opposants dans le cadre de la procédure administrative liée à la délivrance des permis de construire. L’appelante G., qui fait valoir qu’elle est âgée de plus de huitante ans, qu’elle est en mauvaise santé et qu’elle occupe son appartement depuis 1981, fait valoir que le jugement attaqué passe sous silence le fait que les immeubles litigieux ont fait l’objet d’un entretien régulier et seraient en très bon état. Elle se prévaut également du code de conformité invoqué par les autres appelants, ainsi que des griefs ressortant de la procédure administrative précitée. 3.2Dès lors que le niveau d’entretien du bâtiment n’est pas dépourvu de pertinence dans l’examen du caractère abusif ou non des congés signifiés au motif de travaux d’envergure (notamment au vu de l’obiter dictum du Tribunal fédéral cité par les appelants et ressortant de l’arrêt 4A_503/2013 du 5 mars 2014, consid. 4.3., selon lequel « La volonté déclarée d'entreprendre des travaux qui ne sont objectivement pas nécessaires peut éventuellement être l'un des indices que le motif invoqué n'est pas le vrai motif »), l’état de fait établi dans le cadre de l’appel tient compte des éléments dûment allégués et établis par les appelants en lien
25 - 4.1L’appelante G.________ se plaint d’une violation de son droit d’être entendue. Elle reproche aux premiers juges d’avoir refusé à tort l’inspection locale requise afin d’évaluer le caractère nécessaire ou non des travaux contestés ainsi que leur compatibilité ou non avec le maintien des locataires dans les lieux. 4.2 4.2.1Compris comme l'un des aspects de la notion générale du droit à un procès équitable au sens des art. 29 Cst. (Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999, RS 101) et 6 CEDH (Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales du 4 novembre 1950, RS 0.101), le droit d'être entendu, garanti par l’art. 53 al. 1 CPC, confère à toute partie, parmi d'autres prérogatives, le droit de participer à l'administration des preuves, de se déterminer à leur propos (ATF 136 I 265 consid. 3.2 ; 133 I 270 consid. 3.1; 129 II 497 consid. 2.2) et de prendre position sur toutes les écritures des adverses parties (ATF 138 I 484 consid. 2; 138 I 154 consid. 2.3.3; voir aussi ATF 139 I 189 consid. 3.2; TF 4A_592/2014 du 25 février 2015 consid. 3.2). L’art. 152 CPC garantit aux parties le droit de faire administrer la preuve des faits invoqués à l’appui d’une demande en justice dans la mesure où le moyen de preuve sollicité est adéquat, de même que s’il a été régulièrement proposé et en temps utile. Le tribunal doit administrer une preuve offerte, pour autant qu'elle soit adéquate, autrement dit qu'elle soit apte à forger la conviction du tribunal sur la réalité d'un fait pertinent, à savoir dont la démonstration peut avoir une incidence sur l'issue du litige (adéquation objective). Une mesure probatoire peut en outre être refusée à la suite d'une appréciation anticipée des preuves, c'est-à-dire lorsque l'autorité parvient à la conclusion que l'administration de la preuve sollicitée ne pourrait plus modifier sa conviction parce que le fait pertinent a déjà été prouvé, en sorte que le moyen de preuve offert ne doit pas être superfétatoire, ce qui signifie que la preuve n'est pas inutile parce que le juge, après avoir pris connaissance des autres preuves, est déjà convaincu de l'existence ou de l'inexistence du fait à prouver (adéquation subjective) (ATF 131 I 153 consid. 3; 129 III 18 consid. 2.6 ; TF 4A_505/2012 du 6 décembre 2012 consid. 4 et les réf. cit. ; 5A_911/2012 du 14 février 2013 consid. 6).
26 - 4.2.2Le droit d’être entendu est un droit de nature formelle, dont la violation entraîne l’annulation de la décision attaquée sans égard aux chances de succès du recours sur le fond (ATF 127 V 431 consid. 3d/aa). Ce moyen doit par conséquent être examiné en premier lieu (ATF 124 I 49, SJ 1998 403) et avec un plein pouvoir d’examen (ATF 127 III 193 consid. 3 et la jurisprudence citée). La jurisprudence permet toutefois de renoncer à l’annulation d’une décision violant le droit d’être entendu lorsque l’autorité de recours dispose d’un plein pouvoir d’examen lui permettant de réparer le vice en seconde instance et lorsque l’informalité n’est pas de nature à influer sur le jugement (Haldy, CPC commenté, n. 20 ad art. 53 CPC) ou sur la procédure, le renvoi de la cause à l’autorité précédente en raison de la seule violation du droit d’être entendu conduisant alors uniquement au prolongement de la procédure, en faisant fi de l’intérêt des parties à un règlement rapide du litige (TF 2P_20/2005 du 13 avril 2005 et les réf. citées ; TF 6B_76/2011 du 31 mai 2011). 4.3L’appelante G.________ soutient que l’inspection locale requise afin d’évaluer le caractère nécessaire des travaux projetés ainsi que leur compatibilité ou non avec le maintien des locataires dans les lieux lui aurait été refusée à tort. Il faut cependant constater que sur la base des éléments déjà disponibles quant à la nature et à l’ampleur des travaux (cf. consid. 5.4.4 infra), les premiers juges étaient fondés, par une appréciation anticipée des preuves, à refuser de procéder à cette mesure d’instruction. Ce grief est donc infondé et doit être rejeté.
