1104 TRIBUNAL CANTONAL XA13.017118-142025 17 C O U R D ’ A P P E L C I V I L E
Arrêt du 9 janvier 2015
Présidence de M. COLOMBINI, président Juges:MM. Giroud et Abrecht Greffière:Mme Boryszewski
Art. 152 al. 1 et 247 CPC; 11 al. 4 OBLF Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par P., à St- Cergue, contre le jugement rendu le 16 mai 2014 par le Tribunal des baux dans la cause divisant l'appelante d’avec et B., tous deux à Morges, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
2 - E n f a i t : A.Par jugement du 16 mai 2014, envoyé pour notification le 7 octobre 2014, le Tribunal des baux a dit que le loyer mensuel net dû par les demandeurs B.________ et N.________ à la défenderesse P.________ pour l'appartement de 3.5 pièces qu'ils lui louent au 2 e étage de l'immeuble, sis rue du [...] [...], à [...], est fixé à 871 fr. 50 dès le 1 er avril 2013 sur la base des paramètre suivants, soit un taux d'intérêt hypothécaire de 2.25 % et un indice suisse des prix à la consommation (ci-après : IPC) de 115.00 points (décembre 2012, base 1993) (I), dit que le jugement est rendu sans frais judicaires ni dépens (II) et dit que toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées (III). Les premiers juges ont considéré que le motif invoqué par la défenderesse pour s'opposer à la demande de baisse de loyer des demandeurs, soit que le loyer litigieux correspondait aux loyers du quartier, était mal fondé, du fait notamment qu'elle n'avait pas produit les pièces suffisantes permettant d'établir les caractéristiques d'appartements de comparaison, telles que l'année de construction, la quotité et les paramètres de fixation des loyers, si bien que les objets présentés devaient tous être écartés. En effet, selon eux, les extraits "[...]" 2012 et 2013, censés attester le montant du loyer moyen pour un appartement de 4 pièces à [...], ne sont pas des statistiques officielles, et sont donc dénuées de toute force probante. Ils ont également écarté les offres de location extraites du site internet www.[...].ch, étant donné qu'elles ne tenaient pas compte des critères de l'article 11 al. 1 OBLF et ne renseignaient ainsi pas sur les loyers usuels, que les loyers étaient d'ordinaire supérieurs à la moyenne et que rien que garantissait que les loyers offerts trouveraient preneur. De plus, dans la mesure où la bailleresse s'était contentée de produire des fiches descriptives et certains contrats de bail, il n'était pas possible de vérifier la date de construction des bâtiments abritant les appartements appelés en comparaison ni la quotité et les paramètres de fixation des loyers des appartements dont elle n'avait pas produit les contrats de bail.
3 - Ils ont également considéré qu'il n'en irait pas différemment s'ils avaient retenu que les descriptifs produits par la défenderesse correspondaient à la réalité. La surface des appartements n os 1, 2, 3, 4 et 6 présente en effet un écart de 20 % avec celui des locataires dont la surface est de 79 m 2 ,
de sorte que la comparaison était impossible. S'agissant ensuite de l'emplacement de ces appartements, seuls les objets n os 1, 2, 3 et 7 étaient situés dans le même quartier que l'appartement des intimés, soit proche du quartier historique de [...]. Les objets n os 4, 5 et 6 se trouvaient quant à eux dans des zones plus calmes de la ville de [...], de sorte qu'ils ne pouvaient être comparés avec l'objet litigieux. Enfin, l'existence de fenêtres à double vitrage chez les objets n os 1, 4, 6 et 7, contrairement à l'appartement litigieux, était un motif supplémentaire excluant la comparaison. Ainsi, les premiers juges ont considéré qu'à supposer même que les caractéristiques des objets proposés soient suffisamment documentés, ceux-ci étaient impropres à la comparaison avec l'appartement des intimés. S'agissant des mesures d'instruction requises par la défenderesse, les premiers juges ont considéré que ni l'audition de témoins ni une inspection locale ne permettait d'établir l'année de construction et le montant des loyers des objets proposés en comparaison, de sorte que ces mesures devaient être refusées. B.Par acte du 7 novembre 2014, P.________ a interjeté appel contre ce jugement en prenant les conclusions suivantes : "A la forme
avril de chaque année, moyennant un préavis de quatre mois. Selon la fiche descriptive relative à l'appartement, l'immeuble comprend 20 logements et a été construit en 1958. L'appartement, quant à lui, mesure 79 m 2 et ne comprend pas de fenêtres avec double vitrage. Selon un extrait du registre foncier, P.________ a acquis la propriété individuelle dudit appartement le 28 mars 2001. Le 29 novembre 2002, [...] SA a consenti à baisser le loyer de cet appartement à 1'000 fr. plus 70 fr. d'acompte de chauffage et d'eau chaude, pour le 1 er avril 2003, compte tenu de la baisse du taux hypothécaire de 4.50 % à 3.75 %, compensée en partie par l'évolution de l'IPC du mois de septembre 2000 (107.7) au mois d'octobre 2002 (108.7).
