1102 TRIBUNAL CANTONAL JL20.039205-201842 150 C O U R D ’ A P P E L C I V I L E
Arrêt du 25 mars 2021
Composition : MmeG I R O U D W A L T H E R , présidente Mme Bendani et M. Perrot, juges Greffière :Mme Bourqui
Art. 257 CPC et 257d CO Statuant sur l’appel interjeté par A.D.________ et B.D., tous deux à [...], locataires, contre l’ordonnance rendue le 1 er décembre 2020 par la Juge de paix du district de la Broye-Vully dans la cause divisant les appelants d’avec K., à [...], bailleresse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
2 - E n f a i t : A.Par ordonnance d’expulsion du 1 er décembre 2020, envoyée aux parties pour notification le 9 décembre 2020, la Juge de paix du district de La Broye-Vully (ci-après : la juge de paix ou le premier juge) a ordonné à A.D.________ et B.D.________ de quitter et rendre libres pour le mercredi 30 décembre 2020 à midi les locaux commerciaux occupés dans l'immeuble sis [...] (I), a dit qu'à défaut pour les locataires de quitter volontairement ces locaux, l'huissier de paix serait chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder à l'exécution forcée de la décision sur requête de K., avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (II), a ordonné aux agents de la force publique de concourir à l'exécution forcée de la décision, s'ils en étaient requis par l'huissier de paix (III), a fixé les frais et dépens et les a mis à la charge des locataires (IV à VI) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VII). En droit, le premier juge a considéré que les locataires ne s’étaient pas acquittés du loyer du mois de juin 2020 dans le délai de trente jours imparti par avis comminatoire du 23 juin 2020, de sorte que le congé signifié par la bailleresse le 20 août 2020 pour le 30 septembre 2020 était valable. Il a retenu que les locataires n’avaient du reste pas établi avoir contesté en temps utile la résiliation du bail devant la Commission de conciliation en matière de baux à loyer et n’avaient pas établi avoir consigné les loyers en raison des défauts qu’ils avaient fait valoir sur la chose louée. Le premier juge a considéré que le cas était clair et permettait de faire application de la procédure sommaire des art. 248 et suivants CPC. B.Par acte du 21 décembre 2020, A.D. et B.D.________ ont interjeté un appel contre cette ordonnance en concluant, avec suite de frais et dépens, principalement, à son annulation et au renvoi de la cause à l’autorité de première instance pour nouvelle décision en ce sens que la requête en cas clair soit rejetée. Subsidiairement, ils ont conclu à son
3 - annulation, la cause étant renvoyée à la juge de paix pour fixation d’un nouveau délai de six mois pour quitter et restituer les locaux. Les appelants ont en outre produit un onglet de neuf pièces sous bordereau. Par réponse du 18 février 2021, K.________ a conclu au rejet de l’appel. Le 22 février 2021, A.D.________ et B.D.________ ont déposé des déterminations et ont maintenu leurs conclusions. Ils ont déposé un onglet de pièces sous bordereau corrigé. Par courrier du 2 mars 2021, K.________ s’est déterminée et a produit une pièce. C.La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l’ordonnance complétée par les pièces du dossier : 1.Par contrat de bail à loyer des 20 et 29 février 2008, K., a remis en location à A.D. et B.D.________ un local commercial sis [...] à [...], siège de l’exploitation du restaurant [...]. Le contrat a été conclu pour une durée initiale de dix ans dès le 15 mars 2008, renouvelable sauf avis de résiliation. L’art. 3 du contrat de bail, qui a trait au loyer, a la teneur suivante : « Le loyer mensuel net est de 5'750.- Fr. (cinq mille sept cent cinquante francs). Le montant ci-dessus est payable mensuellement à l’avance. Il est dû de plein droit un intérêt de 5 % sur toute prestation échue découlant du présent bail. Celui-ci vaut reconnaissance de dette au sens de l’art. 82 LP. Le locataire renonce à la compensation du loyer avec créances contre le propriétaire (art. 126 CO) ». 2.Par courrier recommandé du 23 juin 2020, la bailleresse a mis A.D.________ et B.D.________ en demeure de lui verser la somme de 11'646 fr. dans un délai de nonante jours, correspondant aux loyers des mois d’avril et mai 2020, et la somme de 5'823 fr., correspondant au loyer du