5.1Les appelants invoquent la protection contre les congés abusifs. Ils soutiennent que les résiliations de leurs contrats de bail à loyer seraient contraires à la bonne foi et en demandent l’annulation conformément aux art. 271 et 271a CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220).
Tel est le cas lorsque le congé ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu'il apparaît ainsi purement chicanier. Le seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire n'est pas suffisant ; il faut une disproportion crasse entre l'intérêt du preneur au maintien du contrat et l'intérêt du bailleur à y mettre fin. En règle générale, l'absence d'intérêt digne de protection du bailleur est également admise lorsque la motivation du congé, demandée par le locataire, est lacunaire ou fausse. Pour juger de la validité de la résiliation, il faut se placer au moment où celle-ci a été notifiée (ATF 138 III 59 consid. 2.1 et les arrêts cités). Dans un arrêt de principe rendu en 2008 (ATF 135 III 112), le Tribunal fédéral a jugé qu'une résiliation de bail en vue de vastes travaux
28 - d'assainissement de l'objet loué ne contrevient pas aux règles de la bonne foi. Il en va ainsi même si le locataire se dit prêt à rester dans l'appartement durant les travaux et à s'accommoder des inconvénients qui en résultent, car sa présence est propre à entraîner des complications, des coûts supplémentaires ou une prolongation de la durée des travaux. La résiliation est critiquable uniquement s'il apparaît que la présence du locataire ne compliquerait pas les travaux, ou seulement de manière insignifiante, par exemple en cas de réfection des peintures ou lors de travaux extérieurs tels qu'une rénovation de façade ou un agrandissement des balcons. Dans la cause ayant donné lieu à cet arrêt, le bailleur avait détaillé les travaux prévus dans une lettre jointe à l'avis de résiliation (arrêt précité point A et consid. 4.2). Par contre, le congé en vue de travaux de transformation ou de rénovation est abusif lorsque le projet du bailleur ne présente pas de réalité tangible ou qu'il apparaît objectivement impossible, notamment parce qu'il est de toute évidence incompatible avec les règles du droit public applicable et que le bailleur n'obtiendra ainsi pas les autorisations nécessaires ; la preuve de l'impossibilité objective incombe au locataire. La validité du congé ne suppose pas que le bailleur ait déjà obtenu les autorisations nécessaires, ni même qu'il ait déposé les documents dont elles dépendent (TF 4A_210/2014 du 17 juillet 2014 consid. 3.1 et les arrêts cités ; cf. également ATF 136 III 190 consid. 4 p. 194 s.). La décision sur la nature et l'étendue de la rénovation est en principe l'affaire exclusive du propriétaire (ATF 135 III 112 consid. 4.2). En règle générale, celui-ci est donc en droit d'entretenir et d'améliorer l'état de son immeuble comme bon lui semble et de procéder à des travaux d'entretien ou de rénovation même s'ils ne sont pas urgents ou absolument nécessaires. Le propriétaire n'est pas tenu d'attendre que les travaux de rénovation deviennent indispensables et urgents pour agir, la volonté déclarée d'entreprendre des travaux qui ne sont objectivement pas nécessaires pouvant éventuellement être l'un des indices que le motif invoqué n'est pas le vrai motif (TF 4A_503/2013 du 5 mars 2014 consid. 4.3)
29 - Lorsque le congé est motivé par une volonté réelle d'effectuer de lourds travaux de rénovation dont la nécessité est établie, il incombe au locataire de prouver que le bailleur se heurtera de façon certaine à un refus d'autorisation de la part des autorités administratives compétentes, respectivement de démontrer que le projet est objectivement impossible. A défaut, le congé est conforme à la bonne foi (TF 4A_518/2010 du 16 décembre 2010 consid. 2.6, in MRA 2011 p. 59 ; cf. également TF 4P.274/2004 du 24 mars 2005 consid. 3.3, in mp 2005 p. 172, rés. in DB 2006 p. 40, suivi d'un commentaire de Laura Jacquemoud Rossari ; TF 4A_726/2012 du 30 avril 2013, c. 1.2).