8 - Par ordonnance du 9 octobre 2013, la défenderesse a été requise de fournir l'adresse et la désignation précise d'au moins cinq appartements de comparaison situés dans la localités ou le quartier appartenant à des propriétaires différents et avec "tous les justificatifs des caractéristiques de ces appartements". La défenderesse a produit les fiches descriptives de sept appartements (objet n os 1 à 7 ci-après) ainsi que les contrats de bail à loyer y relatifs à l'exception de celui concernant l'objet n° 3. Les fiches descriptives des objets n os 1 à 3 ne sont pas signées et seule la première page des contrats n os 1 et 2 a été produite. L'objet n° 1 est un appartement de 3 pièces d'une surface approximative de 61 m 2 au 2 e étage de l'immeuble sis rue du [...] à [...]. Son loyer mensuel s'élève à 1'250 fr., soit 1'150 fr. de loyer et 100 fr. d'acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires. Il est composé d'un hall, d'une cuisine agencée, d'un salon, d'une salle de bain/WC, de deux chambres et d'un balcon. La fiche descriptive indique que l'immeuble comprend 15 logements, date de 1958 et que l'appartement dispose de fenêtres avec double vitrage. L'objet n° 2 est un appartement de 3 pièces d'une surface approximative de 60 m 2 au 1 er étage de l'immeuble sis rue de [...] à [...]. Son loyer mensuel s'élève à 1'320 fr., soit 1'180 fr. de loyer et 140 fr. d'acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires. Il est composé d'un hall, d'une cuisine agencée, d'un salon, d'un couloir de distribution, d'une salle de bain-WC et de deux chambres. La fiche descriptive indique que l'immeuble comprend 19 logements, date de 1958 et que l'appartement dispose de fenêtres avec double vitrage. L'objet n° 3 est un appartement de 2 pièces d'une surface de 60 m 2 au 4 e étage de l'immeuble sis rue de [...] à [...]. Son loyer mensuel s'élève à 1'290 fr., soit 1'150 fr. de loyer et 140 fr. d'acompte de charges et d'eau chaude. La fiche descriptive indique que l'immeuble comprend 4
9 - logements, date de 1955 et que l'appartement dispose de fenêtres avec double vitrage. L'objet n° 4 est un appartement de 3.5 pièces au 1 er étage de l'immeuble sis chemin de la [...] à [...]. Son loyer mensuel s'élève à 1'640 fr., soit 1'520 fr. de loyer et 120 fr. d'acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires. La fiche descriptive indique que l'immeuble comprend 4 logements et un dépôt, date de 1956 et que l'appartement, qui a une surface de 60 m 2 , dispose de fenêtres avec double vitrage. L'objet n° 5 est un appartement de 3 pièces au 1 er étage de l'immeuble sis avenue [...] à [...]. Son loyer mensuel s'élève à 1'390 fr., soit 1'250 fr. de loyer et 140 fr. d'acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires. La fiche descriptive indique que l'immeuble comprend 8 logements, date de 1950 et que l'appartement, dont la surface est de 73 m 2 , ne comprend pas de fenêtres avec double vitrage. L'objet n° 6 est un appartement de 3.5 pièces d'une surface approximative de 61 m 2 au 2 e étage de l'immeuble sis rue de [...] à [...]. Son loyer mensuel s'élève à 1'600 fr., soit 1'460 fr. de loyer et 140 fr. d'acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires. La fiche descriptive indique que l'immeuble comprend 24 logements, date de 1957 et que l'appartement comprend des fenêtres avec double vitrage. L'objet n° 7 est un appartement de 3 pièces au 2 e étage de l'immeuble sis [...] à [...]. Son loyer mensuel s'élève à 1'550 fr., soit 1'430 fr. de loyer, 92 fr. d'acompte de chauffage et frais accessoires et 28 fr. de forfait d'eau chaude. La fiche descriptive indique que l'immeuble comprend 21 logements, date de 1962 et que l'appartement, qui une surface de 82 m 2 , comprend des fenêtres avec double vitrage. La défenderesse a également produit un extrait du site internet www.[...].ch contenant des offres de location ainsi qu'un extrait d'une brochure intitulée "[...]", version 2012 et 2013, qui fait état des prix des
