1102 TRIBUNAL CANTONAL XA17.047956-190156 377 C O U R D ’ A P P E L C I V I L E
Arrêt du 3 juillet 2019
Composition : M. A B R E C H T , président M.Colombini et Mme Merkli, juges Greffier :M. Grob
Art. 269c let. a, 269d al. 2 let. b, 270a CO ; 19 al. 1 let. a ch. 4 OBLF Statuant sur l’appel interjeté par X.________ SA, à [...], demanderesse, contre le jugement rendu le 21 mars 2018 par le Tribunal des baux dans la cause divisant l’appelante d’avec A.D.________ et B.D.________, tous deux à [...], défendeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
avril 2014 au 31 mars 2018 (III), a fixé le loyer mensuel net dû par A.D.________ et B.D.________ à 568 fr. 40 dès le 1 er juin 2018, sur la base d’un taux d’intérêt hypothécaire (ci-après : TIH) de 1.5%, d’un indice suisse des prix à la consommation (ci-après : IPC) de 145.8 (octobre 1999, base 1982) et de charges arrêtées au 31 décembre 1998 (IV), a rendu le jugement sans frais judiciaires ni dépens (V) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VI). En droit, les premiers juges ont en substance considéré que les motifs indiqués sur l’avis de hausse de loyer litigieux ne satisfaisaient pas aux exigences de clarté et de précision imposées par la loi et, par surabondance, que la condition de la durée minimale de trois ans du bail permettant une majoration périodique du loyer n’était pas réalisée, de sorte que la hausse de loyer était nulle. Les magistrats ont en outre retenu que la conclusion reconventionnelle des locataires tendant à une baisse de loyer fondée sur l’évolution du TIH était recevable nonobstant l’absence de procédure interne préalable et ont constaté à cet égard que la variation du TIH de 4.5% à 1.5% donnait droit à une baisse du loyer net de 26.47%. B.Par acte du 25 janvier 2019, X.________ SA a interjeté appel contre le jugement précité, en prenant les conclusions suivantes :
4 - A l’appui de son mémoire, X.________ SA a produit un lot de cinq pièces réunies sous bordereau. C.La Cour d’appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété par les pièces du dossier : 1.Par contrat de bail à loyer du 21 juillet 1981, [...] SA, bailleresse, a remis à bail à B.D., locataire, un appartement de 3 pièces au 2 e étage de l’immeuble sis route [...]. Il est admis par les parties qu’actuellement, ce bail lie également A.D., épouse de B.D.________, en qualité de locataire. Il a été prévu que ce contrat débutait le 1 er août 1981 pour se terminer le 1 er avril 1982, puis qu’il se renouvelait de plein droit de six mois en six mois, sauf avis de résiliation donné au moins trois mois à l’avance. Le loyer mensuel net initial était de 534 fr., auquel s’ajoutaient un acompte de chauffage de 76 fr. et un forfait pour l’eau chaude de 24 francs. 2.a) Les montants du loyer mensuel net de l’appartement ainsi que de l’acompte de chauffage et du forfait pour l’eau chaude ont varié au fil du temps. b) Par avis de « notification de hausse de loyer et/ou de nouvelles prétentions » du 13 décembre 1999 à valoir pour le 1 er avril 2000, le loyer mensuel net a été augmenté de 727 fr. à 773 fr., l’acompte de chauffage et le forfait pour l’eau chaude restant fixés à respectivement 85 fr. et 27 francs. La rubrique « motifs » mentionnait notamment que le loyer avait été adapté au TIH qui était passé de 4% le 1 er juin 1999 à 4.5% le 1 er février 2000, ainsi qu’à l’IPC qui était passé de 144.6 points au 31
5 - mai 1999 à 145.8 points au 31 octobre 1999, les charges d’exploitation demeurant inchangées au 31 décembre 1998. c) Selon avis de « notification de hausse de loyer et/ou de nouvelles prétentions » du 16 juin 2001 à valoir pour le 1 er octobre 2001, l’acompte de chauffage a été augmenté de 85 fr. à 120 fr., le loyer mensuel net restant fixé à 773 fr. et le forfait pour l’eau chaude à 27 francs. La rubrique « motifs » de ce document était libellée ainsi : « Adaptation en Frs.: Taux hypothécaire inchangé de 4.50 % 01.02.20000.00 IPC inchangé de 145.80 P. au 31.10.19990.00 Charge d’exploitation inch. au 31.12.19980.00 Augmentation des acomptes pour les frais de chauffageFr. 35.00 sous réserve de l’adaptation possible du loyer pas encore réalisée en raison de l’état des coûts0.22% en raison du loyer usuel du quartier11.25% Nous nous réservons le droit d’une revendication des réserves du loyer mentionnées ci-dessus selon Art. 18 "OBLF". » Sous la rubrique « B. Pour d’autres prétentions », cet avis indiquait par ailleurs un nouveau délai de résiliation et de nouvelles échéances du bail en ce sens que le contrat pouvait être résilié avec un préavis de trois mois pour chaque fin de mois, excepté fin décembre ; cette modification était motivée en ces termes : « Création d’une meilleure flexibilité par rapport à la résiliation par le locataire, aux adaptations du bail et harmonisation des échéances pour le parc immobilier du bailleur ». 3.Le 7 novembre 2003, X.________ SA est devenue propriétaire de l’immeuble en cause et a ainsi repris, en qualité de bailleresse, les droits et obligations découlant du bail. 4.Le 5 décembre 2012, [...] SA (ci-après : la gérance) a informé les locataires qu’elle reprenait la gestion de l’immeuble en cause, avec effet au 1 er janvier 2013.