Pour déterminer si un congé est contraire aux règles de la bonne foi, il faut se fonder sur son motif réel, dont la constatation relève des faits (ATF 136 III 513 consid. 2.3 ; ATF 136 III 552 consid. 4; TF 4A_225/2012 du 20 juillet 2012 consid. 2.1). La validité d'un congé doit être appréciée en fonction des circonstances présentes au moment de cette manifestation de volonté (ATF 109 II 53 consid. 3b p. 156 ; TF 4A_383/2012 du 9 octobre 2012 consid. 3). Il n'existe toutefois aucun principe juridique qui interdirait de prendre en compte des faits postérieurs en vue de reconstituer ce qui devait être la volonté réelle au moment déterminant (TF 4A_241/2010 du 10 août 2010 consid. 2.1.6).
5.3 5.3.1Les appelants reprochent aux premiers juges de n’avoir pas examiné le bien-fondé de l’autorisation de construire délivrée par l’autorité communale. Ils font valoir à cet égard que leur droit d’être entendus, réservé par l’art. 11 de la LDTR, aurait été violé dans le cadre de la procédure administrative et que le projet de la bailleresse serait surdimensionné, partant incompatible avec la législation de droit public applicable, notamment avec le règlement communal des constructions, de sorte qu’il ne pourrait être autorisé. 5.3.2Comme déjà relevé, la résiliation du bail motivée par des travaux futurs est contraire à la bonne foi lorsque le projet du bailleur ne
30 - présente pas de réalité tangible ou qu’il apparaît objectivement impossible, notamment parce qu’il est de toute évidence incompatible avec les règles de droit public applicables et que le bailleur n’obtiendra assurément pas les autorisations nécessaires ; la preuve de l’impossibilité objective incombe au locataire. Dans la présente cause, il s'agit uniquement d'examiner si les congés donnés en vue de vastes travaux de rénovation et transformation sont abusifs parce que, au moment où ils ont été donnés, l’autorisation par l’administration des travaux envisagés apparaissait de toute évidence exclue. Or, ainsi que le Tribunal fédéral a eu l’occasion de le souligner dans une affaire vaudoise dans laquelle était également invoquée l’incompatibilité du congé avec les règles de droit public, « la législation cantonale accorde un important pouvoir d'appréciation à l'administration pour autoriser des projets, pouvoir dont celle-ci fait largement usage selon ce que les locataires affirment eux- mêmes. En règle générale, il ne devrait donc guère être possible de prédire que l'administration, de toute évidence, refusera une autorisation au sens de la LDTR/VD » (ATF 140 III 496 consid. 4.1). 5.3.3Les premiers juges ont retenu que les demandes de permis de construire du 19 janvier 2010 avaient suivi de quelques jours certaines des résiliations, tandis que d’autres étaient postérieures, et que les démarches de la bailleresse avaient été initiées plusieurs années auparavant, lorsqu’elle avait confié à un bureau d’architectes une étude de faisabilité dont l’objectif devait être l’optimisation du potentiel constructible en maintenant les immeubles actuels et/ou en créant de nouveaux immeubles. Ainsi, l’étude du bureau d’architecture [...] du 11 juillet 2007 décrivait six variantes comportant ou non la démolition, respectivement la rénovation des deux immeubles existants, ainsi que, pour chacune d’elles, une description détaillée et une estimation de coût. Il ressortait également des plans établis par l’architecte les 15 septembre et 17 novembre 2009 que la variante choisie consistait déjà en le maintien et la rénovation des immeubles existants, avec construction d’un troisième immeuble. Ainsi au jour de la notification des résiliations litigieuses, le projet de rénovation de la bailleresse était tangible et à un stade déjà avancé.