10 - loyers par région et qui indique, pour la région de Morges, les montants suivants : Etat au 4 e trimestre 2011 : 1 pièce2 pièces3 pièces4 pièces 10 %50 %90 % 10 %50 %90 % 10 %50 %90 % 10 %50 %90 % 620.-830.-1'190.-960.-1'280.-1'850.-1'260.-1'690.-2'430.-1'530.-2'040.-2'950.- Etat au 4 e trimestre 2012 : 1 pièce2 pièces3 pièces4 pièces 10 %50 %90 % 10 %50 %90 % 10 %50 %90 % 10 %50 %90 % 620.-840.-1'230.-960.-1'310.-1'910.-1'260.-1'720.-2'510.-1'530.-2'080.-3'030.- Par courrier du 14 mai 2014 adressé au Tribunal des baux, le conseil de la défenderesse a requis une inspection locale des appartements proposés à titre de comparaison. Lors de l'audience du Tribunal des baux du 16 mai 2014, les demandeurs personnellement ainsi que le conseil de la défenderesse ont été entendus. La défenderesse a, quant à elle, été dispensée de comparution personnelle. Le Tribunal des baux a rejeté les mesures d'instruction requises par la défenderesse dans son courrier du 14 mai
En droit :
Ecrit et motivé, l'appel doit être introduit auprès de l'instance d'appel soit, en l'occurrence, la Cour d'appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979, RS 173.01]), dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
Formé en temps utile, par une partie qui y a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), l'appel est recevable. 2 . L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge et doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de procédure civile in JT 2010 III 134). Elle peut revoir librement la constatation des faits sur la base des preuves administrées en première instance (ibidem, p. 135).
Lorsqu'il s'agit de revoir une question d'appréciation, l'autorité d'appel peut s'autoriser une certaine retenue (TF 5A_265/2012 du 30 mai 2012 c. 4.3.2; Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011, n. 5 ad art. 310 CPC). Il en résulte qu'elle ne saurait substituer sa propre appréciation à celle de l'autorité inférieure (Seiler, Die Berufung nach ZPO, Zurich 2013, n. 475, p. 205).
Selon l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel doit être motivé, la motivation consistant à indiquer sur quels points et en quoi la décision attaquée violerait le droit et/ou sur quels points et en quoi les faits
13 - a des motifs objectifs d’éprouver des doutes sur ce point (ATF 125 II 231 c. 4a, JT 2000 1194). L’initiative du juge ne va pas au-delà de l’invitation faite aux parties de mentionner leurs moyens de preuve et de les présenter (SJ 2001 1278 c. 2a; ATF 136 III 74 c. 3.1; TF 4A_397/2013 du 11 février 2014 c. 4.4). La maxime inquisitoire sociale ne permet pas d’étendre à bien plaire l’administration des preuves et de recueillir toutes les preuves possibles; étant relevé que des exigences plus sévères quant au devoir de collaboration des parties peuvent être attendues de celles qui sont représentées par un avocat (TF 4C_185/2003 du 14 octobre 2003 c. 4.1). Par ailleurs, la maxime inquisitoire laisse le juge libre dans sa manière d’apprécier les preuves et ne lui interdit pas de renoncer à un moyen de preuve par appréciation anticipée des preuves. Au surplus, la maxime inquisitoire n’impose pas au juge d’administrer un genre de preuve déterminé, sous réserve des cas dans lesquels la loi le prévoit expressément (TF 5C_228/2003 du 6 janvier 2004 c. 3.1 et les réf. cit.). Enfin, la maxime inquisitoire sociale ne modifie pas la répartition du fardeau de la preuve (TF 4C_441/2006 du 23 mars 2007 c. 4.3.1; sur le tout CREC 1 er février 2012/46 c. 3b). Il ne découle pas du devoir d’interpeller la partie, lorsque les preuves de celles-ci sont incomplètes, que le juge devrait, à réception des pièces dont la production a été requise, indiquer si les pièces en question suffisent ou non à rapporter la preuve du fait invoqué et interpeller la partie à nouveau afin qu’elle complète sa production (TF 4C_255/2000 du 3 janvier 2001; TF 4C_50/2000 du 17 juillet 2000); il en est ainsi par exemple des pièces dont la production a été requise pour satisfaire aux réquisits de la jurisprudence en matière de rendement net ou encore de loyers comparatifs. Au surplus, le juge enfreindrait le principe d’égalité des parties en donnant de telles indications à l’une d’entre elles (CACI 16 janvier 2013/37 c. 4.2; Byrde/Giroud Walther/Hack, Procédures spéciales vaudoises, n. 6 ad art. 11 LTB et réf. cit.). Tel est en tout cas le cas lorsque la partie bailleresse requise de produire les documents permettant le calcul du rendement est assistée d’un avocat (TF 4A_397/2013 du 11 février 2014 c. 4.4).