6 - 5.Par formule officielle de notification de hausse de loyer du 5 décembre 2013 à valoir pour le 1 er avril 2014, le loyer mensuel net de l’appartement de A.D.________ et B.D.________ a été augmenté de 773 fr. à 793 fr. ; les montants perçus pour le chauffage et l’eau chaude – à savoir 120 fr. et 27 fr. – demeuraient inchangés, mais étaient désignés sous l’unique appellation « Acpte chauffage, eau chaude et frais accessoires ». La rubrique « motifs de la hausse » indiquait ce qui suit : « CO 269a, lettre a : Adaptation aux loyers usuels du quartier et de la localité, soit une hausse de 0.-/mois. Hausses échelonnées : du 01.04.2014 au 31.03.2015 + Fr. 20.00 = Fr. 793.00. Du 01.04.2015 au 31.03.2016 + Fr. 20.00 = Fr. 813.00. Dès le 01.04.2016 + Fr. 20.00 = Fr. 833.00. Pour information seulement : TH [sic] 2.00% IPC 159.7 (octobre 2013). » 6.Par courrier du 12 novembre 2014, la gérance a signifié à A.D.________ et B.D.________ que « conformément à la notification de hausse de loyer qui [leur avait] été adressée le 5 décembre 2013 », elle leur notifiait « le 2 ème échelon de hausse fixant le loyer à Fr. 813.00 + Fr. 120 d’acompte de charges + Fr. 27.00 forfait eau chaude à partir du 1 er
avril 2015 ». Le 4 novembre 2015, la gérance, se référant à nouveau à la hausse de loyer du 5 décembre 2013, a notifié aux prénommés « le 3 ème
échelon de hausse fixant le loyer à Fr. 833.00 + Fr. 120 d’acompte de charges + Fr. 27.00 forfait eau chaude à partir du 1 er avril 2016 ». 7.Le 18 avril 2017, A.D.________ et B.D.________ ont notamment écrit à la gérance que la hausse échelonnée du 5 décembre 2013 pour le 1 er avril 2014 était nulle et ont réclamé le remboursement des parts de loyer payées en trop, en indiquant que faute de réponse dans un délai de trente jours, ils saisiraient l’autorité de conciliation. 8.Le 27 mai 2017, A.D.________ et B.D.________ ont saisi l’autorité de conciliation d’une requête tendant à la constatation de la nullité de la hausse de loyer du 5 décembre 2013, au remboursement des loyers payés
novembre 2017, X.________ SA a pris les conclusions suivantes : « 1. Dire que l’avis de majoration du 5 décembre 2013 est valable en ce sens que la bailleresse conclut à ce que le loyer soit fixé de la manière suivante : 2.Le loyer mensuel des locataires est porté à CHF 793.--, pour la période du 01.04.2014 au 31.03.2015, à CHF 813.-- du 01.04.2015 au 31.03.2016 et à CHF 833.-- du 01.04.2016 dont à ajouter CHF 120.-- par mois d’acompte de charges de chauffage et CHF 27.-- par mois d’eau chaude ; 3.Dire que le taux hypothécaire doit être fixé à 2% à compter du 01.04.2014 selon l’avis de majoration du 05 décembre 2013 ; 4.Dire et constater qu’il ne devra pas être versé par la bailleresse aux locataires la somme de CHF 1'740.-- à titre de loyer perçu indûment du 01.04.2014 au 31.08.2017 ; 5.Dire et constater qu’il ne devra pas être versé par la bailleresse aux locataires la somme de CHF 1'740.-- à titre de frais accessoires perçus indûment du 01.07.2012 au 30.06.2016 ainsi que les frais d’eau chaude perçus à double ; 6.Débouter Madame A.D.________ et Monsieur B.D.________ de toutes autres ou contraires conclusions. » Par demande du 3 novembre 2017, A.D.________ et B.D.________ ont également saisi le Tribunal des baux des conclusions suivantes, prises sous suite de frais et dépens : « I. Ordre est donné à la bailleresse de produire les décomptes détaillés et les tableaux de répartition des frais de chauffage pour 2012-2013, 2013-2014, 2014-2015, 2015-2016 ainsi que toutes les pièces justificatives concernant l’immeuble situé [...]. II.Les locataires réclament à la bailleresse le remboursement de tous les acomptes de chauffage versés pour la période allant du 1 er juillet 2012 au 30 juin 2016 avec intérêts à 5% l’an dès ce jour, soit la somme de CHF 5'760.- (CHF 120.- acomptes x 48 mois), dans les 30 jours dès jugement définitif et exécutoire.