31 - 5.3.4Ces éléments sont établis par les pièces au dossier et ne sont au demeurant pas contestés par les appelants. A juste titre, les premiers juges en ont déduit que les travaux envisagés avaient un caractère tangible et se trouvaient à un stade déjà avancé. Il faut en outre rappeler ici que la délivrance de l’autorisation de construire n’est pas une condition de validité du congé (arrêt 4A_210/2014, déjà cité). C’est donc à mauvais escient que les appelants reprochent aux premiers juges de ne pas s’être substitués à l’appréciation de l’autorité judiciaire en matière administrative appelée à juger du bien-fondé du permis de construire délivré par la Municipalité de Pully. Il n’y a donc pas lieu d’entrer plus avant sur les griefs ressortant du droit public soulevés par les appelants, si ce n’est pour préciser que ces griefs n’ont pas été entendus à ce stade de la procédure administrative, désormais pendante devant le Tribunal fédéral après la délivrance du permis de construire puis le rejet par la CDAP des recours dirigés contre cette décision. Sous cet angle, le grief tiré d’une violation de l’art. 271 al. 1 CO se révèle mal fondé. 5.4 5.4.1Se fondant sur l’analyse des travaux effectuée par l’administration cantonale dans le cadre de l’autorisation requise en vertu de la LDTR, les appelants contestent ensuite que les travaux de rénovation invoqués à l’appui des congés litigieux répondent à une véritable nécessité au vu de l’entretien régulier des immeubles concernés par les travaux. Les appelants Y.________ et consorts font valoir que la réelle motivation de la bailleresse, que celle-ci aurait déguisée contrairement aux règles de la bonne foi, serait l’opportunité d’accroître le rendement locatif des immeubles concernés. A l’appui de cette dernière assertion, ils invoquent deux lettres du 7 août 2015 du conseil de l’intimée, respectivement de la gérance des immeubles litigieux, en réponse à une demande de baisse formée notamment par certains des appelants, à laquelle la bailleresse a opposé une fin de non-recevoir fondée sur les
32 - loyers usuels dans le quartier, en insistant sur le caractère particulièrement bas des loyers en cause, a fortiori pour la localité de Pully. L’appelant W.________ avait relevé – avant de retirer l’appel – en particulier que le projet d’assainissement des immeubles ne serait pas arrivé à une maturité d’ensemble satisfaisante et n’aurait donc pas présenté une réalité suffisamment tangible le 11 janvier 2010 lors de la résiliation de son bail. L’appelante G.________ soutient que la nécessité d’effectuer les travaux allégués ne serait pas établie, seuls les travaux de mise en conformité des immeubles (installations électriques, ascenseurs, portes palières) s’avérant justifiés. 5.4.2La résiliation du bail motivée par des travaux futurs n’est pas contraire aux règles de la bonne foi lorsque la présence du locataire serait susceptible d'entraîner des complications, des coûts supplémentaires ou une prolongation de la durée des travaux. Savoir si tel est le cas dépend des travaux envisagés. La validité du congé suppose ainsi qu'au moment de la résiliation du bail, le bailleur dispose d'un projet suffisamment mûr et élaboré pour pouvoir constater concrètement que la présence du locataire entraverait les travaux. C'est pourquoi le Tribunal fédéral a déjà admis qu'un congé en vue d'une rénovation importante contrevient aux règles de la bonne foi lorsqu'il n'est pas possible d'apprécier l'importance des travaux envisagés et de déterminer si ceux-ci nécessitent que le bâtiment soit vidé de ses locataires (arrêts 4A_425/2009 du 11 novembre 2009 consid. 3.2.2 ; 4A_518/2010 du 16 décembre 2010 consid. 2.4.2). En outre, faute de renseignements suffisamment précis, le locataire n'est pas en mesure de se faire une idée sur la réalité des intentions du bailleur et sur la gêne que sa présence entraînerait pour l'exécution des travaux envisagés ; or, il a le droit d'obtenir du bailleur une motivation qui lui permette d'apprécier ses chances de contester le congé avec succès et de décider en connaissance de cause, dans les trente jours suivant la réception de la résiliation (art. 273 al. 1 CO), s'il entend procéder (art. 271 al. 2 CO) (ATF 140 III 496, déjà cité, consid. 4.2.2.). La volonté déclarée d’entreprendre des travaux qui ne sont objectivement pas nécessaires peut éventuellement être l’un des indices que le motif invoqué n’est pas le vrai motif, ce qu’il appartient le cas échéant à la partie locataire
33 - d’invoquer et de démontrer, le cas échéant avec la collaboration de la partie bailleresse (TF 4A_503/2013 du 5 mars 2014 consid. 4.3.). 5.4.3Les premiers juges ont relevé que des informations précises avaient été fournies par la bailleresse dans le courrier accompagnant les résiliations litigieuses, de sorte que les locataires avaient pu évaluer la réalité des intentions de la bailleresse et la gêne que leur présence entraînerait dans l’exécution des travaux. Puis ils ont retenu sur la base de la décision de la Centrale des autorisations CAMAC du 11 avril 2011 que les travaux prévus impliqueraient notamment le remplacement des agencements de cuisine, la restructuration des salles d’eau, la pose d’une isolation intérieure en retrait des murs de façade – seule praticable au vu du recensement architectural des immeubles prohibant une isolation extérieure – ainsi que le remplacement et la remise aux normes des installations techniques de l’immeuble (électricité, conduites d’eau et ascenseurs). D’expérience, les premiers juges ont considéré que de tels travaux réduiraient considérablement l’usage des locaux loués dès lors que la cuisine et les sanitaires ne seraient plus disponibles et que l’isolation des murs intérieurs nécessiterait de vider toutes les pièces des appartements. Le maintien des locataires dans les appartements entraînerait des difficultés techniques et organisationnelles, donc un allongement de la durée du chantier et un surcoût, que le fait de procéder par étapes (un immeuble, un étage ou une colonne de chute après l’autre) ne permettrait pas de pallier entièrement. La juridiction de première instance a ainsi retenu que la présence des locataires pendant la durée des travaux compliquerait considérablement leur exécution, de sorte que l’évacuation des locataires était justifiée. 