14 - c) En l’espèce, assistée d’un avocat et ayant au surplus fait administrer l’immeuble loué par un agent immobilier, la bailleresse a produit diverses pièces en vue d’établir que le loyer litigieux se tenait dans la moyenne du quartier. S’agissant d’un avocat, le juge peut présupposer qu’il a les connaissances nécessaires pour conduire le procès et faire des allégations et offres de preuve complètes (ATF 113 la 84 c. 3d; TF 4C_143/2002 du 31 mars 2003 c. 3; TF 4D_57/2013 du 2 décembre 2013 c. 3.2, RSPC 2014 p. 144, SJ 2014 I 225). Les premiers juges n’avaient ainsi pas à amener l’appelante à désigner les moyens de preuve au sens de l’art. 247 al. 1 CPC. Dans le cadre de leur instruction d’office, ils n’avaient pas non plus, selon la jurisprudence susmentionnée, à indiquer si les pièces en question suffisaient ou non à rapporter la preuve du fait invoqué, sauf à violer le principe de l’égalité des parties. C’est à mauvais escient que l'appelante se réfère au considérant 4.2 de l’arrêt du TF 4A_198/2014 du 17 juillet 2014, dans lequel le tribunal fédéral a notamment considéré que "si des motifs objectifs conduisent le juge à soupçonner que les allégations et offres de preuve d’une partie, locataire ou bailleur, sont lacunaires, il n’est pas lié par l’offre de preuve en question et a le devoir de rechercher lui-même des preuves, pour autant qu’il ait connaissance, sur la base des déclarations des parties ou du dossier, de l’existence de moyens probatoires pertinents. Le juge peut de même inviter cette partie à compléter ses moyens, par exemple si les documents produits sont insuffisants (ATF 139 III 13 c. 3.2)". En effet, la formule potestative utilisée dans ce considérant ne consacre pas une obligation du juge. Au surplus, par "documents insuffisants", il faut entendre des documents incomplets, au sujet desquels existent des doutes sérieux, comme on le comprend à la lecture de l’ATF 139 III 13 c. 3.2, qui renvoie lui-même à I’ATF 136 III 74 c. 3.1, dont il ressort que "le juge n'a pas à instruire d'office le litige lorsqu'un plaideur renonce à expliquer sa position, mais il doit interroger les parties et les informer de leur devoir de collaborer à l'instruction et de fournir des preuves. Si des motifs objectifs le conduisent à soupçonner que les allégations et offres de preuves d'une partie sont lacunaires, il doit inviter cette partie à compléter ses moyens (ATF 125 III 231 c. 4a)." On
15 - peut penser à des documents lacunaires qui ne concernent pas certains allégués ou dont la nature exclut qu’ils servent à la preuve requise. Encore faudra-t-il en cas de représentation par un avocat qu’il s’agisse d’une situation évidente (Hauck, in Basler Kommentar, n. 35 ad art. 247, qui parle de "krasse Falle"), non réalisée en l’espèce. Le grief de l'appelante doit donc être rejeté.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'308 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010,
Il n'y a pas lieu d'allouer de dépens aux intimés, qui n’ont pas été invités à se déterminer. Par ces motifs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal, statuant à huis clos, en application de l'art. 312 al. 1 CPC, p r o n o n c e : I. L’appel est rejeté. II. Le jugement est confirmé. III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'308 fr. (mille trois cent huit francs), sont mis à la charge de l'appelante P.________. IV. L'arrêt motivé est exécutoire. Le président : La greffière : Du 12 janvier 2015 Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés. La greffière :