8 - III.Les locataires réclament à la bailleresse le remboursement du solde en leur faveur de CHF 137.70 pour le décompte 2011- 2012, avec intérêt de 5% l’an dès ce jour, dans les 30 jours dès jugement définitif et exécutoire. IV. Les suppléments versés à tort par les locataires à la bailleresse, soit la somme de CHF 947.65 pour les décomptes 2012-2013, 2013-2014, 2014-2015 leur sont restitués, avec intérêts à 5% l’an dès ce jour, dans les 30 jours dès jugement définitif et exécutoire. V.Les locataires se réservent le droit de modifier leur conclusion II. une fois en possession des pièces requises auprès de la bailleresse dans leur conclusion I. VI.Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées. » b) Dans sa réponse du 2 février 2018, X.________ SA s’en est remise à justice quant à la recevabilité de la demande de A.D.________ et B.D.________ et a en substance conclu à son rejet. Dans leurs déterminations du 16 février 2018, A.D.________ et B.D.________ ont conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet des conclusions de X.________ SA et ont pris les conclusions reconventionnelles suivantes : « Principalement : II.Constater que la hausse de loyer du 5 décembre 2013 notifiée par la bailleresse aux locataires pour le 1 er avril 2014 est totalement nulle. III.Dire que le loyer mensuel net de l’appartement de 3 pièces situé au 2 ème étage de l’immeuble [...] loué par les locataires à la bailleresse est fixé à CHF 773.- aux paramètres suivants : taux hypothécaire 4.5%, IPC 145.8, charges arrêtées au 31 décembre 1998. IV. La bailleresse doit rembourser aux locataires les parts de loyers versées indûment depuis le 1 er avril 2014 jusqu’à l’entrée en force du jugement dans un délai de 30 jours dès l’entrée en force dudit jugement avec intérêt de 5% l’an dès ce jour. V.Dès le 1 er juin 2018, le loyer net mensuel des locataires pour l’appartement de 3 pièces situé au 2 ème étage de l’immeuble [...] doit être réduit de 26.47% (variation du taux hypothécaire de 4.5% à 1.5%).
9 - VI. Le trop perçu par la bailleresse sera rétrocédé aux locataires dans les 30 jours dès l’entrée en force du jugement avec intérêt de 5% l’an dès ce jour. VII. Toutes autres ou plus amples conclusions de la bailleresse sont rejetées par les locataires. Subsidiairement, si par impossible le Tribunal admettait la validité de la hausse échelonnée : VIII. Dès le 1 er juin 2018, le loyer net mensuel des locataires pour l’appartement de 3 pièces situé au 2 ème étage de l’immeuble [...] doit être fixé à CHF 500.- sur la base du rendement net admissible, à charge de la bailleresse de produire toutes les pièces nécessaires à l’établissement dudit rendement, l’immeuble ayant été acheté le 7 novembre 2003. IX. Les locataires se réservent le droit de modifier leur conclusion VIII. en fonction de l’instruction de la cause. X.Le trop perçu par la bailleresse sera rétrocédé aux locataires dans les 30 jours dès l’entrée en force du jugement avec intérêt de 5% dès ce jour. » Dans des déterminations du 5 mars 2018, X.________ SA a en substance conclu au rejet des conclusions reconventionnelles précitées. c) Lors de l’audience d’instruction et de jugement du 21 mars 2018, un collaborateur de la gérance a indiqué que la hausse de loyer échelonnée signifiée le 5 décembre 2013 était motivée par l’adaptation aux loyers du quartier, que la mention d’une « hausse de 0.-/mois » sur la formule officielle était une erreur de plume et que la mention du TIH et de l’IPC sur cette même formule n’intervenait qu’à titre informatif, comme cela était d’ailleurs expressément précisé. A.D.________ et B.D.________ ont indiqué que le trop perçu de loyer qui résulterait du constat de la nullité de la hausse de loyer s’élevait à 2'160 fr. pour la période d’avril 2014 à et y compris mars 2018. A cette occasion, les parties ont conclu la transaction partielle suivante, valant jugement entré en force exécutoire : « I. X.________ SA paiera à A.D.________ et B.D.________, solidairement entre eux, d’ici au 30 avril 2018 au plus tard, la somme de 1600 fr. (mille six cents francs) pour solde de tout compte et de toute prétention du chef des décomptes de frais accessoires jusqu’à et y compris l’exercice 2015/2016.
10 - II.Parties conviennent de ce qu’à compter du 1 er juillet 2012, le montant de 27 fr. payé chaque mois en lien avec l’eau chaude est un acompte et non pas un forfait. III.A.D.________ et B.D.________ réservent expressément leur contestation des mètres cubes pris en considération dans la répartition des frais accessoires, s’agissant des décomptes qui ne faisaient pas l’objet du présent litige. » E n d r o i t :
1.1L’appel est recevable contre les décisions finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) au sens de l’art. 236 CPC, dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions devant l’autorité précédente est de 10'000 fr. au moins (art. 308 aI. 2 CPC). Ecrit et motivé, il doit être introduit dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 311 aI. 1 CPC). 1.2En l’espèce, formé en temps utile par une partie qui a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant sur des conclusions qui, capitalisées (art. 92 CPC), sont supérieures à 10'000 fr., l’appel est recevable. 2.L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit, le cas échéant, appliquer le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43 consid. 2 et les références citées) et vérifie si le premier juge pouvait