5.4.4L’argument des appelants selon lequel les travaux projetés ne seraient pas nécessaires n’est pas en soi pertinent pour juger de la validité du congé motivé par lesdits travaux, le propriétaire conservant sur le principe la mainmise sur l’opportunité d’entretenir son immeuble, avec quelle régularité et de quelle manière. En particulier, il n’est pas tenu d’attendre un état de dégradation tel que les travaux apparaissent indispensables ou urgents (cf. TF 4A_126/2012 et 4A_503/2013, précités).
34 - Cependant, sous l’angle de la bonne foi, des travaux qui ne seraient objectivement pas nécessaires peuvent constituer un indice de la volonté de dissimuler le motif réel du congé. Compte tenu de l’entretien dont a bénéficié l’immeuble en particulier en 1989 (réfection du toit, des façades et des fenêtres, notamment) et dont se prévalent les appelants, pièces à l’appui, il convient dès lors d’examiner si les travaux invoqués à l’appui du congé sont objectivement justifiables. Les travaux en question – dont les appelants contestent qu’ils soient nécessaires – sont motivés par la nécessité de procéder à l’isolation interne des bâtiments avec effet sur la surface totale louée, ceux-ci impliquant la réduction de la quasi-totalité des surfaces intérieures, la réfection complète des colonnes d’alimentation et évacuation (colonnes de chute) nécessitant l’ouverture des murs, parois et dallages d’étages, le réaménagement et équipement complet des salles d’eau, cuisines comprises, la modification de la typologie de certains objets loués (appartements créés en lieu et place de chambres indépendantes ou de tel ou tel studio), ainsi que la démolition des garages et le déplacement des places de parc extérieures, au profit d’un parking souterrain surmonté d’un troisième et nouvel immeuble. L’analyse du SELT effectuée dans le cadre de l’autorisation requise en vertu de la LDTR constate que nonobstant l’existence d’une enveloppe saine du bâtiment – apparemment constituée d’un mur porteur extérieur, d’un espace vide et d’un galandage intérieur – et de la présence de fenêtres récentes munies de doubles vitrages, le bilan thermique des bâtiments est en-dessous des normes SIA actuelles et que la seule façon d’améliorer ledit bilan est de procéder à une isolation des façades. L’économie d’énergie induite par cette isolation supplémentaire est chiffrée à 57,2 % pour l’immeuble sis avenue [...] et à 52,4 % pour l’immeuble sis au numéro [...] de la même avenue. Le SELT constate également la nécessité, pour isoler l’immeuble depuis l’intérieur, d’enlever les galandages actuels, de poser une isolation contre le mur porteur extérieur, puis de poser un nouveau doublage intérieur, ce qui suppose une diminution de l’espace habitable intérieur ainsi que la nécessité de
35 - déposer les appareils et équipements, y compris les armoires murales intérieures. En ce cas, il est raisonnable d’actualiser les équipements, au demeurant vétustes, le surcoût par rapport à la dépose/repose des anciens équipements étant minime ; la pose d’équipements contemporains suppose cependant une redistribution des zones humides en raison de l’exiguïté des locaux actuels. L’analyse du SELT confirme également que ni les installations électriques, ni les ascenseurs, ne sont conformes aux normes actuelles, de sorte que leur mise en conformité s’impose ; il en va de même des conduites des eaux usées, qui sont en mauvais état, de sorte que des travaux de remise en état sont nécessaires. En conclusion, le SELT a autorisé les travaux et ordonné une mesure de contrôle des loyers sur dix ans, au motif prépondérant que la restructuration des zones techniques était admissible compte tenu de l’amélioration escomptée du bilan thermique et énergétique des deux immeubles. Il résulte de ce qui précède que les travaux effectivement projetés et soumis à l’enquête publique par la bailleresse en janvier 2010 correspondent aux travaux mentionnés dans leurs grandes lignes dans le courrier d’accompagnement des résiliations litigieuses et que ces travaux sont utiles sous l’angle de l’amélioration du bilan thermique et énergétique des deux immeubles. Cette amélioration est en outre loin d’être négligeable, puisqu’elle est estimée à 52,4 % au moins. L’amélioration énergétique suppose cependant une intervention sur l’enveloppe intérieure du bâtiment qui implique la dépose des équipements, dont la repose ne fait pas de sens sous l’angle économique. Enfin, une lettre du 2 novembre 2009 de la Division Patrimoine du Service Immeuble, Patrimoine et Logistique atteste de ce que l’isolation des façades par l’extérieur n’est pas possible au vu de la qualité architecturale des façades, ce qui légitime la démarche d’isolation par l’intérieur. En outre, des travaux sont nécessaires au plan de la réfection des conduites d’eau usées et de la remise aux normes de l’installation électrique et des ascenseurs.