4 - mois de juin 2020 dans un délai de trente jours, faute de quoi le bail serait résilié en application de l’art. 257d CO. Le 21 août 2020, par formule officielle datée du 20 août 2020, adressée sous pli recommandé, K.________ a signifié aux locataires A.D.________ et B.D.________ la résiliation du contrat de bail pour le 30 septembre 2020 pour défaut de paiement du loyer du mois de juin 2020 ensuite de la mise en demeure du 23 juin 2020. 3.Le 28 août 2020, les locataires ont versé à la bailleresse la somme de 5'830 fr. correspondant au loyer du mois de juin 2020. 4.Par requête de conciliation du 28 août 2020 à la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de la Broye-Vully (ci- après : la commission de conciliation), A.D.________ et B.D.________ ont conclu, avec suite de frais et dépens, à ce que les loyers mensuels nets pour les mois d’avril, mai et juin 2020, de 5'750 fr. chacun, soient réduits à 0 franc. 5.Le 5 octobre 2020, la bailleresse a saisi la Juge de paix du district de la Broye-Vully d’une requête en cas clair tendant à l’expulsion de A.D.________ et B.D.________ des locaux précités. 6.Par requête de conciliation du 7 octobre 2020 à la commission de conciliation, A.D.________ et B.D.________ ont conclu, avec suite de frais et dépens, à ce que le loyer mensuel net des locaux qu’ils occupent soit réduit de 2'000 fr., subsidiairement dans une proportion que justice dira, dès le 1 er octobre 2020 et jusqu’à l’élimination complète des défauts constatés, à ce que K.________ leur restitue les montants trop perçus, soit mensuellement 2'000 fr. depuis le mois d’octobre 2015 jusqu’à l’entrée en force du jugement, avec intérêt à 5 % l’an dès le 1 er avril 2018, et à ce qu’elle effectue divers travaux dans un délai de trois mois. Par requête de conciliation du 23 octobre 2020 à la commission de conciliation, A.D.________ et B.D.________ ont notamment
5 - conclu, avec suite de frais et dépens, à ce que la validité de la consignation du loyer d’un montant mensuel de 5'830 fr. soit constatée. 7.Par déterminations du 1 er décembre 2020, les locataires ont conclu à l’irrecevabilité de la requête en cas clair déposée par K.________. Par courrier du 2 décembre 2020, la bailleresse a relevé que la résiliation du congé notifiée aux locataires n’avait pas été contestée par- devant la commission de conciliation en matière de baux à loyer, de sorte qu’elle avait été acceptée. Par courrier du 4 décembre 2020, les locataires ont contesté l’état de fait dressé par la bailleresse dans sa requête en cas clair et ont maintenu que les conditions du cas clair n’étaient pas remplies. Ils ont conclu à l’irrecevabilité de la requête du 5 octobre 2020. E n d r o i t :
1.1L'appel est ouvert contre les décisions finales de première instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions devant l'autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC). Lorsque le litige porte uniquement sur la question de savoir si les conditions d'une expulsion selon la procédure en cas clair sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au retard causé par le recours à la procédure sommaire, dont il y a lieu en principe de fixer la durée à six mois (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1 et 1.2.2 ; CACI 19 novembre 2019/595 consid. 1.1). Lorsque la décision attaquée a été rendue en procédure sommaire, comme c’est le cas dans la procédure en cas clair (art. 248 let.
2.1L'appel peut être formé pour violation du droit et pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela étant, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la nature particulière de la procédure sommaire pour cas clairs (art. 257 CPC) impose au juge d'appel d'évaluer les faits sur la base des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi ; la production de pièces nouvelles est ainsi en principe exclue, même celles qui sont visées par l'art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2 ; TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5 ; cf. CACI 25 novembre 2014/607 consid. 3a ; CACI 6 mars 2014/102 consid. 2b ; CACI 10 juin 2013/289 consid. 4a ; CACI 6 mai 2013/237 consid. 5a ; Colombini, Condensé de la jurisprudence fédérale et vaudoise CPC, Lausanne 2018, n. 1.11.12 ad art. 317 CPC). 2.2Les pièces 7 et 9 produites par les appelants ne figurent pas au dossier de première instance, de sorte qu’elles sont irrecevables. Les pièces 1 à 6 et 8 sont quant à elles recevables. La pièce produite par l’intimée le 2 mars 2021 ne figure pas au dossier de première instance et doit être déclarée irrecevable.