3.1Les pièces 12 à 15 produites par l’appelante constituent des pièces de forme, respectivement figurent déjà au dossier de première instance, de sorte qu’elles sont recevables. La pièce 16, à savoir un formulaire intitulé « arrivée - changement d’adresse » complété par l’intimé B.D.________ le 6 août 1981, ne figure pas au dossier de première instance, de sorte qu’il convient d’examiner sa recevabilité. L’appelante soutient que s’agissant d’un formulaire devant être remis à l’Office cantonal de la population, les informations qu’il contient figureraient dans un registre public et constitueraient ainsi un fait notoire. 3.2L'art. 317 al. 1 CPC prévoit que les faits et moyens de preuve nouveaux sont admissibles en appel pour autant qu'ils soient invoqués ou produits sans retard (let. a) et qu'ils n'aient pas pu l'être en première instance, bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Ces conditions sont cumulatives (TF 5A_456/2016 du 28 octobre 2016 consid. 4.1.1). Un fait notoire ne doit être ni allégué ni prouvé (ATF 137 III 623 consid. 3) et peut être retenu d'office par les autorités de recours, y compris le Tribunal fédéral (TF 4A_261/2013 du 1 er octobre 2013 consid. 4.3 ; TF 4A_412/2011 du 4 mai 2012 consid. 2.2, non publié à l'ATF 138 III 294). Est notoire le fait dont l'existence est certaine au point d'emporter la conviction du juge, qu'il s'agisse de faits connus de manière générale du public ou seulement du juge. Pour être notoire, un renseignement ne doit certes pas être constamment présent à l'esprit : il suffit qu'il puisse être contrôlé par des publications accessibles à chacun (TF 4A_509/2014 du 4 février 2015 consid. 2.1 ; TF 5A_304/2013 du 1 er novembre 2013 consid. 6.2.2). Le registre des poursuites n'est ni une publication accessible à
4.1Dans un premier moyen, l’appelante reproche aux premiers juges d’avoir considéré que la hausse de loyer signifiée le 5 décembre 2013 pour le 1 er avril 2014 était nulle au motif que la motivation figurant sur l’avis de notification de hausse manquait de clarté et de précision. Elle soutient que le motif de la hausse serait clairement mentionné par les termes « CO 269a, lettre a : Adaptation aux loyers usuels du quartier et de la localité ». Elle ajoute que l’indication selon laquelle la hausse était de « 0.-/mois » résulterait d’une erreur de plume aisément reconnaissable pour les intimés au regard de l’ensemble de la motivation, en particulier du descriptif des trois hausses échelonnées qui permettrait d’aboutir à la conclusion que la hausse n’aurait pas été de 0 franc. L’intéressée fait également valoir que l’indication du TIH et de l’IPC aurait été purement
13 - informative et n’aurait pas pu troubler les intimés et les empêcher de saisir la portée réelle de cette mention. L’appelante s’en prend également à la motivation additionnelle de l’autorité précédente et soutient que le fait que le bail se renouvelle de six mois en six mois n’aurait pas d’influence quant à la condition de la durée de celui-ci pour la validité d’une clause d’échelonnement ultérieur, en soulignant que l’avis de notification de hausse de loyer prévoirait expressément un échelonnement sur trois ans. Les premiers juges ont considéré que les motifs indiqués sur la formule litigieuse ne satisfaisaient pas aux exigences de clarté et de précision car celle-ci comportait plusieurs indications contradictoires. Ils ont relevé en premier lieu que sous la rubrique « nouveau loyer », la formule prévoyait une hausse de 20 fr. du loyer mensuel net précédemment en vigueur, alors que le motif invoqué à l’appui de cette hausse était l’« adaptation aux loyers usuels du quartier et de la localité, soit une hausse de 0.-/mois », et que cette incohérence, qui ne pouvait pas être considérée comme une erreur de plume manifestement reconnaissable par un locataire lambda, était en soi déjà de nature à entretenir la confusion dans l’esprit de celui-ci. Les magistrats ont ensuite retenu que la motivation, censée expliquer la hausse de 20 fr. annoncée sous la rubrique « nouveau loyer » selon la logique de la formule, évoquait plusieurs « hausses échelonnées », soit trois échelons annuels de 20 fr. chacun, à savoir une hausse totale de 60 fr., et que cette nouvelle incongruité rendait plus insaisissable encore la volonté du bailleur. Ils ont enfin indiqué que la motivation faisait mention, « pour information seulement », d’un TIH de 2% et d’un IPC de 159.7 points correspondant aux indices connus au moment de la hausse et qu’une telle indication, même supposée n’intervenir qu’à titre informatif, ne pouvait qu’achever de troubler le locataire, qui n’était pas en mesure d’en saisir la portée réelle. Les premiers juges ont ainsi considéré que face à une telle formule, les intimés n’étaient manifestement pas en mesure de comprendre quel était le motif précis de l’augmentation qui leur était signifiée, ni quel était le montant de la hausse qu’il leur était possible de contester dans les
14 - trente jours (20 fr. ou 60 fr.), ni encore s’ils se devaient de réagir à la réactualisation des critères relatifs depuis la précédente fixation du loyer. L’autorité précédente a également retenu par surabondance que la condition de la durée minimale de trois ans du bail imposée en cas de majoration périodique du loyer n’était pas réalisée car le bail se renouvelait de six mois en six mois et l’avis litigieux ne contenait pas de modification de la durée du contrat qui l’aurait fixée à trois ans dès l’entrée en vigueur de la première hausse ou de clause d’option permettant aux intimés de le prolonger dans cette mesure. 4.2 4.2.1Selon l'art. 269d CO, le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation, l'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, devant parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton (al. 1) ; les majorations de loyer sont nulles notamment lorsque les motifs ne sont pas indiqués (al. 2 let. b). L'art. 19 al. 1 let. a ch. 4 OBLF (Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 ; RS 221.213.11) précise que la formule destinée à communiquer au locataire une hausse de loyer au sens de l'art. 269d CO doit contenir les motifs précis de la hausse et, lorsque la hausse repose sur plusieurs motifs, le détail des montants correspondant à chacun d'entre eux. Selon la jurisprudence, les motifs doivent être suffisamment précis pour permettre au locataire de saisir la portée et la justification de la modification, de manière à pouvoir apprécier en pleine connaissance de cause l'opportunité de la contester ou non (ATF 142 III 375 consid. 3.3.2.2 ; ATF 137 III 362 consid. 3.2.1 ; ATF 121 III 6 consid. 3a ; ATF 121 III 460 consid. 4a/bb et cc ; ATF 117 II 458 consid. 2a ; TF 4A_409/2009 du 1 er février 2010 consid. 2.1). Une référence claire à une disposition légale est suffisante, si l'on peut déduire de celle-ci le motif invoqué (Marchand, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2 e éd., Bâle 2017 [cité ci-après : CPra-Bail], n. 23 ad art. 269d CO et les références citées).