36 - Sous l’angle temporel, il faut encore relever qu’au moment des résiliations litigieuses, les travaux présentaient déjà un caractère tangible (cf. consid. 5.3.3 et 5.3.4 supra), l’analyse du SELT ne venant que confirmer la pertinence du projet détaillé par la bailleresse dans la motivation des congés après que la faisabilité du projet avait été confirmée par un bureau d’architecture et l’impossibilité d’intervenir sur l’enveloppe extérieure du bâtiment confirmée par la Division Patrimoine du Service Immeuble, Patrimoine et Logistique. Il s’ensuit que sous l’angle de la nécessité de procéder aux travaux projetés, les congés donnés aux locataires sont conformes à la bonne foi, de sorte que ce grief des appelants doit également être rejeté. 5.5 5.5.1Les appelants Y.________ et consorts et l’appelante G.________ contestent que les travaux en question nécessitent leur départ. Ils soutiennent que la mise en conformité des portes palières, de même que la modernisation des ascenseurs, l’assainissement du réseau d’eau et la mise en conformité des installations électriques ne constitueraient pas de vastes travaux d’assainissement nécessitant l’expulsion des locataires. Quant au bilan énergétique insuffisant des immeubles pris en compte par le SELT pour délivrer l’autorisation spéciale requise selon la LDTR, les appelants Y.________ et consorts font valoir que cette question, essentiellement de nature administrative, ne justifierait pas de contourner les règles strictes de la LDTR et devrait échapper au pouvoir de cognition du juge civil. 5.5.2A teneur de l’art. 311 al. 1 CPC, l’appel doit être introduit par un acte écrit et motivé.
L’appelant a ainsi le fardeau d’expliquer les motifs pour lesquels la décision attaquée doit être annulée et modifiée, par référence à l'un et/ou l'autre des motifs prévus à l'art. 310 CPC (TF 4A_659/2011 du 7 décembre 2011, in SJ 2012 I 131 consid. 3; Jeandin, op. cit., n. 3 ad art. 311 CPC). L’instance supérieure doit pouvoir comprendre ce qui est
37 - reproché au premier juge sans avoir à rechercher les griefs par elle-même, ce qui suppose une désignation précise des passages de la décision que le recourant attaque et des pièces au dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; 140 III 86 consid. 2). Le renvoi aux moyens soulevés en première instance ne satisfait pas aux exigences de motivation de l’art. 311 CPC (TF 5A_438/2012 du 27 août 2012 consid. 2.2 ; TF 5A _290/2014 du 1 er septembre 2014 consid. 3.1). 5.5.3Dans la mesure où les appelants substituent leur propre appréciation à la motivation des premiers juges sans dire en quoi celle-ci serait déficiente, injustifiée ou insoutenable, ils ne satisfont pas à l’exigence de motivation qui leur incombe à teneur de l’art. 311 al. 1 CPC, de sorte que ce grief se révèle irrecevable pour ce motif déjà. Au surplus, à supposer recevable, cet argument devrait également être rejeté. Les appelants prétendent en effet vérifier pour chaque poste des travaux, pris isolément, si celui-ci exige le départ des locataires, et, dans la négative, entendent en déduire le caractère mensonger du motif de congé invoqué. D’une part, une telle démarche intellectuelle est incompatible avec la réalité d’un chantier de construction qui privilégie certaines options constructives en fonction de contraintes légales ou réglementaires, organisationnelles, de technique constructive et de rationalité du temps d’intervention et des coûts. Or à cet égard, le fait que l’isolation extérieure des bâtiments ne soit pas autorisée conditionne la nature et l’ampleur de l’intervention de la bailleresse (cf. consid. 5.4.4. ci- dessus). D’autre part et surtout, une telle démarche n’est pas conforme à la jurisprudence fédérale en matière de congé motivé par des travaux de rénovation, qui ne vise, sous l’angle de l’art. 271 al. 1 CO, à sanctionner que le congé donné pour un motif dépourvu de justification objective au point que le motif invoqué apparaît n’être qu’un prétexte. Comme l’ont retenu à juste titre les premiers juges, la démarche constructive de la bailleresse implique une intervention importante à l’intérieur des locaux loués, manifestement constitutive non seulement d’une réduction de l’usage de ceux-ci, mais aussi, sous l’angle