3.1Invoquant une violation de l'art. 266l CO, les appelants font valoir que la résiliation du 21 août 2020 serait nulle, celle-ci ayant été envoyée en un seul exemplaire à l'adresse du restaurant des appelants, alors que ces derniers sont divorcés et que l'appelante réside ailleurs. 3.2L’avis comminatoire en cas de retard dans le paiement du loyer (art. 257d al. 1 CO) et le congé (art. 266l al. 2 CO) doivent, sous peine de nullité, être notifiés à tous les colocataires. Dans ces hypothèses, la lettre ou le formulaire officiel doit mentionner le nom de tous les locataires : un seul pli suffit, sauf lorsque le congé concerne le logement familial de personnes mariées ou liées par un partenariat enregistré (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, ch. 3.3.3.4, pp. 100-101). Lorsque la chose louée sert de logement de famille (art. 169 CC [Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210] et art. 266m in limine CO), le congé donné par le bailleur ainsi que la fixation d'un délai de paiement assorti d'une menace de résiliation (art. 257d CO) doivent être communiqués séparément au locataire et à son conjoint (art. 266n CO) ; cette règle est également applicable lorsque les deux époux sont titulaires du bail (Higi, Zürcher Kommentar, Zurich 1995, n. 36 ad art. 266m-266n CO ; TF 4A_125/2009 du 2 juin 2009 consid. 3.4.1, in CdB 2009, p. 105). Par envoi séparé, il faut entendre l'expédition à chaque époux, sous deux plis distincts, du délai comminatoire pour s'acquitter des arriérés de loyers (art. 257d CO) ou de la formule officielle de congé prescrite par l'art. 266l al. 2 CO ; si la partie qui donne le congé ne respecte pas les prescriptions de forme des art. 266l à 266n CO, le congé est nul (art. 266o CO ; TF 4A_125/2009 du 2 juin 2009 consid. 3.4.1, in CdB 2009, p. 105). Le moyen peut être soulevé à n'importe quel stade de la procédure, y compris devant le juge de l'expulsion (CACI 5 avril 2011/30 consid. 3b ; CACI 1 er octobre 2012/450 consid. 3b ; CACI 4 septembre 2013/449 consid. 6.2).
4.1Invoquant une violation de l'art. 257 CPC, les appelants contestent que le cas soit clair. Ils exposent avoir initié des procédures civiles à l'encontre de la bailleresse pour obtenir des réductions de loyers de 100 % pour les mois d'avril, mai et juin 2020, une réduction de loyer de 2'000 fr, dès le 1 er octobre 2020, jusqu’à l’élimination complète des défauts et la validation des loyers consignés.