15 - La modification unilatérale qui n'est pas motivée de façon suffisamment précise est nulle (ATF 137 III 362 consid. 3.2.1 ; ATF 121 III 6 consid. 3b ; ATF 121 III 460 consid. 4a/cc ; TF 4C.330/2002 du 31 janvier 2003 consid. 3.1). Dans un cas où il ressortait déjà clairement du libellé de la formule les termes « adaptation partielle aux loyers du quartier et de la localité conformément à la convention extrajudiciaire », le Tribunal fédéral a considéré que l'augmentation de loyer avait été effectuée exclusivement sur la base de ce motif absolu et que les facteurs de coût relatifs, tels que le TIH et l'IPC, avaient été mentionnés uniquement pour établir la base de calcul des futurs ajustements de loyer, de sorte que la motivation ne pouvait pas être critiquée (TF 4A_455/2017 du 27 novembre 2017 consid. 3). La motivation telle qu'indiquée dans la formule officielle constitue une manifestation de volonté du bailleur. Si le sens et la portée de cette communication ne sont pas clairs, il y a lieu de l'interpréter comme toute manifestation de volonté du bailleur, selon le principe de la confiance. On examinera d'après les facultés de compréhension du locataire et au vu de toutes les circonstances du cas particulier si les motifs donnés sont suffisamment clairs et précis pour que l'intéressé puisse décider en toute connaissance de cause s'il veut s'opposer ou non aux nouvelles clauses contractuelles (ATF 137 III 362 consid. 3.2.1 ; ATF 121 III 6 consid. 3c ; ATF 121 III 460 consid. 4a/cc ; TF 4A_409/2009 du 1 er
février 2010 consid. 2.1). Les motivations peu claires doivent être interprétées en défaveur du bailleur (Lachat/Stastny, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 505, n. 4.3.6 et la référence citée). Le droit du bail est un domaine juridique empreint de formalisme, dans lequel il convient de se montrer strict en matière de respect des prescriptions de forme ; il ne faut en principe pas admettre d'exceptions aux règles édictées dans l'intérêt du locataire (ATF 121 III 6 consid. 3a et les références citées ; ATF 121 III 430 consid. 4a/cc ; TF 4A_196/2016 du 24 octobre 2016 consid. 3.1.2). 4.2.2Aux termes de l'art. 269c CO, les conventions prévoyant que le loyer sera majoré périodiquement d'un montant déterminé ne sont
16 - valables que si le bail est conclu pour une durée minimale de trois ans (let. a), si le loyer n'est pas augmenté plus d'une fois par an (let. b) et si le montant de l'augmentation est fixé en francs (let. c). L'art. 269c let. a CO exige ainsi que le contrat doit être conclu pour une durée de trois ans minimum. En réalité, comme en matière de loyer indexé, seul le bailleur doit impérativement être lié pour trois ans, les parties pouvant en revanche convenir d'un droit de résiliation du locataire pendant toute la durée du bail. Les parties peuvent convenir d'un bail d'une durée inférieure à trois ans mais comportant une clause d'option permettant au locataire de prolonger la relation contractuelle, pour autant que les deux périodes cumulées soient égales ou supérieures à trois ans. La durée de trois ans doit être calculée depuis le jour où débute le bail – et non par exemple dès celui de la conclusion du contrat ou de la remise effective de la chose louée – ou, en cas de convention ultérieure prévoyant l'échelonnement, dès l'entrée en vigueur de celle-ci (Dietschy-Martenet, CPra-Bail, nn. 9-10 ad art. 269c CO et les références citées). L'échelonnement du loyer peut résulter d'une majoration notifiée postérieurement à la conclusion du bail (ATF 121 III 397 consid. 2b/aa et les références citées). La validité de la clause d’échelonnement est limitée par les trois conditions matérielles, cumulatives, posées à l'art. 269c CO. Si l'une ou l'autre de ces conditions n'est pas respectée, la clause est nulle et le contrat frappé de nullité partielle au sens de l’art. 20 al. 2 CO (Dietschy- Martenet, op. cit., n. 8 ad art. 269c CO et les références citées). La nullité de la clause d’échelonnement peut être constatée en tout temps, sous réserve de l’abus de droit (TF 4A_ 415/2015 du 22 août 2016 consid. 2.2.3). 4.3 4.3.1En l’espèce, le raisonnement des premiers juges quant au défaut de motivation de l’avis de hausse litigieux ne prête pas le flanc à la
17 - critique. La formule officielle comporte en effet des indications contradictoires. Comme l’autorité précédente l’a relevé, une comparaison des loyers mensuels nets figurant sous les rubriques « ancien loyer » et « nouveau loyer » démontre une hausse de 20 fr., tandis que les « motifs de la hausse » indiquent une hausse de « 0.-/mois » en raison de l’adaptation aux loyers usuels du quartier, puis trois hausses échelonnées de 20 fr. chacune, soit une hausse totale de 60 francs. En outre, quand bien même les indications relatives au TIH et à l’IPC n’étaient mentionnées qu’à titre informatif et le motif de la hausse se référait au critère absolu des loyers usuels du quartier par renvoi à la disposition légale topique, il n’en demeure pas moins que la référence à ces critères relatifs aux valeurs connues lors de la notification de la hausse litigieuse était de nature à faire naître un doute dans l’esprit des intimés quant à la portée réelle de cette mention, au vu des autres indications contradictoires figurant sur l’avis de hausse. On ne se trouve en effet pas exactement dans le même cas de figure que celui jugé par le Tribunal fédéral (TF 4A_455/2017 du 27 novembre 2017 ; cf. supra consid. 