38 - du déroulement des travaux, de difficultés organisationnelles accrues assorties d’un surcoût en cas de maintien des locataires dans les locaux. Or, conformément à la jurisprudence en la matière (ATF 135 III 112 consid. 4 et 140 III 496 consid. 4, déjà cités), de telles contraintes légitiment le choix, qui est celui de la partie bailleresse en l’occurrence, de résilier les baux avant d’entreprendre des travaux d’envergure sur les locaux loués, étant rappelé que selon le Tribunal fédéral, la résiliation n’est critiquable que s’il apparaît que la présence du locataire ne compliquerait pas les travaux, ou seulement de manière insignifiante, comme dans le cas de travaux de réfection des peintures ou de travaux extérieurs. L’argument des appelants selon lequel les travaux ne seraient objectivement pas indispensables et constitueraient un indice du caractère mensonger du motif de congé invoqué doit donc être rejeté. Au contraire, le motif du congé résidant dans la volonté de rénover l’immeuble est établi, la fin de non-recevoir opposée par la bailleresse à la demande de baisse de loyer formée par certains des appelants ne suffisant pas à renverser cette appréciation, s’agissant au surplus de deux problématiques différentes. 5.6Les appelants se prévalent encore du code de conformité du groupe [...], que l’intimée aurait enfreint, contrairement aux règles de la bonne foi, par le fait de n’avoir pas proposé aux locataires d’aide pour se reloger, ni proposé de conclure de nouveaux baux à l’issue des travaux, ni avoir recherché de solutions alternatives permettant le maintien des locataires dans l’immeuble durant les travaux. Cet argument est manifestement infondé, quel que soit le contenu du code de conduite invoqué, qui ne paraît d’ailleurs avoir été édicté qu’à usage interne. La jurisprudence fédérale citée supra (cf. consid. 5.2) n’exige en effet pas de la partie bailleresse qu’elle contribue au relogement des locataires, ni qu’elle recherche toutes les solutions permettant leur maintien dans les locaux durant les travaux. Au contraire, le Tribunal fédéral a expressément relevé que le congé donné en vue de l’exécution de travaux d’envergure ne doit pas être invalidé du seul fait
39 - que le locataire se dit prêt à rester dans les locaux nonobstant les travaux, car c’est l’affaire du bailleur de déterminer la manière et l’ampleur de la rénovation, bailleur qui peut avoir un intérêt légitime à résilier les baux pour exécuter les travaux rapidement et à moindre coût plutôt que de rallonger leur durée d’exécution et de devoir prendre en considération une réduction de loyer (ATF 135 III 112, sp. 120, consid. 4.2). Quant à la proposition qui eût dû être faite aux locataires de conclure de nouveaux baux, le Tribunal fédéral a jugé que si un congé peut s’avérer abusif du fait que le bailleur a résilié le contrat alors qu’il avait la garantie que le locataire irait se loger ailleurs pendant les travaux, l’engagement du locataire doit avoir été pris – outre qu’il doit avoir été formulé sérieusement et non sous forme de vague promesse – avant la résiliation, un tel engagement ultérieur n’étant pas susceptible de transformer un congé licite en un congé abusif (TF 4A_126/2012 du 3 août 2012 consid. 4.2 ; 4A_503/2013 du 5 mars 2014 consid. 4.3). Les appelants ne prétendant ni ne démontrant pas avoir pris un tel engagement avant les résiliations les concernant, ils ne sauraient exiger rétrospectivement l’annulation des congés au motif qu’ils seraient prêts à conclure de nouveaux baux. 5.7Il résulte de ce qui précède que les résiliations contestées par les appelants ne contreviennent pas aux règles de la bonne foi et sont donc valables. La jugement querellé a statué sur les prolongations maximales susceptibles d’être accordées aux appelants, qui sont toutes désormais échues, et a d’ores et déjà ordonné la restitution des locaux, le cas échéant par voie d’exécution forcée, dans un délai de trente jours dès jugement définitif et exécutoire, de sorte que les appelants doivent s’attendre à évacuer prochainement les locaux.