9 - 4.2 4.2.1La procédure sommaire prévue par l'art. 257 CPC est une alternative aux procédures ordinaire ou simplifiée normalement disponibles, destinée à offrir une voie particulièrement simple et rapide à la partie demanderesse, dans les cas dits clairs. Cette voie suppose que l'état de fait ne soit pas litigieux ou qu'il soit susceptible d'être immédiatement prouvé (al. 1 let. a) et que la situation juridique soit claire (al. 1 let. b). Le juge n'entre pas en matière si l'une ou l'autre de ces hypothèses n'est pas vérifiée (al. 3). L'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par le défendeur ; il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. Dans le cadre de la protection des cas clairs, la rigueur de la preuve n'est pas restreinte. Le demandeur ne peut pas se contenter de démontrer la vraisemblance de ses allégations pour faire valoir un droit, mais doit apporter la preuve stricte des faits fondant ce droit. En outre, le cas n'est pas clair et la procédure sommaire ne peut donc pas aboutir lorsque la partie défenderesse oppose à l'action des objections ou exceptions motivées et concluantes, qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge. L'échec de la procédure sommaire ne suppose pas que la partie défenderesse rende vraisemblable l'inexistence, l'inexigibilité ou l'extinction de la prétention élevée contre elle ; il suffit que les moyens de cette partie soient aptes à entraîner le rejet de l'action, qu'ils n'apparaissent pas d'emblée inconsistants et qu'ils ne se prêtent pas à un examen en procédure sommaire (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 138 III 620 consid. 5.1.1, SJ 2013 I 283 et les réf. citées ; TF 4A_415/2013 du 20 janvier 2014 consid. 6). La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées (ATF 138 III 123 consid. 2.1.2 ; ATF 138 III 620 consid. 5.1.1). En règle générale (cf. toutefois TF 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et les réf. citées), la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite
10 - l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes du cas d'espèce (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2 ; ATF 138 Ill 123 consid. 2.1.2 ; TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 5.1.2, non publié in ATF 138 III 620). Lorsque les conditions de la protection du cas clair ne sont pas réalisées, il n'est pas entré en matière sur la requête ; la simple conclusion en rejet par le défendeur ne permet pas un prononcé de mal-fondé. Il y a donc lieu de prononcer l'irrecevabilité et non le rejet de la requête. Il est en effet exclu que la procédure de protection dans les cas clairs puisse aboutir à un rejet de la prétention du demandeur avec autorité de la chose jugée (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 140 III 315 consid. 5 ; TF 4A_218/2017 du 14 juillet 2017 consid. 2.3 ; cf. déjà JdT 2011 III 146 ; Colombini, op. cit., n. 8.2 ad art. 257 CPC). 4.2.2Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2). La demeure du locataire, au sens de cette disposition, suppose que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard dans l'exécution de l'obligation y relative. Si l'une de ces deux conditions cumulatives n'est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de l'art. 257d al. 1 CO, reste sans effet. Il y a retard lorsque le paiement d'une prestation exigible n'est pas encore accompli au terme prévu. Point n'est besoin d'une interpellation du créancier, à l'inverse de ce que l'art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en
11 - demeure ordinaire du débiteur (TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011 consid. 3.1 ; TF 4A_65/2016 du 2 septembre 2016 consid. 3.1). La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si l'arriéré avait été finalement payé (TF du 27 février 1997 in CdB 3/97 pp. 65 ss). 4.2.3Aux termes de l'art. 2 de l'Ordonnance sur l'atténuation des effets du coronavirus en matière de bail à loyer et de bail à ferme du 27 mars 2020 (Ordonnance COVID-19 bail à loyer et à ferme ; RS 221.213.4), si le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires, échus entre le 13 mars 2020 et le 31 mai 2020, en raison des mesures prises par le Conseil fédéral pour lutter contre le coronavirus, le bailleur accorde, en dérogation à l'art. 257d al. 1 CO, un délai d'au moins 90 jours pour l'acquittement des montants dus. L’échéance est le moment auquel le débiteur doit faire sa prestation. Elle est le point de départ de la demeure, c’est-à-dire le moment auquel celle-ci intervient si les autres conditions sont remplies. L’échéance peut être notamment fixée au moyen d’un terme qui correspond, selon les cas, le jour auquel la prestation est exécutable, exigible ou échue. Si l’échéance a été fixée d’un commun accord dans le contrat, le débiteur est en retard, sans intervention supplémentaire du créancier, s’il n’exécute pas sa prestation à ce moment (ou jusqu’à ce moment) (Tercier, Le droit des obligations, 6 e éd., Bâle 2019, nn. 1140 s. et 1156). 4.3Par courrier recommandé du 23 juin 2020, la bailleresse a réclamé le paiement des loyers des mois d’avril à juin 2020 et signifié aux locataires qu’à défaut de paiement dans les nonante jours pour les loyers