4.2.1), dans lequel il a été considéré qu’une motivation se référant aux loyers usuels du quartier et mentionnant des critères relatifs pour établir la base de calcul des futurs ajustements du loyer n’était pas critiquable, dès lors que dans le cas présent, l’avis de hausse révèle des incohérences quant au montant de la hausse. Force est ainsi de constater que les informations figurant sur la formule en cause sont contradictoires et peu claires. Interprétées selon le principe de la confiance, on ne saurait admettre qu’elles étaient suffisamment claires et précises pour permettre aux intimés de comprendre quel était le montant de la hausse qu’il leur était possible de contester, ni encore s’ils devaient réagir à la réactualisation des critères relatifs depuis la précédente fixation du loyer, ainsi que l’ont relevé à juste titre les premiers juges. On rappellera en effet que les motivations peu claires doivent être interprétées en défaveur du bailleur et que les prescriptions de forme relatives à la motivation des hausses de loyer ont été édictées dans l’intérêt des locataires.
18 - L’argumentation de l’appelante, selon laquelle il pouvait être attendu des intimés qu’ils comprennent l’ampleur de la hausse de loyer qui leur était signifiée et que la mention d’une hausse de « 0.-/mois » constituerait une erreur de plume compte tenu de leur expérience de vie résultant de leur âge et du fait que l’intimé B.D.________ aurait été commerçant, ne lui est d’aucun secours dès lors qu’elle se fonde à cet égard sur la pièce 16, laquelle est irrecevable en appel (cf. supra consid. 3.3). En outre, aucune circonstance particulière permettant d’admettre que les intimés auraient des connaissances accrues en la matière ne résulte du dossier. On ne saurait davantage retenir que les intimés se seraient rendu compte du fait que la hausse de « 0.-/mois » aurait été une erreur de plume au motif qu’ils n’avaient pas contesté l’avis litigieux dans le délai de trente jours ni interpellé l’appelante à cet égard. Les vices formels entraînant la nullité peuvent être invoqués en tout temps sous réserve d’un abus de droit et, faute de connaissances particulières, les intimés ont pu ne pas se rendre compte de ce vice. Quoi qu’il en soit, la mention de la hausse de « 0.-/mois » ne constitue qu’un aspect des contradictions figurant dans la formule rendant les motifs indiqués peu clairs. 4.3.2S’agissant de la condition minimale de trois ans prévue par l’art. 269c let. a CO et examinée par l’autorité précédente à titre superfétatoire, on rappellera que le contrat de bail conclu le 21 juillet 1981 a débuté le 1 er août 1981 pour se terminer le 1 er avril 1982, puis s’est renouvelé de six mois en six mois, chaque partie disposant du droit de mettre fin au contrat moyennant un préavis de trois mois. Les échéances et le délai de résiliation ont par la suite été modifiés par avis du 12 juin 2001 en ce sens que le bail pouvait être résilié avec un préavis de trois mois pour chaque fin de mois, excepté pour la fin du mois de décembre. Il s’ensuit que l’appelante n’est pas impérativement liée pour trois ans comme l’exige l’art. 269c let. a CO, et c’est à tort que l’intéressée soutient que tel serait le cas au motif que le contrat est de durée indéterminée. De plus, l’avis litigieux introduisant le système de hausses échelonnées ne contient aucune modification de la durée du contrat, qui la
19 - fixerait à trois ans dès l’entrée en vigueur de la première hausse, ni de clause d’option permettant aux intimés de prolonger la relation contractuelle jusqu’à trois ans. Le fait que l’échelonnement ait été prévu sur trois ans n’y change rien puisque l’appelante peut potentiellement mettre un terme au contrat chaque fin de mois, excepté le mois de décembre. C’est ainsi à bon droit que les premiers juges ont considéré que la condition de la durée minimale de trois ans prévue par l’art. 269c let. a CO n’était pas réalisée. 4.3.3Subsidiairement, pour le cas où il serait retenu que la motivation de la hausse de loyer est insuffisante et que la condition de la durée minimale de trois ans en cas de hausses échelonnées n’est pas réalisée, l’appelante soutient que l’avis de hausse de loyer du 5 décembre 2013 devrait rester en force en application de l’art. 20 al. 2 CO. Elle fait valoir que les intimés n’auraient jamais contesté cet avis, ni les « courriers de confirmation d’échelon », et qu’ils auraient ainsi expressément admis la hausse notifiée, le principe de l’échelonnement et la durée de celui-ci. L’appelante ne saurait être suivie dans son raisonnement. La référence à l’art. 20 al. 2 CO – selon lequel si un contrat n’est vicié que dans certaines de ses clauses, ces clauses sont seules frappées de nullité, à moins qu’il n’y ait lieu d’admettre que le contrat n’aurait pas été conclu sans elles – ne lui est d’aucun secours dès lors que cette disposition a trait à l’objet d’un contrat et ne saurait s’appliquer à un avis de hausse de loyer, acte unilatéral du bailleur. Il s’ensuit que le défaut de motivation et l’absence de réalisation de la condition prévue par l’art. 269c let. a CO entraînent la nullité de la hausse dans son ensemble. De plus, on ne peut pas considérer que les intimés auraient « expressément admis » cette hausse, le principe de l’échelonnement et la durée de celui-ci au motif qu’ils ne l’ont pas contestée dans le délai de trente jours prévu par l’art. 270b al. 1 CO, dès lors qu’ils ont par la suite invoqué sa nullité, ce qui peut être fait en tout temps sous réserve d’un abus de droit (cf. supra consid. 4.3.1) qui n’est pas démontré en l’espèce.