40 - 6.1En conclusion, les appels formés par respectivement Y.________ et consorts, W.________ et G.________ doivent être rejetés selon le mode procédural de l’art. 312 al. 1 CPC et le jugement confirmé, étant précisé que l’appel de W.________ a été retiré après la communication du dispositif du présent arrêt. 6.2Les frais judicaires de deuxième instance de l’appel formé par Y.________ et consorts, arrêtés à 3'700 fr. (art. 62 al. 1 et 2 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge des appelants, qui succombent (art. 106 al. 1 CPC), solidairement entre eux (art. 106 al. 3 CPC). L’appelant W.________ a retiré son appel après que le dispositif de la présente décision lui a été communiqué. Il n’y a dès lors pas lieu à réduction de l’émolument en application de l’art. 67 TFJC, les frais judiciaires de deuxième instance afférents à son appel, arrêtés à 1'658 fr. (art. 62 al. 1 et 2 TFJC), devant être mis à sa charge dans la mesure où il succombe. Les frais judicaires de deuxième instance de l’appel formé par G.________, arrêtés à 1'344 fr. (art. 62 al. 1 et 2 TFJC), seront mis à la charge de l’appelante, qui succombe. 6.3L’intimée n’ayant pas été invitée à se déterminer sur les appels, il n’y a pas lieu de lui allouer de dépens. Par ces motifs, la Cour d’appel civile p r o n o n c e : I. Les appels sont rejetés. II. Le jugement est confirmé.
41 - III. Les frais judiciaires de deuxième instance afférents à l’appel de Y., H., Q., T., P., V., A.N., B.N., B.F.________ et A.F., arrêtés à 3'700 fr. (trois mille sept cents francs), sont mis à la charge des appelants, solidairement entre eux. IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, afférents à l’appel de W., arrêtés à 1'658 fr. (mille six cent cinquante-huit francs), sont mis à la charge de l’appelant. V. Les frais judiciaires de deuxième instance, afférents à l’appel de G.________, arrêtés à 1'344 fr. (mille trois cent quarante- quatre francs), sont mis à la charge de l’appelante.
42 - VI. L’arrêt motivé est exécutoire. Le président : Le greffier : Du 22 avril 2016 Le dispositif du présent arrêt est communiqué par écrit aux intéressés. Le greffier : Du Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié en expédition complète à : -Me Yvan Henzer (pour Y., Q., P., B.F., A.F., H., T., B.N., A.N., V.), -Me Nader Ghosn (pour W.), -Me Carole Wahlen (pour G.), -Me Philippe Richard (pour R.________), et communiqué, par l'envoi de photocopies, à : -Mme la Présidente du Tribunal des baux. La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30’000 francs.
43 - Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF). Le greffier :
Extrait par Omnilex
Whether the appeal should be joined with another pending appeal
Joinder was refused because the procedures were at different stages and had been conducted under different procedural regimes.
The court found the two matters were not sufficiently synchronized procedurally to justify joinder.
Whether the tenants' right to be heard was violated by the refusal to order a site inspection
No violation occurred because the lower court could rely on the evidence already available and, by anticipatory assessment, could refuse an inspection.
The requested inspection was not necessary to assess the works or the compatibility of the tenants' presence with the project.
Whether the lease terminations were abusive because the renovation project lacked real substance or was objectively impossible
The notices were valid: the renovation project was tangible, sufficiently mature, and not shown to be objectively impossible or contrary to public law.
The landlord had long prepared the project, and the tenants failed to prove a certain refusal of authorization. A building permit is not a validity condition for termination.
Whether the notices were abusive because the planned works were unnecessary or only aimed at increasing rent
No. The works were objectively justifiable and sufficiently extensive, and the higher-rent motive was not proved as the real reason for termination.
The project involved substantial interior works and technical upgrades; the energy and technical refurbishment needs were established, and the landlord may decide the scope and timing of renovation.
Whether the landlord had to help the tenants relocate, offer new leases, or seek alternatives allowing them to remain during the works
No such duty was recognized; those omissions did not make the notices abusive.
Swiss case law does not require the landlord to organize relocation or maintain the tenancy during major works.
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