12 - des mois d’avril et mai 2020 et de trente jours pour le loyer du mois de juin 2020, le bail serait résilié. En l’espèce, contrairement à ce qui a été avancé par l’intimée et retenu par le premier juge, le loyer du mois de juin 2020, qui était payable « mensuellement d’avance » selon le contrat de bail conclu entre les parties, était échu le 31 mai 2020. Partant, il convenait d’accorder aux locataires un délai comminatoire de 90 jours tel que prévu à l’art. 2 Ordonnance COVID-19 bail à loyer et à ferme pour le paiement du loyer du mois de juin 2020 également. La commination de paiement envoyée par la bailleresse le 23 juin 2020 a été notifiée aux locataires le 24 juin 2020, de sorte que le délai de paiement pour les loyers d’avril, mai et juin 2020 est arrivé à échéance le 22 septembre 2020. Le paiement du loyer du mois de juin 2020 a été effectué par les locataires le 28 août 2020. Or, en résiliant le contrat de bail le 21 août 2020, par formule officielle datée du 20 août 2020 au motif que le loyer du mois de juin 2020 était impayé, la bailleresse n’a pas respecté le délai comminatoire de 90 jours. La résiliation étant intervenue trop tôt, la validité de celle-ci ne peut être considérée comme claire. Les conditions de l’expulsion ne semblent dès lors pas remplies et le premier juge ne pouvait entrer en matière sur la requête de la bailleresse sur cette base puisque la procédure d’expulsion portait uniquement sur le non-paiement du loyer du mois de juin 2020. Pour le surplus, il ne ressort pas de la décision entreprise, ni des pièces du dossier, que les loyers d’avril et de mai 2020 auraient été acquittés dans le délai comminatoire de 90 jours conformément à la mise en demeure du 23 juin 2020. 4.4Au vu de ce qui précède, il convient en tous les cas de considérer que l’état de fait et la situation juridique ne peuvent être
13 - qualifiés de clairs au sens de l’art. 257 CPC, de sorte que la procédure de cet article ne peut pas trouver application en l’espèce.
5.1En conclusion, l'appel doit être admis et l’ordonnance réformée en ce sens que la requête en cas clair tendant à l’expulsion des appelants déposée par l’intimée le 5 octobre 2020 doit être déclarée irrecevable. 5.2Si l’instance d’appel statue à nouveau, elle se prononce sur les frais – soit les frais judiciaires et les dépens (art. 95 al. 1 CPC) – de la première instance (art. 318 al. 3 CPC).
Les frais judiciaires de première instance, arrêtés à 780 fr., doivent être mis à la charge de l’intimée qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). L’intimée devra en outre verser la somme de 600 fr. aux appelants, créanciers solidaires, à titre de dépens de première instance. 5.3Vu l’issue de l’appel, les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 774 fr. (art. 62 al. 1 et 3 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’intimée qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
L’intimée devra en outre verser aux appelants de pleins dépens de deuxième instance pour l’intervention de leur conseil, arrêtés à 1’000 fr. (art. 7 TDC).
Par conséquent, l’intimée versera aux appelants, créanciers solidaires, la somme de 1’774 fr. à titre de dépens et de restitution d’avance de frais de deuxième instance.
14 - Par ces motifs, la Cour d’appel civile p r o n o n c e : I. L’appel est admis. II. Il est statué à nouveau comme il suit : I. La requête d’expulsion déposée le 5 octobre 2020 par K.________ contre A.D.________ et B.D.________ est irrecevable. II. Les frais judiciaires de première instance, arrêtés à 780 fr. (sept cent huitante francs), sont mis à la charge de K.. III.K. doit verser à A.D.________ et B.D., créanciers solidaires, la somme de 600 fr. (six cents francs) à titre de dépens. III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 774 fr. (sept cent septante-quatre francs), sont mis à la charge de l’intimée K.. IV. L’intimée K.________ doit verser aux appelants A.D.________ et B.D.________, créanciers solidaires, la somme de 1'000 fr. (mille francs) à titre de dépens de deuxième instance. V. L’arrêt est exécutoire. La présidente : La greffière :
15 - Du Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié à : -Me Pierre-Xavier Luciani (pour A.D.________ et B.D.), -Me Serge Demierre (pour K.), et communiqué, par l'envoi de photocopies, à : -Mme la Juge de paix du district de la Broye-Vully. La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs. Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF). La greffière :