20 - 4.3.4Compte tenu de ce qui a été exposé, les premiers juges ont à juste titre considéré que la hausse de loyer du 5 décembre 2013 était nulle. Il y a dès lors lieu de confirmer le montant, en capital et intérêts, dû par l’appelante aux intimés à titre de restitution des parts de loyers versées en trop pour la période du 1 er avril 2014 au 31 mars 2018 – celui-ci n’étant pas remis en cause en tant que tel par l’appelante.
5.1Dans un second moyen, l’appelante reproche aux premiers juges d’avoir considéré comme recevable la demande de baisse de loyer avec effet au 1 er juin 2018 formulée par les intimés dans leurs conclusions reconventionnelles du 16 février 2018. Elle soutient que les intimés auraient dû respecter la procédure préalable prévue par l’art. 270a al. 2 CO, en particulier quant à la saisine de l’autorité de conciliation. Subsidiairement, pour le cas où cette demande devait être tenue pour recevable, elle fait valoir que les magistrats auraient dû calculer l’impact de la baisse du TIH à 1.5% au regard de celui ressortant de l’avis de hausse de loyer du 5 décembre 2013, à savoir 2%. L’autorité précédente a considéré que la conclusion reconventionnelle des intimés en baisse de loyer avait été introduite dans le cadre d’un litige préexistant portant sur le montant du loyer, de sorte qu’elle devait être tenue pour recevable nonobstant l’absence de procédure interne préalable. Elle a ainsi calculé l’impact de la baisse du TIH à 1.5% au regard de celui qui était mentionné dans l’avis de hausse de loyer du 12 juin 2001, à savoir 4.5%. 5.2 5.2.1Selon l'art. 270a al. 1 CO, le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, s'il a une raison d'admettre que la chose louée procure au
21 - bailleur un rendement excessif au sens des art. 269 et 269a CO, à cause d'une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais. L'art. 270a al. 2 CO dispose que le locataire doit adresser par écrit sa demande de diminution au bailleur, qui a un délai de trente jours pour se déterminer ; si le bailleur ne donne pas suite à la demande, qu'il ne l'accepte que partiellement ou qu'il ne répond pas dans le délai prescrit, le locataire peut saisir l'autorité de conciliation dans un délai de trente jours. A défaut de prise de contact préalable au sens de cette disposition, la demande du locataire doit être déclarée irrecevable par l'autorité de conciliation, le cas échéant par le tribunal (ATF 132 III 702 consid. 4.2, JdT 2007 I 47 ; Montini/Wahlen, CPra-Bail, n. 18 ad art. 270a CO). En vertu de l'art. 270a al. 3 CO, il peut être renoncé à cette procédure préalable lorsque le locataire qui conteste une augmentation de loyer en demande simultanément la diminution. Le Tribunal fédéral a étendu le champ d'application de cette disposition en ce sens que de nouvelles prétentions en diminution du loyer peuvent être introduites dans la procédure pendante devant l'autorité compétente. Selon le but et le sens de l'art. 270a al. 3 CO, une procédure préalable, qui tend à aboutir à un accord amiable, est superflue lorsqu'un litige oppose déjà les parties dans une procédure en contestation du loyer (ATF 132 III 702 consid. 4.3, JdT 2007 I 47). La prise de contact préalable prévue par l'art. 270a al. 2 CO n'a ainsi pas lieu d'être lorsque la demande de diminution du loyer intervient à titre reconventionnel, dans le cadre d'une procédure en contestation d'une hausse de loyer ; dans ce cas de figure, la saisine de l'autorité de conciliation n'est pas nécessaire (Montini/Wahlen, op. cit., nn. 8 et 25 ad art. 270a CO et les références citées). La procédure de conciliation n'a pas lieu notamment en cas de demande reconventionnelle (art. 198 let. g CPC). Le défendeur peut déposer une demande reconventionnelle dans sa réponse si la prétention qu'il invoque est soumise à la même procédure que la demande principale
22 - (art. 224 al. 1 CPC, applicable par analogie à la procédure simplifiée en vertu de l'art. 219 CPC). 5.2.2Le bien-fondé de la prétention du locataire basée sur l'art. 270a CO doit être examiné en fonction des critères de fixation du loyer des art. 269 et 269a CO. Selon une jurisprudence bien établie, une demande de diminution du loyer en cours de bail s'apprécie à l'aide de la méthode relative, en ce sens que le locataire ne peut invoquer que les facteurs de baisse qui se sont réalisés depuis la dernière fixation du loyer ; le locataire se prévaudra, le plus souvent, d'une modification des coûts au sens de l'art. 269a let. b CO, la baisse du taux hypothécaire jouant en pratique un rôle primordial (ATF 133 III 61 consid. 3.2.2.2 et les références citées). Pour appliquer la méthode relative, on examine l'évolution des critères de fixation du loyer entre deux moments : celui de la fixation du précédent loyer et celui de la fixation du loyer contesté (Lachat/Stastny, op. cit., p. 682, n. 4.1.1). Il faut entendre par dernière fixation du loyer, en dehors de la détermination du loyer en début de bail, la modification du loyer correspondant à une adaptation à de nouvelles bases de calcul. Une modification du bail qui ne remet pas en cause le montant du loyer, autrement dit qui ne constitue pas une nouvelle fixation du loyer en fonction de bases de calcul modifiées, ne saurait en revanche constituer un point de référence pour juger de l'admissibilité d'une adaptation postérieure. Ce qui importe donc, c'est que la dernière fixation de loyer servant de référence pour déterminer la variation des charges, en particulier l'évolution du taux hypothécaire, corresponde à une modification du montant du loyer ; en dehors du cas du début du bail, il doit s'agir de la fixation d'un montant nouveau (ATF 126 III 124 consid. 2a et les références citées ; TF 4A_489/2010 du 6 janvier 2011 consid. 4.1). Lors d'une modification de loyer faisant suite à une variation du taux hypothécaire, il y a lieu en outre de voir si et dans quelle mesure les variations antérieures ont entraîné une modification du loyer (art. 13 al. 4 OBLF). Il s'agit d'une brèche pratiquée dans la méthode relative. Le
23 - juge ne s'arrête pas à la dernière modification du loyer déclarée unilatéralement, mais poursuit son examen rétrospectif jusqu'à la dernière modification du loyer consécutive à une variation du taux hypothécaire (ATF 119 II 348 consid. 4b/dd). La portée de cette règle a toutefois été atténuée ; le juge ne remonte pas au-delà d'une modification consensuelle du loyer, ou d'une transaction qui a pris en compte le taux hypothécaire, ou d'une précédente majoration de loyer fondée sur le taux hypothécaire que le locataire n'a pas contestée, ou enfin d'une fixation du loyer selon la méthode absolue (ATF 119 II 348 consid. 4b ; TF 4A_489/2010 du 6 janvier 2011 consid. 4.1). 5.3 5.3.1En l’espèce, la demande de baisse de loyer présentée par les intimés a été opposée reconventionnellement à la demande déposée par l’appelante tendant à faire valider une hausse de loyer contestée par ceux-ci, soit alors qu’un litige opposait déjà les parties dans une procédure en contestation du loyer. Le fait que ce soit l’appelante qui ait saisi le Tribunal des baux pour faire valider sa hausse de loyer contestée après s’être opposée à la proposition de jugement rendue par l’autorité de conciliation qui la déclarait nulle – et non les intimés après s’être opposés à une proposition de jugement qui aurait par hypothèse déclaré la hausse valable – n’y change rien, étant rappelé que les intimés avaient initialement saisi l’autorité de conciliation pour contester l’augmentation de loyer. Partant et compte tenu des principes rappelés ci-dessus (cf. supra consid. 5.2.1), c’est à juste titre que les premiers juges ont considéré que la demande de baisse de loyer reconventionnelle des intimés était recevable nonobstant l’absence de déroulement de la procédure prévue par l’art. 270a al. 2 CO. On relèvera au surplus que d’un point de vue procédural, les intimés pouvaient prendre une telle conclusion reconventionnelle dès lors que celle-ci était soumise à la même procédure que la demande principale de l’appelante, soit la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC), et que la procédure de conciliation n’a pas lieu en cas de demande reconventionnelle.
24 - 5.3.2En ce qui concerne le moyen subsidiaire de l’appelante, celui- ci tombe à faux puisqu’il part de la prémisse erronée que l’avis de hausse de loyer du 5 décembre 2013 serait valable (cf. supra consid. 4.3.4). La baisse de loyer ne peut ainsi pas se calculer en fonction de cette fixation de loyer et du TIH de 2% qui y est mentionné. Le moment de la dernière fixation d’un nouveau montant du loyer net en fonction de la modification du TIH correspond en l’occurrence à la hausse de loyer non contestée annoncée le 13 décembre 1999 – et non à celle annoncée le 12 juin 2001 dès lors que le montant du loyer net n’y avait subi aucune modification, seul l’acompte de chauffage ayant été augmenté – qui se fondait sur un TIH de 4.5%. C’est donc à bon droit que l’autorité précédente a calculé la baisse de loyer à laquelle les intimés avaient droit en se fondant sur un TIH de 4.5%. Le calcul opéré par les premiers juges n’étant pas davantage remis en cause, il peut être confirmé.
6.1En définitive, l’appel, manifestement infondé, doit être rejeté et le jugement confirmé. 6.2Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'923 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelante (art. 106 al. 1 CPC). Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance dès lors que les intimés n’ont pas été invités à se déterminer (art. 312 al. 1 in fine CPC).
25 - Par ces motifs, la Cour d’appel civile p r o n o n c e : I. L’appel est rejeté. II. Le jugement est confirmé. III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'923 fr. (mille neuf cent vingt-trois francs), sont mis à la charge de l’appelante X.________ SA. IV. L’arrêt est exécutoire. Le président : Le greffier : Du Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié à : -[...] SA (pour X.________ SA), -Mme Mireille Johner (pour A.D.________ et B.D.________), et communiqué, par l'envoi de photocopies, à : -M. le Président du Tribunal des baux. La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs.
26 - Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF). Le greffier :